应注意事项

2024-04-08

应注意事项（精选6篇）

篇1：应注意事项

【合伙建议】个人合伙应注意的事项

个人合伙纠纷在诉讼类型中占了不小的比例，当合伙纠纷诉诸法律时，当事人得到的结果往往是钱没有了，朋友也没有了。

在市场经济中，合伙经营其实是一个很好的经营模式，因合伙不单单是资金的结合，更重要的是人的结合，发生合伙关系的，往往是在一起的好朋友，因为彼此了解，容易合作。但在司法实践中，大量的合伙纠纷都是不欢而散，甚至酿成血的案件，出现纠纷的原因有的是碍于面子合伙时没有签订合伙协议，有的是虽然签订有合伙协议，但协议内容不规范，发生纠纷时做出不同的理解，针对这种情况，笔者建议，个人合伙一定要签订合伙协议，合伙协议要体现以下内容：

一、合伙人基本情况，按身份证填写，最好附上身份证复印件；

二、合伙项目；

三、合伙期限；

四、合伙人出资数额，时间，违约怎么办；

五、盈利分配、亏损分配；

六、事务管理分配

七、入伙、退伙的规定；

八、合伙结束的清算；

九、违约责任

如果将这些内容约定到合伙协议里面，发生纠纷时基本不会出现合伙尽、朋友交到头的现象。

一、案情

1995年12月20日，被告韦美尚经过他人介绍承揽百色市喜屯段改移公路1、2号桥兴建工程，后与原告韦宏儒、周桂权合伙投资承建该工程。1996年2月26日，原、被告签定联合股份承包喜屯段改移公路1、2号桥工程协议，协议的条款为：

一、股份的设置：出资以10万元作为一个股份，三个管理人员每人作为一个股份。本联合股份共出资40万元，另加三个管理人员共设七个股份；

二、本工程所购置的机械设备处置办法，本工程所购置的机械设备、工具作为三人的共同财产加以管理。待工程竣工后，如不继续合作，需经三人按价按股份处理；

三、利润分成和风险承担：本工程验收结算所得利润或所承担的风险按七个股份分成或承担；

四、职责：韦美尚同志作为该工程的总负责人主要负责工程的生产及与甲方单位（工程法宝单位）的业务协商。周桂权同志主要负责工程的技术指导；韦祖林（韦宏儒曾用名）同志主要负责材料的采购供应；三人要做到既分工又合作，保证工程顺利完成；

五、资金管理：本工程的所有开支要做到事后报告制；

六、根据工程合同的第十二条规定（本工程无预付款，乙方施工每满一个月由甲方根据完成工程量进行一次性结算并支付80﹪以上工程款给乙方。余下的工程待工程施工验收后五天内一次性付清给乙方），每月结算所得工程款提出部分资金按股份比例偿还原垫支款待偿还原垫支款后所剩余的工程款（包括质保金）作为利润来分成；

七、工程中所需要聘用的其他人员的待遇应根据各自工作量的大小，经三人研

究决定；

八、工程中所需发方的单项工程单价应经三个人研究决定；

九、以上协议经三个人签字生效后各执一份为凭，以便共同遵守。原、被告均在协议书上签字。尔后，被告韦美尚支付该工程保质金20万元，原告韦宏儒、周桂权各支出工程前期投资10万元。该工程于1998年元月完工并经建设单位验收结算领取全部工程款，次月14日，百色公路局退回质保金107500元。原、被告按原协议规定退回各自的投资款和质保金后，1998年2月14日，三合伙人进行工程利润结算，三人签字认可并按结算结果进行利润分配。分配后，白色市公路局于2001年10月8日将剩余的质保金92500元及利息10000退给韦尚美，韦美尚将该款占为己有。为此，原告诉至法院。

被告称：质保金是自己所交，在还没有收回的情况下，应属于自己所有，不能当作三人共有进行分配。

二、争议焦点

法院在审理过程中认为，本案的争议焦点是：百色市公路局退回的质保金92500元及产生的利息10000元是否能作为工程利润进行分配。三人对法院总结的本案争议焦点没有补充。

鉴于法院对案件争议焦点的归纳，可以看出，双方应该围绕：在1998年2月14日三人结算时止，韦尚美的20万元质保金是否已经从以前的工程款分配中得到扣除进行举证。如果已经扣除，那么其剩余的92500元及产生的利息10000元则可以作为工程利润进行分配。反之，应该是被告韦尚美所交纳且结帐时尚未得到兑现的私人款。但是由于1998年2月14日三人的结帐清单上并不能直接反映出是否已经从以前的工程款分配中得到扣除质保金。双方均不能举出有利的证据证明自己的主张。

法院经过审理认为，1996年2月26日原告与被告签定联合股份承包喜屯段改移公路1、2号桥工程协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，协议合法有效。双方当事人应该严格按照协议规定的内容履行合同的权利义务。原、被告在合伙合同承包工程过程中，根据三人鉴定的协议第六条的规定，结算所得工程款提出部分资金按各自投资本金比例偿还原垫支款，待偿还原垫支款后所剩余的工程款作为利润来分成。结合从工程合同的第十二条规定中反映出：发包方在施工每满一个月，根据完成工程量进行一次性结算并支付80﹪以上工程款给原被告，因此推断出1998年2月14日三人结算时止，韦尚美的20万元质保金是否已经从以前逐月结算的工程款分配中得到扣除，百色市公路局退回的质保金92500元及产生的利息10000元应该作为工程利润进行分配。最后判决：被告退给二原告工程利润款共计55714.28元。

三、评析

合伙是指由各合伙人订立合伙协议共同出资、合伙经营、共担风险，并对合伙债务承担无限连带责任的营利性组织。合伙投资是以多人共同出资为主要形式的投资模式，合伙人之间基于个人信誉而共同组建的，但在利益面前由于个体素质的不同而失去信誉的合伙人并不少见。这类纠纷往往发生在履行合同个人分工的不明确或者产生利益的分配时。因此各方在订立合同时必须充分考虑合同的方方面面，尽量预见可能产生纠纷的环节，尤其是结算环节，以避免此类问题的产生。下面仅结合本案谈谈合伙合同应该注意的几点问题。

1、合同协议必须充分考虑利益的分配和风险承担所存在的隐患，载明利益分配方案和风险承担比例。在实践中，由于合伙人之间一般都有一定的信任基础或某种感情关系，加上对合伙事务缺乏长期性打算，因而往往不太在意合伙协议。在内容上，对合伙协议的条款不仔细推敲，或是很粗略。在形式上，对合同形式也不太讲究，有时甚至是口合同，这往往为以后的合作埋下隐患。当然，一般说来，由于合伙人之间往往具有一定的信任关系，因此而生的欺诈型风险与陷阱不多，但由于许多问题事先未予考虑，在合伙过程中如果涉及到彼此之间的利益分配和风险责任分摊，就会出现麻烦。

2、利益分配方案在结算时必须得到完全体现。结算清单必须载明各款项的性质，即收入的性质和个人所得的性质以及剩余财产性质，如果是阶段性结算，不但要载明此阶段内收入的数额、欠帐的情况、各合伙人对合伙集体财产的掌控情况和拖欠情况、尤其是要注意与上阶段结帐遗留问题形成承接关系，使之形成帐目收支情况的链条关系，以防事后各方因利益的分配产生怀疑时查帐解决问题。如果是散伙清算，除了以上问题之外，还要在清算清单上载明剩余财产和资金或拖欠帐目的性质以及如何处置。本案发生的原因是因为当事人在每次结算是没有注明个人收入的性质，使得后来产生了“在历次的结帐时个人的投资是否已经在结帐中得到退回？”的问题。最后一次清算时，结算清单上只载明了各方的收入和支出情况，对百色市公路局尚未退回的质保金92500元及将来的利息如何处置没有明确的说明。因此，为后来产生的官司问题埋下了隐患，使得案件的真实情况难以在书面文字上得到体现。

合伙应注意的问题 2007-08-03 16:41 今天和一位朋友聊天。他说想合伙和人做生意，我说了几点意见给他，现在也在此公布一下吧，希望对也想合伙做生意的朋友也有一些参考作用吧。

那么到底如何合伙做生意呢？其实也不算难，具体主要注意以下几点就基本可以了。

1、首先要建立共识，大家取得信任。如果一开始大家都不信任对方，那么是很难合作成功的。

2、第二是要建立一套合作规则。一切按合作的规则办事，不能只凭感情处理问题。这是最重要的一点。比如说：虽然大家股份各占50%，但说好人事权是我管的，你就算占股份再多，也不能干涉。不能说你有一个朋友想进来，你就可以让他进来。一定最终要我同意才行，因为事先大家说好这个权力是我为最终的决定权的。或者有些人会心软，觉得大家都是朋友，不是朋友也不会合伙做生意啦，一下子难以拒绝，但这个人其实你是不喜欢的，觉得不适合的，但最终还是碍于面子同意了。其实这样是错误的。是的，合作做生意，大家不要斤斤计较，但指的是非原则的问题，如果是原则的问题，一定要“斤斤计较”。如果原则问题都可以放弃，那么你们的合作最终我想是会失败的。

3、不要让自己的亲属在公司指手划脚。

这里说的并不是说不能请自己的亲人加入公司，我指的是那些并没有在公司有正式职位的亲属，如彼此的父母，妻子，弟妹等，他们在外面有自己的工作，没在公司正式任任何职务，但他们是合伙人的亲人，但却在一旁指手画脚，中伤对方。不要让这种现像出现。这也是非常伤害大家合作的问题。这种问题合伙人事先也要商量好，形成共识，并且自己约束自己的亲人。当然，这并不是说不可以让自己的亲属给你意见，但给意见应在背后，不能让他们当着你的合伙人的面说，特别是不能让他们直接去说你的合伙人，就算合伙人真的有错。

4、保持经常交流和沟通。这也是非常重要的一点。这点第一是可以不断加深双方信任。第二是多交流，多了解对方，能更好地协调工作。第三是可以及时化解双方的矛盾，不让其发展壮大。

5、财务要透明，要彼此一清二楚。一定要一个人请会计，一个人请出纳，或者过一段时间大家交换。合伙做生意就是为了赚钱，如果财务都不清不楚，大家都不知谁贪污了谁，那么最终也一定是失败的。对于这一点，有些朋友说，刚开始时公司规模比较小，还请不起会计出纳，如何办？那就两个人自己做帐，比如两人去银行开一本存折，把两人合伙做生意的钱全部放入这本存折，然后做一本银行日结帐。总之钱一定要明明白白，不能有任何的蔬忽。因为钱是最易伤感情的问题，也是最重要的问题。再有的帐目要做两本，各人一本。这样就明明白白，不怕对方修改帐目，因为大家都有底。

6、最后一点是合伙人彼此都要有一颗宽容的心。凡事都不要太斤斤计较。出现问题先查找问题所在，不能动不动就发火。要知道大家

都是老板。向对方发火会让你的合伙人觉得很没面子。面子比任何东西都大。面子都不留给别人，那么你们的合作就会出现大问题了。总结：有些朋友认为，如果按上述方法，实在是太烦琐了，这样就根本就等于不信任自己的合作伙伴。错。永远要记住：信任是建立在实实在在的合作上，而并非单凭感觉就可以信任别人。就算对方是你认识了100年的朋友。有句话说得好，知人知面不知心啊！认识时间长就代表对方不会欺骗你？哈，你的社会经验也太少了吧？而且这样做，也正是最大限度地维护了大家的信任和朋友关系。合伙做生意，问题其实是非常多的，但主要是以上几个问题。

篇2：应注意事项

外商投资企业的增资再投资,利润转增资,未分配利润转增资,利润转投资

外商投资企业外方所得利润境内再投资、增资的审批。需提供以下材料：

(1)外国投资者(或委托其他单位或个人提交)的书面申请(投资方基本情况、产生利润企业的基本情况、利润分配情况、投资方对分得利润的处置方案、拟被投资企业的股权结构等)；

(2)产生利润企业董事会利润分配决议及外国投资者对以利润处置方案的确认书；

(3)最近一期财务审计报告；

(4)与再投资利润有关的企业所得税完税凭证；

(5)拟再投资企业的商务部门批复、批准证书；

(6)产生利润企业的验资报告；

(7)外汇登记证原件；

(8)针对前述材料需要提供的其他补充说明材料。

审核办理原则：

(1)审核有关材料的真实性和一致性；

(2)未完税利润不得用于再投资；

(3)对于投资者未按合同、章程缴足资本的企业，其实现的利润不能用于补缴投资者未缴足的资本，投资者应认缴的注册资本，必须由投资者投入；

(4)通过询证函回函、转股外资外汇登记证明、外汇收支情况表审核外方出资、转股款到位情况的真实性、合规性；

(5)审核企业是否按规定提取“三项基金”。

外国投资者从其已投资的外商投资企业中因先行收回投资、清算、股权转让、减资等所得的财产在境内再投资或增资的审批。需提供以下材料：

(1)外国投资者(或委托其他单位或个人提交)的书面申请；

(2)原企业的外商投资企业外汇登记证；

(3)原企业最近一期验资报告和相关的财务审计报告；

(4)原企业商务部门的批准文件；

(5)原企业关于先行回收投资、清算、股权转让、减资及再投资等事项的董事会决议及有关财产处置方案或协议；

(6)涉及先行回收投资的，另须提交原企业合作合同、财政部门批复、担保函等材料；

(7)涉及清算的，另须审核企业注销税务登记证明；

(8)涉及股权转让的，另须审核转股协议、企业股权变更的商务部门批准证书、与转股后收益方应得收入有关的完税凭证等材料；

(9)拟再投资企业的商务部门批复、批准证书、营业执照(或其他相应证明)、合同或章程等材料；

(10)针对前述材料需要提供的其他补充说明材料。

审核办理原则：

(1)未完税收入不得用于再投资；

(2)资金确系外国投资者因先行收回投资、清算、转股、减资等所得，且资本变动真实到位、资本变动程序合规；

(3)该外国投资者同时是拟再投资企业股东，对该企业负有出资义务；

(4)通过询证函回函、转股外资外汇登记证明、外汇收支情况表审核外方出资、转股款到位情况的真实性、合规性；

(5)外国投资者仅就其实际已到位出资、已支付转股对价的范围内享有权益。

外商投资企业将发展基金、储备基金(或资本公积金、盈余公积金)、未分配利润、外方已登记外债等转增本企业资本的审批。需提供以下材料：

(1)企业的书面申请；

(2)外商投资企业外汇登记证；

(3)企业董事会关于资本变动的决议；

(4)商务部门同意企业资本变动的批复(用已登记外债转增企业资本的，商务部门的批复中需明确企业增资的资金来源为已登记外债牘；

(5)企业最近一期验资报告和相关的财务审计报告；

(6)企业未分配利润转增资的，另须审核相应的完税或免税证明；

(7)企业外方已登记外债及其当期利息转增资的，另须提交拟债权转股权的该笔外债签约表、外债变动反馈表和债权人同意债权转股权的证明文件；

(8)针对前述材料需要提供的其他补充说明材料。

审核办理原则：

(1)企业接受的非现金资产的捐赠形式的资本公积，在相关资产处置前，不得用于转增资本；

(2)企业对被投资单位的长期投资采用权益法时，被投资单位由于接受捐赠等原因增加的资本公积，企业按其投资比例计算因而增加的资本公积，在相关资产处置前，不得用于转增资本；

(3)对于投资者未按合同、章程缴足资本的企业，其实现的利润不能用于补缴投资者未缴足的资本，投资者应认缴的注册资本，必须由投资者投入；

(4)通过询证函回函、转股外资外汇登记证明、外汇收支情况表审核外方出资、转股款到位情况的真实性、合规性；

(5)审核企业是否提取“三项基金”。

二、外商独资企业增资

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1、申办企业条件：

外商投资企业，企业注册资本已按规定认缴且本次增资不涉及股权变更。

2、须提交的基本文件、材料：

1.企业关于增资的请示（原件）

2.企业最高权力机构关于增资的决议（原件）

3.企业合同、章程的修改协议或决议（原件）

4.企业营业执照、批准证书（复印件）

5.验资报告(复印件)

6.高新技术企业批准证书（复印件）

篇3：选购牛群应注意事项

1 外貌观察

对牛群进行仔细观察时, 主要注意以下五看:

1.1 看品种。

首先确定待购牛的品种, 本地品种一般个体、骨骼较小, 杂交牛骨骼粗壮, 杂交二代或三元杂交牛则更大。

1.2 看精神。

健康牛精神状况较好, 眼睛有神, 被毛光滑, 公牛表现有较强的好斗性;公牛及母牛对陌生人接近的均表现惊慌, 敌视、不安静, 甩尾现象;病牛则表现精神沉郁, 被毛粗乱, 萎靡不展, 安静, 无甩尾等现象。

1.3 看体表。

健康牛鼻镜湿润、有水珠, 口鼻无分泌物, 走路摇头摆尾, 行动自如;病牛则鼻镜干燥无珠, 有的牛口鼻有分泌物液出, 走路不摇头摆尾, 行动迟缓。

1.4 看牙齿。

根据牙齿不同变化, 确定牛的年龄。无论黄牛或水牛年龄鉴别依据为:无永久齿则年龄在2 周岁以下;有1 对永久齿时年龄在2~2.5 周岁 (俗称对齿) ;有2 对永久齿时年龄为3~3.5 周岁 (俗称四牙) ;有3 对永久齿时年龄为4~4.5 周岁 (俗称六牙) ;有4 对永久齿时年龄5~5.5 周岁或以上 (俗称八牙或叫斉口) 。根据年龄选购所需之牛。

1.5 看体型。

性能比较好的能繁母牛表现体格大, 骨盆大, 乳头发育良好 (以乳头乌色和红色为好, 白色较差) 。以网蹄较好, 最好不选剪刀蹄母牛作能繁母牛;杂交牛、架子牛要求个体大, 四肢粗壮, 脖子、腰及臂部粗细基本上一致为好。

2 体表触摸

在选购牛群时对牛体表部分器官进行触摸;健康牛触摸前膀、臂部肌肉及左面腹部有较强的回弹力;如触摸左面腹部回弹力弱或无回弹力, 说明该牛出现前胃迟缓或牛胃结食;如触摸牛体左面腹部, 牛口流出水样分泌物, 说明该牛被灌水增重, 应注意挑选。

3 试草

对选购牛用适量青草进行试喂, 主要是看看牛的采食情况, 健康牛食欲旺盛, 反刍明显 (一般在30~50 板之间) , 否则出现食欲低下或不食、不反刍, 应注意挑选。

4 牵走

对待选购牛用绳牵着前后走走或转圈行走, 观察行走是否有困难, 健康牛行走雄状自如, 反之则行走缓慢、困难或不能行走, 应注意挑选。

5 掐腰

对选购牛腰部用力掐压, 健康牛反应敏捷、疼痛感较强, 腰腹振颤, 病牛则表现迟缓, 疼痛感弱或无, 无腰腹振颤, 应注意挑选。

6 了解预防情况

在选购牛时, 要了解当地过去有哪些疫情流行, 现在有无疫情流行, 禁止在疫区采购牛群。当年是否打了牛出败菌苗, 牛传染性胸膜肺炎苗等。

采购完毕, 经当地畜牧部门检疫, 办好离境运输有关手续, 用消毒车辆启运, 并亲自押运回场, 防止路上发生意外。 (注:如从外省引入的牛只, 应在动物回场的前一天向牛场所在地的动物卫生监督机构报告, 同时准备经消毒处理的栏舍隔离;到达后, 接受当地动物卫生监督机构的监督检查, 出示动物检疫证明。)

8 隔离观察

新购入的牛群应分舍饲养 (隔离舍) , 进行隔离观察45 天以上, 防止有未知疫病感染场内牛群的风险。经隔离观察合格的牛群, 方可混群饲养。

摘要：由于牛的饲料来源广泛, 抗病力强, 加上市场价格看好, 当地近几年自然形成一股养牛热潮。由几十户发展到150多户, 养牛10 000多头, 大多从山东、江西、荆州、湘西等地选购牛群, 为选购到健康、生产性能较强的能繁母牛、杂交牛或架子牛, 笔者对选购牛群的事项谈了几点建议。

篇4：使用播种机应注意事项

1. 不论是在播种还是在运输过程中，种子箱盖上都严禁坐人。

2. 播种机处于工作状态时，严禁转弯，同时拖拉机驾驶员与农具手必须事先约定联系信号。

3. 连接多台播种机时，所有连结点必须刚性联结、牢固可靠，最好设置保险链。

4. 播种作业中，不许用手直接插入种子箱或肥料箱内去扒种子或肥料；排种装置与开沟器堵塞时，不准用手或金属件直接清理；进行清理或保养时，开沟器必须降到最低位置。

5. 播种拌有农药的种子或兼施化肥时，驾驶员与农具手必须穿好防护衣服，作业后要先洗净手、脸，否则不能饮食。

6. 在地头转弯时，应及时按下升降操作手柄，使排种器停止工作，让开沟器离开地面，以免损坏机具和造成在地头撒播种子。

7. 当种子箱内仅剩种子容积的1/5时，应及时添加种子。

8. 作业的移行方法，应根据不同农作物农业技术要求的行距，正确使用划印器或依上一行程的轮迹行走。

9. 作业时，应经常观察机具各部位的工作是否正常，发现故障或问题时，应及时排除或修理。

10. 长距离转移时，播种机应装车运送，以免丢失或振坏机件。

11. 各注油部件每天注油1次，以保持良好的润滑条件，必要时每班次中途再停机注1次油。外露的传动件齿轮不要注油，特别是风沙严重地区，否则易黏上灰尘，加速磨损。

12. 播种机工作时不准倒退。

13. 播种机投入作业前，需彻底检修润滑，确保技术状态完全达标后，再投入田间生产。

（作者联系地址：陕西省西乡县农机管理站邮编：723500）

篇5：购房合同应注意事项

“五证”是一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。

陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

对策：

1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

2.2.盯紧公摊面积。

陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。

对策：

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

2、在附件二中列明公摊面积的构成。

3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：

1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。

2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

3.3 3.关注房产证办理。

陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

对策：

1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。

2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。

律师建议增加补充条款：如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：

1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。

2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。

如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。

4.4 4.保留书面通知。

陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。

对策：

1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。

2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。

律师建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。

5.5 5.搞清房屋坐落位置。

陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

对策：

1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。

2、开发商应在此附图中盖章确认。

律师建议增加补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。

6.6 6.明确所售房屋抵押。

陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。

对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

2、要求开发商将合同在房管局备案。

3、要求开发商提供保证责任。

律师建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。

但在实践中,有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况,经常找借口不出示这些文件的原件,要么说正拿着相关文件在报批某项手续,要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同,而客户一旦交完定金或购房款,再有什么问题,开发商(售楼人员)便会即刻变脸,客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。合同条款陷阱

客户决定购房了,得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下,开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同,合同会有许多空白的地方,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的,而有些选择性填写处可能还空着。这时,购房者往往以为该说的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如,标准合同第十五条“迟延办理产权证的,违约金每日按购房全款的万分之三计算”,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例:迟延办证一年多,只赔付96元。或者在不能按时办理好时,干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。

特别提醒您:为避免购房人吃亏上当,建议您防止陷阱的对策如下: 第一,要有强烈的法律意识。对于购房人来说,挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要,但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中,陷阱无处不在。因此,学习了解有关法律、法规,向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的,唯此,才有可能较好地维护自己的合法权益。

其次,要充分行使法律赋予的权利,在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中,开发商(售楼人员)处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在开发商(售楼人员)做霸王买卖的现象。为此,消费者要摆正心态,购房时要把问题搞清、搞细,对合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决不签,坚决不买;该坚持的原则就一定要坚持,不要图一时之快,随便妥协,从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。

再次,要认真签约,保留好证据。在购房过程中,不要轻信一些开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。收楼时和入住后,一旦发现问题,应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据,以证明侵权事实的存在。最后,要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费,涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域,有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察,一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此,如果发生了对您不利的事情,或者您预料到风险可能到来时,为有效地维护自己的正当权益,就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系,以求得帮助。

买房首先从位置和距离来讲,要先确定好自己的目标。同时要合理评估自己的经济能力。这跟总房款有关。不要太过前瞻,要考虑到现在与未来的资金承受能力,从自己的经济实力出发来考虑买房。而在买房时也要看开发商项目证件是否具备了销售条件。注意整个项目的开发计划工程进度,这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况。

要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要,是否符合生活上的便利以及居住的舒适度。现在精装修房比较多,要注意前期样板间的装潢和后期房的装潢是否统一。而对于毛坯房来讲,一定要注意房屋内部的格局合理性,包括真正的使用面积到底有多少等。因为塔楼、板楼的分摊面积都不一样。

目前很多投诉热点都在期房上。新的商品房合同从3月5日起开始使用,其中有很多注解需要买房者注意到的,包括合同的附件内容等都需要注意是否对买房人自己有利。

物业管理也是买房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟,应该在买房前弄清楚物业的收费标准,以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候还需要注意的一点是,要看所购买的房屋是否已经被按揭过或者被抵押过的。

从整体的购房趋势来看,房价的上涨是毋庸置疑的。未来2到3年内降价的可能性也不大。那么消费者应该根据自己的需求去买房。因为今后的政策对开发商的要求会越来越高,加上土地的控制、开发商资金问题、新材料新技术的运用和整体环境、规划的提高,这些都使得房屋成本会增加。因此如果有住房需求,不必持币待购,今后这种上涨还有可能延续下去甚至会涨得更高。购房过程中涉及的法律问题

作为购房者来讲,是老百姓一生当中一个非常重要的问题,就是说先得安居才能乐业,所以,对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题,不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露,其实,很多问题应该说是如果购房者比较谨慎,对于购房的知识比较了解,很多问题是可以避免的。个人在购房中,大体上分三个阶段。

第一,购房前的准备,购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。第二,签订认购书和商品买卖合同,这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候,应该注意到查验五证,我后面会讲什么叫五证。交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,再交付购房款,办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段。第三,交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后,签收“两书”,接受物业,申领产权证

商品房买卖合同

合同双方当事人:

出卖人:_________________________________________________________

注册地址:_______________________________________________________

营业执照注册号:_________________________________________________

企业资质证书号:_________________________________________________

法定代表人:____________________联系电话:_______________________

邮政编码:_______________________________________________________

委托代理人:____________________地址:__________________________

邮政编码:____________________联系电话:________________________

委托代理机构:__________________________________________________

注册地址:______________________________________________________

营业执照注册号:________________________________________________

法定代表人:____________________联系电话:______________________

邮政编码:______________________________________________________

买受人:________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名:__________________国籍______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_______________________

地址:__________________________________________________________

邮政编码:______________________联系电话:______________________

【委托代理人】【】姓名:____________________国籍:_____________

地址:__________________________________________________________

邮政编码:______________________电话:__________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:

【释义】延伸阅读:合同法全文

商品房买卖合同

合同双方当事人:

出卖人:_________________________________________________________

注册地址:_______________________________________________________

营业执照注册号:_________________________________________________

企业资质证书号:_________________________________________________

法定代表人:____________________联系电话:_______________________

邮政编码:_______________________________________________________

委托代理人:____________________地址:__________________________

邮政编码:____________________联系电话:________________________

委托代理机构:__________________________________________________

注册地址:______________________________________________________

营业执照注册号:________________________________________________

法定代表人:____________________联系电话:______________________

邮政编码:______________________________________________________

买受人:________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名:__________________国籍______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_______________________

地址:__________________________________________________________

邮政编码:______________________联系电话:______________________

【委托代理人】【】姓名:____________________国籍:_____________

地址:__________________________________________________________

邮政编码:______________________电话:__________________________

【释义】本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格。

本条款提示点:

1、出卖人的主体资格

我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业,但无论是哪种类型,都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质。不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房买卖合同》,违者订立的合同无效。

2、买受人的主体资格

(1)、凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人，(2)、必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同，A、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效(已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活来源的除外);

B、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效，(3)、未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定代理人代为签约，(4)、夫妻关系存续期间,除夫妻双方另有约定,无论以夫或妻的名义购买房屋,该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产。

3、出卖人委托代理机构

近年来,开发商委托代理公司进行房屋销售的比例日益增加。在这种情形下,应当将代理机构的名称列入本合同,并如实填写。这样,既明确体现和保障了开发商、代理商之间的委托代理合同关系,也保障了购房人的签约知情权。

第一条项目建设依据。

出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。

该地块土地面积为___________,规划用途为___________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________,施工许可证号为___________。

【释义】本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容,目的是为保障买受人知情权。

本条款的提示点:

1、开发商土地取得方式

一般情形下,开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地(出让)或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地(转让)。特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地(划拨),如开发商开发建设规划范畴内得经济使用住房。

未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发;非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发;工业用地出让地不能用作房地产开发。

2、土地使用年限

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定:“土地使用出让最高年限按下列用途规定:(一)居住用地70年;(二)工业用地50年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年。”需要注意的是,该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日,而不是买受人订立购房合同之日;经济使用住房因其土地系划拨地,故不存在使用年限的问题。

3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名,必须与商品发预售许可证或其他相关证件的描述一致。

4、开发商必须拥有《国有土地使用权证》方可申请商品房预售资格。因此,购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的[土地使用权出让合同号]、[土地使用权划拨批准文件号]、[划拨土地使用权转让批准文件号]外,更有必要查阅开发商持有的《国有土地使用权证》。着重审查两点:一是看开发商是否已经足额支付土地出让金(未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有《临时国有土地使用证》而非《国有土地使用证》);二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款(以土地作为抵押物办理贷款的,《国有土地使用证》上往往作备案登记)。

第二条商品房销售依据。

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________,商品房预售许可证号为___________。

【释义】本条是对商品房销售的描述。

本条款提示点:

1、期房与现房的比较

期房即预售商品房,是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房为期房。现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,消费者在签约后立即可以办理入住并取得分户权证。

期房相对于现房,具有下列特点:

优势:

(1)、期房一般较现房便宜;

(2)、期房的选择空间较现房大;

(3)、随着房地产市场的发展,新楼盘品质较旧盘有明显提升。

劣势:具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险。

2、商品房预售许可证的法律效力

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”

3、商品房销售的其他依据

一般来说,开发商除获得《商品房预售许可证》外,还应具备下列证件:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》即俗称的“五证齐全,方可预售”。

房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式,购房人在购房时应“对号入座”,提高自身风险防范能力。

第三条买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:

第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上___________层,地下___________层。

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米,其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。

【释义】本条是对合同标的物的详细描述

本条款提示点:

本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范,购房人在购房时应更加切实注意。

1、商品房的用途与房屋结构

这两项对于开发商而言,是其确定工程建设成本的关键点,专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍。因此,购房人在选购房屋时应当加以落实。

商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类,其用途一经确定,合同双方不履行法律手续不得擅自变更。房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种,不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异。

2、层高≠净高

层高指一层地面至上一层地面的距离,净高则是指地面至天花板的距离,净高=层高-楼板厚度。

购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异。

3、阳台

阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要,根据现行《建筑面积计算规划》的规定,封闭阳台按全面积计算使用面积,而敞开式阳台则按全面积的一半计算使用面积。

4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系。

该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内强体面积+阳台面积

第四条计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:

1、按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米______元,总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________元,总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。

【释义】本条是关于商品房计价方式与价款的约定。

本条款提示点:

1、计价方式的改革

多年来,我国一直采用按照建筑面积计价的方式销售商品房,但该种计价方式却存在着诸多弊病,集中体现在总的公用建筑面积难以确定,公用建筑面积计算分摊复杂,开发商非善意误算等。随着房地产经济的活跃与发展,我国北京等地区已经推行按套内建筑面积计价。相信不久的将来,按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式,使购房人真正能享受到“明明白白购房”的待遇。

2、购房人应注意商品房“价外价”问题

个别开发商除收取按面积记得的总价款外,还会向购房人提出收取配套费、教育实施费等其他收费项目,因此,购房人在支付房款时应当对这些收费项目加以关注,如开发商没有法定收费依据的,购房人可以拒付。

第五条面积确认及面积差异处理。

根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的,不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。

商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_____种方式进行处理:

1、双方自行约定:

(1)_________________________________________________;

(2)____________________________________________;

2、双方同意按以下原则处理:

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。

买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息。

买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比 = ────────────────×100%

合同约定面积

因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。

【释义】本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定。

本条款的法律依据:建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定: 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,接以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3 %时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3 %以内(含3 %)部分的房价款由买受人补足;超出3 %部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3 %以内(含3 %)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3 %部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比 = ────────────────×100%

合同约定面积

本条款提示点:

1、面积确认标准

本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依据标准,但购房人在签约时亦可主张上述两项面积同时作为依据标准。

2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理

产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积,一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积,但如果产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符,购房人依旧有权利聘请专业测量公司重新测量,并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理。

3、自行约定的方式

基于设计原因,施工原因以及其他原因,开发商在预售商品房实往往不愿意接受按《商品房销售管理办法》的规定签订面积差异处理条款,而建议购房人选择自行约定的方式,常见的约定方式包括:

(1)、买受人不要求退房,按照产权登记面积和原约定每平方米价格实施多退少补;(该条款的约定从法律上分析仍然存在问题,如某合同原定面积为80平方米,建成面积达120平方米,即使开发商主张该特别约定,由于约定面积差异已经对原合同造成了实质性破坏,法院最终还是会按法定标准而不会按约定标准裁决)

(2)、正负3%内实施多退少补,多于3%部分按原单价打折计算房价;少于3%部分按原单价上浮一定比例退还房款;

(3)、将《办法》规定的临界点3%调整为临界点5%;(从开发商的利益分析,此条款最符合其利益)

(4)、总价包死条款,即无论产权登记面积是否与约定面积发生差异,均按约定总价计算房款。(对于广泛采用通用文本约定的楼盘,购房人可选择性使用该条款。就笔者的个人阅历,很少有开发商在交房后因为测定面积比约定面积少而退款的,而建成后要求购房人补缴购房款的却是屡见不鲜。)

相比而言,上述约定方式均没有本条款第二种方式那样更能维护购房人的合法权益,因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式。

北京市国土资源和房屋管理局拟定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面积差异与处理条款,更重视了对购房人权益的保障。

第六条付款方式及期限。

买受人按下列第__________种方式按期付款:

1、一次性付款_______________________________________。

2、分期付款__________________________________________。

3、其他方式_________________________________________。

【释义】本条是对付款方式及付款时间的约定

本条款提示点:

1、一次性付款

(1)、一次性付款的本意是指购房人在约定期限内向开发商支付完毕100%的购房款,但在实践当中,不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付90%-95%的购房款,留存5%-10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付。

(2)、开发商为鼓励购房人选择一次性付款方式,往往会在商品房定价的基础上给予一次性付款购房人一定比例的折扣。购房人如选择此种付款方式,可以适时提出折扣请求。

2、按揭付款

(1)、按揭付款不属于分期付款,现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度一致,就是银行为按揭客户向开发商提供一次性付款。对开发商而言,按揭购房人在完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款,购房人只是按与银行签订的《借款合同》逐月向银行还款而已。

(2)、按揭付款方式所产生的法律关系:

A、主合同关系有两个:一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系;二是购房人与银行之间的借款合同关系，B、从合同关系有三个:一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系;二是开发商为购房人贷款而向银行提供的保证合同关系(有的银行还要求开发商提供一定数额的保证金担保);三是银行与开发商之间的回购法律关系,即当购房人逾期未还款构成违约,银行依法处分抵押房产,开发商向银行承诺无条件回购该房产,并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息,对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认。

(3)、按揭付款条款在签约时属于效力待定的条款,该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款,并与其签订《借款合同》,如属不可归责于当事人双方的事由银行拒绝为购房人提供按揭贷款的,则该条款对买卖双方不具备约束力,由此造成《商品房买卖合同》不能履行双方互不负违约责任,当事人双方可以请求解除《商品房买卖合同》,开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。但如是因为买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能,则需要由责任人承担其相应的违约责任,如购房人不提供或提供虚假的申贷资料,开发商拒不承担银行要求的保证担保责任等。

(4)按揭付款方式后续法律问题

A、因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除,致使按揭贷款的目的无法实现,买卖双方及银行均有权解除按揭贷款合同,开发商应将所收款项分别退还给购房人和银行;

B、开发商作为担保人为购房人按揭贷款提供保证担保的方式有两种:一是阶段性保证担保,即开发商提供保证担保的保证期间为按揭贷款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋所有权办理他项权利登记之日止;二是全程保证担保,即开发商在购房人向银行偿还全部贷款本息之前均需承担保证担保责任。按最高院司法解释的规定,购房人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续,银行如起诉购房人要求偿还贷款本息或主张房屋优先受偿的,不应当追加开发商为共同被告,开发商提供全程担保的除外。如果银行起诉时买卖人与银行尚未完善抵押登记手续,则开发商无论是提供哪种方式的保证担保都会被列为共同被告。

开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身《商品房买卖合同》所约定的义务,还具备解除自身担保法律风险的功能和作用。从近年法院受理的案件类型分析,按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷,即每个楼盘都存在着一定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患,开发商如不重视此类纠纷的预防和风险防范,将造成不必要的经济损失。

第七条买受人逾期付款的违约责任。

买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第__________种方式处理:

1.按逾期时间,分别处理(不作累加)

(1)逾期在_____日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金,合同继续履行;

(2)逾期超过_____日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2._________________________________________________。

【释义】本条是对购房人逾期违约金责任进行约定的条款

本条款提示点;

1、逾期付款违约责任分析

逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为,逾期付款未达一定期间,构成根本违约。构成一般违约的,守约方有权要求违约方履行合同并支付一定的违约金;构成根本违约的,守约方除有权单方面解除合同外,还有权要求违约方支付承担由于终止合同所造成的相应经济损失。

基于一般违约与根本违约的理论依据,示范文本建立了两种相辅相成的违约责任救济方式。

2、如何设定一般违约与根本违约的合理期间

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定;出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。

从上述司法解释分析,基于商品房买卖合同所涉及的标的物是一项重大资产,司法解释的拟定者期望买、卖双方都给予违约方相对较长期限的包容和理解,不主张权利人过快的享有单方解约权。因此,我们建议:在设定本条所规定的开发商有单方解约权的期间条款时,一般应定为3个月为宜,至少不应少于2个月,如果购房人在签订之后由于偶然性原因造成流动资金周转困难而不能如期履约,购房人亦有合理期间进行调整。

3、逾期付款违约金标准的设定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。该《解释》第十七条又规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算发法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

结合上述两条司法解释,逾期付款违约金设定的标准一般应设在下列区间内:不低于同期银行活期存款利率标准,不高于同期银行逾期贷款利率的130%。设定的标准如果低于或高于上述期间,都有可能导致约定的条款存在法律效力上的瑕疵。

#同期银行贷款利率标准:

1996年5月16日前:每天万分之三,年利率为10.95%;

1996年5月17日----1999年1月29日的每天万分之五,年利率为18.25%;

1999年1月30----2000年11月21日的每天万分之四,年利率为 14.6%;

2000年11月22日----2005年3月16日的每天万分之二点一,年利率为7.665%;

2005年3月17日至今,在贷款合同中签订的贷款利率水平上加30%-50%。