非住宅用房证明（通用12篇）
篇1：非住宅用房证明
关于同意将住宅改为经营性用房的证明
济南市工商局行政管理局：
位于济南
市(房屋坐落的详细地址）的房屋用途为住宅。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，已经由利害关系的业主同意将此房屋改为经营性用房，并已经居委会(业主委员会）确认。
特此证明。
居民委员会(业主委员会）(盖章）
年月日
证明
济南市工商局：
现座落于济南市的房屋归所有，建筑面积平方米，现将房屋租赁给有限公司，此房屋不属于违章建筑，不属于拆迁范围，如政府占用无条件服从，并已经居委会(业主委员会）确认。
特此证明
年月日
篇2：非住宅用房证明
征得有利害关系的业主同意，将位于xxx市xxx区xxx 路xxx号xxx栋xxx室的住宅用房改为经营性用房，且作为xxx有限公司（企业名称）的住所（或经营场所）使用。
业主委员会（或：居委会)盖章：
篇3：非住宅用房证明
随着生活水平的不断提高,人们对住宅建筑的供电质量及智能化水平的要求也不断提高。住宅小区建筑电气设计应具有适当超前的意识,充分考虑建筑电气应用的发展趋势,适应技术先进、安全可靠、经济合理、绿色环保的要求,建筑电气设备用房设计是重中之重。本文结合某住宅小区建筑电气设计实例,对电气设备房设计要点及应注意的问题进行总结、探讨。
1 项目概况
该项目地处建瓯,用地面积约100501.35m2,其中1#地块59677.45m2,2#地块40823.91m2,建筑占地面积27512.58m2,建筑总面积367377.68m2。本工程由一类高层商住楼,一、二类高层住宅楼和多层住宅、商业、社区配套组成,共设有1个开闭所、3个变配电房、3个发电机房、1个消防控制室兼安防监控室、2个电信机房、2个有线电视机房。
2 开闭所、变配电所及柴油发电机房设计
开闭所、变配电所及柴油发电机房的设置,应符合《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008)第4.2.1~4.2.4条,6.1.1~6.1.13条以及福建省地方标准《10k V及以下电力用户业扩工程技术规范》DB35/T1036-2013等的相关规定。
2.1 小区负荷计算及变配电所和柴油发电机房设计
2.1.1 用电负荷指标
住宅50W/m2
商业100W/m2
地下室20W/m2
其它配套80W/m2
2.1.2 变配电所和柴油发电机的设计
根据变配电所应设在负荷中心、供电半径不宜超过250m、住宅单个变配电所的变压器台数不超过4台,单台变压器容量不超过800k VA,变压器负载率控制在70%~85%以及柴油发电机按计算取消防负荷与保障性负荷较大者的原则,设置变配电房和柴油发电机的数量及位置,本工程划分三个负荷区,每个负荷区设置一个变配电房和柴油发电机房,共设置三个变配电房和柴油发电机房。具体位置和面积大小见附图。
第一个负荷区包括1#地1-1#、1-2#、1-3#、1-5#、1-12#、1-13#、1-15#、1-16#、1-19#楼及2#地2-1#、2-2#、2-3#、2-5#楼的用电负荷。住宅部分计算负荷为1765k VA,设置4台630k VA的住宅变压器,变压器平均负荷率0.7。商业与公用部分计算负荷为1008k VA,设置2台630k VA的公用变压器,变压器平均负荷率0.8。变配电房设在1-15#楼及对应的地下室。负荷区内保障性负荷430k W,单点火灾时最大消防负荷320 k W,设置1台500k W应急柴油发电机,发电机房设置在1-15#楼所对应的地下室。
第二个负荷区包括1#地1-6#、1-7#、1-8#、1-9#、1-10#、1-11#、1-17#、1-18#楼的用电负荷。住宅部分计算负荷为1460k VA,设置4台500k VA的住宅变压器,变压器平均负荷率0.73。商业与公用部分计算负荷为1232k VA,设置2台800k VA的公用变压器,变压器平均负荷率0.77。变配电房设在1-8#楼及对应的地下室。负荷区内保障性负荷410k W,单点火灾时最大消防负荷290 k W,设置1台500k W应急柴油发电机,发电机房设置在1-8#楼所对应的地下室。
第三个负荷区包括2#地2-6#、2-7#、2-8#、2-9#、2-10#、2-11#、2-12#楼的用电负荷。住宅部分计算负荷为1560k VA,设置4台500k VA的住宅变压器,变压器平均负荷率0.78。商业与公用部分计算负荷为1296k VA,设置2台800k VA的公用变压器,变压器平均负荷率0.81。变配电房设在2-11#楼及对应的地下室。负荷区内保障性负荷420k W,单点火灾时最大消防负荷300 k W,设置1台500k W应急柴油发电机,发电机房设置在在2-11#楼所对应的地下室。
2.2 相关术语及用房要求
(1)开闭所(开关站、高压配电所):用于高压配电,住宅小区总建筑面积在4万平方米以上的,应留一座开闭所位置,开闭所的面积60m2~90m2,按规划文件及电力部门要求进行设置。
(2)区街变(又称公用变、住宅变,含高压设备、变压器、低压设备)):业主或电业局投资,电业局管理,适用于住宅及相应配套动力、配套车库、用电不大于100k W的独立用电单位(如每户使用面积在1000m2以下的独立店面、3000m2以下的幼儿园或中小学)等,采用一户一表进行计量。住宅小区总建筑面积7000~1.3万平方米预留面积60m2~90m2变配电房,住宅小区总建筑面积1.3~2.5万平方米预留面积90m2~130m2变配电房,住宅小区总建筑面积2.5~4万平方预留面积130m2~160m2开闭所兼配电室,总建筑面积4万平方米以上一般设多处变配电所。别墅、联体住宅目前要求应设专用变;住宅变仅用于住宅户内部分供电;住宅小区中住宅楼、商业服务网点、独立供电的车库及杂物间等由小区公用变供电,在末端采用一户一表集中表箱供电。对于地下室照明、抽水、电梯、公共景观及消防等住宅共用设施设备由小区公用变供电,计量装置宜设于独立配电室内。住宅小区内同一用电性质、集中用电,用电总量在250k W及以上的、商业面积2000m2及以上,建设单位应自留这部分用电设施用地,不纳入小区配电室用地范畴内,由小区内配电室高压供电。
(3)住宅分配电室(动力计量室):用于动力专用计量及低压配电,同区街变配套。一般左右贴邻,有难度时也可上下相邻(一层或地下一层,但计量一般要求设于一层),面积15~25m2,净宽2.4m(单排)、3.6m(双排)。
(4)变配电所设置应符合各省、市、区的规定。电力部门同用户之间用电设备、线路的维护责任一般以专用计量表为界限。故计量表之前的电气设计、土建预留应严格按电力部门要求实施,任何同规定不符的要求应请业主协助事先沟通,以免重大返工。
2.3 位置选择
(1)开闭所应放于一层,区街变及专用变一般放于一层(一般规定)或地下一层(有多层地下室时,且应征得电力部门同意);接近电源侧,便于进、出线(避开人防区、水池等),方便设备运输(留有运输通道,一般不采用预留吊装口):一般最大设备变压器2200mm×1300mm。
(2)靠近负荷中心或大容量设备(冷冻机房)、供电半径不宜大于250m(指线路距离而非直线距离,且应考虑竖向距离)。目前,多数地区供电半径要求为150m。
(3)不应设在厕所、浴室或其他积水场所正下方(公建上层应避开卫生间,住宅上方不应为直接住宅层,一般采用架空一层),且不宜贴邻(常见问题:同店面卫生间贴临时采用双墙);不应设在地势低洼和可能积水场所;避开震动或高温场所;避开结构变形缝;不应设于爆炸危险性环境正上方、正下方,不宜设于火灾危险性环境正上方、正下方。
2.4 土建布置要求
(1)区街变尽量采用独立式建筑或同店面贴临,并同住宅保持一定距离(方案阶段应考虑位置及面积),最大限度减少对住宅影响(低频噪音、电磁辐射、发热)。如条件限制设于主体内,平面应尽量规整且避开对设备布置造成影响的柱子等凸出物。
(2)区街变产权一般属电力部门,应具有独立门户,同其他性质用房(发电机房、分配电室)之间不应有相互连通口。
(3)净高(指梁下而非板底至完工后室内地坪高度)不低于3.9m(个别地方放宽至3.6m);最小净宽要求参照《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008)表4.6.2和表4.7.4设置;合理安排建筑平面尺寸,避免造成面积浪费。
(4)长度大于7m应设两个门,宜(应)布置在两端;长度大于60(电力部门要求15m)中间加一门。进设备门1.8(1.5)×2.7m,一般设坡道而非台阶通室外;维护用门或疏散门1.2m×2.4m宽。门应外开,相邻配电室之间的门应双向开启。尺寸及防火要求应符合电力部门要求。
(5)高压配电室宜设不能开启的自然采光窗,窗台距室外地坪不宜低于1.8m,低压配电室可设能开启的自然采光窗。配电室临街的一面不宜开窗。应有防止小动物进入措施(设置不大于2.5mm×2.5mm的防护网罩)。高层建筑开闭所、配电室设有气体灭火系统,对门窗等及通风有特别要求。
(6)两种出线方式:电缆沟(优选方案)及上出线方式。开闭所应采用电缆沟(深1000~1200mm),区街变一般采用电缆沟(深1000mm),专用变两种出线均可。电缆沟应采取防水、排水措施。
(7)室内外应有20~40公分高差以防水入侵;
(8)内墙、顶棚应抹灰刷白,地(楼)面宜采用高标号水泥抹面压光。
(9)电气应向土建专业提供标准化要求,不应仅于本专业图纸上表示。
2.5 发电机房设置
(1)不应设在厕所、浴室或其他积水场所正下方且不宜贴邻。
(2)面积:一般(5~6m)×(7~9m),设于地下一层,宜靠近供电范围内的负荷中心,(因使用较少,供电半径可放宽至300~350m),同变配电所(专用变)或分配电室(区街变)相邻。房间中间不得有突出物;同变配电所(专用变)或分配电室(区街变)上下或左右相邻。净高:3.6~4.0m。
(3)应考虑运输通道,发电机尺寸3000~4000×1200~1600mm。
(4)储油间:设于发电机房内,不应大于1m3用油量,面积2~4m2。
(5)一般设两个门,一个进设备,(1.5~1.8)x2.3m,另一个疏散用,1.0m×2.1m,储油间、发电机房门均外开。与变配电所连通时应开向变配电所。
(6)进风口、散热口、烟管预留。
(7)位置有条件尽量靠近变配电所及外墙,注意排烟、散热、噪音、振动等对环境的影响。
2.6 应注意的问题
变配电房设置在一层,不应设在住户的正上方、正下方、贴临和住宅建筑疏散出口的两侧。福建省新建住宅小区变配电房设置位置,尚应满足福建省《关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电若干措施的通知》闽政办〔2016〕29号的相关规定。
3 弱电机房设计
住宅小区弱电机房主要包括消防控制室、安防监控室、电信机房、有线电视机房等,本工程的消防控制室与安防监控室采用合用的方案,设在1-8#楼一层平面,面积60m2,消防设备在室内占有独立的工作区域,且相互间不会产生干扰。本小区住户共2487户,在小区1-10#楼地下室设一间电信设备机房面积30m2和一间电视设备机房面积20m2,在2-11#楼地下室设一间电信设备机房面积15m2和一间电视设备机房面积15m2,根据光纤到户工程一个配线去所辖住户数量不宜超过300户,每一个高层住宅楼宜设置一个电信间以及有线电视设备间按300~500户来设置。在小区1-1#楼、1-3#楼、1-11#楼、1-12#楼、1-16#楼、1-18#楼(一层)、2-5#楼、2-9#楼、2-10#楼、2-12#楼地下室均设电信间面积10m2和有线电视设备间面积10m2。具体位置和面积大小见附图。
3.1 消防控制室
消防控制室的设置,应按照《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第8.1.7条、《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-2013)第3.4条以及《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008)第13.11.6条所确定的原则设置,主要有以下几点:
(1)一般设在一层(公建亦可设于地下一层,但应征得当地消防部门认可),并应设直通室外的安全出口,门应向疏散方向开启,且入口应设明显标志;
(2)内部和外部的消防人员能容易找到并可以接近的房间部位。并应设在交通方便和发生火灾时不易延燃部位;
(3)周围或上下层不应布置电磁场干扰较强及其他影响消防控制设备工作的设备房(锅炉房、变压器室、发电机房)及厕所、浴室等用房;
(4)面积12~18m2左右,净宽3.5m为宜,粱下净高不小于2.5m,外开双扇甲级防火门1.5m或1.2m。
3.2 安防监控室
安防监控室的设置,应按照《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008)第14.9条和第23.1.2,23.2.1条所确定的原则设置,主要有以下几点:
(1)宜设在建筑物一层,可与消防等控制室合用或毗邻,当消防控制室与安防监控室合用时,应充分考虑设备布置所需的空间要求,各自设备在室内应占有独立的工作区域,且相互间不会产生干扰;
(2)防水、抗干扰、位置分布等要求同消控室;
(3)监控中心的使用面积应与安防系统的规模相适应,不宜小于20m2。与值班室合并设置时,其专用工作区面积不宜小于12m2,净宽3.5m为宜,粱下净高不小于2.5m,外开双扇防火门1.5m或1.2m。
3.3 电信机房
电信机房的设置,应按照《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》(GB50846-2012)第3.2、9.1~9.2条原则配置,主要有以下几点:
(1)净宽不小于2.5m,粱下净高不小于2.5m,外开双扇防火门1.2~1.5m;
(2)防水、抗干扰、位置分布等要求同消控室;
(3)宜设置在建筑物的首层,当条件不具备时,也可设置在地下一层。
3.4 电视机房
电视机房的设置,应按照福建省地方标准DBJ/T13-187-2014《住宅区和住宅建筑内有线广播电视设施工程设计、施工和验收规程》第3.0.3条和第4节原则设置,主要有以下几点:
(1)净宽不小于2.6m,粱下净高不小于2.5m,外开双扇防火门1.2~1.5m;
(2)防水、抗干扰、位置分布等要求同消控室;
(3)宜设置在建筑物的首层,当条件不具备时,也可设置在地下一层。
3.5 应注意的问题
电信机房应充分考虑住宅建筑光纤到户至少三家电信业务经营者独立接入的安装条件。
4 结束语
该工程在方案设计和管综报批时合理考虑电气设备用房设置,使得整个工程的设计运行良好。住宅小区建筑电气设计要满足技术先进、安全可靠、经济合理、绿色环保的目标,电气设备用房设计是重中之重,应引起足够重视。
参考文献
[1]中国建筑东北设计研究院.JGJ16-2008民用建筑电气设计规范[S].北京:中国建筑工业出版社,2008.
[2]中华人民共和国住房和城乡建设部.GB50016-2014建筑设计防火规范[S].北京:中国计划出版社,2015.
[3]中华人民共和国住房和城乡建设部.GB50116-2013火灾自动报警系统设计规范[S].北京:中国计划出版社,2014.
[4]中国移动通信集团设计院有限公司.GB50846-2012住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范[S]北京:中国计划出版社,2013.
[5]福建省电力有限公司福州电业局.DB35/T1036-2013 10k V及以下电力用户业扩工程技术规范[S].福州:福建省质量技术监督局,2013.
篇4：住宅小区公建配套用房的登记
目前我国立法对配套用房尚无明确定义，但从《物权法》等法律中我们可以给配套用房初步定义为住宅小区内保障居民生活需要的配套用房及设施。根据营利性质，配套用房可以划分为非经营性配套用房和经营性配套用房两类。
1.非经营性配套用房的所有权主体认定
非经营性配套用房是根据法律法规及规定等确定的指令性指标控制建设的住宅区配套服务功能的房屋，其建设成本有的已经列入小区商品房建设成本，有的没有列入。但此类房屋并非如住宅一样可以自由流通，一般情况下建成后有些应移交给当地的行政或社会事务管理部门，有些应归全体业主所有。
常见的非经营性配套用房主要有以下几类。
幼儿园、小学等教育设施及社区用房、医疗用房、文体用房。对于这类设施，一般情况下地块出让时会在合同中约定权利归属。如《无锡市商品房交付使用管理办法》明确规定，“教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理等用房，应当向所在地区人民政府确定的有关部门或者单位移交”。
人防工程。目前人防工程移交手续尚不完善，接管单位不明。《防空法》虽未对人防工程的产权归属定性，但该法明确人民防空是国防的组成部分，《物权法》第52条也明确国防资产属于国家所有。因此其产权可认为归国家所有。
物业用房。依据《物业管理条例》规定，物业用房产权应归全体业主。
停车库、停车位如果作为共有建筑面积被分摊的，其产权归全体业主所有。
2.经营性配套用房的所有权主体认定
经营性公建配套用房可以定义为居住区日常生活必需的商业服务性设施，以指导性指标引导该类配套公建的建设或开发商与购房人之间约定建设的房屋。经营性配套用房的初始产权可认为归属于开发商。
二、配套用房的登记方法
住宅小区配套用房应由开发商在申请住宅小区房屋初始登记时一并申请，并根据其属性采用相应的登记方法。
幼儿园、小学等教育设施及社区用房、医疗用房、文体用房一般采取先由开发商申请初始登记，再转移登记至政府确定的有关部门名下的做法。当然，对开发商投资建造、没有违反规定且没有任何协议约定权利归属的教育设施，也可为开发商所有，其初始登记后可依法处分登记。
人防工程、物业用房、作为共有建筑面积被分摊的停车库、停车位由开发商代为登记，记载于登记簿不发证。
属于经营性配套用房中的商业服务用房、会所（不具有物业管理、社区管理、医疗、文体用途），由开发商申请登记，记载于登记簿并发证。不属于全体业主共有的停车库、停车位，其产权归开发商所有。《无锡市房屋登记条例》规定建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，未参与共有面积分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有，由开发商申请登记，记载于登记簿并发证。在实际操作中，对确实无法确认产权归属的配套用房，如《物权法》出台前已建的住宅区，建议可由开发商代为申请记载于登记簿，但不明确产权人。
三、配套用房登记中的注意事项
1.对分期建设分期登记的配套用房要整体考虑
配套用房的配比是针对整个住宅楼盘而言的，对于分期交付分期登记的楼盘，登记机构尤其应注重整体与分期相结合审查的登记原则。开发商申请首期楼盘初始登记时，应让其提交整体楼盘配套用房清单及平面图，载明配套用房所在的部位、面积、数量、分期建设的计划。对照规划、建设、人防等职能部门出具的证明文件，核对开发商申报的配套用房是否符合要求。后续分期登记楼盘的配套用房以此清单为准，如有变化需以有关部门出具的文件为准。
2.车库（位）登记审查的特殊性
必须注意归开发商所有的停车库、停车位的初始登记的特殊性审查。《无锡市房屋登记技术规程》规定，可登记为建设单位所有的车库（位）条件为：（1）未计入公用建筑面积分摊 ；（2）销售方案经商品房预（销）售主管部门备案；（3）不属于人防工程；（4）符合公建配套验收证明要求的车库（位）。此外，车库（位）不适用分期登记，应于整个楼盘建设完成后整体登记。因为有些楼盘会出现前几期车库（位）满足公建配套分期验收标准，但到最后一期时由于各种原因导致汽车库（位）配置不足，从而使整个楼盘汽车库（位）不符合公建配套验收标准。如果汽车库（位）分期登记了，就会让登记机构卷入不必要的纷争中。在实地查看时，登记机构除需核对汽车库（位）所在部位外，还应对其数目一一清点，避免鱼目混珠。
3.审查经营性配套用房是否在销（预）售许可的范围内
《无锡市商品房销售管理实施细则》第四条规定，本市商品房销售管理实行商品房预（销）售许可证制度（不属于全体业主共有的停车库、停车位汽车库，只需将销售方案报房产管理部门备案即可）。同时《无锡市房屋登记技术规程》规定，商品房预（销）售许可证是商品房初始登记的必收要件。经营性配套用房登记时，一定要仔细核对是否在预（销）售许可的范围内，做到登记的部位、面积与预（销）售许可证（或经备案的销售方案）记载的部位、面积均一致。
4.登记时重视配套用房用途的记载
配套用房正常使用对小区的居住、服务发挥着极其重要的作用，各类配套用房均有明确的配建标准，因此，配套用房一经批准建设赋予特定使用功能，其用途不得随意变更。实践中开发企业或物管单位为取得更高的经济利益，改变配套用房用途的为数不少，由此引出的社会矛盾十分尖锐。因此，登记机构对配套用房用途的记载应引起必要的重视。房屋用途是反映物权状态的重要内容之一，登记时应认真审查各类配套用房的具体用途，并按建设批准核定的范围和用途记载于登记簿，如物业用房、社区用房等。若出现不确定用途的配套用房，如架空层、转换层、夹层等，应当在用途一栏记载“公建配套”。
5.加强与相关职能管理部门的沟通
在无锡，有关配套用房的证明文件主要有建设局出具的公建配套项目立项批复及验收证明、规划局出具的建设工程规划核实合格证、人防办出具的人防工程单项验收合格证明。这些文件明确记载了配套用房的数量，但也存在审批时权利归属不明、经批准的附图一般由职能部门自行归档留存，不对外提供等问题。所以，登记机构应加强与相关职能部门的沟通，以掌握审批的实际情况，做好登记工作。
篇5：非住宅用房证明
位于南宁市XX路XX 号的房屋产权归张三所有，房屋用途为住宅用房。现张三将该住宅改变用途为办公用房出租给南宁XX有限公司作为办公场所使用，已经过有利害关系的业主同意。
特此证明。
XX居委会（盖章）
篇6：非住宅用房证明
信宜市工商行政管理局：
现投资人申请将租用业主在市（房产证地址：信宜市）的房屋作为经营（行业）场所使用。该房屋用途为住宅，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，经核查，将房屋改变为经营性用房，已征得所有利害关系业主同意。
特此证明。
居民委员会
（盖章）
日期：年月日
无偿使用证明
本人同意将自有的位于市路的，面 积平方的房屋无偿提供给开设（行业）商店使用，无偿使用期限为年月日至年日。
申请人：
篇7：非住宅用房证明
1、“房屋所有权人”是指该房屋的权利人（即业主）：“房屋使用人”是指具体使用该房屋作为企（公 司）住所的个人或单位：“签章”是指个人签字，单位盖公章。
2、设立登记时，房屋使用人签章处由全体股东签章；变更登记时，由本企业法定代表签字并加盖 企业公章；
3、企业（公司）所提交材料的真实性由申请人负责，已向登记机关承诺遵守有关房屋管理的法律、法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意，而实际上并未遵守法律法规以及管理规约的 规定和经有利害关系的业主同意的，属于提交虚假材料的行为。根据《公司登记管理条例》第69 条规定：“提交虚假材料或者采取其他欺骗手段隐瞒重要事实，取得公司登记的，由公司登记机关责 令改正，处以5万元以上50万元以下的罚款；情节严重的，撤销公司登记或者吊销营业执照。”
关于同意将住宅作为企业住所的证明
现深圳市金德凯园林科技有限公司申请将位于深圳市福田区新洲路西朗晴馨洲18G2的房屋作为住所（办公用途）。该房屋设计用途为住宅。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，已经有利害关系的业主同意将此房屋改变为公司（企业）住所，该公司（企业）承诺不进行生产、加工、餐饮、娱乐、医疗、网吧等限制项目使用，不扰民，如有违反以上承诺或有投诉，无条件搬迁该场地。
以上事项已经本居民委员会同意并确认。
（业主委员会未成立或正在改选换届中）
居民委员会（盖章）
篇8：银行网点用房租赁现状分析
一、现状分析
(一) 网点租赁和自有各占一半, 但机
构间差异较大, 省会城市行的租赁比率高于制度规定。该省近3年租赁网点所占比率, 平均为49.71%, 但所辖二级机构之间由于历史因素造成的差距较大, 截至2010年末, 网点租赁比率最高为72%, 最低为24%。
早在2008年, 从总行层面就倡导全行, 尤其是省会城市等中心城市行要充分抓住机会, 增加网点建设投入, 提升网点自有率, 并强调省会所在城市行的租赁比率最高不得突破70%, 但本次调查的省会城市网点租赁比率却为72%, 高于制度要求。
(二) 网点租赁合同期与装修期不匹配, 导致被动续签合同并接受高额租金。
根据我国会计制度规定, 营业网点的装修成本的摊销期为5年, 但在调查某一级分行营业网点租赁合同期限情况时发现, 近年来新签或续签的网点租赁合同中, 短期 (小于5年) 的较多, 近3年短期合同所占比例平均为38.06%, 其中, 最高41.16%, 最低34.14%。具体情况详见表1。 (表1)
租赁合同期限的确定需要综合考虑多个因素, 如当地房屋租赁市场价格状况、出租方的要求、现行财务管理制度的规定及双方谈判能力等。从近几年房屋租赁市场价格迅速攀升的变动趋势来看, 出租者普遍倾向于签订短期租赁合同, 因为这样可以给出租者提供抬高房租的机会。如果租赁的房屋没有或有很少的投入, 出租人提高房租太多承租人可以选择放弃, 不会有资本性投入的损失, 但因为我们租赁的营业网点必须按照经营规范进行装修, 也就是每个初次租赁的网点都要投入可观的装修费用, 如果合同期限短于装修费用的摊销期, 出租人在续签合同时要求提高租金, 我们则完全处于被动地位, 几乎没有议价优势, 只能被动接受。
显然, 短期合同比例较大, 必然增加合同续签、价格上涨以及一旦价格谈判破裂重新选址的可能, 造成我行装修成本的损失和部分客户资源的流失。
(三) 租赁网点议价能力低, 谈判被动。
近年来, 调查的某一级分行在租赁营业网点数量减少的基础上, 年租金反而逐年增大, 近3年平均增长率为17.21%。具体情况详见表2。 (表2)
如, 以省会城市为例进行偏离度分析。根据某省会城市国家统计局调查部分数据测算比较, 2008~2010年省会城市房地产租赁价格同比上涨分别为14.75%、15.2%、5.88%, 平均上涨11.94%。而该省会城市行实际支付租金同期分别上涨22.13%、11.63%、6.22%, 平均上涨13.33%, 超社会平均水平1.39个百分点。
近年来, 网点租金快速上涨, 有受当地房地产租赁市场价格攀升和城市规划的影响, 但其主要原因:一是租赁合同期限短, 被动续签提高租金;二是缺乏网点租赁的整体规划, 被选网点少, 议价能力低;三是选址和议价由不同的部门负责。营业网点租金的上涨, 加大了经营成本, 消耗了珍贵资源。
(四) 超法定义务为个人出租者支付租赁税费。
现行《营业税暂行条例》、《房产税暂行条例》等相关规定, “个人出租房屋用于生产经营的须按租金总额缴纳房产税、营业税及按营业税的一定比例缴纳城市维护建设税、教育附加、地方教育附加和个人所得税。”也就是说, 出租人取得租金缴纳税金是他的义务。但笔者在调查中发现, 我行租赁的营业用房中出租方是个人的, 我们除了按照合同约定支付租赁费外, 还要应出租人的要求支付本应由其支付的各种税费。如, 某二级机构2010年租赁网点中出租方为居民个人的租赁合同有13个, 合同约定年租金额338万元, 其中按市场价格计算的租赁额278万元, 应由出租人缴纳的税费, 合计60万元。 (计算过程:出租房屋适用的房产税率12%、个人所得税率4%、营业税金及附加5.55%, 应纳税费合计约60万元= (278×21.55%) 。超法定义务为出租人支付税费, 不仅增加了我行成本, 还违反财务规定。
(五) 基础管理薄弱
1、相关制度和操作流程尚需健全、完善。
网点用房租赁活动实际上是一个系统的决策过程, 包括前期调查、合同签订、后续管理等诸环节, 调查发现, 相关制度零散而不系统, 特别是网点的前期选址, 没有像一些知名品牌连锁店铺那样有明确、统一的标准, 决策人主要凭主观感觉和个人经验, 没有依据科学的数据资料选址, 不利于各行对租赁业务的规范管理和具体操作。
2、尚未形成建行特色的网点选址决策理论及模型工具体系。
前期调查阶段是网点租赁的首要环节, 需要有科学的富有行业特色的理论作指导, 目前我行选址决策基本依赖于传统经验和主观判断, 决策信息以人工收集分析为主, 缺乏系统数据支持和先进理论指导, 尚未引入主客流动线性法、比较竞争优势法及渠道协同法等现代选址方法理论。如, 一般未对拟选择网址所在地的中长期城市规划、周围环境、家庭状况、人口密度、潜在客流量、社会购买力、同业竞争程度等主要因素信息进行认真、详细、完整的收集、分析, 决策依据不充分, 例如某二级机构因租赁网点前期调查不充分, 盲目租赁、装修。2008年4个租赁网点陆续在装修后均因城市规划被强令拆迁, 资金损失较大。
3、租赁管理审批权限过于集中。
目前, 对网点租赁的审批管理为首租和续租租金涨幅超过10%的租赁项目一律由一级分行审批, 实际上营业用房租赁项目有大有小, 如租赁ATM用房一般只需数平方米, 租金额度也较小, 本着简化流程和提高工作效率的原则, 一级分行视具体情况可以将租赁权限适当下放。
4、后续评价考核管理需要改善。
近年来, 加速网点功能建设, 优化网点布局是国有银行的重要工作, 网点建设投入力度逐年增大, 而网点建设项目后评价工作是评价财务资源执行效率和效果的重要手段, 目前该行仅对部分项目 (租赁+装修合计大于100万元) 的部分内容进行了后续评估, 评价结果不能全面反映网点租赁管理的总体情况。同时, 项目后续评价也是对网点建设相关决策部门及人员的最终考核, 但结果问责的很少。如, 2007年相关制度对营业场所面积、装修等控制标准进行修订。其中面积标准设定由业务数据作为调整基准面积的依据和条件, 相关业务数据主要用于客观衡量网点的实际面积需要和后续追踪评价。随着城镇建设规划标准的提升, 沿街商铺房产呈楼层增高面积增大的趋势, 一般房屋所有者不愿意分割出租, 而相中的拟租赁对象又超过业务发展需要的营业面积, 这时个别行就采取虚增业务数据来增大租赁面积的方式变通, 结果租赁后部分租赁面积闲置。如某二级机构租赁市区一处房产后, 三楼一直空闲, 仅作为网点日常库房使用, 相关行处未按上述制度对此进行考核和问责。
二、应对策略
针对上述网点租赁现状, 笔者建议采取以下措施:
(一) 由总行制定统一的营业网点租
赁管理办法、操作流程, 引进品牌连锁店铺的先进网点选址经验和理论, 加强基础化、规范化、科学化管理, 提高网点租赁管理水平。
(二) 各级行都要制定网点建设总体
目标, 区别对待, 稳步推进, 抓住现阶段鼓励加大营业网点建设力度的有利时机, 顺势而为, 提高营业网点自有率, 改善营业用房成本结构。
(三) 进一步梳理、明确各部门职责, 在各尽职责的同时, 加强横向之间的联系沟通, 提高及时性, 增强联动性。
(四) 各级管理部门要定期对所辖机
构营业用房的租赁现状进行深入、全面的总结、剖析, 及时发现存在的问题并加以指导, 保证租赁业务的正常有效开展。
(五) 网点的建设要符合自身发展战略, 同时也要兼顾社会和客户需求。
篇9：住房改经济用房证明
经营性用房的证明
出租方***将其位于的住房租赁给***有限公司作为经营性用房，已征得有关利害关系的业主同意。若经营期间出现异议，承租人将随时搬出。
特此证明
出租人：
承租人：
所在地居民委员会盖章：
篇10：住房改成经营性用房证明
明
重庆市工商行政管理局经开区分局：
兹有
在重庆市
号拥有住宅一套，将其作为经营场所使用。
根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守按法律、法规及管理规约外，应当经由厉害关系的业主同意”。现经该房屋有利害关系的业主一致同意将该住宅改为经营性用房。
特此证明!
篇11：非住宅用房证明
市社区建设协调领导小组：
为认真贯彻全市社区工作会议精神和田市长在社区建设“两房”清理工作汇报会上的讲话精神，我局切实加强组织领导，强化工作措施，做实做细“两房”建设工作，较好地完成“两房”建设各项工作任务。现将住宅小区“两房”建设落实情况
汇报如下：
一、基本情况
我局紧紧围绕1月14日田市长在“两房”清理工作中布置的相关工作任务，组织房管处工作人员对市区各住宅小区进行逐一登记排查，重点对“两房”清理会议后未按标准配备或配足的已建成住宅小区进行督查落实，经过多方协调，积极努力，近期已有8个小区配置或正在筹建“两房”，其中府苑小区、黄河别墅2个小区已按标准配足“两房”，4个小区正在积极协调建设中，锦华名园、豫景山庄2个小区“两房”建设规划在下一期开工；金谷花园小区因开发企业违规行为被查处中无法协调；6个小区属老小区，有的开发公司已离开，且无余房，已经具有一定数量的物业管理用房，建议视同满足要求，待条件许可，由当地政府参照宿豫区雨露社区的做法，集中建设社区服务用房。截止目前，市区已建成住宅小区中，已有43家住宅小区按标准配置了物业用房，面积共10797.46平方米。
二、工作措施
1、建章立制，进一步加强“两房”建设工作。为了规范“两房”建设工作，保证以后各项工作顺利开展，我局制定下发了《关于加强住宅小区物业服务用房及社区服务用房建设工作的通知》，对各开发企业、物业服务企业、各县（区）建设局及其他相关部门在“两房”建设工作中提出了具体的要求和规定，并明确在批准商品房预（销）售许可时，要求开发企业同时申报列明“两房”具体位置、面积等资料，并在小区建成后及时交付使用。
2、深入社区，夯实督查基础工作。9月下旬，我局组织房管处工作人员深入各住宅小区督促检查“两房”建设落实情况，并制定住宅小区物业用房统计表，对各住宅小区面积、“两房”配备情况进行检查并及时登记。
3、强化整改，加大“两房”建设工作落实力度。针对住宅小区“两房”建设中存在不同问题，我局采取多种措施，强化工作落实力度。一是加强协调工作。对亚方花园、幸福家园、新世纪花园等14家未按标准配足“两房”的住宅小区进行积极协调，要求其按标准配足“两房”。目前，府苑小区和黄河别墅2个小区已按标准配足“两房”；锦华名园和豫景山庄2个小区“两房”建设在下一期开工；亚方花园、天成小区、幸福家园、豪域花园4个小区正在协调建设中；金谷花园因金谷房地产开发公司存在重大违法违规行为，正在立案专项查处。聚龙花园、新世纪花园、珠江花园、通成山庄、河滨新村、市府东路6个小区属老小区，已有一定数量的物业服务用房，开发公司已离开，且无余房可调剂，无法按规定配备“两房”，建议视同满足。二是加强整改力度。对未提供物业服务用房和社区服务用房的宿迁市邦兆房地产开发公司等开发企业开发的豪域花域下发整改通知书，责令其在5月20日前按照《宿迁市物业管理实施细则（试行）》办法配备“两房”。三是加强在建小区管理工作。对在建的47个小区及时下发《关于加强住宅小区物业服务用房及社区服务用房建设工作的通知》，督促按相关规定配备“两房”，并保证序时开工进度，保证足额配备“两房”建设，并及时交付使用。
三、下一步工作打算
1、进一步全面落实“两房”建设工作。要求各开发企业按《关于加强住宅小区物业服务用房及社区服务用房建设工作的通知》及市区“两房”建设相关要求，及时足额配备物业服务用房和社区服务用房。对已建住宅小区未按标准提供或未提供“两房”的小区，责成开发建设单位及时补充配足；对在建或分期建设的住宅小区，督促开发建设单位应按期适时足额提供“两房”，否则不予通过验收。
2、进一步加强部门协调工作。为了确保“两房”工作顺利开展。在社区“两房”建设的推进过程中，我局要求局属各职能部门进一步加强配合，做好住宅小区“两房”建设工作的指导和督查推进工作。从小区已配置物业用房中调剂部份房屋用作社区服务用房，全力支持社区“两房”建设工作，打造和谐社区。
3、进一步夯实社区建设基础工作。物业管理在社区建设中具有重要作用，是社区建设一个不可分割的重要组成部分。为了更好的做好社区建设工作，目前，我局正按照9月8日市政府召开的理顺物业管理体制会办会精神，认真筹备物业管理属地化管理工作，拟将物业管理纳入社区建设统一管理，建立健全“条块结合，以块为主”的管理机制，充分发挥街道、社区委员会、业主委员会、物业管理企业的管理服务职能，从而形成物业管理与社区建设的良性互动局面。
4、进一步做好登记管理工作。对“两房”的产权申请、测量、登记要求由开发建设单位
篇12：非住宅用房证明
大连市城市住宅小区物业管理办法
总 则
第一条 为加强住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用和维护，提高居住环境质量，根据国家和省的有关情况，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指在大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区内，以住宅房屋为主，并具有相应配套基础设施及非住宅房屋的居住区。住宅小区物业管理的范围由大连市房地产管理局会同有关部门划定。
本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。本办法所称住户，是指住宅小区内房屋产权人和使用人。
住宅小区内的市政公用基础设施的管理，按照《大连市市政公用基础设施管理条例》的规定执行。
第三条 大连市房地产管理局是市人民政府负责全市住宅小区物业管理的行政主管部门，其派驻中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的房地产管理机构和各县（市）、区的房地产管理部门是本行政区域内住宅小区物业管理的行政主管部门（以下称小区主管部门）。小区主管部门的职责是：负责住宅小区管理工作的组织、协调和业务指导，统一制定有关住宅小区管理的具体政策和管理标准，对住宅小区管理委员会和物业管理公司的管理和服务工作进行监督、检查。
各级规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮电、爱卫会等部门和单位以及住宅小区所在地人民政府，应当按照各自职责分工，协助小区主管部门加强对住宅小区的管理工作。
第四条 住宅小区物业管理以住户自治与专业服务相结合，实行社会化、专业化管理。住宅小区制定的住户公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。
第二章 住宅小区物业管理机构与职责
第五条 住宅小区交付使用且入住率达50％以上时，由小区主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设和经营单位组织召集第一次住宅小区住户代表大会，选举产生小区管理委员会（以下简称管委会）。
第六条 住宅小区住户代表大会由住宅小区内房屋产权人和使用人及居委会推选的代表组成。住宅小区住户代表大会代表数额及产生和罢免方法，由小区主管部门根据住宅小区规模等情况确定。
住宅小区住户代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会的组成人员；
（二）监督管委会的工作；
（三）听取和审查管委会的工作报告；
（四）决定住宅小区内涉及房屋产权人和使用人利益的重大事项；
（五）制定和修改住宅小区住户公约；
（六）改变和撤销管委会不适当的决定；
（七）批准管委会章程。
第七条 住宅小区住户代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次，管委会负责在会议召开前15日将日期及内容通知住宅小区住户代表大会各位代表。
经有20％以上代表提议，管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区住户代表大会。
第八条 管委会向住宅小区住户代表大会负责并报告工作。
管委会每届任期3年。
管委会可根据需要向政府社团登记主管部门申请法人登记。
第九条 管委会委员人数根据住宅小区的规模等情况而定，一般为5～15人。管委会委员由住宅小区住户代表大会在代表中选举产生，管委会也可聘请居民委员会、有关管理部门和服务单位的人员担任管委会委员，但住户代表不得少于管委会委员总数的60％。
管委会设立主任1名（由房屋产权人代表担任），副主任1～2名（街道办事处1名）。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。
第十条 管委会在住宅小区住户代表大会的监督下，代表住户的合法权益行使以下职权：
（一）召集和主持住宅小区住户代表大会，讨论确定住宅小区物业管理重大事项；
（二）制定管委会章程和小区管理目标；
（三）以招标或协议方式，选聘或续聘物业管理公司，并与其签订物业管理合同；
（四）监督物业管理公司对本住宅小区的管理工作，接受住户对物业管理公司的投诉；
（五）审议物业管理公司制定的物业管理计划和管理措施及重大的工程项目计划；
（六）审议住宅小区物业管理服务费收费项目和标准；
（七）审议和决定住宅小区管理费用的收支情况。
前款其中第（二）、（三）项须经住宅小区住户代表大会批准。
第十一条 物业管理公司必须依法登记，取得法人资格，并持有市房地产管理局颁发的《物业管理企业资质证书》，方可从事住宅小区物业管理业务。
第十二条 物业管理公司应与管委会签订住宅小区物业管理合同，并可根据需要与市政府公用基础设施专业管理单位及房屋产权人签订有关委托维修养护合同。上述合同须报小区主管部门备案。
住宅小区物业管理合同文本由市房地产管理局统一印制。
第三章 住宅小区物业的使用及维护
第十三条 住户应爱护和正确使用住宅小区物业，任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动；
（一）未经房屋产权人同意和小区主管部门批准擅自改变房屋使用用途；
（二）超过设计负荷使用房屋或拆动房屋承重结构；
（三）安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；
（四）占用公共场所，损坏公用设备和设施；
（五）随意停放车辆和鸣喇叭；
（六）践踏、占用绿地，攀折花木；
（七）乱抛垃圾、堆放杂物；
（八）有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；
（九）、饲养禽畜；
（十）聚众喧闹；
（十一）排放或存放有毒有害物品；
（十二）市人民政府规定的其他禁止行为。
第十四条 物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理：
（一）接受房屋产权人的委托，有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理；
（二）接受市政公用基础设施专业管理单位的委托，有偿进行上述设施的管理维护；
（三）环境（含楼寓内走廊）卫生保洁，园林绿化；
（四）车辆行驶和停放；
（五）维护公共秩序；
（六）保管物业管理档案；
（七）小区主管部门及物业管理合同规定的其他事项。
物业管理公司可根据物业管理合同的约定，选聘专营公司承担专项经营业务。
第十五条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的，责任人应及时修缮。经物业管理公司通知后，责任人在期限内未进行修缮的，经管委会同意后由物业管理公司修缮，所发生的费用由责任人承担。
第四章 住宅小区物业的验收与接管
第十六条 住宅小区物业应统一规划、同步建设。小区主管部门应向规划土地行政主管部门提出住宅小区规划建议，并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。
第十七条 住宅小区竣工后，城市规划土地行政主管部门应会同小区主管部门及其他有关部门对小区物业建设严格按规定进行验收，验收合格的方可进住。
第十八条 管委会未组建前，在小区主管部门的监督下，由开发建设和经营单位或其委托的物业管理公司负责住宅小区物业管理，管理费用由开发建设和经营单位承担。管委会组建后，开发建设和经营单位应将住宅小区物业移交给管委会管理，并提供下列资料：
（一）住宅小区建设各项批准文件；
（二）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
（三）房屋及配套的基础设施、设备的竣工图；
（四）地下管网图；
（五）其他必要的资料。
在同等条件下，管委会应优先选聘住宅小区开发建设和经营单位委托的物业管理公司承担住宅小区的物业管理工作。
第十九条 开发建设和经营单位办理出售、出租或分配房屋手续时，应在房屋出售或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。
第五章 住宅小区管理费用和专用房屋
第二十条 住宅小区的开发建设单位，应按房屋成本造价的0.5％标准向市人民政府交纳住宅小区管理启动基金，该项基金计入建设成本，由市房地产管理局设立专帐，接受财政、审计部门的监督管理。
住宅小区管理启动基金用于购买住宅小区经营用房和重大工程维修项目。
第二十一条 开发建设和住宅小区经营单位应按住宅小区总建筑面积0.5％的比例，以成本价一次性提供住宅小区经营用房，其产权归国家所有，由小区主管部门划拨给管委会，并由管委会委托物业管理公司经营使用，其收入用于补充住宅小区的管理费用。
第二十二条 开发建设和经营单位移交住宅小区时，应按下列标准一次性无偿向管委会提供管理用户，其产权归国家所有：
（一）小区建筑面积5万平方米以下的为100平方米；
（二）小区建筑面积5万平方米以上的为150平方米。
第二十三条 住宅小区内的公有房屋及附属设施，由房屋产权人委托物业管理公司代管，房屋租金由物业管理公司代收。代管费标准由市房地产管理局会同市物价局制定。
第二十四条 物业管理公司可根据物业管理合同和住宅小区住户代表大会及管委会同意的标准，向住户收取住宅小区管理服务费。
物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。
第二十五条 专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用基础设施，其维护费用从委托费用中支出。
第二十六条 房屋租金，公共部位、共用设施维修基金，供水（二次加压）费，电梯费，采暖费等费用的收取和使用，仍按有关规定执行。
第二十七条 房屋需大、中修的，由物业管理公司提出修缮计划及工程预算，经房屋产权人同意后实施，工程费用由产权人承担。
公共部位、共用设施维修基金不足时，超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。
第二十八条 住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出，不得挪作他用。
住宅小区各项管理费用的收支情况，每半年向住户公布一次，接受住户的监督。
第六章 法律责任
第二十九条 违反本办法第十三条规定的，物业管理公司有权予以制止，并要求其限期改正和赔偿损失。
前款违章情节严重的，由小区主管部门及其他有关部门按照有关规定给予行政处罚。第三十条 对借故拒交各项应交费用的住户，物业管理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳金；逾期仍不缴交的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。
第三十一条 物业管理公司违反本办法有下列情形之一的，由管委会制止，并责令其限期改正：
（一）物业维修养护不及时的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自将管理费用挪作他用的；
（五）乱搭、乱建，改变房屋和配套设施、设备用途的；
（六）违反物业管理合同约定的其他行为。
对无《物业管理企业资质证书》从事物业管理的，由小区主管部门给予警告、责令限期改正、没收非法所得、赔偿损失和取消物业管理资格的处罚。
第三十二条 当事人违反规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮政等管理规定的，由有关主管部门依法处理。
第三十三条 开发建设和经营单位在管委会未成立前不按规定管理住宅小区或未按规定向管委会移交住宅小区，未提供专业用房和拒交小区管理启动基金的，由市房地产管理局责令其限期履行。逾期仍不履行的，市房地产管理局可申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第三十四条 办公、商住、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。
第三十五条 本办法由市房地产管理局负责解释。