公寓广告语（通用9篇）
篇1：公寓广告语
。——上海东方大厦
跨越新世纪，接触新感受：上海新世纪广场。——新上海国际高信城
古城佛山啥都有，同乐广场样样齐。——同乐广场
南方大厦，服务万家。——南方大厦
天地人和，民族世风，都市之间，世外桃园。——京津花园
现代的感受在蓝岛。要漂亮，去蓝岛。——蓝岛大厦
百业汇集，匠心独运。——上海金鹿公寓
“皇牌”在手，鸿运在握。——广州裕德楼
北园繁荣商贾聚，吉祥如意乐安居。——番禺市洛溪新城
之江大厦——浦东的明珠。——上海之江大厦
谁先入，谁为主。——上海之江大厦
不久的将来，这里将是—离家必争之地，——上海之江大厦
倚江第一楼。——上海良丰大厦
高级豪华商住楼，堪称珠海尖沙嘴。——三海大厦
佳!佳!佳!入驻万盛大厦，保您生意旺发。——苏州万盛大厦
镌刻历史，辉耀世纪。——上海新世纪广场
跨越新纪元，接受新感受。——上海新世纪广场
尽览越秀流花湖光山色，虎踞羊城金融商贸中心。——广州广丰大厦
飞黄腾达，长住久安。——达安广场商业用房
沙田告诉您回家之路。——上海沙田公寓广告
群星与您相伴，共享美好人生。——深圳群星花园广告
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篇2：公寓广告语
2、老有所依，九九不息。
3、晚年享受生活，就在九九公寓。
4、安享晚年，孝暖心田。
5、福蕴九九，一生何求。
6、老人住久久，幸福久久长！
7、九九艳阳天，生活新开始！
8、九九公寓在，几度夕阳红。
9、公寓之美，在与九九。
10、典雅优裕温馨广厦间，自主自在自为新舞台。
11、薄暮之年，心之所依，拳拳情意，尽在九九。
12、百善孝为先，敬老方追远。
13、儿女放心，老人舒心——九九老年公寓。
14、我们老年人的乌托邦——九九老年公寓。
15、我用专业和博爱描绘晚霞的灿烂。
16、颐养天年，子孝为先。
17、百善孝为先，颐养尽天年。
18、一颗孝心敬父母，一座公寓暖亲情！
19、老而有伴，幸福久久——九九老年公寓。
20、给您一个幸福久久的享年。
21、九九让你不再有老年的孤独——九九老年公寓。
22、夕阳天地，安享家园。
23、公寓万千，九九领先。
24、我们要早点回家——齐“享”九九！
25、人道重霄九重九，已是仙家到故人。
26、走了这么久，爱，会更久，九九公寓，爱的公寓。
27、住久久公寓，超过九十九。
28、踏进九九门，暖流潜入心。
29、夕阳梦想中的乐园——九九老年公寓。
30、关爱老人，不仅仅是子女的.责任！
31、我们会给您的爸爸妈妈第二次童年。
32、你们的晚年幸福，我们用“九九”的名义来保证。
33、有我你就快乐，九九老年公寓。
34、父母恩情重如山，九九公寓竭力行。
35、快乐人生让九九陪您走过，让儿女随时在您身边。
36、九九老年公寓，老人最佳的选择。
37、夕阳无限好，老来福九九。
38、躬于福地享高龄，有衣有食享天年。
39、尊老尽孝天天，福寿长延年年。
40、九九相连，幸福晚年！
41、生活精彩的生活——九九老年公寓。
42、公寓更美，夕阳更红。
43、孝为本，爱先行。
44、九九公寓，您的另一个家！
45、九九老年公寓，只为敬老百岁。
46、久久，人生伴侣一样的感觉。
47、晚年生活，你要的不仅仅是细心照顾。
48、品味生活品位家，我爱颐养我爱家。
49、愿陪九九辰，长奉千千年！
50、九九归一，天长地久！
51、岁月孝中过，真情九九留。
52、孩子上最好的学校，爸妈当然是九九老年公寓。
53、尊父母桑榆非晚，孝双亲颐养天年。
54、安享孝道的圣地，交流思想的平台。
55、青山依旧在，晚福在久久。
56、温暖、温馨、如子关爱——九九公寓。
57、又见老朋友，温馨大家庭——九九老年公寓。
58、夕阳生活，九九相伴。
59、孝传天下，情归九九。
60、幸福人生，久久相伴！
61、坐看溪云忘岁月，文明有道享高年。
62、愿为天下孝，尽懂夕阳情。
篇3：公寓广告语
关键词：情景喜剧,接受美学,视觉表达
一﹑舶来品到本土化的演变——我国情景喜剧的发展历程
情景喜剧是指“单个场景,固定的演员阵容,剧集相对独立,并且伴随着现场笑声的系列室内喜剧,场景喜剧具有独特的审美特征和艺术特点”。情景喜剧从诞生到现在的逐渐成熟,就决定了它是为普通大众而服务的,它所表现的是我们生活中发生在平凡小人物身上的各种诙谐有趣的事情。
在我国,最有深远意义的情景喜剧当数1991年的《编辑部的故事》,这是不是中国最早的情景喜剧笔者不能确定,但它确实是最早让我们认识的情景喜剧,是无可替代的。此后导演英达1994年拍摄的《我爱我家》出现在观众面前,受到了热烈的追捧。接下来2001年的《东北一家人》的受众面相对广泛得多,可谓老少咸宜。这两部片子中所传达出的视觉形象,到今天都可以称得上经典,可以看作中国本土的情景喜剧的开始。从《编辑部的故事》、《东北一家人》等早期具有探索特征的情景喜剧,到近几年略有雏形的《龙门镖局》、《爱情公寓》,情景喜剧用日常生活中最熟悉的视觉传达表现形式来夺取受众的眼球,可以说情景喜剧正从舶来品逐渐演变成具有我国本土特色且深受大众追捧的影视形式。
情景喜剧是一个幽默的生活舞台,是培育幽默的土壤,记录了普通老百姓生活的点点滴滴。因此幽默元素的成功运用对于一部情景喜剧的成败具有十分重要的意义。纵观情景喜剧的发展历史,大致可将情景喜剧分为宏观情景喜剧和微观情景喜剧两种。
宏观情景喜剧是指情景喜剧在展开故事脉络之前设定好各个人物之间的关系、人物性格、时间、地点等综合性情景元素。以《爱情公寓4》为例,这部剧依旧延续了前3部的时尚、幽默的风格,表现了当下一群居住在上海的年轻人的生活片段。2009年《爱情公寓1》采用创新的多线并进,打破传统中国情景喜剧单线式模式,引发收视热潮,吸引了年轻观众的眼球;2011年的《爱情公寓2》在演员小变动后,延续了幽默的风格,将以前的风格更加深入,具有趣味性;2012年《爱情公寓3》一度成为年轻人之间聊天的必备话题 ,整部剧呈现出一种多点开花的态势,观众也不能轻易区分角色的主次程度。剧中宏观喜剧情景设计如下:故事背景为当代,地点为上海一幢名为爱情公寓的大楼,全剧围绕同住在一所公寓内的曾小贤、胡一菲等5个房客展开,讲述了他们生活在一起的各种片段。其次,主要人物关系的设定,前后4部中几对主人公感情线曲曲折折,充满着起伏。在《爱情公寓4》最后一集中曾小贤对胡一菲表白,又变成一个未果的悬念,使观众期待着《爱情公寓5》的精彩剧情。
微观情景喜剧是指故事发展在纵向方面展现了一个又一个具体的喜剧情景,在一部情景喜剧中,情景外化表现为一个个生动热闹的喜剧场面。例如《爱情公寓1》第一集主要讲述了在一对新人的婚礼上,充当主持人的曾小贤和胡一菲自信满满地主持着婚礼,而婚礼上又迎来了另外两个主角美嘉和子乔的骗吃骗喝,同时刚刚回国的展博遇到逃婚的婉瑜阴差阳错地从不同的场景中汇集到一起,巧妙合理地运用了误会、巧合、夸张的喜剧手段,加上演员们的出色表现,使得每一个微观情景都充满了喜剧的美学张力,也同时将6个角色带到人们的面前,使观众获得一种特别的审美快感。情景喜剧的发展渐渐得到大众的接受,也引起了各个领域的注意,如视觉传达开始将情景喜剧作为新的平台,进行展示、推广。
二、方寸间引起万人空巷——我国情景喜剧中广告元素的视觉表达
视觉表达是视觉符号的表现形式。视觉符号是传播者利用某种个体、某个形式进行视觉表现的媒介,出现在电视剧中已不是什么稀罕事了。广告元素是现代影视作品中较为活跃的视觉符号之一。例如《我爱我家》在很多集中都出现过八喜标志,在那个年代,蒙牛、伊利这些品牌还没有出现冷饮产品,八喜抢占先机式地掌握了市场,成为当时比较知名的品牌。该品牌利用情景喜剧的平台,将广告植入,使观众在不知不觉的状态下,接收到商家所要传达的信息或符号,间接提供了完成消费的条件。
在《爱情公寓4》中也出现了不少这样的视觉符号,例如百威啤酒、冰锐,还有京东商城。这些视觉符号往往能够影响受众人群,因为《爱情公寓4》的受众人群为当代年轻人,年轻人在电视剧的影响下,转而模仿演员的行为,从而引发购买欲望,因此在一定程度上带动了这类品牌的销售。这些视觉符号在情景喜剧中,出现在合适的位置,例如演员们在电视剧中经常出没于楼下的酒吧。因此“百威”、“冰锐”这类词,高频地出现在受众面前,从而使受众产生被迫接受的非愉悦心理感受。因此,运用这些广告视觉符号一定要掌握尺度,运用得好,演员则自然而然地成为这一视觉元素的代言人,并且可以促进这一类商品的销售,运用得不好则容易让大众产生厌恶感。
视觉元素在情景喜剧中大致可以通过场景、道具、情节和形象来表达。爱情公寓系列情景剧大多通过场景和道具这两种表达方式来表现。例如冰锐果酒形象就是通过场景和道具向受众传达编剧的意图:场景设为酒吧,目标产品被设定为演员的道具,演员手中的目标产品自然成为受众接受的品牌形象之一。为达到更好的宣传效果,还可利用“片外效应”:在情景剧播出的同时,目标品牌联合多家酒吧在上海开展相关的促销活动,片内与片外形成呼应,加深了受众的体验感受,增强目标品牌的宣传效果。当然,通过情节和形象的表现形式也在本情景剧中有所体现。如:在《爱情公寓4》第一集中,男演员为了配合剧情需要,调查剧中真相,情景需要一个身穿京东商城工作服的快递员,人物饰品和行为语言符合剧情的发展,但在不经意之间将京东商城的品牌形象元素通过合理的剧情向观众展现,使观众在不知不觉中接受了京东商城这一品牌的形象传达,加深了品牌形象、特征在观众心中的影响。情景喜剧中一些道具的使用同样顺应了消费者的时尚潮流,如:在《爱情公寓4》中我们可以发现大部分的演员都使用苹果手机,这也是一种视觉符号。在该剧第一部中,我们可以发现夏普手机和诺基亚手机的身影,而在这个苹果手机流行的时代,苹果手机也成为了一种视觉符号出现在受众的面前。剧中的多个案例,在此不一一列举。情景喜剧的高产,给商家提供了许多平台,从而产生大量广告视觉元素的植入现象,也有某些投资方要求特写某些广告视觉元素,强迫观众接收过量信息,直接违背了情景喜剧的制作初衷。当然,我们也应当从另一方面看待广告的植入,认可其在情景喜剧中的价值。生活中出现一些广告视觉元素是一件再平常不过的事,而情景喜剧是人们生活场景的再现。因此,将植入广告视觉形式处理得当,这才是真正考验情景喜剧制作者的制作水平。
三、理智与盲从——符号消费的辨析
视觉的传达表现价值往往体现在受众对所传达形象的印象深刻程度,也就是说,受众的接受习惯对视觉传达表现的效果具有重要的影响。
相关资料显示,科学研究表明,对信息的吸收率视觉上为83%,听觉为11%。美国文化学者丹尼尔·贝尔在谈到视觉文化时说:“我相信,当代文化正在变成一种视觉文化,这是千真万确的事实。”所谓视觉传播,是大众媒介通过再现或模拟再现真实场景的方式传递信息的传播过程,它是当今社会最重要的传播方式。最能体现视觉传播的媒体就是电视,当然还有电影和网络视频等。
“接受美学认为 , 作品无法自足地成为自己 , 来实现自身的审美价值。情景喜剧幽默元素的审美效果实现 , 同样不能单纯依赖创作者一厢情愿的话语设计与修辞技巧 , 更应该建立在观众接受与理解的基础上。”
从接受美学的角度来看,对于情景喜剧这一类的艺术作品的宣传要从受众的心理出发,抓住受众人群的喜好,让受众有一种想要加入剧情的感觉。例如,《武林外传》采用武侠世界观,迎合了当时的武侠热,对应出现的类似题材的情景喜剧,必定能够引起受众的注意。《爱情公寓4》这样一部情景喜剧,其受众定位在80后、90后,这一年龄段的观众渴望在工作之余有更多娱乐方式来疏解压力,《爱情公寓4》恰好提供了这样的机会。现代人对于电视剧的要求越来越高,不再满足于传统的电视剧,人们需求新鲜感和刺激感,还有超乎想象的艺术渲染。在《爱情公寓4》中,插入了很多2013年的热点视觉符号,例如,《盗梦空间》的多重梦境、美国超级英雄的服饰装扮等,都使《爱情公寓4》看上去不仅仅是一部单纯的情景喜剧,而且是以科幻化为外表,呈现出一种综合的艺术风格,让观众沉浸在惊讶、欣喜、期待的感情中,这一切受到了年轻人的追捧。
当代的情景喜剧在给观众带来视觉享受的同时,也为现代影视艺术输送了新的血液,同时也带来了一系列的商业价值,即大量的视觉符号植入。这对于导演来说是件好事,在艺术家的心中依然充满了创作的激情和欲望,但是生硬的植入是对艺术、文化的一种背离,使情景喜剧不知不觉地沾染上媚俗。在现代社会也有一些导演的作品带着强烈的恶俗风气,过于夸张地丑化某一类人群,这对受众的审美存在误导。随着时代的发展,人们的审美情趣在改变,对于艺术的品味逐渐提升。对于大部分的影视作品,人们不再单纯地满足于简单层次的娱乐需求,而是希望在娱乐之后,能够有所感悟,这就需要电视制作人能够观察到人们所需要的情感诉求,进而能够在电视作品的制作中挖掘出生活的意义和其中的哲理。
四、唤醒与回归——做不脱离受众的视觉传达
篇4：公寓广告语
关键词:公寓 人性化 育人功能
人性化管理是一整套体系的建设,是一项复杂的系统工程。如何实施这项工程,使整个学生公寓建立起一种和谐、温馨、团结的氛围,不仅使学生住得好,还能在住宿、生活的过程中学到如何做人的基本知识,在不知不觉中养成积极的、健康向上的工作作风和生活习惯。我们认为这一体系的建立应当主要从以下几方面入手:
一、建立健全各项管理制度
管理制度健全与否是一个好的管理体系成功与否的机制保障。当前,我国各高职院校都非常重视公寓社区管理制度建设,但还存在着许多不足和缺陷。从内容方面看,义务性、强制性的条款较多,而权利性、人性化的条款较少。在公寓社区管理过程中,老师只根据有关规章制度来约束学生,要求学生执行和服从得多,学生难以得到思想认同与行动接受。山东科技职业学院公寓管理中心成立伊始,就着手制定了有关公寓管理制度,并逐步完善。如:《学生宿舍管理员岗位职责》、《学生公寓公共财物管理规定》、《学生公寓安全管理规定》、《学生公寓卫生管理考核办法》、《公寓楼长考核办法》、《公寓精细化管理检查考核办法》等。这些规定,深入到公寓管理的方方面面,具体到每个生活细节,既有对学生的约束性规定,也有对公寓中心管理服务的规定要求。如学院根据教育部《关于进一步加强高等学校学生公寓管理的若干意见》文件精神,公寓管理中心与每一个学生签订一份住宿协议,明确各自的权利和义务。协议规定公寓主管部门应提供的服务项目、服务标准、住宿收费标准和学生应遵纪守法、爱护公物、整理内务、遵守公德、举止文明等有关内容,同时,由楼长和学生对服务质量、公寓日常管理及由楼长对学生的行为表现实行双向监督,并严格按协议规定办事。实践证明,这一措施取得很好的效果。
二、加强公寓文化环境建设,营造良好育人环境
搞好公寓文化建设,融思想教育于校园精神文化之中,既可丰富大学生的课余文化生活,又能改变少数学生的不良行为习惯,抵制各种不健康思想文化侵蚀。随着学院的发展,我院重视宿舍文化环境建设,一是发挥各公寓门厅、楼道文化作用。公寓楼的走廊、墙壁悬挂名言警句,学生天天见,时时刻刻接受教育。各公寓楼门口均悬挂着写有“整衣冠,端品行”仪容镜和钟表,时时提醒学生注意品行和珍惜每一寸光阴;二是通过一年一度的公寓文化节,促进公寓文化建设。活动内容包括:雅室设计大赛、优秀宿舍评比、标兵宿舍评比、样板宿舍观摩、叠军被比赛、公益广告设计大赛、《公寓文化报》设计大赛、公寓摄影比赛、公寓征文比赛等,通过开展一系列丰富多彩、寓教于乐、有一定文化品位和内涵的公寓文化活动,加强了同学生们之间的沟通交流,丰富了同学们的课余文化生活,促进了学生公寓的精神文明建设,营造了公寓新环境,推动了“弘扬雅礼、爱舍如家”的公寓新文化的建设和发展。
三、创新思维,切实推进人性化管理模式
1、发挥学生的主体作用,实现对学生的双向管理
学生自我教育、自我管理、自我服务是思想政治工作进公寓的目标之一。以公寓为主阵地,发挥学生“三自”作用,实现双向管理是高职院校学生管理的必然趋势。为实现思想政治工作进公寓的目标,山东科技职业学院以学生党员、学生干部为骨干,在公寓内健全了学生自我管理组织,各公寓楼都建立起了楼管会,设楼长、层长、舍长,形成了层层落实、舍舍负责的良好管理机制,真正把学生“自我教育、自我管理、自我服务”的三自管理要求落到了实处。充分发挥了共产党员、学生干部在公寓管理中的先锋模范作用,促进了公寓思想政治工作的顺利开展。
2、加强对公寓管理人员的人性化管理
传统意义上的人性化管理仅仅是工作人员对学生的管理,而从实践上看,我们认为这是不全面的,还应当包括对公寓管理人员的人性化管理。我院在加强对公寓管理人员的人性化管理方面进行了积极的、有益的探索,主要表现在:为管理服务人员提供良好的工作环境,使他们丢掉 “我是临时工”的边缘观念,多方面创造条件,让每个工作人员都有“在山东科技职业学院公寓管理中心工作光荣”的归属感。在搞好日常思想教育的情况下,多方面创造条件,确保他们的工作能顺利开展。公寓管理中心积极响应学院工会号召,为工作积极主动、吃苦耐劳、在学校工作时间满一年以上的公寓管理员申请加入工会组织,享受工会会员的权利和工会福利待遇;日常生活上给予关怀体贴,公寓值班员本身在校内值班,吃住在值班室,条件相对艰苦,公寓管理中心为他们配备了电饭煲,使他们的伙食问题得到解决。在节假日期间,为他们购买食品、鸡蛋、月饼等礼品,充分体现了学院对公寓管理人员的人文关怀;政治上提高待遇,精神上加以鼓励。每学期和学年末都按一定比例评出先进工作人员,并进行表彰奖励,极大地调动了公寓管理人员的工作积极性和工作热情,对公寓管理工作起到了很好的作用。
3、建立师生对等的人性化交流平台
对学生的人性化管理,除了常规的人情关怀以外,重点在为学生解决难题和加强同学生的人性化交流上下功夫。把学生放在一个对等的平台上,真正把学生作为服务对象,认真听取学生的意见、建议和想法,耐心、真心、细心的与学生进行沟通交流,对学生的缺点和所犯的一般性错误,即不一味的放纵,也不迎头痛击。在分清情况、摸清事实的基础上,分门别类做工作。学院始终秉承“对等交流”的理念,经过几年的探索实践,管理效果明显。首先是注意沟通的时间、地点以及被沟通方的心情如何,这些都是有可能影响沟通效果的重要因素;其次是找到准确的切入点,好的切入点往往会达到事半功倍的效果。要针对不同的学生,选择不同的切入点。这就要求公寓管理人员平时对这个学生的爱好和性格特点要有所了解,才能真正找到正确的切入点。最后,还要用真诚的态度与学生沟通。只有这样才能达到双方相互信任、畅所欲言的沟通效果。由于有了良好的沟通,学生对公寓老师产生一种依赖感,心里有事的时候也会找公寓老师谈,包括恋爱的烦恼、家庭的烦恼、学习上的困惑等。正是有了这样的沟通,公寓学生管理工作不再是一件很难的事,公寓管理也变的相对容易。
篇5：精彩的公寓地产广告语
2.飞黄腾达，长住久安。――达安广场商业用房
3.沙田告诉您回家之路。――上海沙田公寓广告
4.群星与您相伴，共享美好人生。――深圳群星花园广告
5.世界风采东方情。――上海东方大厦
6.跨越新世纪，接触新感受：上海新世纪广场。――新上海国际高信城
7.古城佛山啥都有，同乐广场样样齐。――同乐广场
8.南方大厦，服务万家。――南方大厦
9.天地人和，民族世风，都市之间，世外桃园。――京津花园
10.现代的感受在蓝岛。要漂亮，去蓝岛。――蓝岛大厦
11.百业汇集，匠心独运。――上海金鹿公寓
12.“皇牌”在手，鸿运在握。――广州裕德楼
13.北园繁荣商贾聚，吉祥如意乐安居。――番禺市洛溪新城
14.之江大厦――浦东的明珠。――上海之江大厦
15.谁先入，谁为主。――上海之江大厦
16.不久的将来，这里将是―离家必争之地。――上海之江大厦
17.倚江第一楼。――上海良丰大厦
18.高级豪华商住楼，堪称珠海尖沙嘴。――三海大厦
19.佳!佳!佳!入驻万盛大厦，保您生意旺发。――苏州万盛大厦
20.镌刻历史，辉耀世纪。――上海新世纪广场
21.跨越新纪元，接受新感受。――上海新世纪广场
22.暗恋桃花园。――昆山宝岛别墅
23.“玉垒山庄”，祝您福永继。――四川“玉垒山庄”
24.梦里寻它千百度，湖光山色见吾家。――杭州梦湖山庄
25.清幽如画的人间仙境，显赫富豪的梦想宅第。――湖景山庄
26.万年的丰盛，居住的梦土。――北京西郊花园
27.豁然开朗，卓尔不凡。――上海万科广场
28.碧影天然，桂香满园。――碧桂园高级花园别墅区
29.万众瞩目，京华瑰宝。――北京飞达玫瑰园高级别墅
30.拥有怡兴楼，一生已足够。――广州怡兴花园
31.世外桃源在此求，投资置业在您手。――上海东林花园住宅
32.千年梦幻成真。――上海世外桃源花园别墅区
33.外销规格，内销价格。――上海明泉苑
34.物业升值潜质高，投资自住两相宜。――天津紫金花园
35.安居乐业，兴隆花园。――上海兴隆花园别墅
36.拥有一座家园，感受一生幸福。――上海万科城市花园
37.千金易得，靓地难求。――梦湖山庄
38.傲视同群，唯我独尊。――上海怡景花园
39.昨日梦想，今日成真。――贵族名苑
40.住在贵族名苑，感受贵族气派。――贵族名苑
41.卿卿我我置家园，龙腾四海奔前程。――青龙田庄
42.郊外都市的完美结合。――建庭山庄
43.万年的丰盛，居住的梦土。――西郊花园
44.典雅豪华，明洁幽静。――龙涛阁花园别墅度假村
45.一个浪漫、温馨、幽静的爱巢。――深圳梅花新村
篇6：商业公寓广告文案
城市1号资产·一城社交场
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篇7：电梯公寓广告词
2. 自由之光，开往春天的地铁。
3. 自然从容，好生活。
4. 专属佳期，专爱丝语。
5. 住红色嘉兴，享绿色生活。
6. 珠联山水，壁合江南。
7. 之江大厦——浦东的明珠。
8. 展示绿色家居，丰富生活情趣。
9. 运动就在家门口。
10. 原生，养生，压力归零的起点。
11. 永远的普罗旺斯，永远的云顶别墅。
12. 拥有的岂止是这个世界。
13. 印象江南，宜居嘉兴。
14. 意于山水，志于天地。
篇8：新派公寓:长租公寓“闯关”样本
王戈宏把自己形容为这个行业里“起早赶集”的人。2010年,这位热衷于房地产金融化和建筑艺术的地产基金从业者,结束了在美国多年的工作和研究生涯,寄望将广泛运用于海外连锁商业的房地产信托投资基金(REITs)模式带回中国居住市场,为挣扎于购房压力和租房折腾之间的都市白领人群提供服务。
2011年底,离开盛世神州房地产投资基金CEO职位的王戈宏开始创办新的白领公寓品牌。一批公寓连锁亦先后诞生在中国市场,并在最近两年引来PE注资,如君联资本和经纬中国投注的优客逸家,险峰华兴和联创策源投资的上海寓见,以及华平注资的魔方公寓。
在王戈宏看来,这批参与者都处在地产增量市场向存量市场迁徙的浪潮上,而一二线城市核心地段的楼宇改造是最先显现的部分。由他缔造的新派公寓,正是其中一个“金融工具主导下的连锁品牌服务型地产”样本。
资金:REITs模式的本土变体
王戈宏是REITs的信徒。多年的研究中,他发现REITs是解开连锁商业“高物业成本、低经营收入、难以快速规模化”问题的钥匙。连锁业尤其是连锁酒店快速发展的最大障碍是找不到合适的物业,除了地段、商业环境、物业结构等技术要素外,市场租金和租约到期续约的不确定性都是重要的风险制约因素。
REITs (Real Estate Investment Trusts),即房地产信托投资基金,通过金融手段把流动性较低的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产进行交易。这一模式二战之后发祥于美国,以聚少成多的方式,解决小额投资者投资房地产的问题,此后逐渐被运用到商场、酒店、写字楼、房屋租赁等领域。
根据美国的法律规定,REITs必须拿出90% 的利润作为分红回馈投资者,因此拥有REITs身份的公司可以享受税收减免的优惠,同时,REITs向民间资本敞开大门,大量涌入的个人投资资金,不仅能够提升公司的资金状况,而且让股东结构变得更为多元。
王戈宏认为,“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。万豪集团在上世纪90年代将旗下酒店打包进REITs上市,母公司专注于旗下逾30个酒店品牌的管理与塑造。在这种“一轻一重”的双主体运营模式下,轻的经营管理公司负责物业的出租经营和管理,重的不动产基金做资本运作,收购和改造目标物业。而万豪的REITs部分仅用近十几年时间,就做到了与九十年的酒店品牌相当的市值。
王戈宏希望把这种品牌加金融的模式移植到白领公寓勃兴的中国,但现实的执行有诸多无奈。按照国际通行惯例,REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通。然而,受困于国内的法律和税务环境,REITs迟迟未能问世。王戈宏不得不绕道私募REITs,为暂时难以实现的“证券化”找到替代性方案。
赛富基金合伙人阎焱认同王戈宏看好白领居住市场的想法。在检验过新派公寓紫禁城店的运营雏形后,这位对外声称“从不投资房地产”的PE投资人决定注资新派公寓的管理公司——青年乐(北京)企业管理有限公司,并与王戈宏共同发起“赛富不动产基金”,专门为新派公寓做物业资本运作。
2013年8月,赛富不动产一期基金以2.2万元 /平方米的低价,在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦,次年改造为新派公寓CBD店。加上后续的装修经费,一共花费1.65亿元人民币。在这种基金化的结构下,相当于将新派公寓CBD店分拆份额,以基金的方式发行给32名LP投资人,新派公寓在其中仅投入了1%的份额,近乎零投入。
这32位LP均为国内的高净值人群,后续要保证规模化的融资,赛富不动产的LP结构将向机构LP倾斜。“比起标准REITs,现在做的其实是份额化的形式,但却是REITs的雏形”,王戈宏表示。
在一轻一重两个主体之间,新派公寓每年向赛富不动产的LP支付不低于3.5%的租金回报;四年之后,一期基金到期,LP的股权将会被散售或者整售,赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据王戈宏估算,一期基金的平均年化回报率将超过10%,有望达到13%。
在赛富不动产一期基金的基础上,王戈宏与阎焱正在筹备新的资产金融平台,启动在天津和上海两地的物业收购。王戈宏判断,最近两年是房地产市场的“窗口期”,“要抓住存量资产往外卖的机会”,而更为关键的突破有待监管层面推出首批REITs试点。
产品:“不只是造房”
公寓产品从改造房间开始。新派公寓CBD店一共有14种户型100套公寓,面积从15平方米到140平方米不等。但最初,这种丰富的户型布局是不得已而为之:森德大厦为剪力墙结构建筑,纵横向的主要承重结构全部为结构墙,难以打通改造。为保证楼体安全,新派只打掉楼内的一个侧面,将原有的一梯三户做成一梯九户。
“一开始觉得很难受,这么多房型怎么弄”,复杂的结构让王戈宏为之头疼。不过,有趣的是,在传统居家中被认为是不易使用的斜角,却成为了发挥创意的空间。这点对王戈宏有了很大启发,“做产品要走到消费者前面,消费者不知道他要什么,直到你把产品摆在他面前”。
这也是他从苹果公司的成功里汲取的养分。“乔布斯要求所有的设计师极其偏执地做设计,i Phone里有数千种功能和应用。用户对这些功能实际使用的很少,可是仔细琢磨,就会发现令人惊叹的设计”。
设计成为王戈宏投入精力和金钱最多的环节,他从德国请来团队完成楼面外观设计,在室内,则贯穿了“家为先,社区第二”的理念。新派沿用了传统的“厅室卫厨独立,动静干湿分开”,所有房间均为标准的一房一厅。“先有私密空间,再是社交”,王戈宏说,人们会为了“家”付出高价,但不会为了暂时的住所付出高价。
为了标准化管理和未来复制的便利,王戈宏在新派制定了一系列严苛的租户准入规定:拒绝烟民、宠物,甚至“五十岁单身大叔”。这些规范把一批住户挡在门外。为此,王戈宏承受了巨大的压力:在开业后的最初两个月内,新派少有人问津,房屋空置率超过50%,直到最初的20个用户口口相传,带来更多生活趣味相当、收入接近的住户。两个月后,新派CBD店满租。
通过“同质化居住”催生“同质化消费”,是白领公寓的核心概念。用选址、定价和产品锁定目标人群,再以人群为核心,引入合适的商业配套,进一步拉长利润链条。
王戈宏曾向媒体表示,白领公寓的商业服务是一种综合的功能型服务,而不仅仅是常规的物业管理,一切以满足白领的生活要求来配置,零售、干洗、生鲜配送、健身、美容、书吧等各种社区服务均采用专业化的外包进行。目前,新派已经引入福奈特洗衣和Juice Up等品牌;接下来,在商业价值最显著的一楼底商,将引入“迷你星巴克”和7-11便利店。
而这些地面服务全部被统筹到“新派生活”App中。通过这款App,“新派公民”可以直接进行手机开门,并接受社区公告、水电使用预警、缴费提醒、物业维护通知等推送服务;而一系列提供O2O生活服务的商家正在逐步接入,租户按照新派公寓提前存款得到的折扣价,享受订餐、订票、订车、洗衣等服务。王戈宏表示,一旦成熟,这套“智能社区居住”移动端将成立新的公司独立运营。
在王戈宏的白领公寓版图规划里,有一条月租金从3000-8000元的产品线。他为其拟定的名字分别是3000-5000元的“新派star”、5000-6000元的“新派”以及均价7500元左右的“新派premium”。新派CBD店即是最高阶的premium产品。
然而,YOU+ 的异军突起,迫使王戈宏不得不重新思考自己的品牌线布局——是否需要亲自打造3000-5000元的公寓产品。首先是新派品牌的沿用,“住在这里的人认为自己是新派,品牌代表一个人;如果低端产品也是新派,会影响他们的品牌认同感”。王戈宏表示,即使要做3000-5000元的白领公寓,他也会选择另起品牌,而不是沿用“新派”。
篇9：公寓广告语
关键词：构建和谐公寓管理体系教育功能
中图分类号：G64文献标识码：A文章编号：1007-3973(2011)003—167-02
1、引言
随着高等教育事业的不断发展和高校后勤社会化改革的不断推进，学生公寓管理机制、体制已经发生了根本性的变革。从原有的“单一性”的命令式管理成为“多元化”服务人性化管理。从高效后勤社会化改革的发展方向看，如何完善学生公寓的教育管理机制、积极探索学生管理的新思路、新方法，成为进十年来众多高校关注和研究的话题。但对于近些年兴起的独立院校的学生公寓管理研究材料甚少，本文将分析前人对高校学生公寓管理研究的内容，结合独立学院学生公寓的实际特点，对独立学院学生公寓管理建设进行探讨，进而推进公寓的教育功能。
2、国办高校与独立院校就公寓管理建设的比较
国办高校学生公寓作为高校产业发展的一部分，一般都历经了许多年的发展。在现代高速发展的社会中，国办高校的学生公寓正面临着巨大的革新。从硬件资源的角度看，众多年代久远的国办高校的校舍外形上已显得破旧不堪，而其房屋中的空间、舒适度已不如现代楼房的盖建规格，虽然大多已添进了电话、网络等现代化硬件设施，但是房屋内的空间大小和硬件设施的安装布置却也显得那样格格不入。重新拆建校舍也加大了教育投资成本，现在众多国办高校为了扩校，大多都将新校舍建立在了距城很远的郊区，进而投入交通成本来平衡教育投资；对于兴起的独立院校就不存在此类问题，独立院校大多都是刚刚检校，所以从一开始的基建成本上就下大力度，尤其是学生公寓的建造，现在独立院校的学生公寓一般都配有独立卫生间、电话、网络、写字台，而宽敞的空间和现代化的硬件设施不仅提供了学生们的一个居住空间，也给学生们带来了一定的舒适感。
从公寓功能的定位来看，高校学生公寓具备基本住宿保障和育人两大功能。在过去高校发展中将公寓的管理往往只是停留在前者，只是被当作学生居住的场所来看待，没有把它与学生的学习、娱乐、甚至是教育教学相联系。后勤社会化改革中还需要在公寓中对学生的命令式管理轉变为服务式管理，在高校住宿缴纳费用后，学生已不仅仅是一个被管理的对象，同时学生也是消费者，既然是消费者就有权利享受必要的服务：在宿舍的具体管理工作中往往与思想教育工作脱节。随着大学生思想政治教育的逐步加强与改进，“学生宿舍是育人的重要阵地”的观点开始为大学的教育管理工作者所意识到，但是宿舍的育人功能并没有得到充分的发挥。目前各高校学生宿舍管理普遍由后勤实体具体实施，对学生宿舍的文化建设、思想道德建设缺乏必要的经验，显得有些力不从心。这在不同程度上导致了学生思想教育与宿舍管理工作的脱节，造成了“软、硬件”建设的不协调，不和谐。而对于现代兴起的独立院校来说，除了在硬件资源上的优越感之外，其对自己公寓的功能定位、管理定位、教育定位上几乎还是空白，所以还需要在总结国办高校的公寓管理建设的不足和经验的基础上摸索一套适合独立学院公寓和谐发展的管理体系。
3、构建和谐公寓管理体系的思路
2005年《教育部办公厅关于进一步加强高校学生住宿管理的通知》要求各地教育部门和高校要把学生住宿管理作为学校教育管理的重要环节，要科学规划，统筹安排。因此独立院校要在我国现行学生宿舍管理体制要求下，积极转变公寓管理观念，创新管理模式。
3.1完备的公寓硬件设施是构建和谐公寓管理体系的基本保障
文化的传播需要借助一定的物质载体，一定的物质形态是一定的文化形态存在的基础和条件。健全的宿舍条件一方面可以满足学生文化生活需求，另一方面有益于提高宿舍文化活动的层次和水平。对于独立院校来说，公寓的硬件设施还是比较齐全的，就拿我校来说，我校学生公寓的每间居住人数为4人或6人，都备有凉台、独立卫生间、网络、电话，整个楼宇地面全部由地板砖铺盖，每个楼宇入门处都有电子监控摄像头，有些楼宇内甚至还设置有便利店，从环境卫生、安全、舒适度上都有及时的保证，基本能够满足近几年时代现有发展人们的需求。但我们通过对前人的研究中可以看到，在建造公寓时不能仅满足现状，要充分考虑未来发展需要，才能不会在时代发展的瞬息中轻易被淘汰。现有的公寓硬件设施的配置所能够提供的卫生、安全等管理大多是以人为的因素占主要，在信息技术发展的未来，公寓管理的智能化将会被普及，所谓管理智能化就是充分利用信息化手段，对公寓的管理实行网络智能化管理。例如部分高校公寓建立的学生身份识别系统、水电自动化系统、智能电子监控系统、消防检测系统等。对于这里所提到的智能电子监控系统和消防检测系统在我校已有安装，但对于前两者，尤其是学生身份识别系统绝大部分高校还未涉及，但能够预测这一智能化身份识别系统将弥补单一的人为监管的漏洞，既提高了效率，同时也为学生的安全提高了保障。
3.2完善的公寓制度建设是构建和谐公寓管理体系的重要航标
“无规矩不成方圆”好的秩序是学生学习、生活的前提条件，也是构建和谐的重要保障。良好的秩序需要严格、完善的规章制度来维护，尤其是这种集体生活的学生公寓更为必要。在学生公寓管理中，许多历史久远的国办高校，都有着健全完善的公寓管理制度，这一点是值得独立院校学习。但服务制度的提出和完善还需要不断实践。在制度中凸显管理和服务两大理念，使之相互协调，充分体现“人性化”，并以此约束服务人员和引导学生自觉进行公寓文明建设。对于一个兴起的高校来说，制度的不断完善才能推进学校更好的发展，学生公寓产业作为学校重要的教育产业之一发挥着巨大作用。根据现有社会需要、人文需要在允许的范围内不断修改适合独立院校公寓管理发展的一套制度成为当下独立院校必须要做的事。我校就在基本的《公寓制度》下进行大胆的尝试，比如说《文明公寓楼制度》《合格公寓楼的制度》的创建，都是建立在三本院校学生素质差异以及对公寓管理制度的达标能力中应运而生。接下来，要做的就是在一批又一批的学生当中进行推广和完善。
3.3丰富的公寓组织文化建设是构建和谐公寓管理体系的关键力量
学生公寓文化是指以学生公寓为主要载体，形成、体现和传播各种文化现象的总和，伴随大学生思想、认知、性格、追求的不断碰撞、磨合直至相互融合，最终形成极富凝聚力的文化氛围。公寓组织文化是校园文化的折光、家庭文化的变异、社会文化的缩影。倡导和加强公寓组织文化建设，是加强学生日常管理、塑造学生良好精神形象和文化人格，提高学生思想道德水准的重要手段。
3.3.1抓好组织建设，增强参与性
大学生是公寓文化建设的主力军，具体来说他们既是这一
独特文化的创造者、传播者，更是受益者。重视和发挥学生在文化建设中的主体作用，建立学生自律组织是学生公寓文化建设不可或缺的内容之一。笔者也曾做过调查尽管各高校都在营造公寓文化，但过半数大学生认为学校的公寓文化建设一般，而在被问及是否愿意参与公寓文化建设时，半数学生表示愿意，进而问到对公寓文化建设的理解和认识时，多数学生表示不清楚或只是停留在表层公寓文化(设施建设、布局结构、卫生安全)的认识。学生党员、优秀团员、学生干部的投入已成为增强参与性的策略之一。而在我校的二级学院中就可以见到已建立起的党员宿舍、雷锋连宿舍，而因为这些特殊身份的介入，不仅为同学们起到了标杆作用，同时为学校的宿舍文化建设献计献策。
3.3.2巩固宣传阵地，提升影响力
“酒香也怕巷子深”，宣传成为一个标志。学生公寓同样需要有自己的“文化喉舌”，用积极、健康、有益的知识占领公寓阵地，并用全方位的宣传来产生注意力，提升影响力。通过公寓文化宣传主题展报、报纸和网站，充分建立公寓文化建设宣传的三维平台，让广大学生可以通过各种渠道及时了解公寓文化建设的要事要闻、活动动态，不断加大公寓文化成果的宣传力度，有效地推进公寓文化建设的深入展开。
3.3.3组织文化活动，推进教育功能
高校公寓文化需要有形文化活动来体现。但当前的高校公寓文化活動内容和形式过于肤浅，大多为社交文化、消费文化、消遣文化、网络文化、侃文化等，没有将内容和形式有机整合。没有统一的领导机构，各自为政、闭门造车的现象严重，以上现象不仅使公寓文化建设散乱，更使建设有特色的文化无从谈起。
笔者认为组织文化活动要有系统化、主题化。将许多存在联系的小型而零散的活动有机组织起来，充分整合，使之形成完整的系统，并赋予鲜明的主题，从而实现活动的品牌化、活动开展的条理化和强大的影响力、号召力。比如，将寝室文明创建、卫生检查评比、学生党员示范寝室评比等一系列活动在时间上有机联系，形式上充分整合，形成清洁和文明主题的卫生月；将119消防活动、公寓防盗、防意外事件安全教育活动等整合成警示主题的安全月；还有以知性为主题的博览群书的读书月、走可持续发展道路主题的节约月等。
组织文化还需要紧跟时代。公寓文化活动开展需要引导大学生成为社会行为的楷模，使高校充分发挥“行为世范”的作用。比如根据当代大学生个人意识与社会责任的矛盾，充分培养他们爱国集体意识；结合大学生中普遍存在宿舍人际交往困难，开展心理健康教育，使他们掌握必要的心理知识和自我调适方法等。
3.3.4完善文化活动，形成传承性
多数学校采取“优秀公寓评比”，“宿舍卫生评比”、“公寓布置大赛”等这有利于公寓文化的建构，也为公寓文化发展与保持开好了头，但后期没有什么活动去跟随，没有去完善公寓文化。公寓文化不仅要有品牌活动为载体，也要有和风细雨的小型活动来体现，充分实现文化活动开展的有张有弛和延续发展。比如根据安全、卫生、美化、人际交往等不同时宜开展的相关主题的公寓文化活动。
学生公寓文化建设本身会对个体成员起到自我控制的“软约束”作用。但在文化形成过程中和发展的初期阶段，必须建立相关行为规范和管理制度，通过外在刚性引导实现公寓管理的有序，再逐步地转化为内在自觉行动实现自我管理。而这种自我管理的形成又会反作用于制度的不断完善，从而形成良性的循环。学生公寓基础建设、制度建设、文化建设构建了和谐公寓管理体系，进而推动了公寓的潜在教育功能。
参考文献：
[1]郑现镇，张朝喜.浅谈高校学生宿舍管理存在的问题和对策[J].高校后勤研究，2008(4).
[2]刘维，王慧琦.大学生寝室文化建设的探索与实践[J].理论界，2006(08).