楼市限售政策

楼市限售政策（共8篇）

篇1：楼市限售政策

上海重申严格执行住房限售政策 http://.cn 2012年02月29日 01:48 中国证券报-中证网微博

上海市政府网站28日发布了上海市政府办公厅27日印发的《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》。《通知》强调，严格执行住房限售政策，首次明确“本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”这意味着，“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本市户籍居民的同等购房资质”的做法被否定。《通知》要求，严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，按照有关规定，严格执行住房限售政策。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。

《通知》明确，本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。

上海住管局网站28日发布了《上海明确2012年度房地产市场调控和住房保障工作 进一步严格执行住房限售政策 加快保障性住房供应力度》一文，该文将《通知》的主要内容概括为四点：第一、扩大廉租住房政策受益范围；第二、搞好共有产权保障房(经济适用住房)申请供应；第三、严格执行住房限售政策；第四、积极发挥住房公积金保障作用。

该文表示，上海贯彻执行国家房地产市场调控的各项政策措施，抑制投资投机性购房、促进房价合理回归的态度是坚决的，执行住房限售政策不改变，力度不放松，在当前房地产市场调控正处于关键时期，上海住房限售政策只会从严执行。

中国证券报(微博)记者28日联系的多个区房地产交易中心的工作人员表示，“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本市户籍居民的同等购房资质”的做法已被叫停，27日接到上海市住管局通知，外地户籍居民持上海长期居住证满三年不能再购买第二套住房。

对“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本市户籍居民的同等购房资质”的做法，上海住管局21日通过东方卫视(微博)回应称：“所谓上海户籍居民家庭的概念，也包括持有上海长期居住证连续满三年以上的居民家庭。虽然这一操作口径没有在文件中明确写明，但这在楼市限购政策制定之初就已经执行，所以上海楼市政策没有变化。”同时，上海住管局房地产市场监管处副处长蒋慰如在接受采访时说，上海住房限售政策没有改变，政策不改变，力度也不放松。

中国证券报记者查阅相关文件，上海市政府办公厅2011年1月31日印发的相关文件规定，只有上海市户籍居民家庭才可购买第二套住房。至于“上海市户籍居民家庭”是否包括持长期居住证满三年的外地户籍居民，该文件并未明确。因此，业内普遍认为上海此举放松了限购政策。但上海住管局网站22日发布一则题为《上海住管局局长刘海生重申上海执行住房限售政策没有变化》的声明称：“近期有媒体报道上海执行住房限售政策有调整。今天，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生重申，我们将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施，严格执行住房限售政策，政策不改变，力度不放松，抑制投资投机性购房，进一步巩固调控成果。”分析人士认为，近期，不少地方政府频频试水“松绑”调控政策，试图微调楼市调控，但从上海、芜湖、佛山等地“救市”政策被叫停的情况来看，房地产调控政策仍将延续十分严格的基调。

篇2：楼市限售政策

我在《房地产市场的未来政策走势的几点猜想》中说过：房地产市场未来的政策路径将分两步走。第一步是全国加大限售的范围和力度，第二步才是房产税的开征。现在全国房地产市场限售的标配是2年，从明年开始会逐步延长，估计未来两年5-8的限售将是全国很多城市的标配。今天再深入聊一下限售在全国房地产市场中的政策作用。

第一，减少房地产市场的抛盘压力。限售后，很多投机资金将不能在短期内套现离场，因此，缓解了房地产市场的抛盘压力。特别是当下房产税的开征意图已如此明显，一些投机资金肯定想获利走人。游资一旦离场肯定会去其他市场兴风作浪，这不是政策制定者希望见到的场景，政策制定者特别担心游资从房地产市场涌出后在大宗商品市场坐庄，一旦大宗价格被游资拉高，会显著提升国内的通胀压力。今年国际大宗价格已经不断上涨，如果国内资金里应外合，通胀将逼迫央行加息，这是央行最不希望面对的场景。所以通过政策手段将游资锁死在房地产市场是几方乐见的选择。

第二，减少外汇市场的卖盘压力。政策制定者除了担心游资突袭大宗价格外，央行更加担心游资冲击外汇市场。全国房地产市场的存量估计有300万亿人民币左右，10%的游资撤离就是30万亿人民币的体量。现在外汇储备仅存3万亿美元，用现行汇率折算仅仅20万亿人民币，还不够10%的房地产市值冲击。外汇市场一旦发生秩序失控将对国民经济产生巨大冲击和影响，这是央行绝对不想见到也不允许发生的事情。所以锁死房地产市场的流动性以绝后患。

篇3：上市公司限售股转让税收政策研究

一、限售股减持避税的方式

2009年9月, 华夏时报报道了紫金矿业 (601899SH/02899HK) 利用企业法人以成本价将限售股股份转让给免税待遇的自然人股东逃避税负的事件。何晓蓉和刘爱明 (2010) 对紫金矿业规避的税负进行了估算, 其中紫金矿业规避了原本应缴纳的限售股减持企业所得税88858.64万元;企业股东陈发树规避了20%的个人所得税, 原本应缴纳的金额约为71086.91万元。财税 (2009) 167号规定自2010年1月1日起, 对个人转让上市公司限售股取得的所得按20%税率征收个人所得税;对个人转让从上市公司公开发行和转让市场取得的上市公司股票所得继续实行免征个人所得税政策, 以确保资本市场稳定健康发展。这一规定及时的填补了税收漏洞, 终结了个人减持限售股免税的时代。投资者通过一揽子股票换购ETF份额避税的方式也在财税 (2010) 70号颁布后不再有效。限售股转让税收法规的不断规范有效填堵了部分税收缺口, 但不少企业为了规避高额税收积极寻求避税方法, 于是高送转减持、修改注册地减持、司法划转减持成为了新一轮的限售股减持避税方法。

(一) 高送转减持

张先生持有上市公司甲公司300万股限售股, 取得成本为每股2元, 解除限售日期为2010年5月20日。甲公司在2010年3月召开的股东大会审议通过2010年度权益分配方案, 方案规定以公司现有总股本6000万股为基数, 以资本公积每10股转增10股。权益分派股权登记日为2010年5月27日, 除权除息日为2010年5月28日。甲公司将权益分派股权登记日定在2010年5月27日是否暗藏玄机?原来根据财政部、国家税务总局和证监会《关于个人转让上市公司限售股所得征收个人所得税有关问题的通知》财税 (2009) 167号有关规定, 限售股解禁前孳生的送、转股认定为限售, 减持需缴纳所得税, 而限售股解禁后孳生的送、转股不再认定为限售股, 从而不用缴纳所得税。该通知同时规定纳税人同时持有限售股及该股流通股的, 其股票转让所得按照限售股优先原则, 即转让股票视同为先转让限售股, 按规定计算缴纳个人所得税。甲公司实施转赠方案后, 如果上述限售股东将其转增获得的股票抛售, 不征收个人所得税。

在没有实施每10股转增10股的股权分派方式下, 张先生在2011年5月30日以每股10元的价格减持此300万限售股股票, 相关税费为5万, 则应缴纳个人所得税479万元[ (300*10-300*2-5) *20%]。而采用高送转减持的方式, 假定2011年5月30日张先生以每股5元的价格减持持有的300万限售股股票, 相关税费5万, 则应缴纳个人所得税179万元[ (300*5-300*2-5) *20%]。在这个虚拟案例中, 利用解禁后的送转股不认定为限售股以及除权后较低的股票价格, 高送转的减持方式比原方案少缴纳300万元 (62.63%) 的个人所得税。

2010年1月1日至2013年5月29日之间, 共有557家公司公布并实施了10股转增10股以上 (含10股) 权益分配方案 (数据来源于CSMAR数据库) , 其中大部分是中小盘股。而巧合的是这其中有不少公司 (如下表) 是在大量限售股解禁后实施了高送转的权益分配方式。虽然这些企业实施的高送转方式最初的目的可能并不是为了避税, 但最终的确达到了限售股减持避税的效果。

(二) 修改注册地折价减持

2013年5月24日, 乙上市公司发布了《关于公司股东名称、注册地址变更的公告》, 公告指出持有公司股份113585801股, 占公司股份总数的12.67%的股东深圳市某投资管理有限公司将其名称由“深圳市某投资管理有限公司”变更为“工布江达某投资管理有限公司”, 注册地址由深圳市福田区变更为西藏林芝。

2013年3月12日丙上市公司发布了《关于公司关联法人股东某发展有限公司相关工商注册信息发生变更的公告》, 公告指出持有公司股份11.06%的法人股东四川某发展有限公司其名称由“四川某发展有限公司”变更为“西藏山南某合伙企业”, 注册地由成都市郫县变更为西藏山南。

2013年3月1日丁上市公司也发布了股东工商登记变更的公告, 其股东深圳市某电子科技有限公司将注册地由深圳变更到了西藏山南。缘何这几家公司纷纷要将注册地迁移到偏远的西藏。

根据藏国税函 (2008) 123号文, 对新办的独立核算的从事咨询业、信息业、技术服务业的企业或经营单位, 自开业之日起, 免征企业所得税两年。上文提及的深圳市某投资管理有限公司、四川某发展有限公司、深圳市某电子科技有限公司变更后的经营范围, 恰在咨询与技术服务范围。2011年1月25日, 西藏自治区人民政府下发了藏政发 (2011) 114号《西藏自治区人民政府关于我区企业所得税税率问题的通知》, 规定根据国家西部大开发税收优惠政策, 结合西藏自治区的实际, 规定对设在西藏的各类企业 (含西藏驻区外企业) , 在2011年至2020年期间, 继续按15%的税率征收企业所得税。

限售股减持后要缴纳的所得税中有60%上缴国税, 其余40%则归属于地税。但是在税收优惠的一些地区上缴地税的40%大部分都可返还, 这成为了吸引这些公司注册地迁移的重要因素。限售股减持数额巨大, 大多通过大宗交易以大幅折价的形式成交, 2009年以来, 地方税收返还是减持优惠服务的主要形式, 涌现了诸如江西、新疆、西藏等一系列限售股减持避税的地区。

2010年、2011年和2012年深市发布了股东注册地变更公告, 将注册地迁往有企业所得税优惠政策地区的企业分别为1家、8家和19家公司。自2013年1月1日至2013年5月29日, 深市已有11家上市公司股东变更注册地至税收优惠地。其中6家迁往新疆、4家迁往西藏, 1家迁往江西 (数据来源:深圳证券交易所上市公司公告) 。

(三) 司法划转减持

2013年2月20日, 某上市公司发布了《关于股东股权解除质押及司法划转完成的公告》:根据某市人民法院下达的执行裁定书, 公司股东某实业投资有限公司将其持有的1100万股无限售流通股, 100万股限售流通股划转给4名自然人每人400万股以偿还所欠的借款共4320万元及造成的利息损失和应付的违约金。某上市公司于2013年2月7日办理完成了过户手续。2013年2月7日该笔1200股股票的市值为1.2亿元, 远远超过了所欠的债务和本金。为何某实业投资有限公司不在减持股份后再偿还现金给债权人?该实业投资有限公司于2012年6月26质押给4名自然人的1200万股限售流通股, 其中1100万股于2013年2月4号解禁, 这不得不让人思考是否是某实业在通过司法划转减持的方式来避税。

早在2009年己上市公司的第二大股某创投就通过仲裁委员会裁定将法人限售股股权转移到了自然人的名下从而避税。与前文紫金矿业限售股减持规避税负的案例相同, 在2010年1月1日以前自然人身份减持限售股, 可以不用缴纳任何所得税, 但是以某创投的身份减持限售股骨则要缴纳双重税负。财税 (2010) 70号规定个人转让因协议受让、司法扣划等情形取得未解禁限售股的, 成本按照主管税务机关认可的协议受让价格、司法扣划价格核定。而企业所得税法实施条例第二十五条规定企业发生非货币性资产交换, 以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的, 应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务, 但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。同时国家税务总局公告2011年第39号告知了企业转让因股权分置改革造成由个人出资而由企业代持有的限售股减持的处理方法, 企业因依法院判决、裁定等原因, 通过证券登记结算公司, 将其代持的个人限售股直接变更到实际所有人名下的, 不视同转让限售股。但是企业通过司法划转方式减持限售股用于偿债, 其减持收入如何确定没有明确的法律规定。司法划转减持限售股往往相当于低价转让, 在实际征税时如果采用司法扣划价格作为收入来计税无疑会节省大笔税额, 此时税务机关对减持收入核定的依据成为企业避税意图能够实现的关键。

二、限售股减持避税制度根源

我国对个人转让上市公司股票取得的所得实行暂免征收个人所得税的政策。随着股权分置改革之后限售股的陆续解禁, 对个人减持大小非是否征税没有针对性的规定。由于限售股的获取成本通常比二级市场流通的成本低很多, 一旦解禁后减持, 其收益与其他股东相比往往是暴利, 社会财富就会集中到少数人手中。对个人转让限售股征税是对股权分置改革的完善, 可以调节社会财富分配, 体现税收制度公平, 从而抑制社会财富的两极分化。财税 (2009) 167号的公布使得在2010年1月1日成为了一个划断性的日期, 在这一日期之前个人减持限售股不需缴纳个人所得税, 而在这一日期之后减持的就必须缴纳个人所得税, 这对于仍持有限售股的法人和自然人而言显然有失公平。在这种环境下, 使得不少欲减持的限售股股东积极寻求避税的方法。

高送转减持方式的存在是因为解禁后孳生的送、转股不认定为限售股, 对于有公司控制权的股东尤其是自然人股东来说来说, 他们有很强的动机提议采用高送转的红利分配方案, 毕竟每10股转赠10股就可以规避一半以上的税负。修改注册地减持行为本身没有违反法律规定, 但是对于培养企业成长的当地政府而言却造成了税源流失。对限售股减持征税一方面是为了税收公平, 另一方面是为了鼓励股东长期持有股票, 但是这种避税空间的存在使得税收本身的作用大打折扣。

虽然自2012年3月1日起, 新上市公司形成的限售股转让按实际应纳税所得额征税, 直接根据证券登记系统中清晰植入不同股东的购买成本就能对限售股和公众流通股进行分库管理等, 但是在证券机构技术和制度准备完成前形成的限售股成本的确定却存在漏洞。在实际的税收征管操作中, 考虑到过去技术支持的欠缺历史以来的证券登记和交易系统无法及时的进行税收征管, 因此在较长的时期内可能会采取预先征收和即时征收并行的方法。这样就会有股东利用“不能准确计算限售股原值的, 主管税务机关一律按限售股转让收入的15%核定限售股原值及合理税费”的规定虚称无法计算限售股原值, 以及以不合理低价转让限售股达到减少税负的目的。

三、政策与建议

限售股减持是否征税是在股权分置改革过程中、非流通股解禁进入流通市场后现的新情况。对限售股减持征收所得税是制度的完善和创新。对个人限售股征税, 体现了税收的公平原则。税收政策加强高收入者个税征管, 必须堵住避税漏洞, 如果放任上述现象的发生, 不仅不利于加强对高收入者的个税征管, 而且也严重危害证券市场的公平原则。因此, 下一步在强化个人限售股转让个税征管的同时, 税收政策上还需进一步的完善和细化。

(一) 及早堵塞税收漏洞, 维护税收公平

为了配合企业改制, 促进股票市场稳定健康发展, 我国对个人转让上市公司股票所得一直暂免征收个人所得税。有企业发现了税收政策中的避税空间和监管漏洞, 利用将法人股东减限售股转让给自然人股东的方式进行避税。也有投资者利用换取ETF份额的方式避税。由于税收政策的不完善, 造成早减持的不征税而晚减持却要征税, 形成税收不公。对于在财税 (2009) 167号发布前逃避了大量税收的企业, 从税收公平的角度讲应予补征限售股减持应缴所得税, 但由于税收政策不溯及既往, 无法对已减持和未减持的股东一视同仁, 因此从长远来看, 税收征管部门应加强征税监管, 及早堵塞税收漏洞, 维护税收公平。

(二) 将解禁后孳生的送 (转) 股认定为限售股

对于解禁后孳生的送、转股仍认定为限售股。国内二级市场尤其是中小板市场热衷高送转股利分配方式, 但这种分红方式本质是股东权益的内部结构调整, 对公司的净资产收益率和整体盈利状况并没有实质性的影响。而投资者的追捧会造成高送转后股票产生显著的高额收益, 此时不少自然人大股东或许会趁机减持。对于普通投资者而言, 却不一定是件好事。近期涌现出一批上市公司在限售期结束后进行高送转的分配方案, 从某种程度上说解禁后孳生的送、转股不认定限售股为其减持避税提供了法律保障。为了维护资本市场的稳定以及保障对个人转让限售股征收个人所得税的效果, 有必要将将解禁后孳生的送 (转) 股认定为限售股。

(三) 实行差别税率, 鼓励限售股长期持有

为鼓励股东长期持有, 对持有年限不同的解禁限售股的减持采用差别税率。目前股票市场上中小板和创业板企业的股东在限售股解禁后往往大量减持股票进行套现, 这一行为一方面不利于股票市场的稳定, 造成了股票大幅波动, 另一方面控股权和管理层的波动也不利于企业的发展。根据限售股票持有时间的长短采取差别税率, 能有效地鼓励股东长期持有限售股, 对股票市场的稳定和企业的长期发展都有裨益。例如对解禁5年以上的限售股股票减半征收所得税, 对解禁10年限以上的限售股免征所得税。当然, 具体年限的界定还需要大量经验数据的支撑。

(四) 加强税收的征管执行, 充分发挥税收调节收入分配的职能

篇4：楼市问题与楼市政策

刚结束的中央经济工作会议，在厘定2012年宏观政策的基调时，明确表示房地产调控政策决不动摇；与此同时，一些来自房地产业者、地方政府及金融界的信息，则明显对当前的楼市动向感到忧虑。双方观点出现分歧是完全可以理解的，因为各自关注的角度不同。

中国内地楼市在2008年全球金融海啸爆发前，原本即存在了一个不小的泡沫，政策当局正在采取从紧的货币政策希望能把泡沫挤掉。但9月金融海啸爆发，让执政当局别无选择，只能采取尽可能宽松与积极的政策救市。大力拉动内需的结果，虽然实现了连续三年9%以上的高增长，却也使得楼市泡沫不但未破甚至吹得更大。因此自2010年下半年之后，不但货币政策开始再度从紧，还包括针对局部城市限购令等行政措施的出台，希望将飙高的楼价调控到比较合理的水平。在这样的形势下，房地产相关产业与地方政府首当其冲，企业利润及地方财政收入自然大受影响，连金融产业也深受泡沫破灭后产生的冲击。

但中央执政当局的考量可能更为复杂与多面向：（1）经济方面，过度的地产开发，导致大量空屋，是资源的错误配置；（2）社会方面，资产泡沫的形成无疑也拉大了贫富差距，这在负利率情况下尤其严重；（3）资产泡沫也加剧了金融风险，金融风险一旦成为危机，最终还是要由政府以昂贵代价来处理；（4）政治方面，地方政府致力于地产开发，在征地、拆迁上经常招致民怨，过度重视地产开发，也使地方施政在民生部分受到巨大排挤，当然也是许多腐败的源头；（5）除此之外，环境、生态、永续发展，也在这种畸形开发下被严重忽略及牺牲了。总而言之，对中国近年来经济增长作出巨大贡献的房地产开发，其实是进入到了一个巨大的误区，不及时矫正，整个国家社会长久将为此付出巨大代价。矫正必然有痛苦，但拖延矫正，长久而言，总的代价更难以估计。该重视的是，如何矫正才是正确及最好的矫正之道。

目前，中国内地的楼市政策主要有宏观及微观两个部分。宏观，指的是从紧的货币政策。货币政策针对的不只是楼价，还有一般物价，所以在这两个价格都还未能回稳下，相对从紧恐怕仍有必要。微观，指的是针对部分楼价上涨过快的城市采取限购令，目的在于防堵非本地居民炒高楼价，用意良佳，可惜是行政手段。

于此，不妨看看同样在近年来饱受楼价上涨困扰的中国香港与新加坡采取了什么对策。

中国香港为了打击投机性甚至是投资性炒房，推出了印花税。印花税是一种交易税，或由买方，或由卖方，或由双方负担；规定购入房屋在很短时间内，例如半年或一年即售出者须付较高税额。

新加坡跟中国香港及中国内地的不少一线城市一样，楼价推高的主要原因之一，是过多的境外购屋行为，因此最近推出了一种有别于中国香港的额外印花税，凡本地人买第一幢房，正常税率；买第二幢或以上物业，额外缴付3%印花税，至于境外人士在当地置业，须额外付10%印花税。

印花税是一种行政成本很低的课税方式，针对“交易”行为，也即是针对“炒作”行为。限购是行政调控，税是价格调控，后者非“一刀切”，较优。新加坡尤其针对境外置业者，还可视情况随时调整税率，故又优于中国香港。

其实，房屋政策(也包括其他产业政策)，租税政策可以提供很多选择（如交易税、增值税、房屋税、赠与税、遗产税等等），很值得我们有关部门认真参考。

篇5：楼市调控政策

2008.9.15、10月8日和10月29日 中国人民银行三次宣布下调金融准利率作相应调整，房地产业终于迎来久违的降息周期。

2011年美债危机前楼市调控政策

2011.01.19 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原

机构人民币一年期贷款基准利率0.27个百分点，其他期限各档次存贷款基则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。

2011.01.21 国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋

2008.10.22 中国人民银行宣布，自今年10月27日起，将商业性个人征收与补偿条例》（以下简称条例）。条例自公布之日起施行。住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。同日 财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%。

2008.11.5 国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施。其中，两条政策对房地产业形成重要影响，一是加快建设保障性安居工程；二是加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制。

2008.11.26 中国人民银行宣布，从27日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。27日，A股地产板块集体暴涨。

2008.12.17 国务院常务会议出台的政策规定，个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。对业内最关心的二套房贷松绑问题，新政未做松动。

2008.12.22 国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求等政策。

2011.01.26 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。

2011.02.09 中国人民银行自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2011.04.06 中国人民银行自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

2011.04 从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

篇6：楼市限售政策

2011年04月27日07:02 我来说两句(0)

[提要] 虽然房地产市场逐渐“退烧”，但房价“拐点”尚不明显。70个大中城市里，依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%，京、沪、穗、深4个一线城市销售均价虽然略有下调，但有专家指出，3月份很多高档楼盘推迟上市，价格的回落很大程度上是受成交结构性的影响，而非趋势性的变化。

国务院派出的8组楼市督查组已经结束督查，各地楼市成交陷入低迷，房价依旧保持高位。楼市正在走入市场与政策艰难博弈的敏感时刻。业内人士普遍认为，房价迟迟未现松动，调控政策不会放松，新一轮调控政策或将出台，房地产相关的税收、信贷、土地政策都可能再度加码。

楼市陷入高位僵持

自从今年初楼市调控组合拳出台以来，各地成交量不同程度陷入低迷，房价快速飙涨势头得到遏制。国家统计局的数据显示，3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，比上月增加了6个，环比涨幅比上月缩小的城市有29个。而从同比数据来看，同比下降的城市有2个，比上月增加了1个；同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个；同比涨幅在5%以内的有26个城市，比上月增加了2个。

虽然房地产市场逐渐“退烧”，但房价“拐点”尚不明显。70个大中城市里，依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%，京、沪、穗、深4个一线城市销售均价虽然略有下调，但有专家指出，3月份很多高档楼盘推迟上市，价格的回落很大程度上是受成交结构性的影响，而非趋势性的变化。

以深圳为例，3月深圳全市新房成交均价19423元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。造成这种房价“假摔”的原因在于，3月深圳关外房源成交量大增，拉低了成交均价。3月深圳关外新房成交2131套，远多于2月的1274套。3月上海二手房价格也没有出现调整，二手房价格指数为2586点，环比仍然上涨了0.25%，5个市中心区及浦东内环平均上涨0.32%。地产研究人士韩世同指出，限购政策抑制了高端楼盘的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，而郊区楼盘则趁势推盘，价格较低成交量大，导致3月份整体均价下滑，实际上市场并没有出现实质性的降价。

进入4月以来，房地产市场悄悄回暖，均价又开始上扬。最近一周（4月18日至24日）上海商品住宅成交均价高达31720元/平方米，环比大幅上涨58.4%。高端项目上海紫园一周共成交34套独栋别墅，成交均价高达100205元/平方米，均价高达62284元/平方米的四季雅苑成交了7套，玺园也以49415元/平方米的均价成交了10套。

多项政策将再加码

房价持续居于高位，后续还会不会有更严厉的调控政策出台，近期从管理层的各种表态中不难发现，楼市调控将向着更长期、更纵深的方向发展，房地产信贷政策、土地政策、税

收政策都可能再度加码。

收紧房地产行业融资渠道是减弱房价上涨动力的重要手段。日前有消息称，银监会可能于5月1日前后出台新的规定，进一步规范房地产信托业务，收紧房地产信托融资。个人首套房贷也可能将首付提高至五成，上海某国有银行信贷人员称，目前还没有相关通知，首套房首付五成杀伤力较大，短期内应该不会出台，但如果房价出现继续上涨，这也可能成为能够立竿见影的一剂猛药。

今年以来在银行贷款和资本市场再融资日益收紧的情况下，不少房地产企业通过信托产品募集资金，房地产信托发行火爆。3月份信托产品中投资于房地产的信托产品募集资金量最大，共有35只，拟募集资金总额达98.31亿元，环比增长108.42%，占3月份募集总规模的46.45%。4月11日至17日一周内成立的信托集合产品中，投资于房地产领域的共有8款，募集资金规模占信托集合产品总规模的30.17%，仍是所有投资领域中占比最高的。

去年银监会就曾发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，收紧房地产信托业务，此后房地产信托产品有所萎缩。今年以来，房地产信托再次成为房企争抢的香饽饽，监管层很可能再次考虑对信托行业的房地产业务加以管束，防止房地产市场风险蔓延到信托行业。

建立住房信息系统并推广存量房税收试点，也可能是新一轮调控的重要方向。国务院督查组在各地督查期间就曾传递出这一信号。督查组在甘肃督查时指出，“兰州市主城区的个人住房信息尚未完成有效整合”，建议“适时对运用房地产评估技术加强存量房税收征管推广工作做出部署”。在海南，督查组同样提出，当地房地产市场管理信息化建设与调控不相适应，建议按时完成个人住房信息系统建设任务，为房地产调控提供技术支持，抓紧应用房地产评估技术，加强存量房税收管理的试点和推广。

土地政策也将作出一些调整。有消息称，国土部将于近期下发有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件，强化调控政策的执行和落实。完善招拍挂制度将改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价，并将出台一些控制地价的规范性文件。另外，也不排除对房价进行直接干预。

就连刚刚被媒体报出因财政收入下滑而“拟废限购令”的海口市，也在26日紧急出面澄清。海口市住房和城乡建设局、海口市财政局有关负责人表示，该报道不属实，海口将继续执行限购和限价等房地产调控政策，该市今年一季度财政收入仍保持正常健康态势。信贷调控或遭遇对冲

由于严厉的调控政策，不少开发商延迟了楼盘上市时间，业内普遍预期五六月份推盘量将大增，同时开发商资金链紧绷，届时房价可能出现拐点。但中国证券报记者在走访中发现，由于境外热钱大量涌入以及前期销售回款较多，开发商资金状况尚未陷入需要降价促销的险境，且有不少开发商对后市仍抱有幻想。

在上海市松江区某楼盘，中国证券报记者发现，3月份开盘的18000元/平方米均价的房源已经售罄，刚刚新推出的房源已经攀升至21000元/平方米，且优惠活动减少。4月16日，位于浦东周康板块的印象春城二期推出新房源，价格也丝毫没有松动，单价在18000元至20000元/平方米。就连嘉定区的一些楼盘，也开始取消前期入市时优惠与折扣。这些定位于普通买家的住宅项目，并没有因为调控而出现价格下调，目前仅仅属于“滞涨”。

有开发商称，开发商如今资金状况与2008年大不相同，市场状况也比2008年好很多。截至4月26日，根据已经发布业绩的67家上市房企一季报，一季度末合计持有货币资金1534亿元，短期借款只有469亿元，一年内到期的流动负债合计684亿元，货币资金远远超过短期借款与一年内到期流动负债之和，短期内偿债压力并不大。一季度末这67家房企的预收账款合计高达2838亿元。

不仅如此，大量房企还可以通过境外融资获得大量资金，对冲了国内信贷收紧的效应。仅在香港市场，今年以来就有15家内地房地产企业通过各种债券融资约700亿元人民币，世茂房地产[11.26-1.57%]、宝龙地产[2.41-2.43%]、合景泰富[5.75-2.54%]、仁恒置地、龙湖地产[12.58-5.13%]、雅居乐等房企纷纷在境外发行各种债券或优先票据融资。

在人民币升值预期之下，外资仍在以各种渠道进入楼市。今年一季度，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资144亿元，增幅达45.2%，为各类来源中增长最快。以富力地产

[11.24-1.23%]最近一次融资为例，4月下旬，富力通过旗下离岸子公司成功进行海外淘金，短短一周的时间，合计6亿美元的优先票据已经获得了超额认购，金额达9亿美元。

篇7：楼市限售政策

一、政策要点解读

1、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款

内容：

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

要点解读：

（1）限制三套房的住房贷款，全面打击了投资客，更重要的是打击了其对后市的信心与投资预期。调节、引导住房需求，稳定房价预期。

（2）各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。但同时对居民的改善型需求也将会有影响。

（3）对不认真执行差别化信贷政策的商业银行严肃处理则是有力保障各商业银行对政策严格执行的力度。

2、首购房客户首付3成及以上，二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍

内容：

对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

要点解析：

(1以往新政均以打击投资客、投机客为主，保护刚性需求、首次置业客户，而此次新政对首购客户要求首付3成以上，降低了首购客户的整体购房成本，但是将带来较重的心理影响，观望情绪会更浓。

(2这是自楼市调控以来的第一条以刚需置业者为调控对象的政策。从表面上看，调高首套房首付比例对于投机投资者无任何影响，却给刚需置业者带来了巨大的购买压力，尤其是像深圳这类房价高的一线城市，首套房首付比例的提高将使得部分经济实力不强的刚性需求者被推迟进入商品市场，甚至被排除在商品房市场之外。因此，本次调控不仅意在进一步遏制投机需求，同时也在于抑制部分经济实力不强而过早置业的刚性需求，将投机需求与部分刚性需求挤出商品房市场。

3、首次明确推进房产税改革

内容：

加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国；

从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且为家庭唯一住房，则减半征收契税；

对个人购买90平米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税。（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）

要点解读：

（1）在对首次贷款购房的首付款比例调整到30％及以上的同时，大幅度地把个人购买唯一住房的契税减半，并对是购90平方米以下的契税降低到1％，体现了适当收紧信贷政策，而保持积极财政政策不变，反映了调控政策的灵活性和针对性，既对首次购房支付能力影响不大，也符合国家宏观调控总的政策方向。

（2）新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或将涉及房产税新政。但发现，此次并未明确房产税试点情况。房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件统一公布。房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充，同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。如果没有出现彻底的改革，则会引起民心动荡，带来更深层次、更复杂的社会问题。

4、部分城市在一定时间内限购房套数

内容：

房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

要点解读：

（1）限购措施主要针对投资性需求，短期内将对不合理的购房需求产生明显的抑制作用，并缓解市场的“恐慌性心理”。

（2）由于限购政策并未触及对购房者已有住房数目的清算，因此，限购令不涉及已保有住房。

（3）从“一定时间内”这个关键词来看，可以理解为临时性、暂时性的，而各地出台限购的细则也明确了这一点。

5、囤地捂盘等有违法违规记录的房企将停发股票债券及贷款

内容：

对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

要点解读：

（1）一方面通过增加土地源头供给，另一方面通过严防“捂地囤地”，挤出存量土地，从而增加土地供应，但其真正目的都是增加市场上住房的供应量，从而抑制房价的上涨。

（2）在房地产发展过程中，如何处理违法违规的事情，非常重要，这并不仅仅关系着某一个问题能否得到公平公正的处理，而且还会在社会上起到一种示范效应，引发连锁反应。因此，虽然政策出台，但如何处理具体执行起来比较困难。

总体上来说

新政更强调新“国十条”政策的贯彻和落实

深化落实“国十条”的政策意图明显，一是要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制；二是要求差别化的信贷购房政策全面实施，取消了各地政策执行的弹性空间，政策效果将更加显现；三是要求加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总

量，加大保障性住房落实政策力度；四是在政府责任和市场秩序监管方面再次重申，将有效控制房价的不合理上涨。

第二轮新政调控更严厉、更精准

4月“新政”首套首付套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%，9月政策要求不分户型首付款比例调整到30%及以上；再者，暂停发放第三套及以上住房贷款方面，4月“新政”内容部分地区可根据实际情况选择是否执行，9月政策要求全国范围都要执行；另外，对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。因此，相对于“国十条”，调控更严厉、更精准。

本次调控未考虑长远调控战略

本次调控涉及到投资客、自住客、开发商，调控手段使用的是短期效应明显的信贷政策，仍然未能从从长远角度来考虑调控战略，楼市或将重新进入观望期，房价能否回落，是否仍会进入恶性循环期，仍要看具体执行力度。

各地政策动态

北京：出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房

深圳：楼市调控细则出炉 暂停三套房贷款，并出台了房产限购令

浙江：出台楼市调控18条细则 银行自定三套房贷

上海：公租房启动区县运作 市级层完善配套政策

广州：出台楼市调控细则 房价上涨或出限购措施

海南：三套房贷全面遭禁 个贷依然保持高速增长

二、第二轮楼市调控政策对市场的后续影响

将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性。一定程度上减轻刚性需求家庭购房成本，继续支持居民首套房购买，但由于观望情绪渐浓，需求将难以增加。中短期内市场供给量将会增加。中长期，中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加。因此，从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。但是，最终房地产市场的发展状况还要取决于政策的落实力度，如果此次调控政策仍然不能达到维稳目标，新一轮调控政策，如房地产税等将会不期而至。关于对房地产市场影响较大的加息问题，这取决于宏观经济发展状况，特别是通货膨胀情况。

此次调控旨在从源头上对土地进行控制，严禁开发商通过囤地炒地，变相推进房价上涨因素。实际上是继续落实、细化“国十条”。按国土部5月公布的闲置土地名单，因企业原因造成闲置的地块占到四成，如果该规定得以严格执行，无疑将对防止土地闲置产生巨大的影响。所以这一次的土地政策有亮点，但还是要看政府的执行力。

新政着力点在加大未来保障房用地供应，同时通过严格出让管理来加快开发商拿地到开发的节奏，以缓解供需失衡的矛盾。商品房一家独大时代即将终结，中国地产或将进入双轨时代。”而保障性住房的增加能弥补市场供应量的减少，减轻未来房价上涨的压力。

限购措施这个临时性的暂时性的措施，当然在一定时限内，肯定对市场有影响，因为它是通过这种可以说是比较强制的行政手段来限制购房套数，这在很大程度上，对投资性需求是一个很有利的抑制手段，但也存在一定的缺陷，它不可能长期持续的实施这个政策。短期内有效，长期来说未必是一个好的政策工具。

十一前出新政，显然是紧急应对十一期间可能反弹的楼市。这次调控并不是超出国十条，但政策的空间还很大。进一步提高杠杆率，继续去投资化将仍是下一步调控的主旋律。

篇8：政策如何跟进决定楼市走向

9月30日, 央行网站公布消息, 贷款购买商品住房, 首付款比例调整到30%及以上。此前, 90平米以下的首套住宅, 首付款仍然最低可以享受20%的比例。财政部、国税总局、住建部也联合发布通知, 自10月1日起, 个人购买首套普通住房契税将下调, 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。根据更加明确的差别化房贷政策, 央行和银监会要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对贷款购买第二套住房的家庭, 严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。此外, 央行和银监会明确要求各商业银行要加强对消费性贷款的管理, 禁止用于购买住房。对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业, 各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行, 一经查实要严肃处理。

自4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》至今, 全国各地的房价在并没有像中央政府期待的那样的迅速回落, 很多城市甚至出现了报复性反弹。无奈之下, 中央政府不得不再次出台相关政策, 严控房价。政府、开发商、购房者则又开始了新一轮的博弈之旅。一番较量之后, 楼市下一步将如何走?这应该是一个全国上下都在关心的问题。是在开发商、购房者对峙数日后再度回暖, 还是购房者依然持币待购, 开发商无奈降价?面对纷繁复杂的市场现象和紧锣密鼓的调控政策, 各种声音兼而有之, 而真正的市场走向, 还是应该看后续政策如何跟进。

不可否认, 第二波楼市调控组合拳对于贯彻落实国发[2010]10号文件“国十条”精神, 遏制部分城市房价过快上涨, 保证房地产市场的健康平稳发展, 有着非常积极的意义。我们都期待二次调控新政能达到预期的效果。但是, 此次二次调控新政, 效果到底如何呢, 这几点疑问都需要市场来检验

一、执行力会怎么样?

从各部委出台的具体措施看, 除了要求首付比例调整到30%为最新的政策之外, 其余大部分内容都是对以前政策的落实和完善。比如, 要求各地立即研究制订贯彻落实国务院“十号文”的实施细则。事实上, 4月17日到现在, 除了北京等城市之外, 出台落实细则的省市不到十家。很多地方对于“十号文”的消极抵抗使得政策的公信力大打折扣。事实证明, 中国缺的不是调控政策, 而是对政策的执行力度;缺的不是对政策的理解, 而是不折不扣落实到位。

二、一刀切行不行?

此次关于房地产信贷的政策绝大部分都是“新政”, 而且是全国一刀切的政策, 比如以前的政策中对于首次购买90平方米及以下普通住宅的贷款最低首付可为20%, 现在全部定为三成以上, 而对外地人贷款和三套房贷的暂停也从过去的房价过热城市扩展至全国。本是部分城市的房价过高过快上涨的“疾病”, 现在却让所有城市来接受“治疗”;本是为了“遏制部分城市房价过快上涨”, 现在却让全国来承担“一刀切”的“新政”;这“新政”合理不合理呢?

三、会不会误伤刚性需求?

按以前的政策, 对于首次购买90平方米及以下普通住宅的贷款最低首付可为20%, 现在全部定为三成以上, 这就意味着首次购买住房的刚性需求要多付10%的首付, 那么那些购房本就非常困难的普通民众, 不是更买不起商品房了吗?

四、保障性住房供给能跟上吗?

既然房价高让大部分人买不起房, 已经成了社会的不稳定因素, 现在实行“一刀切”的房地产信贷政策, 把又一部分购房者拒之门外, 那就只能去住政府供给的保障性住房了。那么, 各级政府能不能在短短的时间内增加保障性住房有效供给呢?

在房地产市场第二波调控政策出台以前, 市场担心, 这一次调控和以往的历次房地产调控一样, 最终都会不了了之, 越调越涨。于是在经历了四个月的观望期以后, 部分购房者进入了市场。导致市场在9月上旬开始回暖。但是政府在如此短暂的时间之内出台了第二波调控政策, 足以表明房地产市场管理层对于市场调控的决心。在接下来的半年时间内, 如果房地产调控的这些措施得到严格贯彻执行, 市场上将会出现严重供过于求的局面, 全国的房地产市场形势都将出现大幅度调整的格局。