公积金组合贷款报告

2024-04-16

公积金组合贷款报告（精选6篇）

篇1：公积金组合贷款报告

陈晓伟按揭贷款调查报告

借款申请人基本情况：

借款人姓名：陈晓伟性别：男身份证号：***013 婚姻状况：未婚工作单位：湖北省外国企业服务公司、武汉市昌龙视听系统工程有限公司税后月收入：8939.1元职务：销售工程师、技术工程师

借款人财务状况，还款意愿及偿还能力分析：

借款人陈晓伟，男，本科学士学位，毕业于“华中科技大学”材料成型及控制工程专业，目前工作单位湖北省外国企业服务公司，任销售工程师，月收入6739.1元，同时还担任武汉市昌龙视听系统工程有限公司技术工程师，月收入2200元。借款人家庭无其他房产，经查询征信系统，借款人征信记录良好。

借款人已首付452086元，占总房款比例40.29%。本笔贷款金额17万元，期限30年，按照基准利率，等额本息还款法每月需偿还1136.73元，另外公积金部分贷款金额50万元，期限30年，公积金贷款部分每月需还款2653.63元，每月需税物业费233.38元，故家庭月负债合计4023.74元，借款人月收入8939.1元，家庭月负债占家庭月收入的45.01%，符合银监会规定。

借款人贷款用途：

用于购买位于洪山区中北路延长线蓝晶绿洲5栋2单元8层2号住宅,销售合同编号：洪110851168。

担保情况：

以位于洪山区中北路延长线蓝晶绿洲5栋2单元8层2号住宅做抵押，该房产建筑面积：116.69平方米，单价：9615.96元/平方米，房屋总价为：1122086，抵押率59.71%，（其中商贷15.15%，公积金贷款44.56%）。

调查结论：拟同意向陈晓伟发放个人一手住房按揭贷款17万(公积金不足部分)，期限30年，等额本息还款方式，利率执行基准利率。以位于洪山区中北路延长线蓝晶绿洲5栋2单元8层2号房产作抵押，抵押率59.71%，（其中商贷15.15%，公积金贷款44.56%），该房产建筑面积：116.69平方米。

客户经理1签字：田卫东

客户经理2签字：刘鼎

2011年9月5日

篇2：公积金组合贷款报告

背景：

1、我是组合贷，公积金贷35万，商贷16万，贷20年(合肥公积金最多贷20年)。我公积金起征基数是5000，即我每月自己交500公司交500，合肥公积金贷款最高额计算公式是：基数*0.5*12*贷款年限，其中0.5是一个系数，可能其他地方是0.3~0.5之间，每个地方不一样。那我是完全可以贷款最高额度35万的。前提是在合肥公积金交满1年(不管户口是哪里的)。如果是夫妻双方一起，最高额度是45万，那必须要求夫妻双方均满一年。

2、我购房的时候写了我跟我老婆2个人的名字，但是我们没有领证。

3、我户口是安徽芜湖的，我老婆户口是江苏南京的。我老婆在合肥无公积金社保。

贷款过程：

因为我是组合贷款，所以是要有两个环节，即公积金贷款环节跟银行商贷环节。

公积金贷款环节：

材料(普通)：

购房合同

身份证

户口本

婚姻证明(未婚证明或户口本)

收入证明

购房首付款收据，刷卡POS单

社保卡

公积金卡(黄山卡)

材料(特殊)：

社保明细(非合肥户口)

银行流水(收入证明达到6000及以上)

以上所有材料复印五份，提前准备着，复印多了无所谓，不能少。建议去学校附近提前复印，一毛两毛一张，到了公积金附近复印五毛钱一张。合同上写上名字的以上材料就都要准备，比如我，就是两个人的材料。

过程：

先去合肥公积金管理中心，在市府广场附近，花园街里面。这里周一到周五9点到17点一直在上班，中午不休息，所以过来了先取号。

第一步：先办理黄山卡，如果公司办理公积金的时候已经有这个卡了，就可以直接去排号等待了。否则，去服务台领取一张办

卡的单子，填一下，然后去公司，让公司填写一下盖章。带回来，去二楼徽商银行办理黄山卡。

第二步：排号等着去办理就可以了。这里比较简单一些，理论上从排号到弄完也就两个小时以内。前提是你材料一定要齐全。

第三步：上二楼找最后一个保险的桌位装订材料，然后弄材料。需要的东西他会跟你要，弄好了，如果缺东西他会跟你讲，如果

都全的话，他会让你买保险，这个是自愿的。

如果是纯公积金贷款的话，这里应该还有最后一步，但是具体是啥我也不知道。因为我是组合贷，所以，走完前三步我就直接去银行了。

商贷环节：

我是芜湖户口，所以我要去合肥社保局打印社保明细，合肥社保局在政务区，可以坐129到政务区下车，然后走过去。具体位置在社保局的二楼，有一排机器输入社保卡号跟身份证号就可以直接自动打印。

我老婆是收入证明超过了6000，所以去打印了银行流水，就是去工资卡的银行直接打印就可以了。这里要注意了，因为公积金贷款的检查比较严，所以如果是为了贷款故意高开收入的人要注意你的银行流水是否能对的上，否则可能审核不通过。像我月供大概是3500，那么其实我跟我老婆一起收入开到7500就够了，可以我开4000，她开3500，省的弄银行流水了。

直接带足了材料去银行办理，我是建行，贷款指定的建行是在三孝口，在金寨路上面，直接去二楼办理。二楼的公积金办理工作时间是周一到周五，中午休息，下午两点半才

上班。

第一步：先去一楼办理卡，直接找大堂经理，她会带着你弄。过程就是交印花税，办卡，一般会让你顺便办一张信用卡。

然后就是卡激活。

第二步：上二楼办理贷款，材料齐全的情况下，这一步除去排队时间理论上一个半小时就可以了。

这两步办理完毕整个贷款就彻底结束了。如果材料齐全，一天就可以搞定。

特殊情况：

那么我在第二步的时候遇到了一个不小的麻烦，就是我女朋友是南京的户口，工作也是在南京，贷款的时候因为我一个人的收入是不够的(我收入不到7500)，所以我老婆也开了收入证明，我俩一起才够。那么商贷的时候除了我要开具社保的明细，她也得开具。但是她工作在南京，根本不可能开得出这个社保明细，然后就想到另外的方法：一：她不作共同贷款人，只做为房屋共同拥有人。我需要去重开7500的收入证明，但是我的银行流水是硬伤，此种方法无效。

二：我的直系亲属做担保人，他们开具相应的收入证明来补足，我就可以以低于7500的收入来继续贷款，但是还有一个前提，我的直系担保人必须是合肥户口，否则还是不行。我爸妈都是芜湖户口，此方法依旧无效。

三：我跟我老婆立刻领证，原先的合资买房变成了夫妻共有。那么，我老婆出具收入证明来共同贷款的同时，就不再需要出具

合肥的社保明细了。但是公积金贷款部分要撤销重新办理，因为婚姻关系变了。四：转成纯商贷，我跟我老婆一人开4000的收入证明，不要银行流水，不要社保明细。(需要找关系，部分银行可以搞定，比

如徽商银行)。

在这样的情况下，我一边跟我老丈人沟通先去领证。一边找各种关系走后门，看看有没有其他办法。

后来，我老丈人同意我跟我老婆领证了，也同时被我找到了传说中的第五种办法(开玩笑，我可是熟读儿童心理学)。

第五种方法就是我老婆去南京房产局开具首套房证明，然后回来继续办(花钱找关系才行，没关系的可以找我，5000块)。

然后，我们去了南京房产局，带上户口本，身份证，婚姻证明，购房合同及以上资料的复印件开具了首套房证明(其实就是证明我老婆在南京没买房)。搞定这个，继续奔回合肥办理贷款。一个小时搞定！

这三天，我穿插与三个城市之间，奔走了合肥南京的各种政府部门，准备各种材料，开具各种证明，最终惨烈的打完这场仗。为了避免以后其他跟我一样的年轻人受苦，特记录于此，供后人参考。毕竟一个优秀的学霸，在自己拿到95+的高分的同时还要送出很多60+的助攻才行！

忠告:

一：如果购房时写的是两个人的名字，最好先领证，不然开未婚证明是很麻烦的，因为这个东西的有效期就一个月。

尤其是我这样的，需要我跟我老婆在芜湖和南京分别开，而且只能是工作日的时候开。

二：在银行、政府机构办事情，总是有可变通的余地的。在天朝干事，关系得要硬！！

篇3：公积金组合贷款报告

沉淀巨额住房公积金用于当前处于资金瓶颈状态中的保障性住房建设项目, 堪称是“双赢”之举。然而在资金链流转过程中, 如何保证数额庞大的公积金能够用得安全, 用得有效率, 这就需要在公积金贷款项目的审查、发放、监管等各项操作程序中实行严格的内外部控制。

本文中, 笔者通过引入逆抵押贷款 (RAM) ——这类房地产金融工具进入公积金对保障性住房建设项目的贷款程序中, 分析并论证其可操作性以及对资金使用风险的分散, 以达到公积金使用安全、收益可靠以及最大化公积金的福利效能等多重目的。

一、逆抵押贷款 (RAM) 提出的背景

1. 保证用于保障性住房建设项目贷款的公积金使用安全是重中之重。

从过去公积金管理过程中出现的大案要案来看, 沉淀的公积金一旦动用首先要注意的就是防范资金使用中的安全风险:

第一, 在当前公积金用于保障房贷款项目的审批过程中, 政府扮演着放贷者和担保者的双重角色, 一旦产生“长官意志”, 将难以公平、公正地选择和评定承担保障性住房建设项目的开发企业资质。

第二, 在开发商投资以及项目建设的过程中, 风险环生: (1) 国内地产开发商自有资金比例普遍较低, 易造成保障房营销收益无法对偿公积金贷款本息。 (2) 工程建设过程中牵涉经济主体过多, 资金易被挪用。 (3) 保障房设计规划如若不当, 将直接造成在建的保障房项目出现滞销的风险。

2. 现行制度运行下, 公积金管理混乱, 使用效率低下。

第一, 从管理制度上来看, 作为事业单位的地方公积金管理中心, 既不是企业法人, 也不是金融机构, 其日常的资金周转来源于储户缴纳住房公积金, 一旦发生信用风险, 管理中心将无力承担相应责任。

第二, 从使用效率来看, 我国现行的公积金贷款有着“低存低贷”、“存易贷难”的特点, 公积金资金供求日益失衡。虽然近年以来资金利用率呈上升趋势, 但仍不容乐观。

3. 住房公积金的福利效能弱化。

住房公积金制度始于住房货币化改革, 落脚于“替职工积累住房储金”的政策规划, 其本质是一项福利性住房基金。然而, 近年来公积金在使用上却出现了“劫富济贫”、缴存比例悬殊、增值收益分配有失公平等问题。

第一, 与收入水平挂钩的缴存比例使得高收入者实际所获得的公积金福利更多;同时, 由于缴存住房公积金可以免税, 住房公积金制度在某种程度上俨然成了高收入阶层合法的避税区。

第二, 由个人与企业归集的公积金属于公民个人私有财产。然而由于保障房对象的局限, 使得《意见》试点工作的铺开对于部分无法申请保障房却仍需缴存公积金的民众来说, 是不公平的。

第三, 保障房贷款利率实行按照5年期以上公积金个人贷款利率上浮10%执行, 其贷款的高收益极有可能形成对个人贷款的“挤出”效应。

二、RAM操作模式下的保障性住房公积金贷款

当前, 直接向保障房建设项目发放公积金的专项贷款是最为传统、最为普遍的操作模式。然而, 作为放贷方的地方公积金管理中心并非是拥有专门金融技术人才的金融证券化机构, 直接参与大额资金的存贷项目是具有极大风险的。为此, 要实现贷款资金安全与收益提高的双赢, 剥离公积金管理中心与保障房建设的资金链条是必须之举。

1. 住房逆抵押贷款 (RAM) 与公积金联动机制:

住房逆抵押贷款 (RAM) 与公积金制度相结合的联动机制, 将以公积金的沉淀资金与增值部分作为逆抵押贷款的启动资金, 定期定额贷出资金给达到一定年龄限制的中老年缴存者, 贷款合同终结时借款者以其抵押的房产或资金还贷。从而, 还贷获得的资本增值或是房产将能够作为廉租房或公共租赁房的直接房源, 或是经济适用房的建设贷款。

2. 操作模式可行性分析

第一, 从资金流来看, 公积金以逆抵押贷款的形式贷出, 在较长的一个时期内只须定期流出定额闲置或增值部分公积金即可满足RAM启动资金的需要;同时, 从资金回收来看, 由于有借款人的房屋产权作为抵押, 而其保值增值性能良好, 机构在贷款终结时可获得借款人偿还的全额本息或是出售住宅回收资金。

第二, 从贷款对象来看, 常年累积缴存公积金的中老年用户, 主要是机关、事业单位、垄断企业、国营企业等单位的在职职工或退休人员, 其资金信用较高, 且大部分拥有固定房产, 贷款合同的道德风险、资金风险相对较小。

第三, 从对保障房建设项目的支持方式来看, 对于廉租房与公共租赁房等需要配租的保障房, RAM贷款终结时提供的房屋可以直接作为房源, 省去了另行建设的资金、材料、人力与时间消耗;对于经济适用房而言, 借款人偿还的全额本息以及房屋在二级市场上出售所获资金可以作为经济适用房专项建设贷款资金。

3. 增值收益、福利效能延伸分析

第一, 当前中国社会老龄化问题严重, 公积金为达到一定年龄段的缴存者或其家属提供逆抵押贷款, 产生的一笔稳定的现金流入能够基本保障老年人生活水平。因而该操作模式能从一定程度上缓解了社会的养老压力, 使得公积金的社会保障作用范围得到延展。

第二, 达到一定年龄限制的中老年公积金缴存人作为RAM贷款项目的优先受益人、借款人, 弱化、弥补了因公积金用于支持保障房建设项目带来的缴存人在分享公积金增值收益上的不公平问题, 使得缴存人能够优先享受到所缴纳的公积金产生的除买房外的更多福利, 为其老年生活带来稳定的现金流入, 实现老有“所养”, 老无所忧。

第三, 对于势在必行的保障房建设项目来说, RAM与公积金实现联动有利于平衡廉租房与公共租赁房的实物配租与资金配租比例, 提供了直接的中小户型房源;同时, 也为贷出经济适用房建设资金降低了信用风险。

因而, 从当前现实条件、要求以及对问题的有效解决程度来看, 纳入逆抵押贷款的公积金操作模式可行并且能够带来保障房建设、资金安全与缴存人利益三者的兼顾。

三、新形势下, 公积金管理机构、制度与法律亟需完备

1. 公积金用于社会福利性质的保障房建设应当有法可依

将闲置的巨额公积金款项用于保障房建设贷款已是迫在眉睫, 而当前的争议主要在于其行为的合法性上。为此可以将《意见》中提到的“在优先保证过职工提取和个人贷款、留足备付金的前提下, 可将其50%以内的住房公积金结余资金用于贷款支持保障性住房建设”写入《住房公积金管理条例》的修订中, 为个人福利与社会福利找到一个平衡点, 也为公积金支援保障性住房提供法律依据。

2. 公积金放贷应实现操作模式专业化、机构专业化、人员专业化

事业单位性质的公积金管理中心、非专业的公积金管理人员以及资金管理程序的诸多漏洞弊端, 凸现了当前我国千疮百孔的公积金管理操作体系。因而该体系必须完善、机构必须健全:

第一, 打破各地公积金管理中心“各自为战”的现状, 建立全国性统筹管理的由专门金融投资专家组成的公积金委员会。

第二, 对于公积金个人贷款类项目, 应形成专门的贷款监控体系以做到“专款专用”, 即形成由承办委托业务的银行总行实行跨行联网监督。

第三, 对于闲置及增值部分的资金利用, 要建立第三方托管制度, 分离资金的使用权、占有权与保管权, 形成专项账户与严格的内控“防火墙”制度。

第四, 为避免地方公积金管理中心人员专业技能不足、风险识别与规避能力较低的问题, 可以设立专门性的保障房基金投资管理公司, 为住房逆抵押贷款提供专业、独立的服务。

四、结语

RAM、保障房建设、公积金三者的联动模式所带来的社会效益、经济效益和防范风险的效果虽好, 然而值得注意的是:逆抵押贷款纳入公积金支持保障房建设项目所能产生的效益需要在一个较长的时期才能实现;并且父财子继等传统观念的阻碍、咨询评估质量问题、贷款运行中的不确定性因素等对于该操作模式效能实现的干扰程度仍需要计量。

摘要：当前中国房地产市场存在着巨额公积金沉淀银行, 保障房项目开工捉襟见肘的现象。为了能够有效的将闲置的公积金用于弥补保障房建设的资金缺口, 同时规避巨额资金调动产生的安全风险, 纳入住房逆抵押贷款 (RAM) 的公积金新型贷款操作模式的研究意义重大, 其能够在实现公积金、保障房、福利效能联动的同时, 保障资金安全与增值收益。

关键词：公积金,保障房,住房逆抵押贷款,联动

参考文献

[1]陈超.闲置公积金投资经济适用房建设初探[J].中国房地产金融, 2009, (09)

[2]苏多永, 施允鹏.住房公积金支持保障性住房建设的框架设计[J].中国房地产, 2010, (01)

[3]杜朝运, 黄小璇.我国推行住房逆抵押贷款之现实思考[J].投资研究, 2007, (04)

[4]吴凯, 黄湘红.逆抵押贷款——中国养老模式的研究与思考[J].消费导刊, 2009, (13)

[5]符振彦.公积金闲置1.2万亿用其建经适房引争[J].北京房地产, 2009, (06)

篇4：公积金组合贷款报告

进入2013年以来，购房需求释放较为集中，导致全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象。上海市住房公积金管理中心人士称，今年上半年，上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元，但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179亿元、334亿元、34亿元，支出合计几乎是收入的一倍。在温州，2013年上半年共发放住房公积金贷款33.52亿元，已超过2012年全年公积金贷款总额。而福州，上半年发放个人住房贷款24.97亿元，同比上升238%，完成年计划的78%。东部地区的杭州、中原地区的郑州等地公积金管理中心也都闹起了钱荒。面对此情形“公转商”无疑对缓解公积金中心钱荒现象，及时为购房人获取贷款、开发商获取全部购房款提供了一条有效的路径。“公转商”作为一个新生事物，在执行的过程中可能会遇到一定的问题。

一、“公转商”可能存在的问题分析

（一）“公转商”可能会增加购房者的负担

通过当前公积金贷款利息和商业银行贷款利息比较，“公转商”是存在利息差的。那么利息差由谁来支付呢？有地方明确规定在职工偿还贷款期间，因商业性住房贷款利率和住房公积金贷款利率不同产生的利息差，由公积金中心逐月给借款人补贴，但补贴能否抵消利息差存有疑问。关于利息差，业内人士也有担心：公积金管理中心、银行和开发商都不愿出这部分钱，最后还是购房者埋单。只不过它们三方设了一个局：个人可以从商业银行办贴息贷款，贴息由开发商承担，但开发商不可能自己倒贴，于是就以提高房价的方式抵消贴息的支出。如此一来，购房者不得不以更高的价格从开发商手里购房，从而增加了整体购房成本。这个价格调整，是开发商根据贴息成本核算好的，购房者根本无法知晓。

（二）存在陷入多角纠纷的隐患

在房地产价格高涨的情况下，债务人、商业银行、公积金中心以及房地产开发商都是赢家，购房人能够按期归还贷款，无疑是皆大欢喜的。但一旦遇房地产市场景气度下降、尤其是房屋价格大幅下降，购房人不能按期归还贷款甚至是断供等情况；借款人用于设定抵押的住房被司法机关查封或因经济纠纷需处置该抵押住房的情形；借款人涉及经济纠纷或刑事案件等有可能影响债务履行的状况时。商业银行、公积金中心、作为抵押担保人的开发商及购房人就会为了自身利益采取推托态度，不按事先的约定履行义务从而使事件演变成多角纠纷。

（三）如何保障公积金缴存人的利益

有的地方在“公转商”办法中规定，在“公转商”过程中，由公积金中心给予商业银行贴息，一般而言其资金来源是全体公积金缴存人的公积金及利息收入。这样做是否有损其他缴存人的利益，值得探讨。各地的公转商办法一般都规定了当公积金缴存比例达到一定条件后，可以将商业贷款转换为公积金贷款（即“商转公”）。公积金置换贷款由贷款申请人分别向购房所在地管理中心和管理中心指定的贷款受托银行提出贷款申请，管理中心负责对是否准予公积金贷款以及贷款金额、期限、利率作出审查与审批；贷款受托银行负责对先期发放的商业性个人住房贷款进行审查与审批。虽说“公转商”办法规定了公积金与商业贷款的双向互通办法，并遵循了个人意愿，但实际上推出此项业务后，房地产开发公司一定会要求购房人尽快付清全部购房款，购房人实际选择是有限的。此外，当“商转公”的条件达到时，由于信息不对称，借款人无法知道自己的“公转商”何时可以转回公积金贷款。公积金中心可以选择性办理“商转公”业务，保留权利寻租空间。最后，“商转公”必须有银行配合，但银行也有为了自身利益，推托、延缓或阻拦“商转公”办理的可能。

二、做好“公转商”工作的若干建议

第一，在房地产价格方面，房地产行政管理部门要严把市场准入关；核准预售证时把好价格关，在商品房销售过程中，联合物价部门把好执行关。贯彻落实好商品房销售“一房一价”制度，广泛接受群众关于房地产市场的投诉，严肃查处各类价格欺诈行为。

第二，关于多角纠纷，个人以为要加大信息公开的力度，实现阳光操作。首先，要定期公布公积金缴存比例，当 “商转公”条件具备时，应及时利用报纸、网媒、微博等新媒告知社会，向借款人定向发送短信，做到公开、透明。签立多方协议，把风险和问题摆上台面，把各自的责任和利益合理分配。这样便于留存依据，有助于快速解决出现的问题。

第三，关于如何保障公积金缴存人利益的问题。公积金缴存人、商业银行、公积金管理中心是“公转商”的主要角色，都有各自的利益，除了上文所说的采取公开、透明的操作方法外，还可以考虑以其他方式补齐利息差，比如资金由个人出一部分，公积金补一部分，银行让一部分，财政贴一部分，再比如出规则明确公积金贷款主要针对为满足购买首套房的刚需族，而“公转商”则主要针对二套等改善型人群，使公积金作用最大化。