办房产证的流程

办房产证的流程（精选14篇）

篇1：办房产证的流程

先去天泰领取自己的《房屋交接书》，就是两张纸，说明房屋的地址，测绘面积和总房款等等，需要购房时的业主本人去领取，签字按手印，然后在奥园门口坐502去城阳区政府下车，打卡一次，投币一元即可，才半个小时不到就能到目的地。坐103也可以，但是得一个小时，太慢啦。

下车后沿着那条正阳路往前走，能看见一个中国银行，要过了中国银行，有一条山城路（不是很宽的马路），沿着路往南走，大约40-50米，在左手边能看见一个行政服务大楼，上楼直接去二楼，我们去的时候电梯停了，真郁闷。上二楼后往右走，能看见一个财政局的办理窗口，说明自己要缴纳契税。需要提供的材料有：购房合同的复印件（只需要有业主签字和天泰盖章的拿几页），办证的发票复印件，出示一下身份证即可，然后给开单子去一楼下楼方向左边的一个小小的华夏银行窗口交钱。（不能刷信用卡之类的，只能缴纳现金）。交钱后盖章回到二楼办事的窗口，契税发票就开好了。

出了行政大厅，沿着原路往回走，回到车站那里过马路，对面就是城阳区政府的大楼，前面是一个大花坛，需要去的地方在城阳区政府的左面，有一个城市规划建设管理局大楼，大家需要穿过这个楼（进了一楼下一个楼梯，有出口），就能见到我们需要去的房管局了。直接上二楼的右面交易大厅，在类似前台的地方，出示自己的购房合同原件，购房发票办证的那页原件，契税发票办证原件，房屋交接书原件，身份证以及身份证复印件一张，确认是本人后他们会让填写一个表格，然后到后面的一号或者三号窗口办理房产证。中间会让在身份证复印件上签名字，按手印，在填写的表格上按手印等等，还会再看身份证原件确认办证人身份是否为本人，不让他人代理。

办好后提交给他们的东西都放在他们的档案袋里面了，给我们一张回执单据，一般写着办证的所有东东和领取的时间，一般都是一周以后去领取，还有他们的电话号码等等。说领取的时候也需要本人，带上80块钱。建议大家去的时候还是多带一点吧，万一不够呢。办的过程不是很麻烦，交契税的地方人很少，一会就搞定了，去办房产证的地方人多一些，耽搁了一会时间。总共用了大约两个小时，包括中间走路的时间和复印的时间。

强烈建议大家把购房合同复印一遍留着自己看（以后自己就没有购房合同啦），把盖章的那几页多复印一份，身份证复印件一张，办证的发票联复印一张，这样能节省很多时间和金钱哦。去交契税的时候，先让去复印购房合同，等你拿回来了才挑选出来盖章的那几页，其余的人家不要退还给你了，摆明了多挣钱呢！去办证的时候也先让去复印身份证，一张五毛钱。

回来的时候直接坐502就可以，但是需要两元钱，有点浪费哦。502分段交钱，过了李沧区政府才能变成一块钱。去的时候一块回来的时候上车就得两块，打卡需要打两次。

我是下午去的，人不是很多，办的还算顺利，希望邻居们都可以顺利快速的办好房产证。貌似除了契税和领证的时候交80块钱，以及中间的复印费之外，不用再多交钱了

篇2：办房产证的流程

一、办理所有权证时业主须准备的资料：

1、身份证（夫妻双方）

2、户口薄（夫妻双方）

3、婚姻证明(单身须单身证明，如离异还须离婚证、离婚协议)

4、首套房证明（缴纳契税使用）

二、办理所有权流程

1、开具首套房证明………………………房产局二楼25-26号窗口

2、交纳契税………………………………房产局二楼17-20号窗口

3、交纳住房公共维修基金………………房产局一楼住房保障中心

4、办理所有权证、他项权证……………房产局二楼5-12号窗口

5、交纳办理手续费………………………房产局二楼15-16号窗口

三、注意事项

1、请核对好身份证、结婚证上的姓名、出生年月、证件号码是否一致。

2、单身证明、首套房证明：在户口所在地的民政局、房产局开具。证明有效期为一个月，请注意办理时间。

3、如是银行按揭客户，未还清请按以上正常手续办理，已还清请先行办理银行解押手续。

4、公证书：请注意公证内容，是否有委托办理所有权，他项权证等事宜。

5、办理手续时请夫妻双方到场，如一方放弃产权的，同样需要夫妻双方到场放弃方需要在工作人员处写说明。办理房产证资料：

1、荆门市房屋所有权转移登记报批资料1份（盖公章）

2、土地证复印件1份（盖公章）

3、楼栋房产证复印件（暂不提供、现场复印）

4、公司法人身份证复印件1份（盖公章）

5、公司营业执照复印件1份（盖公章）

6、公司授权委托书及公司受委托人身份证复印件1份（盖公章）

7、预抵押证原件（办理按揭用户）

8、备案证明原件（2014年8月15日以后签约的业主无需提供）

9、已备案房屋分户图（单身2张、夫妻3张）

10、买受人身份证复印件1份（夫妻双方各1份、单身1份、办理委托需受委托人身份证复印件1份）

11、结婚证复印件（单身需要单身证明原件1份）

12、契税复印件

交纳契税资料：

1、契税纳税申报表

2、首套房证明

3、不动产发票

4、备案证明（复印件、2014年8月15日后签约的业主无需提供）

5、购房合同（复印件、第3、5、8、6、身份证（复印件）

7、规划平面图（复印件）

8、楼栋房产证（复印件）

9、房屋分户图（复印件）

10、面积补差说明

篇3：办房产证的流程

一种观点认为应按赠与办理。理由是, 根据我国《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。”建设部第168号令第二十五条规定:“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明。”该房产虽然是双方婚姻存续期间购买, 但当时并未取得房产证, 房产证是在双方离婚后取得的。在未取得房产证时, 江某并不享有该房产的所有权, 对该房产无权处分, 因此, 双方在离婚协议上约定该房产为共有财产并将该房产分给孙某的行为是无效的, 属于《合同法》中的无权处分行为。离婚后, 江某才取得了该房产所有权, 因此, 该房产应视为江某的个人财产, 现要过户到孙某名下, 应按赠与办理。

另一种观点认为, 应按析产办理。理由是, 该房产虽然是在离婚后取得的房产证, 但根据国家税务总局国税发[2005]172号文件规定:“根据国家房改政策购买的公有住房, 以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间, 按照‘孰先’的原则确定购买房屋的时间”。该案中, 购房款是在2001年5月交纳的, 应将该时间视为孙某购买该房的时间, 所以该房产应视为孙某和江某婚姻存续期间取得, 应按共有财产对待, 如将该房产过户到江某名下应按析产办理。

笔者认为, 以上两种观点都有其片面性。第一种观点考虑的不够完善。根据《婚姻法》解释 (二) 第二十一条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的, 人民法院不宜判决房屋所有权的归属, 应当根据实际情况判决由当事人使用”。江某名下的房产应属于尚未取得所有权的情形, 而该条规定法院不宜判决房屋所有权归属的前提是双方对该房屋有争议且协商不成。在本案中, 孙某与江某在离婚协议中已协商将该房产分给孙某, 因此, 应当尊重双方当事人的合意。第二种观点混淆了购房时间和取得房屋所有权时间的概念, 国税发[2005]172号文件仅仅是为了对纳税人取得房产的时间进行界定, 目的是为了当事人缴纳税款。这和房屋所有权的取得时间是不能等同的。根据《物权法》和相关法律的规定, 取得房屋所有权的时间应当以房屋登记部门登记的时间为准。

篇4：婚前办房产证要注意什么

周围的朋友这两年陆续走入了婚姻的殿堂。不久之后我和女友也将走上红地毯。眼见一些朋友夫妻因为房产证的署名问题发生了一些矛盾，我想请问：婚前办房产证要注意什么呢？

王刚

王刚朋友：

婚姻是件非常严肃的事情，每个人都应该理性地对待。对于婚前财产，尤其是婚前购房的权属问题应该明确。否则今后也许会使自己陷入尴尬的境地。所以，恋人们应该非常理智地对待。

如果是两人合资一次性付款，最好写两人的名字，并将房产证份额进行明确，否则法律将视其为署名一方的婚前个人财产。如果是按揭贷款，房产证上写了谁的名字就对谁有利。

对于按揭形式购房，首付款如果是男方婚前所付（如果有证据证明），这部分房款属于男方的婚前个人财产。但是如果贷款是婚后由双方共同负担，即使产权证上写的是男方的名字，婚后双方所共同负担的房款部分仍属于夫妻共同财产。一旦离婚需要分割该房产时，就要把婚前财产和婚后共同财产区别开来。

假如产权证上写了男女双方的名字，且没有其他约定，那么法律上房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无借条等其他证据，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有。

篇5：办房产证流程攻略

简单介绍一下本攻略的文章结构，首先会用自拍的“黄陂区盘龙城办事处”的所需资料做开篇，共需要13份资料，攻略分为自己准备篇，开发商篇，银行篇，办证篇，交通路线篇，其他说明篇，每份所需要的资料我会附带上一张图片。

办理房产证所需资料：

1、武汉市商品房买卖合同

2、商品房权属证明书

3、权属证明书上的房屋平面图复印件（2份）

4、购房发票（办证联）

5、武汉市房屋产权移交凭证及交易权属登记申请表

6、补充协议（可能有也可能没有）

7、购房人身份证复印件（2份）（查看原件收取复印件）

8、流动人口婚育正面复印件（黄陂人不需要）

9、武汉市期房抵押正面（原件）

10、焕发其他项权证申请

11、委托书

12、承诺书

13、购房人身份证、结婚证、户口本

说明：1-6项是开发商提供，7-8项是本人提供

如果无贷款买房的，需要提供1-8项，如果贷款买房的，需要全部13项

附图片：

一、自己准备篇

1、首先要带着合同，一般我们又两份合同，最好都带去，他们收取意粉合同，比较大的那份，最好两份都带上，合同就不拍照了，大家应该都有。

2、发票要带上。

如果发票遗失的看这里：我的发票是我妈妈弄丢了，所以我先去办证处资讯了，说是需要开发商财务部提供复印件加盖财务发票专用章也可以。流程就是去开发商那里领一份遗失声明，然后去财务部办理，他们会帮你复印两份出来加盖发票专用章。

3、准备两份身份证复印件。

4、流动人口婚育正面这个我不太清楚。本人没有结婚，之前事先办了未婚正面，但是他们说不需要，我估计是因为合同上只有我自己的名字，所以不用婚育正面。如果是已婚房产证上需要写两个人名字的，应该需要别的正面，这点最好事先咨询清楚。

二、开发商篇

直接去售楼客服部，有个妹子会去资料室拿到你当年的资料，一个牛皮袋子装好的，一共7张纸，其中3张办理房产正面，还有4张用于办理土地证。

办理房产证的3张分别是：

1、武汉市房屋产权移交凭证及交易权属登记申请表（1张）

2、补充协议（1张）注意，补充协议上通常会说明面积误差以及实际总价

3、武汉市商品房权属证明书及粘上的武汉市房产权证（1张）附图

办理土地证的4张（办房产证时候不需要），分别是：

1、徒弟使用权分割转让正面及变更登记申请书（1张）

2、地图（3张）

三、银行篇

全款买房的可以忽略。本人是在兴业银行办理贷款的，作为参考。

贷款买房的办理房产证时是需要联系银行的信贷部的，最好联系给你办理贷款时候的那位银行员工，首先要预约银行说明你要办理房产证，银行需要进行一个等级，会告诉你哪天（兴业银行是周三，地址是中北路青鱼嘴）去拿三张表（预售合同抵押焕发他项权证申请、承诺书、委托书）。拿到三张表之后需要联系以为专门负责办房产证有关的银行员工，他会去拿到一份“武汉市期房抵押证明”。（我个人认为这份证明是他在武汉市房产局拿到的，以为我的那个人事先跟我说周五在武汉市房产局见面，后来我说时间比较紧，他就约周三到了银行大厅见面给我了。）

楼主小米粥备注：有一些银行是会安排工作人员陪同一起去房产局办理的，当然不是一对一陪同，是会一次性约一部分同期办理的客户。

专门办理房产证业务的银行员工会在你拿到的三张表上签字，并且粘贴上他的身份证复印件，这才算全部结束。

上面流程就是：打电话给银行说明要办房产证——银行约时间让你取三张表——月专门办理房产证业务的人员

在银行全部拿到的共4份文件：

1、预购售合同抵押焕发他项权证申请（办理房产证的银行人员会把他的身份证复印件粘上）（1份）

2、承诺书（1份）

3、委托书（1份）

4、武汉市期房抵押证明（1份）

篇6：办房产证流程及所需费用

办理房产证所需资料：

1、武汉市商品房买卖合同

2、商品房权属证明书

3、权属证明书上的房屋平面图复印件（2份）

4、购房发票（办证联）？

5、武汉市房屋产权移交凭证及交易权属登记申请表

6、补充协议（可能有也可能没有）

7、购房人身份证复印件（2份）（查看原件收取复印件）

8、流动人口婚育正面复印件（本市不需要）

9、武汉市期房抵押正面（原件）

10、他项权证申请（贷款银行预约提供）

11、委托书

12、承诺书

13、购房人身份证、结婚证、户口本

说明：1-6项是开发商提供，7-8项是本人提供

如果无贷款买房的，需要提供1-8项，如果贷款买房的，需要全部13项

办理好房产证后，取房产证（贷款的需要和银行一起取证）去土地局窗口办理土地证。新城春天里没有土地分割证明，只有一个土地分割登记号那张纸.一般是1小时内可取土地证。

办土地证需要收纳购房合同原件，如果需要转户口的，把复印件拿去开发商盖章后换取土地局收取的原件！

办理房产证所需费用：

1.交易手续费，固定为300.18元

2.交易契税也是大头，90平以上为购房价的1.5%，低于90平的为1% 3.产权登记费，固定为80元/套 4.印花税，目前固定5元

5.维修基金也是一笔不小数目，73元一平方 6.个人所得税1%（首套房不需要）

7.营业税5.8%（购房或者办证满两年也不需要）

办证地点：汉阳区政务大厅（非翠微路宏阳大厦那是房地局）办证地址：墨水湖北路107号汉阳民政局旁 办理流程：

1.一大早去政务大厅右边外面栅子门座椅上排队拿预审号

2.拿到预审号到预审窗口排队（贷款的提前预约银行给你他项权证，有四张纸）3.预审窗口通过后拿号办证

4.排队到号后直接办理，最后预审时候特别强调，不要到你了说差东西，一天白搞了的.5.复印直接大厅有人办理

6.贷款一般两月出证，非贷款一般七个工作日出证 7.贷款拿证也需要预约银行，银行取他项权证

8.拿到房产证后直接去左边土地局窗口办理土地证（新城没有土地分割证明的）9.打到回府，以后少来这种又吃人亏又吃钱亏的位置了

篇7：未办房产证 房屋转让的合同效力

作者:周建中*** 时间:2010-07-26 查看(1581)评论(0)

转让未办房产证的房屋的合同效力

案情

2006年，张某从某房地产公司购买了一套商品房，合同已经当地房地产行政管理部门备案登记，但房屋尚未办理房产证。2007年3月，经中介介绍，王某与张某签订了一份《房屋买卖合同》，约定：张某将房屋转让给王某，价格为350000元，王某应于合同签订当日支付定金30000元，于2007年5月8日支付第一期房款104000元（含定金），余款246000元办理银行按揭;合同还约定，自合同签订之日起，若张某中途不卖，张某除应退还定金外，还需赔偿30000元给王某；若王某中途不买或者逾期7天支付房款，张某可将王某所支付的定金抵作违约赔偿金，不予退还。

合同签订当日，王某向张某支付了30000元定金。后因张某反悔，不愿履行合同，王某向法院起诉，要求张某继续履行合同，协助王某办理房屋过户手续。张某辩称，1、出卖的房屋未办理房产证就转让，违反有关强制性规定，双方签订的合同无效；

2、如果法院认为合同有效，出让人愿意依约选择退还定金，并支付30000元违约金，解除双方合同。争议

观点

一、《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。王某与张某签订的《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。观点

二、讼争的《房屋买卖合同》是双方自愿订立，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效，双方当事人均应受合同约束。评析

本案争议首先是如何认定房屋买卖合同的效力。修订前我国《城市房地产管理法》第三十七条（修订后为第三十八条）第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，建设部1990年12月31日发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（2001年6月29日废止）第十八条也明确规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”由于上述法律和部门规章的规定，司法实务在一段时间内将此类合同均认定为无效。1999年3月15日、同年12月29日，随着《合同法》和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》的发布和实施，开始改变以往将此类合同认定为无效的做法。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》第九条：“依照合同法第四十四第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”我国《合同法》及相关司法解释的出台，改变了长期以来我国法律关于登记直接决定合同效力的规定，将登记的效力与合同的效力作了清晰的区分，使司法实务对登记与合同的效力关系有了统一的认识，自此司法实务对此类合同不再因未办理登记而认定为无效。

近期由于房地产的价格变动幅度大，房地产交易因一方悔约导致纠纷也较以往多，反悔一方多以双方合同违反《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，主张合同无效。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的含义应理解为如果合同以未依法登记领取权属证书的房地产为标的，转让行为不产生物权效力。该条款针对的是合同的标的物—房屋的产权确认及变更这一物权变动行为，并非针对合同本身，该条款对于房屋买卖合同本身效力并不直接影响。不动产登记制度主要作用在于公示，是针对物权变动行为而设立，对合同的效力没有直接的影响。我国现行法律、行政法规对房地产转让合同此类合同本身，法律、行政法规并没有要求须登记才生效的强制性规定，只是对于合同的标的物—房屋的产权确认及变更，法律要求登记的强制性规定，但这两者是不同的，应将登记的效力和合同的效力区分开来。本案双方当事人是在自愿平等的基础上，达成的合意，意思表示真实，合同内容本身没有违反法律、行政法规的强制规定，形式要件也符合法律的规定，双方当事人达成合意后即生效，因此，讼争的《房屋买卖合同》应为有效合同，双方当事人均应受合同约定的约束。

合同约定：“若张某中途不卖，张某除应退还定金外，还需赔偿30000元给王某；若王某中途不买或者逾期7天支付房款，张某可将王某所支付的定金抵作违约赔偿金，不予退还。”该约定是双方当事人在平等、自愿的情况下达成的，双方权利、义务也对等，且符合《中华人民共和国合担保法》相关规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”根据意思自治和合同严守原则，在不违反法律禁止性规定的情况下，法院首先应当尊重当事人的选择。因此，张某依约可选择退还定金，支付30000元违约金，解除双方签订的合同。否则，张某应继续履行合同

暂时未办理房产证的房屋买卖的合同效力

暂时未办理房产证的房屋买卖的合同效力

所谓期房的转让，即预售的商品房的转让，是指预售商品房的预购人在实际占有商品房并取得房地产权证之前，将预售商品房转让给他人的一种法律行为。

实践中的操作一般都是通过两种方式：

1、签定房屋买卖预约合同，待房产证出来后，双方再签订正式的房地产买卖合同，办理过户手续；

2、先租后售，即在房产证出来之前卖方先承租给买方使用，待房产证出来后再办理过户手续。

上述方式，对于买方而言，存在极大的风险。买方在交付了购房款的情况下，如果房产证一直办不下来，买方的权利就得不法律保障。时间一长，如果楼价上涨，由于没有办理过户，卖方在利益的驱驶下可能将房产再转卖给他人。买方在买这种房时，就会存在上述风险。

在实践中，对于期房转让合同效力问题的认识不一。有观点认为无效，理由是《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项有“未依法登记领取权属证书的的房地产不得转让”的规定，但该法第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。但迄今为止，国务院并未根据法律的授权制定相应的行政法规予以调整和规范，2005年4月30日建设部等七部委联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，国务院办公厅予以了转发，该意见明确规定禁止将购买的预售商品房再行转让。但该意见是国家为拟制炒房、哄抬房价行为而出台的一种政策性规定。我们不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。

其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。因而并不影响转让合同的效力。

未取得产权证的房屋买卖合同效力与解除

(注:李静律师原创文章,转载请注明出处)

实践当中，因房屋未获产权证就进行买卖进而因合同效力及解除事宜发生二手房交易纠纷的案例屡有发生，由于社会经济环境和新旧法律及审判实践的不断变化，类似案件的判决结果有时却大相径庭，在此作一些分析，仅供参考。

一、关于未取得产权证的房屋买卖合同效力，存在以下三种不同意见：

1、双方签订的《房屋买卖合同》无效。

理由：该合同违反了我国《城市房地产管理法》第37条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，而这一规定属于法律层级的强制性规定，因此双方的合同符合我国《合同法》第52条第（五）项“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定。

2、依据起诉时该房屋是否符合办理房产证的条件确认其效力。

理由:依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，在起诉前已经具备办理领取房产证条件的，可以认定买卖合同有效；否则应认定为无效。

3、房屋买卖合同有效。理由：

第一、房屋转让合同属双方自愿签订，是各自真实意思表示。

第二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然强制性规定和管理性规定如何区分有待进一步明确，但《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范目前已基本形成共识，因此不属于“违反法律、行政法规强制性规定”，不能作为认定合同无效的理由。

第三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条的规定，是指合同应当办理批准、登记才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

第四、《物权法》第15条规定： “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。

本律师同意上述第3种意见，未取得产权证的房屋买卖合同应为有效。不仅因为上述法律、法规的相关规定，更因为确认合同有效符合民法的诚实信用原则，有利于维护社会交易关系的稳定，因此实践中判决合同有效的案例越来越多。

二、关于未获产权证房屋买卖合同的解除

未获产权证的房屋买卖合同能否解除，要看合同签订和履行的具体情况，不能一概而论。

首先，要看房屋买卖合同的关于合同解除及相关违约责任的具体约定。如果明确约定了合同解除条款，甚至明确了违约责任，则应按合同约定执行，只是违约责任约定过低或过高的，可以依法申请予以提高或减少。

篇8：如何提高房产证的办理效率

关键词：房产证,办理效率,权属管理

近年来, 随着城市化进程的加快以及受投资热的影响, 楼市持续火爆。虽然近期收到国家相关政策的调控, 但房地产市场依然保持着较为强劲的势头, 表现为每天到不动产登记事务中心房管局产权处办证的人络绎不绝。但是在办证过程中, 笔者发现, 虽然交易大厅配备了叫号系统, 但是等办理者等了几十个甚至上百个号进行房产证办理时, 却往往因为手续不全, 材料缺失而导致办理者白白浪费了时间, 也影响到了中心办证的整体进度和效率, 加剧了办证者与中心工作人员的矛盾。当然, 这些问题的产生因涉及到房屋开发商、二手房买卖双方以及税务和银行多部门, 加之老百姓对办理流程不了解, 才产生了上述问题。为了让购房者不再感到办证手续繁琐, 提高办证效率, 减少重复劳动, 笔者认为需要从影响办证的各个环节和方面着手, 让办理工作更加精细化、科学化、高效率和规范化, 让购房者舒心满意。

1房产证办理概述

房产证的全称是《房屋所有权证》, 它是由当地不动产登记机关依法发放的, 旨在确定和保护房屋所有者的利益的主要证明, 房产证的办理速度关系影响到购房人房屋确权的顺利完成。目前, 我国房产证主要有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋它项权证》这三类, 其共同特点是通过其依法保障房屋所有人对房屋的占有、使用和处分权利进行房屋确权, 它是唯一完全的物权。同时, 也是日后权属变更、转让、评估、抵押的管理提供法定依据。

2提高房产证办理效率的方法

2.1做好相关宣传工作

目前我中心房管局产权处的交易大厅配有专门的咨询工作人员, 但是面对数量较大的办证者, 还是显得不足, 存在很大局限性。因此, 为了解决好这个问题, 应该充分利用或建设相关网络平台、宣传手册、模糊查询等多渠道的宣传手段。

(1) 网络平台。在我中心开设专栏进行房产证办理的流程和需要的相关材料。专栏的设计既要考虑美观性、同时还有注重实用性, 做到简洁明快, 内容充实, 让普通老百姓能够迅速地找到他们需要和了解的信息。当然, 这就需要网页设计还要有较好的层次安排, 对房产证办理的流程和所需材料依据办理主体的不同进行登记分类, 例如买商品房办理房产证, 要根据单位或个人合同、签订日期、产权证明书, 日期不同所提交材料不同, 填哪些相关表格, 同时附有样表, 样表也要细致, 让老百姓对照情况, 能知道自己是什么登记种类、带什么材料、怎么填写表格。还有就是网络要进行及时更新, 注重时效性, 切不可将“陈年旧账”等过时的政策也要求放在网上, 误导百姓而影响办理效率和网络的宣传作用。

(2) 宣传册子。我县是国家级贫困县, 互联网发展相对滞后。有一部分人不懂得上网, 对于这类办证群体, 如何提高宣传工作呢?笔者认为可以通过印刷房产证的服务指南来解决。在指南上应有办证顺序、工作流程和注意事项等内容。当然, 该类小册子的印制需考虑成本, 同时要注意避免浪费和信息更新等问题。

(3) 现场查询。通过配备相关工作人员, 在办理者抽号等待的时候, 对其所携带的相关证件进行模糊审核, 可以大大提高办理的速度和购房者等待的时间。细致、周到的现场模糊审核让办证更加方便快捷。

(4) 发挥开发商宣传作用。房产证办理的主要群里是普通老百姓, 他们最早接触的是商品房开发商, 办证的很多材料也需要开发商进行提供。因此, 房地产开发商对于每个购房者的情况是非常了解, 诸如购房者是现金、商业贷款还是公积金贷款。所以, 笔者认为中心应该与主要的房地产公司进行友好协商和沟通, 在开发打印合同网上备案时, 提前为每个购房者提供有针对性的咨询和宣传, 提高办证效率。

2.2提高房管人员的业务素质

(1) 打造一支专业化的房管队伍。随着房地产产业的蓬勃发展, 房屋管理专业化是必然趋势。因此, 培养一支专业素质强的房管队伍是提高房产证办理效率的前提。在房管队伍的具体建设上, 要考虑不同类型人才的搭配组合, 比如既要有懂经济管理的人员, 也要有擅长计算机技术的专业人员和房管财会人员, 这样的才可以在房产证办理中充分发挥各自的专业优势和才能, 提高相关资料的收集和审核速度, 从而提高办理效率。

(2) 权责明晰。为了避免权责不明的现象发生, 需要在房产证办理工作中明确工作人员具体在职责, 做到权责明晰。因为, 权责不明会让工作人员之间产生相互推诿的现象, 影响房产证办理效率。具体来说, 就是要实行房产证办理工作中的办理人负责制, 让经办人成为相关阶段的第一负责人。比如按照规定, 在购房人提供了齐全的材料后, 房产证的办结时间应为30个工作日, 如未办结, 需要进行及时催促。如果出现拖延和压件问题, 要有相关的问责机制, 追问第一责任人。同时, 对于正在进行办理的, 要建立全程跟踪机制, 及时抽查和督促相关涉及单位, 尽可能在每个办理环节中提高办理效率。

(3) 协同有关部门之间的关系。房地产产业涉及到建设、监理、规划、消防等较多部门, 因此房地产管理员要协调好同这些部门的关系, 让这些部门尽快出具房产证办理的相关材料。比如先要到规划局将规划许可证的副本转为正本, 期间需要提交七项材料;紧接着需要到质监站领取单位工程竣工证明;还要到消防部门申请消防验收;最后到发改委领取项目批复文件和建设图纸。以上是影响房产证办理的重要环节, 需要房管员要熟悉并协同好各个部门之间的关系, 确保房产证可以顺利办理。

3优化房产证办理流程

3.1借助网络平台优化办理流程

随着国家信息化战略的提出, 作为不动产登记事务中心, 也应该积极响应和执行。我中心也有专门的网站, 因此对于单位的房产证办理, 可以采用预约的方式, 既减少了对方的等待时间, 也提高了我中心的办理效率。在房产证办理中, 可以通过网络平台, 将需要填写的房产证办理表格和填写规范放置到相关版块, 为办理人提供一定的借鉴和参考, 减少办理人在大厅等候的时间, 缓解与工作人员之间的矛盾。当然, 不同的办证主体的材料要求不同, 需要在网上写清楚。同时, 有些单位对于房产证的办理态度消极, 自己拖延到我中心办理的时间, 对于这些中心应该要求这些单位限时办理, 突出时限要求。

3.2规范开发公司在房产证办理中的地位

房地产开发公司有义务为购房者及时提供相关房产证办理材料。而在现实中, 有些房地产开发公司因自身手续不全, 导致不能为购房者提供完整的材料, 影响了购房者办理房产证的效率。为此, 中心可以从商品房预售和网上备案等环节去规范房地产开发公司的行为。

3.3房产证业务委托

由于购房者自身不便亲自办理, 在房产证办理这项业务中, 可以通过委托第三方的形式来我中心进行房产证快速办理业务。在这项业务中, 需要购房人同代理公司签订委托协议书, 协议中需要明确办理期限以及期限内提供缴纳相关的税费缴纳的凭证, 还需要著名相关违约事宜。在房产证办理类型中, 商品房绝对占据绝对数量。以我中心为例, 商品房在办证中约占89%以上, 如果购房人能一次性准备好材料将会大大提高办证速度。以渭源县为例:2015年渭源县楼市成交了3018套。目前渭源县共有32个楼盘在售, 每一期都有300多套房子, 期权办产权的, 更是一个庞大群休。而房产证代理公司对于办证环节非常熟悉, 可谓专业人士。购房者可以通过选择信誉好, 操作规范的公司进行代办。当然, 通过代理公司进行办理, 需要增加一定的代理费用。

参考文献

[1]袁景潮.房产证办理流程及注意事项[J].法制与社会, 2009 (13) .

[2]张伟, 朱宏亮.办理房产证相关法律规定的缺陷及修订建议[J].城乡建设, 2005 (2) :46-48.

篇9：办房产证的流程

您好!我父亲育有一子二女，因其个人所有的房屋拆迁，而与拆迁办签订了房屋拆迁产权置换安置协议，被安置在某房产处，但还未办理房产证。当月，我父亲立下自书遗嘱，称将上述房产由我来继承，若其去世时该房产仍未办理房产证，该房产的一切权利义务由我承受。两月后我父亲不幸去世，但相关房产登记还未办理完毕，我们几个子女为该房产的继承事宜发生了争议，我想请问，该房产应属于谁呢?

济宁王丽

王丽：

您好!依据我国《继承法》及司法解释的相关规定，公民可以继承的合法财产包括履行标的为财物的债权。

您父亲根据房屋拆迁产权置换安置协议，已被依法安置在本案所涉及的房产处，该房产实际由您父亲居住、使用、支配。虽然还没有取得房产证，但您父亲已经履行了搬迁义务，其对拆迁安置部门享有债权，履行标的是房屋的所有权。如果这样比较难于理解，可以设想您父亲选择了货币补偿，在该补偿尚未发放完毕前，他对拆迁安置部门享有履行标的为货币的债权。上述债权作为财产权利，是可以继承的。

您父亲的遗嘱为自书遗嘱，意思表示真实，内容形式合法，故该房屋是应由您继承的。

开发商将车位卖给他人，我该怎么办

律师：

您好!去年我在某小区购买了商品房，买卖合同约定开发商为本楼业主提供地下停车场的停车位。但是我入住后发现开发商已将该楼的40多套住房连同地下停车场打包出售给了一家事业单位作为其员工宿舍。该单位购得上述住房和停车场后明确表明，因地下停车场的车位仅供住在本楼的本单位职工使用，其他住户如要停车必须按每24小时10元的标准缴费。我就找开发商交涉，但开发商提出，合同中虽有规定提供车位，但未说明是无偿提供，我的权益能得到维护吗?

滨州董娜

董娜：

您好!根据我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的车位，属于业主共有。”

您所购买的小区停车位建于地下，并未占用业主共有的道路部分，依照物权法规定，可以依照商品房买卖合同的约定进行处置。所以开发商这样处理地下停车位是基本符合法律规定的。您可以就购房合同的约定及小区的具体情况和开发商协商处理停车位的问题。关键是要仔细看明白购房合同对停车位的具体约定，才能更好地保护自己的权利。

篇10：未办房产证前的房屋转让协议

甲方：

（身份证：）乙方：

（身份证：）乙方委托人：

（身份证：）

甲乙双方经共同协商，乙方自愿将其XXX小区西区（XXX路南，09号楼，XXX号房）转让给甲方，转让过程中，甲乙双方需遵守以下协议：

一、甲方于签订协议时一次支付乙方转让费XXX万元（佰拾

万元）人民币。

二、甲方支付签订协议后乙方尚未支付的及交易时产生的各种税费，不包括在XXX万元（佰

拾 万元）之内。

三、交易房产为XXXX置业有限公司开发，XXXX置业有限公司对房屋及小区的设计与组织施工情况视同甲方已知晓，不得再以任何理由向乙方提出异议而终止协议。

四、甲方在支付转让费后，尚未过户期间，可先行装修入住，期间应服从小区管理，如发生争议与乙方无关。

五、乙方委托其XXX全权代表自己，办理一切相关过户手续。

六、乙方在过户期间应积极配合甲方办理各种手续。

七、资金支付以银行转账凭证为准。

八、协议签订后若甲方不执行，乙方不再退还已付转让费，协议自然终止。若乙方不执行，要双倍赔偿甲方已付转让费。

九、甲乙双方在房屋交易过程中不得违反国家法律法规的规定，其他未尽事宜应本着友好协商态度解决。若因不可抗力造成协议无法执行，乙方应原额退还甲方已付转让费，双方不再付任何责任，协议自然终止。

甲方：

银行账号：乙方：

银行账号：乙方委托人：

篇11：办房产证通知书

您所购买的 项目 栋 号房已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件。请您于 年 月 日持以下资料到 (地点)办理交付及房产证办证等相关手续。1、交付通知书原件、业主身份证原件、一寸彩色照片1张(登记业主资料用);2、家庭成员身份证复印件、一寸彩色照片1张(登记业主资料用);3、金融联受理银行存折原件或借记卡原件及复印件3份。本人中国银行、工商银行、建设银行、农业银行的存折其中一本即可，用于代扣水电费、管理费。办理时间为上午9：00-12：00 下午14：00-17：00 (一)根据 房屋建筑面积测绘报告测得，该物业(竣工)套内面积为平方米。(二)如阁下委托他人代为办理交付，除以上资料外代理人还需提供公证委托书原件、业主身份证复印件、代理人身份证原件。(注：公证书版本及所需份数等事项请联系佳兆业签约中心)。(三)该物业之物业管理费自 年 月 日开始计收，逾期办理交付，管理费计收时间不变。同时，通知贵业主准备办理房产证资料和办证费用，根据国家建设部《房屋登记办法》第11条规定，房地产由房屋权利人(业主本人)向房屋产权登记机关申请转移登记。待房屋初始登记公告期满即可到 市国土资源和房产管理局办理房地产转移登记。如贵业主不熟悉办理房地产证的法律法规和程序，根据国家建设部《房屋登记办法》第15条第2款，您可以委托他人办理，向受托人出具书面委托书(境外人士的委托书须公证机关公证);如贵业主需要委托我司代为办理房地产证，与我司签订办证委托协议，向我司出具书面委托书(境外人士的委托书须公证机关公证)后，我司将指派专人义务为您代理办理房地产证。阁下如对交付相关事宜有任何疑问，请致电咨询：

有限公司

篇12：办房产证申请书

乙方：___(你的名字)

甲乙双方经友好协商，达成如下协议。

1、甲方无偿将____与___(你母亲、父亲的名字)购买的房基，具体位置在天津市宝底区大钟镇宝芝麻窝西区四排6号，赠送给儿子___(你的名字)。

2、甲方赠予的此房基，仅为儿子儿子___(你的名字)一人所有。

3、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，如有争议，双方协商解决。

甲方(签字)：

乙方(签字)：

年 月 日

篇13：办房产证的流程

2008年6月20日, 王五向张三借30000元, 同时王五给张三写了一张借条, 具体内容是:“本人王五今天向张三借钱30000元, 为体现本人的诚信, 故将我父亲王大的房产证抵押给张三, 如果三个月到期后没有如期还钱, 任由张三自由处置房产证, 借款人王五, 2008年6月20日。”2008年6月20日, 王五的父亲王大同意王五的行为, 同时在借条上签了“同意”二字, 并署名王大。但是, 王大和张三都没去房产登记部门办理抵押登记手续。后来还款期到后并经张三多次催缴王五还款, 王五仍不还钱并恶语相向。于是张三向法院起诉, 要求王五还款30000元以及利息300元, 同时要求王五的父亲王大承担连带保证责任。一审法院经审理认为, 判决被告王五偿还原告张三的借款30000元, 以及利息300元, 同时判决被告王五的父亲王大对30000元债务承担连带保证责任。王大不服, 二审上诉。二审法院经审理后认为:王五和王大给张三写的欠条并不违反法律的强制性规定, 应当视为具有法律效力, 双方当事人应当严格按照借条履行。王大在借条上签字“同意”并署名的行为, 应当视为王大同意以自己的房产为王五向张三的借钱行为提供担保, 此房产抵押合同是合法有效的。但是, 由于双方当事人没有办理抵押登记手续, 所以依据有关的法律规定, 王大用自己的房产为王五的借款行为设立的抵押权并没有发生法律效力, 然而抵押权的不存在并不影响抵押合同的法律效力。由于双方的抵押合同合法有效, 所以王大应按照合同认真履行义务, 王大应当在所抵押的房产价值内对王五与张三的债务承担抵押担保责任。故二审上诉法院判决:维持一审对王五的判决, 同时改判王大对王五与张三的债务承担连带保证责任为王大对王五与张三的债务以其提供的抵押房产价值内承担抵押担保责任。本案看似复杂, 但实际就涉及两个重要的法律关系, 就是抵押担保关系和借贷关系。而笔者在本文讨论的重点是抵押担保关系。针对本案争议的焦点, 笔者拟从“房产证能不能质押?抵押登记效力如何判断?不动产权属证书和不动产登记簿的关系是什么?”这些问题着手, 分析抵押合同和抵押权的成立, 探讨抵押担保关系。

2.房产证引发的相关法律问题的思考

2007年我国颁布的《物权法》对不动产登记簿、不动产权属证书以及不动产登记制度都有明确的规定。由于我国物权法采用的是物权登记生效主义, 所以不动产物权经相关部门登记后产生法律效力, 而不动产登记簿就是不动产物权生效的法律依据。不动产权利人手里的权属证书只是不动产登记簿的外在形式。不动产权属证书本身不能代表不动产物权, 它只能帮助不动产所有人向第三人证明自己对该不动产享有权利。

房产证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。房产证上的信息具有社会公信力。“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”这是《城市房屋权属登记管理办法》第五条对房产证的具体规定。此款规定似乎有理由让我们绝对相信, 房产证是确认房屋所有权的唯一合法凭证。其实这是把房产证的意义绝对化了, 是对房产证的误解, 没有真正明白物权公示的意义。

首先, 从房产证的内容来看, 大多数房产证都不能准确反映房屋权利的真实状态。例如, 祖辈遗留的房产虽已由晚辈支配使用多年, 但房产证上记载的信息却一直没有变更。此类现象在现实生活中相当常见。

其次, 在房产证的发放过程中也有出现错误的可能性。房管部门依据当事人的申请颁发房产证的行为是一种具体行政行为。“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时, 对证件不全或房屋所有权不清楚的, 暂缓登记, 待条件成熟后办理。”是《城市私有房屋管理条例》对房产证办理的具体规定。从这一规定可知, 房产的权属清晰是房产管理机关颁发房产证的前提条件。房产管理机关对当事人所提供的材料进行形式审查后, 认为房屋权属清楚, 即可颁发房产证, 对房屋所有权作出确认。而在颁证环节, 因工作人员责任心不强或当事人提供虚假材料, 行政机关又没有对之进行实质性审查的客观技术条件, 房产证有可能出现错误。鉴于此, 法律也赋予了当事人诉讼救济的权利。如果相关利害关系人认为房产管理机关发放房产权属证书的行为侵害了自己的合法权益, 可以通过向法院起诉或向房产管理机关申请撤销该房产权属证书的方式救济自己的合法权益。可以看出, 房屋权属证书并没有真正实行起到保护物权交易的作用, 它只是单纯的满足了房屋管理部门管理城市私有房屋的需要。我国现行的不动产登记制度与真正意义上的物权法规范上的不动产登记在本质上存在重大区别。我国范围的房产交易必须以登记主义为要件, 才能发生房屋所有权的变动, 进而产生物权法上的法律效力。2007年《物权法》第十七条对不动产权属证书和不动产登记簿之间关系的明确规定, 即“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项, 应当与不动产登记簿一致;记载不一致的, 除有证据证明不动产登记簿确有错误之外, 以不动产登记簿为准。”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”可以看出, 房屋管理部门的登记簿上的房屋权属登记才是最具有法律效力的。房产证和房屋登记簿上记载的信息不一致时, 只有房屋登记簿上的权属信息才具有法律效力。这提醒我们, 在房产交易活动中不能依据房产证上记载的信息, 要到房屋管理部门进行核查, 以房产登记簿上的信息为依据。所以, 只有当房产证与房屋管理机关的房产登记簿上的信息记一致, 且没有利害关系人对房产证的效力提出异议的情况下, 才能真实有效的证明房屋的权利状况。在相关的利害关系人质疑房产证效力的情况, 只有法院对房屋所有权的确认, 才真正具有确权的意义。一旦出现房产证与登记簿上的信息不一致时, 必须到房屋管理登记部门请求确权登记, 只有登记簿上的信息变更才能发生物权法上的效力。

所以, 我们应当明白并不是持有房产权属证书就能与拥有该房屋的所有权划等号的, 同时也不能说明现实生活中没有持有房产权属证书就不是该房产的主人。在房产交易中必须进行到房屋管理部门办理过户登记手续, 回收卖方的房产证后, 由房管部门以买方的名义重新颁发房产证。可以看出, 房屋权属证书在房产交易中的作用是有限的, 而且还容易因此产生纠纷, 它的证明力与毕业证、学位证、合同书等证书的证明力不能比。

在本案借贷纠纷中, 王大将房产证给原告张三的行为应如何定性呢?这种行为可以视为是将房产证质押给原告了吗?那现在有必要分析一下。

质押可分为动产质押、不动产质押和权利质押, 我国担保法只规定了动产质押和权利质押。权利质押, 是指以所有权之外的财产权为标的物而设定的质押。权利质押主要以债权、股东权和知识产权中的财产权利作为标的物。《担保法》明确规定, 不动产不能进行质押。房产证作为不动产房屋的产权凭证自然就不能被质押。生活中经常会有人认为房产证可以当作一种权利被质押, 这是错误的。

经过以上分析作为铺垫, 现在我们开始探讨本案的抵押担保关系, 这一法律关系涉及的一个问题就是对抵押合同和抵押权的定性。

3.抵押合同性质的界定

我国关于抵押合同的定性上有三种不同的学说, 分别是物权行为说、债权行为说和折中说。抵押合同究竟是物权行为还是债权行为, 还是具有物权和债权的二重性?对此我们要依据我国具体的法律回答这一问题。

有关不动产物权的合同效力, 我国2007年的《物权法》有明确规定, 例如, “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效;未办理物权登记的, 不影响合同效力。”依据此条法律规定可以看出, 在我国, 以物权变动为内容的合同仍受合同法的调整;如果该物权变动合同没有侵害社会公共利益, 也没有违反国家相关的强制性规定, 则抵押合同一旦成立就发生债权设立的恶法律效力。进而可以得知, 不动产抵押合同的生效不以抵押权的成立为前提条件。但是对于抵押权的成立, 我国《物权法》规定, 当事人设立不动产抵押权必须签订书面的抵押合同, 但是只有抵押合同也不能产生不动产抵押权, 当事人必须到相关部门办理抵押登记才能产生法律效力。通过这些可知, 对于不动产的抵押合同属于债权性质。而对于动产抵押来说则要另当别论了, 例如, 《物权法》中一百八十八条规定, 对于生产设备、原材料、半成品、产品、正在建造的建筑物、船舶、航空器、交通运输工具的抵押权从抵押合同生效时设立, 如果该抵押权没有登记则不能对抗善意的第三人。从这可知, 动产抵押不同于不动产抵押, 它既具有物权属性, 同时还具有债权属性。

4.从上述法理分析中得出本案结论

由以上分析可知, 本案的关键点是区分抵押合同的生效与抵押权的生效。根据我国现行法律规范, 本案的房产抵押权的登记实行登记生效主义, 即双方必须签订书面抵押合同, 并到相关部门进行抵押登记, 抵押权才能成立。本案属于生活中常见的民间借贷, 双方当事人签订了书面的抵押合同, 据我国法律规定, 抵押合同成立;但是因房产属于不动产, 不动产需办理抵押登记, 抵押权才能成立, 而本案抵押当事人没有到相关部门履行抵押登记手续, 所以不能实现抵押权的成立愿望。经过上述的分析探讨, 笔者认为王五的父亲王大应当认真按照抵押合同履行相关的法律义务。

5.由本案引发的思考

从以上分析可知, 为了保证交易安全, 保护自己的合法利益, 无论是动产抵押还是不动产抵押都应签订书面抵押合同, 并到相关部门及时办理抵押登记。法律清晰明了, 但现实生活却错综复杂, 生活中本案情形不断重复上演, 而且类似的借款经常发生在熟人之间。很多抵押当事人因碍于熟人的面子, 不严格的履行法定的手续, 以致抵押权不能实现;在某些情形下, 有的甚至连基本借款合同的合法权益都无法实现。

抵押权是担保物权的一种, 可以法定取得, 亦可约定取得。我国现行实务和立法为了保证当事人安全, 都主张采用书面抵押合同。可司法实务有时会混淆抵押合同的生效与抵押权的设立, 其实而这属于不同的范畴, 抵押合同的订立是物权变动的原因, 是当事人创设抵押权设立的有关权利义务关系;而抵押权则是物权变动的范畴, 它的设立是法定的抵押合同产生的效果。若要发生物权的变动, 除了签订书面的抵押合同外, 还必须要进行公示。

为活跃市场经济, 我国合同法对当事人合同行为实行当事人自治原则, 但是其中规定合同无效的条件, 是基于违背公序良或损害国家利益而言制定的。书面抵押合同经双方当事人协议签字即生效, 并未损害国家利益也不违背公序良俗, 用物权变动来约束不仅对双方当事人无利益可言, 也从法律上违背了合同与物权区别的基本原则。

综上所述, 我们必须依法理智行事, 不可感情用事, 只有这样才能维护合法权益。

参考文献

[1]梁慧星.民法总论[M].北京:法律出版社, 1996:86。

[2]梁慧星主编.中国物权法研究[M].北京:法律出版社, 1998:28。

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[8]许明月.抵押权制度研究[M].北京:法律出版社, 1998:78。

篇14：办房产证的流程

2003年年底，我与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定：我购买该公司开发的某花园B区的一套150平方米的商品房，总价款为51万元，合同签订后即付20万，其余31万通过银行贷款，贷款期限10年。合同签完后我依约交纳了首付款，办理了银行贷款手续。2004年1月，银行贷款已劃拨到该公司账户上。后来因开发商违反规划，导致该房屋一直未能通过规划验收，3年多了，房产证都办不下来。我想退房，可开发商不同意，由于很气愤，我就准备停止履行每月向银行还贷的义务。请问，我能够停止向银行还款吗？

读者：罗良顺

罗良顺同志：

居民贷款买房，实际上涉及到两个法律关系，或者说有两个合同关系：一个是买房人与卖房人的买卖合同关系；另一个是买房人与银行的资金借贷关系。你与银行签订的合同为贷款合同，而与开发商签订的是买卖合同，这两个合同是各自独立的，是不同的法律关系，不能混淆。开发商未能按时为你办下房产证，虽然已构成违约，但这与银行不相干，银行无任何责任，故你不能因为开发商违约就推定银行也违约。如果你因为开发商的违约就停止向银行还款，那么就违反了贷款合同中所确定的义务，就应当向银行承担违约责任。总之，你与银行所签订的贷款合同是合法有效的，你应该按时向银行还贷。

安徽警官职业学院律师：潘家永