楼盘营销报告

楼盘营销报告（共9篇）

篇1：楼盘营销报告

南宁市仁德房地产

开 发有限责任公司来宾分公司

缤纷江南2011年11月

营销计划报告

前言

缤纷江南项目开盘销售情况基本达到预期，项目配合投入适量广告掀起销售小高潮，随着一期开盘活动的结束，1号楼的推售进入收尾清货阶段。在目前来宾楼市各楼盘推货进入了推新货、清余货的年底大冲关阶段，各大楼盘都在布局年底的冲量，广告投放量也将逐步增加，现结合项目现状及来宾市房地产市场特点，制定缤纷江南11月营销计划报告，以期进一步提高销售签约率，以便达成以下营销目标：

1、在投入适量广告的情况下，以来宾首届房展会为契机，根据市场状况适当调低项目销售单价，力争在2012年元旦前完成80%的销售目标；

2、进一步提高高层宽景单位的销售量；

3、强化项目高端品质优势，重塑项目市场形象，增强客户购买信心，为高层做好铺垫。以下为具体报告内容：

一、来宾当前楼市现状分析：

（一）来宾楼市房价小幅上涨但销售明显放缓

4.17中央出台“国十条”房产新政，该政策打压投资、投机性购房行为，鼓励自住性购房，受此影响，全国楼市价格波动明显；2011年来宾楼市正处于上升周期，客户以刚需自住客为主，投资客比例较少，但目前整体房价处在2500—3200元/㎡区间，因此近期来宾楼市销售呈价平量缩态势。

（二）前大半年销售平平，下半年供应量猛增，市场竞争加剧

受国家宏观调控政策影响，以及市场的观望情绪，今年上半年来宾楼市表现相对平平，尤其是小高层、高层的销售量不理想，裕达·中央城、天辰广场、富城国际等楼盘的高层销售情况不乐观。传统房地产销售旺季——金九银十已经过去，各大楼盘都有较大的推售压力，为在年底前完成今年推售业务，各楼盘逐步加大了推广力度并提前启动推广及预约。据统计预计今年年底前来宾市场总体供货量近千套，因此，随后三个月的市场竞争将日益激烈；

（三）大户型、高层滞销

受“二套房贷”政策及房价上涨因素影响，四季康城、裕达·中央城、绿城新都等预约、在售项目均出现120平米以下的中小户型畅销、120平米以上三房、四房及18楼以上高层滞销的状况。

二、项目现状分析：

(一)宣传推广

前一阶段项目推广渠道少、广告投放量不高，户外广告牌仅5块且都不在市区主干道（明显少于天辰广场、富城国际、南亚濠庭等项目）；短信广告仅能传递销售信息，时效性无法得到持续，给项目知名度及现场来访量造成了直接影响；工地现场包装效果相对较好，所有路经二桥的人群都能看到。

(二)剩余产品

目前1号楼18层以下的楼层基本已经售罄，剩余宽景高层销售难度较大。而新推出2号楼的可选性大；在项目工地形象无变化的情况下，客户较难接受。

(三)项目口碑

总结前一阶段的销售情况，缤纷江南基本都得到市场的认可，口口相传成交的概率大于其他宣传途径，市场口碑已经建立，现在需要的就是做更大的宣传推广、进一步激发市场热情。

三、项目销售情况分析：

各单位销售情况表

南、北向户型对比

从销售图表来看，01、03、04、06、08单位房销售情况较好，达到60%；购房者以刚性需求为主，总房价在23万到30万之间，销售相对比较慢的单位是三房和2+1户型；后期要加大推售三房的力度，吸引较大户型的需求者。从朝向来看，向南单位是销售得最快的，03、04、07、08号是朝南的单位，共销售了62套，占南向总套数的60%，01、02、05、05号是朝北的单位共销售了52套，占北向总套数的49%。可以看出，本地人还是比较注重坐北向南；后期要加大推售北向的单位，强调北向能够更好欣赏社区内美景等。

4、成交客户分析

成交客户职业分析

成交客户年龄分析

从以上成交客户的职业和年龄统计分析来看，我们市场认可度主要集中在企业普通职员和个体私营老板两大人群，购房者年龄集中在中青年，基于对房子的刚性需求。因此，后一阶段的广告宣传主题应更加突出楼盘的“居住投资性”。

四、11月营销策略

1、价格调整：

因1号楼剩余户型大部分为北向，楼层大都在18层以上，在目前市场条件下难以消化，应进行价格体系调整。拟对2号楼18层以下的单位适当调高价格，18层以上的单位适当调低价格；同时，针对1号楼18楼以上高层继续开盘期间的优惠政策。

2、针对性促销：

促销针对户型和目标人群，以房款抵扣优惠的方式促销，拟推出少量特价房。1）精选若干套一口价房（从1号楼余货较多单位中选择）做为宣传噱头，实行总价优惠

南宁市仁德房地产

开发有限责任公司来宾分公司

2）限时成交给予额外98购房折扣，促进销售； 3）老业主介绍新业主成交，送2年物业费。

五、推广策略

1.在市区增加户外广告牌，同时对工地形象进行适当包装，更换户外广告内容。2.增加短信发送频度，开盘前发送2次短信。

缤纷江南项目组

2011年10月25日

篇2：楼盘营销报告

在日常生活和工作中，需要使用报告的情况越来越多，报告具有成文事后性的特点。写起报告来就毫无头绪？下面是小编收集整理的楼盘营销策划员述职报告，仅供参考，希望能够帮助到大家。

各位领导、各位同事：

大家好！

20xx年对于我来说，是很有意义的一年。在这一年里，我做了一个幸福的妈妈。而后在领导的支持下，于今年7月份重新回到工作岗位。在这将近半年的工作时间里，领导和部门同事给了我很大的鼓励。在部门团结协作的努力下，我们完成了工作任务，为公司的发展做出了自己的贡献。

一、一年来完成的工作

大的一年，我们部门在公司的运营管理模式、运作体系、各项制度和工作流程的指导下，完成了销售目标元。

销售部主要负责楼盘的营销策划工作，对楼盘的销售、市场调研、策划方案和建议撰写等方面，为公司出谋划策，为我公司的楼盘销售提供了可行的发展之路。

现在手上两个项目，明年9月后就开工了，现在做的是前期工作。我作为销售部的客户专员，目前主要做销售前的准备工作，为使资料更全面、更有说服性，我已经尽可能地使资料全面，应有尽有，从楼盘的位置、楼盘的`情况入手，仔细收集资料。仔细阅读销售合同，详尽理解其中的第一条条款。

到其楼盘销售第一线，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施，吸取别人成功的经验，为公司来年9月份促销策划活动做准备。参加房展会，房地产销售工作总结展览等促销活动。对重要问题多想办法，多出主意，在脑海里形成相应的建议和方案，做好参谋策划的准备工作。来年的9月份，真正的销售工作就要开始了，所以，要多了解市场的信息，对销售部工作人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序、工作方法要提前做好准备，为以后接待办理产权证的客户做好服务准备。

从7月份到现在，除了做楼盘开工前的销售准备工作以外，我还负责处理了销售部有关营销策划方面的事务等。在近半年的工作中，通过实践，提高了我部门员工的工作能力，同时通过不断的学习，也使自己的业务水平得到逐步提高。

20xx年7月份到现在，对于我来说，仿佛是一瞬间，现在想想，好像是昨天重回到岗位，今天就站在大家面前一样。时间过得很快，其实更让我觉得充实的是我在这半年的时间里所做的工作。这些工作使我在时间的把握上，有了节奏的感觉。参与了项目示范区、销售中心及样板房的专题讨论会，形成了会议纪要；参与设计部的设计沟通会、方案设计评审会，配合销售代理公司形成项目示范区看房通道包装方案建议、项目示范区包装建议、项目精装房建议、示范区导示系统布点方案建议和项目模型尺寸底座制作建议，并将这些建议上报总部；完善了销售百问初稿、销售表单和销售现场物料清单；负责参与销售代理公司的管理工作，每周的销售工作周例会我都在会前做好准备工作，形成会议纪要；每月的营销月报会我都会做好会前准备工作，形成会议纪要；对销售代理公司的工作计划及完成情况做到逐一检查，有问题及时反馈，避免营销工作上的脱节；参加了茶园项目市场顾问采购评审会，并负责评审会开标工作；参与了园项目产品定位方案专题讨论会，形成专题会议纪要；配合总部考察市局寸滩项目地块情况，收集项目可行性研究报告的地块图片、市场资料、项目情况资料；协助公司做好制度建设工作，调整修改销售现场管理制度、销售处罚管理条例、宣传促销品管理制度等有关制度。

这一桩桩一件件工作过程中，不仅使我掌握了工作常识，最重要的是每完成一件工作，就使我的人生又积累了财富，工作中的仔细、认真、细节处着眼，统观全局，一个好的工作态度很重要，凡事只要认真，就一定会把工作完成好。

二、存在的问题

20xx年下半年，我非常负责任地工作，带领部门同事认真努力地工作，虽然工作计划都按时完成，也有了一定的成绩，但现在回过头来看，还有一些不足，存在着一些问题。

工作计划的连续性执行得不够。主要是由工作计划不健全所致，使一些工作计划的连续性执行不够。

房地产营销专业水平还有待提高。营销工作，就是针对每个客户的特点开展工作，工作方式因人而异，可是目前我部门的房地产营销专业水平还有待于提高。

三、下步打算

20xx年已经开始了，俗话说，一年之计在于春。针对公司房地产销售的内容，我会和部门同事一起制定完善的工作计划，在20xx年再创新绩。

明确工作思路和工作理念。在新的一年，以实现万元的销售成绩为目标，在工作中，落实广告宣传内容的具体工作，在工作中，以公司利益为重，以全年销售目标为工作目标，注重沟通，切实为客户着想。

加强营销专业知识、营销管理及客户管理等相关知识的学习。在楼盘销售前个月时间，进行营销专业知识的学习，可在网上或是实际生活中，请专家指导，学习行业中标杆企业工作模式和标准，建立各种工作模版和资料库，运用到实际工作，切实提高房地产销售策划水平，管理好销售代理公司，提高部门日常工作效率与工作质量。

做好客服工作。在20xx年，做好客户的登记工作，满足客户的要求。同时，对于新客户要做好服务工作，全面系统地介绍楼盘的具体情况，打消客户的疑虑，促进销售。礼貌待客，以微笑服务，做好形象工作。

篇3：楼盘营销报告

数据挖掘来源于机器学习。20世纪60年代开始了对机器学习的研究。第一届知识发现(KDD)国际会议于1989 年8 月在美国底特律召开,该会议首次提出了知识发现这个概念。此后,在加拿大召开了首届知识发现和数据挖掘国际会议。由于将数据库中的“数据”形象的比喻成矿床,因此“数据挖掘”一词流传开来。1993 年以后,美国计算机协会(Association of Computing Machinery)每年都举办了专门的会议,对数据挖掘技术进行研究和探讨,简称为KDD会议[1]。通过数十年的努力,在数据挖掘领域已经取得了丰富地研究成果,很多软件公司已经成功的研制出了许多数据挖掘软件产品,且已在部分国家得到应用[2]。在国外,数据挖掘技术已在各个领域得到了广泛应用,如在天文学领域,研究出了能够发现遥远类星体的SKICAT系统,该系统是由加州理工学院喷气推进实验室与天文科学家合作开发的[3],这是人工智能(AI)技术在空间科学和天文学领域的首批成功应用之一;在生物学领域,使用数据挖掘技术分析DNA[4];在市场营销领域,采用数据挖掘技术对客户进行分析,从而识别顾客的购买行为[5];在金融领域,用以预测保险公司或银行可能出现的诈骗行为;在体育领域,IBM公司开发的Ad vanced Scout(AS)系统,可以根据NBA的比赛数据,来帮助运动员优化战术等[6]。

我国对知识发现和数据挖掘的研究比国外稍晚。目前,对数据挖掘的研究主要集中在高校,也有一些公司和研究所。他们大多是对数据挖掘理论、学习算法及其实际应用这些方面进行研究。目前,大部分研究项目是由政府资助的,如国家自然科学基金等[7]。国内的许多高等院校和科研单位也展开了知识发现的理论及应用研究,如北京系统工程研究所对模糊方法在知识发现中的应用展开了深入研究,北京大学对数据立方体代数展开了研究,复旦大学等对关联规则开采算法的优化和改进进行了研究,南京大学对非结构化数据的知识发现以及Web数据挖掘进行了研究[8]。

论文重点分析了ID3算法以及决策树的构建过程,并以楼盘营销策略的建立为例说明ID3算法在数据挖掘中的应用,相关结果对该算法在其他领域的应用也有较高的参考价值。

1 ID3算法

1.1 ID3算法基本思想

决策树是一种最常见的分类算法,包含有很多不同的变种,ID3 算法是其中最简单的一种。ID3 算法起源于概念学习系统,是一种贪心算法,它以信息论为基础,以信息熵的下降速度为选取属性的标准,从而实现对数据的归纳分类。其基本思想是,首先根据最有判别力的属性,把数据分成多个子集,每个子集中继续选择最有判别力的属性进行划分,直到所有子集仅包含相同类型的数据为止,最终得到一棵决策树,可用来对新的实例进行分类。

1.2 ID3决策树的构造原理

决策树的构造过程中最主要的部分就是信息熵和信息增益的计算。设S为训练集,有n个属性(特征),表示为(A1,A2,...,,An)。|S|表示例子总数。S中有i个类别。|Ui|表示Ui类例子数。特征Ak处有m个取值,分别为(V1,V2,...,Vm)。决策树的构造过程如下:

(1) 计算类别的信息熵。

其中p(Ui)=|Ui|/|S|。

(2) 选择作为决策树根节点的属性。

a. 对每个属性Ak(k=1,2,…,m),按照属性Ak的不同取值(V1,V2,...Vm),对训练集进行划分,计算出属性Ak下,关于U的平均不确定性:

b. 计算各属性的互信息量:

选择互信息最大的属性Ak作为决策树的根节点。互信息是不确定性的消除,选择的互信息越大,消除的不确定性也就越大。

(3) 把在Ak处取值相同的例子归于同一子集(分枝),Ak有几个取值就得到几个子集(分枝)。

(4) 对类别不单一的子集,递归调用建树算法,不断构造决策树的下一级,直至所有的样本子集(分枝)只有一个类别,这时表明决策树构造过程完毕。

2 ID3算法实例

利用决策树,通过分析楼盘的营销环境及影响消费者购买的因素,根据楼盘自身的特点,可以制定出科学合理的房地产营销策略。下面以某城市楼盘销售情况为例,具体说明如何应用ID3算法构建决策树,来分析该楼盘销售情况。某城市楼盘销售情况如表1所示[9]。

决策树构造过程如下:

(1)计算类别的信息熵。

训练集中的例子总数|S|=15,共有两类,即U1=N,U2=P,则p(U1)=6/12,p(U2)=6/12。根据公式(4.1)可得

(2)选择决策树的根节点。

a计算条件熵

共有四个条件属性,分别为A1=售价,A2=建筑面积,A3=所处地段,A4=所在楼层。对于各个属性,其不同取值的概率和分别对应的条件概率如下表所示。

根据公式(2)可得:

b. 计算互信息

根据公式(3)可得:

选择互信息最大的属性,即属性A1(售价)为决策树的根节点。

(3) 由于属性A1(售价)有3个取值,因此将训练集划分为3个子集(分枝),分别是:F1={1,2,3,4,5},F2={6,7,8},F3={9,10,11,12}。

其中F3 中的例子全部属于P类,因此对应分枝标记为P,其余两个子集既含有P类又含有N类,将递归调用建树算法。

(4) 递归建树

分别对F1 和F2 子集利用ID3 算法,在每个子集中对各属性(仍为4个属性)求互信息。

对于F1,4 个属性中求出面积互信息最大,以它为该分枝的根结点,再向下分枝。面积取值为中的例子全为N类,该分枝标记为N。面积取值为大的子集既包含P类又包含N类,继续对该分枝递归建树,直到所有分枝只包含相同类别的例子。

对于F2,4 个属性中求出所处地段互信息最大,以它为该分枝的根结点,再向下分枝。所处地段取值为繁华的例子全为P类,该分枝标记为P。所处地段取值为偏僻的例子全为P类,该分枝标记为P。这样就得到图1的决策树

分析图1,可以大致明确该市房地产的销售情况,根据所了解的情况,营销商能够制定合理的销售方案,比如,对于面积中等的楼盘或偏远地段的楼盘,可以适当降低售价来获取更多的销售额。在制定房地产营销策略的过程中,根据环境、规模化的情况,灵活运用各种房地产营销手段,研究和掌握物业所处的地理位置及其周边环境,制定出科学、合理的营销策略,企业最终才能获得预期的利润。使用数据挖掘技术对楼盘的营销情况进行分析,能够使决策者更好地掌握市场动态,从而实现对企业的全面的信息化管理。

3 结论

ID3 算法在商业智能中有极为重要的使用价值,能够帮助企业领导者针对市场变化的环境,做出快速、准确的决策。利用Quinlan的ID3 算法能得出结点最少的决策树[10]。该算法利用互信息来选择结点属性,基础理论清晰,方法简单,是知识获取的一个有用工具,在机器学习和数据挖掘领域得到了广泛的应用。但在实际应用中如何对决策树进行优化,仍有许多问题需要探讨和研究。

参考文献

[1]Stahl Frederic,Gabrys Bogdan,Gaber Mohamed Medhat,et.al.An overview of interactive visual data mining techniquesfor knowledge discovery[J].Data Mining and Knowledge Dis-covery,2013,3(4):239-256.

[2]Fan Jianhua,Li Deyi.Overview of data mining and knowledgediscovery[J].Journal of Computer Science and Technology,1998,13(4):348-368.

[3]孙超利.数据挖掘决策树方法的研究与应用[D].南京:河海大学,2003:3-4.

[4]陈娜.数据挖掘技术的研究现状及发展方向[J].电脑与信息技术,2006,14(1):46-49.

[5]郑继刚,王边疆.数据挖掘研究的现状与发展趋势[J].红河学院学报,2010,8(2):45-46.

[6]李菁菁,邵培基,黄亦潇.数据挖掘在中国的现状和发展研究[J].管理工程学报,2004,18(3):10-15.

[7]陈卓民.数据挖掘技术在国内外的研究和发展现状[J].青年文学家,2009,8(16):122-123.

[8]苏燕,梁武.基于Web数据挖掘的研究与应用[J].软件导刊,2014,13(1):131-132.

[9]刘薇.数据挖掘中决策树方法研究及其在房地产中介的应用[D].西安:西安电子科技大学,2006:54-55.

篇4：怎样做好楼盘营销

大家早上好。今天我和大家分享下我是怎样做楼盘和回头客的方式，希望分享完后，大家有更好的建议可以提出来，我们可以一起分享，保留更适合市场的方式，争取做好每一个楼盘，做好每一位回头客。

怎样做好楼盘营销？

我个人总结了以下4点；

1． 首先，在工地上，要做好我们的规范操作，在工地上要

文明生产。比如：个人形象，就是工人在工地做事必须穿星艺的工衣，工人自己必须爱干净，讲卫生等。工地形象：工地一进场必须要做区域划分，做好保护，在工地进展中，每个工种必须做好工地卫生，做好交接工作

2． 多想想设计师设计出来的造型的特点和优点。

3． 工地质量，做工要精细。比如：在墙壁打孔，线路布置，基础的制作，基板的裁剪和结合，面料的粘接和对缝以及最好的刷染都有讲究。面料的对缝要准确细小，油染程序要合理，时间要准确，成品要光滑明亮。

4． 服务要做好更好，不管是装修前的设计，预算。还是装

修过程中，我们都要尽自己最大的努力去服务好每一位客户，尽量让客户对我们公司百分百满意。

怎样做好回头客？

篇5：楼盘冬季营销工作计划

一、团队营销目标 ：截止2014年1月25日，保底销售300万，挑战400万，冲刺500万。

二、团队规划：27个人，5个部门。

1.销售3个部门，按照每个部门业务员4个，设计师2 个来编制。每个部门相当于一个营销分公司，承担分解公司每个月50万的销售量。工程材料为1个部门含材料员（3个人），后勤部门，含财务，驾驶员，前台。

2.除执行总经理外，每个高层领导必须沉入部门，是领导也务实事。

3.每个销售部门都要具备为公司做楼盘营销去攻城略地，冲锋陷阵的功能。

三、楼盘营销战略：

1.每个月的单量完成必须建立在已经交房，或者正在交房的楼盘基础上谈单签单，避免目标落空，或者公司现金流断裂。

2.公司将通过低成本的楼盘营销奠定片区实力。为2014再创辉煌奠定坚实的基础。

3.公司年前要为3个楼盘营销做好计划和准备工作。为至少一个小区做到第一。

4,10月份的单量主要应该来自于风华俊园，和红星紫郡回迁房，业务要调整工作重心，设计师的配合要跟上。

5，年前的楼盘营销由三大重心构成分别是：螺蛳湾，家门口，金坤世纪片区。三个营销部要分别推动公司去成为片区第一家装营销品牌。当然，在主打片区没有楼盘交房的情况下。各部门可以配合其他部门攻城略地，并且完成自己部门的单量。

6.设计总监，营销总监，销售副总日常工作中承担员工销售责任，每周组织培训，会议，交流，楼盘营销准备工作。每个楼盘需要至少一位高层配合销售经理做楼盘。

四、目标分解：

1.月度分解：10月份80万；11月份120万，12月份150万，1月份150万。

2.部门分解：年前销售3个部门每个部门150万，蒋宁100万。

3,.楼盘分解：待细化。

4.员工分解，待细化。

5.回迁房和商品房比例：回迁房占1/3.五、团队发展思路：

1.每个员工都要从局部专业到综合性员工发展。每个员工将来都要可以独当一面。

2.发展精英型小团队。

3.不定期特色培训。

4.优化公司内部环境，创造好的营销环境，让员工在公司不只能力得到提高，而且还堂堂正正苦到钱。

篇6：小区楼盘建材营销合作方案

万国城MOMA小区 广告合作方案

一、楼盘简介：

万国城MOMA小区位于开福区福元西路199号，是开福区政府-长沙北板块的主要高档楼盘之一。共分三期开发，一期开发20栋房子，共2000余户，其中17栋已建设好，6栋已于11月交房，11栋在12月底交房，另外御庭春现已在建开盘。

已交房6栋共309户，现进场装修约150户；从户型结构来看，户型普遍较大，顶层为复式楼，每套200多平米；从消费层次来看，使用材料要求环保较高，消费能力中等偏上。

二、广告合作项目：

通过市场调查，该小区装修时段相对集中，具有较高的消费能力，通过与“第一物业公司”接触洽谈，为更好地服务于小区业主，拟与第一物业合作，共同做好该小区业务的装修服务。

1、合作发放XXXVIP会员卡

（1）为了使万国城业主以更优的价格享受到更好的品牌建材和服务，XXX免费为万国城MOMA全体业主提供VIP会员金卡，业主持卡在XXX建材消费享受VIP会员金卡超值优惠政策；

（2）所有VIP会员金卡由XXX客户顾问提供到“第一物业”指定人员，“第一物业”客服人员在业主办理交房手续或装修手续时，同时给业主发放XXXVIP会员金卡，并协助登记发卡记录，指导业主填写《会员申请表》，再由XXX客户顾问定期收集统一到XXX集团注册登记；

（3）业主持VIP会员金卡能享受的优惠政策：

①会员持VIP会员金卡来XXX建材超市购物，可享受最低成交价上会员现金折扣和积分。注：最低成交价包括现场议价、特价、促销价、活动优惠价。

②持卡可直接享受指定品牌最低成交价上的现金抵用券（不定期发放）。③持卡可直接参与指定品牌定金升值活动（如交200抵400）。④持卡可直接参与每月会员专场团购。⑤持卡可享受卖场会员专供品牌商品。⑥其他优惠。

2、合作开展交房现场装修咨询活动。

（1）活动目的：免费为业主服务，体现“第一物业”真正关心业主，周到服务业主。（2）活动内容：现场为业主服务，包括提供装修选材咨询、材料鉴别指导、现场施工指导等。（3）物业公司支持：提供合适场地；

（4）XXX提供：相关宣传资料、工作台等物料和安排现场咨询人员。

注：如交房集中，XXX也可组织进行专场装修讲座，但需提供较大的场地及配合提供座椅等。同时，如现场场地适宜，也可由XXX工作人员直接为业主办理省钱省心的VIP金卡，减少物业公司人员工作量。

3、提供楼梯间物业公告栏、户外太阳伞等。

（1）物业公告栏。物业公告栏可根据物业公司要求，包括材质选择、设计等，由双方商定进行设计制作安装。建议：每单元一个，一般做三栏（最少两栏）。内可放置物业公告及业主优惠券、抵用券等。

（2）户外太阳伞。户外太阳伞可根据物业需求数量适量提供。（3）其他需要公益物品。

XXX装饰建材有限公司

4、短期电梯广告合作。

（1）广告位置：各单元一楼电梯门外位置。

（2）广告时间：一般为交房后四个月内（集中装修高峰期）。入住后为保证较好的居住环境，所有入住单元电梯门外广告全部撤消。

（3）广告制作：由XXX进行设计制作安装。

（4）发布费用：按_____元/部/季由XXX支付给第一物业公司。

5、共同开发《装修指南》（《生活指南》）手册。

由XXX组织人员开发制作《装修便民指南》，物业公司进行审定后，印刷发放到全体业主。

篇7：成都楼盘分外洋盘

模特名字

男Talex 女 Alina

拍摄时间:2007年9月

外景选地:世界乐园

客户名称:四川富豪集团

项目地址:四川省成都市航空港“空港16区”楼盘

创意来历:楼盘倡导的是法国文化,诸多的法国设计元素,追求“漫生活”恰好和成都的“慢生活”有了些不谋而合,由此确定了整体视觉风格

众说纷纭

洋味呈现欧派高贵

评价级别:★★★★☆

正方(成都聚景网豚文化传播公司副总经理姜梵):

就拍摄效果而言,作品的确有那么一股“洋盘”的味道,男模特的气质的确显出了所谓的欧陆一派的“高贵”。咋一看还以为是个别墅项目,结果只是在双流航空港附近的普通住宅而已。不过就这几张从摄影作品中演化出来的广告效果看,传达出的浪漫、自如、清新的氛围,比较符合远在郊区的房地产项目宣传强调的侧重点。毕竟,你那个地段和配套相比成都市三环以内,没有什么优势,只有在氛围、文化品位上做文章才能扬长避短。现在成都三环以外的房地产广告,走的都是这种路数。当然这种广告策略是大众化了一点,正如摄影师张庆所说的那样,没有非常特别的创意,只是一份合格的答卷而已。

过分洋盘反显空虚

评价级别:★★☆☆☆

反方(广州资深房地产营销策划人姚迪维):

商业摄影师的手艺,那肯定比影楼婚纱水平高出好大一截,加上图片后期的合成和加工,效果很出色、画面也耐看。但从广告的角度来看,它传达的东西过分的“虚”,受众可能会记住那个男模特,但很可能记不住楼盘的名字。那几张演化出来的广告,就是一张美图加几句口号而已,而且画面和宣传语联系不大,倒有点像电影海报。其实“空港16区”这个楼盘的名字,本来就像电影名。整个宣传的策划创意应该从“XX楼盘,一部正在上演的浪漫爱情片”这个独特的角度入手, 才不会浪费了摄影师的才华。

由本次摄影作品演化出的平面广告

拍摄手记

刀尖上的舞蹈

□张庆

这个拍摄其实真的是颇仓促,助手一个越洋电话打到吉隆坡,我就忙着收拾行李匆忙赶回成都,一下飞机行李还没有放下就直接到了客户公司开会,言谈间仔细看了看广告文案,资方的要求其实比较务虚和笼统,要体现楼盘的法国文化、浪漫爱情,以及精致的高雅品位生活,看来主要强调的是广告传达出的氛围,而不是一种非常独特的创意。于是我的脑袋里很快就有了初步的想法, 当天下午就和客户一起去采景,和设计师钟鸣颇有相见恨晚的感觉,我们彼此的审美、意识、观点、对产品的定位和把握都非常接近。一个好的摄影师背后一定要有一个好的美术执导,才有可能在彼此的创作中碰撞出火花,这一点也是借鉴了电影的创作;另外,模特的气质和职业素养我也非常满意。

商业摄影是很特殊的作品。我更多地喜欢告诉我的客户,这种摄影是强化的“视觉符号”,她存在的目的就是吸引所有人去留意她,不能吸引眼球的图片就不是好的摄影作品,达不到促进销售、提高效益的图片就不可能成为好的商业摄影广告。对于摄影师来说,拥有了一定的摄影基本功后,更多的突破和提高就不再只是停留在摄影技术的表面,而是追求视觉的创新,追求标新立异和突破。“空港16区”这个广告摄影项目,就是成都本地在条件相对有限的情况下拍摄出来的合格作品。

篇8：楼盘营销代理合同参考范本

地 址：

电 话：

代理商： (简称乙方)

地 址

电 话：

本合同依据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及西安市商品房屋管理的有关规定，经甲、乙双方充分协商，达成一致，特制定本合同。

第一条 项目情况

甲方对(以下简称本项目)。

第二条 代理期限

甲方委托乙方为本项目策划推广及独家销售代理，合同期限自20__年 月日起止至20__年 月 日，共计24个月。

在合同有效期内，任何一方不得随意单方终止本合同。如需延期或提前终止，双方协商。

第三条 销售价格及付款方式见(附件一)

销售进度计划(附件二)

第四条 营销策划、广告宣传

乙方负责本项目的策划推广及独家销售代理工作，销售人员工资、业务费用及售楼部日常办公费用等均由乙方承担。本项目所发生的广告制作、发布、售楼资料印制、售楼部内部装修及办公设备、工地围墙布置、样板房装修均由乙方提供方案或建议，甲方同意后组织实施，费用由甲方承担。

第五条 代理费收费标准及销售成交认定

1、代理佣金计算方法：

代理佣金=底价佣金+溢价佣金

其中：底价佣金=底价销售合同总金额×2%

溢价佣金=(实际售价—销售底价)×销售面积×20 %其余80%的溢价收入归甲方所有。

2、业绩考核方式：与客户签定合同，收到全部款项，即达到计算乙方销售业绩的标准。

3、佣金结算方式：客户不需贷款的以甲方收到全部购房款后，即视为达到

乙方计提代理佣金标准;若需提供按揭贷款的，按揭款到达甲方账户后，达到计提乙方代理佣金标准。若甲方已支付的代理佣金中因特殊原因退房的，则在下期支付乙方佣金中扣除已支付的相应佣金。

若客户未交足定金或交纳定金后弃订，所没收款项由甲方分配，甲方不另行向乙方支付代理费，若遇特殊情况经甲乙双方协商后可退款。

第六条 房款收取

本项目楼宇销售的合同及收据均由甲方提供，销售合同由乙方填写，甲方审核签字盖章。售楼款项由甲方专人收取，汇入甲方指定账号。乙方不得擅自收取任何款项。

第七条 代理费结算

乙方应于每月 5 日前向甲方申报结算清单，若因乙方原因未按时申报，则按申报日顺延结算日。甲方在收到乙方结算清单后5个工作日内审核确认，次月结算。 结算时首先扣除佣金的20%为保证金，直至壹拾万元整。

乙方当月未完成销售任务，代理佣金按照实际应计提佣金的80%提取。乙方次月完成累积销售任务，上月代理佣金全额结算。连续三个月未完成销售任务，扣除的20%代理佣金不再予以支付。

若甲方未能按期支付乙方代理费用，甲方须每日按应支付代理费用的5‰向乙方支付逾期利息。

第八条 甲方的权利与责任

1、提供营业执照复印件、银行账户、本项目现有相关证件、合同文本、相关手续证明、项目情况等资料，不足部分由甲方继续完善并提供。

2、甲方正式委托乙方为本项目销售代理的委托书。

3、提供给乙方在楼盘现场装修完毕的售楼部，售楼部室内设施由甲方提供。

4、甲方负责收取包括定金及保留金在内的所有房款。

5、确保工程质量及工程进度，提供工程进度表，确保楼宇按计划入伙。

6、有权对销售工作进行监督，并指派专人配合协调乙方销售工作，负责审核售楼合同、收款、办理合同登记等手续，落实购房人合理要求等工作。

7、本项目销售的宣传推广费(报纸、电视、楼书、户外看板、促销单等的设计、印制、发布、促销活动费)由甲方承担。由乙方提出发布计划，双方认可后由甲方执行。宣传推广费不低于可销售总额的1% 。

8、每周召开一次甲乙双方参加的项目销售工作会议。

9、乙方销售方案及计划须经甲方签字认可后方可执行。

10、 做好本合同的__，防止对销售造成不利影响。

11、 因特殊关系，经甲方总经理批准，甲方享有10套房产的销售权利，该部分房产的销售不计入乙方销售提成，但作为乙方销售业绩计入考核。

12、 甲方有权调整销售底价。

第九条 乙方的权利与责任

1、乙方负责售楼部电话费及乙方日常办公费用，负责销售人员的招聘、培训、指导、管理并承担人员工资奖金及提成，和安全工作的责任。

2、乙方以甲方名义按照委托权限进行销售工作，不得以甲方名义进行销售业务以外的活动。

3、切实完成向甲方承诺的销售指标，严格执行甲方认定的销售价格及付款方式。

4、进行项目营销策划，编写项目推广计划提交甲方，拟定项目付款方式、广告安排、促销配合等营销组合，确定项目推广时机。

5、依项目市场定位制定项目销售要点，拟定广告方案，为广告公司确立宣传主旨、提供参考意见，指导及协助广告公司进行本项目的广告宣传制作及发布。

6、负责对售楼部一线销售人员进行专业、专职培训，并定期召开销售工作会议，了解一线反馈信息，随时对一线人员进行指导。

7、每十五天以书面形式向甲方汇报一次销售情况。

8、在合同期内负责房款的催交。

9、乙方须按甲方意图及要求解释并填写房屋买卖合同，充分体现甲方权益。

10、做好本合同的__，防止对销售造成不利影响。

第十条 违约责任

1、客户购买的本项目房产的实际情况与甲方提供书面材料不符合或产权不清、工期、质量问题等纠纷，均由甲方负责。

2、若甲方无故未能按期支付乙方代理费用，甲方须每日按应支付代理费用的 5‰向乙方支付逾期利息。协商无果并可通过法律程序追讨乙方合同所得。

3、乙方不得隐瞒、滞留或挪用销售资金，若有此类情况发生，视为违约，甲方有权单方面终止合同并追究赔偿及法律责任。

4、乙方擅自超出甲方委托权限范围的销售行为，由乙方承担全部责任。如对甲方造成形象、利益损害，甲方有权向乙方索取赔偿，并可单方终止合同。

5、合同有效期内，甲方代售或委托他人销售的房屋，销售额应计入乙方销售总额中，并结算佣金给予乙方。

6、自正式开盘销售日起，每个月为一考核期。乙方连续三次未完成销售任务甲方有权终止合同。本项目从合同签定之日起，壹个月内乙方总销售业绩少于壹百万元，甲方有权解除本合同(甲方于20__年12月22日前向乙方提供销售现场，如发生延迟，本考核期向后自然顺延。);从第二个月开始，销售考核按附件二执行。

7、在最后一季考核时，如因乙方销售执行不力，乙方未达到委托销售总套数的90%，甲方有权扣除乙方代理费总额的10%作为处罚。如超过委托销售总套数的90%，按乙方代理费总额的5%作为奖励。乙方销售业绩达到90%后，乙方可选择终止执行本合同。

第十一条 合同终止，甲乙双方需提前一个月进行交接工作，销售执行工作由乙方现场经理负责。销售业绩计入乙方业绩。

第十二条

未尽事宜，双方可予以补充，补充条款与本合同具同等法律效力。

第十三条 本合同一式肆份，甲乙双方各执两份，均具同等法律效力，自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方(签章)： 乙方(签章)：

篇9：高端楼盘社区营销策划方案

【策划核心】

迅速完善一支以“尊贵、高雅、气派、时尚”为楼盘销售理念的销售团队。逐步着手打造宝鸡唯一一家精品楼盘。利用有限的资源优势，综合分析销售中焦点的事件，层层出击推进全方位的新闻、活动、户外广告的特色性化宣传活动。【策划目标】

近期：通过一系列强有力的宣传推广活动迅速提升群众的知名度，并初步让周边老百姓亲自去感受和体会的我们西安华盛人的文化品位和服务档次，从而带动楼盘的整体销售，力争在宣传开始后的一个月内达到预期的效果。

远期：使得“滨域·时尚”真正成为滨河大道上的一道人文景观和亮点。牢固确立“滨域·时尚”在高层建筑中的地位和知名度，为了销售获得更好的整体经济效益。【优势与劣势】

这一项目可以说优势和劣势都很突出。优势：

（1）随着国家宏观政策的放开和老百姓对于住房的需求越来越急切，还有重要的是精品高层楼盘在宝鸡地区做的出色的没有几家。（2）规划起点高，由于我们一开始选择了高层作为起点和目标，因此要比其他的楼盘迈先一步，加之我们地处在渭河边，空气清晰。这更能为最终“滨域·时尚”把建成为一个知名的人文景观景观做下了坚实的基础和铺垫。

（3）内部管理非常到位，由于“滨域·时尚”是由西安华盛实业公司直接参与投资和管理的，因此管理理念和服务水准上要比宝鸡地区同行业成熟很多很多；因为我曾经成功的完成过“玉泉花园”、“朝阳华城”等宝鸡的亮点工程在宝鸡市区乃至宝鸡县区群众中留下了良好的形象和口碑。劣势：

“滨域·时尚”几经改名，若销售不善，服务质量下滑、管理不到位等原因一旦在市民失去了影象，波及全线利益。

对策：迅速确立品牌名，立即加强品牌形象宣传，唤起群众对“滨域·时尚”的购买欲望。【市场分析】

房地产是一个竞争非常激烈的行业,业内的风生水起、风云激荡直接将波及到利益的前进于否，因此,如何突破重围,实现异军突起就成了困扰地产老总们的最主要、最难的话题.近几年,宝鸡房地产业迅猛发展,大型企业联手稳坐江山,坐拥市场；加之老总们利用企业和事业单位采用搭售的策略已经占领了30%的市场氛围。

其实，从房地产的服务、管理、特色、设计等内功的修炼方面已经具备转型为高档社区的必备条件。因此“滨域·时尚”只要在搞好楼盘基本建设和内功修炼的同时，能有效进行宣传（包括新闻，活动和广告）与市场营销，就能克服自身缺陷，在3个月内全面达到预期目标。【宣传模式】

一个具有长远目标而又效果良好的宣传计划，仅仅靠新闻，仅仅靠广告或是仅仅靠几次推广活动都是不够的，需要的是新闻、广告与活动的有效组合，只有三者巧妙融合在一起的时候，才能产生强大的宣传力，才能达到“投入最小.宣传效果和力度最佳”这一理想境界,因此推荐：新闻报道十活动十户外广告宣传模式.基本模式：新闻报道十活动十户外广告

一.新闻报道：主要是指能有效提高“滨域·时尚”知名度的新闻，包括深度分析、报道、系列追踪报道；焦点新闻、小消息；新闻专题；话题探讨（专栏）、人物特写（如老总）等，登载出于周一、周二的（因企业和事业单位每周必看）宝鸡日报上。，新闻内容 1.以高层精品楼盘为题材并进行新闻发布炒作和设计。（采用报纸或者电视台，宣传内容可以精品时尚楼盘；渭河边的霓虹夜景；体现“滨域·时尚”前沿的步伐等）

关注市区内的动态，也可以从焦点事件入手参与和包装。迅速树立老百姓的口碑，（可以浏览注意观察宝鸡老百姓中议论强烈的节目进行打广告如每周六的陕西台的秦之声，白天或者是晚上的宝广音乐台和西安交通广播。）进行强有力的楼盘宣传。

二.活动：

如联手某个公司或者是大型饭店进行搞促销（看房者也可以得到优惠券等，购买于否，主要是考察销售代表的慧眼和经验）在书法名家中和社会各界中为“滨域·时尚”征字并设立奖项（以备作为主题宣传字体），凡在参与者均可以每桌送杯子或者是日常用品、生活用具等，但记住每日可以更新品种，但要出现楼盘销售绝不打折、降价。

三.户外广告：从品牌、形象、特色、服务、功能、理念六个方面入手选择画面广告内容，明确告知消费者今日之“滨域·时尚”的优质形象,如：《“滨域·时尚”，成功人士的选择》、《营造氛围、做足品位，“滨域·时尚”打造精品楼盘航母》、《一次邂逅次次选择、只因“滨域·时尚”里服务好》。作为广告布景理念考虑其中选择画面。印制精美宣传册，定点投放于各门店，让大部分生意人知晓。看房者也可以凭借宣传册领到限量小礼物。（针对想要着手购买举棋不定者，让他们真正来感受我们的服务质量）。

发布出租和公交车车上或车身广告，印制“滨域·时尚渭水南岸又一座精品楼盘和销售电话”的座套送给的士司机，把广告做到车内。悬挂机关小区、商业小区横幅。

【“新闻开道，活动配合，广告断后”宣传模式的优势】

（1）以新闻报道进行宣传的优势：阅读（收看、收听）面广、可信度高，容易引起关注，容易被受众记忆，对品牌的塑造尤为有效，另一个最大的好处是“省然”。

新闻报道的缺点：一般难以详细介绍产品的具体内容，包括规格、价格等。

（2）广告的优势：只要不违反有关法律规定，可以对自己的产品进行全面而详细的介绍。

广告的缺点：费用太高，爱众少，可信度差，爱关注程度低。（3）活动：

活动的优势：活动能把许多新闻和广告宣传中的内容具体化、现场化，并且许多活动本身就是有新闻性的，因此能有效配合宣传。活动的劣势：投入精力大，难以组织。结论：

“新闻报道+活动+广告”模式，可称之为“新闻开道、活动配合，广告断后”的宣传模式，能有效组合弥补各自缺点，以最少的投入达到以最大效益的宣传效果。【宣传理念和设想】

作为一个定位很高、目标远大的楼盘，做好宣传应该是一项长期坚持的工作，但宣传必须分阶段进行，要有节奏，根据预先的策划和对突发事件的策划的把握，在不同的阶段形成不同的宣传热点，不断加深受众对“滨域·时尚”的印象。第一阶段：亮相期

这一部分的设想前面已经陈述部分。主要是确立品牌，加强群众的知晓力度。第二阶段 推广期

策划要点，策划一系列有列于提高“滨域·时尚”的文化品位和知名度的事件，进行恰到好处的炒作和带动销售效益。第三阶段：巩固期

这一阶段仍然需要隔一段时间就出现“滨域·时尚”的名字，以巩固前面的宣传成绩。这一阶段以公关为主，针对一些媒体报道的热点做出反应，比如报纸报道的宝鸡市某知名大学学子因家贫没钱回家过年，“滨域·时尚”为其赞助路费和年货。（媒体断后写稿子，加深“滨域·时尚”的形象观和影象）【报纸选择】

以《宝鸡日报》为主，《华商报》为辅。

选择理由：虽然日报发行面广，宝鸡地区为主要市场，主要以党政新闻为主，受市民和企事业职工关注热情关注。因为他们的读者接近我们的消费人群。虽华商报发行面大，以民生热点等新闻为主体，深受西安市民的欢迎，而“滨域·时尚”的大部分客源就源于宝鸡市县城区内，加之费用较大。故选择断后，辅助宣传。【实施原则】

在策划实施中必须把握一个计划性与灵活性相结合的原则。也就是说在一个有行于对“滨域·时尚”进行炒作的突发事件发生后，应该马上就有反映，可以改变原有计划，立即抓住这一事件进行炒作。【“两个一“工程】

在进行宣传、促销活动和广告推广的过程中，还应该做好两个一工程建立，这两个一分别是：

（1）建立和完善一支能够迅速反应市场动荡做出识别、感触的优秀团队。（2）一个具有高品位的“滨域·时尚”介绍样本，就是像是“滨域·时尚”的一张名片，样本的好坏，往往代表了人们对“滨域·时尚”第一印象的好坏，因此非常重要。