新楼盘营销推广计划表

2024-04-29

新楼盘营销推广计划表（共13篇）

篇1：新楼盘营销推广计划表

南宁市仁德房地产

开发有限责任公司来宾分公司

缤纷江南2011年11月

营销计划报告

前言

缤纷江南项目开盘销售情况基本达到预期，项目配合投入适量广告掀起销售小高潮，随着一期开盘活动的结束，1号楼的推售进入收尾清货阶段。在目前来宾楼市各楼盘推货进入了推新货、清余货的年底大冲关阶段，各大楼盘都在布局年底的冲量，广告投放量也将逐步增加，现结合项目现状及来宾市房地产市场特点，制定缤纷江南11月营销计划报告，以期进一步提高销售签约率，以便达成以下营销目标：

1、在投入适量广告的情况下，以来宾首届房展会为契机，根据市场状况适当调低项目销售单价，力争在2012年元旦前完成80%的销售目标；

2、进一步提高高层宽景单位的销售量；

3、强化项目高端品质优势，重塑项目市场形象，增强客户购买信心，为高层做好铺垫。以下为具体报告内容：

一、来宾当前楼市现状分析：

（一）来宾楼市房价小幅上涨但销售明显放缓

4.17中央出台“国十条”房产新政，该政策打压投资、投机性购房行为，鼓励自住性购房，受此影响，全国楼市价格波动明显；2011年来宾楼市正处于上升周期，客户以刚需自住客为主，投资客比例较少，但目前整体房价处在2500—3200元/㎡区间，因此近期来宾楼市销售呈价平量缩态势。

（二）前大半年销售平平，下半年供应量猛增，市场竞争加剧

受国家宏观调控政策影响，以及市场的观望情绪，今年上半年来宾楼市表现相对平平，尤其是小高层、高层的销售量不理想，裕达·中央城、天辰广场、富城国际等楼盘的高层销售情况不乐观。传统房地产销售旺季——金九银十已经过去，各大楼盘都有较大的推售压力，为在年底前完成今年推售业务，各楼盘逐步加大了推广力度并提前启动推广及预约。据统计预计今年年底前来宾市场总体供货量近千套，因此，随后三个月的市场竞争将日益激烈；

（三）大户型、高层滞销

受“二套房贷”政策及房价上涨因素影响，四季康城、裕达·中央城、绿城新都等预约、在售项目均出现120平米以下的中小户型畅销、120平米以上三房、四房及18楼以上高层滞销的状况。

二、项目现状分析：

(一)宣传推广

前一阶段项目推广渠道少、广告投放量不高，户外广告牌仅5块且都不在市区主干道（明显少于天辰广场、富城国际、南亚濠庭等项目）；短信广告仅能传递销售信息，时效性无法得到持续，给项目知名度及现场来访量造成了直接影响；工地现场包装效果相对较好，所有路经二桥的人群都能看到。

(二)剩余产品

目前1号楼18层以下的楼层基本已经售罄，剩余宽景高层销售难度较大。而新推出2号楼的可选性大；在项目工地形象无变化的情况下，客户较难接受。

(三)项目口碑

总结前一阶段的销售情况，缤纷江南基本都得到市场的认可，口口相传成交的概率大于其他宣传途径，市场口碑已经建立，现在需要的就是做更大的宣传推广、进一步激发市场热情。

三、项目销售情况分析：

各单位销售情况表

南、北向户型对比

从销售图表来看，01、03、04、06、08单位房销售情况较好，达到60%；购房者以刚性需求为主，总房价在23万到30万之间，销售相对比较慢的单位是三房和2+1户型；后期要加大推售三房的力度，吸引较大户型的需求者。从朝向来看，向南单位是销售得最快的，03、04、07、08号是朝南的单位，共销售了62套，占南向总套数的60%，01、02、05、05号是朝北的单位共销售了52套，占北向总套数的49%。可以看出，本地人还是比较注重坐北向南；后期要加大推售北向的单位，强调北向能够更好欣赏社区内美景等。

4、成交客户分析

成交客户职业分析

成交客户年龄分析

从以上成交客户的职业和年龄统计分析来看，我们市场认可度主要集中在企业普通职员和个体私营老板两大人群，购房者年龄集中在中青年，基于对房子的刚性需求。因此，后一阶段的广告宣传主题应更加突出楼盘的“居住投资性”。

四、11月营销策略

1、价格调整：

因1号楼剩余户型大部分为北向，楼层大都在18层以上，在目前市场条件下难以消化，应进行价格体系调整。拟对2号楼18层以下的单位适当调高价格，18层以上的单位适当调低价格；同时，针对1号楼18楼以上高层继续开盘期间的优惠政策。

2、针对性促销：

促销针对户型和目标人群，以房款抵扣优惠的方式促销，拟推出少量特价房。1）精选若干套一口价房（从1号楼余货较多单位中选择）做为宣传噱头，实行总价优惠

南宁市仁德房地产

开发有限责任公司来宾分公司

2）限时成交给予额外98购房折扣，促进销售； 3）老业主介绍新业主成交，送2年物业费。

五、推广策略

1.在市区增加户外广告牌，同时对工地形象进行适当包装，更换户外广告内容。2.增加短信发送频度，开盘前发送2次短信。

缤纷江南项目组

2011年10月25日

篇2：新楼盘营销推广计划表

项目的推广和建议，是为了提高项目的知名度和项目更好的运作，以达到提升开发商品牌和尽快回笼资金！

二、背景描述

当前楼市整体处于低迷期，拉萨房地产市场目前还处于初期发展阶段，各方面相对还不完善。本项目从2006年至今销售率达82%，但是这期间由于工程进度的影响，导致有很多已经购买的客户一致要求退房退款，外界名声和口碑极为不好，目前还剩余39套房源，占18%（未计即将退房房源），目前摆在我们面前的严峻问题就是；如何处理好已购买客户的问题以及剩余房源尽快销售的问题。

三、核心思路

1、做好已购买客户的安抚工作。

2、剩余房源的销售工作（与工程进度有机结合，把握市场脉搏，做好阶段性推广工作。）

3、扩大项目的知名度。

4、工程及其它（以销售为主题，配合好各个环节的工作。）

四、推广细则

1、户外广告

1．1项目围墙的广告。

1．2销售中心门口的导视系统。

2、售楼中心广告

2．1售楼中心墙体广告。

2．2 销控表的完善。

2．3由于售楼中心光线暗，沙盘和洽谈区需交换位置。

五、本项目建议

5．1 尽快处理好退房退款客户（退房退款客户的来访对销售有所影响）。

5．2 工程进度一定要如期进行，交楼时间一定要按照协议交房时间如期交房。

5．3 针对剩余房源实行尾房促销（降价）。

5．4针对目前一栋的工程进度，可以对商业进行推广宣传，商业价格较高（需要降价）。

六、结束语

综上所述，要实现剩余房源更好的销售，离不开各个环节的通力配合和大力支持，我们要以积极的态度应对低迷的市场，学会在逆境中求发展，我们坚信办法总比困难多。

XXXXXX销售中心

篇3：新楼盘营销推广计划表

数据挖掘来源于机器学习。20世纪60年代开始了对机器学习的研究。第一届知识发现(KDD)国际会议于1989 年8 月在美国底特律召开,该会议首次提出了知识发现这个概念。此后,在加拿大召开了首届知识发现和数据挖掘国际会议。由于将数据库中的“数据”形象的比喻成矿床,因此“数据挖掘”一词流传开来。1993 年以后,美国计算机协会(Association of Computing Machinery)每年都举办了专门的会议,对数据挖掘技术进行研究和探讨,简称为KDD会议[1]。通过数十年的努力,在数据挖掘领域已经取得了丰富地研究成果,很多软件公司已经成功的研制出了许多数据挖掘软件产品,且已在部分国家得到应用[2]。在国外,数据挖掘技术已在各个领域得到了广泛应用,如在天文学领域,研究出了能够发现遥远类星体的SKICAT系统,该系统是由加州理工学院喷气推进实验室与天文科学家合作开发的[3],这是人工智能(AI)技术在空间科学和天文学领域的首批成功应用之一;在生物学领域,使用数据挖掘技术分析DNA[4];在市场营销领域,采用数据挖掘技术对客户进行分析,从而识别顾客的购买行为[5];在金融领域,用以预测保险公司或银行可能出现的诈骗行为;在体育领域,IBM公司开发的Ad vanced Scout(AS)系统,可以根据NBA的比赛数据,来帮助运动员优化战术等[6]。

我国对知识发现和数据挖掘的研究比国外稍晚。目前,对数据挖掘的研究主要集中在高校,也有一些公司和研究所。他们大多是对数据挖掘理论、学习算法及其实际应用这些方面进行研究。目前,大部分研究项目是由政府资助的,如国家自然科学基金等[7]。国内的许多高等院校和科研单位也展开了知识发现的理论及应用研究,如北京系统工程研究所对模糊方法在知识发现中的应用展开了深入研究,北京大学对数据立方体代数展开了研究,复旦大学等对关联规则开采算法的优化和改进进行了研究,南京大学对非结构化数据的知识发现以及Web数据挖掘进行了研究[8]。

论文重点分析了ID3算法以及决策树的构建过程,并以楼盘营销策略的建立为例说明ID3算法在数据挖掘中的应用,相关结果对该算法在其他领域的应用也有较高的参考价值。

1 ID3算法

1.1 ID3算法基本思想

决策树是一种最常见的分类算法,包含有很多不同的变种,ID3 算法是其中最简单的一种。ID3 算法起源于概念学习系统,是一种贪心算法,它以信息论为基础,以信息熵的下降速度为选取属性的标准,从而实现对数据的归纳分类。其基本思想是,首先根据最有判别力的属性,把数据分成多个子集,每个子集中继续选择最有判别力的属性进行划分,直到所有子集仅包含相同类型的数据为止,最终得到一棵决策树,可用来对新的实例进行分类。

1.2 ID3决策树的构造原理

决策树的构造过程中最主要的部分就是信息熵和信息增益的计算。设S为训练集,有n个属性(特征),表示为(A1,A2,...,,An)。|S|表示例子总数。S中有i个类别。|Ui|表示Ui类例子数。特征Ak处有m个取值,分别为(V1,V2,...,Vm)。决策树的构造过程如下:

(1) 计算类别的信息熵。

其中p(Ui)=|Ui|/|S|。

(2) 选择作为决策树根节点的属性。

a. 对每个属性Ak(k=1,2,…,m),按照属性Ak的不同取值(V1,V2,...Vm),对训练集进行划分,计算出属性Ak下,关于U的平均不确定性:

b. 计算各属性的互信息量:

选择互信息最大的属性Ak作为决策树的根节点。互信息是不确定性的消除,选择的互信息越大,消除的不确定性也就越大。

(3) 把在Ak处取值相同的例子归于同一子集(分枝),Ak有几个取值就得到几个子集(分枝)。

(4) 对类别不单一的子集,递归调用建树算法,不断构造决策树的下一级,直至所有的样本子集(分枝)只有一个类别,这时表明决策树构造过程完毕。

2 ID3算法实例

利用决策树,通过分析楼盘的营销环境及影响消费者购买的因素,根据楼盘自身的特点,可以制定出科学合理的房地产营销策略。下面以某城市楼盘销售情况为例,具体说明如何应用ID3算法构建决策树,来分析该楼盘销售情况。某城市楼盘销售情况如表1所示[9]。

决策树构造过程如下:

(1)计算类别的信息熵。

训练集中的例子总数|S|=15,共有两类,即U1=N,U2=P,则p(U1)=6/12,p(U2)=6/12。根据公式(4.1)可得

(2)选择决策树的根节点。

a计算条件熵

共有四个条件属性,分别为A1=售价,A2=建筑面积,A3=所处地段,A4=所在楼层。对于各个属性,其不同取值的概率和分别对应的条件概率如下表所示。

根据公式(2)可得:

b. 计算互信息

根据公式(3)可得:

选择互信息最大的属性,即属性A1(售价)为决策树的根节点。

(3) 由于属性A1(售价)有3个取值,因此将训练集划分为3个子集(分枝),分别是:F1={1,2,3,4,5},F2={6,7,8},F3={9,10,11,12}。

其中F3 中的例子全部属于P类,因此对应分枝标记为P,其余两个子集既含有P类又含有N类,将递归调用建树算法。

(4) 递归建树

分别对F1 和F2 子集利用ID3 算法,在每个子集中对各属性(仍为4个属性)求互信息。

对于F1,4 个属性中求出面积互信息最大,以它为该分枝的根结点,再向下分枝。面积取值为中的例子全为N类,该分枝标记为N。面积取值为大的子集既包含P类又包含N类,继续对该分枝递归建树,直到所有分枝只包含相同类别的例子。

对于F2,4 个属性中求出所处地段互信息最大,以它为该分枝的根结点,再向下分枝。所处地段取值为繁华的例子全为P类,该分枝标记为P。所处地段取值为偏僻的例子全为P类,该分枝标记为P。这样就得到图1的决策树

分析图1,可以大致明确该市房地产的销售情况,根据所了解的情况,营销商能够制定合理的销售方案,比如,对于面积中等的楼盘或偏远地段的楼盘,可以适当降低售价来获取更多的销售额。在制定房地产营销策略的过程中,根据环境、规模化的情况,灵活运用各种房地产营销手段,研究和掌握物业所处的地理位置及其周边环境,制定出科学、合理的营销策略,企业最终才能获得预期的利润。使用数据挖掘技术对楼盘的营销情况进行分析,能够使决策者更好地掌握市场动态,从而实现对企业的全面的信息化管理。

3 结论

ID3 算法在商业智能中有极为重要的使用价值,能够帮助企业领导者针对市场变化的环境,做出快速、准确的决策。利用Quinlan的ID3 算法能得出结点最少的决策树[10]。该算法利用互信息来选择结点属性,基础理论清晰,方法简单,是知识获取的一个有用工具,在机器学习和数据挖掘领域得到了广泛的应用。但在实际应用中如何对决策树进行优化,仍有许多问题需要探讨和研究。

参考文献

[1]Stahl Frederic,Gabrys Bogdan,Gaber Mohamed Medhat,et.al.An overview of interactive visual data mining techniquesfor knowledge discovery[J].Data Mining and Knowledge Dis-covery,2013,3(4):239-256.

[2]Fan Jianhua,Li Deyi.Overview of data mining and knowledgediscovery[J].Journal of Computer Science and Technology,1998,13(4):348-368.

[3]孙超利.数据挖掘决策树方法的研究与应用[D].南京:河海大学,2003:3-4.

[4]陈娜.数据挖掘技术的研究现状及发展方向[J].电脑与信息技术,2006,14(1):46-49.

[5]郑继刚,王边疆.数据挖掘研究的现状与发展趋势[J].红河学院学报,2010,8(2):45-46.

[6]李菁菁,邵培基,黄亦潇.数据挖掘在中国的现状和发展研究[J].管理工程学报,2004,18(3):10-15.

[7]陈卓民.数据挖掘技术在国内外的研究和发展现状[J].青年文学家,2009,8(16):122-123.

[8]苏燕,梁武.基于Web数据挖掘的研究与应用[J].软件导刊,2014,13(1):131-132.

[9]刘薇.数据挖掘中决策树方法研究及其在房地产中介的应用[D].西安:西安电子科技大学,2006:54-55.

篇4：楼盘前期营销推广方案

第一部分市场调研

1、宏观经济数据分析（略）——来自项目近期月报

2、区域板块状态及竞品项目分析：

第二部分项目定位

1、功能定位

2、客群定位：可根据产品层次做定向分析，如户型大小

3、形象定位：来自楼书主题，可做适当升华和发挥

第三部分形象包装

1、销售案场包装：售楼处形态、创意建议、功能分区内容

2、工程案场包装：如围挡、初期工程形象

3、销售道具设计：整体沙盘、户型沙盘、区域沙盘、3D电视宣传片等内容

4、平面广告系列方案：2-3个，列举一个，指出这几款方案的主题

第四部分营销推广计划

1、营销推广阶段划分：筹备期、蓄客期、开盘期的各阶段推广主题及媒体应用和立体关系

2、营销节点与工程节点关系和各阶段关系

第五部分销售政策

1、各阶段中的销售政策和定价策略的综合运用

2、特殊时间节点的营销政策运用，如房交会、开盘、强销和难点产品的阐述

第六部分营销团队的组建

1、营销团队架构图及职能分工

第七部分营销推广费用预算

1、销售物料的费用预算

篇5：楼盘营销方案格式

资料介绍：

一、项目前期市场研究与前期策划阶段

（一）市场调查与市场机会分析

1.市场调查分析

（1）市场调查与分析

（2）市内各区域竞争楼盘调查与统计分析

（3）项目概况分析

（4）项目区域人文历史概况分析

（5）项目优、劣势分析

2.市场机会分析

(1)市区商品住宅市场竞争程度评估分析

(2)策划区域竞争对手设定

(3)策划项目片区商品住宅市场机会分析

(4)策划项目（楼盘）市场机会分析

(5)介入市场身份设定

（二）项目市场定位与建筑策略分析

1．项目市场定位分析

(1)项目总体定位分析

(2)项目目标客源定位分析

(3)项目价格定位分析

(4)项目档次定位分析

(5)项目形象定位分析

(6)项目物业管理模式分析

2．项目建筑策略分析

(1)项目建筑风格分析

(2)项目建筑功能分析

(3)项目会所设施平面设计

(4)项目架空层园林设计

(5)项目户型优化分析

(6)项目外立面设计建议

（三）项目工地包装模式设定

1.售楼部包装模式设定

2.售楼部内部装修风格建议

3.售楼部外围气氛策划设定

4.工地围墙样式推荐

5.售楼书设计

6.海报设计

7.宣传单张设计

8.涉及销售的各类表格设计

（四）项目品牌战略包装计划设计

1．项目品牌资源分析

2．项目品牌内涵设定

3．项目品牌VI设计建议

4．项目品牌推广计划编制

（五）项目卖点分析

1．项目概念塑造

（1）贵阳现推项目概念分析

（2）本项目概念形成分析

（3）本项目概念升华

（4）本项目概念目标客户接受度分析

2．项目卖点分析

（1）项目社区主题概念分析

（2）项目规划卖点分析

（3）项目户型卖点分析

（4）项目外立面卖点分析

（5）项目园林概念卖点分析

（6）项目自身环境优势卖点分析

（7）项目的配套设施卖点分析

（8）项目的物业管理模式卖点分析

（9）项目的营销模式卖点分析

（六）项目销售策略决策

1．项目销售目标分析决策

2．项目销售模式分析决策

3．项目内部认购期策略分析

4．项目公开期策略分析

5．项目销售中期策略分析

6．销售后期策略分析

7．广告跟进策略分析决策

8．媒体组合分析建议

9．销售组织与管理分析决策

（七）项目的经济效益评估

1．项目销售目标分析

2．项目的广告投入成本与销售进度分析

3．项目投资收益与风险分析

（八）项目销售实施全程建议

1.销售前期准备要案

2.销售机构设置安排

3.销售人员招募与培训安排

4.销售广告表现与档期安排

二、测试市场阶段

主要以问卷的模式将项目进行市场的测试，以便调整、完善、优化策划思路及方案。

三、项目策划方案决策阶段

篇6：房产楼盘推广方案

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篇7：新楼盘营销推广计划表

新楼盘定价中的消费者代表听证制度是指, 新楼盘向社会公开其销售价格前, 听取由购房者代表组成的议价团体意见的制度。其基本内涵是:除法律特别规定外, 不经过听证, 开发商不得确定并公布其新楼盘的价格;在新楼盘价格决定作出之前, 应当给予购房者代表就与价格决定有关事项表达意见的机会;为使购房者代表的意见能在楼盘定价中得到应有的反映, 开发商应采取必要的措施, 如为购房者代表提供机会, 让其提供书面材料、书面意见或进行口头论辩, 等等。

1. 市场经济的必然要求

在市场经济中, 商品的价格都是由买卖双方协商决定的。但是这个基本的市场规则在我国的房地产领域却不完善, 由于信息不对称、价格联盟、缺乏相关监督等原因, 当前的新楼盘定价呈现出“市场失灵”的特点。消费者的议价能力非常有限, 购房者基本上不具备与开发商平等对话的权力, 新楼盘定价的主动权完全掌握在开发商手中。而房地产是关系到千家万户切身利益的行业, 其价格走向直接影响到物价指数的走向。在这种背景下, 我们应该高度重视新楼盘定价的问题, 改变以往新楼盘价格由开发商自行决定的做法, 建立新楼盘定价中的消费者代表听证制度。

2. 有助于社会各方利益的有效表达

新楼盘定价过程中的消费者代表听证制度涉及到各方利益, 各利益主体均需要通过听证制度来表达自己的主张, 而所有的利益主体共同参与听证往往缺乏可行性, 且效果未必理想。完全开放的听证, 可能导致定价为事实上存在的力量关系所左右, 未必公正。代表参与制不失为解决问题的可行途径。按照合理的标准和程序遴选代表参与听证, 既可以保障各方意见的充分表达, 又能避免时间和精力的过度消耗。

3. 有助于实现买卖双方的利益兼顾

新楼盘定价中的消费者代表听证制度, 使买卖双方的利益和主张得以充分表达。代表参与的过程实际上是讨论协商的过程, 目的在于实现买卖双方利益的兼顾。讨论协商对于利益的兼顾不可或缺, 它意味着双方的主张或异议得到充分表达, 互相冲突的各个方面的价值或利益得到综合考虑与权衡, 进而在利益兼顾中实现社会总体利益的最大化。

二、建立新楼盘定价中消费者代表听证制度应遵循的原则

1. 公众参与原则

一是消费者代表听证制度所涉及的利益各方均应有代表参加, 以保障听证代表有充分的代表性;二是在听证过程中, 各方代表均有机会陈述观点和意见, 并最大限度地代表各利益主体的利益。

2. 公允无偏颇原则

一是代表产生过程的公正。与即将作出的定价决策或即将执行的定价行为有利害关系的各利益团体应当得到平等对待, 均能参加听证并发表意见;代表人数在各利益团体之间合理分配, 每个利害关系人都有权平等竞争成为听证人。二是代表地位的平等。每个代表应能平等获取信息、平等发言, 其发言与主张能得到平等的实质性考虑, 并同等地享有要求相关主体说明理由的权利, 同等地享有对不服的定价决定提起复议的权利。

3. 透明度原则

一是听证代表人的产生标准透明;二是听证代表人的产生过程透明;三是公示产生的听证代表人名单, 以接受社会各界的评议和监督;四是信息透明, 保障听证代表享有充分的知情权。

4. 高效原则

一是代表人数的确定符合经济原则;二是代表人的产生有时限规定;三是利益团体在限期内不能产生听证代表, 政府监管部门有权指定。

三、建立新楼盘定价中消费者代表听证制度的具体设想

1. 明确界定消费者代表听证制度的采用条件

并不是在所有的新楼盘定价活动中都需要运用消费者代表听证制度, 对消费者代表听证制度是否加以采用, 首先应考虑新楼盘定价行为是否涉及到利害关系人的重要权益, 其次应考虑人数、成本等。具体而言, 若新楼盘定价行为涉及到利害关系人的重大利益、影响较大, 且是在利害关系人数量不多的情况下, 应考虑让利害关系人全部参与听证。但如果利害关系人全部参与听证人数过多, 成本较高, 应考虑采用消费者代表听证制度。

2. 科学设定听证代表的产生方式

根据我国的《立法法》及相关的法律、法规的规定, 听证代表的产生方式, 一般有以下几种:

(1) 由各方利益主体自行产生。这种方式符合社会自治的要求, 但容易导致代表产生困难和效率低下, 因此, 这种方式多适用于社会自治较为发达的情形。

(2) 由政府监管部门指定产生。此种方式迅速便捷, 但难以实现听证的目的。因为听证代表均由政府部门选择, 难以真实表达被代表人的利益, 并且会使听证变成走过场, 无法充分反映问题的不同方面, 从而影响新楼盘定价的科学性和合理性。

(3) 由开发商与各利益主体协商产生。开发商与各利益主体协商确定代表产生的标准, 并限定期限, 由各利益主体推举产生, 代表名单予以公示, 接受评议或监督, 政府监管部门进行审查, 除遴选过程违法者外, 不得任意更换。

(4) 采用长期与临时代表相结合的遴选方式产生。将代表分为长期代表和临时代表, 分别产生。长期代表由选任产生, 并有一定的任期, 临时代表公开招聘, 临时性委托事项结束后, 临时代表资格自动丧失。

(5) 抽样选举产生。在确定抽样对象的前提下, 运用统计和计算机技术, 从各阶层、各住区、各利益主体中产生代表。

在以上听证代表的产生方式中, 笔者认为, 从我国的现实国情出发, 新楼盘定价活动采用第三种方式较为可取, 它既能充分发挥各利益主体的自主性, 又不会导致听证代表产生的困难。

3. 合理控制听证代表的人数额度

听证代表人数的确定可分为两个步骤, 首先, 应明确新楼盘定价活动所涉及的利益各方, 弄清究竟哪些利益主体必须参加听证, 听证代表应在哪些利益主体中产生, 此即确定听证代表产生的基础。其次, 确定听证代表的总数。消费者代表听证制度要解决的是各方均需表达意见和不能人人当面表达的矛盾。在听证代表总数的确定上要考虑两个因素:听证成本与外部风险。通常情况下, 参加人数越多, 听证成本越高, 外部风险越小。听证代表人数应根据具体情况决定, 但考虑到参与的有效性和决策成本的适度性, 有必要确定一个最高限额。

4. 有效规划听证代表的组成结构

要保证消费者代表听证制度的有效运行, 必须确定一个听证代表的合理结构。听证代表的组成结构应考虑下列因素:一是听证代表应是新楼盘定价事项所涉及的利益主体;二是利益直接冲突主体的代表应力量均衡, 不能比例失调, 相关的利益主体均应有代表产生, 且人数应当相同;三是新楼盘定价所涉及的相关专业均应产生专家代表, 专家代表原则上不作为利益主体的代表参加听证, 地位中立更有利于保障专家代表的客观公正。

5. 明确规定听证代表的资格条件与代理权限

听证代表应具有一定的资格限制, 且一般代表与专家代表的资格条件应有所不同。一般代表的资格条件主要应包括:与新楼盘定价有直接或间接的利害关系;热心公益事业, 具有较好的群众基础, 能确实代表某一方面利益群体的利益;有履行代表职责所需要的一些必要的能力, 如注重调查研究、长于表达、分析解决问题的能力较强, 等等。专家代表的资格条件主要包括:具有相关的专业知识, 并具有相应的技术职称, 在某一专业领域具有较大的影响, 等等。

就听证代表的地位而言, 听证代表应作为被代表人的全权代理人, 而不是部分权利的代理人。因为部分代理在具体操作过程中会有很多障碍, 并且听证代表是经过严格的资格限定和遴选程序产生的, 能充分维护被代表人的利益。当然, 为了确保听证代表不违背被代表人的利益, 可建立相关的制约机制, 如听证过程的全程公开, 听证代表向被代表人及时反映情况, 被代表人有权及时更换不称职的代表, 等等。

6. 明确规定听证代表的积极权利与应担义务

从新楼盘定价的消费者代表听证制度设计的宗旨出发, 听证代表在听证过程中, 应该享有如下权利:一是情况了解权。听证代表要更好地履行其职能, 需要对定价事项有足够的了解, 开发商应提供相关的资料, 同时, 代表还有权查阅资料、有权要求就有关资料作出说明。二是全程参与权。听证代表可以平等地参与听证的全过程, 有权从自身的立场出发, 充分表达自己的意愿、主张、观点。三是陈情要求权。在利益被忽略的情况下, 听证代表有权要求开发商说明理由、并对忽略的利益加以慎重考虑。四是复议或申述请求权。在开发商说明的理由难以服人或拒不说明理由的情况下, 听证代表有权请求复议或申述。

在享有积极权利的同时, 听证代表应承担相应的义务:一是真实、充分地反映所代表的购房者的意愿, 不得以自己的主张越俎代庖;二是及时向被代表的购房者反映听证的情况, 尤其是被代表人的利益是否得到尊重应及时向被代表人说明, 不得谎报或隐匿。

参考文献

[1].罗尔斯.正义论.中国社会科学出版社.1988

篇8：1楼盘推广主题初探

一、以楼盘卖点作为推广主题的划分

1、山水类：以青山、绿水、美景、景观环境为项目推广主题的山水、生态类住宅较为常见，如：深圳聚豪园，以“品味山水情怀”、“推窗望香蜜湖光、举步览莲花山色”，紧扣山水主题；景亿山前的宝湖名园为“湖光山色、宝湖名园”；诸如林海山庄、鹏兴花园等都是典型的山水类住宅，凭青山绿水、美丽景色拔动了转业者的心弦；

2、体育类：以体育、运动为推广主题的住宅在近年风靡市场，如百仕达群逸华府：“让生活动起来”，主打“动感大社区生活”主题，独具色彩。华南板块的南国奥林匹克花园更将奥运体育模式嫁接于房地产，以“运动就在家门口”的主题，深获市场的认可与追捧。另外将贵族体育高尔夫运动引入住宅小区或做为卖点的天安高尔夫花园等，也是独树一帜；

3、文化品牌类：以区域文化为推广主题的深圳锦绣江南，以江南民族特色的居住环境、文化特色做主卖点；南京江南文化枢苑以其独特的专家客户群体，打出“人文出大家，一脉承天地”的口号，“专家文化”主题成为楼盘独到之处；济南泉星小区“小桥流水，泉林人家”的泉林文化也紧扣了文化主题；

4、设计类：以规划设计、功能定位为推广主题有：济南阳光100国际公寓以“国际设计大师逐鹿阳光100”为推广主题，引进新加坡环境设计方案，诠释项目设计内涵；深圳今日家园以其使用面积远大于建筑面积的跃复合体户型为主题，借设计创新引来许多关注；

5、信息科技类：以信息科技应用为项目推广主题，如济南数码港，用数码城概念，开创济南新经济模式下的“数码时代”之路，主打信息科技优势；深圳阁林网苑、都市E站，更将网络优势作为推广主题，投足了信息科技推崇者的胃口；

6、教育类：以教育题材为推广主题的如深圳桃园居，引入清华名校，以“国际品质，名校教育”为主题；城市绿州也将北京景山小学引入园区，全力推广教育主题；

7、旅游类：以旅游业为推广主题的有深圳华侨城锦绣花雷锋、世界花园、美丽365花园等等；

二、地域、区域特色明显

一些城市或区域的项目与生俱来具备天然的区域素质，区域自然环境特征明显，以其显著特征与天然优势做为项目推广主题，成了项目针对内外销售的有效手段，如杭州是一个山、湖、河、江、海、塘、溪、林养市的城市千百年来以其和谐优美的西湖山水和巧夺天工的人文景观闻名遐迩，人文与自然的完美结合，临水而居、傍山而住成了杭州房地产的一个重要特色，因此，杭州房地产市场楼盘的推广也尽情把楼盘与山水的结合、自然与人文环境的融入人作为推广主题；另外如三亚的“沙滩文化”、深圳湾没海一点的海景主题楼等。

三、倡导新生活方式和居住理念

当前国内楼盘竞争日益白热化，同区域楼盘在自然环境、公共配套等优势成为共性时，便函开始倡导某种崭新的生活方式与居住理念，以寻求目标客户群体的共鸣。如同在深圳盐田的海景楼盘“山水间”，规划复式小户型，以“海景渡假小户型”为推广主题，追捧较为经济的休闲、渡假、养老的生活方式；以人居模式作为推广主题的深圳碧海云天更以“深圳人居形象大使”的角色面向市场；以居家、办公为一体的SOHO生活方式变成为北京SOHO现代城的推广主题，而位居深圳深南大道边的星海名城，塑造和倡导“一站式”居家理念，紧紧围绕“一站式”生活主题，推向市场即一举成名；

篇9：小区楼盘推广方案流程

一、对筹建、在建楼盘小区情况进行全面的信息搜集、摸底，具体内容包括：

1.了解业主消费水平、业主背景；2.交房日期；3.楼盘均价；4.是否统一装修（精装、简装），装修到什么程度、配置；5.楼栋数；6.楼层类型、户型面积；7.总户数；8.整体销售情况，已售出户、未售出户；10.楼盘具体位置；11.物业费、物业负责人及联系方式；

12.小区内有无团购房，团购单位负责人及联系方式。

二、小区宣传：

1.观察、收集小区内可做形象展示的位置。如电梯内部广告，楼道墙面广告，单元牌、楼层牌的制作。小区内是否可以放喷绘或展架，道旗等形象。了解小区的地理位置，如位置处于交通要道或重要地段，是否可以做小区的外围形象广告等，以延伸宣传效果，扩大受众面。

2.观察小区内，是否适合做品牌样品的展示等活动的实施。

3.物业沟通：

（1）与物业负责人沟通了解小区状况，并验证以前所收集信息的准确度；

（2）与物业沟通，我们进入小区宣传会给对方带来什么好处，利益点在什么地方。如小区档次、知名度、形象的提升，业主对物业的认可度等。争取让对方认可我们的观点，进而降低我们进入小区的门槛。如交房时可以免费入场展示宣传等；

（3）最后抛出我方观点，与对方进行全面的合作。如在交房时临时性活动的全作。小区内所有广告位、展示宣传等全部垄断，会省去物业很多的麻烦等。让其觉着有可行的理由。

4.根据与物业沟通结果，或小区实际情况，制定切实可行的推广方案。并同步与商场内部商户进行沟通，确定小区宣传合作对象。并带领商户老板到现场，确认合作意向，并根据小区价位分摊费用。

5.专人负责组织小区团购。

三、小区宣传常用物料：

1.气拱门：小区门口做标语用，烘托现场气氛。（1个）

2.易拉宝：团购宣传。（1个）

3.商场形象喷绘一个。（宽4M*高3M）

4.团购登记表、签字笔各一个。

5.桌子一张，凳子两个。

篇10：楼盘营销决赛开幕词

主持人(男)：尊敬各位领导、各位来宾。

主持人(女)：亲爱的老师们、同学们。

主持人(合)：大家晚上好！

主持人(男)：欢迎来到第三届楼盘营销大赛总决赛的现场，首先有请领导入席。

下面介绍一下就坐的领导：

主持人(女)：非常感谢各位嘉宾的光临。

主持人(男)：在这里“第三届楼盘营销大赛总决赛正式开始！下面由我容幸为大家介绍担当此次比赛的评委：

主持人(男)：本次大赛旨在加强我校学生与企业的联系，增强学院之间的交流合作，同时锻炼同学们的理论和实际相结合的能力,提高我校学生的综合素质，以及增进全校学生对房地产和营销知识的了解，并得以实践应用。大赛历时1个月，共有48支精英团队报名参加，在校中取得极大的影响。当然，活动的成功展开也离不开学校、学院领导的大力支持在此，我谨代表大赛组委会向你们表示衷心的感谢！

主持人(女)：今晚决赛是由最后入围的8强进行角逐，每支队伍需先进行7分钟左右的PPT展示，再回答评委提出的2-3个问题，总共10分钟，请各个代表队的选手遵守时间。

主持人(男)：评分将参考评委评分和大众评分两方面，评委评分占80%，大众评审20%，最后来决出一、二、三等奖和最佳人气奖及最具创意奖。

主持人(女)：下面就让我们请出今晚的第一支队伍梦之队团队，有请！

主持人(男)：时间到，下面进入评委提问环节，首先有请先生对刚才的队伍进行提问。

主持人(男)：下面有请非常“3+2”团队，首先是PPT展示环节。

主持人(女)：非常感谢来自非常“3+2”团队，下面有请我们的评委先生对这一团队的营销策划进行提问。

主持人(女)：谢谢评委老师，也非常感谢非常“3+2”团队。下面有请另外一支团队第三个代表队五牛帮，有请！

主持人(男)：下面有请评委代表提问。

主持人(男)：感谢五牛帮团队，也感谢评委老师精彩的点评。下面即将请出的是深蓝团队。

主持人(男)：感谢评委老师提问，也感谢深蓝策划团队。下面有请今晚第五支团队毛毛虫团队，首先进行的是PPT展示环节。

主持人(女)：谢谢评委和毛毛虫代表队，下面有请拓隐团队，首先进行的是PPT展示环节。

主持人(男)：下面让我们请出第七组Sunny Smiles，首先进行的是他们的PPT展示。

主持人(男)：下面有请本场最后一支队伍K.O.房地产策划团队登场，有请！

主持人(男)：谢谢K.O.房地产策划团队，也感谢评委老师的精彩点评，下面有请评委老师进行最后的商议。

下面有请我们今晚的八支队伍的代表一起到台上来接受今晚评委的点评，有请！下面有请评委老师进行点评。

主持人(男)：感谢评委老师的精彩点评，下面有请八支队伍离场，让我们有请礼仪小姐把最后的结果拿上来。

主持人(女)：下面即将颁出的是今晚的“优胜奖”，获奖的队伍是梦之队、非常“3+2”以及毛毛虫，有请三支队伍的代表上台领奖。

主持人(男)：有请张钢婴先生为我们这三支队伍颁奖，(颁奖过程)

主持人(女)：现在颁出是“最佳创意奖”，获奖的队伍是拓隐团队，有请拓隐团队队员一起上台领奖！

主持人(男)：有请梅杰先生为拓隐团队颁奖！

(颁奖过程)

主持人(女)：下面颁出“最佳人气奖”获奖团队是五牛帮，有请五牛帮的队员上台领奖。

主持人(男)：有请先生为我们颁奖！

(颁奖过程)

主持人(女)：接下来就是我们前三名，首先颁出的是三等奖，获奖者是K.O.房地产策划团队，90.5分。

主持人(男)：有请老师为我们颁奖！

(颁奖过程)

主持人(女)：接下来颁出的是二等奖，获奖的团队是深蓝策划团队，92.5分，有请！

主持人(男)：有请为我们二等奖颁奖！

(颁奖过程)

主持人(女)：最后一个就是一等奖，获得一等奖的团队是Sunny Smiles，95分。

主持人(男)：有请老师以及房地产代表先生共同为他们颁奖！

(颁奖过程)

篇11：楼盘底商营销方案五点

一、项目概况

二、项目分析

项目优势分析（Strength）

项目弱势分析（Weakness）

项目市场机会分析（Opportunity）

项目市场威胁分析（Threat）

三、项目定位思考与策略

1、项目产品定位

2、项目文化与格调定位

四、酒吧文化与市场分析

五、项目规划

1、整体规划建议

2、空间布局

3、创新与特色

六、项目价格策略

1、周边价格比较

2、销售价格

七、项目营销策略

1、项目经营管理

八、项目推广策略

1、策略概述

2、品牌形象建立

3、牌强势推广：第一轮推广酒吧街品位

4、品牌升华：第二轮推酒吧文化氛围

篇12：楼盘推广成功冲破“朋友圈”方案

2015年春节过后，各大房企的品牌宣传活动接踵而至。除了在传统的品牌发布会上推陈出新之外，利用微博、微信等互联网平台所进行的品牌宣传活动也层出不穷，甚至有些品牌房企也主动放低姿态，加入到了这种带有浓重互联网色彩的品牌宣传活动中去。随着80、90后逐渐成为买房主体，而他们的日常行为也多集中在网络上，所以楼盘销售的网络推广是一种趋势也是一种必要性。但是这些“花样翻新”的举措，究竟效果如何？

现象：品牌宣传频现新手段

不同风格的房企楼盘，其品牌宣传活动的风格往往也不同。比如，主打高端别墅项目的龙湖的品牌发布会就极具互联网企业发布会的风格，以360度环幕和TED风格的演讲开场，引起了参会的业内人士以及媒体记者在朋友圈“刷屏”。

而一贯以较为严肃的央企形象出现在业内的保利集团则采取了更接地气的微博发起了一次话题营销。4月15日，保利地产董事长宋广菊先在其微博上发布“保利是个P”，迅速引起了业界的广泛关注和猜想。随后微博被删除，但没有任何解释。次日，保利正式推出了其5P战略。

此外，世茂集团则推出了朋友圈“快闪”营销。4月27日，世茂地产组织4500人换统一的微信头像、名称，模仿微信朋友圈广告，在同一时间发同一条内容，在地产业内人士的朋友圈里实现了“刷屏”效果。

追访：新概念活动难以带动销量

世茂集团品牌部门有关人士表示，“我们做品牌方面的广告无法直接看到品牌销量的上升，但是影响还是不错的。对于外界来讲，人们可能并不关心世博，而我们让各界关注到我们参与了世博会，这一目的也就达到了。我们也并未打算靠‘快闪’实现跨圈层传播。”

专家：房企宣传应注意受众人群

对于房企这种互联网风格较重的品牌宣传，相关人士也各执己见。有人认为这些传播方式很新颖，也借制造话题实现了话题营销。也有些人对此并不认同，比如北京工商大学传播与艺术学院副教授许之敏就表示，在朋友圈传播时，关注的对象主要还是业内人士，而品牌形象的树立，除了对内，还需要面向社会公众。所以上述房企所采用的宣传形式，并不能完全达到其品牌宣传的目的。

篇13：王唯——房地产楼盘推广方案

一、项目定位

R1组团产品属性定位：联排别墅、庭院洋房

R1组团产品推广定位语：别墅级现代庭院—层层退台，宅院生活

R1组团推广语：您

二、产品定位

◆产品定位

庭院洋房、联排别墅一次品位的提升——R1组团庭院洋房、联排别墅的推出将全面提升项目的品位，作为整个小区的一大亮点和城区的稀缺物业，如何经过包装、产品引导、宣传推广后尽快推向市场，聚集一批高端优质客群，为项目树立口碑效应，以吸引更多当涂及马鞍山高端客群的关注。◆目标客户群

襄城明珠的产品是上层建筑的，又是意识形态的。R1组团主打联排别墅和庭院洋房，产品是上层的；项目胸怀护城河，怀抱襄城河，环境是上层的；主人当然也是上层的！在襄城明珠置业，是选择一种高尚的生活社圈，更是选择价值与身份的认同！襄城明珠代表名门望族，代表高雅的生活方式与高尚的上层社圈！襄城明珠给你房子，更给你身份与地位！

◆差异性分析

无论从地段、规模和环境，襄城明珠相比竞争对手都有选择性的竞争优势，以强对弱，各个击破。

相对于前期物业，R1组团明显是升级版、豪华版。从项目自身推广来说，R1组团必须与前期物业拉开距离，形成产品形象、生活品质的差异化，才能为推广寻找到正确的推广路线，吸引客户眼球，达成销售。

三、产品定价建议

庭院洋房及联排别墅在当涂新城区属高档稀有物业，而且套数有限，从市场需求的角度来分析，客群不是问题，最关键的是定一个让购房者满意，开发商乐意的价格。目前马鞍山市区只有位于江东大道的格林春天有花园洋房正在热销当中，一层拥有私家花园定价在5500元/平方米，2-6层的均价在4380元/平方米，销售率只达到35%，而当涂目前还没有花园洋房，只有九韵国际推出的叠排价格在4000元/平米，其他同类区域、同类项目尚未开盘销售，价格还不太清楚，因此庭院洋房建议定价在3700—4080元/平方米之间，联排别墅在当涂只有塞纳翡翠庄园有，而他们销售的价格有5600元/平方米的独栋、5100元/平方米的双拼和3800元/平方米的联排，从规模上来说我们的联排别墅没有塞纳翡翠庄园大，但我们的位置比它好，而且还紧临护城河，因此建议联排别墅的价格定在3760—4180元/平方米之间。

四、项目的推广策略及步骤

◆总营销策略

A、以情感诉求为主线的市场推广策略

从购房而言，消费者不仅仅是为在考虑买一个居住空间，更多的是在选择一种生活方式。就项目而言，独特的生活理念将是项目与其它项目区别的根本。而这种区别在满足客户内心渴望的基础上，将成为项目与客户沟通的最根本因素。而在情感沟通基础上的营销，将会为项目增加附加值，最大化的挖掘出项目价值。

B、以拥有会所级的展示中心来提升产品档次

楼盘展示中心作为项目展示的第一窗口，对本项目的品牌形象和公司的品牌形象起到至关重要的作用，一个成功的售楼部，能为公司创造更多的收益。

展示中心的主要功能是将本案的信息传递给客户，并进一步刺激客户的购买欲。因此，展示中心的布局设计需要将信息最直接地传递给客户，另外现在一些上海、北京等城市的楼盘展示中心都趋向于会所的设计，除了具备展示功能外，内部可以设计一个小型休闲吧，给客户创造舒适的参观和购买环境外，要让客户感觉这种环境令人流连忘返。

C、利用样板房以直观的形象刺激客户购买欲望

楼盘样板房近年来大行其道。人们接触样板房的时间最多只有几分钟时间，如何在短短的几分钟里去俘虏买家的心，使理性的思维在这个特定的环境里变得亢奋、变得感性。从原来最简单的样板房，到现在超豪华的样板房，目的只有一个，就是为了吸引消费者的眼球。制作了样板房的地产项目比没有样板房的销售要好；有样板房的户型比没做的户型销售情况好；引领时尚的样板房比一般化装饰的项目效益好。样板间要让客户感觉到入住小区将享受到的尊贵、舒适的生活，让客户有购买的冲动。

◆广告推广

区域封杀：长期租用当涂街道条幅，充分消化县城的主力客户。

短信广告：以最广的覆盖面最广向消费群体进行直观宣传

户外广告：利用市区的几个大型广告牌进行宣传，以抓住市区的消费群体。报纸广告：可以根据营销步骤，在关键节点做1-3次报纸广告

◆推广步骤：

第一阶段：营销准备期（9.28——10.8）

目的：销售策略的调整期，通过与客户的接触，预热项目温度，对价格、配套及商业规划做进一步细节的调整，为销售作准备。

内容：

A、销售人员接受咨询，准备项目前期介绍、问答和业务培训

B、制定销售策略、准备销售工具和文书

C、意向客户登记积累，确立核心客户

D、老客户梳理、追踪并善加利用