地产开发战略合作协议

地产开发战略合作协议（精选6篇）

篇1：地产开发战略合作协议

房地产战略合作协议

甲方：

地址：

电话：

传真：

法定代表人：

乙方：昆明***房地产经纪有限公司

地址：昆明市五华区****

电话：0871-****

传真：0871-****

法定代表人：

甲乙双方根据中华人民共和国《合同法》及其他法律法规相关规定，在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，就甲方委托乙方为全程设计、策划、销售、招商运营、项目经营管理昆明市白塔路昆明市中医学院地块（以下简称该项目）事宜，达成本合同。

第一条招商及经营管理的项目及地址

甲方委托乙方商业策划、招商及商业运营管理的物业为：，地点位于：，项目总建筑面积为平方米。

第二条双方共识

（1）甲方委托乙方向土地使用权方****提供该项目全套的竞标、设计方案。

（2）甲方与***达成战略合作协议后向乙方一次性支付该项目前期策划款人民币50万元整。（人民幣伍拾萬元整）

（3）甲方与****达成战略合作协议后，乙方即成为该项目唯一的代理机构，负责该项目的策划、设计、招标、销售代理、招商和商场管理，甲方不得以任何理由更换、撤销或中止乙方在该项目中的以上代理权。

（4）乙方对该项目的策划、设计、招标、销售代理、招商和商场管理有绝对的主体权利。若项目开展过程中，甲方需要对委托的事项进行修改的，应与乙方协商并经乙方书面同意。

第三条甲乙双方义务与权利

3.1甲方权利：

（1）负责审核乙方提供的各相关方案，提出修改意见并和乙方进行磋商，确定其方案得到法定机关的批准后实施；

（2）拥有乙方与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权；

（3）有权随时检查乙方的工作，对乙方每阶段的服务品质进行评估，及时向乙方提出改进意见；

（4）享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利；

（5）在所有的招商代理、销售代理、商业运营确定后，所有客户缴纳的定金由甲方负责该项目点的财务主管收取并办理相关手续。

3.2甲方义务：

（1）甲方保证本项目经过有关部门验收合格，可以进行商业使用和其他的功能使用；甲方应提供有关资料协助乙方办理有关手续，向乙方提供该项目的相关合法文件证明；

（2）承担该项目各种广告宣传费用和乙方实施该项目的相应办公费用，并向乙方提供固定的办公场所和相应办公设备；

（3）甲方应书面授权指派专业人员作为联系人与乙方协调该项目工作。

（4）根据本合同约定，甲方按时支付乙方服务费用；

（5）承担乙方招商过程中相关公关、物料、宣传品及各类设计费用；

（6）不干涉乙方的日常业务及人事管理工作，只对乙方周期性的工作指标进行考评；

（7）负责该项目对外一切政府机关等手续的办理工作；

（8）有义务协调乙方与工作相关机构（如:广告公司、设计院、施工方等）的工作。

3.3乙方权利

（1）按合同约定按时收取相关服务费用；

（2）乙方可以用书面、电子邮件、电话形式向甲方报告方案或提出相关建议，甲方应在24小时内给予回复，否则视为对该建议或报告的同意；

（3）乙方辅助开发商达成项目合作之后，乙方即成为唯一代理此项目的策划机构、设计机构、招商代理、销售代理、商业运营代理方；

（4）甲方承诺获取项目后不得以任何理由更换、撤销和中止乙方的策划机构、设计机构、招商代理、销售代理、商业运营代理的代理公司；

（5）乙方承诺，策划机构、设计机构、招商代理、销售代理、商业代理、策划费和设计费用低于同行业收费百分之十。

3.4乙方义务：

（1）按法规进行招商及商业顾问；

（2）根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核，经甲方确认后予以实施；

（3）未经甲方书面承诺，对项目关系人和客户承诺的事项由乙方自行承担责任；

（4）对所涉及的甲方商业机密予以严格保密，未经甲方书面同意，乙方不得对外公布；不得向他人转让、泄露、扩散该项目的资料、图纸、文件及相关经济指标。

第四条服务费用和支付方式

4.1服务费用

（1）销售代理费用的收取标准；

销售代理费用为甲方客户签订的销售合同总额的%（百分之貳点伍）

（2）主力店招商代理费的收取标准；

主力店招商代理费按照人民币万——万/个收取。（人民幣元整每個）

（3）次主力店招商代理费的收取标准；

次主力店招商代理费按照三个月租金每个收取。

（4）规划设计费用的收取标准；

规划设计费按照政府批准的人民币收取。（人民幣元整每平方米）

（5）商场经营管理费用的收取标准。

商场经营管理费按照5元/㎡一个收取。（每平方米人民币五元每个）

4.2支付方式

（1）乙方与甲方签订此协议后，在3个工作日内，甲方支付乙方人民币50万元整（人民币元整）为前期费用；

（2）销售代理费和招商代理费的支付在每月10日前结算上一月度的款额。若甲方不能在规定日期内支付服务费，甲方需提前5天以书面形式与乙方达成共识；

（3）销售代理费的支付公式为：上一月度销售面积乘以百分之二点五为销售代理费；（上一月度销售面积×每平米售价×2.5%＝销售代理费）

（4）招商代理费单价为主力店支付人民币100万每个，（人民币壹佰萬元整每个）在甲方与主力店商家签订协议后的三个工作日内甲方必须支付乙方主力店代理费用；

（5）普通商铺的支付公式为：招商面积×每月每平米租金×3个月＝招商费用；

（6）商业运营费为甲方收到每个商户租金的15个工作日内必须支付乙方；

第五条违约责任

（1）除本合同约定的条款外，合同履行期间甲、乙双方均不得擅自单方解除合同。如在代理期间因甲方延误支付代理费用或因甲方责任施工延期形成甲方违约，以及乙方在代理期间未经甲方同意撤出代理工作导致合同终止，违约方必须支付守约方违约金。

（2）甲方违约赔付标准：如甲方违约，将赔付乙方全额代理费用。

（3）乙方违约赔付标准：如乙方违约，将退还甲方前期支付的所有费用。

（4）甲方应及时支付乙方代理费用，支付日期不得超过约定日期的5个工作日内，逾期则每日按应付款0.3%向乙方支付滞纳金。如甲方支付时间延期超过60天，则视为甲方根本违约，乙方有权提前解除合同，在乙方依法解除合同10日内，甲方应赔付代理费用，并向乙方承担其他违约赔偿责任。

（5）若甲方无故违反委托乙方独家代理的约定，在本合同期内委托任何第三家销售代理公司，甲方需支付乙方一切损失，作为违约赔偿金，乙方并有权提前解除本合同。

（6）乙方人员未通过书面同意或超越代理权限，对外所做的一切承诺或签认的法律文书，由乙方承担相应的法律责任，与甲方无关，如产生纠纷，乙方负责处理，并赔偿因此给甲方造成的实际损失，概由乙方负责处理及承担相应的经济责任。

第六条合同延续或终止

（1）合同期满或乙方提前完成本合同约定的销售指标，双方完全履行义务后，合同自动终止。

（2）如遇不可抗力而影响合同履行，双方均不承担违约责任，合同可由双方共同协商选择顺延或终止。

第七条双方已透彻了解上述条文。如有未尽事宜，双方达成一致意见后，可形成书面意见，作为本合同的附件。

第八条其它

1、本合同自双方签字盖章后生效。

2、本合同一式四份,甲乙双方各执两份。

甲方（盖章）

乙方（盖章）

代表人：

代表人：

签约日期：

签约日期：

签约地点：

签约地点：

篇2：地产开发战略合作协议

国土资源和房屋管理局定于200×年×月×日公开拍卖×宗储备国有土地使用权。经本协议本协议当事人当事人(以下简称本协议当事人)充分协商,本协议当事人决定联合参加青岛市×区×路×号地块(以下简称×号地块)的竟买,拍买购得宁夏路×号地块后,由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。****** 项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的最高权力机构,由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。****** 土地竟买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造(本协议当事人按整楼座取得房屋的除外)、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。分得房屋的销售由本协议当事人自行负责。****** 本协议当事人通过联合竟买的方式取得合作项目的土地。****** 本协议当事人通过竟买方式竞得开发土地,实行土地按份123

****** 竟买保证金的缴纳日期按******项办理。****** 拍卖机构佣金的缴纳日期按******项办理。****** 土地出让金的缴纳日期按******项办理。****** 竟买土地不成的,其竟买保证金的退还按******项办理。****** 工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由本协议当事人支付。****** 合作项目各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定各自缴纳。****** 项目部及下设部租用的办公场所发生的租赁费用,在房屋租赁合同签订前缴纳。****** 根据《建设工程施工合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付工程款日期。****** 根据《建设工程设计合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付设计费日期。******根据《建设工程监理合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付监理费日期。****** 其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定。第七章、土地竟买:****** 本次拍卖会及本协议当事人123

篇3：房地产合作开发法律问题研究

一、房地产合作开发概念与类型

(一)房地产合作开发概念。

房地产合作开发通常是指地产和房产的合同开发,提供土地使用权一方与进行土地开发、投资一方对确定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发行为。

(二)房地产合作开发类型。

我国房地产合作开发形式多样,并无官方分类。合作双方或多方基于不同合作目的与合作基础,随即组合出了极其多样化的开发模式和合作类型。大概有如下几种常见分类类型:

1. 项目公司型、合同合作型与房屋参建型。

实践中,房地产合作开发主要有三种方式:一是以签署联合经营协议的合伙制联建;二是组建具有独立法人资格的项目公司进行合作开发;三是房屋参建。三者在法律性质、需要承担的风险及运作方式等方面都存在区别。项目公司型是指项目公司提供资金、技术、劳务并与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下,房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东,合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范,而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任,而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。合同合作型是指提供资金、技术、劳务一方与提供土地的另一方合作进行房地产开发行为,且双方在合同里约定按比例分配房屋和土地使用权,并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发,涉及法律审批手续复杂、繁琐,同时双方签订的项目合作开发合同过于简单,在实践中常常存在大量的法律纠纷,且相当一部分行为因此而无效。根据当前法律法规,房地产联建行为要合法有效,合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时,合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。房屋参建型是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资,即被参建人由于项目建设资金短缺,又无法通过其它合法途径获得周转资金,在未取得商品房预售证情况下,打着“优惠价”、“内部价”的幌子,以商品房预售方式,吸收参建人投入资金,以获得运转资金。

2. 共同开发型与单方开发型。

严格来说,房地产开发与房地产经营是两个分别独立的概念。“开发”侧重于实物的建造,“经营”侧重于实物的用益和转让。根据合作各方是否以共同的名义从事房地产开发和经营,可以作出这一分类。实践中往往以合作各方是否组建“联建办公室”“合作开发办公室”等联合管理机构作为区分共同开发、经营还是单方开发、经营的依据,这实际上并不准确。区分共同开发、经营和单方开发、经营的关键是看开发、经营的名义是合作各方的共同名义还是合作一方的单方名义。严格意义上的共同开发、经营,是指合作各方以共同的名义办理项目报建审批、拿地(或通过合作一方转让的方式将单方用地变为双方共有用地)、规划审批、施工许可、工程招投标、预售许可、房产销售等。但现实中,共同开发、经营与单方开发、经营往往搅在一起,如土地使用权始终在一方名下而未作变更登记,以合作一方的名义对外签订施工合同、办理预售许可证、签订商品房买卖合同等,这种实际情形的复杂性给物权认定和债务承担带来了诸多问题和困难。

3. 双方合作型与多方合作型。

房地产合作开发的当事人可能是两方主体,也可能是多方主体,由此可以分为双方合作型与多方合作型。若是双方合作型,法律关系就相对简单一些,往往是一方出地、另一方出资,二者的关系较容易理顺。但若是多方合作型,往往就比较复杂了,可能一方为多数主体,也可能双方都是多数主体,这就不仅仅涉及到出地和出钱双方之间的法律关系,还要涉及到每一方中多数主体之间的内部关系。就多方合作型而言,根据合作各方是一次性同时签订一份合作合同还是合作一方基于合作相对方的同意而于事后又与第三方就同一项目签订合作合同,又可以再分为简单合作型与复合合作型两类。在实践中,复合合作型因其法律关系的复杂性最易引发纠纷,如合作一方与第三方签订的合作合同的效力问题、后加入的第三合作方与原合作合同的另一方的关系问题、三方当事人对外债务的承担问题等,都是实践中的焦点和难点问题。

4. 集体土地型与国有土地型。

这是根据土地所有权的性质和取得方式所作的分类。严格来讲,根据我国现行法律法规的规定,集体建设用地使用权不得进入土地一级市场,一方以集体土地使用权出资合作开发房地产会因违反法律法规的禁止性规定而无效。但我国大量的房地产开发项目却置法律的强制性规定于不顾,数量庞大的“小产权房”的存在即是明证。因此,在划分合作开发房地产的类型时,绝不能忽略集体土地型与国有土地型这一类型划分。就国有土地型而言,因国有土地使用权的设定取得有划拨与出让两种方式,从而又带来了划拨土地型与出让土地型两种合作类型的划分。根据我国现行法律的相关规定,划拨的土地是禁止转让的,因而原则上以划拨土地作为出资合作开发房地产的,合作开发合同属无效合同。但作为例外,划拨土地在补办了相关的出让手续后,仍不失其财产性,因而在满足特定条件的前提下,在划拨土地上成立的房地产合作开发合同,也属有效合同。

二、房地产开发合作行为的认定

由于我国现行立法没有对合作行为作出明确界定,从而导致了在理论与实务中对房地产合作行为的特征有着不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识,较为一致的观点认为,合作行为具有四个特征,即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。一般认为,合作方无论是以何种形式出资,共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的,而且是必备的首要条件,但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重,而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足,也是不参与经营的,而是由其他合作方独立经营,这也符合合同自由原则。考虑此现实情况,尊重当事人意思自由,因此不应再将共同经营作为认定合作的条件。对共享利润共担风险是否为认定合作的必要条件问题,笔者认为应作为认定合作行为的必备要件。如果联建一方在合作开发经营房地产中约定其只分享联营的盈利,不承担联营的亏损责任,在联营体亏损,仍要收回其出资和收取固定利润的,该条款为联营合同中的保底条款。对于这种保底条款,最高人民法院在《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中规定是违法的,该条款应当确认无效。该条款无效,并不应影响合同中其他条款的效力,如果除保底条款外,其他条款无违法之处,那么房地产合作开发合同是有效的。此外,因当事人共同出资合作的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享,与此相应,对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担,这也是民事权利义务相一致原则的内在必然要求和具体表现。

三、房地产合作开发主体的资格问题

在《城市房地产管理法》实施以前,最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》关于房地产开发的资格问题,是有明确规定的:“从事房地产的开发经营者,应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效”,“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效”这句话,实际上是一种对合同双方的要求而不是对单方的要求。其中的“不具备房地产开发经营资格的企业”和“他人”是可以互换的。也就是说,合作双方必须都同时具备房地产开发经营资格。

《城市房地产管理法》实施后,对房地产合作开发主体的资格问题并没明确规定。笔者认为房地产开发关系到国计民生和社会公共安全,作为一个特种行业,房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制,其经营者应是依照《城市房地产管理法》第二十九条规定设立的房地产开发企业法人,否则不得进行房地产开发经营。与此相应,对进行房地产开发经营的合作各方,也就必然要求至少其中一方具备房地产开发经营资格,否则,合作各方订立的房地产合作开发经营合同无效。但就开发经营资格,存在一个如果是非经营性质的合作开发行为,是否也要受开发经营资格限定的问题。譬如,当一方出地、另一方出资合作建房用于自用,且改合作建房不用于对外销售,对此合作行为是否也需要求合作方具备开发经营资格。笔者认为,此类合作行为不能认定为是开发经营房地产行为,只能看作是一般的合建、联建房屋行为,合作方不需具备经营资格。

四、土地使用权与房地产合作开发合同的效力

由于我国的土地分国有土地和集体土地两种所有制形式,因此土地使用权分为国有土地使用权、集体土地使用权两种。根据《城市房地产管理法》规定,只有在取得土地使用权的国有土地上才能开发经营。国有土地使用权的取得方式又有两种:一种是划拨土地使用权,另一种是出让土地使用权。在上述两种土地使用权的土地上都可以进行房地产开发,但经营行为只有在出让土地使用权的土地上进行。因此,集体土地必须征为国有土地后,并办理了出让手续才能开发经营。划拨土地必须经政府批准后,缴纳出让金才能开发经营。如果没有交清全部的土地出让金,并办理土地使用权证书,是会影响合同效力的。如果改变土地使用权出让合同中约定的土地用途,应当经有关政府部门的批准。属于房屋建设工程还是属于成片开发土地,在立项、建设和规划上均不同。

《土地管理法》规定“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续”。“建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。因此,依据《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”,如果在合作开发经营房地产合同中约定改变土地用途,却没有经过批准,合同应当归于无效。

名为合作开发经营房地产合同,实际上为转让土地使用权合同是否影响合同效力,这是值得深讨的一个问题。转让房地产应当符合《城市房地产管理法》第三十八条的规定,即“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”。第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”的规定。如果当事人之间名为合作开发房地产而实际上为转让土地使用权,为了避免百分之二十五投资额的限制,规避法律,应当认定无效。但起诉前当事人取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准文件,并完成法律、行政法规规定的土地投资开发条件的,可以认定转让合同有效。

五、房地产合作开发合同被确认无效或被解除或被撤销的处理

当房地产合作开发合同被确认无效、被解除、被撤销后的处理问题上,有人认为,合作开发房地产合同涉及到不动产的转移,标的数额大,纠纷多,各地执法不一,为统一司法尺度,有必要在今后的立法中明确规定相应的处理原则。大多数学者认为,合作开发房地产合同是合作各方之间的一种共同合作开发行为,当事人的利益目标一致,对合作的.标的物具有一种共有性质,因此,在合作合同无效、被解除,或者被撤销后的处理上,不同于一般当事人利益相对的合同,仅仅是一个通过相互返还和赔偿损失就能解决的问题,而是要涉及到对合作的标的物不动产如何分割、相互投资如何返还、损失如何计算和承担等等问题,同时,对造成合作合同无效、被撤销、被解除的原因、过错程度如何认定,合作情形具有多样性,无法抽象出明确具体的处理办法,即使作出一些原则性处理规定,也不免挂一漏万。因此,对合作合同无效、被解除、被撤销的处理,只能是在司法审判实践中具体案件具体解决。

六、结语

古人云:无规矩,何以成方圆。在依法治国的今天,我们可以这样说:没有健全的房地产法律制度,就不可能有成熟、健康、规范的房地产市场。从有房地产开发统计资料的七五计划的第一年——1986年开始计算,我国市场化的房地产业到现在已走过了26年,在这26年当中,我们房地产合作开发从无到有,从无序到规范,我们对其中法律问题的研究也日益深入,房地产合作开发将会迎来真正的法治时代。

参考文献

[1]朱树英,《房地产开发法律实务》M,北京,法律出版社,2010年10月。

[2]李延荣,周珂,《房地产法》M,北京,中国人民大学出版社,2012年1月。

篇4：房地产合作开发的10种模式

合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。

一、土地入股合作开发

以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。该模式是A企出地，B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。

项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。

该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企为主，项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企名义开发带来的一系列问题。

二、合作建房

合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。

三、联合成立项目公司

该模式是开发商与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。

该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下，双方合作关系比较密切，缺点是涉及到项目公司的股权转让或清算。

四、股权收购模式

股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下，开发商将项目公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。

股权收购模式分为收购新设项目公司方式、收购现有项目公司方式、收购现有非项目公司方式3种。这3种股权收购方式的风险由低到高，在实际的合作开发中做选择时，应当按照风险由低到高的方式进行。

五、联合竞买

与合作方联合参与土地部门的招拍挂，竞买成功后，双方按份额缴交土地出让金，土地按份额共有，双方共同出资开发建设，分享利润；也可采取双方先合资成立公司，然后参加竞买的方式。

六、代建模式

开发商不作为股东，而是作为经营管理者角色，通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务，获取固定收益和超额回报。主要操作模式是委托方负责提供资金及土地，开发商负责开发建设，即委托方以合约形式委托开发商负责项目部分前期管理、规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等环节的全过程开发管理，并根据代建合同使用开发商品牌。

七、技术输出

向对方提供开发商的技术，与对方合作，包括技术入股和固定收益两种合作模式。比如当代置业和其他企业合作，输出自己的绿色节能技术，并从中获取一定收益。

八、开发商合作互补，发挥价值最大化

最典型的是前段时间的大新闻——“二万和了”，未来万科、万达主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。万科擅长住宅，万达在商业地产是龙头，这样的结合有利于开发商之间的互补，打造出最优产品，实现项目价值最大化。

九、HI合作模式

HI合作模式是指项目公司向外资银行借外债、偿还本息，项目由开发商开发并享有利润，但接受HI监督的模式。其主要风险和控制包括：

第一，股权运作：该模式需要经过一系列的股权运作，控制股权运作是控制风险的首要因素，控制方法是事先进行可行性调查论证。

第二，项目操作周期：该模式对项目操作周期的要求比较严格，对项目各个阶段操作周期的准确性提出更高要求。

第三，政策及国际金融市场：该模式受国内外汇政策和国际金融市场、汇率等影响比较大，需要时刻关注政策面的变化。

十、信托

信托指民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。

相对于银行贷款而言，房地产信托融资方式期限弹性较大。一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资，进行相关前期投入，节约时间成本。但是，目前由于信托投资门槛高、赎回期限长等特点，一方面使信托公司很难开展大型项目，另一方面私募性质限定了客户类型必须以高端客户为主。而且可能涉及众多委托人的利益，一旦出现问题，影响波及面广。

篇5：商业地产项目战略合作协议

这里所说的《商业项目战略合作》是指的一种相对新颖的商业项目合作模式：经由一家专业的商业投资管理公司对市场进行调研，选定投资场所、投资项目并确定投资方式后，再由一家商业地产公司负责该商业项目的施工建设，商业投资管理公司继续负责对该商业项目的后期招商，各商业公司或租或买入驻后，实际进行商业经营。如郑州国贸中心就是这种经营模式。为了保证投资的可行性和利益最大化，一些商业投资公司、商业地产权和商业公司就有了形成相对稳定的战略合作伙伴关系的市场需求。即商业投资公司考察的商业项目优先推荐给其固定合作的商业地产公司，凡是对于商业投资公司和商业地产公司共同确定的商业项目，其固定的商业公司，比如麦当劳、沃尔玛都入驻经营。

对于这种商业项目合作，当一家商业投资管理公司的老总让我帮忙起草一份《商业项目战略合作协议》时时，我也是第一次遇到。他们作为非法律专业人士，所告诉我的也基本就是这些。然而，作为协议起草人，这些信息只是基本信息，远远不够。但是朋友所熟悉的是商业操作，对于我们作为律师所要考虑的各种“万一”，他们还真不熟悉，因为思路不同：他们考虑的是好的一面，而我们为风险预防之需要必须考虑坏的一面。因此，还有哪些信息要他们提供，只能靠我们这些律师来“循循善诱”了。此时，考验的就是我们这些律师的快速反应能力和分析能力。尽管客户并不需要我们每件事都熟悉，并不要求我们当场就拿出最终的完整意见，但是，如果在了解和讨论过程中，跟不上他们的思维，抓不住事情的要点，发现不了他们所未考虑到的要害，就会让客户们很没有信心将事情交办，很可能就从根本上失去了一个业务，至少是一次学习的机会。

我以前在律师岗前培训时常讲，特别是我们作非诉讼业务时，必须要尽可能准确和充分地理解客户的商业目的和思路，这样才能抓住问题的本质。对于这种至少是我们内地律师很少见到的这种特殊的合同的起草----审查合同时因为有靶子就容易得多了-----就得多想想了。如三者之间的关系到底如何界定，“捆绑”的松紧度究竟怎样----是否甲商业投资管理公司的业务只能交给乙商业地产公司作，是否只要商业投资管理公司的业务一经提出，乙商业地产公司只能采纳并实施，如果乙商业地产公司不采纳，甲商业投资管理公司又如何操作，未被采纳的商业投资管理公司的前期调研成本如何处理，等等。因此，当我一边听他们介绍，一边思考，一边提出此类问题时，他们就被触动了。尽管我明确告知他们我是头一次接触此类业务，他们还是相信我能做好。这样，不仅赢得了机会，更赢得了时间，可以深入的去分析和思考。

我的一些具体思路这里不再赘述，从我所起草的范本中，朋友们也可以轻松的判断。当然，当时时间紧促，考虑也不一定周延，此后也未再作进一步的分析，因此必然有不足之处。现在拿出来，作为学习资料，与朋友们共同再研习，欢迎多提指正意见。

附件：

商业项目战略合作协议

甲方：XXX商业投资管理公司

乙方：XXX商业地产开发公司

丙方：XXX商业公司

鉴于

1、甲方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业投资管理公司，2、乙方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业地产开发公司，3、丙方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业投资公司，甲乙丙三方有意形成一种战略合作伙伴关系，共同在河南省境内进行商业项目的发现、开发和投资，故经友好协商，三方特签订本战略合作协议如下：

一、基本合作原则

1.1 甲方负责在河南省境内商业项目的调查和推荐；

1.2 乙方负责对所选定的商业项目的投资建设；

1.3 丙方负责进驻乙方所投资建设的商业项目。

二、甲方具体负责的合作事宜

2.1 甲方在河南省境内所自行调查，或受乙方、丙方任一方或双方共同委托调查的以下各类具备开发、投资价值的商业项目，均须同时优先推荐给乙方、丙方选择

2.1.1

2.1.2

2.2 甲方在向乙方、丙方所推荐第2.1条规定之商业项目时，应保证自己对各具体推荐项目的调查、分析和建议均已尽自己最大的判断力；尽管有前述规定，但是甲方的尽职行为决不能少于同行业对于一个经验丰富的投资管理公司所期望的应有能力和技巧。

2.3除非发生以下任一情形，甲方不得再将自己向乙方和丙方所推荐的第2.1条规定之具体商业项目另行推荐给乙方及丙方以外的其他人：

2.3.1 自甲方向乙方、丙方报送该具体推荐商业项目资料之日起 天内，乙方和丙方均未给予任何书面答复；

2.3.2 自甲方向乙方、丙方报送该具体推荐商业项目资料之日起 天内，乙方和丙方均明确书面答复无意实施该具体推荐商业项目；

2.3.3 虽然乙方和丙方均在甲方向其报送该具体推荐商业项目资料之日起 天内明确书面答复愿意实施该具体推荐商业项目，但须延期实施，而甲方不同意乙方及丙方提出的延长期限；

2.3.4 自甲方向乙方、丙方报送该具体推荐商业项目资料之日起 天内，仅有乙方或丙方中的一方书面同意在甲方建议的周期内实施此项目；

2.3.5 乙丙双方共同选定该具体推荐商业项目之日起 天内，甲乙双方之间未就该具体项目中甲乙双方之间的具体合作事宜签订正式书面合同；

2.3.6 乙丙双方共同选定该具体推荐商业项目之日起 天内，乙丙双方之间未就该具体项目中乙丙双方之间的具体合作事宜签订正式书面合同，届时乙方亦不同意自行开发此项目；

2.3.7 乙丙双方共同选定该具体推荐商业项目，且甲乙双方之间、乙丙双方之间分别签订正式合作合同后，乙方未能依法取得该具体项目的开发资格；

2.3.8 乙丙双方共同选定该具体推荐商业项目，且甲乙双方之间、乙丙双方之间分别签订正式合作合同后，乙方、丙方任一方或双方共同提前终止该具体项目的实施工作，致使或者项目无法正常进行。乙方、丙方一方或共同做出此类书面决定，或经甲方书面通知在通知期限内均确认此事实或均未予答复；

2.4 甲方向乙方、丙方所推荐的具体商业项目一经乙方按第3.4条规定方式选定，则甲方须与乙方就此具体商业项目签订正式的合作合同，并须严格按照该具体项目合作合同履行自己的义务，并享有相应的权利。

2.5 甲方向乙方、丙方所推荐的具体商业项目如仅经丙方按第4.6条规定方式选定，则自丙方另行选定开发商后，甲方与丙方选定开发商就此具体商业项目签订正式合作合同，并严格按照该具体项目合作合同履行自己的义务，并享有相应的权利。

三、乙方具体负责的合作事宜

3.1 如乙方拟开发第2.1条规定的各类商业项目，除非存在以下情形，则只能由甲方独家负责调研和推荐：

3.1.1 甲方在接到乙方通知之日起 日内未予答复；

3.1.2 甲方在乙方正式委托后，未在双方协商确定的期限完成所委托的具体项目的调研。

3.2 乙方须在收到甲方报送的具体推荐商业项目资料之日起 天内向甲方做出书面答复。该答复内容须包括乙方是否同意实施此项目、乙方计划于何时实施此项目、如丙方不同意实施此项目时乙方是否同意自行实施此项目或与本协议以外的与丙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的第四方合作实施此项目等内容。

3.3 对于乙方委托甲方进行的调研项目，如乙方改变经营计划致使该项目取消或延迟，则乙方应对甲方予以补偿。

3.4 乙方按以下方式之一选定具体甲方推荐商业项目之日起 天内须与甲方就此具体商业项目签订正式的合作合同：

3.4.1 乙方与丙方共同选定具体商业项目；

3.4.2 丙方不同意实施该具体商业项目但乙方仍同意实施时，乙方自行选定；

3.4.3 丙方不同意实施该具体商业项目但乙方仍同意实施时，乙方与本协议以外的与丙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的第四方共同自行选定。

3.5 乙方在与丙方共同选定甲方所推荐的具体商业项目之日起 内除须与甲方就此具体商业项目签订正式的合作合同外，并须与丙方就此具体商业项目签订正式的合作合同。此后，除非乙丙双方另有规定外，乙方在该具体商业项目实施过程中，不得再与其他与丙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的其他第四方合作。

3.6 乙方按第3.4条规定选定具体甲方推荐商业项目后，须自行投资对该具体商业项目进行建设，包括对该具体商业项目立项、成立项目公司、取得土地使用权、施工建设、招商等该商业地产项目的全部开发活动。

3.7 乙方在对该选定具体商业项目投资建设过程中，除非严格按乙方与甲方就此具体商业项目签订的合作合同保障甲方对乙方开发此具体商业项目时的指导等权利外，并须严格按照乙方与丙方就此具体商业项目签订的合作合同规定的涉及丙方租、购部分房产和设施的要求进行规划和施工建设。

3.8 除丙方租、购部分房产外，对于乙方开发建设的具体商业项目中的其他房产和设施乙方自行委托甲方另行处置。

四、丙方具体负责的合作事宜

4.1 如丙方拟开发第2.1条规定的各类商业项目，除非存在以下情形，则只能由甲方独家负责调研和推荐：

4.1.1 甲方在接到丙方通知之日起 天内未予答复；

4.1.2 甲方在丙方正式委托后，未在双方协商确定的期限完成所委托的具体项目的调研。

4.2 如丙方拟开发第2.1条规定的各类商业项目，除非存在以下情形，则只能由乙方独家负责开发建设：

4.2.1 乙方在接到丙方通知这日起 天内未予答复；

4.2.2 对甲方自行调研并推荐或甲方受丙方委托进行调研的具体商业项目，丙方同意实施，但乙方不同意的；

4.2.3 乙方未能取得丙方选定的具体商业项目的开发资格的，如未能取得相应的土地使用权；

4.2.4 有证据显示乙方因无充分资金或存在其他客观原因（如因诉讼被法院采取财产保全措施，或被申请破产等）从而无法确保正常开发丙方选定具体商业项目的，且经丙方要求，未在丙方要求的合理时间内予以消除这些隐患或提供相应的担保。

4.3 丙方须在收到甲方报送的具体推荐商业项目资料之日起 天内向甲方做出书面答复。该答复内容须包括丙方是否同意实施此项目、丙方计划于何时实施此项目、如乙方不同意实施此项目时丙方是否同意自行实施此项目或与本协议以外的与乙方为同行业的第四方合作实施此项目等内容。

4.4 对于丙方委托甲方进行的调研项目，如丙方改变经营计划致使该项目取消或延迟，则丙方应对甲方予以补偿。

4.5 丙方与乙方共同选定具体商业项目之日起 天内须与乙方就此具体商业项目签订正式的合作合同。

4.6 如丙方因第4.2条规定情形选择与本协议以外的和乙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的第四方共同来实施此项目时，丙方须保证甲方享有在与其他投资管理公司同等的条件下与该丙方选定的第四方的优先合作权。如甲方最终未能与丙方选定的第四方进行合作，则丙方应对甲方予以补偿。

4.7 在乙方完成具体商业项目开发后，丙方须按乙丙双方之间的合同约定进驻经营。

五、其他

5.1 在本协议有效期间，各方均有权对外宣传时表明三方之间的这种战略合作伙伴关系；尽管有前述规定，但在发生在某一具体商业项目实施过程中乙方或丙方有一方未实际参与时，其他各方对该具体商业项目进行宣传时，不得做引人误导的宣传。

5.2 本协议履行过程中各方另有特别约定的，按该特别约定执行。

5.3 本协议履行过程中如有争议协商不能解决，则提交本协议签订地人民法院管辖。

5.4 本协议一式陆份，各方各执一份，自本协议各方代表签字、盖章之日起生效。

甲方： 乙方： 丙方：

代表： 代表： 代表：

签字时间：

篇6：房地产公司合作开发协议

框架协议书1

甲方：

乙方;为了加快城市化建设，繁荣地区经济，甲、乙双方经过友好协商，根据《协议法》及有关法律法规规定，就xxx地块合作开发达成以下协议：

一、合作背景

由于xxx的建设，政府征收和拆除了大量 南店村民的土地和房屋，为了保障村民就业，政府统一将规划区范围内部分建设用地由南店村进行开发和建设。为此，南店村民委员会成立了“xxx房地产开发有限公司”并代表南店村村民委员会与乙方进行合作开发D1、D2、D3地块。

二、合作项目

合作项目位于xxx东客站西路以东，海拉尔大街以北约236亩土地（详见附图，地界及准确面积以政府国土、规划部门批准规划图为准），项目暂定名为“”。宗地已列入呼市政府建设用地规划范围。

三、合作方式

第一条 以优势互补，互惠互利、合作共赢的原则，合作开发。

第二条 在本协议达成共识、签订协议后五日内乙方交甲方诚意金三百万元人民币，若乙方在规定期限内未打款到甲方账户，此协议自动作废无效；若该诚意金到甲方账户后乙方未经甲方同意单方不履行协议条款而导致协议无法继续，视同乙方违约，该协议自动作废，该诚意金不退乙方；若合作成功，该诚意金在工程主体完工后全额退还乙方。

第三条 甲方负责办理呼市政府批准对xxx地块（净地）的规划建设用地的批文及相关手续，并作为项目代表参与该土地使用权摘牌竞买，负责取得该地块的国有土地使用权作为合作投资；乙方承担该地块上政府土地交易平台的全部费用以及工程建设等开发的全部费用。

第四条 基于甲方提供xxx地块规划建设用地，在该地块的土地整理流转过程中发生的村民土地征用补偿费，安置费，地上附着物和建筑物补偿，以及该地块上政府土地交易平台各项相关费用等组成该地块的所有土地成本，甲、乙双方要共同认可，在项目实施过程中政府给予的甲方在该地块的全部优惠政策乙方必须全部享受。

第五条 在本协议签订后一个月内由甲方组织签订三方协议书，乙方必须在签订完三方协议书后五日内将前期与甲方合作的第三方垫付的一切合理成本一次性交与甲方，甲方将此款退还给前期合作单位，前期单位退出，乙方进入。如果乙方在规定日期内款未到账，视同乙方违约，该协议自动作废，所交诚意金不退。

第六条 若合作成功，该项目的财务由甲方全权负责管理，乙方可派员，工程建设和销售由乙方全权负责管理，甲方派员监管。款项支出由甲乙双方法人审核签字后付款。第七条 若合作成功，乙方单方对外签署所有文件及协议等材料，均属乙方单方行为，由此产生的一切经济纠纷和法律责任全部由乙方承担，与甲方无关。

四、甲方权利与义务

第一条 甲方负责落实合作开发项目用地规划手续，获得合建项目占地的使用规划批文及政府有关部门进行项目申报和办理该建设用地的所有审批文件，以及房地产开发的相关手续。第二条 完成合作开发项目规划用地内的拆迁、安置及补偿工作，拆迁安置及补偿不包括在乙方总投资内。

第三条 甲方负责通过南店村村民委员会履行民主程序，取得xxx地块的开发权。

第四条 甲方须于_____年____月_____日前以万/亩的价格取得地块国有土地使用权。确保该项目的顺利进行。

笫五条 协助乙方在取得国有土地使用权之前确定xxx地块范围内被拆迁人及拆迁补偿的内容，面积和补偿数额。

第六条 保障开发建设用地无权属争议，并做好周边单位和村民的工作，保证开发建设顺利进行。

第七条 享有按照本协议约定对xxx地块开发建设商品住宅楼的优惠购买权。（明确细则）第八条 甲方负责配合合作项目开工手续的办理，获得开工证，使项目合法开工建设。第九条 负责整体供水、污水处理、供电、安装、供气、通讯报装手续，提供资源供应。第十条 甲方提供在土地整理过程中所发生的所有成本明细及置换明细。（依据土地前期整理文件2014.14号执行）

第十一条 有权对地块在开发过程在各项工作进行监督及提出合理建议。

五、乙方权利和义务

第一条 乙方负责该项目开发的实质工作，主导项目正常、有序、合理的进行。乙方有权自主决定与项目开发有关的一切事宜，有权对外签订协议。

第二条 乙方负责承担xxx地块土地出让金，承担土地开发，工程建设等全过程的全部费用。第三条 乙方负责对xxx地块进行规划设计和容积率的调整。

第四条 项目由乙方决定第三方承包建设单位，办理前期手续，甲方配合提供资源，给予必要协助。

第五条 乙方保证甲方购买权的实现。（明确购买细则）享有共同开发建设用地的使用权。

六、投资和利益分配

第一条 双方投资：甲方负责办理呼市政府批准对xxx地块的规划建设用地的批文及相关手续，并作为项目代表参与该土地使用权摘牌竞买，取得国有土地使用权作为投资。乙方以该地块土地出让金、管理成本、工程建设费用等全部费用作为投资。

第二条 根据市政府批准的规划设计条件，在双方确定的开发建设范围内乙方将投资开发的商品住宅楼总面积的 %以建安价定向销售给甲方，由乙方指定楼座；售价为甲、乙双方共同认可 的开发成本价。剩余房屋作为乙方的投资回报，由乙方自行支配，甲方须配合乙方办理房地产销售等各项手续。

第三条 出售于甲方的商品住宅楼应以整栋楼为原则并在设计中经双方确认，形成书面形式。第四条 出售于甲方的商品住宅楼应符合呼和浩特市住宅性能认定标准。

七、合作项目的实施与管理

第一条 基于政府对城中村改造政策的要求，合作开发项目以甲方名义报批相关文件，乙方负责具体实施，甲方予以配合。

第二条 甲方为乙方单独设立项目部并单独制作项目部公章由甲、乙双方共管，由乙方全面负责该项目的开发、管理工作。甲方派专人参与项目部日常工作，监督、配合乙方的工作。双方就本项目单独设立账户、单独建账、独立核算。

第三条 本项目未经双方一致同意不得转让。非经双方一致同意，甲方不得以该项目对外担保、抵押或签订其他协议。

第四条 基于开发项目报批程序复杂、合作期长，双方应通过会议纪要、补充协议等形式具体规定履行协议中的问题。

八、物业交付

第一条 合作开发物业应于竣工后交付使用，实行统一物业管理。第二条 竣工交付时甲乙双方应共同参加承包商、设计单位的竣工验收。第三条 物业单位的确定由甲乙双方协商选定。

九、债权债务

第一条 本协议签订前，甲方所有的债权债务，包括xxx地块前期整理过程中遗留问题，由甲方负责清偿。如形成风险，全部由甲方负责。

第二条 合作方单方形成债务债权或经济法律责任纠纷及税务，全部由形成方自行负责。

十、违约责任

第一条 双方应严格履行协议规定的义务，任何一方违反协议，应由违约方承担责任。第二条 如因甲方原因未按协议约定取得土地使用权证的，按日承担土地出让金千分之五违约金，逾期60日以上乙方有权解除本协议，甲方返还乙方就本项目已发生的一切支出。如因甲方原因未能办理各项开发手续、证照导致项目停工、窝工或被主管部门作出处罚的，甲方承担由此产生的损失。逾期60日以上仍未能办理或解决的，乙方有权解除本协议，甲方返还乙方就本项目已发生的一切支出。

如因甲方其他项目的债务导致本项目被司法查封、强制执行的，或给本项目及乙方造成经济损失的，甲方须在30日内解除查封或弥补损失，逾期乙方有权解除本协议，甲方返还乙方就本项目已发生的一切支出。

第三条 如因乙方资金不到位导致项目无法完成开发，经甲方催告后10日内仍无法继续投资的，甲方有权单方解除本协议。如因乙方其他项目的债务导致本项目被司法查封、强制执行的，或给本项目及甲方造成经济损失的，乙方须在30日内解除查封或弥补损失，逾期甲方有权单方解除本协议，乙方无权分配开发利润。

第四条 乙方不按规定将协议中属于甲方回购的所建楼房定向出售于甲方以外他人，甲方有权占有控制建筑物，并由乙方承担一切损失。

十一、其他约定

第一条 双方在执行协议中发生争议应协商解决，协商不成的向项目所在地人民法院诉讼解决。

第二条 项目开工后，乙方同意在同等条件下优先选购甲方推荐的主要建筑材料，并在同等条件下优先考虑将部分工程发包给甲方推荐的施工单位，具体内容按照具体施工情况另行签订协议。

第三条 与履行本协议相关的补充协议、会议纪要等构成协议的组成部分。

第四条 本协议可签补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力，本协议一式四份，双方各执两份，经盖章签字后生效。

第五条 本协议为框架性协议，具体细则在本协议执行后确定。

第六条 若乙方单独开发，乙方需向甲方按每亩地xxx万元人民币一次性交清地款后甲方转让所购宗地，其他任何费用及特殊条件由乙方自行处理(如：调规，改容积率等），甲方全力配合乙方办理。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

负责人（签名）： 负责人（签名）：