二手楼按揭交易流程

2024-04-21

二手楼按揭交易流程（精选6篇）

篇1：二手楼按揭交易流程

二手房按揭交易流程事项

二手房按揭贷款应准备资料及注意事项

二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。

申请条件

1.借款人合法的身份证件;

2.借款人经济收入证明或职业证明;

3.借款人家庭户口登记簿;

4.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明;

5.有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;

6.所购二手房的房产权利证明;

7.与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号;

8.如抵押物须评估的，须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告;

9.所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件;

10.贷款人要求提供的其他文件或资料。

申请资料

买方需要提供的资料

1.身份证(夫妻双方)、2.户口本(夫妻双方)

3.婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)

4.工资收入证明(单位出示)

7.申请人的近期半年的银行卡折对账单

8.银行要求提供的其他材料

卖方需要提供的资料

1.身份证(夫妻双方)

2.户口本(夫妻双方)

3.婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)

5.房屋产权证

6.房产存根

7.银行要求提供的其他材料

费用

1、房地产交易费：商品房6/平米，安居房、房改房1.5元/平米;

2、核档费：30元;

3、契税：评估价X3%（根据情况可优惠）

4、评估费：600-1000元;

5个税：评估价X1%

6、保险费：10年以上房龄的收取。

7、公证费：100元

8、如果有中介公司参与则要缴纳中介代理费、按揭贷款代理费。注意事项

·注意事项一：评估价与最高贷款额

在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

·注意事项二：竣工年代与贷款年限

房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限最长为14年。

·注意事项三：贷款成数和利率

·注意事项四：还款方式的选择

银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式针对的是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式，此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还

款能力，一般月供以不超过家庭收入的50%为宜。

·注意事项五：贷款银行的选择

现在商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

·注意事项六：收入证明与还款能力

银行在批贷时，会要求借款人提供能显示其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。

·注意事项七：借款人自身相关情况

个人征信：对于贷款人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节，虽然信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。

借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说：若借款人现已45岁，那么最长借款年限为65减45为20年。

·注意事项八：申请贷款到放贷周期

购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括：评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。因此，在办理房贷过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。

基本操作流程

1、确定按揭服务公司和贷款方案

借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。

2、查询公积金(如需公积金贷款)

与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。

3、签定房屋买卖合同

借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。

4、准备贷款资料，审核贷款资质

按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。

5、签贷款协议，公证，保险

按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。

6、办理房屋过户和抵押手续

借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。

7、办理房产证和抵押证明

贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。、银行放款

篇2：二手楼按揭交易流程

一、买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交价格。

二、买方到二手房交易服务中心二楼（蔡锷中路196号原市房产交易大楼）监管银行贷款柜台递交贷款申请资料，如果是通过中介公司代办的可由中介公司递交申请资料。

申请贷款一般提供如下资料：１、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明（验原件收复印件）；２、买方及配偶的收入证明原件、卖方的房产证（验原件收复印件），有经适房货币补贴凭证的还需带上货补凭证原件。

３、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）（以上资料一式两份）

三、由贷款银行或担保公司电话预约买卖双方面签购房贷款相关手续和担保相关合同手续。

四、买卖双方接到预约电话后，按照预约时间到二手房交易服务中心二楼担保公司网上签约窗口签订房屋买卖电子合同；如果是通过中介公司代办业务的，由中介公司通知代办。

注意事项：１、认真填写《二手房交易资金监管信息登记确认表》；２、带上有效身份证件及相关资料；

３、如果贷款银行是监管银行的业务，监管银行及担保公司审批贷款时间一般在3－5个工作日内，如果是其他商业银行的业务，根据各银行规定时间办理；

４、如果贷款银行是监管银行的业务，监管银行面签借款合同等法律文本后在1－2个工作日时间内发放申请人贷款，如果是其他商业银行的业务，根据各银行规定时间办理。

五、签完房屋电子买卖合同后，按照合同约定由买方将房屋交易首付款存入资金监管账户，带上首付款入账凭证到银行大厅签约区，找贷款银行面签借款合同和购房贷款等相关手续，找担保公司面签担保合同等相关手续。注意事项：存入首付款时需清楚填写买卖合同编号：KFXXXXXXX，购房人姓名。

六、办完签约手续以后，买卖双方在接到到账通知后，带有效身份证明到二手房交易服务中心二楼担保公司领取过户资料，并由担保公司工作人员协助到三楼政务大厅办理产权转移登记手续，按规定缴纳相关税费，由担保公司统一领取《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》。

1、查询到账方式：① 凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理处查询； ②

监管银行的短信通知

2、税费收取标准：按照国家规定的比例收取。

七、在五个工作日时间内，完成房屋产权转移登记手续，担保公司凭《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》领取房屋所有权证，担保公司预留新证复印件（以备客户领取）。

八、交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至卖方指定账户

篇3：二手农机交易小心“改装雷区”

在农村, 有不少人将拖拉机上原来配置的12马力柴油机拆掉, 换上15或18马力的柴油机作动力。这样, 原来的小马力拖拉机, 就变成了较大马力拖拉机, 交易时就可以多卖一些价钱。有些不法农机经销商为获取更大利益, 利用不合格配件非法拼装农机具, 销售给农户, 还有个别经销商通过套取国家农机补贴, 然后再将补贴的农机具进行低价销售。个别农户为了眼前利益而通过各种渠道购买此类农机具后, 常因经销商不能提供正规手续和出厂合格证而无法落户, 使自身的安全和利益面临着很大的危险。

这种改装动力的小型拖拉机存在很多安全隐患, 各丌丌丌地均有农民自行改装旋耕机动力装置, 导致车毁人伤的案例。这种改装虽然使农机动力增加, 车速提高, 但车厢和后桥及有关传动部分仍是原车原件, 若制动系统未作相应调整, 超载超速的拖拉机在行驶中就存在不安全因素。超载超速还极易使传动轴断裂、轮胎爆裂而引发事故。

为避免买到改装农机, 在二手农机交易过程中要仔细检查农机具的来历。主要查看购机的原始发票或复印件, 对拖拉机、收割机等农机具, 还要到当地县农机监理部门去咨询。在购买二手农机时一定要认清已入户上牌领有行驶证的“二手”拖拉机, 要注意核对该车的发动机号码、车架号码与行驶证的记录是否相符, 若不相符, 要查明原因;是否按期参加年检, 若不参加年检的, 须要求原车主办理补检手续。

篇4：深圳二手房交易

记者走访了深圳多家地产中介，发现深圳的二手房（商品房）均价在1～3万元/平米，其中关外的便宜些，例如龙岗、宝安西乡等地，而关内的价格相对高一些，例如福田、罗湖中心区等地。

多因素决定二手房价格

据福田区梅华路的某地产中介公司的地产置业顾问甘小姐介绍，深圳的二手房在近些年来都呈现供求两旺的状态，尤其是福田梅林片区，无论是租赁还是买卖，都有不错的市场。

在二手房交易中，业主（卖房者）将房子委托给地产中介，有些业主按照售价比例给中介公司佣金，有的业主则要求实收，例如业主要求实收200万，如果中介公司能够卖出更高的价格，则高出的部分差价全部作为中介公司所得佣金。

据甘小姐介绍，业主如果急售房子，实收价格低于市场价，中介就可以卖出高于实收价很多的价格，甚至有时候会被中介公司的置业顾问自己买了。当然，如果业主要求的实收价高于市场价，就很难卖出去。例如位于福田区梅华路与梅秀路交汇处的深华公寓，其建筑年代是2000年，房子基本都是40～50平米的小户型，市场售价在75～85万/套（根据楼层的高低而有所差别），但是有一名急售的业主给出69万元的价钱，而2楼的一名业主则给出100万元的售价，同一小区、相同面积、户型的房子，价格竟相差31万元，这期间的差价着实令人诧异。

而位于上梅林文体公园附近的荔园阁二期的房子，在福田梅林片区很受欢迎，这个小区建筑年代虽然是2001年，但其大面积的绿化和附近便捷的交通、近距离的休闲场所（如小区内设有游泳池，小区外有文体公园），吸引了很多买主和租客。当然，房子受欢迎，价格也不菲，以一套43平米、一室一厅的小户型房子为例，在深华公寓的售价是82万，而在荔园阁则是135万。

现在人们买房，关注的不仅仅是住房的价格、面积、户型，地段和周边环境、甚至是物业管理也成为购房者的考虑元素。

交易程序繁杂

至于消费者买一套二手房要经过哪些程序，很多购房者都一头雾水。据甘小姐介绍，买主在相中合适的房子之后，买卖双方需初步洽谈价格和付款方式，并商定交房日期等事项。然后查档，即买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到国土部门查房档案。

在这些准备工作完成之后，买卖双方协商具体房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同，把上述内容写入合同。甘小姐说签合同是房产交易的重点之一，很多纠纷的产生就是因为合同没有完善。

在签订完合同后，买方还要接受资金监管及进行贷款申请。买方支付首期款入银行资金监管账号，买卖双方与银行签订资金监管协议，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书。

如果卖方的房子还在银行贷款，卖方还需办理委托担保公司赎楼公证委托书，向原贷款银行申请赎楼，担保人办理赎楼担保，及注销抵押登记手续。

在上述手续完成后，买卖双方就可以进行房屋过户了，在这期间，买方需支付相关税费。担保公司领出新房产证并同按揭银行在国土局作抵押登记，银行把首期款给卖方。新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方。最后买卖双方就可以办理房屋交接，并将水、电等过户。

由此可见，二手房交易市场体制目前还不是很健全，其中涉及到很多方面，例如牵涉银行、国土局、担保公司、中介等多个单位。而且所需时间比较长，环节比较多，有些环节还需要委托公证，着实费时费力。对于普通家庭来说，大多数人一生只购买一次住房，对购房程序、业务都不明白，所以都请专业房产中介替自己打理购房事宜。

房价之外，购房还要花多少钱

从准备买房的那天起，购房者除了考虑最大一项开支——购房款外，向房管局、税务局、物业公司、中介公司还要交纳多少钱？恐怕大多数消费者都说不清楚。

消费者购买商品房时，不管是通过一次性付款还是贷款方式，除了交纳总房款外，都要交纳其他费用。这些费用的征收单位、缴纳时间各有不同，经常会令对房地产不甚了解的购房者眼花缭乱。下面以荔园阁二期这套售价为135万的二手房为例，分别按签订正式购房合同阶段、办理贷款阶段、办理入住阶段、办理房屋产权证阶段的不同时间，分类说明各项费用的缴纳数额和要求。

签订正式购房合同时，需要交纳印花税738元，其中包含合同印花税和贴花税。

办理贷款时，需要交纳的费用有公证费、保险费、贷款保证金、抵押登记费等。贷款保证金、保险费的比例不一，一般都是依据行业惯例及供求情况来确定数额，没有明确的文件规定。

办理入住时，还需交纳公共设施维修基金（由物业管理部门代收，归业主委员会管理）、物业管理费用（收取标准由物业公司制定）、装修垃圾清运费、装修押金（业主和装修公司双方分别支付）等费用。

办理房屋产权证时，需要交纳个税、契税14760元和过户费246元，以及几十元的产权证工本费和土地证工本费。如果二手房房产证未满5年，还需缴纳营业税和个人所得税，税额为总额5.5%。

除此之外，购房者还需支付4万元左右的佣金给房产中介。但是，佣金是有议价空间的，购房者可以跟中介公司的置业顾问自行协商。

篇5：二手房按揭流程2

第一步：看房选房

选择二手房最头疼的就是找房源，其实也有多种渠道，第一，到正规的房地产中介寻找个人房源信息。第二，通过亲戚朋友或熟人同事介绍个人房源信息。第二步：产权审查

第一，检验二手房所有权，审查该房的“两证”（房产证、市局的房子有土地证）及相关文件（原购房协议、原购房发票等）；第二，房子的产权是否与他人共同拥有；

第三，交易前查看房屋有无其人债权债务纠纷或行政机关等查封；第四，审查房屋有无抵押等情况；

第五，二手房是否属于允许出售的房屋。是否为→（央产）第六，是否鲎猓凶馊耸欠褚丫牌畔裙郝蛉?/DIV> 第三步：签订合同

签合同时，买卖双方应在购买合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，明确违约责任。如到期未交房、单方悔约及其他违约情况的具体处理应注明，避免在交款时（过户、付款）出现不必要的麻烦。

第四步：“两证”过户

签订合同买方需交付定金，购房者和房主到该房屋房证填发单位区房产局办理过户，过户前买方交齐全款。办好《房屋所有权证》后，购房者要到土地部门办理土地证（只有市局有土地证）。

第五步：申请贷款

购房者申请贷款时需要带相关证件。然后向担保公司（银行）提出贷款申请，经过担保公司（银行）的调查审批后，购房者要签署一系列设定抵押所需的资料。第六步：办理房贷

在相关部门（签约中心）指导下，等一切证件办齐后，双方用自己的身份证开设账户，银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。第七步：收房入住

经历了前期一些周折，但到最终的验房收房也是一件不可忽视的问题，（水电、物业、供暖，等相关费用是否结清）。二手房买卖程序指引

二手房是针对新建商品以及房改时出售公房而产生的特有概念。二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

目的

购买二手商品房的目的无非是自用或是投资两种。有些人把二手房买卖看得很简单，也有些人把二手房买卖看得很复杂，其实这都是误解。本书的目的，就在于消除人们的误解和偏见，给读者提供切实可行的交易方面的指导。

二手房购买人可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有闲置的除外。

卖方主体资格审查

二手房转让人应当是依法登记在房屋登记簿上，房屋所有权证书记载的房屋所有权人。转让人可以是中华人民共和国境内的自然人、法人，也可以是境外的自然人、法人或者其他组织。公司作为交易主体的特别审查

二手房交易主体是有限责任公司、股份有限公司的，应当审查（提交）公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。

国有企业或集体企业的特别审查

二手房交易主体是国有（企业）应当审查（提交）政府主管部门（批准文件）。二手房交易主体是集体企业的应当审查（提交）职工代表大会的批准文件。

二手房的买卖，也就是转让房屋的所有权。二手房的买卖应当依法进行，应当维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益。二手房买卖涉及的法律很多，但是一般来讲，会涉及到《城市房地产管理法》、《合同法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《北京市房地产转让管理办法》等地方法规或规章及其他有关规定。适用范围

本书的有关内容用于中华人民共和国境内和境外的自然人、法人和其他组织之间的二手房买卖，公有住房、经济适用初次出售在此不涉及。对二的房交易的调查与审核

权属审查；

购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权证的房屋，不得买卖。

为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、统一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。

房地产登记机关，是当地县以上人民政府设立的房地产管理机关。不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致。如：北京现在归北京市建设委员会管理，天津是天津市房屋管局。如果你没有时间或专业知识，可以聘请律师或者其他中介机构代为审查和调查。

共有财产审查二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权认为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。

权利限制审查

二手房交易前，卖房人应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况，一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。

二手房交易前，买房人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。有权采取限制措施的有建设行政管理机关。他项权利设置审查

按照有关法律规定，出卖人出卖抵押的房屋，无须取得抵押权人的同意，只要通知抵押权人即可。但是，买房人有承担所购房屋被追及还债的风险。？

出卖人在出卖二手房前，应当将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务，买卖合同无效。

购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。优先购买权审查

共有的二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。

已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。

购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。

如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。

购买人应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先购买人的优先购买权。应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权力行使条件。

购买人和房产经纪人应当注意，以下情形的二手房禁止买卖：

（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的；（2）依法收回土地使用权的；

（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；

（5）未依法登记领取权属证书的；

（6）已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（3）处于户籍冻结地我并已列入拆迁公告范围内的；（4）上市出售后形成新的住房困难的；

（5）擅自改变房屋使用性质的；

（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。

当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。二手房买卖合同详解

合同内容

二手房买卖，应当订立书面形式的房地产买卖合同。

二手房买卖当事人可使用示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。

自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容，自拟合同应具备以下主要内容：

（1）买卖当事人的姓名或者名称、住所；

买卖合同当事人的姓名应当与房屋所有权证记载的产权人的姓名一致。

住所一般写身份证上登记的地址，如果居住地与身份证登记的地址不一致的，居住一年以上的地址为住所地。

（2）二手房的座落地点、面积、至范围

二手房坐落的地点应当叙述清楚，有关街道、楼号等应当使用地名管理机构核准的名称，并应当与房屋所有权证记载的一致。

房屋面积应当记载清楚、并应当与房屋所有权证书记载的一致。（3）土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限；按照现行《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定，建设用地的使用权有出让土地使用权、划拔用地使用权和租赁用地使用权。租赁用地一般限于工业厂房用地。

土地使用权以土地使用权证记载的或者土地批准文件记载的土地使用性质为准。二手房卖方应当出示土地使用证或者提供土地使用批准文件（一般都提供不了，只有房产证）。（4）二手房的规划使用性质

国家实行用地性质管制和建筑工程使用管制制度。购房人购买房屋时，应当审查房屋的使用性质。住宅用房未经小区内区分所有权人（业主）的一致同意，不能改做餐厅、歌厅等商业用途。

（5）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施状况；房屋的平面布局、结构、应当在合同中表述清楚，应当与房屋所有权记载的一致。房屋配套设施、附属设施的名称、质量状况应当表述清楚。房屋的装饰应当写清楚。

由税收上的考虑，有关装饰特别是可移动的装饰物的转让可以另行签订合同。（6）二手房买卖的价格、支付方式和期限；

二手房买卖价格应当确定。

支付方式可以用现金支付或者银行转帐支付，支付时间应当明确。（7）二手房的交付和验收的日期、交付方式；合同中应当明确约定房屋交付和验收的时间。（8）住户户口的迁移。

如果出卖人户口所在地是出售的房屋，应当约定出卖人迁出户口的时间。（9）维修基金的处理

公共维修基金是购房人筹集的用以进行公共设施大装修或者更新改造设施的基金。是房屋所有人的权益。在签订买卖合同时，应当对公共维修基金的处理作出约定。（10）违约责任

违约责任实施对双方不能履行合同或者一主擅自解除合同的救济措施。一般可以约定支付违约金。

（11）争议的解决方式

争议解决方式时就合同的效力、履行、理解发生争议的解决办法。一般约定协商解决。协商不成时，向法院起诉或者申请仲裁。

因为二手房买卖合同涉及到不动产，所以，应当由房屋所在地人民法院管辖。

如果选择仲裁机构进行仲裁，应当准确书写仲裁机构的名称。如：北京仲裁委员会，而不是北京市仲裁委员会。

注意，仲裁是按照选定的仲裁机构的仲裁规则进行，而且是一裁终局。（12）买卖当事人约定的其他事项。

在二手房买卖中，可能会有其他的约定，应当在合同中叙述清楚。各方签字

签字可以是书写签名，也可以是印章签名。按照我国的交易惯例，一般要求有印章签名。如果是代理人代为签订合同，应当附有委托人的授权委托书（须公证）。二手房买卖后的土地使用权

（1）居住房屋

居住房屋出售，占用范围内的国有土地权随之转移，土地使用年限应在合同中如实记明。土地使用年限为土地使用权证书记载的年限减去已经使用的年限的差额。（2）非居住房屋

该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移，土地使用年限应在合同中如实约定。

按照法律、法规、规章规定，划拔土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金。除上述情况外，《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在合同中具体约定。

集体所有土地上房屋的买卖对象限制

集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。公共维修基金的交割

二手房买卖的房地产中介服务相关术语

房地产中介服务，是指为房地产交易提供服务的房地产咨询，房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

房地产经纪，是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人（以下简称当事人）有偿提供居间介绍服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。

房地产代理，指专业服务机构，接受当事人的委托，以委托人的名义办理房屋买卖、房屋产权登记过户等方面的服务的经营活动。

房地产咨询人员，是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。

房地产价格评估人员，分房地产估价师和房地产评价员。房地产估价师是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员；

房产估价员是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。

房地产经纪人，是指具备经纪人条件（经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》）、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。房地产经纪执业程序

在二手房中介服务中，委托人注意核验中介服务人员的资格证书，以确保相关人员具有房地产中介服务资格，具有与职业相适应的专业知识和技能。

要核验房地产经纪组织和执业经纪人在房地产管理部门的备案手续和注记手续证明。

在目前二手房地产买卖中介服务中，问题最多提房地产经纪业务。委托人应当注意经纪人的执业程序。房地产经纪人和经纪人员应当按照下列程序执业：（1）向委托人出示《房地产经纪人员资格证》，校验委托方提供的有关文件资料；（2）从事需要签订房地产经纪合同的业务项目，应参照市房地局、市工商局制定的示范合同文本，与委托人签订房地产经纪合同；

（3）房地产经纪合同签订后，按政府有关规定向市或区、县房地产交易管理部门备案；

（4）履行合同期间，向当事人各方如实、及时报告约定机会和交易情况；（5）记录经纪业务交易情况，妥善保存有关资料；（6）按合同规定收取服务费，开具统一发票。房地产经纪中的禁止行为房地产经纪人和经纪人员在执业中禁止有下列行为：

（1）无照经营、超越其核准的经纪业务范围和非法异地经营；（2）隐瞒非商业秘密的有关经纪活动的重要事项；（3）弄虚作假，提供不实的信息，或签订虚假合同；

（4）采取引诱胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易；（5）伪造、涂改、转让《房地产经纪人员资格证》或允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务；

（6）利用已经签订的房地产经纪合同，或他人掌握的经营信息，采取不正当手段，转移业务，背弃合作，侵吞劳动成果，或损害委托人利益；

（7）房地产开发经营企业的房地产经纪机构和人员，从事本公司开发建设的房地产经纪业务；

房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职；

索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物，包括房地产经纪组织以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利，在委托的客户之间，通过压低卖出价格，自行收购，再抬高价格出卖给购房者，牟利不当利益；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；法律、法规禁止的其他行为。

房地产中介的收费

房地产经纪服务收费政府制定有指导价。房地产经纪活动的服务费由房地产经纪人与当事人在下列收费标准内自行议定，并在房地产经纪合同的履行期限内交付：

（1）居间介绍或者代理房屋买卖的，按成交价的3%以下收取；

（2）居间介绍或者代理房屋租赁的，按月租金的100%以下一次性收取；（3）提供咨询服务的，服务费标准由双方协商议定。中介服务公司在买卖合同中的签章

为保障买卖双方当事人权益，防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具

有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间、代理的房地产经纪公司应在合同中标明名称、地址、电话和房地产执业经纪人的姓名、执业证书号码并签字盖章。

二手房买卖的中介合同

房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：（1）当事人姓名或者名称、住所；

（2）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；（3）合同履行期限；

（4）佣金金额或者计算方式和支付方式、时间；（5）违约责任和纠纷解决方式；（6）当事人约定的其它内容

房地产中介合同示范文本

房地产中介合同可使用《房地产居间合同》示范文本。各房地产经纪组织使用自行制定的含有格式条款的房地产经纪合同。二手房买卖抵押贷款

（审核贷款、抵押协议

二手房买受人如果要申请购房贷款，接受买受人委托的律师应协助买受人审核有关贷款条件和文件、签署有关住房公积金贷款、商业贷款或组合贷款协议、抵押协议。审核担保

保险协议

贷款银行一般均要求买受人提供公积金贷款的住房贷款置业担保公司担保和商业贷款的保险公司保险。买受人的律师应协助买受人审核有关文件，指导买受人签署担保协议、保险协议，根据有关规定核对担保费、。公积金贷款的限制

申请住房公积金贷款，借款人（买受人）购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的住房，并应当用于本人家庭自住。公积金贷款条件贷款对象的条件要求

1．具有当地市城填常住户口或有效居留身份；

2．具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力； 3．在本市（包括所属区县）购买自住住房； 4．具有购买住房的合同或相关证明文件；

5．申请贷款前已连续缴存住房公积金6个月（含）以上或累计缴存住房公积金12 个月（含）以上，且申请贷款时仍正常缴存； 6．提供管理中心认可的担保方式； 7．符合管理中心规定的其他条件。二手房住房贷款额和期限

单笔贷款最高额度规定

1．目前，单笔贷款最高额度为40万元；

2．《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮 30%；AA级的可上浮15%。贷款期限

贷款期限最长为30年，且不受借款申请人的年龄限制。

非住宅房屋贷款

非居住房屋只能申请银行商业贷款，具体贷款条件、金额、期限、利率可与具体贷款银行谈判确定。

二手房转让，存在贷款情况的处理

（1）出让人已全部还清贷款并注销抵押登记的或没有贷款抵押的购房人可直接申请贷款。（2）如出让人未全部还清贷款且尚有抵押登记的，购房人可采用转按揭或先全额还清贷款注销抵押登记后重新申请贷款。转按揭贷款的一般流程为：

a、出卖人取得贷款银行转让抵押房屋的同意； b、买卖双方签订《二手房买卖合同》； c、提交买卖合同及买受人贷款资料交银行审核；

d、同意贷款后与转让方及原贷款银行签订抵押借款合同变更协议； e、买卖双方办理保险合同的变更手续； f、办理房屋过户、抵押登记手续。房款的提存或监管

保证房款安全的方法

为保障交易的安全性，买受人可以协议将房款委托银行监管。委托房款监管的操作买卖双方在签署房地产买卖合同后，可将购房款和产权证交由提存（监管）方统一管理，待产权转移登记完成即买方产证出证后，再由监管方通知买卖双方同时领证、领款.二手房过户登记

买受人应当注意，购买的房屋未经房地产登记机构转移登记，不得对抗第三人。为防止出让人一方多售等非法行为侵害买受人的利益，应及时办理转移登记。登记应提交的材料

（1）房地产权属证书；

（2）转让当事人的身份证明，转让当事人是法人或者其他组织的，还应当出具对具体承办人员的授权委托书；

委托书（原件）及代理人身份证明（原件及复印件）；房地产权利人为自然人的，委托书需公证：a、在香港申办的公证文书须经中国法律服务（香港）有限公司加章转递确认；b、台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证文书须经公证员协会核对，并出具确认当事人的正本与海基会寄送的副本核对一致的证明；c、在境外的中国公民、华侨、外籍华人、外国人提供的公证文书须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使（领）馆认证。

（3）转让合同或者与转让有关的法律文件。

（4）房屋面积变化的，提交测量面积成果报告（依据《城市房屋权属登记管理办法》第十八条）；

（5）法律、法规和规章规定的其他文件。登记的审核时限和权证的领取

按规定登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日（各区时间不同）内完成审核，符合规定

条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取《房地产权证书》；不符合规定条件的，不予登记，并书面通知申请人。领证时权利人（或代理人）需携带身份证件（原件）印花税收据及受理时的收件收据（原件），仔细核对《房地产权证》及《登记证明》。律师代办登记

委托他人代办二手房买卖转移登记手续，要取得并向房地产登记机构出具当事人的委托书（须公证）。二手房买卖中发生或应交纳的税费（北京市为例）根据北京市的现行规定，有关税费标准如下：契税：（买受人承担，居住房屋个人1.5%、单位、高档房3%，非居住房屋3%；）具体按政府详细规定

合同印花税：买卖双方各承担0.05%；

权证印花税：买受人承担，5元/本；测绘费（不同区收费不同）：买受人承担，居住房屋25元；非居住房屋1：500地籍图每幅65元、1：1000地籍图每幅92元、1：2000地籍图每幅120元；抵押登记费：纯公积金贷款100元，组合贷款及商业贷款200元；

公证费：50万元以下部分，按房价的0.3%，不足200元按200元计；50万—500万按0.25%；贷款保险费：买受人承担，贷款额×0.05%×贷款年限。

篇6：二手楼按揭交易流程

出卖方（以下简称甲方）：

身份证编号：51040 地址：联系电话：

出卖方共有人：

身份证编号：地址：联系电话：

委托代理人（经下简称丙方）：张攀

身份证编号：***631地址：四川省资阳市乐至县凉水乡桂花村9组

买受方：（以下简称乙方）：

身份证编号：***60x地址：四川省双流县西航港机场路近都段87号7栋3单元11号

联系电话：

委托代理人：张攀身份证编号：***631联系电话：85866883 ***

根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，甲、乙双主经友好协商，自愿委托丙方作居间协调，本着公平公正、诚实守信的原则，就该下列房屋买卖的相关事项，达成协议如下：

一、房屋基本情况：

房屋座落：双流县西航港机场路近都段46号，楼盘名：月都家园，15栋2 单元7楼702 号，产权：个人所有房产，房层建筑面积：128.81平方米，结构：混合，房屋总层数：7层，所属楼层： 7层，用途：住宅，双房权证监号：（双权）字第0124903号，丘（地）号：权0213219，房屋内基本设施：水、电、天燃气。收视光纤；装修状况：无装修。

二、甲方出售此房屋，首先，具有〈〈房屋所有权证〉〉的上市交易权和相关的合法手续，否则承担一切法律责任，并且承诺出保此房屋已经征得该项房屋所有人的同意，且该房屋权属清楚合法。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项用租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。

三、房价款：

甲、乙双方自愿协商该房屋的成交总价为￥：420000.00元（大写：肆拾贰万元人民币），此房价为净收价。甲方不承担其他任何费用。

四、付款方式及交易方式：

1、乙方向甲方支付¥：元（大写人民币：元整），作为购房定金，进入交易程序后即转为购房款。

2、本协议签定后，甲、乙双方自愿商定以银行按揭方式购买并支付本协第三条规定之购房款。

交易流程和付款步骤：

① 双方协商达成一致后，签房屋买卖合同，交￥：10000.00元（壹万元整），作为定金，以后自动转为房屋首付款，并到双流房管局去查实房屋产权证。

② 买卖双方把相关资料（卖方的：房产证、夫妻身份证、户口本、结婚证复印件；买方的：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明的复印件）交给银行，去办理相关的资料（银行看原件收复印件）。到交通银行审查通过后，甲乙双方再到双流房管局去办理房屋产权过户。如果银行放款不够，乙方以现金的形式补够。

③ 三方（买卖双方、中介）一起到双流房管局去办理过户手续。在房管局把税和费的票据打印后，到过户中

心把甲方产权证、身份证、结婚证、户口资料通过后，当即付给甲方￥：250000.00元（大写：元整，包含购房定金），并开收据证明为准。由于甲方房款还有￥：元（大写：170000.00元）（大写：壹拾柒万元）没有收到，乙方要打一个欠条并以签名画押为据，领新产权证的收件单由甲方拿到，5个工作日后，买卖双方、中介一起去领新房屋产权证并一起把房屋产权证交给银行放款，此时乙方的欠条应交给乙方。中介人作为见证人。甲方未到的房款，银行会转入甲方在银行开的银行账号上。

3.在本协议签订后，甲乙双方于年月权证》权属登记交易手续，逾期责任自己承担。

4．甲、乙双方应无条件提供办理此《房屋所有证》交易手续规定的所有证件和文件资料，甲方代理人张攀负责帮助办理此《房屋所有证》交易手续，甲、乙双方应积极予以配合。因甲、乙双方原因不能在规定期限内办理此《房屋所有权证》权属登记交易，丙方不承担责任。

5.房屋交割方式：

待甲方收到此购房总款后将该房屋交付于乙方，并保证室内原有设施齐全完整无损，此购房交割后的一切费用由乙方承担，此购房的水、电、气等基础设施的用户卡姓名变更。甲方协助乙方办理，至此协议圆满结束。

6.居间付款方式：

买房付给丙方的居间费事房屋总成交价的，即元（元整），在买卖双方签订合同时付50%，即￥：2100元（大写：贰仟壹佰元整），余下就领到新产权证时当即就付。以收据画押为准。如果房屋买卖不成，丙方应退还收的贰仟壹佰整预付款给乙方，并有和乙方一起追收甲方违约金的责任。

五．违约责任：

1.甲方违约：自本协议签字生效后，除不可抗拒自然因素外，甲方任何一种违反本购房协议书的行为都视为甲方违约。甲方应承担办理产权交易中所发生的一切费用并向乙方支付违约金人民币￥：10000.00元（大写：壹万元整）。（定金除外）

2.乙方违约：自本协议签字生效后，除不可抗拒自然因素外，乙方任何一种违反本购房协议书的行为都视为乙方违约。乙方并向甲方支付违约金人民币￥：10000.00元（大写：壹万元整）。

3.自本协议签字生效后，除不可抗拒自然因素外，任何一种违反本购房协议书的行为都视为违约。违约方赔丙方居间佣金（如果乙方违约，丙方在乙方支付甲方的购房定金中收取50%，超过居间佣金的部分，则由甲方收取）。

六．其他约定：

1.本合同经双方签章后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。