老年公寓简介（通用10篇）
篇1：老年公寓简介
老年公寓简介
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新疆大漠老年公寓介绍
内容
一、老年公寓简介
二、老年公寓：生活区
三、老年公寓：护理区
四、老年公寓特色：老年文化
五、老年公寓特色：医养结合
老年公寓简介
新疆大漠老年公寓是一家集养老托老、老年护理、医疗康复、老年养生、老人用品为一体，以医养结合为特色的“医护型”综合养老护理机构，是“养老、敬老示范单位”,是西北最大的复合型生态养老机构。
新疆大漠老年公寓一期建筑使用面积7000平米，二期使用面积10000平米。公寓包括生活区和护理区两个部分。
老年公寓：生活区
新疆大漠老年公寓的建设以三星级公寓建设为标准。一期特护区 分为四层，设标准间、三人间及四人间。房间配有数字电视、空调、负离子空气净化器、加湿器、独立卫生间、应急呼叫装置等。房间采光充足，色彩搭配淡雅温 馨。公寓设有老年事业部、老年康复中心及室内外活动场所，配有医疗、康复、健身、多功能活动室等。
老年公寓：护理区
新疆大漠老年公寓护理区采用国际家庭医生健康服务标准，以会员为主要服务对象，服务内容包括：预防保健、诊疗护理和康体养生三部分。定期为每位老人提供全面的健康护理服务。全天候为每位老人的健康需求提供专业护理。
老年公寓特色：老年文化
新疆大漠老年公寓的老年文化生活分为两部分，一是组织老人参加活动或者为老人表演娱乐节目，如红酒养生讲座、大漠首届火锅节、大漠家庭冬日暖阳徒步节、大漠孝养文化公益月活动等，活动全程由公寓车队接送，并有专业医护人员陪同。二是成立大漠老年事业部，以老人为主体，组织各类爱老、敬老活动，开办花卉班、舞蹈班、声乐班、书法绘画班等，调动老年人参加活动的积极性。大漠老年事业部让老人乐在其中，真正实现“老有所养、老有所为、老有所乐、老有所学”的晚年生活。
老年公寓特色：医养结合新疆大漠老年公寓毗邻新疆大漠老年病医院，解决了老人养老看病难、养老不能看病的难题，让入住大漠老年公寓的老人享有：养老带专业医护，生活看病两不误。医院拥有一支专业、高素质的医疗、护理、康复团队，采用“多对一”的模式为患者提供“全程无陪护”的住院服务，全天候为每位老人提供专业的护理服务。
老年公寓公寓未来规划
新疆大漠未来十年内将联合社会各界力量启动一项更加宏伟的社会福利项目，那就是--大漠复合型生态老年社区的规划。项目依据科学的规划和完美养老服务功 能的需要，采用园林式、无障碍化国际老年社区住宅标准规划设计，打造新疆中高端一站式退休养老社区。社区拟建成老年病治疗区、健康护理区、休闲娱乐区和购 物商业区五大服务功能。
新疆大漠老年公寓以精细化的管理、人性化的服务，构建以人为本的管理和服务理念，不断优化服务流程，加强医疗服务和对服务人员的道德及老年养生知识的培训，为老人创造最优质的老年生活。
新疆大漠老年公寓
篇2：老年公寓简介
为积极宣扬志愿精神，传承中华民族传统美德，安徽新华学院青年志愿者协会组织，从2004年底开展了老年公寓进行慰问活动，并作为常规活动一直开展至今，在每周日上午组织志愿者去参加慰问，已经有长达6年之久，我们与合肥市老年福利院和蜀山区井岗镇老年公寓进行了长期合作，而且在校团委的安排下今年10月份我们组织一批志愿者到合肥市岗集镇敬老院为老人们送去了真诚的祝福和深深的问候。
活动中，志愿者们给敬老院的老人们带去了水果，围巾等慰问品，并针对老年公寓工作人员少、院子相对较大的实际，帮助敬老院清扫院内卫生，清除院内外垃圾，为敬老院老人营造了更加舒心的生活环境。同时，志愿者们为敬老院的老人们献上了精心准备的节目，深情的歌曲、感人的故事，传达着身为小辈的学生们对老人们无尽的敬爱。志愿者们为他们的乐观态度所深深打动，为他们的豁达精神所折服。老年公寓里欢声笑语，其乐融融。志愿者们坐在老人中间，拉拉家常，说说心里话，不知不觉就到了离开的时间，老人依依不舍地拉着学生们的手，嘱咐他们要珍惜时间，好好学习。
活动的开展展现了新时期大学生与时俱进、乐于奉献的精神面貌和佳大学子关心社会、关爱老人的一片真情。更是一种志愿精神的体现。
志愿者们与老人们聊天中
志愿者在为老人们唱黄梅戏
篇3：老年公寓简介
建筑设计:鹿特丹D3BN
建成时间:2006年
调研时间:2014年1月7日
项目属于中高端老年公寓, 与周围四栋老年公寓共同组成专供老年人居住生活的社区。该社区的五栋老年公寓总共包括366套公寓, 其中22个四居室, 344个三居室。老年公寓内具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系, 基础设施分配合理, 不仅满足老年人拥有私人空间的需求, 同时又能满足其日常社交的要求。老年公寓除提供居住空间外, 还设有餐厅、礼堂、会客室、活动室、医疗室、健身房、洗衣房等, 为老年人提供衣食住行、休闲娱乐全方位保障。
篇4：老年公寓记事
安远县民政局在风景秀丽的九龙山下、龙水路旁，兴建了一所收费低廉、服务周到的老年公寓。
公寓刚开办，参观的人多，住进的人少。持有偏见的人还冷嘲热讽说：“房子再新、条件再好，不是孤寡谁会去住。”２００２年１１月２４日，从福建省公路管理局退休回老家的魏文波与本县退休的陈侃同志，两人儿孙满堂，为了过好晚年生活，他们排除各种阻力，与时俱进，第一批住进了公寓，受到工作人员的热情接待。他们和工作人员同艰苦、共患难，克服创办初期人员少，条件差及资金缺乏等困难，迎来了一批又一批住进公寓的老年人。
（二）
如何保证老年人身体健康，办好盘中餐是关键。有些老年人的家庭条件比公寓好，他们图什么去住公寓，图的就是清静、舒适的生活环境。享受副县级待遇的原农机局局长谢鸿运，夫妻同住公寓就是例证。
随着住公寓老年人的增多，公寓的服务项目由原来的一般护理，扩大到一级护理，服务内容由代领工资，购买日常用品和洗、缝衣服，到送茶、送饭、送洗澡水。公寓服务员在办理诸多繁、琐事中，认真负责，经常受到老年人的赞扬。唐忠基同志晚年生活不幸，２００３年实施白内障手术后，因视力模糊行动不便住进了公寓。服务员就一日三餐，不厌其烦地把热饭、热菜、热水送进房间，既保证他按时用膳，又做到清洁卫生，把纯朴高尚的爱送进了他的心坎里，落实了“替天下子女行孝道，为千万家庭分忧愁”的公寓准则。他深有感触地说：“住老年公寓，不是我家胜过我家。”
（三）
“宝山回来了！”众人交头接耳，兴高彩烈。八十五岁高龄的阳宝山是个眼不花、耳不聋、思路敏捷、身体硬朗的老人，二个月前因房屋搬迁，他热泪盈眶地离开了公寓。二个月后，他又在儿孙们的护送下高高兴兴地回到了公寓，一走进公寓院内就象回到了老家一样，他面带笑容地说：“你们好！我又回来了。”大伙则不约而同地回答他：“回来就好。我们又多了一个伴。”后来，有人开门见山地问他：“为何去了又回？”他悄悄地告诉我：“回家处理好房屋，每月花九十元租房住。白天倒好有茶客、牌友相伴，到了晚上则无人问津，过这种白天哈哈哈、晚上变哑巴的日子，我能不回来吗？”
７月２９日，住２０７房的阳如陶，突然头晕呕吐，被早起早睡的魏文波、陈侃发现后，立即告诉了值班员张明秀，张明秀很快来到老阳身边，一边了解老阳病史，一边用电话通知病人家属，以最快速度把病人送进了县人民医院抢救治疗。下午１７点整，当阳如陶同志精神抖擞地回到公寓时，值班员心情激动地喊：“老阳平安回来了，大家可以放心了。”寥寥数语，蕴含了多少真诚纯朴的爱，她的话拨动了老年人的
篇5：老年公寓公寓活动举办方案
一、活动介绍：
1.主题为“快乐，健康”的团体性活动，要求主持人的现场掌控能力；
2.考虑到托老公寓的住养员身体、心理特征，每次活动控制时间为45到60分钟；
3.活动紧紧围绕“快乐、健康”的主题，强调现场互动和实用；
4.活动现场以考虑满足40人左右的活动需求；
5.活动每月一次；
二、xx年下半年活动一览表：
三、现场安排
1.流程：
（1）主持人开场白：一个笑话、故事引出一个养生概念（方法、常识及）；
（2）互动：通过表格中所列活动与现场老年朋友进行互动，鼓励大家参与现场（互动分为“参与”和“竞赛”
两种）；
（3）互动结束后，请参与人员发表讲话，讲话内容限制在活动本身；
2.人员：主持人1名；摄影1名；
篇6：渭源一中公寓建设简介doc
渭源一中位于渭水源头，灞陵桥畔，始建于1943年，属市县重点中学,市级示范性普通高中、省级文明单位。
一、基本情况：现有高中教学班62个，有学生4236人。现有教职工251人，有高级教师63人，中级教师93人。专任教师中取得研究生学历3人，在读研究生2人，本科以上学历的教师有213人，高中教师学历合格率为95.3%。有省级骨干教师6名，青年教学能手5名，省级学科带头人1名,获省园丁奖的教师7名。有市级骨干教师、市级青年教学能手30名，市级学科带头人3名，有校级教学骨干49名。
二、取得的成绩：学校先后被国家体委授予“全国群众体育先进集体”；被甘肃省委、省政府树为“教育战线先进集体”； 2002年被全国中语会命名为“十五”重点科研课题“创新写作教学研究与实验”基地学校。2005年8月被全国中语会评为“优秀实验学校”。2004年、2006年两次被市委市政府命名为教育系统先进集体，2007年8月被中国地理学会确定为“地理科普教育基地”。2008年12月被中共甘肃省委、省人民政府授予“省级文明单位”称号。2009年3月学校数学教研组被中华全国总工会授予“工人先锋号”。2009年5月，学校被中国教育学会管理分会授予“全国教育管理科研优秀奖”。2010年10月学校被市委、市政府评为国防教育工作先进集体。多次受到市、县在高考、综治、党建、科普、平安等方面的表彰奖励。近年来，学校教师获省部级奖26人，市级奖36人，县级奖121。2009年高考本科以上上线506人，2010年本科以上录取696人。
三、存在的困难：学校建成女生公寓楼1幢，住学生1036人。女生公寓楼有大灶3个，目前上灶学生2000多人，存在摊位偏少的问题；男生公寓楼主体已竣工，暂未交工，总投资1008万，内部设施估计需90多万，正常运行共需资金1098万，其中国拨资金420万，目前资金缺口678万，等男生公寓楼交工投入使用基本可以解决以上问题。
篇7：老年公寓规划理念
我们对项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。结合我们的定位，在此提出社区规划方案，以期达成美好的愿景。
（一）社区规划
在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。 环境园林化，低容积率
幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。
公建设施高比例，配套完善化
小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、1 阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。
设计人性化
平面设计要方便老人出行，没有过多的台阶（有台阶处有相的轮椅通道）；电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；要保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度不大于140㎜，踏面宽度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，两侧均有扶手，每间隔200m设休息坐椅；室内地面采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。 生活智能化
配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系 统等保障老人安全。
户型要合理化
充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在40～60㎡左右。 建筑艺术化
在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相 均有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。
规划特征
项目占地63亩，规划建筑总面积6万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层；有相的配套服务设施；整体建筑风格以的新中式为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，2 在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免中式风格的过度细部，注重神似形简，创造性的展现新中式现代建筑形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，充分展现现代，简洁的新中式风格。满足以上这些要求的同时，采用建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。
社区构架
社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。单栋住宅既自成体系，独立配套又与小区相协调，聚散得体、疏密为保障行人和车辆出入安全、方便，社区设2个主出入通道。
（四）总体平面布置
保证大部分住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射适当偏西南、偏东南，避免“兵营”式排列，没有层次感，沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。利用原始地形地貌，营造缓坡浅山微地形，在同一小区内既有低层，又有多层，和高层，空间布置关系错落有致。
（五）产品功能组合
产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证 3 能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。
（六）社区会所设计与布置
社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，一是各小区的小会所。所有会所都集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。
（七）社区内环境规划设计
园区的环境为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别 是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时充分认识到这一特殊群体的特殊需要。
整个社区的景观规划总体上该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。
园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。
完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于 4 步行区域之中，人流与车流近而不扰；沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。
为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。
整个社区规划形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。
（八）单体建筑设计
建筑结构：低层和多层均为框架结构；楼层：低层为2-3层，多层为6层，高层为12层，多层、高层均配有电梯。多层建筑依山而建，底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3米，局部能达到3.6米，顺山势可延伸室外景观。
采用环保地热供暖，分户计费。分户空调室外机悬挂位置，做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。
隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。 房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光充足的阳台。
（九）户型面积控制及户内设施
针对市场需求，保留住宅户型档次多样性。高层主要是一房和二房套间，及经济型，套间均带厨卫；一房套间面积控制在40㎡左右，二房套间面积控制在50～60㎡，单间及一房、二房占总套数的70%。低层建大户型老年住宅，满足两代、三代甚至四代同堂的需要。
阳光是健康生活不可或缺的。所有的户型都最大限度地保证采光。阳光透过大飘窗，洒在房间的每一个角落，一种温暖拥入心房。中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞明亮，满足老人交流、活动之需要。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑：无障碍设计，保证家中老人安全。长柄门锁，便于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴安全。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。
（十）车位、商业配套的设置
停车：在不影响小区道路交通的前提下，设置了部分露天停车位，方便车辆停放，以地下停车场为主要停车方式。
道路布置：实行完全人车分流，在主干道构架下，沿基地外围布置消防环路，形成车行道路系统。内部结合景观建筑物组织步行系统。
商业配套设置按外围商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩功能。
八、结论
老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。目前中国60岁以上的人口已有1.44亿，今后一个时期老年人口会以较快的速度增长，到2015年，将超过2亿。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的必然要求。而现在社会养老服务机构的发展水平与人民群众日益增长的需求的矛盾越来越突出。目前的社会养老模式提供的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。针对这种现状，我们借鉴了一些国内外的养老经验，结合中国传统的居家养老观念，拟在长沙市管城区南曹乡野曹村建设老年怡养公寓—长沙望城县丁字镇，旨在为退休的中老年提供一种全新的、积极的、健康的社区养老模式。弘扬中国的孝文化，弘扬中华民族的敬老、养老的传统美德。
目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老社会服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓、养老院和老年护理院，在农村加强敬老院建设；同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。我们生存在这个时代，该抓住这次历史机遇，为实现共同原景，自觉承担一定的社会责任和义务。
项目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司负责报批用地手续、解决所有的建设资金。通过对村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中经营入股，组建村企合作公司，以实现“农民利益最大化，公司利益合法化”。7 具体操作方式是：村民将承包地流转给合作公司，发展农业产业化项目，壮大农村集体经济组织；村民的宅基地折价入股进入项目运做，建设农民集中居住新型社区，并配套各项基础设施，改善村民生产生活条件。村民进入合作公司就业，获得工资和入股项目的保底分红。其余的宅基地、集体建设用地建设长沙望城县丁字镇养老住宅。简言之就是：承包经营权换社保，宅基地使用权换住房，集体建设用地换集体经济。
该项目建筑面积200000平方米。建成后将为长沙市范围及周边区域的约10000名中老人提供居住、休闲、养老服务，平均每人月消费1000元以内。有一定积蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消费享受高端养老服务。
万名老人在此居住，为合作公司和当地“村民”提供了巨大的商机和就业保证。据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物14.4万斤，鸡蛋24万个，肉类5.76万斤，蔬菜24万斤，水果7.2万斤。需要服务人员2000余人。
篇8：浅析老年公寓的投资和开发
一、少子老龄化的家庭结构使反哺式的家庭养老不堪其负
我国正在逐步形成少子老龄化的家庭结构。一方面,伴随着生活水平和医疗水平的提高,我国高寿老人越来越多,另一方面,计划生育政策和提高生活品质,使得许多家庭只有一个或两个孩子,尤其第一代独生子女已经步入婚育年龄,逐步形成了以下人口结构组成的家庭(图1),这在不远的将来会成为城市的主流家庭。中国的养老方式以反哺式为主(1),然而,传统的反哺养老方式已经不再适应新的家庭构成形式。
80后夫妻的父母辈年龄区间大约为50~65岁,爷爷辈年龄大约在70岁以上,假设70岁以上的爷爷辈8个老人中,有3~5个在世,80后夫妻可能生育一个或两个孩子,并且年轻夫妻正处于事业的爬坡期,工作难免加班加点,那么其剩余的时间和精力,恐怕主要用于照顾孩子。对一部分家庭来说,50~65岁的父母辈身体健康并且孝敬老人,由其反哺式地主要照顾70岁以上的爷爷辈。对另一部分家庭来说,50~65岁的父母辈身体不是很健康或有其他情况,那么,就会产生很大的社会问题—老人生活处于没有保障的地步,只能依靠社会力量,而且那些由于种种原因而没有子女的老人日常生活起居更需要社会力量照顾。因此,中国传统的家庭观念正在受到挑战,养老也将从以家庭为主逐渐向以社会为主转变。
二、老年公寓有一定需求,但相当多的老人支付能力有限
从影响房地产市场发展的国际指标分析来看,我国很多社会经济指标都处于典型的发展中国家水平,如人均GDP、人均住房面积、城市人口与总人口比例、养老金覆盖比例等,甚至低于世界平均水平,而老龄人口与总人口的比例(老龄化率)则是发达国家的水平,“未富先老”已成为重要的社会问题,也就是通常所说的“外国老人有钱,中国老人没钱。”
1. 老年公寓的需求来自于我国庞大的老年群体
近年来,老年人口占总人口的比例持续上升,2009年我国60岁及以上老年人口达到1.67亿,占总人口的12.5%。与2008年相比,老年人口净增725万(2)(图2)。
大多数老人都得面临这样的选择:单过、和子女一起住或者入住老年公寓。由于上了年纪行动不便、子女忙于工作等原因,许多老人物质能得到满足而精神却得不到满足,面临孤独等现实问题,配套完整、服务齐全、环境优美的老年公寓,必将成为许多老年夫妇的晚年去处。
随着“十二五”期间老年人口的增多,老年照料需求与医疗救助的需求也会增大。全国老龄办《2009年度中国老龄事业发展统计公报》显示,2009年我国80岁以上高龄老年人口达到1 899万,今后每年以100万速度增加,“十二五”期间将超过2 600万(3),几乎相当于澳大利亚人口总数。
2. 经济发达地区比欠发达地区对老年公寓的需求高
老年公寓的发展与经济水平的提高、社会习俗的转变以及文化传统的更新密切相关。反映在我国具体情况上,就是经济较发达的东南沿海地区对于老年公寓的需求呼声较为强烈,而中西部地区相对不是那么急迫。
3. 空巢、独居和不能自理的老人热衷于入住老年公寓
从婚姻现状及居住情况看居家养老,尽管现在的老人大多子女较多,但空巢和独居老人所占的比重已经不小,他们热衷于入住老年公寓。许多规模较大、条件较好的老年公寓,处于排队等候入住的状况。与此同时,我国城乡老年空巢家庭超过50%,部分大中城市达到70%,随着第一代独生子女父母进入老年,老年空巢家庭将进一步增多。
4. 部分老人具备入住老年公寓的支付能力
笔者对山东、浙江、宁夏、新疆等地的老年公寓进行了实地调查,发现60%以上的老人入住老年公寓的费用是由自己承担,大部分老人表示可以承担大致千元左右的老年公寓费用。全国每月人均养老金为1 200元。另据安徽省一所在地级市某学院的调查统计,该院有离退休人员70人,其中工资收入3 000元以上1人;2 000~2 999元17人;1 500~1 999元40人;1 000~1 499元12人,没有不满1000元的离退休人员。因此,对于具有较高学历、高职称或儿女有较高经济能力的老人而言,每月1 000~2 000元的老年公寓费用是可以承担的。
三、开发投资老年公寓的疑虑和建议
笔者借工作关系和100多位开发企业的房地产从业人士探讨开发投资老年公寓的问题,现对他们的疑虑加以总结并有针对性地提出一些解决途径和建议。
1. 优惠政策有限或不持续
国家和各地政府有一些对于社会化养老机构的税收等优惠政策,尤其是在一些经济发达的地区。但在具体操作上偏向于政府投资兴建社会化养老机构,对于社会力量投资和开办的社会化养老机构幅的优惠政策度和数额不大,并且很难对投资开发者形成对政策长期延续的预期。我国作为相当长时间里世界上最大的老年人口国度,应该制定有利于社会力量兴建老年公寓的长期有效的优惠政策。这恐怕是解决“民生”问题的重要方面。
2. 有支付能力的老年人有限
部分开发企业从业人士认为,尽管我国老年人的总量很高,但有支付能力的老年人有限。在调查中,许多社会养老机构的负责人介绍,平日里打电话咨询或实地到老人院考察的人不少,但真正入院的比率并不高,除去观念上的原因外,入院费用高是重要原因。很多中低收入家庭的老人想住养老院颐养天年,但是出于费用考虑最终不得不放弃。例如济南市老年人口为80万,但济南市区有养老机构(老年公寓、托老所等)31处,床位2 365张,平均入住率仅为64.2%。养老是社会保障体系的重要内容,是一种专业化的社会服务,老人们生活在一起,自娱自乐,可以丰富他们的精神生活,有效减少年轻一代的负担。因此,最好的养老方式是社会化养老。而入住老年公寓的费用问题,是社会化养老的瓶颈。
建议对于100个床位以上规模的养老机构,免收或大幅度降低其营业税等一系列税费,其水费、电费的收取也应该按居民用电,而不是按经营性用电收费。
3. 开发企业取得土地的难度较大
我国为了保证粮食安全和广大农民的利益,实行全世界最严格的耕地保护制度。同时,土地的取得实行招拍挂等方式,加上拆迁的难度越来越大,使得开发商取得土地的成本越来越高。经常要运作两年以上时间才能拿到一块地。可想而知,开发商从市场上千辛万苦拿到的土地,不会去做慈善事业,所以开发老年公寓的积极性就不会很高。
建议老年公寓的投资者,可以相应地获得划拨用地或地价优惠。对于将住宅小区的一部分楼栋开发成老年公寓的开发企业,建议在其取得土地时,予以土地招标上的优先和容积率的奖励。
4. 老年公寓投资比普通房地产开发的资金回收慢
从房地产投资的角度来看,老年公寓是租赁型,一次性投入,需要长期的租赁才能逐月逐年收回投资,见效慢,资金的使用效率不高。据初步估算,普通型养老机构的建设费,单床成本平均需要8万左右,再加上其他成本,建造养老机构的费用十分大。在上海郊区,新建高、中、低档次的养老机构投资额,每张床位分别约为15万、10万和5万,建立一个中等规模、较为高档的100张床位的老年公寓,需要1 500万的投入。一张床位每月租赁的价格假定为1 000元(不含伙食费、医疗费、零用费等),则一年为12 000元,不算利息,需要12.5年收回投资的本金。如果每年有2个月左右的时间空置,则需要15年收回本金。而普通房地产开发,投资35%就可以进行预售,占用的自有资金少。中等规模的项目,运作3~5年就可以完成,回收本金并取得丰厚的利润。
老年公寓像其他居住物业那样通过预售筹措一定比例的建设资金的可能性较小,需进行较大规模、较长时间的资金投入。由于市场需求的特殊性,有一定比例的居住面积和公建面积需通过租住和经营来实现投资的回收,这就决定老年公寓开发所需的资金回收期远远高于普通房地产开发。所以投资者对老年公寓的开发建设往往望而止步,徘徊不前。因此,建议对于老年公寓的投资者实行政府贴息,或鼓励银行进行低息或无息贷款。
5. 老年公寓投资比普通房地产开发风险大
投资老年公寓比普通房地产开发风险大,短期内的市场容易预测,把握较大,而跨度长的投资,面临的风险更多。如泉州老年公寓规划用地10hm2,建筑面积总量可达3.5万m2,是集居住、医疗保健、文体服务、娱乐等功能于一体的庞大建筑群。该公寓建成后,将是全省地市级老年公寓中条件最好的一个。泉州老年公寓项目从2001年就开始酝酿了,经过三年完成征地手续,2006年全面建成启用,历时5年。其间经历了土地、拆迁、建设等各种风险。
针对老年人的投资,还要面临一些老年人在入住时具有支付能力,但一段时间过后,失去了资产或收入,不再具有足够的支付能力的状况,老年公寓不能硬性地将老人赶出去,这种风险还缺乏社会化的解决方案。
6. 部分老年公寓入住率低影响投资的积极性
我国部分老年公寓入住率低,也使开发企业在投资老年公寓时裹足不前。分析入住率低的原因,经济收入低是一个重要因素,尽管我国有1.67亿老年人,但相当一部分没有退休金收入,生活节俭。如今七八十岁的老人,要么曾经没有正式工作,要么曾经有工作但退休金不高,因此,多数人负担不起公寓费用。由于老年人除退休金以外其他收入来源减少,一些老年人的养老金只能维持其基本的生活,显然单凭老年人自身的收入支付入住养老机构的费用是不够的。其他的经济来源,一方面是老年人子女的资助,另一方面政府要建立机制帮助老年人实现“以房养老”。
7. 老年公寓开发建造的难度大
老年公寓本身的特殊性使其开发建设具有一定的难度。从市场调查看,老年公寓潜在市场巨大,但有效需求不足,其开发建设需投入一定的市场培育工作。
第一,老年公寓的建造、设施不能简单地满足老年人一般生理功能的需求,还应该考虑老年人在心理、社会等方面的某些特殊需求。由于老年公寓的市场目标客源十分明确,推广时无需进行大规模的广告效应,但需花费较大的力气和较长的时间来取得社会对老年公寓概念的认识和接受,示范效应、口碑和服务品牌将成为老年公寓进行市场推广的有效方式。
第二,老年公寓的建设比一般住宅更为复杂,建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅,因为老年公寓的细部要求比一般住宅更高、更多。
第三,老年公寓应具有一定的医疗设施。对各地老年公寓30个老人的访谈表明,老年人对于各方面的需求顺序,首要的是医(医疗),其次才是食、住、行、衣。在老年人的财务分配中,优先考虑的是医疗费用有保障,有及时有效的医疗救助体系。所以老年公寓,医疗保健特色一定要很明显。但老年公寓还要忌讳“大而全”、“小而全”,不能把老年公寓做成一个相对封闭的系统,无法与外界环境发生信息与服务交换,无法进行资源的优化配置与互补。一些老年公寓片面追求“医院化”,门诊量很低,管理、服务、设备维护的成本十分高昂,而效能却很低下,实际上造成了服务资源的长期闲置浪费。可以通过和特定的服务机构建立联盟的方式,开发和利用现有的资源,可以大大减少服务成本。
第四,应具有一定的文化娱乐设施。老年人也要了解整个社会的变化,希望不出自己的居室,就能够看电视,所以每个房间都需要配备电视机。
第五,应具有一定的健身设施。除了具有较好的室外活动环境,公共活动空间还需配置一定的跑步机、腰腿锻炼器等健身设施。
总言之,老年公寓的建设内容除一般居住设施外,还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适应老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。
四、老年公寓BOT融资方式
1. 老年公寓融资模式
因为老年公寓的资金回收期长,建设难度大,所以建设的关键在于资金来源。
第一种方式,由房地产商单独投资,作为一个地产项目来开发建设、出售,这种形式在国外较为普遍,美国已有专门开发建设老年公寓的连锁公司。
第二种方式,房地产商投资与住户集资相结合的方式,住户可将原来住房出售或作抵押来筹集所需资金,入住后只需交纳少量的费用。
第三种方式,BOT融资模式。由于老年公寓开发的特殊特点,所需资金规模较大,所需资金回收期较长,可以尝试利用新的融资方式来筹建老年公寓—BOT融资模式。
2. BOT模式构造
BOT是英文build-operate-transfer的简称,即“建设-经营-移交”,BOT投资方式作为一种新的国际融资方式,目前广泛用于发达国家和发展中国家的基础设施建设之中,由于老年公寓的开发特点,可以利用BOT模式来拓宽建设老年公寓的资金来源渠道。
3. 模式分析
第一,项目发起方组建项目公司。项目主办人可以是某家公司,也可以是多个投资者组成的联合体。由于老年公寓属于公益性项目,发起人更应该拥有优秀的资质和信誉(图3)。
第二,项目公司与政府签订特许协议。在老年公寓BOT项目中,政府是最重要的参与者和支持者。首先,老年公寓BOT项目必须得到政府的批准,并与项目公司签订各自的权利和义务。其次,由于老年公寓BOT项目属于公益性项目,政府往往可以提供部分资金、信誉、履约等方面的支持,政府部门也可持有项目公司的股份。
第三,项目公司与银行签订融资协议。一般来说,商业银行、非银行金融机构和一些国家政府的出口信贷机构,是BOT项目融资债务资金的主要提供者。在项目融资中,往往由多家银行组成一个银团对项目贷款。我国老年公寓BOT项目可以寻求国家开发银行和四大国有银行的支持。如果政府层面有一定的优惠政策鼓励,就更具有可行性。
第四,项目公司与投资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化,除主要资金从银团获得外,还可以通过发行公司股票及公司债券等来募集资金。
第五,项目公司与承建商签订施工合同,与设备供应商签订供应合同。承建商负责项目工程的设计和建造,通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可与承建商商议以入股等方式进入项目,建设款项的支付可根据事先签订的协议,在项目有现金流入的时期内分期支付,同样,设备款的支付也可在项目有现金流入的时期内分期支付。
第六,项目公司在老年公寓建成后与营运方签订营运合同;老年住户与营运方签订租赁合同。在老年公寓建成后,老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同,而是与老年公寓的管理营运方签订租赁合同。这样便于项目公司和营运公司各自的分工和管理,项目公司更可以成为监督方和管理方。
第七,保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方,项目融资的巨大资金数额以及未来许多难以预料的不利因素,要求项目各方准确地认定自己面临的主要风险,并为他们投保。
4. BOT建设老年公寓的优点
对于那些建设资金短缺而又想尽快实施工程项目,通过引入私人投资可提高服务效率并降低服务成本。民间资本的加入,可以提高企业经营效率,提高资本增值能力。采用BOT项目融资大规模地建设老年公寓,可以考虑创立统一的品牌,建立统一的物流配送中心,建立自身的物业管理公司和医疗救护中心;采用银团贷款,降低了单一银行的风险;另外,有保险公司的介入,也可以分散项目各方的风险。
总之,探索老年公寓的投资和开发模式需要集合大家的力量,以共同应对我国未富先老的严峻社会问题。
摘要：本文针对我国社会化养老发展滞后,房地产商不愿意投资老年公寓等问题展开讨论,从房地产投资的角度来剖析我国的老年公寓开发。
关键词：社会化养老,老年公寓
参考文献
②参见:全国老龄工作委员会办公室2010年6月《2009年度中国老龄事业发展统计公报》。
篇9：探访英国老年公寓
喜欢入住老年公寓
英国的老年人搬到老年公寓居住并不是因为没有子女或子女不在身边，更不是因为子女嫌弃不赡养，而是他们喜欢入住老年公寓养老。我探访的这家老年公寓位于威尔士市中心公路旁，是一座掩映在树木中呈“S”形的浅黄色七层公寓楼。公寓底层是公共设施，有前厅、大厅、餐厅、办公室、图书室、理发室、电脑室、会议室、手工艺室、健身房、洗衣房、木工房、储物间、小卖部、免费公用电话厅、公共厕所等。公寓有300多问客房，一部分是夫妻两人居住的套间，更多的是提供给单身老人居住的单间。
单间都是一室一厅，另有厨房、浴室和卫生间，麻雀虽小，五脏俱全。当老人独自在房间里休息的时候，都会带上一个像哨子一样的东西，中间有个红键，需要帮助的时候，只要摁这个键，就会有服务人员立即赶来帮助。房间里还有一个遥控器，開窗帘、开灯、开门等都用它来控制。
住在老年公寓的有退伍军人、画家、音乐家等等。有一位看上去70多岁的老人，我见他衣着整洁、腰背挺直，体型步态、待人接物均显露出军人气质；还有一位90多岁的老人喜欢在他住的房间门口贴上写生画，画面构图紧凑，用笔奔放随意，色彩明快简洁，真让人不敢相信这是一个年逾九旬老人的画作。
丰富多彩不寂寞
公寓里，许多老人在打台球、打乒乓球、玩扑克等，还有一些老人在玩拼图游戏，拼图桌前人头攒动。老人们经过一番分析、研究、寻觅之后，魔术般地将一块块图片拼接变幻成了一幅美图，让人产生很强的成就感。据说多玩这种开动脑筋的游戏对预防阿尔茨海默症很有益处。
公寓里的老人们还特别喜欢劳动。公寓楼后面有条小河，沿岸有20多个约半人高、用木板制成的面积约一张单人床大小的箱子，里边填满了土，专供老人们种菜、种花用。有些擅长种菜的老人还会将自己种植丰收的蔬菜运到农贸市场出售。
每逢周末，许多老人的子女和孙辈会前来看望。在公寓里，孩子们可以做游戏、玩拼图，子女则可以陪老人散步谈心……有些孩子来到这里甚至愿意多待上几天，当然，老年公寓的生活还远远不止这些，这里还有各类俱乐部，老人们可以任由自己的兴趣爱好一展身手。还有一些身体好的老人在公寓里充当义工，帮助服务人员照顾高龄、有病老人的起居生活。
笔者走马观花的探访中，正好遇到老人们举办万圣节化装舞会。老人们扮成动物、魔鬼、侠客、海盗后纷纷登台亮相，坐在前厅发放糖果的老太太们也打扮得花枝招展。热闹的舞会，被我一一摄入镜头，留下了他们多姿多彩、充满活力的老年公寓生活画面。
责编/晓辉
篇10：老年公寓章程
第一条 本单位的名称是：×××××××
第二条 本单位的性质是：自筹资金、自愿开办、主要从事养老、托老、心理疏导等社会性服务项目。
第三条 本单位的宗旨是：拥护党的领导，遵守宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚，为创造和谐社会尽心尽力。为党和政府分忧，帮天下父母解难，替天下儿女尽孝。
第四条 本单位的登记管理机关是：×××××
本单位的业务主管单位是：×××××
第五条 本单位的住所地是：××××××××××
第六条 本章程中的各项条款与法律、法规、规章不符的，以法律、法规、规章的规定为准。
第二章 开办资金和业务范围
第七条 本单位合伙人为：
姓名：××× 性别：××× 身份证号：××××××××× 住址：×××××××××××
姓名：××× 性别：××× 身份证号：××××××××× 住址：×××××××××××
姓名：××× 性别：××× 身份证号：××××××××× 住址：×××××××××××
第八条 本单位开办资金：×××万元人民币;
出资者：××× 金额：×××××元
出资者：××× 金额：×××××元
出资者：××× 金额：×××××元
第九条 本单位的业务范围：
(一)养老服务;
(二)托老服务;
第三章 合伙人的权利、义务和单位内部管理
第十条 合伙人享有下列权利：
(一)参加合伙人会议，行使表决权;
(二)本单位负责人的推选权和被推选权;
(三)提请修改章程和有关规章制度;
(四)监督本单位的财务和合伙人会议的执行情况;
(五)退出合伙;
(六)查阅合伙人会议记录和本单位财务会计报告;
(七)了解本单位经营状况和财务状况;
第十一条 合伙人承担下列义务：
(一)执行合伙人会议的决议;
(二)遵守本单位的规章制度;
(三)对本单位的债务承担连带责任;
第十二条 本单位的决策机构是合伙人会议，合伙人会议由全体合伙人组成。合伙人会议行使下列事项的决定权:
(一)制定和修改章程;
(二)业务活动计划;
(三)年度财务预算、决算方案;
(四)增加开办资金的方案;
(五)本单位的分立、合并或终止;
(六)聘任或者解聘本单位院长(主任)和其提名聘任或者解聘的本单位副院长(副主任)、财务负责人及管理人员;
(七)内部机构的设置;
(八)制定内部管理制度;
(九)从业人员的工资报酬;
(十)处分财产;
(十一)变更名称;
(十二)入伙或退伙;
第十三条 经合伙人会议或全体合伙人决定，委托1名(或者数名)合伙人作为合伙负责人。
第十四条 合伙人会议须有2/3以上合伙人出席方能召开。合伙人会议实行1人1票制。合伙人会议作出决议,必须经全体合伙人的2/3以上表决通过。
第十五条 合伙负责人行使下列职权：
(一)召集和主持合伙人会议;
(二)检查合伙人会议决议的实施情况;
(三)代表单位签署有关文件;
(四)法律、法规和本单位章程规定的其他职权。
第十六条 合伙负责人应当依照约定向其他合伙人报告业务活动开展情况和财务状况。本单位的民事责任，由全体合伙人承担。
第四章 入伙、退伙与除名的条件和程序
第十七条 新合伙人入伙时，必须经全体合伙人同意，并签署同意本单位章程的意见。
第十八条 新合伙人与原合伙人享有同等权利，承担同等义务。 第十九条 合伙人在不给本单位事务造成不利影响的情况下，可以退伙，但必须提前30日通知其他合伙人。退伙人对其退伙前已发生的本单位债务，与其他合伙人承担连带责任;其投入的开办资金，退伙时不能返还。
第二十条 合伙人有下列情形之一的，经其他合伙人一致同意，可以决议将其除名：
(一)未履行出资义务;
(二)因故意或者过失给本单位造成重大损失;
(三)执行本单位事务有不正当行为;
对合伙人的除名决议应当书面通知被除名人。被除名人自接到除名通知之日起，除名生效，被除名人退伙。
第五章 资产管理、使用原则及劳动用工制度
第二十一条 本单位经费来源：
(一)合伙人的出资;
(二)政府资助;
(三)在业务范围内开展服务活动的收入;
(四)利息;
(五)捐赠;
(六)其他合法收入。
第二十二条 经费必须用于章程规定的.业务范围和事业的发展，盈余不得分红。
第二十三条 执行《民间非营利组织会计制度》，依法进行会计核算，建立健全内部会计监督制度，保证会计资料合法、真实、准确、完整。
接受税务、会计主管部门依法实施的税务监督和会计监督。 第二十四条 配备具有专业资格的会计人员。会计不得兼出纳。会计人员调动工作或离职时，必须与接管人员办清交接手续。
更换合伙负责人之前必须进行财务审计。
第二十六条 本单位按照《民办非企业单位登记管理暂行条例》的规定，自觉接受登记管理机关组织的年度检查。
第二十七条 本单位劳动用工、社会保险制度按照国家法律、法规及国务院劳动保障行政部门的有关规定执行。
第六章 章程的修改
第二十八条 本单位章程的修改，必须经全体合伙人决议通过后15日内，报业务主管单位审查同意，自业务主管单位审查同意之日起30日内，报登记管理机关核准。
第七章 终止和终止后资产处理
第二十九条 本单位有下列情形之一的，应当终止:
(一)完成章程规定宗旨的;
(二)无法按照章程规定的宗旨继续开展活动;
(三)发生分立、合并的;
(四)自行解散的;
(五)不具备法定合伙人数的;
第三十条 本单位终止，应当在合伙人会议表决通过后15日内，报业务主管单位审查同意。
第三十一条 本单位办理注销登记前，应当在登记管理机关、业务主管单位和有关机关指导下成立清算组织，清理债权债务，处理剩余财产，完成清算工作。
剩余财产，应当按照有关法律、法规的规定处理。清算期间，不进行清算以外的活动。
本单位应当自完成清算之日起15日内，向登记管理机关办理注销登记。
第三十二条 本单位自登记管理机关发出注销登记证明文件之日起，即为终止。
第八章 附则
第三十三条 本章程经××××年××月×××日全体合伙人决议通过。