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论文题目：商务办公楼地价时空分异特征及演变机理研究 ——以杭州市主城区为例

摘要：城市,是具有多种功能的复杂综合系统,城市用地因此需要承载城市经济、文化、生活等各类功能。随着城市形态演化和经济结构更迭,对城市空间的精细化管理和配置成为城市发展的新诉求,故城市地价的细分和精细化研究成为当前国际研究的新趋势。商务办公活动作为一种典型的经济活动,是城市空间承载的主要内容之一,而商务办公楼地价（简称为城市商办地价）作为城市商务空间利用变化的重要驱动力直接影响着城市形态及经济结构的调整和发展。因此,探究商务办公楼用地及其主要细分地类地价的时空分异特征及演变机理,对城市经济空间精细化管理具十分重要的理论和实践意义。城市商办地价与其他城市地价一样,其时空差异是客观存在的,但是无论是商办地价的时间波动还是空间分异,必然都是在某些特定影响因素的作用下,受某种机理的支配。本文在梳理和总结已有研究成果的基础上,就商办地价的时空分异的影响因素为切入点,提炼和构建了商办地价时空分异特征演变机理的理论分析框架,以2006年-2015年杭州市主城区商务办公楼地价为实证研究对象,分析城市商办地价时空分异特征,并通过OLS、GTWR、GWR、TWR等模型比较分析,识别那些主导这一特征形成的因素及其影响程度,从而探究城市商办地价的时空演变机理。主要结果如下:1、城市商办地价时空分异是城市经济和空间形态结构在时空维度“共同作用”的结果,这种作用在时间维度不同阶段的特征遵循经典供需理论,而城市商办地价在区位、邻里和个别尺度的空间差异可以用地价竞租理论、亨利·乔治定理及特征价格理论分别解释,城市商办地价时空分异影响因素依据其在不同时空维度的影响程度可以划分为区位因素、邻里因素和个别因素。2、杭州主城区商办地价在时间上总体上呈现“大小年”交替出现的波动状态。其中,2010年是一个重要节点。在空间上杭州主城区商办地价在该时间段内有较强的分异特征,表现为由低值集聚逐步向高值集聚转变,且商办地价“热点”主要分布在武林-湖滨CBD区周围,说明现代城市的商务经济依旧对城市成熟CBD具有强空间依赖性。3、构建了由区位中心度、交通通达度、商务集聚度等7个影响因素共17个影响因子组成的商办地价时空特征影响因素因子体系。对该因子体系的OLS检验结果显示,与湖滨CBD的距离（CBD2）、与钱江CBD的距离（CBD3）商务集聚度（BUN）、区块产业结构水平（EL）、区块住宅地价水平（PL）、生活服务配套成熟度（EN）、宗地面积（AR）等因子统计检验显著,与住宅地价及商业地价的影响因子体系差别明显。4、运用地理加权回归（GWR）、时间加权地理回归（TWR）和时空地理加权回归（GTWR）模型定量解释和分析商办地价时空分异的影响因素。用AIC、R~2和RSS来考察GWR系列模型的拟合优度,结果证明2006-2015年杭州主城区商办地价影响因子的GTWR模型具有最好的拟合优度,各模型拟合优度GTWR＞TWR＞GWR＞OLS。5、杭州商办细分地类中商业金融兼办公用地（商办地类1）和商业商务用地（商办地类2）地价在时空演变中表现出不同的分异特征,受区块住宅地价水平（PL）、生活服务配套成熟度（EN）、宗地容积率（FRO）等为共同的影响因子。而二者影响因子的主要区别在于对区位中心度和产业结构的敏感度差异显著。6、商办地价时空演变具有区位选择机理、“点-轴”演进机理和功能推动机理,故建议杭州商办地价未来管理可以做以下4点尝试:1)建构商办用地的“阳光型”价格体系,提升区位选择机制;2)学习“香农经验”完善商办用地配套,提高“点-轴”辐射力;3)推进商办用地的“共享模式”创新,升级商办用地承载力;4)依据“公共池塘资源”属性制定政策规则,优化商办用地时空配置

关键词：商务办公楼地价;时空分异;影响因素;演变机理;杭州主城区

学科专业：土地资源管理

致谢

摘要

ABSTRACT

1 绪论

1.1 商办用地的概念和特征

1.1.1 商办用地及商办地价

1.1.2 商办用地的基本特征

1.2 研究的背景

1.2.1 理论背景

1.2.2 现实背景

1.3 研究目的和意义

1.3.1 研究目的

1.3.2 研究意义

1.4 研究的结构框架

1.5 研究方法和技术路线

1.5.1 研究方法

1.5.2 技术路线

2 文献综述

2.1 城市地价及其时空特征研究

2.1.1 城市地价

2.1.2 城市地价的时空分异特征研究

2.2 城市地价时空分异的影响因素研究

2.2.1 城市地价影响因素及其分类

2.2.2 城市地价时空特征影响因素的研究方法

2.3 商办地价及其时空分异相关研究

2.3.1 生产性服务业及其时空特征

2.3.2 商务办公楼及其租金特征

2.4 文献评述及研究切入点

3 商办地价时空分异演变机理的理论框架及实证前提

3.1 商办地价时空分异影响因素及演变机理的理论分析

3.1.1 商办地价时空分异的影响因素分析

3.1.2 商办地价时空分异演变机理的理论分析

3.2 我国商办地价时空分异研究的实证前提

3.2.1 相对稳定的政策区间:我国城市土地市场的政策因素

3.2.2 相对成熟的市场环境:我国商办地价发展的时间特征

3.3 本章小结

4 研究数据

4.1 数据选择

4.1.1 研究区选择

4.1.2 研究空间范围选择

4.1.3 研究时间范围选择

4.1.4 数据类型选择

4.2 数据的获取

4.2.1 原始数据的采集

4.2.2 地价数据的预处理

4.2.3 研究数据的基本统计分析

4.3 杭州商办样本数据的特征分析

4.3.1 不同年份商办用地交易样本的分布

4.3.2 不同区域商办用地交易样本的分布

4.3.3 不同用途分类商办用地交易样本的分布

4.4 本章小结

5 杭州商办地价时空分异特征研究

5.1 杭州商办用地价的时间特征

5.2 商办地价的数据结构与趋势

5.2.1 杭州商办地价数据正态分布检验

5.2.2 杭州商办地价的空间趋势

5.3 商办地价的空间分异总体特征分析

5.3.1 杭州市主城区商办地价空间自相关性分析

5.3.2 杭州市主城区商办地价空间异质性分析

5.3.3 杭州市主城区商办地价空间插值分析

5.4 杭州主城区商办细分地类的空间分异特征分析

5.4.1 杭州主城区商办细分地类样本空间分布特征

5.4.2 杭州主城区商办细分地类空间分异特征

5.5 本章小结

6 杭州主城区商办地价时空分异影响因子体系研究

6.1 商办地价时空分异影响因素体系构建与量化

6.1.1 商办地价时空分异影响因素简析

6.1.2 商办地价时空分异影响因素体系构建

6.1.3 影响因子说明与量化

6.2 基于常规线性回归(OLS)模型的影响因子检验

6.2.1 常规线性回归(OLS)模型简介

6.2.2 OLS模型检验及其结果分析

6.3 基于GWR系列模型的影响因子检验

6.3.1 时空地理加权回归(GTWR)概述

6.3.2 模型构建

6.3.3 模型回归结果的比较及选择

6.4 本章小结

7 杭州主城区商办地价时空分异影响因子比较分析

7.1 杭州主城区商办地价时空分异的典型影响因素分析

7.1.1 典型区位因素分析

7.1.2 邻里因素

7.1.3 个别因素:宗地面积

7.2 杭州主城区商办细分地类地价时空分异影响因子分析

7.2.1 商办细分地类地价时空演变影响因子的模型检验

7.2.2 商办地类1 影响因子分析

7.2.3 商办地类2 影响因子分析

7.3 本章小结

8 杭州主城区商办地价时空分异演变机理及其政策启示

8.1 商办地价时空分异的演变机理解析

8.1.1 区位选择机理

8.1.2 点-轴演进机理

8.1.3 功能推动机理

8.2 政策启示

8.2.1 建构商办用地的“阳光型”价格体系,提升区位选择机制

8.2.2 学习“香农经验”完善商办用地配套,提高“点-轴”辐射力

8.2.3 推进商办楼用地的“共享模式”创新,升级商办用地承载力

8.2.4 依据“公共池塘资源”属性制定政策规则,优化商办用地时空配置

8.3 本章小结

9 研究结论与展望

9.1 结论

9.2 可能的创新点

9.3 研究展望

参考文献