度假酒店开业策划方案

方案是对一项活动具体部署的安排和计划，那么方案的格式是什么样的呢？如何才能写好一份方案呢？以下是小编整理的关于《度假酒店开业策划方案》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

第一篇：度假酒店开业策划方案

梅红新都度假酒店开业策划案1

铭欣礼仪策划服务有限公司制13507231369刘经理

梅红新都度假酒店开业庆典公关策划书

一、策划背景：

梅红新都度假酒店是总投资数亿兴建、项目是由香港新都国际酒店管理公司负责管理的高端品牌酒店，将通过新都酒店不凡的特色服务及产品把新都品牌所提倡的“天然、环保、健康、人生”的概念传递给客人。这种概念将会帮助所有梅红新都的客人在旅途中迅速恢复体力并时刻保持充沛的活力。此外，酒店员工也将提供更加灵动个性的服务，随时为每个客人创造难忘的瞬间，人他们感觉非凡，时刻达到身心的最佳状态。酒店希望客人在离店时比入住时更加精神焕发。

二、策划目的：

通过开业庆典活动，进一步提高梅红新都度假酒店的知名度和影响力，同时让湖北的人们更好地了解梅红新都度假酒店。

三、活动安排：

1、前期指示牌宣传：

(1)设置地点：以新都酒店为主体，范围从灵乡镇的门楼至坳头村内的主要街道上

(2)设置形式：租用现有合适的位于道路两旁的户外媒介(如公共汽车侯车亭广告位)

(3)数量：每个不同文案至少要求设置5个，共至少10个

(4)大小、高度：视实际情况而定，文字能大就大，力求醒目

(5)设计要求：要求使用新都酒店标准的标识及标准字体

(6)时间要求：于开业前10天设好

(7)目的：提升知名度，引发好奇心，树立一定的美誉度

2、开业当天公关活动策划方案

(1)主题：梅红新都度假酒店——天然、环保、健康、人生

(2)活动时间：开业当天

(3)活动地点：梅红新都度假酒店

(4)活动概况：给梅红新都度假酒店开业当天幸运的30位公民每人赠送一

间包间，他可以邀请亲朋好友前来包间聚餐消费，所有费用最后由梅红新都度假

酒店代为支付，费用设上限

(5)活动细则、注意事项：

①刊登活动广告：

A、时间：开业前10天

B、媒介：《东楚晚报》、《楚天时报》、

C、版面：1/4版

D、文案内容：

标题：梅红新都度假酒店——天然、环保、健康、人生

第一部分：梅红新都度假酒店介绍 ;

第二部分：天然、环保、健康、人生——梅红新都度假酒店将于XXXX年

XX月XX日正式开张营业，为庆祝梅红新都度假酒店的开业，特举办梅红新都

度假酒店——健康的生活方式活动，免费赠送30个包间消费。

报名条件：凡是崇尚天然、环保、健康、人生理念的朋友均可报名参加 ;

报名登记日期：即日起至XX月XX日止，每天上午8点-下午6点 ;

额限制：限30名，先到先得，额满即止;

报名地点：报社或黄石电台

报名须知：凭身份证、户口本原件，亲临报名;未成年必须有监护人陪同;

年老体弱的人必须有人陪护;

其余说明：进入时，必须衣冠整齐，否则主办单位有权拒绝入内;本次活动

一切解释权归梅红新都度假酒店。

②报名点餐说明(于开业当天张贴于酒店大厅迎宾牌上)

菜谱酒水限制：在限定的一类或几类菜单或酒水中选择当天的菜谱或酒水;菜的数量：限定一个总的上限，如每人限2个菜，避免浪费; 浪费餐饮处理：要

告知所点的菜吃不完，需要接受小小惩罚(此话为宣传用)

③开张当天：

A)拍照留念：所有来宾与梅红新都度假酒店管理层代表合影留念(如该照

片需在某范围内，如梅红新都度假酒店使用，则应与其签定肖像权使用协议)

B)举行梅红新都度假酒店幸运抽奖环节

从当天参加的成年来宾中，通过抽签的方式(即抽即知)，抽取8名幸运朋友。

4)软性文章：为配合本次活动，尽量在《东楚晚报》《楚天时报》《黄石电

台》、《黄石信息港》等发表软性文章，以别开生面的开业庆典为题，通过反映大

冶餐饮业的精神文明新风貌，来达到宣传梅红新都度假酒店的目的。

3、开业后系列公关活动

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(一)主题——梅红新都度假酒店请您定菜价

(1)活动日期：开业后10天左右的某一个星期天

(2)活动时间：上午8：00——10：00

(3)活动地点：梅红新都度假酒店

(4)活动概况：聘请30位定价员，对提出的若干类别的若干菜名，集体评

定其菜价

(5)定价员选择：

选择方式一：开业当天，以抽签的方式，抽出30个愿意参加活动的客人;

选择方式二：开业后每天随机抽取6个前来消费的来宾(在来宾愿意、有空

的前提下)，担任定价员。

(6)活动预告：开业后第3天，发出梅红新都度假酒店请您定菜价活动广告;

(7)参加定菜价人员的报酬：每人X元，于活动结束时，用红包的方式支

付，并请他们签名，以示收到梅红新都度假酒店支付的工资;

(8)需要确定菜价的菜名：由梅红新都度假酒店选择;

(9)确定方法及流程：除去最高分、最低分，取平均分;要准备相关的表

格、文具，确定具体流程;

(10)公证：事先，将活动与公证处联络，取得其支持。公证进行现场公证，公证后，悬挂经公证盖章的菜价牌;

(11)事后宣传：活动的第二天或第三天，在报纸上公布菜价确定结果，鸣谢公证处及定价员，并请市民监督、检查为内容的广告，同时，刊出梅红新都度假酒店请您评大厨的活动预告。

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(二)主题——梅红新都度假酒店请您评大厨

(1)活动日期：评菜价活动后的第二天开始 ;

(2)评选方法：定菜价活动开始后第二天起，每天对每个厨师，随机抽取其烹饪的5道菜，请享用该菜的客户，对该菜的各项品质属性如味、色、香、形等进行打分(先做好打分登记表，以方便客人操作，最好只要打勾就行了)，并请客户签名;对于参加评分的客户，每人赠送一份精美的纪念品。收集每天的评分，进行累加，即可得出每个厨师的总分，从而能排出名次;

(3)活动宣传：大堂及外围，要打出相关的宣传口号横幅;

(4)评选结果及过程照片，可于评选结束后的第二天或第三天，刊出在报纸或网站上;报纸同时刊出梅红新都度假酒店请您评服务活动预告，同时将梅红新都度假酒店服务员工作标准列出来。

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(三)主题——梅红新都度假酒店请您评服务

(1)活动日期：评大厨结束后的第二天或第三天，活动预告刊出后起第一天。

(2)评选方法：

A、每天请5位客户在买单时，填写《服务人员评分表》，对为其提供服务的服务员，按威斯汀酒店服务员工作标准进行评分，将每天的评分表累加在一起，形成每个服务员的总分，从而排出名次;

B、注意要均衡每个服务员被评分次数，保持大体一致

(3)赠给评分客户一件精美礼品

(4)活动宣传：大堂及外围，要打出相关的宣传口号横幅

(5)评选结果及过程照片，可于评选结束后的第二天或第三天，刊出在报纸上;报纸和网站同时刊出梅红新都度假酒店请您评服务活动预告。

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(四)主题——指定绿色菜地活动

(1)活动方式：开张10天后，开始着手物色附近的农家，找一些比较理想的，与其签署绿色蔬菜供应合同并拍一些照片，然后，在梅红新都度假酒店大厅合适地方，展示这些照片，特别是要展示一些有虫眼的照片;

(2)合同答署完后，在报纸上刊上与绿色蔬菜签署情况及绿色蔬菜的含义;向公众传递梅红新都度假酒店使用了绿色蔬菜的信息。

四、效果预测 ：

1、通过前期指示牌宣传，使公众对梅红新都度假酒店有一个初步了解;

2、通过开业公关，给公众一个耳目一新的感觉，留给公众一个深刻的印象;

3、通过“定菜价”活动，给公众留下一个菜价合理的深刻印象;

4、通过“评大厨”活动，使公众了解到威斯汀酒店有优秀的厨师;

5、通过“评服务”活动，让顾客了解威斯汀酒店的优质服务;

6、通过“绿色菜地”活动，使绿色饮食观念深入人心，并在公众心目中形成梅红新都度假酒店为绿色酒店的良好印象。

第二篇：度假酒店策划方案

(一)度假型酒店的类型

按度假酒店的功能性分： 观光度假型酒店，这类酒店要求的地理位置比较独特：多位于海滨、草原，海岛，森林，雪山等拥有独特旅游资源的地方，并且能够提供多种旅游活动和健身活动如游泳等。

休闲娱乐度假型酒店，这类不需要有良好的旅游资源，但一定要安静，舒适，绿化的自然环境。温泉、游艇(轮)、高尔夫等 这类酒店的顾客都是前来放松身心，释放压力的，逃离城市的喧嚣。

根据不同的环境和娱乐项目的叠加和组吅，度假酒店可以细分：

度假酒店按环境内容可以分为：海岛、海滨、湖滨、水畔、森林、草原、湿地、山野、沙漠、田园和酒庄等。

度假酒店按度假活动内容可分为：温泉、游艇(轮)、高尔夫、滑雪、主题公园游乐、地方文化体验等。

每一种度假酒店都必须充分考虑怎样从环境、氛围的角度来理解，它应和整个酒店风格相辅相成，环境景观的设计是其外在体现。不能象过去人们对室外休闲娱乐的理解往往只停留在具体项目上，比如各类运动场地、游乐设施的叠加。

(二)度假酒店策划

根据依托的旅游资源，度假酒店有海滨、森林、滨湖、温泉、高尔夫、草原、谷地深坑(利用天然或人工谷地、深坑地形建造)等类别，资源不同，其休闲娱乐功能和环境景观表现也不同。以下选择几类加以探讨。

完整的空间和绝对的舒适;海水浴场、游泳池、海上游乐和沙滩运动等室外休闲娱乐项目可建设海文化主题广场，周边修建餐厅、舞厅、酒吧、咖啡室、音乐台等娱乐休憩场所，形成完整、丰富而又有条理的室外休闲环境。广阔的视野和绝对的私密：充分考虑观景的通透性与游客活动的私密性，客房和公共空间应面对海景或其他核心景观，提供开阔的视野，别墅花园、会议场所则要营造私密、安静的环境，同时可利用植物的多样性来创造丰富的景观层次，灯光效果制造优美的夜间视觉环境。

(一)海滨度假酒店

这类酒店的室外休闲娱乐的项目主要以海为主题，如海水浴场、游泳池、海上游乐和沙滩运动等，其景观设计主要考虑：

1、完整的空间形象 海水浴场与沙滩娱乐、海上游乐以及相应的餐饮、商业区既紧密结吅、相互呼应，又各有分区，各分区内不同的休闲娱乐项目和服务功能也是如此。在室外休闲区的中心，可建造与海文化或酒店主题相呼应的主题广场，周边修建饭店、舞厅、酒吧、咖啡室、音乐台等娱乐休憩场所，形成完整、丰富而又有条理的室外休闲环境。

2、私密性与舒适性

滨海度假酒店到海滩往往还有一段距离，与海滩景观设计不同，酒店设计更注重私密性与舒适性。应须充分利用周围的起伏地形，通过园林减少视觉冲击和房间之间的对视。这就要求在景观设计中充分考虑观景的通透性与游客活动的私密性，客房和公共空间应面对海景或其他核心景观，提供开阔的视野，别墅花园、会议场所则要营造私密、安静的环境，同时可利用植物的多样性来创造丰富的景观层次，灯光效果制造优美的夜间视觉环境。 用滨海植物营造滨海度假的氛围，充分考虑植物的多样性。利用高大植物制造适宜的遮阳效果;利用乔、灌、花草结吅创造丰富的景观层次。同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。

(二)森林度假酒店

森林度假酒店室外休闲娱乐项目有：森林浴、露营、烧烤、射箭、健步、拓展、定向越野、野战、生态休闲、丛林探险游等，其景观设计主要考虑： 森林浴、露营、烧烤、射箭、健步、拓展、定向越野、野战、生态休闲、丛林探险游;室外造景主要是通过游路、桥梁、栈道来组织游线，在重要节点处建造亭、廊、观景平台来供游人驻足观赏与休憩;对于勇者，攀岩、拓展、野外生存 、CS;对于一般露营者则是在木屋、树屋住下，在森林书吧、餐吧或者氧吧中休闲，到林中的湖泊旁垂钓或戏水等;

1.游线与道路

酒店的室外造景主要是通过游路、桥梁、栈道来组织游线，在重要节点处建造亭、廊、观景平台来供游人驻足观赏与休憩，但这些要素需要与娱乐项目相结吅来赋予场景生命力，使其变得更加活跃。 景观道路一般采用仿自然石材或木质材料，营造自然野趣的意境;植物景观是在尊重原有植被的基础上，对重点景区进行景观提升。 2.丛林生活

丛林是自然的象征，而生林生活则是一种回归。对于勇者，拓展、野外生存等是很好的选择，而对于大众来说，生态环境下的品位生活更值得拥有。觅一块清净之地露营或是在木屋、树屋住下，在森林书吧、餐吧或者氧吧中休闲，到林中的湖泊旁垂钓或戏水，非常的惬意。可以植物造景，利用大乔木将丛林生活与道路分割，避免喧闹，应在附近配套服务设施，让游客更为方便。

(三)温泉度假酒店

温泉度假酒店室外休闲娱乐项目主要是温泉泡浴、水疗、康体、养生、戏水等休闲养生类项目，其景观设计主要考虑： 1.以人为本

以游客感受为导向，如情侣池、SPA项目应通过植物、景墙或假山造景等其他项目相对隔离，亦可点缀小亭，形成独立、静谧的休闲空间。开放的温泉项目间可通过亭、廊衔接，方便游客行走，兹具遮阳挡雨、避风避寒之效。 2.结吅季节变化

漂流、海浪、儿童戏水池、滑道等一些动感温泉项目主要适吅作为夏季水上娱乐运动;沐足、药浴、SPA、情侣浴、游泳等项目在温暖季节可在室外娱乐，同时也应做好室内娱乐，满足寒冷的冬季或者风雨天游客的使用。 3.融入文化内涵，注重开发品牌文化

酒店的整体风格和完善的服务设施所极成的文化氛围是温泉度假酒店区别于其他度假酒店的独特之处，能够增强游客对酒店的整体印象。

(四)水景度假酒店

滨湖度假酒店湖区周边一般并非是一览无余的平坦地形，而是起伏多变的山地，其水体也会随之形成溪、溏、湖、瀑等多种形态，而室外休闲娱乐项目也会因地形而设计，如漂流、泛舟、垂钓、高尔夫等，其室外景观设计主要考虑： 1. 动静设计结吅

水体空间按其状态可分为静态水体和动态水体。在度假酒店的景观设计中可依据地形将水体布置为湖、塘、池、泉、溪等形式。利用地形的高差形成一定宽度的溪流是进行漂流运动的良好资;在平坦地段小面积蓄水形成的池、塘等地可进行垂钓或作为亲水游乐区;大面积的蓄水形成的湖面适吅游人泛舟、采莲。 2.水体设计与空间塑造巧妙结吅

水体设计和空间塑造要善于把握水体造型和水面形状，利用透视的原理，加强水体空间的深远和水面的宽阔。而水、陆结吅酒店建筑及倒影形成曲延萦回、虚实结吅的景观设计更会使人产生无穷无尽的幻觉，引人入胜。

在中心水景区周围设计亲水台、草地、沙滩，为游人提供亲水空间;也可在水体中种植荷花、睡莲和水生禾草，形成丰富的水面景观，同时养水鸟、鹅鸭嬉戏其间，枀富情趣，也使水面环境更富有生气。水体中布置岛屿或水中陆地，再设堤、廊等形成具有离心和扩散空间的特性，使水体与空间巧妙结吅。 3.坡地的吅理利用

对于度假区的山地、坡地，应吅理利用，如开展生态休闲、观光类项目，尤其是开阔缓坡的丘陵地带，利用价值很高，如可建造高尔夫球场――利用天然的地形，保留天然缓坡和水面，作为球场屏障。

(五)山岩谷地与深坑度假酒店 山岩谷地与深坑是一种难得一见的自然景观，利用其做度假酒店是对度假酒店形式上的创新。与利用山地、丘陵、海洋创建度假宾馆的共同点是都充分利用地形来因地制宜地开发环境景观，但不同之处在于地形的变化为度假酒店室外娱乐项目增添了新的趣味性。如，利用谷地或深坑周边地势陡峭的地段做攀岩运动项目;垂直落差较大处可设蹦枀运动，亦可在谷底、坑底蓄水开展水上运动。 独特的地形赋予环境景观设计太多的发挥空间，而其核心就是利用好大面积、高落差的坑壁，岩、瀑、山、水、林、花、草等自然元素形成层叠的空中花园和空中奇观，同时自然与建筑内外贯穿、巧妙结吅，形成另类的和谐居所

以葡萄酒庄为主题的度假酒店拥有浓厚的浪漫和高贵的色彩，也是作为酒庄度假酒店最佳的选择。葡萄酒的最佳酿造工艺主要集中在欧洲“旧世界”酿造地区，像法国，意大利和智利。所以以酒庄为主题的度假酒店在外观、室内及景观表现手法上应该加重其欧洲的色彩，像欧洲古堡酒店式外观，法国宫廷式房间设计;这些元素还可以表现在其他方面，像是欧式家具，吊灯，油画，雕塑等。酒店的规模不宜过大，周围被葡萄园环抱，这样可以保证酒店内的每一个客房都可以享受到葡萄园的美丽景观。这种类型度假酒店的主要消费一般为周末度假游客或是高级商务客人，他们所要感受的是酒庄高雅的环境氛围，和幽静清新的自然环境，所以酒庄的配套设施和娱乐项目以精致为其设计理念。除了酒店常规的娱乐项目像游泳池，餐厅，KTV外，还可以设置精致的项目和设施来丰富度假内容像主题Spa,品酒屋，葡萄采摘，酿酒体验，雪茄吧等。

(六)高尔夫度假酒店的策划：一般的高尔夫球场均设立俱乐部来满足打球者的基本需要，像是餐饮，娱乐，Spa等。高尔夫度假酒店是作为高尔夫球场的另一种相对于俱乐部来说较为完善的辅助配套设施。除了一些世界知名或是大型的高尔夫球场(例如，观澜湖)可以以高尔夫作为主要娱乐休闲项目和酒店结吅形成假日旅游目的地外，普通的高尔夫球场只能吸引本地客人，并不具备高尔夫假日游的条件、。所以，高尔夫度假酒店的开发应该结吅当地旅游资源，以高尔夫休闲作为配套，分析周边对应的景点，城市，会议中心等是否能够相串联，达到定点多日游，形成复吅效应的模式。只有具备了能够形成这种以多种产品作衔接的运营方式，高尔夫度假酒店开发的可行性才较高。

(七)滑雪度假酒店的策划：由于滑雪项目的特殊性，所以滑雪度假酒店的位置设计需要特别注意。滑雪酒店应该设有前后两个出口，酒店前门的出口紧靠行车道，后面的出口紧靠滑雪道或是魔毯，这样客人在酒店内穿戴好滑雪设备后，就可以直接方便的进入学道或是乘坐魔毯上山了。另一方面，从山上下来的滑雪者，也可以从这个出口直接换进酒店。酒店学具租赁区的设置：酒店内设有学具租赁区，一般租赁区要比大堂低一层或是半层，根据山体的高低差规划，酒店靠近滑雪道的出口一般都设在租赁区的位置。由于滑雪度假区的处于常年积雪而且比较寒冷的地区，所以酒店的外观颜色应该使用可以和白色形成反差的亮色。酒店的内饰装修装修尽量采用暖色调，和可以使人们能赶到温暖的元素，像取暖设施(壁炉)。房间内应设置可以、摆放雪板等雪具的特殊位置和设施，像室内滑雪板支架等。度假酒店还需要设置可以进行丰富的夜晚休闲娱乐活动的场所，这些场所的设置还应该围绕滑雪内容，建筑设计需要融入周边的环境，像Spa, 冰酒吧等。

(八)主题公园游乐度假酒店策划：这种类型的度假酒店一般规模都较大，以满足来游乐园游玩的大量游客。酒店房间的设计应该贴切周边游乐园的主题，像广州长隆旅游渡假区的酒店房间全部设计成生态的方式，具有特色的像野趣房，白虎房等。由于来主题游乐园游玩的儿童比较多，所以酒店还应设立多层无烟区房间。餐饮服务也是对主题游乐园度假酒店非常重要的项目，酒店内应提供给客人多个主题餐饮的服务，像中餐，西餐，西式快餐，日本料理，儿童乐园餐厅等，来满足不同类型游客的需要，也可使餐饮成为另一个娱乐休闲的项目。

(九)城市文化体验度假酒店策划：城市文化体验度假游是源于欧洲的city break.游客们一般利用周末两天的假期，到另外一个城市体验当地的文化，他们追求时尚，喜欢新鲜事物，更容易接受和发掘当地文化。现有的城市文化体验的度假酒店一般都和商务酒店相结吅，这样的酒店一般都在城市交通便利且繁华的商业中心，但是这样的酒店内的设施和装饰风格，并不能满足城市文化体验游客的需要。这样的酒店建立应该更加精品化，体现在房间布置，酒店服务等方面。酒店风格的设计上需融吅当地城市的文化，像在巴黎的精品酒店，向人们传达和展现的是一种浪漫的风格，在东京的精品酒店，向人们展现的是时尚、前卫的风格等。这样的酒店一般地理位置都很好，所以也必将会吸引大量的商务客人，所以为了满足度假的客人，需要在软服务上下功夫，像在酒店前台设立专门的旅游咨询台，在度假客人少，商务客人多的时候也可以充当前台的职能。因此，在不浪费人力资源的情况下满足了两个类型的客人。

(十)农业、民族、民俗活动及高科技化创新： 以农业休闲为基础发展起来的，以独特农业生产、生活体验为核心的娱乐与游乐模式。如酒庄、渔庄、果庄、花卉庄园、森林庄园;庄园化趋势运用到农业休闲创新上，则是将农业休闲作为酒店的娱乐产品来打造，其中除了一般采摘，还应该有一系列生产过程体验。蒙古射箭、朝鲜秋千、壮族抢花炮、蒙古赛马、藏族赛牦牛、藏族大象拔河等等，在以民族风情为主诉求的度假酒店常常可见其踪影。民俗性体育活动主要指源于地方风俗的传统体育，如：抖空竹、跳房子、扔沙包、抽打陀螺、滚铁环、拔河等，这类伴随着一代人成长起来的民俗性体育活动，往往能勾起当事人的儿时回忆，吸引游客参与到游乐中来。以往只存于游戏中的CS枪战、使命召唤, 现在也出现在真实生活中。这种通过相应技术将大型的游戏场景投影到户外，让游客在真切的户外场景中，上演着警匪交锋、特种兵仸务等游戏体验的郊野游乐正在逐渐被人们熟知。

(三)度假酒店“娱乐与游乐”

1、“娱乐与游乐”的重要性

度假酒店以一种独立的酒店业态，成为旅游产业发展创新的重要领域。 度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。与一般城市酒店不同，度假酒店不像城市酒店多位于城市中心位置，大多建在滨海、山野、林地、峡谷、乡村、湖泊、温泉等自然风景区附近，而且分布很广，辐射范围遍及全国各地，向旅游者们传达着不同区域、不同民族丰富多彩的地域文化、历史文化等。

在酒店四大重点功能板块中(四大重点功能板块指客房、餐饮、商务接待、娱乐与游乐)，占据城市酒店越来越多份额的“娱乐与游乐”，在度假酒店更是独占鳌头，因为度假酒店的主诉求，就是为游客提供多样化服务、多类型休闲及娱乐服务。

另一方面，因为度假酒店总是对“娱乐与游乐”创新具有前瞻的眼光，因此往往成为众多城市酒店的“娱乐与游乐”创新的风向标，更成为了指引整个酒店业“娱乐与游乐”创新发展方向的探路者。

2、“娱乐与游乐”创新“九化”

(1)“文化主题化”创新 一种主题化的发展趋势席卷了酒店业，大到整个酒店都围绕着一个主题展开，小到酒店的某些基本功能的主题化，如：主题餐厅、主题酒吧，这种以某一特定主题来体现酒店特色、文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受的酒店创新模式，现在也被移植于酒店的“娱乐与游乐”上，一些主题化的“娱乐与游乐”项目正在兴起。 在香港迪士尼乐园酒店，酒店可为游客提供 “迪士尼童话”主题的浪漫婚礼服务;在仁安悦榕庄，游客可以骑乘牦牛或者马进入酒店，或者参与到“仁安之旅”，在“藏式生活”主题下当一次真正的游牧民族;北京的皇家驿栈，获得2008年金钥匙最佳酒店设计大奖，它以“皇室生活”为主题，56间客房都代表着一个皇帝，酒店内有皇家餐饮、皇家泡浴、皇家歌舞，晚上还有特色的“升宫灯”仪式，让游客彻底过一把当皇帝的瘾! 这类创新重点在于从当地民俗风情、古代传说、名人故事，乃至自然风光、城市特色还有艺术魅力等方面挖掘文化内涵，并将文化要素融入酒店风格、室内装饰、餐饮全方位整吅，以提升酒店“娱乐与游乐”的吸引力，文化的不可复制性已决定了酒店“娱乐与游乐”的独特性。

(2)“度假庄园化”创新

度假庄园是大农业生产的概念，它是以农业休闲为基础发展起来的，以独特农业生产、生活体验为核心的娱乐与游乐模式，人们印象中的吃住玩一体的农家乐便是度假庄园的雏形。 当农家乐形式的市场号召力突显的时候，从农林牧副渔中延伸出来的各种庄园，如酒庄、渔庄、果庄、花卉庄园、森林庄园等等开始涌现，这种方式映射到度假酒店的“娱乐与游乐”创新上，便是度假酒店纷纷参照自身条件开展以农产品采摘、农作体验、农业观光、乡村度假为主体的“娱乐与游乐”项目，这其中涵盖有包括：避暑、森林浴、采摘、田园休闲、打渔、垂钓、逮猎、生态餐厅、生态健身、生态宿栖(木屋、树屋、露营)等在内的产品形式。 拿酒庄来进一步说，在度假酒店的外围大环境里遍植葡萄，再开展以采摘、酿制、窖藏、装瓶的一系列葡萄酒制作过程核心的“娱乐与游乐”项目，往往能给予游客更多的体验。

(3)“养生理疗化”创新

“娱乐与游乐”的养生理疗创新，是基于度假酒店作为疗养院模式下的创新和发展。在新的市场经济下，传统疗养院已逐渐失去了竞争力，但此时越来越广泛人群对养生的需求不断加强，因此催生出广大的养生市场。 此时度假酒店正是看中这部分人群对养生的渴求，对生命质量的追求，开展了从养生化角度入手，包含亚健康体检、水疗SPA、泥疗、美容美体、氧吧、有氧运动等在内的养生理疗，以满足游客对提升生活质量和保健的要求。 这种养生理疗创新的“娱乐与游乐”项目以“疗”与“养”为主要目的和内容，注重的是静态的保健，其中最为人们熟知的便是水疗SPA，水疗SPA项目在酒店内的广泛运用

(4)“康体运动化”创新

这类创新主要体现在各类体育运动项目广泛融入到度假酒店的“娱乐与游乐”项目中，康体运动注重动态的健身，与室外有密切联系，主要以室外娱乐与游乐为主，并以健身、放松、交流为主要目的，大到高尔夫、滑雪场，小到乒乓球、羽毛球，有竞技类的赛艇、高尔夫、滑雪，有群众性的拓展、攀岩、登山，还有特具民俗性的秋千、蒙古射箭，以及国外引进的娱乐性较强的创新体育项目等。 (5)“高科技化”创新

运用高科技手段打造的“娱乐与游乐”，让一些只存在于想象中的事物也开始“落地”，比如以往只存于游戏中的CS枪战、使命召唤……,这种创新灵感来源于WII游戏机的问世，WII游戏机实现了游戏手柄的无线化，让人们可以在跑动中真切感受游戏魅力，但WII游戏机还局限于家庭式的电视屏显。 这类高科技化的“娱乐与游乐”，将大型的游戏场景投影到户外，让游客在真切的户外场景中，上演着警匪交锋、特种兵仸务……。 高科技手段在度假酒店中的创新应用不仅仅是与游戏的结吅，还有基于透明玻璃的触摸系统、互动投影沙盘、互动地面/墙面等互动影像系统的应用，都给人们以新鲜的体验，这些是度假酒店“娱乐与游乐”的科技化创新的重要方式。

(6)“互动参与化”创新

互动参与性的“娱乐与游乐”创新源于游客已经不满足于自玩自乐，而希望在度假旅途中结交一些兴趣相投的好友，此时酒店参与性娱乐与游乐便发挥了作用，比如：篝火晚会、BBQ、节庆活动等等，这些活动规模比较大，能带动起浓厚的娱乐气氛，在这种边玩、边吃、边喝、边跳的愉快氛围中，往往能相识好友。 互动参与性的“娱乐与游乐”，往往能够成为游客印象最深刻的回忆，一些结吅地方节庆的互动参与性“娱乐与游乐”尤是如此。“专业演艺化”创新 这种专业演艺的“娱乐与游乐”创新，源于人们对高雅艺术的追寻，如歌剧、演奏会、舞台剧、戏剧等，并且这类专业演艺的“娱乐与游乐”更有盖过度假酒店名气的趋势。比如提到保利剧院，大多数人都知道，但说到保利大厦，也许有人还要想想这是干什么的，这就是因为保利剧院作为一个专业演艺的酒店配套成熟得发展成为酒店的主要特色。 因为专业演艺对场地要求较高，因此目前还得不到广泛传播，但度假酒店内已出现小型的剧场、影院是不容争议的事实，已经呈现出酒店演艺固定化、大型演艺定期化等趋势 (7)“客房娱乐化”创新

把客房看成为私人空间，娱乐与游乐板块一般属于公共空间。以客房娱乐化为特色，实现了娱乐的私人化和科技化。 这种创新，开始源于电视系统的升级，这时候卫星电视便诞生了，卫星电视丰富了酒店内的电视娱乐节目。 在此基础上，又出现了客房内的MINI高尔夫、阳台上的温泉泡池，现在很多酒店客房内已经配置了电脑，这是一套电脑、电视、高清平板显示器集成一体的服务系统，在这样的系统里可以提供更多、更好的娱乐、休闲、商务服务，高清电视、视频点播、机车票预定等服务自然不在话下，它还能提供部分私人服务。

(四)度假酒店的“娱乐与游乐”创新模式

第一步，研究市场

市场热点项目因为已经具有广泛的客户认知度和市场号召力，因此以市场热点为切入口对酒店娱乐与游乐进行提升，具有事半功倍的效果。 充分研究市场对酒店娱乐与游乐创新具有指向性作用，通过研究市场我们在寻求酒店的突破点与差异化。 “突破点”来源于对市场大环境内最热门娱乐与游乐项目的深刻研究，如现在最火热的SPA、高尔夫、滑雪等等，但我们不能盲目追求，而应该结吅实际，或许就能开辟出属于自己的一种创新。 “差异化”来源于对区域市场内类同娱乐与游乐项目的竞比分析，在此基础上比它人做得更优。

第二步，挖掘资源

挖掘资源是基于度假酒店自身环境，而提炼最有用的优势资源或独有资源，将其作为酒店的最大特色予以凸显，并结吅设置娱乐与游乐产品，从而形成度假酒店的最直接形象。 这一步起着承上启下的作用，它担负着将市场热点产品与地块资源的充分融吅，也联系着娱乐与游乐如何进一步文化提升，因此它包括要对地块的自然环境、文化资源的挖掘还有对地块内的可建性的分析，这样设置出来的娱乐与游乐项目才是真正适吅酒店自身发展的项目。

第三步，游憩方式创新设计

游憩方式创新设计，就是对酒店娱乐与游乐的玩法进行创新设计，这既可以引进新的娱乐或游乐项目、设施、设备，也可以设计新的演艺、玩法、活动或项目。以上九化中的内容，都是游憩方式创新的方法。

第四步，文化包装

文化包装是酒店娱乐与游乐项目的最后一道工序，它不仅包括对项目主题的塑造，还对应着对整个酒店度假生活方式的营造。绿维认为，生活方式是酒店娱乐与游乐的最高境界，而度假酒店要打造核心竞争力也必须通过极建度假生活方式来实现。

(五)度假酒店的会议功能

度假酒店的功能决定它与城市酒店的本质不同――外在环境超越建筑本身成为主角，这就要求设计者在考虑会议的功能需求的同时，应充分考虑周边环境，使会议室成为载体，环境成为主要消费对象。 这就需要设计师尊重并欣赏环境，将会议室本身的定位与空间功能组织做恰当的处理和把握，使传统地会议室与周边环境融为一体，创造独特且能够长时间驻留的会议环境。 根据度假酒店的不同类型，可创造出不同风格的会议场所。

1、海滨度假酒店

海滩会议

将传统的会议室转换成阳光和煦、海风习习的沙滩。可举办新闻发布会、时尚表演与传播活动、企业年会等中小型会议。

油轮会议

将会议室设置在油轮之上;可举办新闻发布会、时尚表演与传播活动、研讨会、评审会、论证会等各种会议，将会议于海上观景融为一体。

水上会议

将会议桌搬到蔚蓝的大海中，可举办各种小型会议。 水下会议

建造水下会议厅，可举办新闻发布会、时尚表演与传播活动、研讨会、评审会、论证会等各种会议，在梦幻般的会议空间内，将达到更好的会议效果。

2、森林度假酒店

空中会议

在景观视点处，将会议室设在空中，让参会者坐在悬空的椅子上参加会议。享受在“空中会议室”中悬空荡秋千的刺激感觉。参会者在“空中会议室”开会时，能够观赏到优美的风景，会感到脚下凉风吹拂，有时还会有小鸟从身边飞过。这种适用于小型会议。

树上会议

在孩童时代，我们就幻想着能够像卡通片里的人物那样住在树屋里面。树屋，顾名思义，就是那些建在树上或是挂在树上的房屋。“树房间”具有经典的简单结极，融吅时尚元素，将会议室设在树屋，使其成为独特的体验和奢华的享受，使用于小型会议。

可移动的会议室

利用可移动房屋的理念，展现出一个高性能、舒适以及移动性强的理想结吅体。会议组织者可根据参会人员的要求将会议室放置在仸何地方。会议室由混凝土和聚氨酯极成，其自身的大块混凝土结极能前后滑动，这不仅营造出独特的空间体验，还能调控室内光线。除此之外，内部的家具都有轻量的混凝土基座，供人坐于其上的表层部分可自由移动，使用者能根据自身需要和室内装潢进行调整。

3、温泉度假酒店

温泉会议 在温泉池中设置水上会议桌，使参会人员能够在享受温泉，放松身心的环境下完成会议。适用于小型会议。

4、田园度假酒店

生态会议(温室)

园林化会议室，参会人员俯身可见游鱼，倚栏可触花草，置身其间让人感受真正的自然与生态的会议环境。适用于中小型会议。

第三篇：海南金色阳光温泉度假酒店营销策划方案

第一部分：市场篇---第2页

第二部分：项目定位篇-----------------------------第16页

第三部分：营销推广篇----------------------------第37页

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《第一部分：市场篇》

一、 产权式酒店概述及在国内发展近况----第3页

二、 产权式酒店呈现的产品形式-------------第6页

三、 国内产权式酒店的一般开发与运营模式-----------------------------第7页

四、 产权式酒店的流行趋势-------------------第12页

五、 经典酒店项目案例分析-------------------第13页

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一、产权式酒店概述及在国内发展近况 1.产权式酒店的定义

产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是"TIMESHARE"(中文译为"泰慕赛尔")即"时空共享"，其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。

2. 产权式酒店的性质

在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更

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丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。

3. 国内产权式酒店的开发与发展

90年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店; 2002年完工的陕西汉中的"21世纪万龙大酒店";倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店;10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店;还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡(假日)乡村俱乐部，龙脉温泉等。 1)开 发

目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等，基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。 2)经 营

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目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其一般的运营方式均为：开发——销售——委托专业酒店经营管理公司经管(或成立专业的酒店经营管理队伍经管)——兑现购买者应得得投资收益。

这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制、机制(即保证购买者利益实现的体制、机制)尤为重要。

正常情况下，一般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的30%左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比拟的。

目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。 3)销 售

因为投资收益的可靠性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京、

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上海、广州、深圳等大中型城市，还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均一片大好，这也从一个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。

二、产权式酒店呈现的产品形式 1.时权酒店

时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年产值51周，共51个时间份)，出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)的居住权。

2.纯产权酒店

纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。

3.养老型酒店

是指投资人(往往是最终消费者)，购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，

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收益其家人所有。

4.高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村

指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。

5.时值度假型酒店

指消费者购买一定数量的"分数"，这些"分数"就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些"分数"在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。"分数"消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。

三、 国内产权式酒店的一般开发与运营模式 1. 国内产权式酒店的一般开发主体

产权式酒店的运营主体一般分为三类：酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商，开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。

2. 国内产权式酒店的一般销售模式

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依据其主要功能不同，产权式酒店的一般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下： 产权式酒店

又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下(不影响酒店整体经营)购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为：

(1)、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营 (2)、开发商履行日常经营监管义务

(3)、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管 (4)、对营业收入—全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红 (5)、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年 (6)、每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核

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(7)、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数(又叫分红比数)，购买者依据所购客房的收益比数享受收益：

收益的计算方式为：

分红总额 ╳

该房间收益比数

收益比数的计算方式为： 房间面积/营业总面积

或 房间总价款/全部房间总价款

(8)、购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁 (9)、酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入

(10)、酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。

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评价：

上述模式既为此类产权式酒店一般的运营模式 。此类产权式酒店的开发商一般为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营(招待)成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商。

返租式产权酒店

其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报(一般为6—8%为/年)为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为：

房产总价╳事先约定的年回报比例(一般为6—8%)

在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式

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酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。

度假式产权酒店(分时度假式产权酒店)

度假式产权酒店与上述两种产权式酒店的运营方式有着根本的不同，上述两种产权式酒店的运营方式均是以保证购买者收益前提的，而度假式产权酒店的根本利益体现在交换和休闲度假上。

一般以此类方式为开发目的的酒店，均会选择一个国际性的度假酒店交换组织作为依托，以所开发的酒店加入该交换组织，购买其酒店客房的业主可以以此物业作为资源与该组织内其他地方的酒店业主进行时间上的交换，以换取其他地方酒店的免费入住权，用于休闲度假。

此种类型的酒店多建设与世界或全国知名的旅游、度假胜地，开发主体多为旅游度假类的开发公司，以自然或人为塑造的旅休闲项目为依托，购买者的购买目的多为休闲为目的，不指望其产生金钱上的收益。所以，其与上述

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两个产权式酒店运营方式上的不同就在于其是以消费为目的的，而非以收益为目的的。

目前，此种模式的产权酒店正在以国际化的酒店交换组织为依托进行大规模的扩张，但其对加盟酒店的要求和审查往往相当严格，一般均要求在三星级、四星级以上，而且对酒店内部配套和城市环境的要求也有非常高的标准。

四、产权式酒店的流行趋势

产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，全球产权酒店1986—1995年年平均增长15.8%;1980年，在全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店;到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。

在我国，“产权式酒店”已有十多年的发展历史，且多分布在深圳等沿海地区。“产权式酒店”已成为旅游经营业里一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产

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权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店;在2002年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”;倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店;“10%投资回报+房屋产权”由新加坡开发的公寓式大酒店--青岛佳信大酒店;还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡(假日)乡村俱乐部、金色假日酒店等。

在海南，自几年前海口第一家现代意义的产权酒店出现后，至今已有尽几十家不同规模、特点的产权式酒店问世。如海航集团的康乐园产权酒店、海口皇冠假日产权酒店、由“烂尾楼”改造的华发大厦产权酒店式公寓、中化集团与海南龙泉集团开发的龙泉海景大酒店等，均是一经推出即被看好，特别是华发大厦产权酒店式公寓，创下了7天销售420多套的纪录，而龙泉海景大酒店则更是实现了项目开工之日即是投资收回之时，在项目运作前期即与数百名投资者达成了订购投资意向。可以说随着海南旅游条件的进一步成熟完善，产权式酒店的投资已经进入了一个高速发展的阶段。

五、 经典酒店项目案例分析

案例一 ： 海口索菲特前沿酒店(产权式)

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项目概况：

海口索菲特前沿酒店由前沿控股集团投资开发的国内首个全海景五星房产权式酒店。作为亚洲财富领袖俱乐部永久性会址及2004年唯一荣膺中国国际商业地产博览会50强的产权式酒店，它的首次亮相引起业内外人士的普遍关注。该酒店位于海南省海口市西海岸的盈滨半岛，是旅游度假的黄金地段。

均价：13000元/平方米 项目类型：底商 入住时间：2005-12-30 建筑面积：2.6895万平方米 主力户型：70-80平方米 总户数：304户

其销售诉求点是：70年产权、每年9%的回报率、5年回购计划、业主坐享每年21天的免费入住与稳定分红，使业主拥有安心的投资回馈保障。并且展示出了前沿集团无比雄厚的经济实力以及对投资业主的诚意投资前景比较乐观。

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案例二

太和温泉休闲酒店

目概况：

太和温泉休闲酒店是由海南钧恒房地产开发有限公司投资1.4亿元，按国际星级标准规划设计、建造、装修的第一家温泉休闲酒店;也是目前海口市内唯一一家生态温泉别墅式休闲酒店。酒店位于海口市琼山区新大洲大道三公里(海府大道、凤翔大道、新大洲大道、东线高速公路四条主要交通干线的交汇点，距离仅200米。 占地面积43亩，总建筑面积30，000平方米。酒店拥有欧式风格别墅38栋，各类客房500间(套)，可满足商务散客、旅游团队、会议、休闲等不同客人的需求，房间内部装修考究，格调新颖，均配有现代化的设备和安全设施。均价在6800元/平方米。

其销售策略采取的是：分时休闲 + 产权酒店;

销售诉求点是：休闲 + 赢利 + 资产增值。投资者用每年在其店 21 天的免费入住权通过公司参与國内分时度假机构多家酒店的入住交换，并可进入国际交换网，出国旅游休闲，其销售模式可以值得我们借鉴。

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《第二部分：项目定位》

一、海口市概况-------------------第17页

二、项目概况----------------------第18页

三、项目SWOT分析------------第20页

四、项目定位----------------------第22页

五、客群定位----------------------第30页

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一、海口市概况

行政区划：海南省省会，是海南省政治、文化、经济、交通中心， 亦是海、陆、空交通的枢纽。由于它位于海南岛最大的河流——南渡江口西侧，地当南渡江的出海之口，故取名为海口。总面积218平方公里，市区面积25平方公里。人口四十余万。辖2镇、6乡。市区范围内设振东区、新华区和秀英区等3个区。海口市位于海南岛北端、南渡江出海口，西邻澄迈县，东及南接琼山市，北濒琼州海峡。陆地面积2304.84平方千米，海域面积830平方千米。 2004年底，常住人口171.03万人;户籍人口143.07万人，其中非农业人口822506人。

交通运输：公路交通运输有海榆东线、海榆中线、海榆西线公路和环岛东线高速公路。水陆联运交通，可乘琼州海峡渡轮在海安港转乘长途汽车通往广东、广西各地。海口港和秀英港每日有客轮航行广州、湛江、北海等港口，有定期班轮直达香港。海口机场国内航线直飞广州、北京、上海、成都、西安、沈阳、武汉、贵阳和香港等三十多个城市。国际航线有直飞新加坡、曼谷等。美兰国际机场为双跑道国际空港。流经境内的主要河流有：南渡江、美舍河、五源河、美涯水、那卜水和那甲水，总厂56.36公里。海南岛最大的河流南渡江主流经市境东侧注入琼州海峡，支流穿过市区，平均流量为227立方米/秒，年平均水位为1.3米。境内海岸线长27.25公里，主要港湾为海

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口港，港内有秀英港和海口新港。秀英港为对外开放港口，有5000吨级泊位2个，3000吨级以下泊位11个，航线8条。海口新港现有泊位12个，航线11条，为全岛目前最大的贸易港口。

环境气候：海口市位于中国最著名的热带岛屿，号称度假天堂的海南岛。海口三面环海，阳光灿烂、海水清澈、沙滩平缓，全年平均气温23.8℃，长夏无冬。城市绿化覆盖率42%，人均公共绿地面积8.6平方米，造就了一个世界级的天然城市大氧吧。联合国环境署调查，全球城市空气质量海口排名第五。海口环境优美，是“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“全国环境综合整治十佳城市”、“全国卫生城市”，因此海口被“世界卫生组织”选定为中国第一个世界城市健康试点城市。得天独厚的条件造就了中国最理想的第二家园安置地。

风景名胜：海口风光秀丽，名胜古迹多，加之近年新开发了不少旅游区和景点，游览内容十分丰富。比较著名的有五公祠、海瑞墓、丘浚墓、李硕勋烈士纪念亭、秀英炮台、海口崖州古城、海口人民公园、海口儿童公园、万绿园、假日海滩、寰岛游乐城共十一个景点，还有金牛岭烈士陵园、滨海公园、海口体育馆等景点，虽格局不太大，海口的土特产品有咖啡、椰子糖、椰茸、天然椰子汁、椰子酱、香蕉、菠萝及菠萝蜜等热带水果。

二、项目概况

金色阳光温泉度假酒店公寓位于海口市西海岸，占地面积38.5亩，距海边不足100米，属海景一线地。 西海

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岸属海口富人区，全长22公里的海岸线与金色、柔软的沙滩相互交应、海天一色;十大主题景区及高尚海景别墅、高尔夫球场(27洞)、海上休闲运动中心、娱乐中心、五星级酒店坐拥其中;一流的生态景观、一流的建筑景观和一流的功能配套，汇成了海口最高尚、最迷人的风景线，是全国不可多得的滨海生态住宅区。

根据规划，海口市政府早在2004年就已决定将西海岸建成海南省第二个亚龙湾。目前，西海岸的环境建设仅初具规模，尚不如海南亚龙湾。但在二到三年后，一定能和亚龙湾相媲美。

酒店公寓的东侧便是占地538亩，投资8亿余元的热带海洋世界公园，公园景色业主可尽收眼底;酒店公寓西侧为计划在2007年开工建设占地439亩，建筑面积22万平方米的酒店、别墅区，小区内拥有约10000平方米的大型购物中心，8个大型餐厅及娱乐设施。该区域的生活配套设施给金色阳光温泉酒店公寓提供了更加周到、便利的生活环境。

金色阳光温泉酒店公寓的园林景观约10000平方米，道路实行人车分流。绿地率达50%以上，园林、景观的设计是以巴厘岛热带度假圣地为构思蓝本，将海景、水系、庭院、雕塑和形色各异的近百种热带植物、花卉有机结合起来，创造了一个诗情画意般的异国风情。

此外，海口市政府将要迁移至酒店公寓对面滨海大道南侧。计划2006年底开工建设，2008年投入使用。届时，

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此地将成为新的政治、文化、旅游中心，各种配套的生活服务设置将一应俱全。酒店公寓距新市政府约有3公里，而且中间有滨海大道和海洋公园相隔，实为闹中取静之地。

三、项目SWOT分析 1. 优势——S 区域优势——本案位于海南海口西海崖内，属于海口富人区，第二个亚龙湾，高尔夫球场(27洞)、海上休闲运动中心、娱乐中心、五星级酒店坐拥其中。

品质优势——本案为五星级酒店公寓，每套公寓均为180°的全海景。拥有四大水系。一是标准温泉游池(50×20M)，并有设计优雅的游池吧相配套，四季恒温(24℃—28℃)。二是在建筑的北侧还建有宽度约200米酒店公寓专用的金沙滩海水浴场。三是专为妇女、儿童设的娱乐性游池，约1380M2。四是五个温泉泡池。以上均为客人在海南省创造了独一无二的游泳条件。

户型优势：从60平方米左右的一室一厅户型(约占总套数的84%)，到160平方米的三室两厅，可满足不同消费层次人员的需求。

产品优势：兼有酒店与公寓的双重功能。该房屋既具有居家生活的全部功能又兼有酒店式服务和统一经营管理

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的功能。

配套优势：有中、西餐厅、多功能厅、商务中心、商店、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、医务室、美容美发中心、洗衣房、卫星电视、宽带网、IP电话、冷暖空调、24小时温泉热水、网球场、186个停车位等。

设计优势：L型建设，面向大海面建，大堂的设计超凡脱俗、高雅新颖。总面积600多平方米，净高达8米，并与半室内的游池交相呼应，尽显富丽堂皇。由于大堂的设计标高抬高，且前后通透、错落有致，可形成泳池、园景、海景相连的开阔视野，具有极强的视觉冲击力。 2. 劣势——W

季节性较强—— 在海南旅游旺季一般在10份——次年3月份;

3、机会——O 客源递增——来海南旅游的人数逐年增加。 市政府正在大力发展本区域，打造第二个亚龙湾。 4. 威胁——T 区域内的竞争——目前海南拥有温泉酒店，市场竞争激烈。

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综合评述，本项目资源优势很大，市场环境优越，潜力巨大。如何寻找温泉与度假旅游酒店关联度;项目表现怎样与品牌行销相结合，成为本案行销的重点。

通过上述项目市场分析，我们得出一个复合地产的新概念：酒店式公寓+温泉 ，通过两者有机结合，让项目发挥自身最大优势和魅力所在，这也是本项目策划主线。

四、项目定位

1、你会为温泉买单吗?——温泉地产消费调查

在房地产业界一直就有着“温泉板块”的说法，近年温泉地产热度兴起，许多开发商都借助开发温泉，来提升楼盘知名度。在许多人眼中，温泉板块成了豪华、高贵、享受的楼盘的代名词，以下是来自博智市场研究公司进行的大调查。

本次调查采用定点拦截访问的方式，共收到311份有效问卷。受调查者的学历绝大部分分布在高中及其以上学历，达到了96.7%。在职业分布上，主要集中在大学生、普通公司职员、技术工人、个体经营者等人群。可见，这些人群将有可能成为未来一年年房地产消费市场的主力军。

目标客户群 年龄分布：30—39岁为购房中坚力量

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调查结果表明，受访者中30～34岁的青年人比例最大，为20.3%，其次是25～29岁和35～39岁的人群，分别为17.7%和16.5%。其余年龄段的被调查者比例相差不大，在4%到11%之间。而30～39岁的群体也正是购房客群的中坚力量，是需要市场重点关注的。  温泉楼盘：我会考虑

调查表明，近6成的购房者会考虑选择购买有温泉的楼盘。可见，带有温泉的楼盘是消费者选择住房的重要因素之一。难怪开发商们想方设法地以“温泉”为卖点，即使当地没有温泉也不惜耗巨资长途跋涉引入，为的也是吸引更多购房者的关注。

图1 如果您在选购住宅时，您会不会考虑选择购买有温泉的楼盘?

59.0%20.7%20.3%会不会说不清

 温泉：我喜欢

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数据表明，55.9%的购买者表示非常喜欢温泉，温泉具有保健的功能，同时可以充分利用地热资源。况且，自古以来就有利用温泉的传统，一半以上的消费者非常喜欢温泉是属于很正常的事，而不喜欢温泉的只有极少数，只占了1.8%。

图2 您喜欢温泉吗?

55.9%42.3%1.8%非常喜欢 一般 不喜欢 图3 你认为，有没有温泉的同等楼盘其价位差应该是多少钱?49.3%33.7%17.1%增加10%以下 10%-30% 30%30%以上第24页

在消费者的心目中，温泉楼盘仍然被定位

为高档楼盘。

 温泉楼盘：是一种生活享受

温泉楼盘仍然是一种奢侈品，在有意向购买温泉楼盘的人中，有55.3%的人看中了温泉楼盘所代表的生活享受。购买有温泉的楼盘代表了在生活上的满足，代表了对生活的追求进入了一个高的层次——享受生活。

图7 您看中了温泉楼盘的什么特点?

55.3%12.0%17.5%5.1%一种生活享受 地位的显耀 8.3%环保就是觉得温泉好 1.8%其 它药用功效

 温泉楼盘的发展：我看好

调查中，有57%的被访者表示看好温泉楼盘的发展，笔者认为许多的人信心应该是基于以上的理由。

图9 您看好温泉楼盘的发展吗?

第25页

57.0%29.6%13.4%看好 不看好 不清楚 由此可见，温泉地产在受广大消费的青睐，也将是本案最大的脉点。“冬天到海南泡温泉” 对我国北方地区及日本、韩国、北欧、东欧等国的高尔夫球爱好者都有极大的吸引力。据有关部门统计，去年到海南省旅游的国外游客是30多万人，今年前三季度已经超过去年一翻，其中大部分游客是冲着海南气候而来。据海南省统计局提供的资料，2006前11个月全省旅游收入比去年同期增长21.2%，接待旅游过夜人数比去年同期增长16.0%。

2项目定位

定位是房地产营销中的一个重要环节，定位的基本方法在于，不是去创造某种新奇或与众不同的事项，而是去操纵已经存在与心的事物，去重新组合已经存在的相互关系，它对物业的发展具有以下的优势： a) 在市场中有清晰的形象，便于消费者识别，因为具有一个 明确的市场位置;

第26页

b) 针对自己已经定位明确的目标客户需求做安排，可以有的放矢，先发制人; c) 价格和服务只针对特定人可能的制服能力、偏好、文化背景等; d) 可以使广告宣传更集中到目标客户上;

要使项目销售达到预期的市场期望值，必须对项目基本功能、环境乃至产品文化附加值等等，各个构成要素都赋予个性化、特质化、差异化。只有存在鲜明良好特质的项目，才能创造出差异性，独特性，并在众多竞争对手中脱颖而出，获得市场认同，获得经济效益和社会效益。

根据我司对项目所在区域、乃至整个海口市、琼山市的房地产市场，认真研究、论证和充分考虑本项目自身条件、周边自然环境 和人文环境等因素，并结合项目之优劣势分析，我司提出以下定位：

(一)项目发展的宗旨、理念、目标、设想

—— 项目发展的宗旨：

打造出迎合区域经济发展的现代化的时尚、尊贵、豪华、独树一格的温泉酒店公寓

第27页

—— 项目发展的理念

以旅游业发展为前提，作为纯粹休闲、娱乐用途的度假式的第三类住宅，

—— 项目发展的目标

最受消费者追捧的、区域内、外引起共鸣的、大型的山景、海景、度假、休闲式的豪华、高尚的投资领域。

──项目发展的设想

第三类住宅与旅游业联动

以旅游业发展为前提作为纯粹休闲、娱乐用途的度假式住宅，第三类住宅不仅对其周边自然环境、景观具有严格要求，同时对周边的娱乐、休闲设施亦要求较高，一般要求娱乐、休闲设施要齐全完善。因为消费者购买第三类住宅的根本目的是用来休闲享受，如果只有景观而无休闲设施，只有“静景”而无“动景”，则其吸引力便会大大降低。因此可以说，开发第三类住宅的前提是该区域具有发达的旅游业，第三类住宅的兴起必须以旅游业的发展为前提。

第28页

(二)项目的综合定位

1、项目形象定位：

投资型、产权式、休闲、度假五星级酒店的物业  具有非常优越的地理、海景观的自然优势。  本项目正好符合现代一部分人的生活需求。

2、项目档次定位：

高档次的五星级温泉酒店

总结起来：

本案主题概念：把产权式酒店和温泉度假两者完美结合 运营模式：把分时度假和产权式投资回报相结合 特征定位：健康之旅

休闲之旅

生态之旅

所有健康既有环境有助于的健康，又有温泉的保健功能促进身体的健康。

第29页

五、客群定位

☼ 从世界以及其它城市的发展历程分析，旅游业与房地产业总是相辅相成的。

发展商开发项目定位的不同，所针对的客户群体可以有很大的差异，如针对年青的自由旅行者，提供较廉价住宿服务的青年旅馆;针对来海滨度假的家庭，提供度假别墅;针对来自全世界各地的新婚夫妇，提供浪漫的蜜月服务;利用独特的地理位置、气候、静观，针对疗养人士提供设施先进、专业医疗服务的海滨疗养基地服务;

我司通过对海口房地产市场的调研，以及以往的销售经验，加上总结本项目所购买的实际客户分析来看，产权式酒店所针对的客户，绝对不是属于很有钱的人士、 金字塔顶尖的群体，这些客户达不到无限制消费的水平，但却具有一定的消费能力，也有这种欲望，本项目潜在的目标客户，都是靠自己的勤奋和努力积累的现有资本，他们本身的住房已经很好，不想再去购买住房，具有较强的投资能力，但是觉得投资商铺或股票等，均有缺陷，反而购买产权式酒店的根本原因是他们具有此种需求，即用以调节工作压力的一个地方，所以其第一目的不是居住，含有投资、休闲、度假的目的，其产生的原因归结为两点：一是人们的收入水平还达不到独自享用别墅的经济能力;二是人们有回归自然、放松身心的欲望;

本项目推向市场后，根据现在的房地产市场的需求状况分析，我司对目标客户的预测，购买产权式酒店的目

第30页

标客户有两类人群：

我司针对本项目的特性，购买本项目的消费群体定位于： 1. 私营企业或外资企业老总级人物; 高科技工作者，如：IT、生物科技界工作者; 金融、证券界高级管理阶层; 个体经商者人士;

创富阶层包括：中产阶级和准贵族

有财力支撑，经常飞往世界各地的跨国集团的管理层群体，

此阶层注重社区环境、生活讲品位、崇尚高品质的生活，此类人群以香港、台湾、东南亚、新加坡、印尼等，以及其它区域的外籍人士。 具体分析：

A、投资型买家(约占45%)

(1) 主要人群结构：这类客户以境外客户及当地原居民为主;

第31页

2.

3.

4.

5.

6. (2) 主要目的：他们购买物业的目的是为了充分利用自己的闲置资金获得一个长期稳定的收入; (3) 主要特点：



拥有相对稳定与丰厚的收入或者是不薄的积蓄，希望寻求一种风险较低的投资方式; 

投资利润可观，具有较大吸引力;



缘于一定的危机感和经济意识，希望能够巩固个人与家庭的未来经济基础，但又没有足够的精力与能力进行其它的商业运作，所以把目光放在租金回报这一方式，自由选择面大，且消耗力低的长线投资上; (4) 关注的要点：

 项目所处的位置能否获得理想投资回报;

 项目未来长期走势，由于是长线投资，所以项目本身的素质一直影响回报率的高低;  付款方式，即首期款及按揭的年限;

B、自用型买家(约占34%) (1) 主要人群构成：

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这一类客户以私营企业主等为主;

(2) 主要目的：

他们购买物业的目的是改善自己的自己生活方式、提高生活品位的需要; (3) 主要特点

 拥有一定的资金;  较强的经济意识;

 购买以能满足自己需求为出发点; (4) 其主要关注点：

 项目本身的一切软、硬条件，如所处地段、交通状况等;  项目的物业管理和周边的配套设施等是否能够满足他们的需求; C、过渡型买家(约占15%)

(1)主要的客户群： 跨国集团高级阶层及管理人员;

(2) 主要目的：他们购买物业的目的是具有良好自然生态居住环境，可自用，并随时可能将物业转卖或出租;

第33页

(3)主要特点：

 拥有一定的资金，但可用于购买豪宅的闲散资金有限;  有较强的生活品位意识;  购买与运作都以实际为出发点;

(4) 主要关注点：

 物业的环境是否满足其居住环境的要求;

 物业的升值潜力，将来出租或出售是否能获得较大利润;  注重物业的景观环境、档次，将来是否容易转让。 D、炒作型买家(约占6%)

(1)主要人群结构：这类客户主要以炒作物业为生的炒家，以当地有雄厚经济基础的原居民及部分境外客户

为主;

(2)主要目的：他们购买物业的目的在于短期内的转手所带来的差价利润;

第34页

(3)主要特点：

 相对于投资者来说，他们的资金周转上的压力较小;  经济意识强烈，操作经验丰富;

 长期从事物业炒作，融资能力强，一次性投资能力高; (4)主要关注点：

 短期内项目的声势能否壮大，在市场上受关注的程度有多高，这一点决定了自己所购买的物业能否在预期内出手，而不至于积压资金;

 物业价格调整的幅度频率，因为这会直接影响到物业升值的速度和升值空间的大小，决定投资所能获得的回报率高低;

以上分析的目标客户四种类型，示意图如下图所示：

目标客户示意图

(图四)

第35页

目标市场选择：

一级目标市场：北京、上海、深圳

二级目标市场：内陆城市武汉、沈阳、大连、天津、

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《第三部分：营销篇推广篇》

一、营销目标-------------------第39页

二、营销推广思路---------------第40页

三、推广主题-------------------第41页

四、推出时机---------------第42页

五、推广进程---------------第44页

六、全国推广销售策略---第45页

七、全国宣传策略---------第46页

八、“造势”策略-----------第47页

九、常规宣传策略----------第47页

十、媒体选择策略----------第47页

十一 总体销售策略----------第48页

十二、具体销售策略的运用----------------------------第51页

第37页

十三：销售方案----------------------第56页

十四：广告媒介策略----------------第59页 十

五、推广计划所需具体事项----第62页

十六、面临的威胁与风险---------第64页

十七、销售时期规避经营市场风险的策略-------------------第65页

十八、售前的准备工作及安排-----第66页

第38页

目前，我国的房地产业发展迅速，房地产市场营销手段也在不断翻新，实践证明，只有把市场分析透彻，才能有效的瞄准目标消费群体，占领更多的市场份额，取得良好的社会效益和经济效益;

同时，房地产市场上供大于求的因素，客户可选择的范围十分广，我司通过对房地产营销的市场细分，通过对消费者的文化水平、经济收入等，以及对物业档次、质量、风格、面积的不同需求的因素作全面的破释。

因此，本项目在推广上应努力挖掘项目的文化内涵和卖点，促进销售顺利进行，以此提高项目在市场的知名度和美誉度。

一、营销目标

1、 将项目的各个卖点有效地传达给目标市场，树立目标客户的购买信心，使目标市场的客户对本项目形成购买偏好;

第39页

2、 促进项目的良好销售，实现项目较高的回报收益率;

3、 通过立体三维体，渗透式的推广，树立良好的社会形象，并提升产品的附加值;

4、 以本项目为依托，为发展商树立良好的社会品牌形象。

二、营销推广思路

房地产是价格款额较大的商品，消费者购买是一个较长时间的判断、相比的过程，同时，房地产市场上供大于求的因素， 客户可选择的范围十分广。因此，本项目在推广上应努力挖掘项目的文化内涵和卖点，促进销售顺利进行，以此提高项目在市场的知名度和美誉度。 具体推广应遵循以下内容：

1) 推广的重点就是要在统一推广形象的基础上，利用各种媒体手段，使目标客户对本项目形成良好的主观软价值的认同感。

2) 有效组合媒体的相应特点和本项目自身的特质，通过递进式、立体式的媒体组合，产生良好的广告覆盖率的效果。

第40页

3) 利用广告的持续发布，实现潜在客户从欣赏到信任再到最终购买本项目的一个过程。 4) 通过实际操作中的滚动式的推广和合理的资金投放，使推广费用所产生的效用最大化。

5) 要加强渗透式宣传攻势，强塑品牌，带动市场人气，以此形成品牌效应，在销售战略上，做到“以点带面”、渐进式的推广。

6) 通过多种媒体的立体式组合推广，采取双向沟通式的广告宣传，在市场中起到强强联合的推广效果。 7) 根据发展商和项目的需要，引入具有战略性意义的品牌营销战略。实现项目的效益最大化，并以此带来多赢的局面。

三、推广主题

基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前房地产市场的实际情况，在项目的推广宣传时，我司建议围绕 下面几个方面进行：

1)、投资型、产权式、休闲、度假五星级酒店物业概念;

2)、宣传项目升值的潜力及投资回报价值;

第41页

3)、本项目配套设施完善，投资、度假、休闲、皆相宜：强调本项目为业主的需求，改变生活方式、提高生活品位，提供极大的自然景观、环境等因素;

4)、塑造高檔次、高追求的产权式酒店物业形象;

5)、宣传开发商提供保证每年固定的投资回报服务，增强投资者信心。

四、推出时机

利用一个适合的时间和适当的方式，使项目推出后受到广泛的关注，给人留下强烈的印象，是项目成功营运的关键，这样既能促进整个项目的销售，又能提升楼盘的整体售价。因此，届时我司将找准市场切入点，将项目推向境外市场，并利用我司长期在境外展销所积累的目标客户群，力求达到促销的目的;另一方面，为保证整个销售过程当中，每一期都有各自的市场卖点，维持人们的购买热情，更好的吸引客户，我司在销售时将采用分批推出的策略：

(一)入市应遵循的条件：

第42页

1、准备充分后入市：我们要避免为一个特定的时间入市，为某种偏好入市或为入市而入市。在销售策略不明确、

市场动向没有把握、销售工具不齐备、内外包装不到位的状况下入市，难免漏洞百出，捉襟见肘，销售前景将是黯淡的，因此，在项目的正式推出前，我司策划人员将为项目在知名度和形象上做一个量的积累，蓄势待发，达到销售实质的飞跃。

2、无造市不入市：在房地产市场竞争如此激烈的竞争态势下，业内人士公认：“无造市即无市场”，故入市准备时间再短也不能忽略造势，要费劲心机的造好势。

3、销售旺季入市：通过销售旺季(9.10的销售气氛来实现本项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。

4、控制的入市：根据工程进度、价格策略、销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，好景观迅速被抢尽、劣房积压的局面，实现均衡、有序的销售目标。

第43页

五、推广进程：

1、 先设计新楼书;

2、 要求业主设计及为项目设立独立网站;

3、 设计及制造5,000只VCD，以介绍海南岛及项目为大前提，突出项目优势及投资潜力;

4、 制造展销会需用的模型，展板及材料样板;

5、 招募及培训销售顾问;

6、 与银行商讨贷款事宜;

7、 搜集所有附近投资地产项目资料及价格，分析成为有用资料以支持本项目;

8、 设计及制造销售手册，内容包括所有项目资料、附近楼价比较、贷款安排、投资分析表、合同样板及所有发展

第44页

商资料及审批文件等等，务求每一销售顾问均有书可循;

9、 专业培训及现场参观，务求令每一销售顾问了解整个项目细节。

六、全国推广销售策略

1) 品牌营销

通过宣传特发酒店品牌、实力和产品的质量，来树立酒店的品牌形象，从而达到促销的目的;

2) 服务营销

选择承诺服务定位，强化产品售后服务意识;

3) 低开高走，分期销售

先以低价入市，利用羊群心理制造抢购热销的气氛;分期推出，迫使客户迅速作出选择的决定;

第45页

七、全国宣传策略

根据本项目所在区域的现状及项目的特点，我司采用针对性的宣传策略，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧密配合，达到热销的效果;

八、“造势”策略

与激列的市场竞争中制造销售气氛极之重要。为渲染市场气氛，我司有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，内容主要以宣传及详尽介绍该项目地理位置的优越及投资的潜力，从而引出本项目更大的其它优势，以令市场更注目该酒店。

九、常规宣传策略

广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效的宣传方式，但由于成本较高，因而须紧密配合销售策略所采用，从而令常规宣传效果发挥至最大。因此，常规宣传的策略性推广将是整体宣传策略重点计划。

第46页

十、媒体选择策略

媒体组合是影响广告传递效果的重要因素之一，本项目媒体选择应符合以下特征：

1、经济合理化;

2、符合目标客户的阅读习惯、视听习惯;

3、有高效的阅读率及覆盖率。

酒店产品作为一种商品，同样遵循商品规律，同样有它的生命周期，在相应阶段，广告策略与行为也要作出相应的调整，广告媒体在房地产市场上占有十分重要的环节。

十一 总体销售策略

(一)、销售总体战略

在房地产市场上，最常见的现像是众多的楼宇在销售达70%左右时，便形成积压，致使发展商的利润沉淀在尾盘部分无法解套，出现此类问题的主要原因是：销售缺乏全盘考虑，前期对房源上市量未进行有效地控制;

第47页

我司具有丰富的全程操盘经验和娴熟的运作技巧，对尾盘积压问题提前解决，实现最理想的销售业绩。

在前面我司已为项目的价格定位在本片区高等水平，同时考虑到本项目的特性，高价入市必将受到市场的排斥，在整体销售策略上我司建议：采取“低开高走”的策略，以低价单位切入市场，带旺人气，配合销售单位的控制，进而消化高价单位，完成总体销售;

销售控制思路： “低价入市”策略，有计划、有节奏、有步骤地将物业推向市场;

销售前期以合理比例推出，引起市场注意，营造热销气氛;后续期将房源按比例推出，价格逐级攀升。

项目销售同期分四个阶段进行，分别是：销售导入期、销售促进期、热销期、尾盘冲刺期;各阶段销售策略如下：

(一)销售导入期

现阶段为为及早参与市场竞争，此阶段以形象宣传、卖点的展示为推广手段吸引准用家买主注意，并提供优惠

第48页

分期付款计划和免息优惠以减少买家对购买楼花的顾虑，并吸引投资客介入。

认购单位以低价素质略逊色的单位为主，配以部分中、高素质单位试探市场反应，为下一步销售奠定基础。 视当时市场的整体状况和销售进度，在适当的时机推出“定期价格攀升”的销售策略。(此法较为冒险，但若成功收效也大。应视具体市场情况和发展商的态度决定，有关该法详细的论证将在以后的每阶段的具体策划报告中提交)，即在宣传中明示市场，项目的价格将会不断上升，欲购从速。造成“买涨”的心理。同时亦在侧面反映了发展商对物业的信心和对市场前景的看好。

(二)销售促进期

正式公开销售阶段，推广重点先后放在市场供应较少且具备竞争强势的单位;以及凭借完善合理户型、景观具备竞争实力的单位。注意分期分批推出保留单位，以保证客户的不同需求，建议每一周期中推出素质较差的单位，并陆续推出素质高的单位，视市场的反映情况来调节单位的价格距离。宣传策略上再进一步延展楼盘形象和项目卖点以使买家产生偏好的同时，配合主推户型的总价、户型特点，作高频度、高到达率的立体式推广。

第49页

(三)热销期

在前阶段成功销售的基础上，推出强势单位元，以良好的工程形象及前期销售业绩高调入市，售出单位以争取价格为目标。宣传策略注重表现买家对物业的认同感，并继续维持整体形象以促进买家对物业的认可。

(四)尾盘冲刺期

超出预期均价水平的基础上，有步骤地放出余留的，低质素的单位作特价处理，并带动人气，消化剩余高价单位。宣传推广以价格为主要诉求点，吸引买家注意。这段时间是尾盘推动期，此阶段楼宇形象已在市场中树立了地位，具备了一定的知名度和美誉度，后期的推广更多在前期推广积累的基础上进行，营销细节方面继续做出修正;在销售力度及宣传力度上做文章，且需要大力推广剩余的难销单位。

十二、具体销售策略的运用 1)第一阶段认购期

推出的部分单位，可将销售起价定在9000元/m2左右，均价比定价低2-3%左右，制造低价热销效应。

第50页

第四篇：酒店开业策划方案

开业庆典是商业性组织为庆祝开业而举办的一种商业活动，它选择特殊的日期举办，邀请特定的人员参加，旨在向社会和公众宣传本组织，提高本组织的知名度及美誉度，展现优良形象及良好风范，广泛吸引潜在客户。随着社会主义市场经济体制的建立，这一商业性活动被广泛应用，尤其是酒店、商场等经营性企业经常借助这一活动的开展向社会展示经济实体的成立。目前，许多企业都曾搞过这种活动，但在内容与形式上还不尽完善。下面是一份以酒店为背景的开业庆典设计方案，此设计方案力图在流程上更加完备，在实践中更具有可操作性。

第一部分　开业庆典准备工作

关于准备工作的几点说明

一、庆典临时工作小组的成立

1.成立庆典活动临时指挥部，设立部长一人，副部长若干人，负责全程指挥与决策。

2.成立临时秘书处，辅助决策，综合协调，沟通信息，办文办会办事。

3.临时工作小组要对各项具体工作细分并量化，责任到人，各负其责，并公布奖惩等激励机制。

二、活动目标的确立

活动目标是指通过举办本次活动所要实现的总体目的，具体表现为：向社会各界宣布该组织的成立，取得广泛的认同，扩大知名度，提高美誉度，树立良好的企业形象，为今后的生存发展创造一个良好的外部环境。

三、活动主题的确立

活动主题是指活动开展所围绕的中心思想，一般表现为几个并列的词语或句子，例如：“宾至如归，热情服务”，既要求短小有力，又要求形象鲜明，以便于给人留下深刻的印象。具体表现为：

1.通过舆论宣传，扩大酒店的知名度。

2.向公众显示该酒店在饮食、娱乐、住宿、服务等方面有良好的配套设施和服务功能。

3.通过邀请目标公众，争取确定良好合作关系，争取会议、接待、旅游等项目的承办权，并签订意向书，为占领市场铺平道路，为今后的发展打下坚实的基础。

四、选择场地应考虑的因素

1.开业地点一般设在企业经营所在地、目标公众所在地或租用大型会议场所。

2.场地是否够用，场内空间与场外空间的比例是否合适。

3.交通是否便利，停车位是否足够。

4.场地环境要精心布置，用彩带、气球、标语、祝贺单位条幅、花篮、牌匾等烘托喜庆热烈气氛。

五、选择时间应考虑的因素

1.关注天气预报，提前向气象部门咨询近期天气情况。选择阳光明媚的良辰吉日。天气晴好，更多的人才会走出家门，走上街头，参加典礼活动。

2.营业场所的建设情况，各种配套设施的完工情况，水电暖等硬件设施建设。

3.选择主要嘉宾主要领导能够参加的时间，选择大多数目标公众能够参加的时间。

4.考虑民众消费心理和习惯，善于利用节假日传播组织信息。比如各种传统的节日、近年来在国内兴起的国外的节日、农历的3、6、9等结婚较多的日子。借机发挥，大造声势，激励消费欲望。如果外宾为本次活动主要参与者，则更应注意各国不同节日的不同风俗习惯、民族审美趋向，切不可在外宾忌讳的日子里举办开业典礼。若来宾是印度或伊斯兰国家的人那则要更加留心，他们认为3和13是忌数，当遇到13时要说12加1，所以开业日期和时间不能选择3或13两个数字。

5.考虑周围居民生活习惯，避免因过早或过晚而扰民，一般安排在上午9：00—10：00之间最恰当。

六、邀请宾客准备

1.确立邀请对象：邀请上级领导以提升档次和可信度;邀请工商、税务等直接管辖部门，以便今后取得支持;邀请潜在的、预期的未来客户是企业经营的基础;邀请同行业人员，以便相互沟通合作。

2.邀请方式：电话邀请，还可以制作通知，发传真，更能够表明诚意与尊重的方法是发邀请函或派专人当面邀请。邀请工作应该提前一周完成，以便于被邀者及早安排和准备。

七、开业典礼的舆论宣传工作

1.企业可以利用报纸、杂志等视觉媒介物传播，具有信息发布迅速、接受面广、持续阅读时间长的特点。

2.自制广告散页传播，向公众介绍商品、报道服务内容或宣传本企业本单位的服务宗旨等，所需费用较低。

3.企业可以运用电台、电视台等大众媒体。这种传播方式效率最高，成本也最高，要慎重考虑投入与产出。

4.在企业建筑物周围设置醒目的条幅、广告、宣传画等。

八、场地布置典礼台的设计：为长方体，长25米，宽20米，高1米。按照惯例，举行开业典礼时宾主一律站立，一般不布置主席台或座椅。现场装饰：

1.为显示隆重与敬客，可在来宾尤其是贵宾站立之处铺设红色地毯。

2.在场地四周悬挂标语横幅。

3.悬挂彩带、宫灯，在醒目处摆放来客赠送的花篮、牌匾、空飘气球等。如：在大门两侧各置中式花篮20个，花篮飘带上的一条写上“热烈庆祝××开业庆典”字样，另一条写上庆贺方的名称。正门外两侧，设充气动画人物、空中舞星、吉祥动物等。

九、物质准备

1.礼品准备：赠与来宾的礼品，一般属于宣传性传播媒介的范畴之内。根据常规，向来宾赠送的礼品有四大特征：

第一，宣传性：可选用本单位的产品，也可在礼品及其外包装上印有本单位的企业标志、产品图案、广告用语、开业日期、联系方式等。

第二，荣誉性：礼品制作精美，有名人名言或名画，使拥有者为之感到光荣和自豪。

第三，价值性：具有一定的纪念意义，使拥有者对其珍惜、重视。

第四，实用性：礼品应具有较广泛的使用场合，以取得宣传效应。

2.设备准备：音响、录音录像、照明设备以及开业典礼所需的各种用具、设备，由技术部门进行检查、调试，以防在使用时出现差错。

3.交通工具准备：接送重要宾客、运送货物等。

4.就餐准备：人数、座次、食物、就餐用具等。

5.庆典活动所需用品的准备：比如剪彩仪式所需的彩带、剪刀、托盘;工作人员服装的统一定做;留作纪念或用以宣传的礼品、画册、优惠卡、贵宾卡的定做。

关于酒店开业庆典具体程序的几点说明

一、接待宾客

停车接待：停车场安排专人负责指挥车辆排放。

正门接待：有酒店主要负责人与礼仪小姐在正门接待来宾，引领入休息室。来宾签到。

服务接待：有服务小姐安排落座。

接待注意事项：

1.教育本单位的全体员工以主人翁的身份热情待客，有求必应，主动相助。

2.接待贵宾时，需由本单位主要负责人亲自出面。在接待其他来宾时则可由本单位的礼仪小姐负责。接待礼仪：

第五篇：酒店开业宣传策划方案

一、活动形式

(一)开业前期广告宣传

为了达到向广大市民告知仁人信苑酒店开业的喜庆消息，趁此机会传播酒店企业文化，为新店开张一炮打响奠定良好的基础。

1、介休首席平面媒体《城市资讯》

发布内容：仁人信苑酒店开张信息;b、酒店招聘事宜;C、仁人信苑酒店企业文化信息。

作用：以招聘为幌子，吸引广大受众关注即将开业的酒店，概念营销，从而使“仁人信苑”四字深植人心，让客人记住我们酒店。刊登酒店企业文化，在社会上广泛树立酒店的知名度与美誉度。

发布日期及规格：4月15日、5月1日《城市资讯》黑白整版两期、4月17日《城市资讯·城乡版》报纸跨页

费用预计：2800元。

2、精美画册(1万份)以及开业纪念品

发布内容：a、酒店各部简介及优势推介;b、餐厅招牌菜推介;c、服务推介(包括客房、康乐设施及优势介绍)等。

画册规格：大度16开3折页，铜版纸128g。

作用：借助开业时机，设计统一VI进行品牌传播。

开业必须的资料，仁人信苑的贵宾顾客将肯定是公司的主要业务来源，此类顾客必须加以保护，以发放VIP卡的形式锁定这一部分客源，必为仁人信苑源源不断的客流提供基础。所以，必须要有整体的一套宣传方案，系统地进行企业文化传播，在这方面选定精美画册最好不过，在开业期间发行，气氛刚好，不造作。 发行方法：

a、放在开业庆典礼品袋中，每位嘉宾一份;

摆放在酒店餐厅、康乐服务台，总台、包房中由客人自由取阅。

费用预计：2400元。

3、市内户外广告发布

发布内容：a、有关仁人信苑新店开张信息;b、有关仁人信苑企业VI。

作用：运用栩栩如生的广告画面向社会公布仁人信苑新店开张的喜庆气氛以及进行品牌传播。广告突出仁人信苑的气势，户外路牌广告必须在市区的主要路段，以大广告、豪气为首要考虑因素。

发布日期：2008年4月15日——10月15日

费用预计：(略)。

4、彩色宣传单(1万份)夹报发行

发布内容：a、酒店开张;b、酒店优势;c、酒店特色;d、开业活动：(如开业十天内，婚宴8折;e、开业十天内消费满1000元，赠送现金消费券等活动细则，现金消费券最低额为100元，一个月内有效)等。

作用：夹报发行覆盖面广，目标客户群明确，有噱头必然会引起公众的注意，并很乐意参加新店开张举行的活动，由此达到宣传的效果。

夹带媒体：《山西晚报》、《城市资讯》

发布日期：2008年4月15日 —2008年5月1日

费用预计：1400元。

(二)后期宣传方案

宣传内容说明：

a、宣传酒店开张、服务特点等，传播仁人信苑良好的环境以及优质的服务; b、举行活动，保证开业2个月内的人流量;

c、乘“五一”、“六一”左右结婚高峰期的东风，餐厅可推一些夏季时令菜品并搞一些婚宴系列活动，以刊物彩版跨页的形式向社会宣传相关活动信息; d、开业后在《城市资讯》刊物黑白页上发布开业当天盛况;

e、以软文形式报道仁人信苑酒店的企业文化，突出企业文化的传播，如软文正题为“民营企业艰辛之路”，副题为“写在仁人信苑酒店开业之际”，借以向市民传递以下信息：仁人信苑酒店正逐步走出一条有特色的发展之路，前景辉煌，塑造酒店良好的社会形象;

作用：彩版宣传酒店整体形象、推介酒店时令特色菜品，塑造酒店良好的社会形象。黑白页报道开业当天盛况，营造开业后的喜庆气氛，对开业期间的客流量和公众关注程度起着主导作用。

发布日期及规格：5月1日、5月15日《城市资讯》跨页两期、5月1日、5月15日《城市资讯》黑白页整版两期

费用预计：6800元。

(三)开业当日活动设置

1、剪彩仪式

(基本内容：醒狮—领导讲话—剪彩—宴请。)

庆典活动程序：

仁人信苑酒店开业庆典初定于2008年 月 日上午点在酒店广场举行。

—— 点 分会场音乐嘹亮，彩旗飘飘，迎宾、军乐队、醒狮队伍、礼仪小姐到位，工作人员准备工作就绪;

(说明：狮乃百兽之强，军为民之依望。仁人信苑的目的是要做定阳乃至整个晋中市酒店业的领跑者。)

—— 点 分公司领导、嘉宾陆续进场，礼仪小姐为来宾办理签到、佩带鲜花、引领入坐，导位礼仪小姐在入口处等候，做好引领准备工作;

—— 点 分庆典司仪宣布庆典即将开始，请领导、嘉宾就坐，请参与庆典所有人员就位;

—— 点 分庆典正式开始，庆典司仪朗诵司仪词开场白;

——司仪宣读出席庆典主要嘉宾名单;

——庆典司仪宣布：介休市仁人信苑酒店开业庆典正式开始!(金鼓齐鸣10秒钟);

——庆典司仪请军乐队奏乐一首;

——庆典司仪请舞龙队表演;

——庆典司仪请醒狮队表演;

——庆典司仪宣布：请讲话;(公司领导);

——庆典司仪宣布：请讲话;(贵宾);

——庆典司仪主持剪彩仪式，礼仪小姐引领公司领导、嘉宾就位;

——庆典司仪请出酒店领导主持剪裁仪式。

——仁人信苑酒店领导宣布：仁人信苑酒店正式开业!(各位领导、嘉宾剪彩!) ——剪彩一刻，音乐嘹亮，礼花漫天，龙狮起舞，庆典形成高潮;

——庆典司仪宣布：请各位领导、嘉宾移步大厅就餐!

——在歌声中，司仪致结束语，领导、嘉宾步入大堂内。

——庆典结束。

二、庆典气氛布置

(一)市内主要路段气氛布置

1、仁人信苑酒店门口带直幅升空氢气球2个。

2、市内主要路段南河沿至介纺路沿路插彩旗(上写“热烈祝贺仁人信苑宾馆开业大吉”字样)，营造酒店开业的喜庆气氛、制造酒店开业的浩大声势;

(二) 大堂内气氛布置

气氛布置讲究开阔、大气、自然、休闲，给来宾轻松的感觉。

(三) 会场气氛布置

1、主会场正面大门上方悬挂庆典主题标语 “仁人信苑酒店开业典礼”; 门口正上方悬挂直径1.5米的半圆花球，以点缀整个会场气氛;

2、大门口左右放置祝贺花篮，每边8个;

3、大门至贵宾席位的地面用红地毯铺设。

4、剪彩会场前正面预先放置10座立柱鲜花架，预备嘉宾剪彩并美化会场;

5、剪彩花架前面空出5米的空地，预备舞狮队、军乐队会前和庆典高潮结束时表演;

6、大门口左边布置一块大型欢迎牌，上书“热烈欢迎各位领导、嘉宾莅临仁人信苑酒店指导!”右侧也布置一块大型祝贺牌，上书“热烈祝贺仁人信苑酒店开业”对来宾表示热烈欢迎;

7、欢迎牌旁一排红布铺就、鲜花点缀的签到台，预备让礼仪小姐接受嘉宾签到、为嘉宾佩带鲜花。

三、口号标语

1、热烈庆祝仁人信苑酒店开业大吉!

2、热烈欢迎各级领导、嘉宾、朋友莅临指导!

3、仁人信苑酒店，引领定阳酒店界潮流!

欢迎光临仁人信苑酒店!

仁人信苑，给您家的感觉!

6、仁人信苑——城市中的舒适家园。

7、荟萃定阳美食文化，打造本土餐饮旗舰!

8、发展介休饮食经济，展示定阳城市文化!