房地产企业预缴所得税

第一篇：房地产企业预缴所得税

《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》

国税函[2008]299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》

国税函[2008]299号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：

一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：

(一)非经济适用房开发项目

1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。

2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。

3.位于其他地区的，不得低于10%。

(二)经济适用房开发项目

经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》(建住房[2004]77号)等有关规定的，不得低于3%。

三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国税函[2008]44号文件附件1)第4行“利润总额”内。

四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。

五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。

六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行

第二篇：房地产营业税问题_及预缴所得税会计处理

房地产企业缴纳营业税问题

《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。税法中明确指出了纳税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款金额。但新《企业会计准则》及税法并没有对转让土地使用权或销售不动产预收款计征营业税和企业所得税的会计处理进行明确。

目前房地产企业结合实际核算营业税的方法，按预收账款科目当期的发生额计提“营业税金及附加”，即借“营业税金及附加”，贷“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”等，实际缴纳税款时，借“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”，贷“银行存款”。终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入，并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏，就是借“本年利润”，贷“营业税金及附加”，同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里，对此部分计提的税金在编制报表时，笔者认为应并入其他流动资产反映，对此部分已缴纳的税金则反映在

交税费栏，用负数表示。

房地产企业预缴所得税会计处理

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)，关于未完工开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。可作如下会计分录，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入，同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，笔者认为对预缴的所得税确认为递延所得税资产，并使用“递延税款—预售房预缴所得税”科目，缴纳时同上，只是在年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税，从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延税款—预售房预缴所得税”科目，反映在资产负债表中资产类科目中的“递延税款”的借方。会计分录如下，借“递延税款——预售房预缴所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。

第三篇：预缴企业所得税，这三个方面需要注意！

按季(月)度的实际利润额预缴

《企业所得税法》第五十四条规定，企业所得税分月或者分季预缴。《国家税务总局关于加强企业所得税预缴工作的通知》(国税函〔2009〕34号)第一条规定，按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。为确保税款足额及时入库，各级税务机关对纳入当地重点税源管理的企业，原则上应按照实际利润额预缴方法征收企业所得税。

例如，某企业今年第一季度利润亏损100万元，第二季度利润亏损50万元，第三季度盈利80万元，第一至第三季度利润累计亏损70万元。该企业经主管税务机关核定，企业所得税采取按年申报，分季预缴的申报方法。事前，该企业未向税务机关申请其他预缴方式。因此，该企业应按第三季度的实际利润额，依法进行企业所得税预缴。多缴的税款，在年度汇缴清缴时，可以申请退税，也可以抵减以后年度税款。

总分支机构就地预缴有章法

《国家税务总局关于印发跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法的公告》(国家税务总局公告2012年第57号)规定，汇总纳税企业按照《企业所得税法》规定汇总计算的企业所得税，包括预缴税款和汇算清缴应缴应退税款，按50%的比例在各分支机构间分摊，各分支机构根据分摊税款就地办理缴库或退库，另50%由总机构分摊缴纳。总机构应将本期企业应纳所得税额的50%部分，在每月或季度终了后15日内就地申报预缴。总机构应将本期企业应纳所得税额的另外50%部分，按照各分支机构应分摊的比例，在各分支机构之间进行分摊，并及时通知到各分支机构;各分支机构应在每月或季度终了之日起15日内，就其分摊的所得税额就地申报预缴。汇总纳税企业应根据当期实际利润额，按规定的预缴分摊方法计算总机构和分支机构的企业所得税预缴额，分别由总机构和分支机构就地预缴;在规定期限内按实际利润额预缴有困难的，也可以按照上一年度应纳税所得额的十二分之一或四分之一，预缴方法一经确定，当年度不得变更。这里的分支机构仅指具有主体生产经营职能的二级分支机构，三级以下的分支机构不实行就地预缴，应纳入二级分支机构管理。

例如，某公司总部设在南京市，北京、上海和兰州分别设有三个分公司，该公司适用总分公司汇总纳税政策。第三季度，兰州分公司占三个分公司资产总额、营业收入、职工薪酬的比例分别为：50%、20%、40%。兰州分公司适用西部大开发15%的税率优惠政策，总机构和其他分支机构税率均为25%。假如，第三季度该公司应纳税所得额为2亿元，兰州分公司应分摊预缴的企业所得税款是多少?

第一步：该公司统一计算全部应纳税所得额为20000万元

第二步：划分应纳税所得额

(1)各分公司分摊50%应预缴税所得额=20000×50%=10000(万元);

(2)计算兰州分公司分摊比例。总机构应按照上年度分支机构的营业收入、职工薪酬和资产总额三个因素计算各分支机构分摊所得税款的比例;三级及以下分支机构，其营业收入、职工薪酬和资产总额统一计入二级分支机构;三因素的权重依次为0.

35、0.

35、0.30。

(该分支机构营业收入÷各分支机构营业收入之和)×0.35+(该分支机构职工薪酬÷各分支机构职工薪酬之和)×0.35+(该分支机构资产总额÷各分支机构资产总额之和)×0.30=50%×0.30+20%×0.35+40%×0.35=0.36。

(3)兰州分公司应预缴所得税额=10000×0.36=3600(万元)。

第三步：计算不同税率地区的应预缴所得税总额

(1)兰州分公司应预缴所得税额=3600×15%=540(万元)

(2)其他公司应预缴所得税额=(20000-3600)×25%=4100(万元)

(3)该公司全部应预缴所得税总额=540+4100=4640(万元)

第四步：分摊应缴纳的企业所得税

(1)各分公司分摊50%应缴纳的企业所得税=4640×50%=2320(万元)

(2)兰州分公司分摊应预缴的企业所得税=2320×0.36=835.20(万元)。

总分支机构就地预缴税款的计算过程是比较复杂的，计算时切不可图省事走捷径。尤其是第一步，由于兰州分公司适用15%的优惠税率，因此不能用该公司全部应纳税所得额直接乘25%适用税率。否则，就会造成该公司多预缴税款的情况。兰州分公司的预缴税额也不是该分公司所分得的应纳税所得额直接乘优惠税率15%后的数额，而是该分公司分摊比例占整个各分公司应预缴税款总额的份额。否则，就会造成该分公司少预缴税款的事实。

未过户房产销售收入应预缴企业所得税

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)第一条规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：(1)商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制;(3)收入的金额能够可靠地计量;(4)已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

例如，某房地产开发公司第三季度将一栋自有房产对外销售，并签订正式的销售合同，房屋售价为9600万元，买方已支付了9000万元，由于尚未办理产权过户手续。因此，该公司财务人员认为该房产销售收入不需要预缴企业所得税，这是不正确的。

根据权责发生制原则和实质重于形式原则的要求，只要符合上述规定中的收入确认条件，房产虽未过户、资产所有权属在形式上未发生改变，但也应作为财产转让收入计入企业所得税的应税收入总额，依法办理企业所得税预缴申报手续。

第四篇：小型微利企业所得税预缴优惠计算示例

一、对于2015年10月1日之前成立的，全年累计利润或应纳税所得额不超过30万元的小型微利企业，根据《财政部 国家税务总局关于进一步扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知》(财税〔2015〕99号)和《国家税务总局关于贯彻落实进一步扩大小型微利企业减半征收企业所得税范围有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第61号)规定，按照“2015年10月1日之后的经营月份数占其2015经营月份数的比例”，计算其2015可以适用减半征税政策的实际利润额或者应纳税所得额。

例1：正常纳税人(非2015年开业和注销的纳税人)

小红咨询公司成立于2014年3月，当年符合小型微利企业条件，采取查账征收方式，按月度纳税申报。1-9月累计实际利润额为18万元，1-10月累计实际利润额为21万元，1-11月累计实际利润额为21万元，1-12月累计实际利润额为24万元。

小红咨询公司预缴2015年9月份所得税时(申报期为2015年10月)，小红公司减免税额=18×(25%-10%)=2.7万元，应纳税额=18×25%-2.7=1.8万元。(减半征税政策，相当于按10%计算缴税，以下同)

小红咨询公司预缴2015年10月份所得税时(申报期为2015年11月)，小红公司减免税额=21×[(25%-20%)×9/10+(25%-10%)×1/10]=1.26万元，应纳税额=21×25%-1.26=3.99万元。 小红咨询公司预缴2015年11月份所得税时(申报期为2015年12月)，小红公司减免税额=21×[(25%-20%)×9/11+(25%-10%)×2/11]=1.43万元，应纳税额=21×25%-1.43=3.82万元。

小红咨询公司预缴2015年12月份所得税时(申报期为2016年1月)，小红公司减免税额=24×[(25%-20%)×9/12+(25%-10%)×3/12]=1.8万元，应纳税额=24×25%-1.8=4.2万元。 例2：假设小红咨询公司(同上)1-10月累计实际利润额为19万元，1-11月累计实际利润额为21万元。

小红咨询公司预缴2015年10月份所得税时(申报期为2015年11月)，小红公司减免税额=19×(25%-10%)=2.85万元，应纳税额=19×25%-2.85=1.9万元。

小红咨询公司预缴2015年11月份所得税时(申报期为2015年12月)，小红公司减免税额=21×[(25%-20%)×9/11+(25%-10%)×2/11]=1.43万元，应纳税额=21×25%-1.43=3.82万元。 例3：2015年(10月1日之前)成立的纳税人

红星印刷厂成立于2015年4月13日，符合小型微利企业条件，采取查账征收方式，按月度纳税申报。2015年4-9月，该企业计算的实际利润额为24万元，10-12月均未实现利润，4-12月实际利润额24万元。

红星印刷厂预缴2015年10月份所得税时(申报期为2015年11月)，红星印刷厂减免税额=24×[(25%-20%)×6/7+(25%-10%)×1/7]=1.53万元，应纳税额=24×25%-1.53=4.47万元。

红星印刷厂预缴2015年11月份所得税时(申报期为2015年12月)，红星印刷厂减免税额=24×[(25%-20%)×6/8+(25%-10%)×2/8]=1.8万元，应纳税额=24×25%-1.8=4.2万元。 红星印刷厂预缴2015年12月份所得税时(申报期为2016年1月)，红星印刷厂减免税额=24×[(25%-20%)×6/9+(25%-10%)×3/9]=2万元，应纳税额=24×25%-2=4万元。

二、对于2015年10月1日以后成立的，全年累计利润或应纳税所得额不超过30万元的小型微利企业直接全额享受减半征税政策，不需要计算第4季度利润或应纳税所得额。

例4:新兴软件公司成立于2015年10月3日，符合小型微利企业条件，采取查账征收方式，按月度纳税申报。2015年10月，该企业计算的实际利润额为25万元。

新兴软件公司预缴2015年10月份所得税时(申报期为2015年11月)，新兴软件公司减免税额=25×(25%-10%)=3.75万元，应纳税额=25×25%-3.75=2.5万元。

第五篇：关于小型微利企业预缴企业所得税有关问题的公告

国家税务总局

关于小型微利企业预缴企业所得税有关问题的公告

国家税务总局公告2012年第14号

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为贯彻落实《财政部 国家税务总局关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》(财税〔2011〕117号)有关规定，现就小型微利企业预缴企业所得税有关问题公告如下：

一、上一纳税年应纳税所得额低于6万元(含6万元)，同时符合《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十二条规定的资产和从业人数标准，实行按实际利润额预缴企业所得税的小型微利企业(以下称符合条件的小型微利企业)，在预缴申报企业所得税时，将《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的公告》(国家税务总局公告〔2011〕64号)中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)第9行“实际利润总额”与15%的乘积，暂填入第12行“减免所得税额”内。

二、符合条件的小型微利企业“从业人数”、“资产总额”的计算标准按照《国家税务总局关于小型微利企业所得税预缴问题的通知》(国税函〔2008〕251号)第二条规定执行。

三、符合条件的小型微利企业在预缴申报企业所得税时，须向主管税务机关提供上一纳税符合小型微利企业条件的相关证明材料。主管税务机关对企业提供的相关证明材料核实后，认定企业上一纳税不符合规定条件的，不得按本公告第一条规定填报纳税申报表。

四、纳税终了后，主管税务机关应核实企业纳税是否符合上述小型微利企业规定条件。不符合规定条件、已按本公告第一条规定计算减免企业所得税预缴的，在汇算清缴时要按照规定补缴企业所得税。

本公告自2012年1月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局

二○一二年四月十三日

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