房产管理局职责依据

2024-05-02

房产管理局职责依据（通用3篇）

篇1：房产管理局职责依据

房产测绘面积计算依据

中华人民共和国国家标准批准发布公告

（2000 年第3 号）

国家质量技术监督局批准以下154 项国家标准，现予以公布。国家质量技术监督局 · 2000 年3 月17 日－143（略）

GB/T 17986.1-2000 房产测量规范第1 单元房产测量规定2000-2-22 2000-8-

1145 GB/T 17986.2-2000 房产测量规范第2单元房产图图式 2000-2-22 2000-8-1

－154（略）

中华人民共和国国家标准

房产测量规范（GB ／T 17986.1 —2000）

第1 单元：房产测量规定

前言范围引用标准总则（略）房产平面控制测量（略）房产调查（略）房产要素测量（略）7 房产图绘制（略）房产面积测算变更测量（略）成果资料的检查与验收（略）

附录A(标准的附录)房屋、房屋用地调查表与分类（略）

附录B(提示的附录)成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

第2 单元：房产图图式 CH 1003 —1995 测绘产品质量评定标准（略）前言

本标准是在国家测绘局1991 年5 月发布的《房产测量规范》的基础上，结合近期科技的发展和生产的需求并参照国内外有关标准和规定制定的。

GB ／T17986 在《房产测量规范》的总标题下，包括以下两个单元：《第l 单元：房产测量规定》；《第2 单元：房产图图式》。

本标准的附录A 是标准的附录；附录B 是提示的附录。

本标准由建设部和国家测绘局提出。

本标准由建设部和国家测绘局归口管理。

本标准由国家测绘局测绘标准化研究所、南京市房屋产权监理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘局国土测绘司、广州市房地产测绘所、西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。本标准主要起草人：吕永江、华如宏、唐国芳、刘大可、黄保华、岳答孝、孟娟。范围

本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。引用标准

下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB ／T 2260-1995 中华人民共和国行政区划代码

GB 6962-1986 1:500、1:1000、1:2000 比例尺地形图航空摄影

规范

GB ／T 17986.2-2000 房产测量规范第2单元:房产图图式

CH l003-1995 测绘产品质量评定标准房产面积测算．1 一般规定．1 ．1 房产面积测算的内容．2 ．1 计算全部建筑面积的范围

a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2m 以上部位计算建筑面积。

c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m 以上的，按其水平投影面积计算。

d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度2.2m 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m 以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

1)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2.2m 以上部位的外围水平面积计算。

o)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。．2 ．2 计算一半建筑面积的范围

a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。8 ．2 ．3 不计算建筑面积的范围

a)层高小于2.20m 以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c)房屋之间无上盖的架空通廊。d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

附录 B

(提示的附录)

成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1 成套房屋建筑面积的测算

B1.1 成套房屋的建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

B1.2 套内房屋使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算: a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。d)内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1.3 套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

B1.4 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积按8.2 的规定计算。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2.1 共有共用面积的内容

共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2.2 共有共用面积的处理原则

a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K ·Si

K=(∑δSi)/∑Si

式中：K 为面积的分摊系数；

Si ─为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

δSi 一为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；

∑δSi —为需要分摊的分摊面积总和，m2；

∑Si —为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

B3 共有建筑面积的分摊

B3.1 共有建筑面积的内容

共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。

B3.2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。B3.3 共有建筑面积的分摊方法

a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼以幢为单元，依照B2 的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b)商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2 的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

补充

一、外墙墙体

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

二、斜面结构屋顶

房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.2米以上部位计算建筑面积。

三、不规则围护物

阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

四、非垂直墙体

对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.2米以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜、超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

五、楼梯下方空间

楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不得再计算建筑面积。

六、公共通道

临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

七、二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

八、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

九、有顶盖室外楼梯按各层水平投影面积之和计算建筑面积，无顶盖室外楼梯按各层水平投影计1/2面积，简易爬梯不计算建筑面积。

十、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

其它

一、跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。

二、阳台与平台的区分问题

1、借助于下层房屋屋面无柱、无顶的室外活动空间都以平台处量。

2、凡是悬挑的、有顶盖的，供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。a、借助于下层屋面的为平台，不计算建筑面积；

b、悬挑的为阳台，计算建筑面积；

c、有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积，其余部分按平台处理； d、上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；

e、一层按柱外围计算建筑面积，二层无顶盖部分按平台处理；

f、首层或一二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理；

三、户的权属界线

每户的权属界线原则上都闭合的，以入户门为准，进入户内后，户内的各功能房间，室内分隔墙体及其活动阳台，花园都属于本户所有，即按每户权属界线所有范围就可以算出各户套内面积（商铺计算同）。权属界线范围以外的部分都属于共有公用面积。

四、面积分摊的两种方法：

第一种：整幢中共有面积的共有关系对各户来说是一致，即整幢中对共有面积按一个来分摊

第一种：在商住楼、多功能综合楼中根据共有面积的共有关系对其分摊。多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小的原则分摊。

五、房屋分幢原则

在房产测绘中，房屋的建筑面积计算，各房产要素的调查、各户公共建筑面积的分摊计算是以幢为基本单元进行的。

1、独立建筑的房屋应为一幢。

2、借用独立房屋的山墙搭建的偏房，与独立房屋一起应视为一幢。

3、层数相同。产权人或门牌号不同，结构上又能分开的房屋可分别分幢。

4、层数不同，结构上分不开的房屋应视为一幢。

5、底层（或下面多层）为裙楼，上面有一个或多个塔楼式的房屋，其整体视为一幢。

6、利用各幢房屋之间的空间，底层（或多层）以裙楼的形式连成一片的房屋，其楼房与裙楼部分应分别分幢。

六、通过走廊或者架空通廊相连的房屋，应分别分幢，走廊（或架空通廊）应分别计算建筑面积，再按有关规定分摊至各幢中。

七、套内建筑面积均以墙体中心线为准来计算，然后加上有顶盖阳台（或有顶盖花园）的建筑面积。

篇2：房产管理局职责依据

2009年8月21日晚, 辽宁省某市居民王某在八楼家中洗澡时, 遭遇电击死亡。经该市产品质量司法鉴定中心进行现场检测, 发现王某所在住宅一楼楼道中的电能表箱接地线被剪断, 楼内用户接地线相连且悬空是造成这起事故的直接原因。

事发当日下午, 王某已经发现一楼楼道中的电能表箱漏电, 向某房产公司报修。而这家房产公司却委托另一家公司对现场进行了检查维修, 但未查出漏电的原因, 并告知报修人没有问题。

王某家属作为原告向所在地某区人民法院进行索赔起诉, 认为被告———事发小区的直管公房及公益设施的维修和管理单位某房产公司, 对这起触电人身死亡事故负有不可推卸的责任, 索赔金额近50万元。

2 法院审理

某区人民法院受理此案后, 委托该市产品质量司法鉴定中心进行了司法鉴定, 得到原告与被告双方的初步认可。在法官主持下, 对原告、被告进行了几次司法调解, 最终未果。

某区人民法院在审理中认为, 房产公司作为该住宅楼低压照明电路设施的产权人, 对该电路有维护管理、采取安全防范措施等责任和义务。房产公司对该电路未尽到管理和维护的义务, 造成接地线缺失, 且该公司接到受害人王某的报修后, 应该预见到王某居住区的低压照明电路存在安全隐患, 应采取必要的措施, 履行安全防范义务。但房产公司在通知委托公司修理电路时, 既不对王某居住区的照明电路进行严格检查, 也不采取切断王某居住区用电电源等安全措施, 没有履行电力设施产权人应履行的安全防范、排除危险的责任和义务。房产公司的这一过错行为造成王某触电死亡的严重后果, 应承担民事赔偿责任。法院最后作出一审判决, 判决房产公司赔付原告即受害人王某家属人民币36万余元。

房产公司不服一审判决并上诉至市中级人民法院, 辩称接地线相连且悬空而导致电能表漏电, 其管理责任应有供电企业承担。

2011年7月21日, 该市中级人民法院经过审理后对王某触电身亡赔偿纠纷一案作出了终审判决, 根据电能表的产权所属法理, 判决被告某房产公司承担全部责任, 赔偿原告即受害人家属36万余元, 即维持了区人民法院作出的一审判决。

3 法律分析

这起案件并不复杂, 经司法鉴定已取得明确结论, 是由非高压线路接地线的缺失造成的, 而焦点在于确定赔偿责任主体是谁, 也就是谁应对接地线缺失负有维修、维护的责任。

根据《供电营业规则》第五十一条规定:“在供电设施上发生事故引起的法律责任, 按供电设施产权归属确定。产权归属于谁, 谁就承担其拥有的供电设施上发生事故引起的法律责任。但产权所有者不承担受害者因违反安全或其他规章制度, 擅自进入供电设施非安全区域内而发生事故引起的法律责任, 以及在委托维护的供电设施上, 因代理方维护不当所发生事故引起的法律责任。”

根据《电力供应与使用条例》第二十六条规定:“用户应当安装用电计量装置。用电计量装置, 应当安装在供电设施与受电设施的产权分界处。安装在用户处的用电计量装置, 由用户负责保护。”

篇3：房产管理局职责依据

关键词：房产税改革；计税依据变更

房产税是我国早在1986 年就开始实施的一种财产税，它以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收。2004年以来，我国政府面对居高不下的房价以及不太合理的地方财政税收体系，一直都在努力以调节收入分配为核心，促进社会公平正义为原则，积极地探索一条正确的房产税改革之路。2011年沪渝两地率先实行对个人住房征收房产税的试点工作，这次试点工作有较大差异，都提到了计税依据的变更。就试点工作的效果来看，计税依据没有变更也是试点成效不如预期明显的关键原因。12年8月湖北省制定的房产税改革征收细则中重点涉及计税依据由过去的房产原值变为定期的市场评估价意味着中国房产税改革进程进入一个新的阶段。但近期媒体曝出湖南、湖北试点房产税相关准备工作已暂停，加之重庆和上海出现房产税征收难的现象，我们有必要进行一些阶段性和因素性的探讨。

一、我国历史上房产税征收的计税依据及其弊端

1.计税依据

我国历史上房产税征收的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征是指按照房产余值征税，房产原值一次减除10%～30%后的余值作为房产税缴纳标准。扣除比例由人民政府在税法规定减幅内自行确定。财税[2010]121号明确了房产原值包含地价以及为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；从租计征是指按照房产租金收入计征为房产税的计税依据。

2.弊端

按照原值计征，虽然计税依据稳定计税办法简便，但极不合理。这种计征的方式忽略了房产账面价值随折旧的提取而减少的客观事实以及房产的各种升值因素。且由于房地产升值保值能力较强，目前我国房屋原值与其租金收入多数不成比例。房屋账面价值反映房屋的历史成本，通常变动不大，而房屋租金收入反映房屋的市场价格，变化较大，这种计征方式必将导致房产计税价格和房产市场价格的严重脱离，明显不利于合理调节收入分配，甚至会起到反向作用，更不能满足促进社会公平正义的原则，直接对房产税改革的健康发展形成了巨大的阻力。

二、我国房产税改革现状-试点城市的计税依据变更情况

由于目前我国计税依据改革仍然处于初级阶段，历史经验不足，配套设施不完善，存在很多未知的困难。2011年1月，上海市计税依据变为参照应税住房的房地产市场价格所确定的评估值，该评估值按规定周期进行重估。但也提出了试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税暂时按照应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

重庆市试点方案中提出以应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时，再以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定其计税交易价和适用的税率均不再变动。大部分应税住房用于出租的，按新出台办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。

湖北省房产税改革征收细则正在制定中，与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。为了较好地展开房产税改革试点工作，人才培训准备工作已在火热地开展当中，培训重点是针对房产价值评估应用与操作方面，为计税依据变更工作的进行提供有效的保障。

计税依据变更在我国房产税体制改革中的重要意义

①.优秀的典范

美国房产税以房产估价为计税依据，评估体系完善。美国将房产的计税估价与征管分开，评估由州级政府执行，而征管由不同级机构和单位负责执行。美国还实行评估报告复审制度，致力于保证评估质量和水平；在评估队伍建设上结合土地管理、税收征管等培养具有综合素质的人才。

澳门房屋税的相关章程规定，出租的房屋以租金为计税依据，未出租的房屋以估计租值为计税依据。其计税依据并非按照房屋的原值，而是按房屋的公允价格来计算的。对于那些没有可参考租金衡量其当前市场价值的房屋，则由专门的房屋估价常设委员会估定其收益进行课税，并定期做调整。

②.我国一直在努力地开展房产税改革试点工作，当前已经就征税范围，税收政策，税率等方面进行了较大的改革，但就全国开展的情况而言效果并不显著。笔者认为其关键的困难点在于房产税计税依据变更仍未得到实现。

三、促进房产税计税依据变更实现的建议

1.培养高素质的房地产的价值评估专业人员

澳门共设置了六个房屋估价常设委员会。每一个委员会设正选及候补委员各三名，均从工务厅注册的土木工程师、设计师、土木技师、建筑商、工程主任及业主中选出。美国的评估队伍建设则选择了大量综合土地管理、税收征管等培养出来的具有综合素质的人才。由于房地产价格取决于多方面因素，该评估工作对估价人员专业能力要求很高，因此对价值评估人员的教育培训以及选拔制度必须完善，实行严格的考核，健全房地产评估师职业资格审核机制，对估价人员的道德素质和职业操守的要求同样需要重视，选拔出高素质的房地产价值评估专业人才从业。

2.设立专门的房产评估机构

在我国征收房产税，税基评估是房产税征收和管理不可缺少的因素，必须打造一流的具有良好职业道德、诚实守信的公正、公平的税基评估机构，独立于税务机关，国家还要制定切实可行的个人房产税税基评估方案和被各方接受的个人房产税税基评估方法。从而公正地评定出公允的房产税征收税基。

3.适当完善和转变政府职能，为房产评估提供健康环境.

在市场经济体制下，政府应该制定规则、维护社会和市场秩序，建立和完善社会保障体系制度，防止市场失灵。而我国政府对自身职能定位由于国情所处阶段会显得有些模糊，在监督的同时又有与民争利之势。房产税改革需政府转变职能，努力完善监督机制，才能为房产评估工作的开展提供一个公开公平的社会背景，使评估工作能够顺利地进行。

4.确定规范的房屋价值评估方法和制度

①.我国可借鉴美国的分离评估模式以及评估报告复审制度，保证评估质量、水平和过程中的公正性。

②.努力将评估机构市场化，逐渐建成符合市场经济体制需要的评估机构队伍，防止单一化造成评估结果失实。加强对计算机软件评估方法的利用，使评估方法公开、信息透明、保证评估的结果能重复验证。

③.规范房屋价值估定方法，综合各种影响现值确定的因素，把握房地产的造价、结构、档次、地理位置等各因素的分量，委托房产管理部门和专门的房地产评估中介机构来评估和确定现值。

④.为了节省成本，应确定一个合理的房产价值评估的间隔期，我认为可以设定在1 ～ 3 年。

⑤.建立一个功能强大且覆盖面庞大的科学评估系统。只有建立起一个功能庞大的评估系统，对市场数据进行及时监控，准确评估，才能合理、公正地实施好房产税的征收。（作者单位：重庆工商大学）

参考文献

[1]李玉庆，沈莆明.房产税收征管的调查与建议.税务研究，2004；91

[2]史卫甫.加强房产税征管的浅见.税务研究，2006；11

[3]郭宏宝.房产税改革目标三种主流观点的评述———以沪渝试点为例.经济理论与经济管理，2011；8

[4]王智波.房产税改革过程中的公平问题研究.中国经济问题，2011；5

[5]何杨，刘威.发达国家房产税征管模式的比较与借鉴.涉外税务，2011；5