万科地产发展能力分析

第一篇：万科地产发展能力分析

财务报表分析1万科A偿债能力分析

万科A偿债能力分析

1041001250362 郜向霞

企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。

一、万科基本情况介绍：

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

二、万科A偿债能力分析

(一)短期偿债能力分析

1.流动比率

流动资产2008年年末流动性比率=

113,456,373,203.92 =

流动负债64,553,721,902.60=1.76

流动资产2009年年末流动性比率=

130,323,279,449.37=

流动负债流动资产68,058,279,849.28=1.92 2010年年末流动性比率=

流动负债=205521000000/129651000000=1.59

分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。

2 2.速动比率

2008年年末速动比率: 流动资产存货=

113,456,373,203.92-85,898,696,524.95=流动负债64,553,721,902.60

=0.43

2009年年末速动比率: 流动资产存货=

130,323,279,449.37-90,085,294,305.52=流动负债68,058,279,849.28

=0.59 2010年年末速动比率: 流动资产存货=流动负债=(205521000000-333000000)/129651000000 =0.56

分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。

3、现金比率

2008年的现金比率=(货币资金+交易性金融资产)/流动负债

=19978285900/64553721902=30.95% 2009年的现金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8% 2010年的现金比率=37816900000/129651000000=29.17%

3 分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。

(二)长期偿债能力分析

1.资产负债率

负债总额2008年年末资产负债率=

80,418,030,239.89 =

资产总额119,236,579,721.09=0.674

负债总额2009年年末资产负债率=

92,200,042,375.32 =

资产总额负债总额137,608,554,829.39=0.670 2010年年末资产负债率=

资产总额 =161051000000/215638000000=0.747

分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。 2.负债权益比

2008年年末负债权益比: 负债总额80,418,030,239.89= = 所有者权益总额38,818,549,481.20=2.07 2009年年末负债权益比: 负债总额92,200,042,375.32== 所有者权益总额45,408,512,454.07=2.03

4 2010年年末负债权益比: 负债总额= 所有者权益总额=161051000000/5458620000=2.95 分析：万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。。

3.利息保障倍数

2008年年末利息保障倍数: 息税前利润利息费用==6,322,285,626.03657,253,346.42 657,253,346.42=10.62 2009年年末利息保障倍数: 息税前利润利息费用==8,617,427,808.09573,680,423.04 573,680,423.04=16.02 2010年年末利息保障倍数: 息税前利润利息费用===24.68

分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。

第二篇：商业地产发展趋势分析

从2007年到2009年上半年，宏观调控的严峻形势令住宅开发面临相当的困境，而商业地产则被认为是房地产开发商的避风港湾。2009年大的动荡以及种种不可知因素依然可能存在，商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇，谁把握了机遇就会掌握未来。

一、商业地产新的机遇和挑战

1、住宅市场遇冷商业地产预热

在楼市住宅开发陷入低迷期时，商业地产迎来了发展转机。受经济大环境的不利影响导致目前单纯投资住宅开发利润下滑和风险增加，是开发商们转投商业地产的一大原因，是为通过持有商业物业和商业运营实现商业地产本身之外更大的商业价值，从而降低风险和增加利润。开发商成功持有的这种示范效应，同时带动了民间资本对商业地产的投资热。本土的开发商也正逐步调整住宅与商业物业的开发比例，以期平衡收入分配。然而，大部分本土开发商都是商业方面的新手，他们期待与基金、与有相关经验和工作轨迹的职业经理人合作成立合资企业。

投资商们寻求的是商业物业上稳定的投资回报，而持有型物业有着三个重要的特点，一是收益相对稳定并且长期化，二是能够在一定程度上抵御和化解经济波动所带来的金融风险，三是更加容易成为投资机构旗下众多资产中的优质资产。商业地产，在一些开发商未来几年发展战略书上已经标记为重点。如2008年12月份，世茂股份重组正式完成。这样一来，世茂商业项目开发将由原来的“分家而治”变成为“拧成一股合力”。值得注意的是，外资对中国内地商业地产现在也流露出兴趣。曾在上海收购翠湖天地等高档住宅的英国地产开发及投资公司高富诺，又新成立了6亿美元基金，下一个重点投资目标转为了大陆的购物中心;不久前，黑石集团在上海浦东成立商业管理公司，意图大力进军商业地产。

2、“救市”政策或利好商业地产

2008年，国际投资机构和银行受经济危机的影响，对中国投资的承诺无法得以实现;住宅市场也急剧萎缩。尽管目前商业地产存在不少困难，但中国城市化进程的大趋势没有变，中国经济长期增长的预期仍然没有改变。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会发布的《2008 中国商业地产专家报告》强调：国家业已出台的救市措施力度非常，其中建设保障性安居工程、廉租房建设、棚户区改造、农村危房改革试点等等，对商业地产是利好消息。最近三年之内，建设部要动用中央财政9000亿进行保障性住房建设，很大一块就是新区建设，也会给商业地产提供巨大的投资机会。在此种情况下，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会预测：2009 年上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。尤其是中低端商业地产;区域型、社区型商业地产，更会有较大的利好消息。消费依然强劲。

3、收益高吸引新行业涉足

在楼市普遍不景气情况下，开发商拿地都十分谨慎，再加上开发商资金短缺，于是丧失了拿地的热情和能力。不过这样一来，却给其他行业的企业进军房地产提供了时机和空间。这些外来企业资金相对比较充裕，并且以商业用地为主，建成后可自用，并且目前股市也处于低迷，投资类产品相对不足的情况下，通过拿地也可以显现为保值增资的一种投资行为。一些外来新行业已经迫不及待涉足房产开发与经营。近日，七喜控股引起房产界关注，虽然竞拍土地失败，但七喜控股意图拍得土地用于开发商品住宅，进入房地产市场实现公司多元化策略的举措已经暴露无遗。值得注意的是，一些其他行业的企业还以购买自用办公楼方式，实现曲线进入房地产领域。2008年11月份，上海北外滩上海港国际客运中心两幢写字楼被中化集团等大型央企收购，投资总额达到了70亿元。保险资本也成为房地产行业重要“进门人”。虽然有保险资金不能直接投资国内地产项目的规定，但国内各大保险公司依然另觅途

径，据悉，民生保险、太平人寿、生命人寿、中意人寿都分别在北京的金融街和CBD商业区及中关村的商圈内购买了几万平方米不等的物业。外来新行业一直对于房地产行业觊觎已久。

二、集团化开发，连锁经营将成主流

2009年住宅开发仍然备受宏观调控的冲击，相对于商业地产而言受到的政策性的影响依然较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业，也面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出。一些资本型的品牌企业，由于受到短期变现和年报的压力，特别是持有物业长期经营的综合检验，会调整对商业地产特别是持有物业的投资战略和组合策略。

随着大型房企的战略性转型，进入商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。《2008 中国商业地产专家报告》指出：城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿元，增长非常可观，直接刺激商业地产的发展。随着国内中产阶级的兴起，2009年会带来商业地产质的提升，并且会打破传统的商业模式，随着消费升级，商业地产的供应也要升级。受金融危机以及国家信贷政策的影响，必定会对持有物业造成新的压力，中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软的情形下，还有可能进一步继续被边缘化。

三、商业地产有望受益REITs

1、期待REUITs破冰

2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天的形势。商业地产虽然是传导最慢和最抗跌的但也无力规避和幸免。商业地产融资的信贷总量和品种本来就单一，原来就系统缺失，金融创新的步伐放缓或前景更加不明朗，限外的加剧和外资大本营起火的自救和抽紧，再加上投资市场的消极和悲观，商业地产的融资无疑是雪上加霜。

2009年，最值得期待的就是以REITs(房地产信托基金)的正式推出。以商务部等部委力促的开放REITs通道和银行对商业地产项目贷款区别对待的呼吁得到了国务院和金融监管部门的响应。2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。房地产信托投资基金(即REITs)是一种以租金收益为标的的融资产品，普通住宅项目是不能以房地产投资信托基金形式上市的。从这个角度讲，以持有物业为开发模式的商业或工业地产企业将从中受益。2009年1月6日的国务院新闻办新闻发布会上，中国人民银行金融市场司副司长霍颖励透露，央行已经形成房地产投资信托基金(REITs)初步试点总体构架，并将在上报国务院后进行试点。

2、REITs为商业地产最好“退出通道”

REITs推出的重要意义在于，它为商业地产开发商提供了最好的“退出通道”。到目前为止，很多开发商都认为商业地产很难做，最大的问题在于“出口”(Exit)。商业地产项目一般分为开发(Development)、孵化(Incubation)、稳定(Stabilized)等几个环节，其中稳定环节的风险低、相应收益也低，但开发商自有资金成本往往较高，开发完成后或稳定后一般更愿意退出而形成资金的有效周转。

而最佳的退出通道之一就是REITs(房地产信托基金)市场，即把成熟物业(稳定现金流)打包资产证券化，使追求较低风险、较稳定收益的低成本资金持有者(如公众、机构投资者等)可以接手长期持有。而REITs能够推出的最好时机就是熊市。因为，熊市物业资产价格回落，租售比(租金/价格)较高，资本市场的资金成本也较低、投资风格趋于防守型。例如美国REIT 的真正繁荣是在大熊市之后的90年代;日本的J-REIT也是在房地产泡沫破灭后长期熊市的2001年推出。本轮经济危机为中国REITs产品的出现奠定了最好的机会。我们有理由相信，以REITs为象征的金融创新将会在2009年破冰。

2009年商业地产的形势并不尽然全是那么悲观。比如，从目前的情况看，经济危机还未对北京的消费市场形成太大影响，2008年北京的社会零售总额依然会强劲增长20%以上，远远超过北京10% 的GDP增速。只不过新商业开业的总体量远远超过这个比例，以至于平均下来市场转淡，而根据20/80规律，少数抢眼的项目更是赚得本满钵满。2009年是一个乌云笼罩、充满变数的一年。商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇。

第三篇：房地产借壳上市可持续发展经营能力审核备忘录

为进一步完善对房地产企业借壳上市的政策引导，结合国家对房地产行业发展实施宏观调控的政策导向，做到扶优汰劣，支持优质房地产企业获得借壳上市的机会，确保房地产企业借壳上市后具有良好的发展后劲，提高上市公司的可持续经营能力，就借壳方资质及拟注入资产重点关注以下：

一、产业政策导向性

支持：项目资本金达标、主营业务方向符合国家产业政策导向，两限房、经济适用房占比达标并且具有核心竞争力的大型龙头企业。

限制：以别墅、高档豪华住宅开发为主的、其主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的企业。限制同一集团将同一类型的房地产业务(经常按住宅开发、商业开发、工业用地开发区别)注入到两家以上境内上市公司。

二、企业背景、市场地位

支持：全国性房地产企业或者地区性龙头企业(通常最近三年房地产开发规模或最近一年开发规模为省级以上区域前10名);股权结构、控制关系及其历史沿革清晰、合规，有较强的品牌效应和知名度，开发资质原则在二级以上。

限制：市场地位不高、仅凭运作获得区域性的土地，背景复杂、近三年有过重大项目开发失败记录的企业。

三、历史经营记录

支持：企业拥有较丰富的开发经验(已开发完毕项目建筑面积在100万平方米以上)，历史开发项目成功，有多个楼盘获得行业优质奖项，开发项目均能按期交付。

限制：企业缺乏项目开发经验、仅凭运作取得区域性土地储备，存在历史欠税行为(如已开发项目土地增值税计提不足)。

四、资本实力与盈利能力

支持：资本和资产规模较大的企业(通常拟借壳资产最近一期期末经审计的净资产超过5亿元、资产规模超过15亿元)，有保持和提升盈利能力的运作水平，房地产业务历年来保持稳定增长或总体增长的收益水平(通常最近一年净资产收益率水平超过银行同期贷款利率)。

限制：资本实力不强或资本金不到位、盈利能力起伏不定，或只运作过

一、两个小项目的企业。

五、公司财务状况

支持：拟注入资产公司财务结构合理稳健，信用等级较高(A级以上);合并报表扣除预收款后的资产负债率原则上不超过70%，不存在严重依赖外部资金(如银行借款);有较为充沛的现金流。

限制：信用等级较差，资产负债率居高不下，严重依赖外部资金(包括近三年存在占用、拖欠施工开发款项、拖欠银行贷款行为)、经常出现账面现金断流的或存在因资金周转困难大部分项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年以上的企业。

六、企业战略、土地储备

支持：拟注入资产有明晰的发展战略，有明确适应宏观调控政策变化、应对市场波动的能力;土地储备足以满足未来一定期间(原则上为三年以上)的开发;有丰富的公开市场拿地并成功开发项目盈利的经验(公开市场(是指招拍挂吧)取得的土地面积占其土地储备的30%以上)。

限制：受房地产行业高利润的驱使，凭人为运作拿地而介入房地产行业，没有明确的发展目标，土地储备单薄，缺乏公开竞争的能力和经验的企业。

七、管理和业务规范性

支持：公司业务运作规范，不存在违反国家或地方出台的一系列调控制政策(行政管理开发、土地、金融、税收、外资、物管及市场秩序等6类型调控政策)的情形，不存在侵害客户利益、公众利益的行为。

限制：企业在近三年经营过程中，经常违反国家或地方相关政策(如项目资本金不足35%，违反银行相关信贷规定取得贷款的等)，或因工程进度、工程质量问题近三年遭受大量退房、大量诉讼或因上述原因受到行政处罚的。

八、公司治理规范性

支持：公司治理结构规范，三会运作高效、内部控制制度严格且有效实施。管理团体近三年保持稳定，具有丰富的房地产从业经验。公司与股东之间按不存在同业竞争和大量关联交易，借壳资产(包括商标、品牌)独立完整。

限制：公司治理不健全，内部控制漏洞明显，管理团队变动频繁，有较大的业务风险。存在同业竞争以及关联利益输送的情况。

上市公司重大资产重组房地产业务评估审核要点指引

(中国证监会上市公司监管部、中国资产评估协会，2008年月日)

第一条 为规范上市公司重大资产重组的评估行为，保护投资者合法权益，因上市公司重大资产重组评估审核工作需要，根据《公司法》、《证券法》等法律、法规和我会的有关规定，结合涉及房地产开发业务和企业相关评估法规准则和规范，制定本指引。

第二条 本指引是对重大资产重组房地产企业评估事项进行审核的基本要求。本指引可能难以涵盖房地产企业重组过程中的所有评估问题，审核中应根据实际情况，按照上市公司发行证券的一般要求，以及资产评估规范进行审核。

第三条 本指引所称房地产企业的评估是指房地产的价值单独或将其作为房地产企业资产的组成部分、以及企业价值的组成内容根据交易的不同结构，对单项资产或企业价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

第四条 本指引所称房地产是指房地产企业分别在固定资产、在建工程、存货以及无形资产等科目中核算的土地、房屋建筑物及房地产开发项目。包括企业自用的房地产、投资性物业、以出售为目的的在建及竣工的房地产(开发项目)以及房地产开发经营相应环节的合同权益。

第五条房地产评估应依据相关法律、法规和评估准则及规范。根据房地产的产权状况、企业会计核算的要求以及房地产的实际使用等情况，判断对房地产采用房地分开单独评估，还是采用房地一体整体评估。根据交易结构，确定是对房地产单项资产评估，还是进行整体企业价值评估。

第六条 房地产企业并购重组资产评估审核的一般要求：

(一) 应当关注评估机构是否具有证券相关业务资产评估执业资格，评估师是否具备房地产的相关专业知识及相应的评估经验，具备从事企业估值的专业胜任能力。

(二)应当关注评估对象是否明确，评估师执行评估业务过程中是否根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，获得充分信息，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。

(三)引用的数据是否有充分、客观的依据，并注明资料来源。

(四)房地产评估应以评估对象权益合法为前提。评估中应适当关注其权属证明文件。对于房地产企业资产的权利类型和归属，应当以其权属证明文件、权属档案以及相关合同等合法权属证明文件为依据。

评估对象的权利、用途等相关条件应当满足评估目的所对应国家法律、法规、政策等的规定或要求。

(五)审核中应当关注房地产评估是否在合法、合规的前提下，全面体现市场公平交易的基本原则。可以根据评估目的和房地产项目的成熟度进行合理假设，但假设不能违背政府规划、用途管制等限制条件。对于房地产的限制条件，应当以国家有关部门依法规定和批准的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。尚未获批准的，应对假设的合理性有令人信服的论证，若主要风险和不确定因素未充分考虑和计量，则假设不具有合理性。

(六)审核中应当关注房地产评估选用的评估方法是否合理、恰当。对于房地产企业的整体评估，评估方法不宜采用市盈率法。对于尚未开发的土地使用权评估应遵照执行“土地估价规程”。

(七)审核中应当关注各种评估方法是否充分考虑了各项税费因素，包括销售税金、土地增值税、所得税因素。土地增值税是否按照国家税务总局2007年1月中旬发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》精神足额计提。对于项目已完成的已实现部分销售的地产项目，已销售部分是否也足够计提了土地增值税。所得税是否按整个地产项目的预计利润足额计提。

(八)审核中应当关注对于已完工存货是否充分考虑了合理利润因素。

(九)审核中应当关注对于以假设开发法评估的在建项目，是否充分了考虑了开发资金成本和地产行业合理的开发利润及时间的折现率。对于已预售的房屋，市场单价取值是否按合同实际价格取值。未预售部分，是否按预计售价取值。

(十)审核中应当关注对于以假设开发法、剩余法评估的地产项目，应要求公司、评估机构提供地产项目评估基准日周边相近楼盘市场价格，以验证价格的公允性。

第七条 审核中应充分关注房地产企业的规模，包括公司的房地产开发资质等级、当年房屋开工及竣工面积、当年房屋销售收入、土地保有数量、房地产开发的地域分布、在全国或当地市场占有率等。房地产企业未来预期应该与当前状况高度相关。

第八条 审核中应关注评估机构和评估师是否了解房地产业税收法规、房地产企业财务、会计制度、会计准则及其他财务会计法规对房地产后续计量模式的要求，并在此基础上合理确定房地产评估的计量要素和价值类型。

第九条 评估中运用最佳利用原则，应当充分考虑企业经营方式及房地产实际使用方式对房地产价值的影响，并且均衡考虑替代原则等企业估值的原则，特别是等量资本等量报酬的投资市场公平交易的原则。

第十条 审核中应当特别关注房地产物质实体价值或权利价值与权益价值，房地产物质实体价值或权利价值、权益价值与所对应的企业价值，房地产物质实体价值或权利价值、权益价值与其衍生的其他无形资产价值之间的联系和区别及其相互关系。在并购重组中房地产实体价值或权利价值与权益价值往往具有重大区别。

第十一条审核中应当注意评估师是否正确区分了整幢房地产评估价值与分单元房地产评估价值的不同。

第十二条 审核中应当关注评估反映在不同会计科目中的不同资产形态下的房地产价值所考虑的因素、采用的评估方法及参数可能是不同的。

在存货(在建开发产品、开发产品)科目中核算的房地产，评估时应考虑开发完成后的房地价值、销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税、管理费用、财务费用、应付未付工程款、后续投资、占用资本分摊利润和风险回报等因素。

其中：开发完成后的房地价值，已预售收款(但尚未结转收入)的可以直接取合同售价;预售尚未收款应考虑时间和风险折扣;尚未售出的可以通过市场比较法估算比准价格。 应付未付工程款应根据最新工程总概算减去实际已付的工程款确定。

后续投资、占用资本分摊利润和风险回报应按照“等量资本获得等量收益”的原则，根据项目开发程度、实际已付的工程款和销售等情况合理确定。

在存货——开发产品和在建工程科目核算的房地产项目，评估时一般不宜将分别土建工程与设备安装工程分开独立评估，而应将在建工程作为一个整体，综合考虑工程总造价、工程建设进度和在相关往来科目中核算的实际已付及应付未付的工程款项(特别注意未在账内核算的成本费用)以及适当的税后利润。适当利润应依据等量资本获得等量收益的原则。但在具体测算时可以分别土建工程和设备安装工程计算成本费用。

第十三条收益法评估企业价值时，对涉及的溢余房地产价值一般应采用重置成本法进行评估。若采用市场法评估，应全面考虑房地产的持有目的、收益状况和实现交易的可能性，谨慎确定市场价值。

第十四条审核中应当关注是否分析了房地产开发项目在企业财务核算的方式以及是否存在未结合同和尚未支付款项，并且能够明确房地产的评估价值内涵与实际的支出、尚未发生的支出之间的关系，避免重复计算或遗漏。

第十五条应当关注房地产的相邻关系、租约限制和与房地产相关联的动产，关注相邻关系、租约限制和动产对房地产价值的影响。

第十六条应当关注相关税费对评估结果影响。交易环节的税赋一般不应构成房地产评估价值的组成部分。应特别注意土地增值税、所得税在不同评估目的和不同评估方法中的合理性。 第十七条应当关注房地产市场景气周期对评估价值的影响。应特别注意房地产高景气阶段的风险是否在估值上作了合理、谨慎的考虑。

第十八条评估报告中应对以下内容和信息进行真实、客观、全面的披露：

(一)房地产企业的基本情况。包括：公司的股权架构;房地产开发资质等级;开发项目的数量、地域分布;当年房屋开工及竣工面积，当年房屋销售收入;土地保有数量、公司在全国或当地市场占有率;公司近三年主要财务指标;本次重组涉及的关联交易，历次股权变动或资产交易的定价情况等。

(二)企业主要开发项目的进展情况。包括：项目审批情况，项目规划情况，项目效益分析，项目进展情况，项目销售情况，项目核算情况等。

(三)评估对象房地产的基本情况及登记状况描述。包括：名称、位置、四至、面积、用途、容积率、使用者、建筑结构、建筑年代、建筑高度、楼层、层高、外观、内部装修、设施设备等;实地踏勘情况：实景照片、位置图、平面图、周围环境、景观、基础设施及公共配套设施完备程度、土地平整程度、地势、土壤状况、规划限制条件、利用现状、交通条件、维护、保养、使用情况、结构性缺损情况等。

(四)房地产的产权状况：包括产权人、产权性质、合法使用年限、已使用年限、合法权属取得来源、他项权利及其登记情况、有关权证取得情况、有关合同协议及政府批文、法院判决裁定结果、存在的产权瑕疵等;

(五)评估假设前提和条件。当房地产设定条件与现实状况不同时，房地产评估报告应当对由此导致的评估结论与房地产现实状况价值的差异进行说明。

(六)房地产评估报告应当对利用其他专业机构的技术报告、其他评估机构的评估结论情况进行说明。

(七)比较案例的基本情况：名称、位置、四至、面积、用途、容积率、使用者、建筑结构、建筑年代、建筑高度、楼层、层高、外观、内部装修、设施设备、产权人、产权性质、合法使用年限、实景照片、位置图、周围环境、基础设施及公共配套设施完备程度等。 第十九条 本指引自发布之日起施行。

第四篇：2014年中国房地产行业发展趋势分析

2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，

一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企冲刺“千亿俱乐部”。

与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。

正基于此，经过对全年数据、政策、房企年报的分析和个人对房地产行业的理解，本人提出以下2014年的房地产行业发展趋势。

一、政策两极分化：一线政策仍将强化，

二、三线城市预计将适当放宽

三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程， 2013 年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切” 式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。

从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如

房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。因此，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分

二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。

二、投资持续增长

本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，2013年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明2013年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至当前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。房地产投资方面，2013年上半年单月增速高位震荡，下半年自8月起开始出现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在19.2%的水平，较上半年下滑幅度不大;2013年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，预计11-12月销售

增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且2013年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右。

三、市场依然向好

一线城市：成交量与2013年总体持平，房价将先涨后稳

从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基本与2013年持平。

从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧，估计市场销售速度大致将和2013年持平，总体上看， 2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平。

从房价角度看，一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是2013年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间;而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房

贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。

二线城市：市场供求两旺，房价呈稳步上涨格局

从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，南京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。

从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。

从房价角度看，二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。

三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨

从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的

城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城市房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。

四、土地市场将先扬后抑，一二线城市成交量价平稳增长

2013年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计2014年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续2013年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。

从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在2013年的基础上小幅增长，尤其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落的情况，而部分较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长。土地价格整体稳步提升将是大概率事件，尤其是一线城市，具体来看，全国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去，土地价格还将回归上行通道，因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价来看，2014年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比2013年有所回落。

五、企业销售业绩和融资总量保持增长

房地产行业将呈现“两升一降”的发展格局，即房企业绩继续快速增长，融资将延续2013年火爆势头，企业拿地力度则会下降。

首先，房企业绩方面，明年会继续快速上升。一个重要的原因是2013年房企拿地较多，这些项目预计将于明年上半年形成集中推案;而由政策面主导的房市行情预计在去行政化进程中不会有大的改变，因此企业销售会水涨船高，有一个新的突破。在城市能级上，预计一二线继续会是主力销售贡献区域，但随着中小城镇的户籍放开，以及国家新型城镇化规划正式公布，部分有产业支撑的三四线的房地产机遇全面开启，众房企将实现平衡布局。

其次，房企融资方面，上半年将延续火爆的融资势头。明年还将有更多的房企赴港IPO，A股融资闸门将正式打开，2013年提出发债、重组等融资方案的企业将获得批准，但是IPO放开的可能性不大。房企海外发债的总额将继续保持稳定增长。但下半年开始，由于货币政策的收紧预期，企业的融资难度将加大，融资成本将逐渐提高，企业应适当控制手头现金。但总体来看，明年企业融资总量将保持增长。

第五篇：2013年中国房地产行业发展趋势预测分析

2012年我国房地产市场趋势是，上半年回落，下半年底企 稳，年末有所回升。从价格来看，2012年1-12月份，70大中城市中新建商品住房价格环比下降城市数量由49个减至8个，二手住宅环比下降城市数量由53个下降至10个。其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格分别累计上涨1.7%、0.1%、2.3%、0 .8%;二手住宅价格分别累计上涨1.6%、0.59%、2.6%、1.2%。展望2013年我国房地产行业发展将呈现以下几大发展趋势：

一、高使用率的功能地产是房地产正能量

从目前国内房地产市场的发展态势来看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业将趋于进一步转型升级。

从2012年底土地出让情况看，不少城市多数出让地块为商住地块，这样将在一定程度上为功能地产创造了良好的条件。因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。努力挖掘其使用价值，提高其使用效率，将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。所有开发商和消费者都要考虑二率：使用率和满意率。

二、土地制度顶层设计与改革将深刻影响中国房地产业土地是制约房地产业发展的基本要素。从目前情况来看，决定房地产业命脉的土地供应依然遭受事实的垄断。这种土地垄断

供应制度产生了许多严重问题，如高地价引发的高房价、土地财政依赖症、经济结构扭曲、地方发展转型动力严重不足等等，这些问题不但对房地产业的消极影响相当深远，而且短期内很难解决。

土地制度的顶层设计显然已经十分紧迫。未来应该针对当前的土地一级市场的供应垄断问题进行系统的改革，这不但是国内房地产市场良性发展的需要，也是中国经济结构调整的战略需要。

深圳先期开始的集体用地转化为工业用地的分配制度改革已经开始尝试了新型的土地增长方式，降低工业用地在现有用地指标里的比率，增加住宅用地的指标能缓解供不应求的住宅需求现状。当然，不同区域的公共资源换取飞地用地指标也是可以思考的话题。

三、房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击

近年来，关于房产税和资源税的消息有很多传言，但保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市，探讨更多的模式和经验。

虽然存在着重复征税需要增减配合问题、短期推进困难问题等因素，但是从长远来看，国内房产税的全面推进还是一个大的发展方向。预计今年将在6-8个城市试点和推进。

资源税以各种应税自然资源为课税对象，它能够调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用。作为国有的一种重要资源，理

所当然是基本的课税对象。资源税一旦开征，将深深影响当地的盲动奢侈消费模式，重视资源价格和环境价格，通过供需角度也会影响土地市场的价格，且这种效应会迅速传导到房地产市场和高端非理性消费市场。

资源税的开征，将会有效平抑资源的过度开采，抑制各种冲动，从而尽可能避免更多的类似鄂尔多斯、营口等资源型城市的发展速度和需求背离现象的出现。

四、2013年房地产各项指标将会好于2012年

预计2013年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2012年。以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%扣除价格因素实际增长14.9%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。

受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。

但是，随着政策边际效应的逐渐递减，加上宏观面预调、微调力度的加大，行业投资的积极性也有所增加，预计今年的各项行业指标都将好于去年，投资增速将达20%以上，但是现在普遍存在的乐观情绪是不可取的。2012实质是政策最稳定的一年，

2013是存在变数的，6月底和三中全会后都是重要观察节点，2013年只能是谨慎悲观的一年。