地标物业项目管理方案

地标物业项目管理方案（共6篇）

篇1：地标物业项目管理方案

地标物业项目管理方案

前言

金色领地作为十堰市集住宅、商场一体的高尚楼盘，其物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。十堰谦科物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作

舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。

优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。

第一部分

十堰谦科物业管理有限公司简介 公司简介 „„

二、公司总经理介绍 „„

三、企业管理理念及服务理念

根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念： 团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理

1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系（ISO9001：2000）、环境管理体系（ISO14000）、职业健康安全管理体系（GB/T28001-2001）一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。

“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。财务部：

1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表”。

2、负责日常账务工作的实施与管理。

3、负责对外财务相关工作的衔接。>；

第二部分

***物业管理目标及策划方案

通过对“×××”的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案：

一、***管理处组织构架及各部门职责： 部室主要工作职责： 总经理：

1、对董事长负责；

2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施；

3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；

4、主持新的经营项目的开发；

5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；

6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境；

7、对公司组织构架进行策划；

8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。

办公室：

1、对总经理负责；

2、人力资源管理工作（含人员的招培训工作）；

3、内外进行沟通；

4、内外公文的处理及档案的管理工作；

5、后勤保障工作；

6、公司库房的管理工作。

***管理处：

1、对总经理负责；

2、负责***的前期介入策划、实施工作；

3、负责***的接管验收策划、实施工作；

4、负责***的业主入主的策划、实施工作；

5、负责***的管理和服务的策划、实施工作；

6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。

7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。

二、人员配备情况：

1、总经理：1人。

2、办公室：2人，其中主任1人，文员兼库管1人。

3、财务部：2人，其中经理1人（兼会计）、出纳1人。

4、***管理处：33人。

其中经理1人；工程组主管1人，土建工1人，水电工（含强弱电）4人，电梯工（直梯）1人，杂工1人；保卫队队长1人，队员15人（三班24小时）；绿化保洁组主管1人，绿化工1人，保洁员3人；业主接待组主管1人，接待员1人、收费1人。总计：38人

三、管理目标

（一）、公司总目标

1、业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%

2、房屋及设施设备完好率递减≤3%

3、无重大责任事故发生。

（二）、目标分解

1、财务部

（1）、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100%（2）、财务分析覆盖率100%

2、办公室

公司各项行政管理工作实现PDCA循环率100%

人力资源科：

（1）、员工培训覆盖率/合格率100%（2）、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80%（3）、员工配置优化率比上年提高≥25%

（4）、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2% 行政公关：

（5）、内外文件起草合格率≥90%

（6）、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%（7）、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3（8）、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%（9）、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%（10）、合同评审率100%（11）、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1%。

后勤保障：

（12）、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%,（13）、入库物品检验合格率100%（14）、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%（15）、库管物品年差错率≤0.1%

（16）、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85%

3、***管理处 业主接待组：

（1）、管理处各项工作实现PDCA循环率100%（2）、业主/租赁户有效投诉处理率100%（3）、限时服务承诺实现率≥95%（4）、内外关系沟通成功率≥80%

（5）、内外关系信息传递准确率/及时率100%（6）、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%（7）、物管费收取率≥90%（8）、收费金额差错率≤1‟

（9）、小区物业管理费半年收支公告率100%（10）、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%（11）、业主/租赁户动态档案建档率100%（12）、围绕物业所进行的多种中介服务（受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等）、特约服务用户满意率≥85%（13）、社区服务管理策划成功率100%（14）、小区/大厦经营性项目盈利率≥80%

（15）、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。（16）、物业管理年盈利率比上年增加≥10%

绿化保洁组：

（1）、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%（2）、环境卫生日检查合格率≥95%（3）、绿化检查合格率≥85%（4）、小区绿化年成活率≥95%

保卫队：

（1）、保卫各项管理工作实现PDCA循环率100%（2）、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%（3）、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%（4）、重大火灾/刑事和交通事故发生率=0（5）、机动车辆管理纠纷发生率≤1%

（6）、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%（7）、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2%

工程维修组：

（1）、各项工程管理工作实现PDCA循环率100%（2）、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%（3）、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%（4）、设施设备保持完好率≥95%（5）、机电设备检修及时率100%（6）、设施设备检修一次合格率≥95%（7）、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%（8）、保障设备设施安全运行率100%（9）、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%（10）、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%

四、服务内容及标准

（一）前期物业管理服务内容

；前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。

1、项目设计方案的建议；

2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；

3、参与单项工程的甲乙方交接验收；

4、参与整体工程的甲乙方交接验收；

5、行物业的接管验收及问题的整改、督促；

6、接受业主入住前的相关咨询；

7、供业主入住前的上门服务。

（二）、业主入住管理

1、办理业主入住及接房的相关手续；

2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

（三）、后续物业管理服务内容

1、公共性服务

公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：（1）、清洁卫生管理；（2）、绿化日常维护管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的维护管理；（5）、水电管理；（6）、排污设施管理；（7）、道路维修管理；

（8）、房屋共用部位的日常养护维修；（9）、物业档案资料管理；

（10）、车辆停放及交通秩序管理；

（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；（12）、代收代交水电气费；

（13）、根据需要增设的其他服务项目。

2、特约性服务

特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务（1）、家居设施维修

包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。（2）、家居清洁服务

包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。（3）、家居杀虫服务

包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。（4）、家政服务

包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。（5）、租赁服务

包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。；

（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

（二）、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

3、供电系统

（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

4、消防系统

（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。

（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

5、电梯

（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。

（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

6、给排水系统

（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，（5）、无长时间停水事故。

7、空调系统

（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

8、市政公用设施管理

（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。

（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

9、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

10、环境卫生管理

（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

11、治安管理

（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。

12、业户满意率

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

五、管理处人员素质要求及培训计划

根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》（见附件一）和《培训计划》（见附件二）。

第三部分

***管理项目启动所需资金情况

物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：

一、人员薪金（楼宇交付日前之三个月）总经理

1名

1000 =1000 物业经理

1名

1500 =1500 工程主管

1名

1200 =1200 保安队长

1名

1200 =1200 财务经理

1名

800 =800 行政部经理

1名

800 =800 技术员

4名

800 =3200 绿化保洁主管

1名

800 =800 附加30.70%作为津贴及福利 3223.5 13723.5 三个月小计为

41170.5

二、员工制服（每人两套）

11*200 2200

三、区外围设施

大垃圾桶（生活垃圾）

15个

=750 不锈钢垃圾筒（楼层用）

20个

=1600 指示牌（若干）

=1000 大堂及车库广告栏/广告牌

5个

500 =2500 大堂用吸水/吸坐垫

2张

200 =400 小计：

6250

四、管理处各办公室用品及设备 办公桌椅

15套

300 =4500 文件柜

7套

500 =3500 对讲机（含备件）

10套

1200 =12000 电脑

2套

4500 =9000 打印机

1台

2000 =2000 复印机

1台

10000 =10000 传真机

1台

1500 =1500 保险箱

1个

1500 =1500 管理公司/处用纸张/信封/名片

=5000 饮水机

2台

=200 装订机

1台

300 =300 照相机

1台

1000 =1000 管理处装修

=60000 会议室家具

1套

4000 =4000 办公细项物品

=10000 小计：

124500

五、工程部用品

1、测试仪表

个

200

万用电表

个

500

电流流量度：300A 个

800

电流钳式800A 个

1500

电流钳式3000A 个

1500

对地阻值测试表

个

1500

绝缘值测试表（500V-1000V）

个

1500

温度计：电子数字式

个

200

手提式室内温度/湿度对比测试表

个

300

手提式风量和风速计

个

1500

电源测试电笔

支

卷尺：1M 把卷尺：5M 把

300

钢尺：3M 把

钢尺：1M 把

300 水平尺：600MM 把

250 角尺：300MM 把

250 小计：

2、安全设备

高空工作安全带：降伞式

套

1200 50/500反光衣

件

耳塞100DB 打

500 耳筒500DB 个

500 安全过滤口罩：100CDN 打

500 护眼罩：眼镜式

个

200 护眼罩：全式

个

500 护眼罩：焊接用

个

1200 护镜（焊接用1000GDA）

个

600 手套：绵布

打

200 手套：皮革

打

400 铝梯：1M 把

1000 铝梯：

1、5M 把

1500 铝梯：4M 把

3000 高空工作台：6米全护式

个

15000 高压电工全护装

套

2500 连输工具：轴流板式车

部

200 手推车

部

200 小计：

3、工具

木锄

把

扳手：活动150MM 把

扳手：200MM 把

扳手：300MM 把

扳手：450MM 把

菊花板身：3MM36MM 套

350 组合式：4MM-45MM 套

500 夹具：大力钳（平口）

把

O形夹100MM 个

O形夹：150MM 个

O形夹：200MM 个

O形夹：300MM 个

虎钳150MM 个

200 钢管工具连弯头

套

1500 切割工具：水管用切刀

把

200 铁片用剪刀

把

界刀

把剪刀把50 紧急爆破工具：大手锤

个

斧头（消防队用）

个

铁笔

支

压力钳

把

800 润滑油加油枪

把

200 6角起子（0、5MM-16MM）

套

管子钳：200MM 把

管子钳：300MM 把

管子钳：450MM 把

管子钳：600MM 把

300 拉钉钳

把

小计

4、手工具

螺丝起子：平咀形100MM X 4MM 支150MM X 6MM 支200MM X 8MM 支250MM X 8MM 支400MM X 10MM 支十字形：100MM X 3MM 支175MM X 4、5MM 支250MM X 6MM 支350MM X 7、5MM 支电子部件专用：平咀

套

十字咀

套

平咀钳

把尖咀钳

把斜口钳

把专线开口钳

把

剪线钳

把

鲤鱼钳

把水泵钳

把

弹簧专用用尖咀钳：平咀

把

300 弓咀

把

300 电线护套管钳：100A以上

把

500 800A以上

把

1500 手锯：金属450MM 把

手锯：150MM 把手锯：木工600MM 把

手锯：250MM 把

手锤：电工

把

手锤：球表1KG 把

手锤：

1、5KG 把

手锤

套

200 吊重滑轮1吨

套

1500 铁钻

个

200 木工专用工具

套

1200 泥水工专用工具套800

5、电动/机械工具

手电钻电池式0-12MM 把

1200 油压手电钻：小

把

1500 大把2500 油压式手电锤：小

把

1000 锯条式切割机

把

800 片式切割机：小

把

1000 大把1500 金属磨轮式切割机：手提小

把

1000 手提大

把

1500 磨轮床

部

1500 60A电焊机

部

2000 气焊枪：氧气式

套

3500 乾手机：小

套

1000 大

套

2500 高压水枪（手提式）

套

2000 高压气泵（手提式）

套

2000 高压吹风扇（手提式）

部

1500 高压吸尘机（手提式）

部

1500 手提射灯

支

350 气动打钉枪

把

600 小计：

工具共计：30000.00

6、值班室/办公室家具

值班工作桌、椅

7套

400 =2800 工具2桌

2张

600 =1200 工具柜

2个

1000 =2000 物料架

2个

1000 =2000 工具箱

7个

200 =1400 文件架

7个

=700 小计：10100

六、保安部用品

值班电筒（充电式）

20套

=2000 雨具

20套

=1600 办公桌椅

9套

500 =4500 小计：8100 启动预算总计：222320.50元

第四部分

合作方式分析

根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈，我们认为合作方式可采用以下三种进行：

第一种：完全托管型。

该种方式操作简便、灵活，易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“***”如果采用这种方式，其需启动资金和管理用房为：

启动资金：如果按《***市物业管理办法》的规定，启动资金的分摊按五年平均分摊，首次合同签约为三年，那么该笔费用为：222320.50÷5×3=133392.3元。如期满撤场，则所购买的相关设备及工具属物管公司所有；如不撤场，则余下金额再按所签合同按年分摊。

管理用房：按照***市的一般惯例，管理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么，“***”的总建筑面积为38937㎡，其2%的比例为778.74㎡，3%的比例为1168.11㎡。

第二种：技术顾问型

该种方式采取贵方建立物业管理企业，我方给予贵方技术支持和业务指导，以促进贵方的物管企业发展。

该种方式我方的价格是10万元，顾问期限两年（以交房前三个月开始计算）。顾问内容包括：前期介入管理策划及实施指导，物业管理公司的筹建策划及实施指导，人员的招聘、培训，物业的接管验收策划及实施指导，业主入住的策划及实施指导，后续日常服务的策划及实施指导，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。

第三种：半托管半技术管理型

该种方式采取一年我方完全管理，一年我方技术管理的方式。其目的在于我方通过一年的管理工作为贵方建立物管企业作好铺垫。

该种方式我方收取费用为第一年我方派出的管理人员及相关费用由贵方支付（标准为我公司的管理人员的一般标准），收取5万元管理费；第二年我方收取管理费5万。两年的服务内容为：前期介入管理，物业管理公司的筹建，人员的招聘、培训，物业的接管验收，业主入住，后续日常服务的策划及实施，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。

篇2：地标物业项目管理方案

物业管理规模化发展势在必行，但在扩张进程中，我们必须探寻规模化发展的规律，正确看待物业企业扩张，走出误区，只有这样，物业管理规模扩张的目标才能真正实现。

一、获取信息：

1、定期做市场调查;

2、客户主动联系;

3、经人推介。

二、甄选信息，确定目标客户：

1、面积少于XXXXXXX平方米项目不接;

2、项目投入使用时间超过XX年的不接;

3、业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接(限于成熟小区);

4、维修资金不足或不到位的项目不接(限于成熟小区);

5、物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不接; (以上各条主要针对全委项目而言)

6、档次过低的项目不接;

7、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接;

8、开发商或大产权主超过二家的项目不接;

9、公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接;

三、谈判要素

1、先人后事，与对方相关联系人的关系极为重要，否则很有可能为他人作嫁衣;

2、要从多方面尽可能掌握对方信息，了解对方实力和主要目的，这是确定是否接手、采取哪种方式的基础;

3、知己知彼，尽量了解竞争对手的强项弱势，取长补短;

4、要以内部了解和外部公关的方式，以方案的制作质量为基础，小事多作让步，大事让情不让理，以退为进;

5、签定顾问合同时应同时正确引导对方，明确顾问内容及条款(尤其是我方的义务、费用标准);

6、如对方提出的顾问项目或要求与法律相悖或我方自身能力原因而不能接受时，应直接提出，以免日后发生争议，不能委曲求全，使自己陷入被动;

7、在开发商不能确定应采用哪种管理模式时，应正确分析、引导并向其解释采取某种模式的原因，尽量注重实效。

四、根据开发商的主要需求确定公司所提供的方式，包括：全委托管理、驻场顾问管理、巡场顾问管理及专项培训。报价标准主要依据项目类型、规模、市场行情及开发商的目的、要求而采取不同的价格策略。

五、具体步聚(全委和顾问管理，专项培训暂略)

1、明确意向性目标后，由公司总经理或部门经理组织相关人员考察物业现场，为管理方案的`构想奠定基础。

2、财务人员根据拟承接的项目管理服务范围、类型、档次、标准进行初步的成本核算，与拓展人员及其他相关人员对项目的可行性和发展性进行分析并报批总经理，确定承接方式和报价金额。

3、制定方案。方案内容包括：

(1) 本企业情况：位置、规模、资质等级、现辖物业类型、名称、管理面积、绩效、成果等;

(2) 拟承接的项目简介：周边情况、配套设施、建筑形式、居民结构等;

(3) 根据开发商的需求拟定服务方式和管理目标;

(4)拟定管理服务内容，包括：

篇3：地标物业项目管理方案

1 建设方案

1.1 电信运营商物业现状及分析

目前电信运营商一些省分公司电费管理的现状多是半人工半自动化状况, 首先是由代维人员根据收到的业主单据在Excel上录入电费以及支付信息, 并计算日耗等信息。然后将Excel电费台账提交给运维逐级审核, 审核人员将本次代维提交的Excel电费台账再去找到上次电费台账进行对比, 最终将Excel电费台账导入到管理系统实现后续的电子审核过程。

目前电信运营商电费管理方式主要存在以下问题:

(1) 代维抄表时, 往往还需要录入与电费无关的信息, 比如基站区域、上次台账信息、手工算出日耗等, 而且手工录入没有校验机制, 录入的数据不是很完善等;

(2) 市省运维审核时需要人工对比基站名称等基本信息是否有误, 本次台账信息是否和上次台账信息能对接上, 还要计算日耗是否异常等, 这个过程是十分的繁琐和易错的;

(3) 代维收到的是1个月甚至多个月的一笔单据, 但是在入账的时候运维人员还需要人工将它拆分成多个月的台账, 这个过程也是十分的繁琐和易错的。

1.2 建设需求

为提倡节能减排, 促进企业发展。全面提高物业费用精细化管理程度, 有效提高资源使用效率, 通过对物业相关费用管理流程和管理制度的规范、统一、优化, 实现物业相关费用配置的科学化、合理化, 缓解成本费用压力。建设物业管理系统, 对全网网元、机房、基站、库房、营业厅等电费、房租、物业费用实施系统化的管理, 使得电费管理更简单、更准确、更有效。

1.3 建设目标及原则

1.3.1 建设目标

对通信机房、办公楼、营业厅及库房等网点的水电费、房屋租赁 (费用、合同) 以及物业管理费等管理项目实现台账、审核及对标管理等信息化管理, 满足对物业管理需求。

1.3.2 总体原则

以投资效益为中心, 以市场需求为导向, 以网络资源现状分析为基础, 结合重大技术应用和网络演进, 确定合理的网络发展目标和建设规模。提升电信运营商的整体形象。

(1) 统一规划, 统一实施。充分考虑可扩展性和可持续性。

(2) 尽量减少对现网网络结构和现有应用平台的影响。同时, 应充分考虑系统和现网网络结构、业务支撑平台、业务提供平台的兼容性, 确保现网的稳定可靠的同时, 充分挖掘基础支撑系统的业务提供能力。

(3) 充分考虑整体性和关联性。

(4) 系统发生任何故障, 都不影响宽带用户正常上网, 不降低现有宽带网的可靠性和可用性。

(5) 充分考虑建设的经济性。在不影响系统性能的基础上充分利用原有设备。

1.3.3 系统软件开发设计原则

在遵循各种技术规范的前提下, 充分考虑IT现状和未来发展趋势, 设计方案需基于可扩展性、可行性、经济性、创新性、安全性、标准性、开放性、可转移及可转换性等设计原则。

1.4 建设内容及方案

1.4.1 系统软件结构方案

物业管理系统划分为三层架构, 即控制层、模型层和表现层。实现系统内部松耦合, 以灵活、快速地响应业务变化对系统的需求。

控制层采用改造过的webwork框架来完成, 表现层将数据先封装为xml形式传递到控制器, 然后控制器通过解析并封装为数据类形式到了控制层。控制层处理后会把结果通过工具类转为xml形式传回给表现层。所以各层之间操作的都是数据类, 但是内部传输交换的是以xml形式完成。

表现层仍然是以html、js以及内部封装的控件完成, 通过用户的录入和后台的数据返回来展现数据给客户。

数据层以传统的jdbc方式操作数据库, 采用系统封装好的类来管理连接池、事物等操作。

物业管理系统为前端应用提供统一的展示风格、统一数据及服务调用封装、基础功能及工具能力、统一登陆及鉴权等。

展现层负责提供物业管理系统的各个管理视图, 包括基站信息管理视图、网点信息管理视图、能耗台账管理视图、财务预提/计提视图、报表视图、系统管理视图等。

接口层主要负责物业管理系统和外系统的通信, 在本系统中主要是包含合同管理系统的合同数据读取接口, 以及与动环监控系统做数据自动采集接口。接口协议采用标准的webservice方式。

业务层负责物业系统的业务逻辑处理, 负责系统的帐号权限管理, 提供系统自身的基础管理功能。

数据层负责完成各类数据处理的持久化。数据层数据访问层通过技术的封装、抽象, 使访问数据更方便, 数据库存储访问技术可以采用Hibernate、iBatis、JDBC、关系型数据库等。[1]

1.4.2 系统硬件组网方案

部署一套物业管理系统, 新增数据库服务器1套, 应用服务器1套, SAN交换机系统一台, 磁盘阵列一套及1台系统核心交换机, 并配置相应的数据库软件及操作系统, 新增设备经网线连接至S9312交换机, 系统尽量利用通信机房现有防火墙、交换机。具体网络拓扑图2所示。

物业管理系统经核心交换机连接至机房DCN网接入点S9312汇聚交换机, 经防火墙接入DCN网, 提高网络安全性能[4]。

在本方案物业管理系统中, 采用2台主机作为数据库和应用服务器, 分别部署物业管理的数据库和应用中间件系统, 两台服务器通过系统级的高可用性系统构成一个高可用性集群 (HA) , 采用2套应用中间件, 形成两台主机互为备份。为了避免主机异常带来的性能损失, 单机配置容量需要满足承载所有系统性能。用户通过DCN网访问系统。

建设一套物业管理系统, 主要工程量如表1所示。

2 系统功能设计

系统功能如图3所示。

(1) 作业管理。主要针对系统使用者的日常作业工作平台。主要包括工单查看、预警信息、租金代开票、支付打印、ERP补录、出纳支付、托收处理、代为抄表、租金及电费预提等管理。

(2) 网点信息管理。该模块主要针对系统涉及的各基础业务数据信息的管理。包括机房、办公楼、营业厅及库房等用电能耗网点。建立统一的数据口径, 解决当前各地市数据分散, 线上线下数据并存的问题。通过查询了解基站的归属信息、基本信息。

(3) 工单管理。总体来说, 物业管理以四大流程为主线, 包括网点全生命周期管理、合同会签续签事前审批流程、费用支付、物业协调流程。

(4) 合同及租赁费管理。包括合同信息管理、押金管理、费用审核等。

(5) 能耗管理。包括基站能耗抄表管理、网点能耗抄表管理、基站能耗审核、网点能耗审核。

(6) 电费管理。电费管理作为该系统核心功能, 其主要流程包括:抄表缴费管理、计提审核、余额管理、电费预提管理、电价调整及审核。

(7) 财务审核管理。财物审核阶段主要包括以下内容:网点水电费审核、租金费用审核、网点水电费充账、网点水电费销账、租金费用销账。

(8) 报表管理。为满足本地化报表需求, 挖掘物业各项费用数据。系统提供周报、月报、专业部门报表、节能减排报表等, 以供生产分析用。

(9) 客情管理。主要功能包括:客户基本信息管理、联系人信息管理客户、账户信息管理。

(10) 系统管理。主要功能包括:角色管理权限管理账号、管理账号映射。

(11) 系统外部接口。本方案新建物业管理系统需与4个系统对接:报账平台、动环监控系统、合同管理系统、资源管理系统。接口协议采用标准的webservice方式。

报账平台接口[3], 负责处理物业管理系统产生的电费/租金报账单与集团大ERP的报账平台的数据交互。

资源管理接口[2], 主要实现基站、机房、设备等基础数据的导入工作。如:机房名称、地址、编码、经纬度、类型等等。通过与资源系统的接口做到基础信息的自动导入, 减少人工录入信息的工作量, 以及产生错误的几率, 保证了资源数据的准确性与实时性。

动环监控接口, 实现物业管理系统中自动抄表和获取开关电源的直流负载的作用。动环监控系统可实现与智能电表的对接, 将电表的各项指标纳入系统中管理。物业管理系统要实现对智能电表数据的自动读取, 需要与动环监控系统对接, 以获取动环监控系统中管理的智能电表的数据及开关电源负载。

合同管理系统接口, 将为物业管理系统充当合同信息查询的字典。为了保证合同数据的准确性与唯一性, 物业管理系统不做合同信息的管控。

3 结语

伴随电信业务及相应用户快速发展, 电信运营商在收益增长的同时, 成本也在增加。物业类型多样化、地段复杂化、业主多元化问题越来越严重, 建设物业管理系统, 对全网网元、机房、基站、库房、营业厅等电费、房租、物业费用实施系统化的管理, 使得物业管理更简单、准确、高效, 实现节能减排, 促进企业发展。

摘要：文章首先分析了电信运营商物业现状及电费管理存在的主要问题, 提出建设需求, 通过对建设目标及总体原则的描述, 进而对物业管理系统软件结构方案、硬件组网方案及系统功能设计进行阐述, 最后对物业管理系统作出总结。

关键词：运营商,物业管理,系统

参考文献

[1]吕彦杰.电信运营支撑系统OSS:理论、策略与实践[M].北京:人民邮电出版社, 2003

[2]唐宝民, 张颖.电信网监控和管理技术[M].北京:人民邮电出版社, 2006

篇4：太极故里征集地标性建筑设计方案

据介绍，当地政府为了进一步打造温县陈家沟太极拳国际知名品牌、增加太极拳文化的影响力而开展此次征集活动，希望这座地标性建筑气势磅礴、外形壮美，蕴涵温县独特的地域文化，突出太极拳文化的特色，具备国际化的审美创意。

这次征集于2011年9月26日结束，要求设计方案附图片及文字说明。经专家审阅后，评出创意奖5个，每个获奖方案奖励现金2000元。最终确定为建设方案的，奖励现金1万元。

首部《中国太极拳大百科》出版

世界上第一部大型太极拳工具书《中国太极拳大百科》由人民体育出版社出版。该书由著名学者、太极拳文化研究家余功保主编，是迄今资料最为详尽、覆盖面最广的全景式太极拳图典。

《中国太极拳大百科》分为综合知识、太极发展、重要活动、太极人物、流派套路、基础理论、名词术语、太极功技、著作文献和组织机构十大类别。全书约100万字，汇集了古今珍贵的太极拳图片3000多幅，对各太极拳流派的典型拳势均进行解析并配有该流派代表性人物的示范拳照，全部彩色印刷。亚洲武术联合会名誉主席徐才为该书题词：“身心和谐，文化瑰宝。”中国书法家协会副主席王家新书写了《太极拳论》书法长卷。

《陈鑫太极拳法图解》首发赠书活动

河南省焦作市体育局、焦作市武术协会和太极拳研究会在焦作市举行了《陈鑫太极拳法图解》首发仪式和赠书活动，焦作市武术协会和当地的太极拳传习组织接受了首发赠书。

《陈鑫太极拳法图解》由陈东山、陈向武编著，以陈鑫原著拳法为基础，增加过渡图像，以图说理，以诀示要，并且采用教学光碟分段详细示范和解说，充分展现了陈鑫拳法的练习方法和技术特点。

形意拳祖师李老能纪念碑在河北深州落咸

“伟哉祖师，创拳艰辛；搏击江湖，拳法称神；行侠仗义，抗侮御敌；扬我国威，造就群贤；祖师遗泽，瑰宝生辉；万代景仰，昆仑巍巍……”这是日前在河北深州落成的形意拳祖师李老能纪念碑的部分碑文。

河北深州武术文化独树一帜，清朝末年李老能始创的形意拳在当时名声大噪，是我国四大名拳之一。2008年，深州形意拳入选“第二批国家级非物质文化遗产名录”。

形意拳尊岳武穆为始祖，其起源可以追溯到清初山西姬际可。据说姬际可曾习艺于河南少林寺，学习心意把，又精通六合枪法，后又得到岳武穆拳谱，并以岳飞拳谱为理论把大枪术化为拳法，融合原来学的心意把创出此拳。姬际可门下，分成河南、山西、河北等不同派系，分化成不同的名字传承，包括心意六合拳、心意拳、形意拳等。现代盛行的形意拳，是由河北深州李老能从山西戴氏心意拳发展出来的，并加以定名。

李老能生于1807年，名能，宇能然，自号飞羽，河北省深州窦王庄村人。他的家乡人目前依然称呼他“老能先生”、“神拳李老能”。根据深县文史资料记载，李老能在1856年编创了形意拳，是19世纪中华武术界杰出的武术家。

篇5：项目物业的管理方案

1、团队面貌

一群有潜力的学生，怀着相同的梦想走在了一起。于是我们的团队诞生了。我们团队在工作上实行分工协作制，制度上实现民主制。我们的成员是各个方面的人才。团队管理者协调分工，做到物尽其能，人尽其才。创业初期，我们团队缺乏实际创业经验。在诸多方面会遇到较多困难，但在日后的工作中，随着困难不断被克服，这些困难将会变成我们宝贵的经验。能让我们团队的成员更快成长为精英。

2、产业背景决定的优势

目前社会的高速发展，要求我们在校学生毕业之后能尽早的适应社会和融入社会。那如何能够实现就业呢?这就需要学生们充分利用在校的时间，培养自己的综合素质，磨练自己、打造自己。寻找自己发展的空间，创造自己美好的前景。

随着学院新校区硬件设施的逐步完善，特别是在实训楼常规运行中，我们发现学生完全可以把实训楼的卫生清洁作为创业的试金石，作为学生体验劳动和创业快乐的机会。

考虑到学校在物业管理方面的需求，我们特在资环系成立学生物业管理公司，并合理组织和安排一些具有吃苦精神和创业热情的学生参与实训楼卫生清洁工作或负责某一具体的工作。

3、策划思路“高标准、高要求、高效率”

高标准——福建林业职业技术学院江南校区实训楼是目前在校学生主要的上课场所，日常的卫生保洁是非常重要的。学校每天面临着卫生清洁是否到位和即时的问题，因此，实训楼教室的卫生一定要具有高标准水平。

高要求——学生创业的目的是体验创业的过程。如何组织同学参与到公司的正常运作、如何满足学校对实训楼的高标准卫生要求等一些列问题。这就要求公司的运行一定要有很高的要求，必须制定高要求的`规章制度，以适应和满足公司生存和发展的需要。

高效率——学生在校是以求学为主。在社会需要创业人才、学校提倡自我创业的大环境下，如何在课余时间完成固定或临时分配的工作任务?这就需要公司工作人员在高要求的公司管理模式下高效率的完成任务。

二、经营管理

1、团队内部管理

为加强团队的规范化管理，完善各项工作制度，促进团队发展壮大，提高经济效益，根据学院相关规定及团队制度，制订团队管理制度大纲。

一、团队全体队员必须遵守团队章程，遵守团队的各项规章制度和决定。

二、团队倡导树立“一盘棋”思想，禁止任何部门、个人做有损团队利益、形象、声誉或破坏团队发展的事情。

三、团队通过发挥全体队员的积极性、创造性和提高全体队员的技术、管理、经营水平，不断完善团队的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大团队实力和提高经济效益。

四、团队鼓励积极参与团队的决策和管理，鼓励队员发挥才智，提出合理化建议。

五、团队实行“岗薪制”的分配制度，为成员提供收入和福利保证，并随着经济效益的提高逐步提高队员各方面待遇;团队为成员提供平等的竞争环境和晋升机会;团队推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰、奖励。

六、团队提倡求真务实的工作作风，提高工作效率;提倡厉行节约，反对铺张浪费;倡导队员团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。

七、队员必须维护团队纪律，对任何违反团队章程和各项规章制度的行为，都要予以追究。

2、队员守则

一、遵纪守法，忠于职守，爱岗敬业。

二、服从领导，关心下属，团结互助。

三、爱护公物，勤俭节约，杜绝浪费。

四、不断学习，提高水平，精通业务。

五、积极进取，勇于开拓，求实创新。

三、团队建设

我们采用民主制的领导方式。我们团队将采用“目标管理、团队竞争、集体决策、三级审核”的制度来保证质量。注重人才(实力+潜力+毅力)。吸引优秀人才加盟，不断完善和创新，使我们有信心对业主(学校)承诺：少量的付出，即可获得高附加值的回报!

我们深知，团队的发展取决于团队的建设。为了建设一个优良的团队，我们在管理中有计划、有目的地组织我们自己，并不断地进行训练、总结、提高的活动。

我们也注重核心团员的培养。因为团队的核心成员能使团队的目标变成行动计划，团队的业绩得以快速增长。团队核心层成员具备领导者的基本素质和能力，不仅知道团队发展的规划，还参与团队目标的制定与实施，使团队成员既了解团队发展的方向，又能在行动上与团队发展方向保持一致。

我们是一个学习型组织：我们每一个人都认识学习的重要性，尽力为我们自己创造学习机会，表扬学习进步快的人，并通过一对一沟通、讨论会、培训课、共同工作的方式营造学习氛围，使我们团队成员在学习与复制中成为精英。

我们也深知团队精神的力量：它能使团队的成员为了实现团队的利益和目标而相互协作、尽心尽力的意愿和作风，它包括团队的凝聚力、合作意识及士气。它强调的是团队成员的紧密合作。一个没有团队精神的人难以成为真正的领导人，一个没有团队精神的队伍是经不起考验的队伍，团队精神是优秀团队的灵魂、成功团队的特质。

四、公司文化

1、使命：通过创立企业的品牌，增强企业的市场竞争能力，促进企业的长效发展，使企业运营中的环境效益、经济效益、社会效益相结合的综合效益最大化，为学校、员工创造实际利益。

2、愿景：让我们体验创业激情，寻找创业路径。

3、理念：时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待一切。

4、精神：务实进取，锥心创优，在现代化管理进程中不断追求完美，力求管理一流，服务一流，员工素质一流，综合效益一流。

5、宗旨：业主至上，服务第一，寓服务于管理之中。

6、思想：业主并不总是对的，但他永远是第一位。

7、要求：把今天的事做到最好，明天的事考虑周到。

篇6：物业管理项目考核方案

考核方案

为促进和提高公司各项目的经营业绩和服务质量水平，明确目标和责任，现对公司物业项目考核方案修订如下：

一、各项目负责人与公司签订项目经营目标责任书，在确定全年具体经营目标基础上，建立以经济指标和其它经营管理指标为基础的考核办法。

（一）经济指标：

1、经济指标分别为物业管理费收缴率、物业管理费清欠额、财务净利润、资金净收入四项。

2、物业管理项目经济指标中物业管理费收缴率、物业管理费清欠额、财务净利润、资金净收入四项分别按40%、20%、20%、20%取值。公建项目按财务净利润100%取值。

3、项目实际经济指标计算方法为：

（1）物业管理费收缴率指标完成率=实际物业管理费收缴率÷计划物业管理费收缴率；

（2）物业管理清欠完成率=实际完成清欠额÷计划清欠额；

（3）财务净利润率完成率=实际完成的净利润率÷计划完成的净利润率；

（4）资金净收入完成率=实际资金净收入率÷计划资金净收入率。

4、上述各项指标完成率为98%（含98%）至100%的，考核计算按75%取值；实现指标完成率为95%（含95%）~98%的，考核计算按30%取值；实现指标完成率95%以下的，考核计算按0取值；实际指标完成率100%（含100%）以上的，考核计算按100%取值。

5、公建项目按财务净利润率完成率指标取值，考核计算指标占比例同上。

（二）其他经营管理指标：

1、下列各项如发生，经总经理认定，经营考核指标为0。

（1）项目发生重大责任事故，给公司造成重大损失，或出现重大投

诉；

（2）经媒体曝光，或被有关单位通报批评，产生恶劣影响；

（3）公司质量体系管理中有关工作不落实，外审出现严重不合格项。

2、下列各项目具体指标未完成的，按各项目具体分解指标取值，具体以经营目标责任书为准。

（1）计划确定的物业管理费提价、业委会成立、项目退管和物

业委托合同续签等目标完成情况；

（2）物业创优复评通过情况；

（3）公建项目被业主方扣罚情况；