物业机关后勤服务管理

物业机关后勤服务管理（精选8篇）

篇1：物业机关后勤服务管理

关于印发《中央国家机关办公楼（区）物业管理服务基本项目收费参考标准》的通知国 务 院 机 关 事 务 管 理 局 文 件

国管改字[2002]63号

关于印发《中央国家机关办公楼（区）物业管理服务基本项目收费参考标准》的通知

国务院各部委、各直属机构：

为深化机关后勤改革，建立和完善机关后勤服务费用结算制度，促进机关后勤服务社会化，根据国务院机关事务管理局、国家发展计划委员会《关于中央国家机关办公楼（区）物业管理服务收费的指导意见》（国管改字[2001]154号）和财政部《中央部门基本支出预算管理试行办法》（财预[2001]330号）等文件精神，我们研究制定了《中央国家机关办公楼（区）物业管理服务基本项目收费参考标准》。经商财政部同意，现印发给你们，请呼部门结合本单位实际参照执行。

二00二年三月二十一日

中央国家机关办公楼（区）物业管理服务基本项目收费参考标准

一、房屋日常养护维修

房屋日常养护维修是指物业管理单位为保持办公楼（区）房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

（一）服务内容：办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常养护维修。

（二）服务标准：确保办公楼（区）房屋的完好等级和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

（三）收费标准：0.80元/月/平方米（建筑面积，包括办公楼及附属建筑物，下同）。

二、给排水设备运行维护

给排水设备运行维护是指为保证办公楼（区）给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

（一）服务内容：对办公楼（区）室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。

（二）服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通；及时发现并解决故障，零维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（三）收费标准：0.60元/月/平方米。

三、供电设备管理维护

供电设备管理维护是指为保证办公楼（区）供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。

（一）服务内容：对办公楼（区）供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。

（二）服务标准：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好避雷设施。

（三）收费标准：0.90元/月/平方米。

四、电梯运行维护

电梯运行维护是指为保证办公楼（区）电梯设备正常使用所进行的日常运行管理和维修养护。

（一）服务内容：电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常养护维修。

（二）服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在20分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

（三）收费标准：2700元/月/梯

五、空调系统运行维护

空调系统运行维护是指为保证办公楼（区）集中空调系统正常运行所进行的日常管理和养护维修。

（一）服务内容；集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。

（二）服务标准：建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零维修合格率100%。

（三）收费标准：0.55元/月/平方米。

其它类型空调设备的维护维修，根据本单位情况协商确定服务内容、质量和收费标准。

六、环境卫生管理

环境卫生管理是指对办公楼（区）公共部位及道路等公共场地的日常清洁保养。

（一）服务内容：办公楼（区）内楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等所有公共部位，办公区域道路、停车场（库）等所有公共场地及“门前三包”区域的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理和化粪池清掏等。

（二）服务标准：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督、楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场（库）、道路等所有公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占和，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水积雪，确保办公区和卫生责任区容貌整洁。

（三）收费标准：0.75元/月/平方米。

七、绿化管理

绿化管理是指对办公楼（区）树木、花草、绿地等的日常养护管理。

（一）服务内容：办公楼（区）树木、花草、绿地等的日常养护和管理，办公楼（区）“门前”规定区域绿地的养护管理等。

（二）服务标准：植物配置合理，绿地充分，无裸露土地；花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝死权及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

（三）收费标准：0.40元/月/平方米（按绿地面积计算）。

办公楼（区）花卉摆放及节假日装饰等美化服务，根据机关需求由双方协商确定服务内容和收费标准。

八、传达、保安、秩序管理

传达、保安、秩序管理是指为保证办公楼（区）安全和正常工作秩序对来人来访登记、查验，防止盗窃、破坏及意外事故，办公区车辆、道路及环境秩序管理等。

（一）服务内容：办公楼（区）来人来访的通报、证件检验、登记等；防盗、防火报警监控设备运行管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等；道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。

（二）服务标准；建立办公楼（区）传达、保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公区安全和正常工作环境；严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区），环境秩序良好；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡高工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；道路畅通，车辆停放有序。

（三）收费标准：0.80元/月/平方米。

九、会议服务

会议服务是指为机关在办公楼（区）举办的各类会议、活动提供的劳务性服务。

（一）服务内容：会议室的茶水供应、保洁等服务。

（二）服务标准：建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，保证茶水供应并定时续水，保持室内整洁。

（三）收费标准：2元/半天/平方米（按会议室使用面积计算）。

贵宾接待室（外事接待室）、多功能厅、礼堂等会议场所，根据本单位情况协商确定服务内容、质量和收费标准。

十、代办性服务

代办性服务是指机关委托的报刊邮件收发、代收代缴房租、水电暖费等公共性服务。

（一）服务内容：受机关委托，为机关代办报刊征订和邮件收发、代收代缴房租、水电暖费等公共缴费服务。

（二）服务标准：根据机关委托和要求，保证报刊征订和报刊、邮件、汇款分发及时准确，按时有效完成各项代收代缴任务；根据有关规定和标准收费缴费，计数准确，各种收费缴费凭证安全。

（三）收费标准：按报刊征订金额及代收代缴费用总额的4%的比例提取服务费。

十一、其它项目

办公楼（区）消防设备、报警监控设备、楼宇自控设备、通讯设备、卫星电视接收设备、网络设备等的管理维护维修及特约服务项目等，由各部门按照《关于中央国家机关办公楼（区）物业管理服务收费的指导意见》（国管改字[2001]154号）精神，参照国家及北京市有关规定，根据本单位情况双方协商确定服务内容、质量和收费标准。

以招标方式聘用社会物业管理企业承包机关办公楼物业管理服务的部门，由双方根据市场调节价协调确定物业管理服务内容、质量和价格。

篇2：物业机关后勤服务管理

中央国家机关办公楼（区）物业管理服务基本项目收费参考标准

一、房屋日常养护维修

房屋日常养护维修是指物业管理单位为保持办公楼（区）房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

（一）服务内容：办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常养护维修。

（二）服务标准：确保办公楼（区）房屋的完好等级和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

（三）收费标准：0.80元/月/平方米（建筑面积，包括办公楼及附属建筑物下同）。

二、给排水设备运行维护

给排水设备运行维护是指为保证办公楼（区）给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

（一）服务内容：对办公楼（区）室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。

（二）服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通；及时发现并解决故障，零维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（三）收费标准：0.60元/月/平方米。

三、供电设备管理维护

供电设备管理维护是指为保证办公楼（区）供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。

（一）服务内容：对办公楼（区）供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。

（二）服务标准：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好避雷设施。

（三）收费标准：0.90元/月/平方米。

四、电梯运行维护

电梯运行维护是指为保证办公楼（区）电梯设备正常使用所进行的日常运行管理和维修养护。

（一）服务内容：电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常养护维修。

（二）服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在20分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

（三）收费标准：2700元/月/梯

五、空调系统运行维护

空调系统运行维护是指为保证办公楼（区）集中空调系统正常运行所进行的日常管理和养护维修。

（一）服务内容；集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。

（二）服务标准：建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零维修合格率100%。

（三）收费标准：0.55元/月/平方米。

其它类型空调设备的维护维修，根据本单位情况协商确定服务内容、质量和收费标准。

六、环境卫生管理

环境卫生管理是指对办公楼（区）公共部位及道路等公共场地的日常清洁保养。

（一）服务内容：办公楼（区）内楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等所有公共部位，办公区域道路、停车场（库）等所有公共场地及“门前三包”区域的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理和化粪池清掏等。

（二）服务标准：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督、楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场（库）、道路等所有公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占有，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水积雪，确保办公区和卫生责任区容貌整洁。

（三）收费标准：0.75元/月/平方米。

七、绿化管理

绿化管理是指对办公楼（区）树木、花草、绿地等的日常养护管理。

（一）服务内容：办公楼（区）树木、花草、绿地等的日常养护和管理，办公楼（区）“门前”规定区域绿地的养护管理等。

（二）服务标准：植物配置合理，绿地充分，无裸露土地；花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝死权及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

（三）收费标准：0.40元/月/平方米（按绿地面积计算）。

办公楼（区）花卉摆放及节假日装饰等美化服务，根据机关需求由双方协商确定服务内容和收费标准。

八、传达、保安、秩序管理

传达、保安、秩序管理是指为保证办公楼（区）安全和正常工作秩序对来人来访登记、查验，防止盗窃、破坏及意外事故，办公区车辆、道路及环境秩序管理等。

（一）服务内容：办公楼（区）来人来访的通报、证件检验、登记等；防盗、防火报警监控设备运行管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等；道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。

（二）服务标准；建立办公楼（区）传达、保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公区安全和正常工作环境；严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区），环境秩序良好；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡高工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；道路畅通，车辆停放有序。

（三）收费标准：0.80元/月/平方米。

九、会议服务

会议服务是指为机关在办公楼（区）举办的各类会议、活动提供的劳务服务。

（一）服务内容：会议室的茶水供应、保洁等服务。

（二）服务标准：建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，保证茶水供应并定时续水，保持室内整洁。

（三）收费标准：2元/半天/平方米（按会议室使用面积计算）。

贵宾接待室（外事接待室）、多功能厅、礼堂等会议场所，根据本单位情况协商确定服务内容、质量和收费标准。

十、代办服务

代办服务是指机关委托的报刊邮件收发、代收代缴房租、水电暖费等公共服务。

（一）服务内容：受机关委托，为机关代办报刊征订和邮件收发、代收代缴房租、水电暖费等公共缴费服务。

（二）服务标准：根据机关委托和要求，保证报刊征订和报刊、邮件、汇款分发及时准确，按时有效完成各项代收代缴任务；根据有关规定和标准收费缴费，计数准确，各种收费缴费凭证安全。

（三）收费标准：按报刊征订金额及代收代缴费用总额的4%的比例提取服务费。

十一、其它项目

办公楼（区）消防设备、报警监控设备、楼宇自控设备、通讯设备、卫星电视接收设备、网络设备等的管理维护维修及特约服务项目等，由各部门按照《关于中央国家机关办公楼（区）物业管理服务收费的指导意见》（国管改字[2001]154号）精神，参照国家及北京市有关规定，根据本单位情况双方协商确定服务内容、质量和收费标准。

篇3：浅谈机关物业管理工作

关键词：机关,物业,管理

机关物业管理是指受政府相关部门委托的物业管理企业, 根据合同约定, 对相关范围的机关办公写字楼建筑及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护机关区域内的环境卫生和秩序, 为相关政府机关提供后勤保障的活动。

1 当前机关物业管理存在的主要问题

1.1 产权形式的单一性

机关物业是由财政资金修建, 土地多为划拨, 房地资产几乎全属公有, 机关各部门只有使用权。其管理只是一种常规的房产管理, 管理单位一般由所属的行政后勤部门承担, 并仅限于办理房屋使用分配及对其进行简单的维护保养。这种管理模式, 是在计划经济体制下产生的, 福利观念根深蒂固, 造成分配时贪多贪大, 使用时自律差。

1.2 服务对象的独特性

机关物业的权利主体是国家, 使用部门是党政机关各部、委、办、局, 服务部门有的是政府职能部门, 有的是事业单位, 有的是其他形式服务机构, 服务对象的独特, 就造成了各自责、权、利的界定困难。

1.3 资金来源的有限性

作为企业化管理的机关物业企业, 必须讲求经济效益和资金的良性循环, 而机关物业的经费来源几乎全部来自财政预算资金安排。财政资金又因地区的不同造成很大差别, 特别是经济相对落后的中西部地区“吃饭型”财政给机关物业管理带来很大的困难, 资金投入没有保证, 物业维修养护不到位, 使用寿命减少。

1.4 人员组成上的局限性

物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集型行业, 管理经验与管理技巧非常重要。现在的物业设施设备均向高档化、电气化、智能化发展, 物业管理的难度越来越大, 要求从业人员具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。但是, 机关物业管理人员人才匮乏, 加之培训不够, 其专业水平远远不能适应现代物业管理需要, 而且因用人体制原因, 富余人员出不去, 所需人员进来难, 自然造成服务水平上不去, 管理成本下不来。

1.5 服务范围的封闭性

现阶段机关物业管理一般来讲仅服务于机关, 服务项目没有完全对外开放, 市场化程度低, 造成机关物业管理的高成本运行;没有参与市场竞争, 机关物业管理部门“惰性”滋生, 造成管理水平难以提高, 服务方式缺乏创新, 反过来又抑制了机关物业的对外发展;许多地方机关物业管理仍然政事、政企不分, 造成工作关系理顺难、协调难, 分工不明确、配合不到位, 一定程度上阻碍着机关物业管理的发展。

1.6 衡量标准的多样性

“为机关服务, 为领导服务”是机关物业部门工作的出发点和落脚点, 由此反映出机关物业服务的差异性和等级性, 除标准服务外, 还派生出更多的延伸服务。同时, 机关物业管理除最大限度获取利润、创造效益外, 还要成为反映政府机关形象、区域经济实力、领导管理水平的窗口。这样不但加大了机关物业的管理难度, 使得管理成本比社会物业高。

2 搞好机关物业管理手段与途径

机关物业管理应当依据自身的特点, 探索一条适合区域经济发展和自身特色的经营管理之路。

2.1 解放思想, 转变观念是搞好机关物业管理的前提

现代物业管理是一种新型的管理与服务相结合的管理方式。从机关物业管理部门看, 一是要树立服务意识。根据各地的客观实际, 提供与经济水平和社会环境相适应的高质量的服务。二是要树立创新意识。通过观念创新、制度创新, 努力开创机关物业服务工作的新局面。三是要树立优胜劣汰的竞争意识。服务水平不但要跟自己纵向相比, 还要与同行业的先进水平相比, 从中找出差距, 不断跟进。四是要树立良好的成本意识。要注重房产、设备、资金的使用效率, 杜绝“等、靠、要”的思想, 向管理要效益。

2.2 明晰产权, 明确责权, 健全制度是搞好机关物业管理的可靠保证

由于机关物业的特殊性, 其市场化、专业化程度还不高, 因而, 要建立新型的机关物业管理模式, 必须按照“保障法制化”的要求, 明确物业使用人和物业管理者的权利与义务关系, 界定物业管理的服务方式、服务内容和服务标准, 建立统一合理的费用结算制度, 确保后勤服务的经费来源。在逐步总结经验的基础上建立起一套与结算制度相适应的管理办法和制度, 使服务费结算逐步做到制度化, 规范化。

2.3 转变方式是搞好机关物业管理的根本途径

随着经济的发展、社会的进步, 必须建立与之相适应的后勤保障机制, 即从传统的行政管理向经济核算的企业化管理转变, 从分散的管理方式向集中的管理方式转变, 从封闭的自我服务向开放式的社会化服务转变, 从单一的服务方式向多功能、全方位的服务方式转变。其中, 企业化管理是根本, 集中管理是手段, 社会化服务是方向, 开放式、全方位服务是目标, 几者彼此相辅相成。工作中可以采取阶段性重点, 分段式推进, 但必须重视战略规划, 依据各地方、各部门的经济发展水平和具体情况制定实施措施, 逐步创建符合各自特点的发展模式, 把机关物业服务提高到一个新水平, 切实满足机关干部的需要。

2.4 以人为本是搞好机关物业管理的关键

一是要彻底打破吃“大锅饭”。通过实行目标责任制、绩效优先的考评体系, 使其服务水平、经济效益与收入挂钩。二是要逐步打破职工身份界限。建立与新型后勤管理模式相适应的管理机制, 引入激励竞争机制, 全面实行人员的动态管理, 实行“能者上, 庸者下, 平者让”的用人制度。三是要培育从业人员的团队意识, 营造和谐、友爱的团队精神。四是加强职工的职业道德、诚信守信教育, 做好人力资源的开发储备和有效使用。五是要充分发挥各级人员的积极性和创新性, 保证组织的高效运行, 降低运行成本。

2.5 开放市场, 引入竞争是提高机关物业管理水平的重要手段

一是要开放人才市场。由于种种原因, 导致机关后勤各类经营管理和技术人才短缺。因此要不拘一格招纳贤才, 以适应机关后勤改革发展的需要。二是要开放服务市场。通过引进先进物管企业, 逐步承担机关设备、保安、保洁、绿化等工作, 促进自身服务水平提高, 同时也可降低某些环节的运行成本。三是开放资产市场。通过资产运作, 强化经营, 提高机关资产的运行效益, 同时也为弥补机关物业资金不足奠定良好的基础。

3 处理好五方面的关系

机关物业管理需要处理好五个方面关系:一是处理好对内服务与对外开拓的关系。在对外拓展市场过程中, 要牢记“为机关服务”的首要任务, 涉及项目功能定位、产品定位、市场及价格定位上, 把机关各部门的利益作为首要考虑对象, 做到内外有别, 不可因对外开拓降低或减少服务。二是要处理好重点服务与市场开放的关系。始终把机关的满意作为第一标准。涉及安全、保密、政治等敏感项目要谨慎从事, 注意把握重点, 逐步开放。三是要正确处理好经济效益与社会效益的关系。在实施改革过程中, 要站在讲政治的高度, 始终围绕政府中心工作, 为机关分忧解难, 在追求经济效益的同时, 不要忽视社会效益, 要服从改革、服从大局。四是要处理好资金投入不足与机关日益增长的高标准服务要求的关系。要加强宣传, 倡导发扬艰苦奋斗的优良传统。同时, 要广开财源, 增加服务内容, 提高服务档次。五是处理好服务和管理关系。物业管理的特点之一就是业主的自律, 机关物业管理在搞好服务的同时, 更应该培养大家的自律意识, 使其共同参与管理。

篇4：物业机关后勤服务管理

摘要：机关单位物业内部维修工程一年费用少则几十万，多则上百万，如何通过规范的管理、科学的维修，实现单位物业的使用价值，为机关工作人员创造良好的工作环境是单位物业管理部门必须研究和解决的问题。笔者通过多年的单位物业维修管理工作经验，就单位物业内部维修工程中存在的主要问题和解决办法谈几点浅见。

关键词：单位物业；维修工程；管理

机关单位物业内部维修工程一年费用少则几十万，多则上百万，如何通过规范的管理、科学的维修，实现单位物业的使用价值，为机关工作人员创造良好的工作环境是单位物业管理部门必须研究和解决的问题。笔者通过多年的机关单位物业维修管理工作经验，就单位物业内部维修工程中存在的主要问题和解决办法谈几点浅见。

一、机关单位物业内部维修工程的特点

首先，由于机关单位物业的建筑年限不同，使用情况不同，需要维修的部位也不尽相同，涉及建筑的屋面、墙面、门窗、水、电、暖等各个方面，情况十分复杂，这种复杂性给物业维修工程的资金使用、质量控制、进度管理都带来了很大难度。其次，機关单位一般没有专项物业维修资金，物业维修又有一定的突发性和不确定性，这就会造成预算资金紧张的情况。怎样利用有限的物业维修资金来保证物业设施的使用功能，甚至达到使物业保值增值的最终目的，也是物业管理部门面临的一大矛盾。

二、单位物业内部维修工程存在的主要问题

1、工程立项随意，审批程序不合理。

机关单位物业的维修立项，多是根据相关使用部门反映的情况和提出的意见，由物业管理部门做出维修方案和预算后报各级主管领导逐级审批。各级领导不了解情况，只能管控经费，维修金额小的按照物业管理部门的意见办理，金额大的往往较难获得批准。这就造成单位物业小维修频繁随意，真正危及物业使用功能和使用寿命的问题确得不到修缮。

2、工程预决算不严，造价水分大。

机关单位维修工程的预决算虽然是按照国家规定的定额编制，但由于建筑材料的差价较大，即使是同一品牌的同类产品由于品质不同，也存在很大差价，这就给虚报或多报预决算留下了很大空间。如果工程管理人员不能对工程使用建材、人工的市场行情了然于胸的话，就无法达到通过预决算来控制工程成本的目的。

3、工程施工随意性大。

机关单位内部维修工程应该有工程设计方案和施工图纸，或者较详细的施工要求和说明。但在实际操作中，大多数是只有大概方案和要求，因此工程中的增项、改项就较多，也很随便。往往工程施工方以各种理由或借口提出增项、改项要求，单位管理人员只能同意。审计部门质询时，工程管理人员还会帮着说明。工程施工的随意性给巧立名目弄虚作假提供了机会和前提。

4、工程管理不严，监管不力。

机关单位物业内部维修工程普遍造价不高，基本都是由单位内部物业管理部门负责管理监督，一般不会聘请工程监理。实际管理中监督不严，管理不清的现象时有发生。部分工程施工项目的增减甚至是由施工方口头提出的，完工后在补办手续，这也给虚报、多报、弄虚作假提供了条件。

三、问题存在的主要原因

1、机关单位管理体制不规范，相关物业管理维修制度不健全、不到位，监督制约机制不完善。

2、机关单位专业管理人员缺乏，基本没有专职的技术人员，相关工作人员几乎都是转行的。

3、维修施工量小、利薄基本都是由一些没有资质或借用、挂靠资质的小包工队完成的，施工质量很难得到保障。

四、解决机关单位物业内部维修工程主要问题的几点建议

1、严格执行国家相关法律法规，建立健全机关单位内部物业维修管理制度，让预决算、招投标、工程审计等管理手段在维修工程项目管理中充分发挥作用。

2、利用信息化的管理手段，建立物业管理系统，对所管物业实行统一的信息化管理，及时将维修信息输入管理系统，通过对物业设施的动态管理提高维修决策的科学性，将有限的资金用到最需要的地方去，实现资金利用率的最大化。

3、建立工程管理责任制，强化管理人员的责任意识，建立监督制约机制，防止施工过程中的弄虚作假。必须按图或施工方案施工，严格控制工程变更，确需变更的必须说明并完善变更审批程序。

4、强化工程的预决算管理，严格对工程的审计。通过对工程的预算管理，掌握工程量、工程使用材料的质量价格，以便管理人员在施工过程中逐项核实；通过决算管理进一步核准工程项目完成情况；通过审计，加强对工程质量的监督管理，去除决算中的水分。

5、对机关单位物业维修中使用量较大的原材料进行集中采购，这样既能保证维修使用建材的质量，又可以降低采购价格，通过与供货商签订长期的供货合同，对各维修工程分期供货。

6、对机关单位物业维修管理人员进行定期的专业培训，通过学习提高相关工作人员的专业知识和管理水平。加强工程管理人员的政治思想教育和党风廉政教育，把机关单位的维修管理纳入到党风廉政工作中，落实到人。

篇5：物业机关后勤服务管理

为进一步规范机关事务专项资金管理，强化绩效和责任意识，切实提高专项资金使用效益，根据市财政局《关于开展2019年市级部门项目支出绩效自评和部门整体支出绩效自评工作的通知》精神，我局认真组织开展了xx年度机关事务专项资金绩效自评工作，成立了市委机关事务专项资金绩效自评工作小组，制定了具体工作方案，在各项目自评的基础上，我们于x月x日-x日进行了现场评价。通过现场听汇报、查资料、查看项目实施情况、满意度调查等方式，评价市委机关事务专项资金投入和使用情况。现将市委物业服务绩效评价工作报告如下：

一、项目概况

（一）政府战略规划

随着中国特色社会主义市场经济体制的逐步完善，政府机构改革逐步推进，机关的后勤服务改革也在不断深化,“小机关、多实体、大服务”的后勤管理模式被打破，取而代之的是“大后勤、社会化服务”模式，以建设服务型、节约型政府机关为导向，政府机关后勤工作渐渐地向物业管理方向转变，把政府机关办公楼的安保、卫生、绿化、会务等物业管理工作面向社会外包，以便提高服务保障能力。

为保证市委机关大院的正常运转提供后勤保障，维护机关正常工作和生活秩序。

（二）单位工作目标

物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中，这是建国后数十年计划经济体制的产物，市委机关物业服务长期以来采取“谁建设谁使用、谁使用谁管理”的分散模式，加之市委机关办公场所及设施陈旧，后勤服务不够专业，后勤资金不到位，时常为干部职工诟病，经常接到服务对象投诉。原有的体制无法满足工作要求，这样机关后勤管理工作的部分职能势必走向社会化，向社会购买服务。由物业管理企业针对机关相关物业的实际情况，量体裁衣地准备物业管理实施方案，合理议价、财务公开，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、安保等综合服务的一体化物业管理，通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景，给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境。

（三）市委物业项目基本情况

1、xx机关大院位于xxx。占地面积xx平方米；

建有大小办公楼x栋，另有职工食堂、文印、车库等附属用房，建筑面积共xx平方米，绿化面积xx平方米。自xx年x月开始首次引进市场化物业管理公司。

xx年10月通过公开招标，xx物业公司中标市委机关物业项目。物业服务合同的主要内容是市委机关办公楼公共部分、道路、大院内公共部分的保养保洁；

会议服务；

共用设施设备的维修、保养、管理和运行服务，包括高低压配电箱、电梯(不含专业维修保养)、弱电（不含固话宽带、有线电视部分）系统、给排水系统、供暖系统、消防系统、共用照明；

机关大院内园林绿化美化、交通与车辆停放秩序、安全保卫、消防的管理。

2、市财政局根据我局的申请作出的《关于批复2017年市本级部门预算的通知》中关于市委机关物业预算的批复，专门安排了市委机关物业管理费专项经费xx万元，xx物业公司以年服务费xx元中标，服务期限为三年，合同期限为xx年12月1日至2019年11月30日，合同金额为xx万元/年，三年共计xx万元。为市委机关正常办公和各项事业的发展提供了有力保障。

二、市委物业项目绩效目标和指标设定情况

（一）项目总目标及年度目标

根据政府战略目标和本单位工作目标，市委物业项目总目标是：为市委机关提供优质物业服务。年度目标是：完成市委机关安保消防、保洁绿化、日常维修、会议服务等后勤服务保障。

（二）绩效指标设定情况

1、数量指标方面，严格按照物业招标文件及合同的要求，对物业公司的服务范围、服务面积、服务区域进行划分，确保无遗漏，服务保障率100%。

质量指标方面，水电暖设施和办公楼、食堂、车库等基础设施未出现故障，要求物业服务逐步稳定提升，服务满意度持续提高。

时效指标方面，全年各项支出均能保证常年性业务正常开展，资金按时支付，资金到位率100%。

成本指标方面，实际使用率为100%。加大了节能降耗的力度，设置了节能降耗检查测评合格的指标，实际测评为良好。

2、经济效益方面，由于市委机关工作性质的特殊性，经济效益指标主要为提高物业服务费资金使用效益和管理水平。

社会效益方面，平安机关、文明机关、园林机关建设。

环境效益方面，设置了建设园林化单位，创建节约型机关建设。机关大院环境四季常青，植被覆盖率高，绿化美化程度高，整洁舒适，秩序良好，适宜办公。建立了人防、物防、技防为主要措施的安全维稳防控体系。机关大院美化、绿化、亮化达标。

可持续发展效益方面，物业服务能力显著提升。

服务满意度方面，后勤服务工作紧密结合自身实际，为干部职工提供更为便捷和优质的服务，得到了干部职工的肯定，优良率、满意度为96%以上，超过了预期设定值。

三、取得成绩

（一）以“三防”为支撑，提升安全防控力

建立与市委警卫科、市委保卫科工作联动机制，逐步改造市委大院监控系统，定期维护安防设备，严查值班脱岗漏岗，开展民意调查，采集“三实”信息，前台接待访客2830人，“人防物防技防”力量进一步增强，大院维稳处突能力进一步提升，基本实现了由“头痛医头、脚痛医脚”的被动维稳向“标本兼治、综合治理”的主动创稳转变，由“事后控制”的静态维稳向“源头治理”的动态维稳转变，由“扬汤止沸”的运动式维稳向“釜底抽薪”的制度性维稳转变。全年，共开展应急处突演练4次，消防知识讲座及演习6次，处置个访180起，群访10起。实行24小时轮流值班，组织物业安全保卫人员进行防盗破坏专项行动，安全防范能力不断强化，一年来市委机关大院实现治安、消防、公共设施安全事故零发案率，秩序管理有序。

（二）以“美化亮化”为目标,提升设施保障力

邀请市园林局专业人士量身打造院内绿化改进方案、美化改造方案和春节布置方案；

按“统一安排，分步实施”的思路，对东院内家属区道路进行硬化改造；

对基础设施设备实行动态化管理，定期巡查，随时检修，对所有树枝进行了彻底修剪，将所有路灯更换为led节能灯。一年来，各项公共设施设备运转正常，水电维护2000余人次，房屋道路维修30起，常委楼、综合楼屋顶维修、弱电入地、公共卫生间改造、围墙改造等基建工程相继完成并投入使用；

节日布置美观大气，路灯提质焕然一新，市委大院美化亮化品质显著提升，营造出了整洁、美观、舒适的机关面貌。

（三）以“新三创”为抓手,提升创建执行力

增设宣传栏、提示牌、提示栏等宣传阵地加大宣传力度，提高创城、创园林机关工作知晓率、支持率；

大力整治机关环境卫生，对院内“三乱”、卫生死角、牛皮癣进行彻底清理；

定期开展病媒生物防制作业和园林绿化病虫害防治，制定市委大院工作方案和工作职责分解表，组织召开院内各单位推进会，从宣传教育、环境整治、“四乱”治理、车辆停放、文明餐桌六个方面入手，着力解决市委大院不文明现象；

积极组织开展文明劝导、三清一化、全民卫生日等创建活动；

整理创建材料，落实整改要求。

（四）以“精准精细”为要求，提升服务亲和力

坚持以服务对象为中心，以高水平、人性化、专业化为目标，进一步优化服务流程、创新服务手段、拓展服务内涵,提升服务水平。一是保洁精细服务，针对机关保洁服务新要求，重新制定考核方案、完善考核细则，安排专人对物业保洁服务进行“日巡查、周检查、月考核”，切实提高保洁服务水平，确保市委机关始终干净整洁、绿意盎然、四季有花。二是会务精准服务，保障中小型会议服务687场次，会议接待人数高达2.8万余人，保障市委大会议室大型会议服务60余场，顺利完成了xx市农村工作会议暨扶贫开发工作会议、创建文明城市工作推进会议、三八妇女表彰大会、全省“不忘初心，牢记使命”主题教育动员部署会议、全省领导干部政治性警示教育大会、xx市环境保护工作推进会议、xx市扶贫工作推进会、全市教育暨科技创新大会、全市巡察工作推进会等全市大型会议的会场服务、车辆引导、会议安保等会务服务工作。在xx东站，完成国家、省有关领导接送站服务5次；

完成xx市重要外出会议服务4次，受到领导的一致表扬。

四、绩效自评情况

2019年度，市委机关物业管理费专项经费项目在项目申报、目标设定、决策过程、资金分配、资金到位、支出管理、组织实施、项目效果等方面落实情况较好。部门自评得分为96分，优秀。

主要结论：

（1）申报论证充分。专项经费项目根据现实需要和市委机关发展等相关内容进行了充分的论证。

（2）资金支出率正常，提高了预算资金的实际使用效果。

（3）财务合规。项目资金支出符合财务相关规定。

（4）制度完备。有专门的财务和管理制度，能细化支出范围与标准。

（5）实施规范。财务有一定程度的公开，监管有力；

对资金使用情况进行了监督检查。

（6）项目实施成效显著。提升了物业服务质量，顺利保障了市委机关的日常运行和管理；

完善了各方面基础设施建设；

保障了市委机关必要维修维护；

加强了市委机关安全、清洁、和谐建设。

五、存在问题及改进措施：

1、绩效管理制度不够完善。进一步完善物业公司绩效管理制度，强化绩效管理意识。提升项目管理人员的业务能力，执行能力，进一步提高服务对象满意度、美誉度。

2、业务管理方面，继续加强业务学习，按季度对项目进行绩效评价工作；

篇6：物业机关后勤服务管理

第一条

物业基本情况

物业名称

(以下简称本物业)

物业类型

坐落位置

建筑面积

其他说明。

第二条

物业管理范围

乙方所接受的物业管理范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。

(一)建筑物的维修、养护和管理(请在选择项中打“√”)：

□屋顶

□外墙面□承重墙体□楼面

□门厅

□各类通道

□电梯厅□车库□广场道路

□室外管道□窨井

□其他

(二)设施、设备的维修、养护和管理(请在选择项中打“√”)：□中央空调

□变配电室

□照明

□电梯

□弱电

□监控设备

□给排水系统

□泵房

□消防设施

□备用电源

□其他

(三)公共秩序的管理(请在选择项中打“√”)：

□治安

□消防

□车辆□其他

(四)公共绿地的养护和管理(请在选择项中打“√”)：

□公共绿地

□花木

□建筑小品□其他

(五)其他约定(请在选择项中打“√”)：

□会务接待

□后勤保障

□其他

第三条

日常管理服务职责和要求

(一)建筑物管理

做好建筑物的检查和维修保养工作，使建筑物公共部位处于完好状态，防止各种对建筑物侵蚀、损害行为的发生。

(二)设备设施管理

按照各设备设施的使用维护规范，做好日常养护工作。负责设备设施的日常操作以及照明、给排水等日常维修工作。

(三)公共秩序管理

物业区域内24小时全天候公共秩序管理，包括门禁巡查、中央监控和突发事件处理等。

(四)公共环境管理

物业区域内公共部位的清扫、保洁、垃圾清运等。

(五)交通秩序维护

物业区域内各类车辆进出交通引导与车辆正常的停放秩序。

(六)消防防灾管理

落实消防工作责任制，做好消防监控值班和巡查，注意发现火灾隐患，按要求制定应急预案并定期开展预案演练，一旦发生火灾配合消防部门扑救。

(七)能源管理

定期做好对电、水、燃气能耗的统计、分析工作，在甲方的指导下努力开展节能工作，制定节能措施并不断挖掘潜力，提高能源使用效率。

(八)会务及接待服务

按甲方要求提供日常会务服务和重要活动、重大会议的接待服务，配合做好安全保卫工作。

(九)其他后勤保障服务

根据合同约定为甲方提供餐饮、咖吧、送水、洗衣、洗车、废弃物处理、物品搬移等服务及甲乙双方协商约定的突击性、临时性任务。

以上各项管理服务内容或延伸服务内容可根据甲方需求，另行增加相关内容和具体质量标准。

第四条

管理服务期限

管理服务的期限为_

年，自__年_月_日起至__年_月_

日止。

第五条

管理服务的质量标准

乙方应在本合同履行期限内，对本物业的管理服务达到甲方在招标书中提出的、乙方在投标书中承诺的以及在管理服务方案中具体表明的质量标准。(详见附件)

第六条

管理服务费用及支付方式(一)

本物业的管理服务费用按□酬金制，酬金为每月

元人民币/□包干制的方式约定,合计人民币

元，大写人民币

元。按每平方米建筑面积

元/每月计算。

(二)支付方式(请在选择项中打“√”)：

双方约定物业管理服务费按□每月/□每季/□每半年/□其他方式支付，支付日期为。

(三)结算方式(请在选择项中打“√”)：

□国库直拨

□支票□转账□其他

在本合同履行期限内，如遇政府政策性调价、最低工资和社会保险费基数调整、增设缴费项目、物价指数上升等因素导致物业管理服务成本显著上升，甲乙双方可通过协商一致，以补充协议的方式对物业管理服务费作出相应调整。

第七条

双方的权利义务

(一)甲方的权利义务

1.有权审定乙方编制的管理服务方案、人员编制、费用预算。

2.有权对乙方管理服务的质量进行监督，对不符合质量标准的管理服务有权建议整改，对不称职人员可以要求乙方更换。

3.为乙方的管理服务提供必要的工作条件及所必需的相关资料，包括办公用房、设备工具库房(含相关工具、物料)、员工更衣及休息场所等设施和涉及本物业管理服务所需的验收图纸、资料等。为乙方的物业管理服务提供相应的协助和配合。

4.按合同约定的费用及支付方式，按时支付物业管理服务费。

5.按法律规定或经双方商定由甲方承担的其他责任和义务。

(二)乙方的权利义务1.应根据法律、法规的规定及本合同约定，编制物业管理服务方案、人员编制和费用预算，报送甲方审定。

2.保证从事本物业管理项目的人员具备相应的职业资格和应有的素质要求。如需调整管理人员及技术骨干应事先通报甲方，对甲方提出认为不适合的在岗人员，乙方应作出相应调整。

3.对管理服务涉及的专业性、技术性要求较高的工作内容，可另行委托第三方承担，但应及时报甲方备案。委托的工作内容仅限于分项内容，整体管理服务项目不得转让给第三方。

4.合同终止时，乙方应向甲方提交物业管理总结报告。在约定时间内向甲方移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料;所有移交的内容都应有清单并由双方签收;全部手续完成后签署物业移交确认书。

5.按法律规定或经双方商定应由乙方承担的其他责任和义务。

第八条

违约责任

(一)乙方按合同约定的质量标准履行管理服务职责而甲方逾期支付管理服务费用的，每逾期一天按未付物业费用金额的%向乙方支付违约金。

(二)乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给甲方造成损失的，甲方可要求乙方整改，乙方达到管理服务质量标准后，甲方应支付相应的管理服务费用。

(三)乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给甲方造成损失的，甲方可要求乙方按实赔偿;

因乙方管理服务质量问题导致甲方无法实现合同目的的，甲方有权单方解除合同。

(四)因乙方原因导致重大火灾、失窃等事件的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿相关损失。

(五)其他违约责任

甲方：盖章：

乙方：盖章：

甲方代表人盖章：

乙方代表人盖章：

签订日期：

****年**月**日签订日期：

篇7：机关办公楼物业管理委托合同范本

房屋的主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复。

4.设备

各种机械设备和电器设备的简单修复。如：开水器、热水器、空调器、供电开关、盘柜、窗帘等。

5.其他维修项目

业主要求其他需要维修的项目。如：外点运抵的设备、室内要求装其他设施等。

6.维修率

维修及时率达到100%，人员10分钟到位。电气、水暖维修不超过24小时，土建维修不超过3天。

四、电梯及高压水泵

内容：对电梯、高压水泵进行日常维护，保养、检修、处理随机问题。

标准：

1.维护

按有关规定及时维护，处理随时发生的问题，使机械始终处于最佳运行状态。保证设备运行率达98%以上。

2.保养

乙方应定期对电梯和高压水泵进行保养。如：管道刷防腐漆、电梯抹润滑油等。

3.检修

按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修，

消除各类事故隐患。

4.应急情况处理

设备因停电、机械故障或其它原因造成停运、损坏时的人员反应，事故原因的查明，事故处理的结果和当事人受处罚及收教育情况。

5.各项记录

值班的人员安排及时间，安全责任及规章制度，运行记录，检修记录，保养记录等。

6.费用统计

设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用统计数据。

五、供电、供水、供暖

内容：设立专业人员对供电、供水、供暖设备进行日常维护、保养，按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行，并做到“业主叫，人员到”，及时为业主服好务。

标准：

1.运行记录

做好人员安排、工作职责和交接班记录，设备正常运行的各项数据，计划停电、停水、停气应提前12小时通知业主并做好解释工作，确保设备正常运行。

2.检修记录

依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。

3.日常保养

定期对破损和老化设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。

4.事故处理

发生设备事故造成停电、停水、停气的，要提交事故报告 向业主说明事故原因、事故处理意见、当时人的责任及受教育情况。

5.应急情况处理

接到用户报告紧急情况时，维修人员应10分钟内到位并立即修复，在最短时间内处理突发性影响并向业主详细解释清楚，做到小修12小时内完毕，大修要连续修复并安排工程人员24小时值班，对在时限内不能完成的，要向业主说明原因。

6.费用统计

设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用统计数据。

六、收发

内容：负责公司内部的信函、报刊、文件的邮寄与分发。对职工个人的报刊、信件、包裹等及时通知领醛?

标准：

1.登记

对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等及时登记，保管好收据以便查询。

2.投递

对要发出的办公信函、公司各种文件、通知、报表、包裹、汇款等要及时投递，不得延误。因投递原因而发生的不良后果，要追究责任。

3.收取

对从邮局或邮递员中领取的物品、报刊、信函和各种单据要逐一登记，不得冒领或错领，对有问题的，要提出疑议。

4.分发

分发报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等要做到准确无差错。同时制止内部的冒领或错领行为。如有错误，要追究当班人的责任。

5.服务

及时通知收件人领取邮件，做到准确无误，文明礼貌，热情周到，达到业主满意。

6.保密

对公司的机密、重要文件、信函负有保密责任

七、特约服务

内容：为领导办公室、会议室提供清扫、保洁服务。确保领导在清新、优雅的环境中舒心、愉快地工作。

标准：

1.清扫

每天清扫一次，定期进行彻底保洁。

2.擦洗

随时擦拭桌椅、各种会议牌、装饰物、花卉等，要求无灰尘、无污渍，椅罩、沙发罩、布窗帘等要定期洗涤、更换。会前、会后要及时倾到垃圾、矿泉水瓶等。

3.门窗

门窗和玻璃要随时擦拭，会前要打开门，会后要关闭好门窗，百叶帘要完好无灰尘，做到窗明几净。

4.物品摆放

室内物品要摆放整齐。

5.室内环境

定期喷洒空气清新剂，保持室内环境整洁、空气清晰。

6.服务

会前要摆放好各种会议用品，会间要随时更换需 的用品，同时讲究文明礼貌，热情周到，会后要及时清理会畅?达到随时具备使用条件。

八、管理

内容：对乙方的人员、制度、工程、财务、资金等方面的综合考察，宏观控制。

标准：

1.管理人员的素质

管理人员要有过硬的思想素质，熟悉分管的业务范围，对业主交代的任务要清楚、明晰，能够统领一方面工作。

2.制度健全情况

各项规章制度应完整、配套、齐全，具有约束力。

3.人员分管情况

人员安排应合理，具体工作时间及分工明确无误。具有奖罚措施。

4.工程施工情况

施工前有报告与立项，履行各种相关审批手续，施工中保证安全和质量，竣工后要验收，合格率在95%以上，并提交验收报告。

5.资金使用情况

甲方缴交的物业管理费要专项利用，不得挤占，保证物业的维修标准。

6.双方结算情况

乙方按规定时间向甲方提交财务决算和财务预算报告，按规定时间结算物业管理费和工程量，由乙方代收的物业管理费和水电费按时、足额上交甲方，不得截留。

未列标准参照国家及有关省市标准执行。

资金结算

一、乙方应于每年初向甲方提交上一年度财务决算报告及下一年度财务预算报告。

二、甲方有权审计和清查乙方帐目及资金使用情况。

三、甲乙双方每季度结算一次物业管理费。

四、乙方负责收缴外租单位的物业管理费每季度与甲方结算一次。

五、乙方负责收缴外租单位的电、水费每月与甲方结算一次。

六、除小修以外的其他维修工程量每季度与甲方结算一次。?

第四章 监督管理与检查考核

为使物业管理达到合同规定的要求，给业主创造一个优雅、舒适的学习和工作环境，规范乙方的物业管理行为，制定本办法。

一、监督管理

1.严格执行合同中规定的《物业管理服务内容及标准》。

2.乙方应根据合同规定的内容及人员分管情况，制定出内部相应的考核办法。

3.中修以上和设备、设施的更新项目要立项，履行审批手续，竣工后要提交验收报告单。

4.经行政事务部考核不合格项并限期下达整改的措施必须按时完成。

5.及时收缴出租单位的水电费及物业管理费工作。

6.做好各方面 的记录工作。

二、检查与考核

检查时间：

每月_______日、_______日为定期检查日，遇到节假日或公休日，检查时间顺延。

考核形式：

1.采取定期检查并实行打分制;

2.机关或外租单位问卷形式;

3.主管部门及公司领导综合评定。

考核标准：

1.以《物业管理服务内容及标准》中所列标准项进行考核，并辅以打分形式;

2.按考核标准，_______分应为物业管理达标标准分;?

考核方法：

1.每月_______日由行政事务管理咳嗽备涸鸺觳椴⒏涸鸫蚍郑甲芑值腳______%;

2.每月_______日由行政事务管理部检查和机关或外租单位双打分，双方各占_______%，合计占总积分的_______%;

3.每季度由主管部门及公司领导综合评定一次，占总积分的_______%。

三、奖惩

1.由于乙方原因影响甲方工作秩序、工作环境，每发生一次罚款_______～_______元。

2.乙方工作质量达不到《物业管理服务内容及标准》所规定，经考核后低于_______分的，物业管理费按同比例削减。

3.乙方工作质量基本达到《物业管理服务内容及标准》所规定，经考核后为_______分的，物业管理费全额缴交。

4.乙方工作质量超过《物业管理服务内容及标准》所规定，经考核后高于_______分的，物业管理费按同比例奖励。

第五章 附则

一、本合同未尽事宜，经双方协商一致，可对本合同条款进行修订、更改或补充，以书面合同为准。

二、因合同原因造成乙方执行错误，可对甲方提出复议意见，以书面形式为准，并由甲方负责解释及处理。

三、因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并做善后处理产生质量事故的直接原因。以政府主管部门的鉴定为准。

四、本合同执行期间，如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协调处理。

五、本合同自签字之日起生效。

六、本合同一式四份，甲乙双方各执两份。

甲方(章)：________________________

篇8：机关事业单位物业管理改革探析

1. 改革的积极意义

按照国务院机关事业单位后勤服务改革的总体部署和要求, 全国的机关、事业单位的大院和住宅都要逐步推行社会化物业管理[2]。

物业管理社会化改革是后勤社会化改革的客观要求, 是后勤社会化改革的重要内容。社会化物业管理的积极意义的主要体现:第一, 物业管理社会化改革有利于促使机关事业单位物业管理参与到市场竞争中, 充分发挥市场经济的调节作用, 优化资源配置。第二, 物业管理社会化改革有利于和谐社会的构建。机关物业管理中心的服务范围主要是机关办公区和家属居住区, 物业管理的改革, 能促使其提供更优质的服务, 进一步改善员工的工作和生活环境, 使员工在舒适愉悦的环境中工作和生活, 为构建和谐社会做出贡献。

2. 存在的主要问题

(1) 法制建设不完善。

物业管理涉及开发建设单位、业主及业主委员会、居委会、物业管理公司等诸多权利义务主体。尽管这些年来国家和地方制定了很多的政策法规和管理条例, 基本建立了比较完善的物业管理法规体系, 但由于很多法规主要借鉴发达国家及地区立法, 不符合本地区物业管理发展实际, 可操作性不强。由于法制建设的不完善导致很多矛盾纠纷得不到及时解决。

(2) 建管之间缺乏有效衔接。

过去是计划经济体制下的福利分房, 很多房屋都是国家或集体建设, 但房屋的管理是本单位物业, 造成建管脱节。并且这些房屋老旧, 配套设施不齐全, 乱搭乱建现象较为严重。由于管理者对房屋的建设规划缺乏必要的认知, 给其带来对房屋的维护困难。

(3) 产权关系不明晰。

无论是机关事业单位住宅小区, 还是在一个大院的不同单位, 房屋的共用部位, 包括公用的道路、场地、设施设备等产权界定尚未明确, 权、责、利难以界定, 给物业管理和收费带来一定困难, 导致物业纠纷产生。

3. 改革的难点

(1) 思想观念转变。

大部分机关事业单位业主受计划经济主体影响较大, 对市场经济反应比较弱, 物业管理意识淡漠, 管理部门不愿参与到市场竞争中。一方面随着居民生活水平的日益提高, 对物业管理的要求也在提高, 而现有的物业管理水平满足不了居民日益提高的需求, 短时间内无法与市场上的物业管理公司抗衡, 导致管理部门对改革心有余悸。另一方面, 部分员工对物业管理观念需要转变。例如以往不收管理费, 改革之后收管理费对职工来说一时难以接受。而要想提高物业管理水平, 必须筹集更多的管理费, 这些费用只有向广大居民筹集。

(2) 管理体制。

现有的物业管理主要采用行政管理模式, 缺乏竞争, 服务质量堪忧, 不能满足居民的需求。为了克服管理体制不顺的弊端, 当前急需建立新的市场管理机制, 让业主与物业管理企业双向选择, 使物业管理更加社会化、市场化。只有形成了市场竞争, 物业管理部门有了压力, 服务质量才会越来越高, 以满足居民多样化的需求。

(3) 设施改造。

由于时间久远, 大多数机关事业单位的大院及住宅区的设施落后, 且老化、不配套、标准较低。一是供水供电系统老化, 水电管线过小、消耗大, 不够节能环保, 且不能满足现代人对用电用水的需求;二是由于缺乏管理有的道路及公共场所年久未修, 甚至荒废;三是环境卫生差, 垃圾堆等场所缺乏管理, 绿化带不够。

(4) 物业管理经费筹措。

物业管理改革之后, 将会加入到市场竞争的队伍中, 按照市场化的方式运作, 严格执行成本核算, 不再提供免费服务。由于是有偿服务, 职工必须缴纳相应的管理费用, 当务之急除了强化职工转变思想观念外, 还需建立细化的服务收费标准, 包括居民自有房屋的收费标准和公共设施及场所的收费标准等。

(5) 行业队伍素质。

机关事业单位物业管理中心的人员主要来自机关后勤和机构分流人员, 其中很多人没有接受过专业培训, 并且还有一些人年龄偏大, 文化程度较低, 人员的素质差异较大, 导致无法满足职工日益提高的社会需求, 市场竞争力较弱。

4. 机关事业单位物业管理改革对策

(1) 加大改革宣传, 提高认识。

由于员工物业管理意识薄弱, 因此必须加大物业管理改革的宣传力度, 提高大家对物业管理的认识。一要加大物业管理改革必要性的宣传, 让广大员工充分认识到物业管理改革是机关后勤社会化改革的必然要求, 是社会主义市场经济的必然趋势。推行物业管理, 虽然是有偿服务, 但最终受益的还是广大住户。二要加强对相关物业管理从业人员的教育, 打消他们参与市场竞争的疑虑, 采取有效的方法让他们积极参与到物业管理改革中, 培养他们的竞争意识, 督促他们提供更加优质的服务。三要积极向广大员工宣传有关的管理措施办法、服务项目、内容和收费标准等, 使物业管理的信息公开透明化, 尤其是水电费等收费情况, 必须向居民公开, 使居民交费交的放心明白。

(2) 以人为本, 加强物管人员的教育培训。

机关事业单位物业管理人员绝大部分由后勤服务部门转制而来, 往往缺乏物业管理方面的知识、经验和技能。一方面, 必须通过专业化的培训, 尽快提高物业管理从业人员的专业素质, 应按建设部的要求对从业人员进行物业管理综合培训, 掌握本岗位必备的应知应会的知识和专业技术, 通过相应的考试, 取得上岗资格证书。一方面, 坚持“以人为本”, 大力加强物管人员的思想道德建设, 弘扬爱岗敬业、无私奉献的精神, 引导和教育员工坚持以“主动热情, 周到优质”的服务态度实行文明管理, 及时为业主排忧解难。通过教育培训, 把物管员培养成操作规范熟练, 业务素质和服务素质“双高”的专业管理服务队伍。

(3) 积极筹集资金。

第一, 积极争取各级政府支持, 特别是在物业管理刚刚起步阶段, 应在资金信贷和税收政策方面, 按国家有关政策规定, 对机关物业管理中心在税收、物价、办证等方面给予优惠和支持, 扶持机关物业管理中心的发展。第二, 积极争取单位领导的关心和支持, 取得各级领导尤其是党政一把手的重视, 求得他们在人力、物力、财力上给予支持和政策上的倾斜。第三, 积极争取本单位住用员工的关心和支持, 积极承揽服务项目, 赢得广大职工和家属的理解信任和支持, 不断扩大服务空间, 开拓服务市场。第四, 物业管理部门除了应充分利用现有物业搞好经营外, 还应努力拓展新的业务, 增加营业收入, 补充物业管理经费的不足。

(4) 建立和完善机关物业管理的长效机制。

为了使物业管理能够保持较好较快较持久的发展, 必须建立长期有效的管理机制。使物业管理有章可循, 按标准办事。一是建立咨询机制, 为物业部门及住户提供政策和法律指导, 集思广益, 共同做好物业管理的建设。二是建立激励机制, 通过开展物业管理评比活动, 调动物业部门的积极性, 提高居民的满意度。三是建立诚信评估考核机制, 秉持公平、公正、公开的原则对物业管理进行评估评比。四是建立车辆管理机制, 对办公区域及居住区域的车辆停放进行规范化、现代化的管理方式。五是建立矛盾调解机制, 通过听取群众意见, 帮助物业部门和住户居民调解纠纷, 化解矛盾。此外还应建立领导体制、竞争机制、管理决策机制、内部组织机制、用人、用工和分配机制等有效机制, 多管齐下, 深入推进小区物业管理长效机制的落实。

摘要：文章针对当前机关事业单位物业管理中存在的法制建设不完善、建管之间缺乏有效衔接、产权关系不明晰等问题, 分析了物业管理改革存在思想观念转变难、管理体制不顺、设施老化、经费筹集困难、行业队伍素质偏低等难点, 探讨了机关事业单位物业管理改革需加大宣传力度、加强人员培训、积极筹集资金和建立长效管理机制。

关键词：物业管理,机关单位,事业单位,改革,探讨

参考文献

[1]郭俊伯.谈物业管理的发展及对策分析[J].山西建筑, 2012 (38) .