自管物业管理方案（共8篇）
篇1：自管物业管理方案
院团委学生会主席团竞选方案
一、活动背景
xxxx年xx月，在我院党委和团委的领导下，成立以xx为职院学生会主席、xxx为能院学生会主席、xx为团委第一副书记、xx为自管会主任、xxx及xxx为职院学生会副主席、xxx及xx为能院学生会副主席、xx及xx为团委第二副书记为核心的第x届团委学生会，下设25个部门，共有干部100余人，干事400余人。如此庞大的团委学生会组织，渗透到了我院每个班级。可以说，每一届的团委学生会都是从各个班团产生。在过去的一年里，在院领导与学工科老师的指导下，我院团委学生会取得了辉煌的成就。无论是在组织的活动还是在参与活动方面，都在校级比赛中取得了优异的成绩；而院内举办的各项活动都获得了院内领导和同学们的欢迎。可以说，团委学生会是一个充满凝聚力、执行力和创造力的组织。
二、活动目的
（一）为协助团委学工科老师工作选拔优良后备人员；
（二）为团委学生会的持续性发展提供活力，为接下来的团委学生会的相关大型活动选拔优秀组织人才；
（三）为更好地服务广大同学，选拔更好的组织者。
三、活动内容
（一）团委学生会职位设定： 职院学生会主席 职院学生会副主席 能院学生会主席 能院学生会副主席 团委第一副书记 团委第二副书记 自 管 会 主 任 说明：
本届团委学生会候选人竞选活动只参与主席、副主席、团委第一、二副书记、自管会主任竞选。
对于自管会主任一职，在参选人员综合素质相当时，优先考虑自管会下属部门的参选人。
（二）候选人资格要求：
1、担任团委学生会主要负责人或成员期满一年，工作考核良好以上。
2、思想先进，政治立场坚定，爱党爱国。
3、品行端正，严于律己，能遵守学校规章制度，无违纪行为。
4、尊敬师长，团结同学，群众基础好。
5、对工作富有热情，积极向上，乐于奉献，勤恳敬业。
6、具有较强的组织、表达能力和团队协作能力。
7、学习成绩优良。
三、时间安排
x月 x日前：确定活动方案
x月x日：召开团委学生会自管会部长例会并动员各部门积极参选，要求各部长对于部门成员的申请工作做初步审核
x月x日晚：由办公室收集各申请人的申请表、发言稿以及PPT风采展示并汇总
x月x日：确定学生代表和团委学生会代表名单
x月x日：对参选人员召开一个座谈会
x月x日：将材料送至老师处
x月x日：召开学代会、团代会，即团委学生会候选人竞选大会。
x月x日：邀请学工科老师与第九届主席团于院团委办公室商讨并确定名单。
x月x日：公布第十届主席团名单
四、相关材料
各位竞选人准备好发言稿，PPT风采展示。
由各申请人自行在职院主页上下载申请表（每人限填一张）
五、学代会、团代会相关 时间：x月x日14：30开始 地点：图书馆报告厅
流程：
（一）主持人介绍嘉宾；
（二）院党委xx副书记致辞；
（三）主持人宣读竞选流程；
1、PPT个人风采展示。
2、竞选演讲时间3—4分钟。要求从个人能力、团队精神、回顾及展望等方面自我展示，辅助形式不限，另竞选者须身着正装。
3、嘉宾提问（2个）观众提问（1-2个）。竞选人回答审议团若干问题，要求思维敏捷，语言流畅、完整。
（四）竞选者依次上台进行竞选活动
（五）学生代表以及老师进行投票；
（六）职院学生会主席xx致辞；
（七）能院学生会主席xxx致辞；
（八）团委第一副书记xx致辞；
（九）全体合影留念。说明：
1、计票工作由团委学生会办公室、秘书处负责；
2、会场出席人员： Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxx
3投票形式：
班团代表、团委学生会干事代表每票等同一票
团委学生会主席团、各部长每票等同两票
党委、团委、学工科老师每票等同三票
六、竞选模式
职位竞选模式（即1=1模式），此模式的优点在于每个竞选者会根据自己的自身特点进行竞选，按照填空的方法竞选出团委学生会主要干部；
篇2：自管物业管理方案
加入自管部已经将近一学期，在这一学期中的工作和活动中收获了很多，也存在一些问题。第一项最主要的工作是每周一和周三的寝室卫生督查工作。每周一和周三各个班的生活委员，都需要统一集合完毕后，由年级长带领下检查各班卫生打扫情况。在工作开始之初，大家热情都很高，每次基本都能到齐，有组织有秩序的去检查卫生。但也因为人多，出现了一些问题，比如10多个人去男生寝室，队伍很壮观，但也有些吵闹的感觉，似乎也很打扰其他正在寝室休息的同学。热情过后，每次检查集合的人数便逐渐减少，到最后来检查卫生的只有这么几个同学。这也不是全因为大家不愿意去做这份工作，也是因为慢慢接近着学期的尾声，在学业上的事情也逐渐增加。例如教育专业的同学要去见习，有些艺术教育的同学晚上有课，最近每个班晚上也要上形势与政策。这些都与卫生督查工作冲突，很难调节。也因为大家对这份工作的重视度下降，每次检查都是为了起督查作用，希望能在寝室卫生这方面做得更好。但是随着工作的深入，被检查的同学会有厌烦之心，每周有两次卫生检查，每次检查要检查两次，相当于一周四次检查，这到底是为了检查而检查还是什么？我们检查的同学碰到同学们的不耐烦也十分尴尬，热情自然也就下降。
所以我认为，每周的督查工作可以分配下任务，不需要全体成员出动，按照每个人的课程来进行安排工作，或者生活委员之间可以互相自主调节。每次检查完向负责人汇报工作，确认工作到位，或者制作一张签到表格，清晰明了。检查寝室也可根据每个寝室的情况作调节，如果这个寝室卫生非常优秀，每次都是五角，可以不进行检查，这是对她们的一种信任也是鼓励。而那些寝室卫生时常出现问题的寝室，则可以每天每时进行提醒，让她们意识到问题的重要性。每两周开的例会上面，每个卫生委员报告下自己的工作情况，自己班的寝室卫生情况，对优秀的寝室进行表扬鼓励，对寝室卫生存在一定问题的寝室进行督促纠正。统计组进行统计，每两周我们的宣传组也会出海报贴在各个寝室楼下进行宣传。
篇3：自管物业管理方案
为应对低迷煤炭市场, 提高生产效率, 降低生产成本, 按照全面内部市场化的要求, 将生产安全控制、生产任务完成及标准化建设责任主体由区队层面下落到班组层面, 班组成为基本结算单元, 打破传统吃大锅饭的局面, 最终实现区队效率整体提升。
各班组在进尺、文明生产, 安全控制方面均得到较大提升。为此, 从创新班组管理, 提高班组效率出发, 我矿掘进二区在1303南回风巷首次尝试“班组自管”管理模式, 工区对该迎头三个生产班组、一个整修班组及一个机电班组实行“班组自管”, 各班组在全面内部市场化制度下实现独立结算, 对本班组各项工作全权负责, 班组对生产组织、工作安排、职工请销假、班组得资分配、现场文明生产、施工质量与安全控制实行自我管理模式。工区负责统一协调、生产接续、监督、考核, 工区不干预班组具体生产细节及得资分配。
二、班组人员结构及定员分析
1303南回风巷采用综合机械化掘进, 根据煤巷综掘人员配备规律, 为保证高效掘进, 各班组人力充足, 但不出现窝工现象, 实现人员最高效配置, 1303南回风巷拟配工人54名, 其中机电班组8人, 整修班组6人, 验收员3人, 其余36人为生产班组, 每个生产班组配12人, 班组长及验收员均由工人推举产生, 该队伍综掘经验丰富, 特殊岗位工种满足要求。
人员结构:该队伍为综掘经验丰富施工队, 人员年龄多数在35岁以上, 平均年龄37岁, 其中经验丰富班组长6人, 能熟练操作风钻、锚索机人员13人, 皮带司机4人, 机电工2人, 其他人员为生产辅助。针对其人员结构特征, 工区通过合理搭配, 进行人员分组, 确保每个班组人员分配合理, 人力充足。
定员分析:施工迎头人员配备应保证迎头生产时各岗位、各工序人员满足生产要求, 在此情况下, 实现人-设备-空间最佳配置, 以达到人均效率最大化。1303南回风巷综掘迎头岗位 (工序) 人员要求, 截割时:班长1人、司机1人、皮带司机1人、指挥1人、看跑道2人、运料2人, 最少8人;迎头支护时:顶板2部锚索机5人、一部风钻2人、2人挂网联网、1名皮带司机、1名综掘机司机, 最少11人。该迎头配12人, 1名轮休人员, 每班保证11人出勤。
三、班组自管模式下工区与班组权力界定及验收员独立制
工区主要执行以下几个方面工作: (1) 协调迎头生产与机电、文明生产方面工作, 维护生产系统稳定; (2) 监督三班工作量及工作标准是否按照工区制度准确落实在验收单上, 如果出现工作量考核不准确, 不按照工区制度对工作标准进行处罚, 现看验收单, 是否早验收单上体现, 如果未体现, 将处罚验收员责任; (3) 考核班组长是否完成当班工作量, 完不成处罚班组长, 超出奖励班组长, 监督班组长是否按照工区制度进行公平分配, 是否在工人请假方面按照工区制度是否每班组每天只允许休假一人, 如果不能做到公平, 对班组长进行处罚。
生产班组每班配备一名验收员, 验收员隶属工区, 直接属于工区管理, 班次安排, 人员请假, 工资结算均由工区管理, 验收员当班得资不与当班迎头生产工作量挂钩, 而是与本迎头文明生产和工程质量等级以及安全控制情况直接挂钩。各班验收员只负责本班次工作量、文明生产及工程质量验收, 同时负责施工过程中的安全控制;这样验收员完全处于独立状态, 在验收过程中能做到公平、公正。
四、全面内部市场化的“班组自管”管理模式构建
1、工区监督-验收员考核-班组落实闭合管理模式
“班组自管”管理模式本质是实现班组自主经营, 通过自主经营、管理, 实现班组收入自主支配-利益驱动, 从而达到“班组自管”管理目的。但煤矿作为高危行业, 如果完全放开班组管理, 让其形成完全自主经营模式, 很可能造成班组只注重生产, 轻示工程质量与施工安全, 为此, 必须建立相应的监督与考核制度。
工区监督:工区监督主要指制度建设层面, 工区在综合考虑施工进度与安全的因素上, 通过与施工班组沟通, 权衡工程进度与安全控制利害关系, 建立考核制度, 以制度来约束班组施工, 工区通过考核、落实、完善相关制度, 确保施工安全与施工质量。
验收员独立考核制:验收员考核指工区建立完善的验收员独立制度, 验收员直接属于工区管理, 其个人收入方面与施工班组无直接牵连, 这样验收员就从班组中独立出来, 能做到依制度公平、公正监督班组生产, 依制度验收班组工作量。验收员是区队委派的施工现场安全监督与工作量验收独立人。
生产班组在工区制度的规范下, 听从验收员现场监督, 依工作量经验收员验收从工区结算收入, 从而实现闭合管理。
2、迎头生产班组“班组自管”管理模式构建
对于迎头生产班组, 工区实现内部市场验收单-“一张纸”管理办法, 即工区充分结合内部市场化, 制定制度, 明确每班工作量及考核标准, 每班配备12名工人, 将迎头生产组织、文明生产控制、工人请销假、班组内部分配全部放权到班组, 由验收员考核工作量及工作标准, 由班组长对当班得资按工区内部市场化单价标准进行分配, 同时负责本班组工人请假。
3、机电班组“班组自管”管理模式构建
对于机电班组, 实行定员管理, 该机电班组定额8人, 拿该迎头结算总额12%, 机电工在保证迎头机电维护不受影响情况下, 由机电班长负责安排机电工请假, 负责日得资分配, 对于机电事故影响, 实行事故按小时买单制度, 按照每小时300元考核机电班组, 月度统一从该机电班组结算, 工区负责监督及日常考核。
4、整修班组“班组自管”管理模式构建
整修班组实行定员、工作承包管理办法, 即该迎头定员6名整修工完成本该迎头文明生产工作, 由大学生班组长担任班长, 该班组拿该迎头结算总额8%, 同时承担全部分内罚款, 凡文明生产、料场管理、部分通防方面的罚款全部由整修班长按责任分配给改组成员, 促成该班组实现人多少拿, 人少多拿、干好少罚, 干差多罚的格局;同时工区制定相应的整修班组考核办法, 明确工作内容及标准, 工区管理人员随时对该班组工作进行考核, 如果达不到要求, 则按照标准对该班组进行处罚, 处罚钱款月底从该班组结算总额中扣除。
五、“班组自管”模式下生产安全控制
班组获得人员、生产组织及得资分配权后, 必将大大激励班组正向进尺热情, 致使违规、违章行为高发, 现场施工安全隐患不处理, 造成安全管理执行不到位, 甚至发生安全事故, 为此, 工区必须制定严格的安全考核制度, 并严格贯彻落实。
对于安全生产, 在制度层面, 工区具有绝对发言权, 并且实行安全事故一票否决制, 加大安全生产考核力度, 凡发生安全事故, 本班组所有施工人员月度收入折半, 班组长甚至全部扣除;在现场安全控制方面, 验收员及班组长为第一责任人, 验收员收入与施工安全直接挂钩, 激励验收员对安全生产重视程度。
六、“班组自管”模式生产效率提升及成本降低分析
实行“班组自管”模式后, 1303南回风巷管理水平得以大幅提升, 进尺、文明生产及机电设备维护管理均有较大改观, 机电事故明显减少, 各班组人员出勤、迎头进尺稳定。实行“班组自管”模式后的3个月内, 月进尺平均增加40米, 生产效率明显提高。
由于生产材料支出及工具损耗等均依照内部市场化规定统一划分给各生产班组, 生产班组在追求本班组收入最大化的利益驱动下, 更加重视材料节约, 爱护施工工具, 因为节约的都将成为当班班组的收入, 实行“班组自管”后, 掘进工作面材料浪费明显减少, 能做到无材料超支现象, 综合材料成本降低6%, 1303南回风巷原每米巷道支护材料费2117元, 实施“班组自管”后, 每米巷道支护材料费减少至2053元, 每米巷道减少64元, 减少3%, 光支护材料费用一项, 该巷道剩余工程量1300米, 便可节省8.5万元。
综合考虑材料费节约、工具损坏节省及减少设备损坏, 预计每米巷道可节省成本150元, 全巷道可节省19.5万元。
可见, 通过对比分析, 实行“班组自管”模式后, 班组生产效率明显提升, 生产成本明显下降, 取得了良好的经济、社会效益。
参考文献
篇4：自管产房屋管理信息化建设策略
一、大数据时代对自管产房屋管理信息化建设的影响
1.对信息资源的影响
大数据时代的发展，伴随着互联网的公开性和信息的庞大化，人们都选择方便快捷而又存在不可靠性的网上资源，由此会出现大量的冗余信息。在共享资源方面，因为不同的网络资源共享平台，会有不一样的软硬件的设施建设，比如现在很多单位部门都会建有自管产房屋管理信息化建设管理数字平台，但是因为各部门间建设的信息共享合作平台不够完善，以至于资源重复建设，而且除了本单位或本部门的管理人员以外，外部人士都很难接触到这些自管产房屋管理信息资源，导致了这种资源的严重浪费，也违背了自管产信息平台建设服务大众的初衷。
2.信息安全的威胁
网络的快捷给我们的生活带来了很多的方便。而数字化的信息资源都是以数据的形式存在于服务器中，如果单位或部门的自管产信息网络安全系统遭到破坏，将会导致一些数据的丢失或者被窃取。比如黑客恶意攻击、计算机病毒入侵等。不仅让自管产网站数字资源遭到破坏，连用户信息也可能受到威胁，而国家在信息安全的法规建设上还处在刚刚起步阶段，相对应的法律法规等规范不完善，导致自管产网络信息资源的安全受到威胁。
3.导致自管产房屋管理人才的紧缺
人才服务是自管产房屋建设管理的宗旨，任何时候自管产信息管理都不能缺少技术人员的支持，而当前自管产信息化管理技术人员的稀少也影响着自管产房屋管理信息化建设的发展。近几年，来国家比较支持数字化信息管理的人才培训，较以前而言，自管产信息化数字管理人员不管在技术、素质上都有一定的提高，但是技术强、服务好、素质高的技术人才还是比较稀缺，大数据背景下的自管产房屋信息化技术管理人员不仅要具备专业的管理知识，还要顺应大数据的发展，掌握计算机网络术语、编程网络技术等方面的知识，最主要的还要有高素质、高服务水平的综合型人才。
二、自管产房屋管理信息化建设的策略
1.必须树立信息化发展方向，打造信息化建设模式
从当前国家的发展现状看，我国已经逐渐步入信息化时代，互联网技术不断发展，科技日益智能化和集成化，信息也实现了全面的交互。在万众创新，全民创业的双创时代，各行各业的发展管理都必须以互联网技术和信息化技术为支撑，当然我国的自管产房屋建设管理也需要介入信息化管理。在通常情况下，我国的自管产房屋信息化建设管理内容复杂、体系庞大，会牵扯到多方的利益诉求，所以只靠人力很难将工作做到尽善尽美，尽管工作人员加强了内部管理，但是难免会出现差错，此时就需要信息化管理，来弥补传统的自管产房屋建设信息化管理中存在的缺陷。计算机信息化处理以及互联网信息交互对我国的自管产房屋信息化管理具有辅助性作用，例如，在某单位的自管产房屋信息化管理中，可以建设相关的自管产房屋管理网站，管理人员应该通过官方网站及时更新与发布有关当地的自管产房屋信息，为对房屋有需求的人员提供一种信息供应渠道，这些信息看似简单但是通过政务公开、公正、透明化处理，一方面提高了自管产房屋管理的信息流通，另一方面加快了信息化建设水平，提高了办事效率，经过政务及时发布，管理人员可以通过网站这一信息流通渠道收集民意、按照建议和反馈及时改进和完善相关的工作事项，从而切实为自管产房屋信息化建设发挥重要的功能。
2.明确自管产房屋管理的诉求，加快信息化建设
自管产房屋管理从本质上看，实际上是我国全民所有制单位自我调整与有机发展的重要结果。也就是自管产房屋管理实现了单位自身发展的某些特定的需求。但是众所周知，自管产房屋管理的主要目的就是通过不断的资源优化与配置，通过政府的宏观调控与市场的有机调节，在经济学的视角下，最终实现那什均衡，为那些房屋资源有巨大需求的单位职工人员及时提供住房资源，因此从某种意义上来讲，自管产房屋管理可以为单位的长治久安与和谐发展奠定重要基础。因此，在我国的自管产房屋信息化建设管理中，要时刻牢记人民的基本诉求，按照一定的管理原则，实现信息化建设为大众服务的目标，在具体的操作过程中，首先要对自管产房屋管理的人群与受众进行目标确定，根据具体的实际情况展开信息化建设与处理。此外，自管产房屋建设管理需要结合该部门或者本单位的实际需求状况进行，要确保信息的有效性和完整性。
3.打造高水平的自管产房屋管理信息化队伍
自管产房屋信息化建设与管理绝不是一朝一夕的事，在具体的操作过程中，会涉及到诸如房屋的建设与管理、信息的流通、资源的调配与管控等诸多方面，因此在自管产房屋管理信息化专业人才队伍建设上，我们成立专业小组，分技术类和管理类两方面配备专业人员，包含信息网络设备运营维护、目标客户需求沟通与系统升级、数据整理审核及发布、网络系统和数据安全运行四个方面。人才是基础，信息是手段，要通过二者的有效结合，实现我国的自管产信息化、人才化建设水平。如果没有人才作为战略支撑，自管产房屋信息化建设将是“海市蜃楼、天方夜谭”，更是不切合实际，所以各单位、各部门，在信息化时代，始终要把人才队伍的培养放在工作的首位，在实际的运行中以人才为立足点，不断为自管产房屋管理信息化建设提供不竭的智力支持和动力支持。
综上所述，在这个计算机网络飞速发展的时代，全世界都已经进入了一个大数据时代，每一个行业因为大数据带来的影响十分明显，对于信息资源十分丰富、又有着“信息储存基地”之称的自管产房屋信息化建设网站来说既是一个机会，又是巨大的挑战。一方面顺应时代的变化，自管产房屋管理信息化建设将会面临一个全新的服务模式的选择，另一方面因为大数据时代的推动，我国自管产房屋信息化建设的创新发展也会有新的挑战。信息化时代的主要任务是信息“服务”，充分利用方便又高效的信息发展技术，为用户提供便捷轻松的自管产信息化服务，是现在自管产房屋管理信息化建设的首要任务。
参考文献：
1.张伟.自管产房屋管理信息化建设的主要策略.无线互联科技.2013.4
2.李长国.房屋征收档案管理信息化建设的思考.电子技术与软件工程.2013.18
3.衣继红.如何完善房屋征收档案管理信息化建设.中小企业管理与科技（中旬刊）.2015.11
篇5：食品药品安全自管组管理办法
食品药品安全自管组管理办法
第一条为了进一步推进社区食品安全建设，加强社区基层食品药品安全监督管理，现结合社区实际，特制定本办法。本办法适用于社区食品药品安全协管员、信息员的聘用、解聘及管理。
第二条食品药品安全协管员、信息员是经食品药品安全自管组聘用，自觉协助食品药品安全自管组办公室及成员单位分别对所在街道、社区开展食品药品安全监管工作的义务者。
第三条食品药品安全协管员、信息员由街道办事处或居委会推荐，由食品药品安全自管组对候选人进行资格审查后颁发聘用证书或聘用通知书。聘期1年。
第四条食品药品安全协管员、信息员为兼职，受聘后原身份不变。辖区内政府及企事业单位干部优先聘用。
第五条食品药品安全协管员、信息员应符合下列基本条件:
(一)身体健康，遵纪守法，热心于公益事业，具有较高的积极性和责任感;
(二)应在其负责的行政区域内居住或工作，并熟悉该行政区域内的基本情况;
(三)自愿为食品药品安全工作尽义务，服从食品药品安全自管组的管理。
第六条食品药品安全协管员、信息员履行以下职责:
（一）乡（街道）协管员职责
1、协助领导小组办公室制定街道食品药品安全工作计划。
2、建立健全规章制度。
3、协调组织开展街道食品药品安全工作。
4、负责街道食品药品安全监管信息收集、综合、报送。
5、协助做好对社区信息员的培训工作。
6、按要求组织开展食品药品安全知识宣传活动。
7、督促涉食药单位加强自律，配合做好涉食药单位相关人员食品安全知识培训。
8、受理群众对涉及食品药品安全的举报、投诉，并根据情况及时或随时报告。
9、定期组织召集街道食品药品安全工作例会，通报工作情况，研究、布置有关工作。
10、完成上级和街道办事处交办的其他食品药品安全工作。
（二）社区信息员职责
1、掌握社区涉食药单位数及基本情况（包括种植、养殖、生产、流通、餐饮、药品经营单位、医疗机构等）。
2、负责社区涉食药单位的日常监督工作，对存在问题提出建议及时上报，并作好记录。
3、配合有关部门开展食品药品安全法律法规及其相关知识的宣传教育活动，通过社区广播、宣传栏宣讲食品药品安全知识。
4、负责本社区食品安全信息月报工作。发现食品违法行为、食品安全事故、重大食品安全隐患，随时向街道食品药品安全领导小组报告。
5、完成街道食品药品安全领导小组交办的其他工作。
第七条食品药品安全协管员、信息员纪律要求:
(一)保守秘密，不得泄露有碍监督执法工作的信息;
(二)实事求是，保证信息的真实性和可靠性;
(三)尽职尽责，积极履行相关职责;
(四)行为规范，不得有假公济私等任何违规、违法行为。
第八条食品药品安全自管组对所聘的食品药品安全协管员、信息员履行如下义务:
(一)对食品药品安全协管员、信息员进行培训，传授食品药品管理知识，传递食品药品监管信息与动态;
(二)对食品药品安全协管员、信息员提供的信息和举报做好保密工作;
(三)积极维护食品药品安全协管员、信息员的相关合法权益。
第九条食品药品安全自管组负责辖区内的食品药品安全协管员、信息员的日常管理工作，建立动态档案，并报上级机关备案备案。
第十条食品药品安全自管组应对所聘的食品药品安全协管员、信息员进行考核，考核结果入档案。考核合格的可续聘，不合格的解除聘用。
第十一条对于举报重大食品药品违法案件经查实的，按有关
规定给予奖励。
第十二条本办法由食品药品安全自管组负责解释。
篇6：自管物业管理方案
国有大型企业自管房转制、推行物业管理浅谈
陈再斌
我国国有大型企业一般都建有一定数量的职工住宅，随着房改工作的不断深入，住宅商品化、分配货币化的推进，国有大型企业的物业管理也蓬勃发展起来，自管房逐步被个人物业所代替，原来的房产处、房管所也被物业管理公司所代替。由于情况比较复杂，旧小区实施物业管理难上加难。在此，我们以武钢自管房转制、推行物业管理的实践为例，谈谈对国有大型企业推行物业管理的看法，供同行参考。
武钢物业管理产生的背景及现状
武钢是冶金系统的一个老企业，职工生活住宅随着武钢的改革发展，目前已颇具规模。五个主要生活区共有50多个小区，建筑面积410万平方米，共计住房6.3万套，居住人口约20多万。前些年，职工住宅管理一直是福利型，即：无偿分配、低廉租金、无偿维护与管理，不但不能实现“以租养房”，而且使企业的经济承受压力越来越大。从1992年开始，武钢按国务院关于城镇住房制度改革的总体要求和地方政府的具体政策，先后实施了三次循序渐进的房改，房屋的产权主体已由公有转变为私有，而原有的福利型、行政型的管理模式已不适应住房改革后的需要。随着住房所有权的变化和职工商品化意识的增强，武钢的物业管理也从无到有，应运而生。
1996年武钢结合自管房实际，提出了“坚定信念，转变观念，抓点带面，层层推进”的基本改造原则；以小区“拆违、整治、管理服务、收费”为具体实施步骤；以自管房推行物业管理、走向社会、闯进市场为目的，初步形成了武钢推行物业管理的总体构想。
武钢把当年交付使用的106街坊作为试点，组建了“冶金苑物业管理中心”，在冶金行业率先推行了物业管理，由原来的福利型房管所逐步转轨到经营性物业管理公司。截止2003年12月，武钢职工住宅区已实施物业管理的街坊小区共计26个，住宅3.8万余套，建筑面积300余万平方米，人口近12万，物业管理覆盖率占武钢现有住宅面积的70%。
武钢在推行物业管理的过程中，不仅注重物业管理的覆盖率，更重视提升物业管理的服务水平和服务功能。7年来，累计有5个小区荣获“国家物业管理示范住宅小区”称号，8个小区荣获“湖北省物业管理优秀住宅小区”称号。
武钢自管房转制、推行物业管理的作法
1、企业领导人认识深、决心大是推行物业管理的前提。
武钢领导人在房管体制改革、推行物业管理的问题上，主要抓了以下三个方面的工作：一是定目标、定时间、定任务。什么时间抓试点；什么时间完成多大范围的推广任务；什么时间基本完成转制任务；什么时间打造自己的物业管理品牌都作了严格的决定，纳入了企业目标管理；二是根据推行物业管理、特别是旧小区推行物业管理的需要，本着“满足基本要求，保障投入到位”的原则，投入大量启动资金，完善了旧小区服务功能，如院墙、自行车棚、物业管理小区办公室、小区活动广场、市政道路、绿化等，保证了旧小区实施物业管理的基本要求，为顺利实施物业管理奠定了物质基础；三是加强管理力度。武钢在企业积极精简机构的同时，为了保证物业管理的顺利推行，于1997年把武钢物业管理的职能从武钢房产公司房产科剥离出来，成立了专业的管理部门。同时为了与市场接轨，于2002年组建成立了武汉武钢物业管理有限公司（以下简称“武钢物业”），并由原有二级资质的物业管理公司发展为国家一级资质的物业管理企业。
2、“抓点带面、稳妥推进”是国有企业推行物业管理的有效方法。
国有大型企业一般都有一个或者多个房管所，房管队伍庞大，转制涉及面广，武钢这样的特大型国有企业尤其如此。推行物业管理，最好不要“一刀切”，而应该抓点带面，稳妥推进。武钢用人机制、经营体制上，逐步打破计划经济体制下的常规模式，坚决抵制了“物业管理是个筐，富余人员往里装”的错误做法，对物业管理从业人员精心挑选、宁缺勿滥，管理人员一律培训持证上岗，从专业化入手，逐步向企业化、社会化过渡。同时，不断打破已不适应新模式要求的条条框框，建立起新的运行模式和经营机制，保证了物业管理的健康发展。1997年武钢在106小区抓物业管理试点取得初步经验后，先后在2000年和2003年对武钢的钢花新村、红钢城、冶金街、白玉山等四个旧生活区推行了物业管理工作。几年来，共有18个旧小区通过“拆违、整治、管理、服务、收费”五步曲，实现了推行物业管理的目标任务。目前，武钢物业管理总面积约300万平方米，占武钢职工住宅总面积的70%。武钢计划用1~2年时间将符合条件的旧街坊小区，按“抓点带面，层层推进”的工作思路积极推行物业管理。
3、投入是启动国有大型企业物业管理的关键环节
推行物业管理在旧住宅小区整治工作中既是重头戏又困难重重。主要表现在：违章搭盖、违章建筑较多，生活配套设施不完善，市政设施严重老化，绿化水平较低。针对这些问题，武钢在旧小区推行物业管理的工作思路是“拆违、整治、管理、服务收费”。
首先是拆违。由于建房时间长，旧小区违章率比较高，要拆除违章建筑还原成本来面貌难度较大。武钢积极与政府及街道办事处联系，交换思想，争取他们的支持，同时结合市政
府社区建设达标等各项活动，加大执法力度，形成政企共建、齐抓共管、共建小区的格局。其次是整治。所谓整治，就是投入一定的资金，按物业管理的要求，达到下列标准：一是封闭小区建院墙，增加门卫房，保证24小时保安服务条件；二是完善服务功能，增设便民商店，活动中心场地及自行车库、晒衣架等各类设施；三是市政设施、道路、边沟恢复完好；四是绿化美化环境。第三是管理服务重心下移到小区内，设立小区物业管理处。起步阶段主要是保安、保洁、绿化、车辆管理和维修五大服务内容。要与过去房管所的服务有较大变化，使业主感受到不同的服务。第四是收费，通过完成整治任务，要让业主在享受到3个月的物业管理试运行服务后，就正式开始以“收费”为标志的物业管理服务。
按照“拆违、整治、管理、服务、收费”的工作思路，武钢在近3年的时间里先后对18个旧小区计180余万平方米住宅物业实施了物业管理，总投入2000万元，取得了较好的效果。
4、队伍建设是国有大型企业推行物业管理的保证。
武钢在推行物业管理工作中，十分注重职工队伍建设的问题，把建设好职工队伍与打造武钢物业品牌联系起来，全方位提升职工队伍素质。其主要做法是：
1、物业管理人员100%参加上岗培训，使之对物业管理有一个初步认识。
2、举办学习班。武钢物业针对员工专业知识、理论知识、专业技术、操作技艺等方面，每年定期举办学习班，以提高员工专业水。
3、参加技术运动会。武钢物业将物业管理纳入武钢每两年都要举行一次的技术运动会，从理论、实践上推出自己的技术能手。
4、组织员工外出学习。物业管理的实践性很强，武钢物业每年组织3~5批各层次员工外出学习，或自带课题专题考察，真正使员工达到学到知识，开扩眼界的目的。
篇7：自管物业管理方案
为了切实加强对全村计划生育协会小组长工作的指导，充分发挥好计划生育协会小组长作用，确保全村2011年人口和计划 生育工作责任目标的完成，特制定如下目标管理责任书。
一、及时准确、真实地填写好《余庆县村民自治服务手册》，并按要求上报村委会，新生人口错报、漏报一人扣协会小组长工资20元，全员人口变动信息错报、漏报一人扣协会小组长工资10元，月见面联系报告单迟报一次扣协会小组长工资5元。
二、认真组织开展协会活动协会小组长每月必须组织辖区内协会会员开展协会活动一次以上，未开展活动的扣协会小组长工资10元。
三、按要求及时通知辖区内已婚育龄妇女参加镇、村组织开展的普查普治活动，辖区内在家已婚育龄妇女每差一人扣协会小组长工资2元，辖区内外出已婚育龄妇女每差一份普查普治证明扣协会小组长工资1元。
四、必须按时参加镇村召开的各种会议，迟到早退一次扣工资5元，况工一次扣工资20元；
五、完成上级安排的其他工作。
村负责人签字：
协会小组长签字：
篇8：自管物业管理方案
热网运行过程中的极不稳定性因素常是导致水力失调的主要原因,本文的研究对象之一——自管站,就是供热系统中极易出问题之处。自管站是一类特殊的热力站,集中供热自控系统无法接收该类热力站运行参数的相关信息,仅由其自身控制。这类具有自主调控运行的热力站在很大程度上会影响集中供热系统水力工况的稳定,干扰全网的水力平衡调节。将自管站和非自管热力站划定水力分区,即可在保证热网良好输配平衡调节效果的前提下,确定热网改造所需自力式平衡阀和中继水泵的最少安装量和合理安装位置。
对集中供热系统的水力平衡调节常采用比例法、补偿法、模拟分析法、阻力系数法等[3],但以上方法均属初调节范畴,受适用范围限制,存在一定局限性。目前热力站供热管网实现水力平衡主要依靠在热力入口安装平衡阀,如能够实现变量自动调节的自力式调节阀,对管路流量进行控制[4,5],或在供热管网设置均压罐来提高热水管网的水力稳定性,改善水力失调[6,7]。对于新老建筑共存的热力站,则通过末端混水连接改造可以解决热量分配不均等问题[8]。
本文主要针对含自管站的供热管网,建立含自管站的集中供热管网水力分区模式,提出的一种适用范围广、调节效果好、调节精度高、初投资较低且调节简便的集中供热系统输配平衡调节方法,可有效减少集中供热管网中由水力失调引起的冷热不均现象,提高系统节能率及供热质量。
1 热网中自管站特性规律
自管站是一种在供热系统中独立存在的热力站,不受集中供热自控系统的调配,而是以满足其下辖终端热用户采暖需求为运行目标,进行自主调节。通过建立含自管站的热水供热系统算例探究热力站水力特性的影响因素将为后续水力分区及输配平衡打下理论基础。
自管站流量调节后,热用户和部分管段的阻力数将发生改变,管网的特性曲线会随之发生改变,热源处需对热水流量进行重新分配,这样就导致了其他热用户的水力失调。自管站的数量、位置、距热源的距离及供热面积是对热力站水力特性影响程度较大的4个因素。依据常见热水供热管网的拓扑结构的普遍特性,通过对含自管站的算例热网进行水力工况仿真模拟,得到自管站的特性规律如下。
(1)自管站位置、数量及供热面积是影响热网水力稳定性的关键因素,而自管站距热源的距离则未产生明显影响。具体来说,自管站位置对热网稳定性的影响程度排序为:主干线末段大于支线中、末段大于主干线中、末段大于支线前段大于主干线前段。
(2)自管站的供热面积与水力失调比波动方差呈正相关关系,同时,自管站流量调大相对于流量调小对管网的水力失调影响程度更大。
(3)任意位置处自管站数量越多,其流量调节对全网热用户水力失调度的影响越大。
(4)自管站距热源距离改变后,自管站流量调节对全网水力失调程度并未造成明显影响。
2 含自管站热网的水力分区模式
2.1 水力分区的必要性及理论依据
由上述仿真结果可以看出具有不同特性的自管站对全网水力失调状况的影响程度不同。换言之,对某一含自管站的供热管网,不同区域的水力工况的稳定度是不同的。只有将自管站隔离出来,并在分区的基础上通过采取加装平衡阀或设置均压罐等其他热网改造措施削弱自管站与其他热力站的水力耦合性,可有效提高热网的稳定性。且水力分区可将不同失调程度、不同调节难度和不同水力工况的热力站进行分级处理,使水力调节更具针对性和目的性,对不同分区的热力站进行有顺序、有梯度的调节。因此,在管网的输配平衡调节过程中对含自管站的热水供热管网进行水力分区十分必要,通过将水力稳定性较差的区域划分出来进行特殊处理,从而使调节更具针对性。
水力分区依据“在同一个分区内,各热用户之间的水力耦合性较大;不同分区之间,水力耦合性较小”的原则进行。分别对每一个自管站与其他非自管站的水力相关性系数η按式(1)进行计算,若水力相关性系数大于5×10-4,则认为该非自管站与相应的自管站存在较强的水力相关性。
式中:ηij为第i个自管站与第j个非自管站的水力相关性系数;k为自管站流量系数改变次数;⊿λijk为第i个自管站流量变化时第j个非自管站的水力失调比变化量(⊿=λ′-λ,式中:λ′,为自管站流量改变后热用户的水力失调比;λ为初调节后热用户的水力失调比),n为非自管站个数。
水力稳定性评价系数为分区内所有自管站水力影响度的和,如式(2)所示,可用来实现对各水力分区的分级处理:
式中:μ为水力稳定性评价系数;vi为水力分区内自管站的水力影响度。
2.2 水力分区的流程
含自管站的热水供热系统水力工况分区应按图1流程进行。
(1)利用热网优化运行调度软件,将初始热用户及管网的拓扑信息和数据录入数据库中,据上述仿真模拟条件对不同类型自管站运行工况下的热水流量进行调节。
(2)已知初始条件下自管站流量为设定流量。此时在运行工况下,其他部分换热站处于水力失调状态,需通过调节这些换热站的运行阻力数及循环水泵特性曲线对各换热站进行初调节。本文中设定当水力失调比在1±0.05范围内时即达到水力平衡。
(3)满足此条件后再针对自管站的流量变化进行水力工况模拟:流量调节系数的范围为0～2,调节间距为0.2,即每种设定条件下需对自管站的流量进行10次调节,每次调节后记录其他非自管站的运行流量。
(4)计算不同工况下各热用户的水力失调比和水力失调比变化量,以及不同工况下全网的水力失调比波动方差。之后计算各自管站与其他热力站的水力相关性系数,得出各自管站与其他热力站的水力耦合性的强弱,从而为水力分区提供数据支撑。
(5)水力分区时,分别以各自管站为基准热力站,若某非自管站与该自管站的水力相关性系数大于等于5×10-4,则将该非自管站与原自管站划定在一个水力分区内。若划分水力分区时某两个分区间有部分区域重合,则将这两个分区合并为一个分区,即某一个水力分区内可存在多个自管站。
3 适用于含自管站的供热管网的输配平衡解决方案
3.1 实现输配平衡的方式
在实际供热管网中,目前应用较为广泛的解决输配平衡的方式主要有两种:节流式水力平衡和有源式水力平衡。其中,节流式水力平衡是通过阀门节流的方式改变管网的阻力,从而达到流量重新分配的目的,可以理解为一种被动式的水力平衡调节。自力式流量阀和自力式压差阀是较为常见的自力式平衡阀。有源式水力平衡,主要是通过加设分布式变频水泵的方式改变管网流通率,管网压力随之改变,以此来使各热用户达到设定流量,是一种主动式的水力平衡调节方式。
综合供热规模、建设和运行成本等多方面条件,在实际供热工程中应用较为广泛的分布式水泵系统主要有以下几种:以最少加压泵工作为目标的分布式水泵系统;以最少节流损失为目标的分布式水泵系统;用户自调节零压差点变化不控制的分布式水泵系统。
输配平衡调节的基础是相对流量控制法,该方法弱化了热网的初调节的作用,在输配平衡的调节过程中,不以各热用户或各热力站的设计流量为调节目标,而是从终端热用户的实际供热效果出发,将热网二次侧的供回水平均温度作为目标变量,调节一次侧的流量,使各热力站的二次侧供回水平均温度趋于一致,最终达到均匀供热的目的。
3.2 实现输配平衡的流程
含自管站的供热管网如要实现输配平衡,可按以下步骤进行。
(1)在进行调节前,首先需完成水力工况分区,将水力工况较为复杂、水力稳定性较差的区域划分出来,这些分区内的热力站做单独处理,分区能提高热网输配平衡调节的目的性和针对性。其次再对该管网进行改造,在合理的位置加设自力式压差阀和中继泵,从硬件部分提高热网输配平衡调节的可操作性,从而使调节的手段更为丰富。
(2)将调节分为水力分区内和水力分区外两部分,确定各热力站的调节顺序。本文提出的适用于含自管站供热管网的输配平衡解决方案优先进行水力分区之外的调节,再进行水力分区内的调节,即首先根据相对流量控制法调节各分区之外的热力站(自管站除外)的流量阀,从各条支线末端依次进行。由于进行了水力分区的隔离,分区外部的流量调节并不会对分区内的水力工况造成影响。分区外各热力站(非自管站)调节完成后,再对各分区内的热力站(非自管站)进行流量调节。各水力分区外的自管站对热网水力工况的影响因子较小,因此在调节分区外的热力站时,系统不会受到自管站无序调节的干扰,这部分管网的调节会达到良好的效果。各水力分区内的自管站对热网水力工况的影响因子较大,在调节过程中各分区内的流量波动情况会比较显著,此情形下采取的调节策略是保证各热力站的正常供水流量。简而言之,就是某非自管站由于周边自管站的流量调节使该站二次侧供回水平均温度与全网的供回水平均温度偏差较大时,此时增大该分区中继泵的功率,使水力失调较为严重的热力站(非自管站)获得所需的压头和流量,保证所有热用户正常的供热需求。
4 济宁东郊热网水力分区及输配平衡改造方案实例
济宁东郊热网供热范围和负荷较大,其供热面积约为802.97万m2,共有203个热力站,其中包含分布在热网的各个区域的29个自管站。自管站详细信息如表1所示。
为了简化建模和计算过程,使该热网的运行工况模拟水力计算更准确,故根据热网实际拓扑结构和热力站分布将其拆分为3条独立的干线。本文仅以干线二为例进行模拟计算。干线二的拓扑结构见图2。
按照前述水力工况运行模拟方法,将所有自管站设为调节状态,然后对各自管站依次进行流量调节,流量调节系数由0～2共调节10次,步长为0.2。记录每种工况下其余各热力站的流量变化,随之计算出干线二各自管站在各流量调节系数下整体热网的水力失调比波动方差τ:
干线二计算结果如表2所示。
下面以干线二中的自管站n42为例,作出流量调节系数与水力失调比波动方差τ的函数关系图,如图3所示。
其水力影响度二次曲线拟合函数为:
则水力影响度发为0.0001。同理可得到干线二中其他自管站的水力影响度,如表3所示。
然后按式(1)分别对各自管站与其他非自管站的水力相关性系数η进行计算,计算结果如表4所示。
根据表4所示计算结果,将各自管站和非自管热力站根据水力相关性系数划定水力分区,若有部分自管站之间发生重合,则将这两个分区合并为一个分区。因此原济宁东郊集中供热管网共划定出11个水力工况稳定性较差的区域,分区结果如表5所示。
经计算,济宁东郊供热管网各水力分区的稳定性评价系数如表6所示,当水力相关性系数大于5×10-4,则认为该非自管站与相应的自管站存在较强的水力相关性。
5 结论
根据自管站的特性规律,本文详述了进行水力分区的必要性、依据及分区流程,并基于当前供热系统中应用较为普遍的解决热网水力平衡的措施(主要包括节流式水力平衡和有源式水力平衡这两种水力平衡平衡措施)以及均压罐的应用,在水力分区基础上提出了适用于含自管站供热管网的输配平衡调节策略。这对实际工程应用具有深远的指导意义。
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