物业管理解决方案

在一份优秀的方案中，既要包括各项具体的工作环节，时间节点，执行人，也要包括实现方法、需要的资源和预算等，那么具体要如何操作呢？以下是小编精心整理的《物业管理解决方案》的相关内容，希望能给你带来帮助!

第一篇：物业管理解决方案

办公、写字楼物业管理信息化解决方案

一、办公、写字楼信息化背景：

大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，为客户提供各种商务服务项目。

当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推广，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买、租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率，业务千头万绪，信息化进程势在必行。

二、办公、写字楼信息化目标：

以下为办公写字楼信息化主要目标

1.招商营销

2.合同管理

3.工程设备

4.事务计划

5.商务中心

6.前台业务处理

7.大楼内各智能子系统集成

三、办公、写字楼信息化方案：

1 写字楼营销推广的信息化

由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容，尊蓝物业系统专门针对写字楼的营销推广设立营销招商模块。

2 商务中心的服务与管理的信息化

a.对商务中心的设备的管理

商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等，商务中心设备的配备在系统中可根据服务项目的增设而自行添置，为各类设备的使用、结算提供支持。

b.对商务中心的工作程序的管理

商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序，系统管理员可根据公司业务流程自行设定工作流顺序，并自行修正。

c.对商务中心的服务项目的管理

写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同，尊蓝物业管理系统在以下业务中辅助相关工作人员进行信息化业务处理，写字楼商务中心服务项目一般包括：

翻译服务，包括文件、合同等;

秘书服务，包括各类文件处理;

办公系统自动化服务;

整套办公设备和人员配备服务;

临时办公室租用服务;

长话、传真、电信服务;

商务会谈、会议安排服务;

商务咨询、商务信息查询服务;

客户外出期间保管、代转传真、信件等;

3.前台客户服务的信息化

小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多，需要信息系统对业务的支撑，提高客户满意度，一般前台办理业务包括：

问讯服务和留言服务，钥匙分发服务;

信件报刊收发、分拣、递送服务;

个人行李搬运、寄存服务;

出租汽车预约服务;

提供旅游活动安排服务;

航空机票订购、确认;

全国及世界各地酒店预定服务;

餐饮、文化体育节目票务安排;

4.设施设备管理的信息化

尊蓝物业管理系统在写字楼的设施设备管理业务中协助管理人员做好以下各项工作：

a.设备管理

(1)建立设备档案，做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

(2)完善工程部架构。

(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

(4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。

(5)制定设备的保养和维修制度。

(6)建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

b.维修与保养

(1)报修(两类报修：自检报修、客户报修)与维修程序。

(2)设备的保养：

一般可建立三级保养制度：

日常保养(又称作例行保养);

一级保养;文娱活动安排及组织服务;外币兑换，代售磁卡，代售餐券;花卉代购、递送服务;洗衣、送衣服务;代购清洁物品服务;其他各种委托代办服务; 邮件、邮包、快递等邮政服务;电脑、电视、录像、摄像、幻灯、BP机、手机租赁服务等;报刊、杂志订阅服务;客户电信设备代办、代装服务;文件、名片等印制服务;成批发放商业信函服务;报刊剪报服务;秘书培训服务等;

二级保养;

c.工作计划：

对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

对于编制维修计划时应尊蓝物业系统支持：

1) 强制维修法：即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。

2) 定期检修法：即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。

3) 诊断维修法：即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。

4) 全面维修：即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理(大修)。

d.设备的更新改造：

把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。

5.其他内部业务的信息化

第二篇：物业管理方案

生活区物业管理岗位体系纲要

(一)公司简介

公司依据法律授权及有关部门的规定对小区所建的房屋公共设施、居住秩序等事务行使服务管理权。我们将依据《前期物业服务委托合同》及国家有关法律法规所 赋予的权利，负责小区所有公共地方、建筑结构、绿化及其它公共设施设 备的保养、维修和维护。

我公司是一个自负盈亏、自主经营、具有独立法人资格的专业物业服务 公司;具有三级物业资质;有一整套健全的规章制度和先进的管理手段; 拥有一支“敬业、勤奋、严谨、务实”的高素质、专业化的服务管理队伍 和丰富的管理经验。 公司机构设置为五部一室：工程部、秩序维护部、保洁绿化部、家政服 务、客服中心和办公室;已拥有三个物业管理处，管理物业面积近20 万㎡; 由于服务质量好、管理水平高，受到业主(住户)的广泛好评，从而使公司逐步走向了信息化、标准化品牌化的道路。

(二)服务承诺

服务原则：服务第

一、业主至上

服务理念：用心用力用真情、做实做精做到位，在日常工作实践中不断战胜自我、超越自我，力求管理一流、服务一流、员工素质一流、社会效 益一流。

工作作风：热情、周到、耐心、细致。

管理模式：运用三个手段、建设三大品质工程、实现三项要求。 三个手段：专业化人才;规范化管理;精细化服务 三个品质：人才品质;管理品质;服务品质。 三项要求：工作无差错;管理无死角;服务无挑剔 发展目标：内强素质，外塑品牌。

(三)企业感言

诚信服务是基础，感动服务是追求; 用心追求感动，用情营造温馨;

服务是产品， 职工是根本，文化是灵魂; 高品质为企事业代言，品牌的核心是品质;

精湛的业务，优质的服务，合理的价格，真诚的合作; 珍惜每一次机遇，做好每一个项目，满意每一位业主; 也许不会令你最满意，我们一定做得最用心;

打造精品物业，诚信铸就双赢; 责任为重， 诚信为本， 科学管理，稳健经营;

接一座物业，创一片天地， 树一个品牌; 金杯银杯， 不如业主们的口碑。

第一章 物业管理部门构成

1、物业管理部

(1)负责筹建、管理员工餐厅。

(2)负责会所及会议中心的管理。

(3)书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。

(4)负责物业的日常清洁工作。

(5)负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。

(6)负责物业的除虫灭害工作。

(7)协助业主处理租赁工作。

(8)负责业户的搬入和迁出协调工作。

(9)负责业户档案的建立与管理工作。

(10负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钱点活动提供必要的帮助。

2、安全管理部

(1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。 (2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。

(3)成立义务消防队，定期举行消防演习。

(4)建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。

(5)与业主签订“消防安全责任书”。

(6)负责物业大型活动的警卫布置。

(7)负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。

(8)负责地下停车场的安全秩序管理工作。

(9)负责监工室管理工作。

(10)负责安全管理员的管理、培训、考核工作。

(11)总经理指派的其他工作。

3、工程管理部

(1)负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。

(2)负责物业机电设备的日常维护保养工作。

(3)制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

(4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线 系统及其他公共系统的日常维修保养。

(5)负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。 (6)负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。 (7)协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

(8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。

(9) 负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。 (10) 总经理指派的其他工作。

4、财务管理部

(1)协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。

(2)建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。

(3)征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。

(4)征收和支付管理公司各类合同费用。

(5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。 (6)按员工工资表发放员工工资。

(7)小量现金的支出和日常采购、入库工作。 (8)负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。 (9)总经理指派的其他工作。

第二章 人员设置和工作内容

1、物业管理部

(1) 由1名物业经理和___名员工组成，负责大生活区清洁、会所等项的物业管理工作。

(2) 清洁班由___名员工组成，分白班和夜班。

(3) 员工餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成

2、安全管理部

(1) 由1名安全管理经理和 名安全管理员组成，24小时负责生活区的安全管理工作。

(2) 安全管理经理1名，要求由1位有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。 (3)文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案管理工作。

(4)主管3名，分3班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。 (5)监控值班由3名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。 (6)外围值班由3名员工组成，分三班，负责外围值班工作。

3、工程管理部

(1) 由1名工程管理部经理和 名员工组成。 ( 2) 工程管理部经理1名，要求由一位有多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。

(3) 文员兼资料管理员1名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。

(4) 水电维护及修理。

4、财务管理部

(1) 由1名财务主管和 名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。 (2) 会计由主管兼任。 (3) 出纳员 名。

第三章 物业管理工作岗位职责

一、物业经理岗位职责

1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO 9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。

2、制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。

3、负责检查、监督各项制度的执行情况。

4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。

5、负责所管辖的物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。

7、认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。

二、物业经理助理岗位职责

1、协调经理完成本管理处的各项工作。

2、认真完成所分管的各项工作。

3、当经理不在时，代理经理进行工作。

4、有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。

5、遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门的私招滥雇行为进行处理。

6、有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。

7、有权处理分管工作范围内的突发事件。

8、有权自行安排下属工作人员的各项工作。

三、物业管理部经理岗位职责

1、以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。

2、检查和监督大厦红线范围内的道路、绿化及公共区域地面的清洁。

3、热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。

4、定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。

5、协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。

6、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用管理。

7、负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。

8、上级领导交办的其他临时任务。

四、物业管理文员岗位职责

1、向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。

2、负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。

3、加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作云做和人际关系。

4、加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。

5、恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念。凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。

6、从节约出发，审批各部门办公用品的购置。

五、物业管理员岗位职责

1、在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2、负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3、全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用工程。

4、协调经理送发物业管理方面的文件。

5、参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划。

6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。

7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8、完成经理交办的各项任务。

六、物业商务管理员岗位职责

1、负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。

2、负责为业户办理入伙、入住、装修手续。

3、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。

4、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访工作。

5、负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。

6、完成办公室临时交办的工作。

七、物业清洁员岗位职责

1、负责本辖区的清洁卫生工作。

2、负责公司及管理处业户的服务工作。

3、负责大厦各区域的垃圾收集工作。

4、完成领导交办的其他工作。

八、工程管理部经理岗位职责

1、在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。

2、负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。

3、履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。

4、贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。

5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。

7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8、负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。

9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。

11、定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。

九、工程技术员岗位职责

1、负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时想上级领导或管理处汇报。

2、值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、只能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。

3、定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。

4、配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。

5、保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。

6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。

7、遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。

8、家防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。

9、协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。

10、完成上级交办的其他临时任务。

十、维修工岗位职责

1、执行管理部制定的《机电设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。

2、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。

3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

6、积极完成上级交办的各项临时任务。

十一、安全经理岗位职责

1、接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。

2、对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。

3、协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。

4、检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。

5、负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。

6、定时、不定时(晚上零点之后的检查，一周不少于1次)对各岗位值勤人员的工作进行巡查、督导。

7、对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。

8、做好安全管理员的培训、考核工作。

9、热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。

10、熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。

十二、安全管理员岗位职责

1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。

2、负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。

3、负责本辖区人员的进出管理。

4、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。

5、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。

6、熟悉有关消防器械的使用。

7、负责大厦安全、防火防盗、防破坏的防范工作。

8、负责大厦应急处理的抢救工作。

9、负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。 10完成上级交办的各项任务。

十三、财务经理岗位职责

1、根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法。

2、按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目，除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。

3、围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。

4、做好公司各项资金的收取与支出管理。

5、定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。

6、做好财务统计和会计帐目、报表及年总终结算工作，并妥善保管会计凭证，帐簿、报表和其他档案资料。

7、定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。

8、统一归口管理公司各种票据和帐目，杜绝管理处资金流失。

9、负责财务人员的业务培训和考核监督工作。

10、保守公司管理处机密，维护公司利益。

11、负责向公司领导及政府部门作出财务报表。

十四、财务会计岗位职责

1、对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系、不得任意改变。

2、对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。

3、要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。

4、按照规定设置总帐，明细帐。启用会计帐簿时、应在帐簿封面上写明单位名称和帐簿名称，帐簿扉页上应附“启用表”。

5、根据审核无误的会计凭证登记帐簿。帐簿记录发生错误时，不准涂改，刮檫，删除的文字或数字划线注销(必须使字迹清晰可辩)，然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记帐人员盖章(签字)。

6、按照规定，定期(月、季、年)核对帐目、结帐、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。

7、按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。

十五、财务出纳岗位职责

1、负责登记现金日记帐、银行存款日记帐的工作，做到日清月结。

2、负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。

3、负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对帐，并根据需要编制银行存款余额调节表。

4、负责统一管理管理处的发票和收据。做好各下属部门领用和核销工作。

5、加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行帐户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司帐户。

十六、财务收费员岗位职责

1、协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，帐表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达到98% 。

2、根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。

3、对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。

4、完成管理处经理交办的其他业务。

第三篇：物业管理方案

物业管理方案书写要求：

1、管理服务理念和目标

结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

2、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

3、管理服务人员配置

根据物业管理服务的项目内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。

4、对本项目前期介入工作方案。

(1)前期物业管理工作计划方案和各项工作流程; (2)提出可行的前期介入服务方案。 (3)物业承接验收方案; (4)前期介入实施方案。

5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案; (1)对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案;

(2)物业管理区域内共用设施设备的维修方案; (3)业主、使用人装饰装修室内的服务方案;

(4)住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案; (5)物业管理区域内环境清洁保洁方案;

(6)物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述; (7)绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案; (8)公共、公建物业及物业服务行为公开方案; (9)其他专项方案;

6、物业维修和管理的应急措施

(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、断气的应急措施; (2)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施; (3)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施; (4)电梯故障的应急措施; (5)消防应急措施;

(6) 发生火灾的应急预案; (7) 发生公共事件的应急预案。

7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

8、前期物业管理服务经费预算方案。

(1)按照本项目的物业使用性质、特点所拟定收取的物业服务费，分项计算出混合式住宅项目物业服务费的收支预案，以及各项服务费用支出计划与数额预算方案;

(2)前期物业管理每一阶段的收入、支出项目测算及各种风险的预测;

(3)针对物业项目列出盈亏情况; (4)项目增收节支措施

9、智能化设施的管理与维修方案。

10、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

11、提供《临时管理规约》(《管理规约》)的建议稿。

12、

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13、

。

第四篇：物业管理方案

在物业管理中，安全保卫服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。而在 2005 年，北京市消协开展过一个住宅小区物业管理状况的调查，其中对小区安全保卫感到不满意的达到 32.8% ， 35.1% 的业主表示，因小区安全保卫措施不利，其人身、财产安全受到过损害。可见，住宅小区的和谐安宁已经成为公众关注的焦点。

小区物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广，具有专业

性强、管理与服务并存性、受制性等特点，稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故。对于物业管理这个微利行业来讲，物业管理企业因为安全保卫工作没有做到位而引起的损失会给物业管理企业造成严重的影响。所以，除在加强小区硬件条件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍，就成了物业管理活动中的重中之重。物业管理企业在物业管理的安全保卫工作中应该重点做好做好以下方面：

一、健全安全管理制度和完善岗位责任制，明确约定物业保安服务的责任

1. 在健全安保制度之前，应该在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽地了解。之后，各物业管理企业应根据本公司的实际情况，对安保服务制定完善详尽的规章制度。这不仅是对物业的安保工作的约束和管理，更重要的是通过制度，检验工作中存在的问题和漏洞，及时修改和完善，最后制定出最符合实际操作的岗位制度，降低安全保卫工作不当给物业管理企业带来的风险。

2. 在文件体系中，还要通过对公司岗位的实际操作情况，把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存，对所制定的规章制度做及时地调整、修

改，并进行总结。这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任的重要依据。如：安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。

二、加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍

物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。

1. 管理人员须花大力气开展培训与思想教育。

只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业

务技能;同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。 2. 组织安保人员认真学习有关的安全

保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材。同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品 , 定期进行检查、试验、大修、更新 , 确保它们始终处于完好状态。

3. 严格贯彻执行安保法规 , 落实各项安全制度和措施。

物业管理企业应由主要的领导组织成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。而且要把安全管理提到日常的议事日

程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。

4. 管理好安保监视中心的各种设备、设施 , 保障监视中心始终处于正常工作状态。对配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备 ( 如交通通讯和防卫设备 ) ，要确保其始终正常工作，否则先进的安防设备形同虚设。

三、组织安全宣传教育 , 动员和组织区内群众接受教育

增强安全意识

任何物业，其治安工作都须依靠执法部门和周边社区的保卫力量。维护好社区的公共关系，就会从根本上扩大小区安全性范围。

1. 物业管理企业应与当地辖区社区人员保持密切联系，紧密合作，与当地片警保持良好的关系，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向，确保辖区物业的安全。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理;对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。比如深圳某物业公司由辖区派出所组织的片区联防会议，通过定期验收辖区治安状况，通报治安情况，形成“一方有难，八方支援”的氛围，建立良好的社区关系，扩大治安力量，从而降低案发率，保证物业辖区安全，取得了较好的效果。

2. 在遇到特殊紧急情况时，如住用户家中和

办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件等，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式(例如破门前)时，寻求第三方(派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等)见证，以规避风险，减少损失。

四、加强突发事件的预防与处理

应急突发事件：可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害，作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境，熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨，季节性台风等，对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施;对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理;对于消防管理，必须建立一支快速、灵活的战备队伍，平时加强训练及消防培训，季度性地进行消防演习。这样不仅能检验小区内的消防设施设备，而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能，还可进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，树立消防的观念，减少火灾事故发生频率。

五、加强对停车场、车辆的管理

加强停车场管理，有利于维护交通秩序，保障业主人身、财产安全，避免车辆乱停乱放，保证良好的交通秩序，也是物业管理活动中的重要环节和组成部分，同时也是物业管理企业参与市场竞争的重要手段。目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，解决困难;加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。通过严格的训练，加强管理，在车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡。建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。

当然，我们更要学会利用资源来解决社区安保建设资金、设施、器材缺乏等严重问题，达到设施、器材资源的共享。走资源共享的社会化道路，实现住宅小区安全保卫建设的稳步前进。

第五篇：物业管理方案

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX项目的前期物业顾问，同悦物业集合了一大批具备丰富管理经验、熟悉市场运作的专业人士，极力打造中原物管的卓越品牌。其业务范围涵盖住宅、写字楼的全委托接管，在接管的项目中，凭借先进的管理模式和精英团队得到的市场和客户的广泛认可，许多项目获得了省优、国优示范小区等荣誉称号。

一、城市之巅项目的服务设想

导入“一种理念”、完成“一个目标”、贯彻“二个体系”、坚持“四字方针”。

一种理念：

导入最新的城市文化管理理念──五步一法。 “五步”是指在物业服务中和业主深度接触的认识业主、了解业主、帮助业主、理解业主、感动业主五个关键步骤。 “一法”是指以满足业主成功需求为出发点的服务法则，通过贯穿在各个服务步骤当中的业主沟通进行了分析和阐述;

一个目标：星级物业管理优秀住宅小区;

二个体系：管理体系和服务体系

管理体系：按照ISO9001国际质量管理体系，规范各项物业管理基础服务的工作流程，严格控制服务标准，打造高品质的物业管理服务;

服务体系：引进和吸收星级酒店的服务理念，建立社区服务网络，提供物有所值、物超所值的服务项目，成为业主满意的好管家、

开发商满意的好伙伴、政府主管部门满意的好企业、物管企业满意的好朋友的四方共赢。

坚持“四字方针”：

“新”──管理中不断融入新理念、探索新思路、接受新经验、运用新方法，建立新机制。(清晨问候活动)

“精”──坚持精品意识。对每一件工作、每一块标识、每一项布置都精心设计、精心策划。(秩序员出租车管理)

“细”──对每一个环节、每一个步骤、每一个过程都想得细、做到位，对每一位顾客，都细致周到、体贴入微，尽一切所能，让业主满意。(保洁的电梯按键消毒)

“严”──在企业管理中充分体现高效、精干、严格的要求，坚持能进能出、能上能下的激励机制，以严格的管理、严明的纪律、严肃的态度、严谨的规范、严密的措施，使委托方和全体被服务对象满意。

二、科技化住宅，一站式服务

1、4F式服务

全天候服务(Full Weather)

实行全天24小时、每周7天、一年365天不间断全天候服务，客服中心服务专线随时开通。

全过程服务(Full Process)

从项目的立项开始，包括规划设计、施工建设、市场营销、接管验收、交付入住、装修管理等，站在物业使用人及后期物业维护管理的角度对项目进行全过程的管理。

全系统服务(Full System)

包括小区共用部位、供水、供电、供气、供暖、电梯、消防、安全防范等共用设备设施的维修、养护与管理。

全方位服务(Full Service)

设专业专职的客服人员随时为业主提供专业贴心服务，为满足业主与客户的需求提供全面的管理服务与增值服务。

2、SEN(信息、尊贵、亲情)服务计划

1)享受信息化新生活

建立大楼信息发布平台，设立公共信息服务，如天气情况，出行信息，主要新闻等。

2)建立个性住户档案

为个性需求业主建立档案，配备高素质人才，照顾需要照顾的人员等。提供全方位的居家服务，满足个性清洁、个性办公秩序、个性便利需求。

3)社区文化系列活动

倡导健康、高尚、享受的社区办公氛围，丰富办公人的文化生活，体现社区的人文情怀;

根据大楼业户群体特点，成立业主社区社团，如老年戏曲协会、棋艺协会、儿童乐园等。每一个采用自发组织形式，组织有影响力和号召力的人参与进来，形成持续的活动。

3、客户服务中心——一站式客户服务

设立服务中心和客服事务助理24小时热线电话，由客服中心事

务助理接听业主咨询、投诉、服务要求等等，并将处理情况及时反馈业主，并专人进行回访等等;

“客服事务助理”及“24小时服务热线” 作为信息的接收、处理、反馈、监督者，客户只要联系上他就可以实现信息的传达及结果的反馈，不必再与其它的服务实施机构对接。

4、实践“即时服务和隐性管理”相结合的管理模式

“即时服务”，成立“业主应急服务队”和“二十四小时快速维修队伍”，保证在业主需要帮助时会即时出现，服务的快捷，业主满意。“隐性管理”是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性，

5、“清洁无干扰”的清洁运作模式

对保洁人员的工作时间进行合理安排，使环境整治工作尽量不在业主上下班高峰时间进行。这种“清洁无干扰”的环境运作服务方式，让业主在宁静中享受清新愉悦的环境，是“人性化”服务理念的真实体现。

三、 公共服务管理标准

接待：佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切;对业主(使用人)一视同仁;接待时主动、热情、规范;迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致;使用文明用语，不应使用服务忌语;

巡检管理：每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价;

装修管理：将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人;业主(使用人)装修期间每日巡查装修施工情况;

供水：专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理;

供配电系统：建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行 操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;

共用楼道保洁：每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净;水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手;

电梯及电梯厅保洁：保持电梯轿箱清洁，每日用吸尘器洗尘1次;

垃圾收集与处理：垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾筒清洁，建筑垃圾定点堆放;垃圾日产日清;

安全防范人员组织：专职安全护卫人员，身体健康，体态良好;接受过相关训练。门卫：各出入口24小时有值班看守;谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。巡逻：及时发现和处理不安全隐患;接受业主(使用人)投诉和求助;在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，其他：紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等按《国家示范小区标准》执行。

四、管理目标

物业管理服务各项指标

1.房屋及配套设施完好率：指标95%;

2.房屋维修、急修及时率：指标98%;

3.保洁率：达标95%;

4.维修工程质量合格率及回访率：标准100%;

5.项目内治安案件发生率：公共区域指标0;

6.业主有效投诉率与处理率：指标有效投诉率2‰以下，处理率100%。

7.绿化完好率：指标98%;

8.业主对物业管理满意率：指标95%;

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2010年6月28日