物业法全文

物业法全文（精选8篇）

篇1：物业法全文

物业管理条例(全文)

(6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

篇2：物业法全文

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的.全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十一条 违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条 违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章 附则

篇3：物业法全文

当前企业面临信息化、全球化等来自方方面面的挑战, 特别是我国加入WTO后, 企业所面临的环境更加错综复杂。比如:

如何有效贯彻实施企业战略?

如何科学地衡量企业及团队绩效?

如何激发员工的最大能动性?

如何为企业内外各利益相关者提供科学的评价工具?

都已成为现代财务管理亟待解决的问题。企业组织需要一个能够有助于企业组织实施其战略和将历史性的财务指标与未来绩效相结合的绩效评价系统。平衡记分卡提供了这样一个绩效衡量和战略执行的工具。

很多企业制定了激动人心的战略, 但其实施与经营管理脱节, 难以展现出战略的真正魅力;有的企业选择利润或收入作为单一的考核指标, 往往是顾此失彼, 甚至于使团队能力和员工能动性大受挫伤;有的企业依然固步自封, 不顾周围市场和环境的变化;凡此种种究其根源一方面是企业仅仅注重了管理过程的局部, 另一方面是企业缺乏有效的管理工具。基于企业战略与管理的需求, 选取平衡记分卡进行企业绩效评价, 不但有利于企业战略的执行, 客观的评价企业绩效, 达到投资者、企业、员工等各利益相关方的共赢, 而且可建立企业内部长效的管理机制。

平衡记分卡是将企业战略转化为全方位的运作目标和绩效指标, 分为财务、顾客、企业内部流程以及企业学习与创新四个维度, 并以此为框架提供适合企业特点的执行战略和监控的工具。

实施平衡记分卡的作用在于, 1) 其将企业战略转化为具体的行动, 达到近期目标与远期目标的平衡;2) 在高层领导充分重视的前提下, 形成企业上上下下就战略和绩效评价进行沟通的语言平台;3) 其实施是企业追求财务指标与非财务指标、成本与质量、结果与动机平衡发展, 以期实现企业的持续发展。

离开企业激励机制谈绩效评价如同盛夏吹过的一丝凉风, 很快就会被热浪所取代。通常的激励包括精神上的和物质上的。公平、公正、可行的激励政策是激发员工积极性和创造性的源泉, 特别是物质激励的方面。

本文试以XX国际大厦绩效评价系统设计和物质激励政策为例 (有关数据进行了替换) , 探讨平衡记分卡法在物业行业企业绩效评价系统设计上的应用。

二、历史的回顾及方法选择的必然性

平衡记分卡的思想产生于20世纪80年代, 1992年卡普兰教授和诺顿博士在《哈佛商业评论》上发表了题为《平衡记分卡——促进绩效的提升》的论文, 首次提出了平衡记分卡的概念。在我国, 2000年首次举行了关于平衡记分卡的研讨大会, 在企业界引起广泛的关注, 并且很多企业已经将其付诸实施。

平衡记分卡的产生和被广泛的应用适应了时代需求, 有其必然性。

首先, 企业管理必须服从企业战略, 服务于企业战略, 并且围绕战略展开。

在新经济时代, 战略对企业的成功起着决定性作用。若企业管理涣散, 员工对战略不理解、不执行, 就是有再好的战略也是纸上谈兵。因此, 战略执行成为企业管理的首要任务。

第二, 来自于精神和物质的激励是战略执行的必要保障, 战略执行离不开激励。

好的激励政策能够真正体现员工价值, 极大的提升员工积极性和创造能力。好的战略加上好的激励机制, 如同在企业员工面前挂起两张美丽的图画, 企业已向成功迈出了巨大的一步。

第三, 以平衡记分卡为基础设计的绩效评价体系是连接战略执行和激励政策的纽带。

平衡记分卡以财务、客户、内部流程、学习与创新四个维度分解企业战略目标。为有效执行战略、客观全面评价企业经营管理、实现企业整体激励机制提供了立体可视的平台。回答了企业员工“做什么?怎么做?为什么而做?”等问题。成为关系员工切身利益的, 提升企业整体效益, 维护投资人权益的工作指引。

最后, 战略执行、绩效评价、激励政策在平衡记分卡这一充满张力的构架下成为企业管理中的一个三位一体的整体。如图1所示:

三、案例背景

位于东长安街沿线、CBD核心区的XX国际大厦, 是租售与管理并重的物业管理公司。该公司1999年成立, 一直处于盈利状态。但随着市场环境的变化和运营成本的逐年提高, 2009年始出现了连年亏损的状况。

2010年初, 该公司请某会计师事务所与该公司财务部、人力资源部合作, 进行了自身的评价分析, 经过深入细致的调研, 对该公司进行了SWOT分析及盈亏平衡分析, 发现以下几方面主要问题:

(一) 企业战略偏离市场, 2009年, 仅长安街沿线新

投入使用同类物业项目达30余万平方米, 竞争激烈, 企业已不具有地理、环境等方面的优势, 但却未及时调整战略。

(二) 绩效评价不成系统, 仅以收入作为唯一的考核指

标, 辅以个人工作态度的主观打分进行绩效考评。一方面忽略了成本因素, 公司运营成本居高不下;另一方面, 造成部门内部及部门之间推脱责任, 企业内耗严重。

(三) 没有相应的激励机制, 人员臃肿, 人浮于事。

针对以上弊病, 该公司及时调整了公司整体战略, 并请我所帮助设计以平衡记分卡为基础的绩效评价和激励机制。

四、企业战略与平衡记分卡指标设计

(一) 企业战略, 经过高层管理人员多次的研讨, 将企

业战略定位于战略调整期, 并为今后三年企业的持续发展拟定了以下主要战略。第一, 以提升服务为核心, 扩大现有客户群体, 挖掘潜在客户群体;第二, 发挥设施及功能优势, 打造长安街沿线物业知名品牌;第三, 加快内部及外部信息化建设, 为今后的发展打下良好的基础。

(二) 平衡记分卡指标设计目标:

1. 贯彻企业战略, 使组织、团队、个人的目标一致, 行为取向一致, 从而产生工作意义的内在激励;

2. 注重短期与远期战略、财务与非财务指标、指标之间权重的平衡;

3. 实现多角度、全方位绩效评价, 使物质上的激励具有可行性;

4. 注重部门指标设计, 降低部门内耗和部门间的推诿扯皮, 明确责任, 最大发挥团队功能;

(三) 平衡记分卡指标设计原则:

1. 可随战略进行动态调整原则;

2. 不拘泥于形式原则;

3. 与激励政策配合原则;

4. 简便易操作;

(四) 公司整体经营指标设计

首先, 企业已明确了战略方向, 进而利用平衡记分卡法对企业战略进行分解, 并绘制图2战略图。

在财务方面, 引入EVA指标, 它反映了管理价值的所有方面。引入的目的是一方面提示全体员工注重股东权益, 另一方面将其作为企业财务管理的长期目标和绩效评价的尺度。

在客户方面, 将提升服务战略分解为客户满意度、客户忠诚度、后备客户数目三个方面, 思路为由近期的客户满意导致客户忠诚度的提升, 进一步导致后备客户的增加, 从而达到持续良性发展的战略目标。

在业务流程方面, 物业管理行业主要是对外提供服务和保障安全。针对外部客户将战略分解为服务措施和安全保障措施, 这需要公司多个部门的通力配合, 进而实现指引公司行为的目的。针对内部管理将战略分解为ISO9001版执行情况和成本降低措施, 引导企业既注重短期的成本降低, 又注重长效的管理。

在学习与创新方面, 将企业战略分解为ERP培训项目, 目的是为公司信息化建设铺平道路;人员保持情况是根据物业管理行业要求人员稳定的特点, 提出的长期发展的要求。

其次, 根据以上战略分解, 进行公司整体经营指标设计如下表1:

第三, 是借助平衡记分卡法平衡性的思想考虑指标权重。指标权重的考虑是使平衡记分卡在设计构架具有开放性的优势, 通过权重的搭配调整可适应不同的战略和市场环境。就本例而言, 考虑到企业已连年亏损, 扭亏为盈是生存的前提, 将以上指标分类为财务与非财务、远期和近期, 进一步将近期指标分为过程指标和结果指标。财务与非财务指标同等重要, 目前情形下近期指标重于远期指标, 过程和结果同等重要, 得到下列指标权重表2:

(五) 部门指标设计

为了使公司整体战略思想遍布于企业管理的方方面面, 融入到每个员工的思想灵魂当中, 公司战略和绩效指标必须细化。部门指标是公司整体指标的延伸, 是公司战略的进一步分解。在设计部门指标时需注重以下几点:1.注重了整体指标在部门间的分配, 突出部门间的协作关系;2.注重了部门内部的团队合作, 突出了部门的功能性;3.注重了开放性使指标体系可随企业战略机动调整。

XX国际大厦作为一家经营5A级智能化写字楼物业管理、租赁型的公司, 组织机构较为简单, 由工程部、客户服务部、销售部, 财务部, 安保部, 行政部六个部门组成。

首先, 进行部门划分。引入责任制度对部门进行区分。将该公司部门划分为仅发生和控制成本的责任单位和既能控制成本又能控制收入的责任单位两类, 也就是成本单位和利润单位。划分的目的在于1.承担的责任不同, 以战略为指向的指标设计不同;2.不同类型部门承担的指标权重不同。3.便于定义部门关键指标。

其次, 在同类部门之间就同一整体指标进行横向分解, 以改善企业原有的部门本位观念。同时, 根据战略需要对指标权重进行配置, 从而达到对部门进行重新定位和部门间必须横向协作的目标。也就是在部门事务存在交叉的事项上责任共担、利益共享。例如:安保部和工程部同为成本单位。大厦安全系统设备在管理上归安保部负责, 在维护上归工程部负责。过去在如果遇到事故隐患, 两个部门总是互相推脱。在设计指标上安保部是隐患排出次数指标的主控部门, 该指标同时也是工程部的主控指标, 两部门责任共担, 在工作上互相渗透。再如:回款率指标, 过去仅由财务部负责, 负责催收的客户服务部不承担责任, 通过指标的分解和权重的配置财务部和客户服务部共同承担起该指标的责任。

第三, 虽然每个部门又细分为若干层级或组别, 但为了在打破企业原有的非正式团队, 强化部门整体功能, 指标分解仅进行到部门层次。例如:该公司客户服务部采取分楼层对客户进行管理。过去, 某楼层的客户经理不在时客户常常遭到冷遇, 指标设计强调部门整体功能, 强化了团队意识。

以下仅以销售部为例, 就公司战略指标进行分解并给出权重。

指标权重的考虑:1.基于战略的考虑后备客户数目指标的权重远远大于培训出勤率指标权重;2.基于部门性质的考虑, 因其为利润单位收入增长率指标远大于可控成本降低率指标。

6. 关于个人指标, 企业一直采用就个人岗位职责和工作态度的领导主观评定打分制度, 考虑到激励机制的配套需要, 仍沿用该制度。在此不作详细介绍。

五、激励政策设计

(一) 设计原则:简单明确, 便于各个层次的员工理解;

绩效挂钩, 以客观评价为基础;

精神上统一, 物质上激励;

年度与月度综合考评;

(二) 总量测算:

早在进行本项目之初, 我所就对XX国际大厦进行了盈亏平衡分析。确定年度绩效指标值完全满足盈利要求。

为了实现激励的最佳效果, 在进行有关平衡记分卡和企业战略培训的同时, 我所以5000元/人次为一个奖励单位在员工中进行了统计调查, 得到的结果为2-3个奖励单位能够起较好的激励作用, 3-6个奖励单位能够起到很好的激励作用, 6个单位以上能够极大地刺激积极性。

最终, 物质奖励总量确定为人均2个单位, 并通过绩效评价机制客观衡量公司整体及部门业绩, 达到激励的作用。

(三) 激励方案

第一, 公司整体的奖励方案

核心标准:EVA指标, 按照公司绩效指标, 利润达标时的权益报酬率为2%刚好等于所有者要求的报酬率, 也就是, EVA等于0。但由于前期连年亏损, 仍可得到奖励。具体为:

EVA=0, 进行全员奖励, 标准为人均2个奖励单位。

EVA>0, 进行超额奖励, 超额部分由公司经营者与投资者三七分成, 具体分配方案另行拟定。

EVA<0, 扣发公司高管30%的年度工资。

第二, EVA=0时的奖励分配方案

核心标准:部门关键指标, 在平衡记分卡法指标权重最高的指标中选取1-2个指标, 指标为2个时采用简单平均的办法得出关键指标取值, 此项计算采用年度指标。例如:销售部的关键指标为出租率和平均单价。

部门奖励计算公式:

部门年度综合得分=∑部门月度绩效考核得分×部门人数×奖励比例

第三, 个人奖励方案

核心标准:个人得分=∑个人岗位职责和工作态度的领导主观评定得分

个人奖励计算公式:

六、结论

本文试图寻找投资者、经营者、员工三者利益的动态平衡点, 以期实现企业价值最大化的财务管理目标, 并寓管理于无形。平衡记分卡以财务、客户、内部流程、学习与创新四个维度分解企业战略目标。为有效执行战略、客观全面评价企业经营管理、实现企业整体激励机制提供了立体可视的平台。

平衡记分卡提供了这样一个动态的框架, 使战略执行、绩效评价、激励机制融化于其中, 成为有机的整体。使企业管理寓于无形。

通过EVA指标的引入, 经营者和员工的激励方案设计, 将投资者、经营者、员工三者利益结合起来。在各方利益均衡驱动的状况下实现企业价值最大化的财务管理目标。

篇4：物业费捆绑电梯卡不合法

物业费与电梯费是两回事，物业公司以不让乘电梯“要挟”业主交纳物业费的做法不合法。

类似胡女士的房屋质量问题，业主首先要认清开发商与前期委托物业之间是否签订有关房屋质量方面的委托合同。如果物业和开发商未签订这方面的委托管理合同，那么，房屋出现漏水质量问题，就应由开发商负责。如果物业在服务中做得不到位，比如当业主提出房屋漏水之后，物业没有履行积极协调的义务，业主可以拒交物业费相对抗，这叫业主“对抗权”。而且，物业费收取应“按质论价”，如果服务不达标，业主有权要求降低费用。物业公司不应因业主不交物业费，而不让业主乘电梯。

关于持卡乘梯、限制楼层等举措，应召开业主大会，只有逾三分之二的业主通过才能实施。否则，业主可通过业主委员会与物业部门协商解决。

小狗狂吠吓病老人，需要赔偿吗

前不久，市民张大妈在小区内散步，赵女士牵着狗迎面走来，不知什么原因，小狗突然冲着张大妈狂叫起来，并试图挣脱绳索扑向张大妈，张大妈吓得一屁股坐在地上，感觉呼吸不畅，昏了过去。闻讯赶来的家人赶紧将老人送往医院，经检查，张大妈本来就患有心梗，受到惊吓后病情加重，必须住院治疗。事后，就赔偿问题，两家产生争执。赵女士表示，自己养的是条体长不足0.3米的京巴狗，根本不具备攻击性。狗没有咬到张大妈，自己也没有指挥狗冲张大妈狂吠，张大妈受惊病倒是因为她本来就有病，跟自己没关系，所以拒绝赔偿。无奈之下，张大妈将赵女士告上了法庭。请问赵女士需要为此负责吗？

赵女士需要为此负责。赵女士的狗虽然没有咬伤人，但狗狂吠，是导致张大妈受惊病倒的直接原因，按照我国《民法通则》127条规定：“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。”因此，赵女士理应承担赔偿责任。

空降物砸伤女童，可状告全楼住户

9岁小女孩丽丽独自一人在楼下玩耍时，被楼上抛下的一个重达1公斤的哑铃击中左臂，造成骨裂。其母卢女士报案。但由于事发于白天，警方无法根据灯光判断哪家有人，确定肇事者。请问，如果最后追查不到肇事者，受害人就白白蒙受损失吗？

受害人不会白白蒙受损失。如果警方找到肇事者，对方要对此负全责；如果最终无法确认谁是肇事者，卢女士一样可以提起诉讼。通过状告整幢楼的人获得赔偿。

按照《侵权责任法》相关规定：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”

也就是说，在警方查不出肇事者的情况下，受害人可以将整幢楼的住户都告上法庭。那么，除了能够自证不在家中的住户，其他住户将分摊承担卢大姐的索赔金额。在我国，此前上海等地，就对不明高空坠物有过这样的判例。

新《劳动合同法》实施：正式工与派遣工同工同酬

新修订的《劳动合同法》从2013年7月1日起正式实施。

新法最大的亮点，是明确规定了劳务派遣工享有与用工单位“正式工”同工同酬的权利。

目前，用人单位大量使用劳务派遣工已经成为普遍现象。实际操作中，部分单位将派遣用工当长期员工使用，但派遣员工与本企业正式员工同工不同酬、社保缴费基数差别大，劳务派遣已经“变味”，损害了被派遣员工合法权益。

针对这一不合理现象，新修订的《劳动合同法》明确了劳务派遣工享有与用工单位的劳动者同工同酬的权利。新法规定：“用工单位应当按照同工同酬原则，对被派遣劳动者与本单位同类岗位的劳动者实行相同的劳动报酬分配办法。用工单位无同类岗位劳动者的，参照用工单位所在地相同或者相近岗位劳动者的劳动报酬确定。”

此外，新法还界定了劳务派遣用工只能在“三性”——临时性、辅助性或替代性岗位实施；明确规定用工单位应严格控制劳务派遣用工数量，不得超过用工总量的一定比例。

篇5：国务院物业管理条例全文

中华人民共和国国务院令 第666号

《国务院关于修改部分行政法规的决定》已经1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。

国务院关于修改部分行政法规的决定

为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革，国务院对取消和调整行政审批项目、价格改革和实施普遍性降费措施涉及的行政法规进行了清理。经过清理，国务院决定：对66部行政法规的部分条款予以修改。

三十五、删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。

此外，对相关行政法规的条文顺序作相应调整。

本决定自公布之日起施行。

原文：

第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

篇6：四川省物业管理条例全文

(一)住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的;

(二)投标人少于3个的;

(三)法律、法规另有规定的。

第三十七条 建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前，应当参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本，制定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件，并向房地产行政主管部门提交下列材料：

(一)临时管理规约样本;

(二)通过招投标等法定方式选聘物业服务企业的证明文件;

(三)前期物业服务合同;

篇7：《碧桂园物业管理方案》全文

工程维修服务手册

一、岗位职责与管理制度 1.工程部行为准则 1.1

目的

规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。1.2

适用范围

适用于物业管理公司工程维修人员。1.3

内容

1.3.1

关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。1.3.2

认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。

13.3

从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从后投诉”。1.3.4

对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。

1.3.5

未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。1.3.6

未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。

1.3.7

工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。

1.3.8

严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。

1.3.9

必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。

1.3.10 对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。

1.3.11 对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。2．工程部主任岗位职责 2.1

任职资格

2.1.1

具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》 2.1.2

熟练掌握电工基本原理。

2.1.3

具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设备的基本原理。能够对下属进行技术指导。

2.1.4

基本了解国家有关电工操作规程与技术标准。2.2

工作内容

2.2.1

全面管理工程部事务。

2.2.2

负责小区（大厦）内设备设施的维修保养、督导和管理工作。

2.2.3

负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防措施。

2.2.4

负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。

2.2.5

根据设备的特点制订或审核各类设备的、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。

2.2.6

检查交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理意见，负责具体的技术性检查。

2.2.7

配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。

2.2.8

定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。

负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等。2.2.10 建立设备资料档案。3.工程部副主任岗位职责 3.1

任职资格

3.1.1

具有《中华人民共和国特种操作许可证》 3.1.2

具有初级电工技术等级资格或相关技术等级资格。3.1.3

掌握电工基本原理。

3.1.4

熟悉小区（大厦）内设备备用配件的规格、性能、型号、名称。3.2

工作内容

3.2.1

协助主任落实小区（大厦）内设备、设施管理工作。3.2.2

具体负责小区（大厦）内各类设备、设施的操作、维修保养、业主的报修项 目及对员工的培训。

3.2.3

负责设备、设施的紧急抢修工作。

3.2.4

对维保所需配件进行管理，各类设备运行资料的记录与管理，维修资料的管理。

3.2.5

督导、检查维修人员的工作情况，并填写日常工作表。

4.工程部维修工岗位职责 4.1

任职资格

4.1.1

具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》 4.1.2

熟练掌握电工基本原理。

4.1.3

熟练掌握辖区内的设备操作技术规程及家庭水电维修工作。4.2

工作内容

4.2.1

服从主任和组长的调度与工作安排。4.2.2

负责小区（大厦）内各相关设备设施的维保工作，负责水电及其它。

4.2.3

参加设备故障的抢修工作，及时排除设备故障，确保小区（大厦）内的设备保持良好运行状态。

4.2.4 根据预防性维修及保养计划，认真完成各类设备的维修、保养工作。

5.工程部机电设备运行管理人员岗位职责 5.1

任职资格

5.1.1

具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》。5.1.2

中级以上技术等级。

5.1.3

有一定的机电设备维修管理经验。5.2

工作内容

5.2.1

机电设备运行管理人员必须不断学习，提高技术技能，必须有高度的责任心，必须持有相关的技术证件。5.2.2

机电设备运行期间，须确保其安全运行，随时巡查，并作好相关记录，严格执行交接班制度。

5.2.3

所有设备运行期间须24小时有人值班并巡查，及进发现问题并作出有效处理。重大故障或紧急事件时须沉着冷静，及进通知相关人员并作应急处理。

5.2.4

设备停止运行期间，须按时检查并试运行。所有设备须制定详细维修保养计

划，定期维修保养，并作好记录。5.2.5

所有设备的操作和检修须按说明书规定程序进行，不得随意更改或省略操作步骤。严禁在设备启动前不作检查。

5.2.6

按说明书规定更换设备零部件、冷却液、润滑液等，严禁设备疲劳运行或带病运行。

5.2.7

保持设备房内干净整洁，严禁无关人员进入设备房,设备设施专用工具或备件等须造册登记，摆放整齐并保管好。

5.2.8

所有设备设施须设立岗位责任人，所有标牌警示须准确齐备到位。

6．工程部弱电维修工岗位职责 6.1

任职资格

6.1.1

具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》。6.1.2

有弱电维保经验。6.1.3

有中级以上技工职称。6.2

工作内容

6.2.1

弱电维修工须定期制定弱电维修养护计划，并按计划实施。

6.2.2

对工作范围内的故障和事故进行处理，并作好记录。6.2.3

对弱电系统进行巡查监控，抄表记录。6.2.4

参加应急抢修，配合其他工程人员工作。6.2.5

对外单位弱电施工布线等进行监控。

8、工程部值班、交接班管理规定 8.1

目的：

规范值班与交接班管理确保值班质量。8.2

适用范围

适用各管理处工程部值班人员.8.3

值班制度

8.3.1

值班人员在值班期内必须坚守岗位，不得擅自离岗、干私事、酗酒聊天等。

8.3.2

值班（夜班）人员应处理好本班报修工作，不能处理的应注明原因。发现设备故障应马上排除，如无法处理应及时向主任或值班总负责人反映。

8.3.3

应按规定巡查设备运行情况，并巡查其它设备、设施状况，发现设备故障应马上排除，如无法处理应及时向主管或值班总负责人汇报。

8.3.4

认真填写好各“机电设备运行日志”和《工程部值班交接班记录表》及其它相关记录。

8.3.5

值班人员不得私自调班，因特殊情况要调班，必须向主任申请。

8.3.6

严禁无关人员进入值班室和机电设备房，检查各类工具和钥匙等。8.4

接班制度

8.4.1

认真听取交班人员的值班和设备运行情况报告。8.4.2

查看上一班的值班日志和运行日志及巡查记录等。8.4.3

检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，各机房是否干净整洁。

8.4.4

巡视各设备的运行情况，各参数是否正常。8.5

交班制度

8.5.1

交接班人员必须当面交接并签名。

8.5.2

交班人员必须整理好本班的各种运行巡查记录和值班资料等。

8.5.3

交班人员必须详细介绍其值班情况、机器运行情况及存在的未处理问题。

8.5.4

所有问题记录须现场交代清楚,等接班人员确认。

8.6

不能交接班之情况：

8.6.1

上一班运行情况未交待清楚，记录不规范，操作间不整洁。

8.6.2

正在进行倒闸操作或事故处理过程中。

8.6.3

交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人员负责处理事故，接班人协助事故处理。

8.6.4

交班人隐瞒问题不报，经查证确系其责任的。8.7

附表: 8.7.1 《工程部值班交接班记录》 9.工程部钥匙管理规定 9.1

目的 规范钥匙管理工作，确保各设备设施房的钥匙，使用规范和安全。

9.2

适用范围 适用于各管理处工程部。9.3

内容

9.3.1 所有钥匙任何时候须有不少于一把备用，所有备用钥匙须造册登记。

9.3.2 各设备设施房的钥匙应清楚标明，并整齐有序的放置在钥匙专柜中；钥匙专柜由工程主任掌管。

9.3.3 在正常情况下，各设备设施房的钥匙不能借给外单位人员或其他各部门人员，如特殊情况下，必须经主任同意并填写《领（借）用钥匙登记表》；

9.3.4 工程人员用钥匙，须填写《领（借）用钥匙登记表》并签名确认，工程人员离开本部门，所有钥匙须缴回。9.3.5 钥匙丢失或损坏时，当事人应填写《钥匙丢失/损坏申请表》，工程主任查实后填表补回。

9.3.6 工程人员必须妥善保管好领用钥匙，熟悉各钥匙的使用范围，并承担相应责任，每月月底统计一次，填写《钥匙月库存统计表》。9.4

附表：

篇8：物业法全文

关键词：行为导向教学法,头脑风暴教学法,模拟教学法

随着科学的发展和时代的不断进步, 中等职业学校必须要改进教学体系, 引进新的教学方法, 新的教学理念, 才能生存、发展。为了使学生能较好的适应社会, 较快地适应和胜任其工作, 在平时教学中应该注重培养学生动手、动脑及实践能力, 社交能力等方面尤为重要。

一、行为导向教学法的引入

行为导向教学法是从教学生“学会学习”目标出发, 从传统注重“教法”“老师讲, 学生听”模式转到注重“学法”, 体现啦“以学为本, 因学施教”的教学, 不仅让学生“学知识”, 而且要“学会学习”、“学会做事、学会生存、学会与他人交往”等各个方面的综合能力。在课堂上, 由老师和学生共同完成的行为产品引导着教学过程。

行为导向教学法的主要形式有以下几种:

1. 头脑风暴法2.

卡片展示法3.项目引导法4.文本引导法5.模拟教学法6.角色扮演法7.案例分析法等。在课堂教学中, 教师可以根据不同的教学内容, 不同的目标实施以上教学方法, 启发学生的学习兴趣, 激发学生的学习热情, 由被动学习转为主动求知, 由不喜欢学习转为积极探索新知识, 可以收到事半功倍的效果。

二、行为导向教学法在教学实践中的应用

1. 物业管理专业课中的应用

物业管理专业是近几年北方新兴的朝阳产业, 随着一座大楼拔地而起, 本地的物业公司应运而生, 外地的物业公司不断涌入, 这就需要大批的物业管理人才。根据市场的需要, 我校开设了物业管理专业, 物业管理是一门综合的管理学科体系, 怎样才能培养出合格的高技能型物业管理从业人员, 摆在了我们每个教师的面前。这时, 一种新的教学方法——行为导向法的出现为我们解决了难题, 通过在教学中的实践应用, 收到了良好的效果, 使学生的就业率达到了100%。

例如:在讲授《物业设备工程》中, “给排水”、“消防”、“采暖”的知识时, 引进了模拟教学法。模拟教学法是一种以教学手段和教学环境为目标导向的行为导向教学模式。教师在讲授之前, 带领学生到实训中心模拟实验室进行参观实践, 从直观上感性认识上理解内容。由热源锅炉、补给水箱、水泵、换热器等构成的一次热网循环和由分水器、散热器、膨胀水箱、循环水泵及集水器等构成的二次网循环和地热供暖循环等方式。在讲授消防系统中自动喷洒灭火系统时, 现场模拟房间失火, 消防管网喷头自动喷水灭火, 同时发出警报信号。教师在现场指导学生亲自实践操作, 通过学生的主动参与, 获得了直接经验, 由感性认识上升到理性认识。激发了学生学习兴趣和学习热情, 充分调动学生学习主动性, 积极性, 顺利完成了教学任务和教学目标。

2. 寓思想教育于教学中的应用

我教授的是毕业班的学生, 针对现在市场就业难和学习书本以外其他技能时间紧, 及有些学生自认为知识已经掌握很多了, 够用的现象, 我适时的引入了头脑风暴法和卡片展示法, 教师引导学生就某一课题自由发表意见或者把意见写在卡片上, 张贴在黑板上的行为导向学方法。

第一步, 我将班级的40名学生分成6个小组, 每个小组的学生独立围成一个圆形, 每组选出一名组长负责。

第二步, 拿出事前准备好的一个透明的杯子, 放在所有学生看得到的讲台上, 让一名学生向杯中注水, 直到满为止。然后拿出几个曲别针, 让另一名学生一枚一枚投进杯中。

第三步, 向杯中投了一些后, 让学生自己观察, 结果水没有溢出。

第四步, 分给每个小组不同颜色卡片, 把通过实验说明的道理写在卡片上。课堂气氛立刻活跃起来, 由静悄悄观察到热烈讨论, 体现了每个组团队合作精神。

第五步, 每个小组派一名代表把卡片分别展示在黑板上, 并且逐一讲解说明。同组其他同学可以补充。她们有的把这杯水比作知识, 虽然看起来满了, 但是学无止境, 学海无涯;有的学生把这杯水比作人才市场, 虽然就业市场看起来很拥挤, 但是只要具有良好的职业素质、创新精神和综合职业能力, 一定会有适合自己的工作岗位。

学生通过这次活动的积极参与, 自己动手, 动脑去发现问题, 懂得一个个小哲理, 受到了启发和教育。从此他们不在浪费时间, 抓紧时间来充实自己的不足, 不在自满, 学习更加踏实, 心中也有了更加坚定的奋斗目标, 摆正了自己的位置, 知道自己该做什么, 怎么去做。

三、实施行为导向教学法的几点体会

实施行为导向教学法, 使广大教师更新了观念, 提高了改革意识, 创新意识和育人意识。

很难理解的知识, 变得简单化了, 以直观教学和实际操作为导向, 让学生在实践中掌握知识, 使之更加扎实。

行为导向教学法, 增强了学生参与能力与社会交往能力以及团队合作精神和克服困难的自信心。

为学生搭建更广阔的就业平台, 适应了社会发展需要和中等职业学校改革的需要。

实施行为导向法, 对广大教师在教学领域中是一个新的挑战, 要从思想上, 意识上出发, 改变传统的教学观念, 不断探索, 不断创新, 提高教学质量。

参考文献

[1]《行为导向教学法的推广与应用》学海无涯博客2010.7

[2]《行为导向教学法培训教材》浙江省职业技能研究所叶昌元冯建平等