福州二手房交易流程

福州二手房交易流程（通用6篇）

篇1：福州二手房交易流程

二手房交易流程

买卖双方签定二手房买卖合同（买方付部分定金给卖方），卖方开始办理注销该单元房产抵押权的手续，买方至交易中心查询家庭购房情况及开具首购证明（需提供：夫妻双方身份证、户口薄、如有未成年子女，且户口薄上的户主不是夫妻中的一方，须提供出生证或独生子女证原件、复印件1份，且夫妻一方到场。4个工作日出件）→→银行评估人员至现场评估房产（需提供：买卖双方身份证、产权证、土地证复印件1份，且要求现场实勘。5个工作日出件）→→买方至公积金中心对口银行申请贷款（买卖双方至银行冻结首付款及差额款）→→银行贷款审批→→银行贷款审批通过后，买卖双方至交易中心过户房产→→按交易中心受理单时间领取契税缴纳通知→→缴纳税款并领取新产权证→→银行办理抵押手续→→抵押出件后，银行放款给买方并直接划给卖方，双方至银行解冻首付款、差额款并付给卖方→→至国土资源局进行土地证过户(需提供土地证原件、新产权证、买卖双方身份证原件、复印件，要求买卖双方到现场)→→水电、有线电视、媒气、物业过户移交、卖方户口移出→→买方将交接保证金付给卖方。

（交易顺利时，整体过程可在70个工作日内完成）

过户需提供的材料：

买方：夫妻双方身份证、户口薄（原件、复印件1份）、首购证明、房地产买卖契约

卖方：产权证、产权所有人身份证 申请贷款与房产过户时须买卖双方到场。

买方公积金贷款携带材料：夫妻双方身份证、户口薄、结婚证原件（复印件3份），公积金申请表一式两份（原件），双方收入证明一式两份（原件），评估报告2份，家庭购房情况表、首付款及差额冻结证明。以及未过户产权证原件。

篇2：福州二手房交易流程

1、谨慎选房警惕防被“钓鱼”

在许多的房源市场上不难看到一些房源不仅在价格上低得离谱，楼层标注也较为严重：低层被标注为高层，北向被改为南向。有部分中介正是抓住客户的这种挑剔心理，用低价位房源“钓鱼”，继而给消费者推荐其他房源。

2、签约后需有凭有据

不论是二手房交易还是租赁，在交易过程中均要严格检查二手房交易双方身份证原件，认真审核业主房产证等相关原件，同时考察双方素质、然后履行相关手续，由于二手房交易环节手续繁多，为保障自身合法权益不受侵害，爱楼提醒消费者签约后应及时索取发票或者收据。

3、谨慎签署“三方约”

最好通过大型、正规中介办理，由中介对交易双方的信息进行审核，并认真审查，反复研究房屋交易(租赁)合同，最终签订“三方约”，不仅能够提高交易效率，而且可以增加自我权益保护的砝码，避免因房屋权属不明等造成经济损失和经济纠纷。

4、拒绝“空口无凭”

福州二手房提醒二手房交易环节手续繁多，鼓励消费者培养成熟的购房消费心态，注意防范交易陷阱，不盲目从众，不轻信中介的口头承诺、不随意与中介设立无效合约或协议，尽可能将细节问题都写入合同，并且注明违约责任和违约金，同时在签约后及时索取发票或者收据，以保障自身合法权益不受侵害。

篇3：福州二手房交易流程

1 顾客需求理论综述

顾客的需求是顾客参与推销活动和进行交易的原始动力。顾客有了需求才会产生满足需求的消费动机, 在消费动机的支配下, 才会产生满足消费需求的行为。满足顾客客观存在或将来会产生的需求, 是现代推销学的核心和灵魂, 也是制定推销计划和推销洽谈策略的依据, 因此, 推销员必须清楚不同顾客的不同需求和特征, 并设身处地为顾客着想, 才会让推销工作有针对性并得到顾客的认同, 有利于推销活动的成功。顾客的需求总是处于不断地满足与产生之中, 处于一种不断产生的变化之中, 研究顾客需求产生的原因, 就可以为推销活动找到契机。当人们有需求后, 就会去寻找满足需求的因素, 一旦推销人员提供的产品、服务于推销的说服等, 使顾客认识到这些就是他满足需求的条件时, 就会接受推销。因此, 准确把握住顾客的需求, 介绍符合顾客需求的产品, 就是推销取得成功的关键性因素。在二手房交易中, 但凡是客户主动联系到房产经纪人的, 都是对二手房的购买或卖出有需求, 或者说有需求的概率是非常高的。大家闲来无事, 会逛商场, 逛超市, 因此来到商场某个柜台或超市某个区域的顾客不一定有明确的需求, 对于商场、超市的销售员来说挖掘顾客的潜在需求是一项重要的任务。但是很少有人闲来无事去逛二手房市场的, 因此对于销售二手房的房产经纪人来说, 面对的顾客大都是有显在需求的。但是顾客为了以更好地价格卖出房子, 或者尽快以较低的价格寻找到满意的房子, 通常会同时和几个房产经纪人有接触, 卖房的, 一般会在多个中介机构挂出房源, 买房的也会在多个中介机构寻找房源, 因此, 对于销售二手房的房产经纪人来说如何抓住有显在需求的顾客, 不让送上门的顾客白白流失, 不让自己的努力白费就是一项至关重要的任务。

2 房产经纪人在销售过程中存在的问题

很多二手房的房产经纪人, 工作都很努力, 不分白天黑夜的寻找房源, 带客户看房, 赔尽笑脸, 说尽好话, 拿下的单子却少之又少, 甚至有些客户明明是自己先联系上, 先开始接触的, 也在自己所在中介签单了, 但单子却不是自己的, 是同事的, 这更让房产经纪人懊恼不已。付出总是希望有回报的, 当付出和回报不成正比, 且相差很大时, 就要好好找找原因了。因此仔细地分析一下房产经纪人在销售过程中存在的问题就非常有必要。笔者归纳了一下, 房产经纪人在销售过程中存在的问题主要体现在以下三方面。

2.1 不能准确把握顾客需求

有些房产经纪人会觉得很委屈, 明明是按照顾客的要求辛辛苦苦去寻觅的房源, 却每每不能成交, 他们自以为对客户的需求把握的非常准确, 实际上并非如此。有房产经纪人如是说:“我询问了顾客对房子的所在区域、装修、面积、房型、价格的具体要求, 也是按照顾客要求帮顾客去找的房子, 我也知道要准确定位顾客的需求, 不能就事论事, 顾客说什么就是什么, 要从多方面去确定顾客的需求, 该考虑的也都考虑到了, 带顾客看的房子也不少, 为什么就是不能成交呢?”房产经纪人认为自己在很努力地把握顾客的需求, 他们觉得问题肯定不是出在对顾客的需求的把握上。但实际上, 问题正是出在他们没有能够准确把握顾客的需求。从表象上看, 他们带顾客看的房子不少, 顾客却始终不满意, 不愿签订合同, 其实这就充分说明了他们对于顾客的需求的把握有问题, 他们推荐的房子不是顾客所需要的, 所以顾客迟迟不愿下单。再进一步分析, 为什么会出现这种情况呢?明明是按照顾客要求找到房源, 为什么顾客会不满意呢?究其原因就在于顾客在找房子时, 掌握的信息是不充分的, 对自己的需求不是十分明确的。以无锡为例, 比如, 一位顾客联系了房产经纪人, 说想要买曹张新村的房子, 经房产经纪人引导, 对房子也给出了一些具体的要求:装修无所谓, 面积在60-90之间, 房型2室1厅1卫就可以, 价格符合市场行情就可以。看似房产经纪人已引导这位顾客给出了明确的需求, 区域、面积、房型、价格都给出了明确的要求, 其实不然。如果房产经纪人仅仅按照顾客给出的这个要求去寻找房源, 很可能会错过合适的房源, 因为可能顾客买曹张新村的房子只是为了孩子上其服务区内的江南艺术幼儿园, 学区内的扬名小学, 但顾客却不知道, 还有其他地方也是江南艺术幼儿园的服务区, 扬名小学的学区, 房产经纪人如果仅按顾客指定的要求去寻找房源, 那就会错过这些地方的合适房源。房产经纪人也可能会做很多无用功, 因为符合顾客这个要求的房子很多, 顾客给出来的标准很宽泛。很可能房产经纪人带顾客看了很多房源, 都不能让顾客满意。顾客虽然对自己要的房子有了一定的概念, 但其实不是很明确, 或许顾客嘴上说对装修无所谓, 其实更倾向于精装修的房子, 而自己并没有意识到, 这样的话, 房产经纪人带顾客看的非精装房就都不能让顾客满意。很多时候, 顾客嘴上说得和心里想的可能不完全是一回事, 因此, 很多房产经纪人实际上都不能很准确地把握住顾客的需求。

2.2 与顾客沟通方式单一

需求是现代推销的核心, 要准确地判断出顾客的需求, 就要与顾客多沟通, 拉近与顾客的距离, 熟悉之后, 顾客更容易表达出自己的真实想法。只有顾客愿意交流, 多交流, 才可能从与顾客的交流沟通中, 逐步明晰顾客的真实需求。但是目前大多数房产经纪人与顾客的沟通方式还是比较单一, 还是仅仅停留在电话沟通上, 不敢进一步向顾客索要其他联系方式, 害怕吓退顾客, 让送上门的顾客又流失掉。这些房产经纪人也很努力, 从早忙到晚, 仔细按照顾客需求查找房源信息, 一有合适的就电话联系顾客, 但结果往往不像他们设想的那样, 顾客及时接起电话, 然后约好时间, 看房, 顾客满意, 签约。很多时候顾客都没能及时接到电话, 因为顾客毕竟还有自己的事情要做, 无法保证随时随地都能接听电话, 这时候, 房产经纪人只能选择暂时放下这位顾客, 过段时间再联系, 中间有其他事耽搁的话, 可能一放就放了一二天, 再联系上顾客时, 有可能房源已经没有了, 也可能中间有其他中介联系上这位顾客, 已签下合同了。还有一种情况, 顾客及时接到电话了, 但由于房产经纪人在电话中对房源描述不清楚, 没法把房子的优势很生动形象地展示给顾客看, 顾客提不起看房的兴趣, 婉言拒绝, 房产经纪人只得重新寻找房源。另外, 仅仅通过电话沟通, 也无法与顾客进行充分地交流, 不能快速地准确定位顾客的需求。这样的话, 房产经纪人不但抓不住顾客, 还会多做很多无用功。

2.3 促进成交技巧不足

房东有卖房的意向, 购房的客户有买房的意向, 由于一些小分歧, 最终却未能谈拢, 没有能够签下合同, 这也是很多房产经纪人经常遇到的问题。眼看着就要成交了, 有时候购房者可能已经第二次或第三次看过房子了, 最终却还是不能达成交易, 这时候房产经纪人就会觉得非常郁闷, 前面的努力也都白费了。这种情况下单子的流失是非常可惜的。还有些房产经纪人, 整天在外带顾客看房子, 很努力, 也很辛苦, 但是成交的单子却屈指可数。究其原因, 这些都是由于房产经纪人缺乏必要的成交的技巧造成的。房产经纪人的任务不仅仅是寻找房源, 带顾客看房子, 将买房者和卖房者联系起来, 更重要的是在成交阶段要努力促进交易的达成。

3 提升二手房交易成交率的建议

在二手房销售过程中具体该如何去做呢?如何解决上文提到的三个问题呢?笔者认为可以通过以下三个方面去改进二手房销售技巧, 提高二手房交易成交率。

3.1 在与顾客的接触过程中, 逐步锁定顾客需求

准确把握顾客需求的过程并不是简单引导顾客说出自己需求的过程, 引导顾客说出自己的需求是最基本的, 但很多情况下顾客说出的需求很可能并不是他们自己真正的需求。这并不是说顾客有意欺骗, 而是很多时候顾客可能自己都不十分清楚自己想要的到底是什么, 也就是自己对自己的需求都不明确。因此准确把握顾客需求是一个帮助顾客逐步明晰自己需求的过程, 需要在与顾客的接触过程中逐步地去完成。房产经纪人不能完全被顾客牵着鼻子走, 而是做好引导者, 在最短的时间内锁定顾客的需求。顾客的需求是推销的核心, 需求不锁定, 那所做的一切很可能都是无用功。因此推销的第一步就是要快速锁定顾客需求。具体该如何去做呢?主要是通过三个动作来实现:询问, 倾听, 观察。一个优秀的房产经纪人不一定是一个能说会道的人, 但一定是一个善于询问、倾听和观察的人。询问是第一步, 是最基本的步骤。因此, 引导顾客说出自己的需求还是必须的, 这也是大部分房产经纪人都会去做的。但是在询问中不仅仅是要去了解顾客想要买怎样的房子, 更要去了解顾客买房子的目的, 这样才能更好地帮助顾客去明确自己到底是想要怎样的房子。如果顾客买房子的目的, 只是给老人住, 要求生活方便, 在顾客指定的区域找不到合适的房源时, 就可以向顾客推荐其他区域的类似房源。如果顾客买房子的目的是为了孩子上学, 想买学区房, 那就要进一步了解顾客对于学校的要求, 可能顾客并不是一定要某一所小学的学区房, 只是想要比较好的公办小学的学区房, 那这样房源无形中就又扩大了。所以首先要了解顾客买房子的目的, 其次才是对房子的具体要求。在顾客回答的过程中, 要仔细倾听, 以捕捉到关键信息。只有针对顾客实际需求去推荐房子, 才容易使顾客满意。推荐一套就成交的概率还是很低的, 通常一开始经过询问后, 还是不能准确锁定顾客的需求的, 那么在前2次带顾客看房的过程中就要注意观察, 倾听, 观察顾客对房子的反应, 倾听顾客对所看房子表达的满意和不满意的地方, 然后及时归纳分析, 进一步锁定顾客对房子的需求。比如, 当顾客说对装修无所谓时, 可以有针对性的带顾客看一套精装的房子, 一套没有装修或装修陈旧的房子, 如果顾客在看房过程中, 对精装房子表现出极大的兴趣, 问的比较多, 看得很仔细, 对装修陈旧的房子, 不自觉地皱眉头, 或匆匆看了2眼就出来了。那就可以判断出顾客更倾向于精装的房子, 后面只推精装的房子即可。对于面积也是相同的处理方法, 如果顾客给出的面积范围较大, 比如60-90平方米, 那么就可以推荐几套不同面积区间的房子给顾客看, 如一套60-70平方米的, 一套70-80平方米的, 一套80-90平方米的, 在顾客看房的过程中注意观察顾客的反应, 就可以进一步缩小顾客对于房子面积的需求。一般, 三套房看下来, 就可以确切地知道顾客的实际需求了, 前提是在顾客看房过程中要多交流, 多观察。

3.2 运用多种沟通渠道, 迅速拉近与顾客的距离

现代沟通手段发展相当迅速, 房产经纪人要善于运用多种先进的沟通手段与顾客沟通, 可以大胆尝试向顾客索要其他联系方式, 比如, 微信, qq等。一个有诚意进行房产交易的顾客是不会因为房产经纪人索要联系方式而离开的。不愿意给的, 最多婉言拒绝。但对于房产经纪人来说, 若能得到顾客的多种联系方式, 却是大有益处的。现在的人, 工作很繁忙, 很多时候会不方便接听电话, 但闲下来都会拿出手机, 看看微信, 看看qq;陌生的未接电话, 不一定都会回, 但微信、qq上留下的信息是一定能看到的。通过微信、qq不仅能发送语音信息, 还能发送文字信息, 图片。对于视觉型的顾客来说, 文字, 图片对他的冲击力更强, 文字、图片信息更容易理解接受。房产经纪人通过qq、微信和顾客联系的话, 就能抓住不同类型的顾客。同时, 通过微信、qq发送的图片能更直观、形象地显示出房子的特征, 以弥补电话中语言描述的不足。房产经纪人寻找到合适房源后, 可以先通过微信、qq等将房源的图片发送给顾客, 并辅以文字描述, 再电话联系顾客。当顾客有事不方便接听电话时, 也可以在第一时间, 直观地了解到房源信息, 如果顾客满意, 会主动与房产经纪人联系的, 从而不会错过任何房源信息, 当顾客不满意时, 就不用带顾客去现场看房子了, 可以通过这样的方式排除掉一些不合适的房源, 少做无用功。另外, 通过微信、qq可以随时随地和顾客进行沟通交流, 增加与顾客交流的机会, 从而尽快地与顾客熟悉起来, 拉近与顾客的距离。

3.3 积极推荐合适房源, 努力促成交易达成

房产经纪人锁定了顾客的需求之后, 就要努力寻找合适房源, 有针对性地向顾客进行推荐。如果看房后买方和卖方能达成一致意见, 这是最好的, 但大多数情况下不是这么顺利的, 当买方和卖方出现分歧时, 就需要房产经纪人从中周旋, 努力缩小分歧, 促使交易达成。促进成交也是需要技巧的, 不是简单地在买方和卖方之间传话。首先, 房产经纪人要善于捕捉成交信号, 及时提出成交请求。当顾客对房子表现出极大兴趣, 看得比较仔细, 问得比较详细, 频频征询同伴意见时, 就意味着顾客有较大的购买意向, 这些就是顾客流露出的成交信号。在这些情况下, 房产经纪人就可以尝试着提出成交的请求。其次, 房产经纪人要多强调顾客对房子满意的地方, 以加强顾客对房子的购买信心。比如, 房子离学校很近, 当购房者流露出对这一点比较满意时, 后期房产经纪人就可以在这方面加以强调, 可以说:你看, 学校就在旁边, 以后接送孩子多方便啊, 天热天冷都不怕, 2分钟就到了。第三, 房产经纪人要从顾客不买房子可能产生的后悔心里入手, 减少顾客的犹豫感。也就是要把坏处说透。比如, 当顾客看中一套学校旁精装的房子, 对于价格还有些不满, 在犹豫时, 可以这样说:“这里的学区房是有的, 但是既靠近学校, 又装修精美的真的不多, 你现在不买, 可能就很难买到这么两全其美的房子了。”最后, 当双方分歧较小时, 房产经纪人要努力促使双方坐下来面谈, 做好双方的说服工作, 使一方让步, 或二方各让一步, 从而促使交易的达成。不要仅通过电话沟通, 不要想着就在电话里就让双方达成一致意见, 然后见面坐下来签合同。只要双方同意面谈, 双方使交易达成的意愿就都进了一步, 面谈时由于面对面, 要比电话里更容易妥协一些, 房产经纪人再从中周旋一下, 交易就更容易达成。

以上对于二手房成交技巧的分析, 对于其他商品的销售也是有借鉴意义的。顾客的需求是现代推销的核心, 无论销售什么产品, 都要在与顾客的接触过程中, 逐步锁定顾客需求, 顾客的需求越明确、越清晰, 销售中的针对性就越强, 推销的无用功就越少, 效果才会越好。运用多种沟通渠道, 迅速拉近与顾客的距离, 才能够更好更方便更充分地与顾客进行交流, 从而更快捷更准确地定位顾客的需求。最后, 在成交阶段, 要踢好临门一脚, 运用多种技巧, 努力促进交易达成。

摘要：顾客的需求是顾客参与推销活动和进行交易的原始动力。满足顾客客观存在或将来会产生的需求, 是现代推销学的核心和灵魂。在二手房交易中普遍存在着不能准确把握顾客需求、与顾客沟通方式单一、促进成交技巧不足等问题;通过在与顾客的接触过程中, 逐步锁定顾客需求, 运用多种沟通渠道, 迅速拉近与顾客的距离, 积极推荐合适房源, 努力促成交易达成可以提升成交率。二手房交易的成交技巧对于其他产品的销售也有着较大的借鉴意义。

关键词：客户需求,沟通方式,成交技巧,问题,建议

参考文献

[1]李桂荣.现代推销学[M].北京:中国人民大学出版社, 2008.

[2]张晓青.现代推销技术[M].上海:上海财经大学出版社, 2013.

[3]张丽华.论推销谈判的方法与技巧[J].中国市场, 2015, (36) .40-41.

[4]张兰娣.浅谈销售技巧三要素[J].经济研究导刊, 2016, (09) .56-57.

篇4：深圳二手房交易

记者走访了深圳多家地产中介，发现深圳的二手房（商品房）均价在1～3万元/平米，其中关外的便宜些，例如龙岗、宝安西乡等地，而关内的价格相对高一些，例如福田、罗湖中心区等地。

多因素决定二手房价格

据福田区梅华路的某地产中介公司的地产置业顾问甘小姐介绍，深圳的二手房在近些年来都呈现供求两旺的状态，尤其是福田梅林片区，无论是租赁还是买卖，都有不错的市场。

在二手房交易中，业主（卖房者）将房子委托给地产中介，有些业主按照售价比例给中介公司佣金，有的业主则要求实收，例如业主要求实收200万，如果中介公司能够卖出更高的价格，则高出的部分差价全部作为中介公司所得佣金。

据甘小姐介绍，业主如果急售房子，实收价格低于市场价，中介就可以卖出高于实收价很多的价格，甚至有时候会被中介公司的置业顾问自己买了。当然，如果业主要求的实收价高于市场价，就很难卖出去。例如位于福田区梅华路与梅秀路交汇处的深华公寓，其建筑年代是2000年，房子基本都是40～50平米的小户型，市场售价在75～85万/套（根据楼层的高低而有所差别），但是有一名急售的业主给出69万元的价钱，而2楼的一名业主则给出100万元的售价，同一小区、相同面积、户型的房子，价格竟相差31万元，这期间的差价着实令人诧异。

而位于上梅林文体公园附近的荔园阁二期的房子，在福田梅林片区很受欢迎，这个小区建筑年代虽然是2001年，但其大面积的绿化和附近便捷的交通、近距离的休闲场所（如小区内设有游泳池，小区外有文体公园），吸引了很多买主和租客。当然，房子受欢迎，价格也不菲，以一套43平米、一室一厅的小户型房子为例，在深华公寓的售价是82万，而在荔园阁则是135万。

现在人们买房，关注的不仅仅是住房的价格、面积、户型，地段和周边环境、甚至是物业管理也成为购房者的考虑元素。

交易程序繁杂

至于消费者买一套二手房要经过哪些程序，很多购房者都一头雾水。据甘小姐介绍，买主在相中合适的房子之后，买卖双方需初步洽谈价格和付款方式，并商定交房日期等事项。然后查档，即买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到国土部门查房档案。

在这些准备工作完成之后，买卖双方协商具体房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同，把上述内容写入合同。甘小姐说签合同是房产交易的重点之一，很多纠纷的产生就是因为合同没有完善。

在签订完合同后，买方还要接受资金监管及进行贷款申请。买方支付首期款入银行资金监管账号，买卖双方与银行签订资金监管协议，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书。

如果卖方的房子还在银行贷款，卖方还需办理委托担保公司赎楼公证委托书，向原贷款银行申请赎楼，担保人办理赎楼担保，及注销抵押登记手续。

在上述手续完成后，买卖双方就可以进行房屋过户了，在这期间，买方需支付相关税费。担保公司领出新房产证并同按揭银行在国土局作抵押登记，银行把首期款给卖方。新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方。最后买卖双方就可以办理房屋交接，并将水、电等过户。

由此可见，二手房交易市场体制目前还不是很健全，其中涉及到很多方面，例如牵涉银行、国土局、担保公司、中介等多个单位。而且所需时间比较长，环节比较多，有些环节还需要委托公证，着实费时费力。对于普通家庭来说，大多数人一生只购买一次住房，对购房程序、业务都不明白，所以都请专业房产中介替自己打理购房事宜。

房价之外，购房还要花多少钱

从准备买房的那天起，购房者除了考虑最大一项开支——购房款外，向房管局、税务局、物业公司、中介公司还要交纳多少钱？恐怕大多数消费者都说不清楚。

消费者购买商品房时，不管是通过一次性付款还是贷款方式，除了交纳总房款外，都要交纳其他费用。这些费用的征收单位、缴纳时间各有不同，经常会令对房地产不甚了解的购房者眼花缭乱。下面以荔园阁二期这套售价为135万的二手房为例，分别按签订正式购房合同阶段、办理贷款阶段、办理入住阶段、办理房屋产权证阶段的不同时间，分类说明各项费用的缴纳数额和要求。

签订正式购房合同时，需要交纳印花税738元，其中包含合同印花税和贴花税。

办理贷款时，需要交纳的费用有公证费、保险费、贷款保证金、抵押登记费等。贷款保证金、保险费的比例不一，一般都是依据行业惯例及供求情况来确定数额，没有明确的文件规定。

办理入住时，还需交纳公共设施维修基金（由物业管理部门代收，归业主委员会管理）、物业管理费用（收取标准由物业公司制定）、装修垃圾清运费、装修押金（业主和装修公司双方分别支付）等费用。

办理房屋产权证时，需要交纳个税、契税14760元和过户费246元，以及几十元的产权证工本费和土地证工本费。如果二手房房产证未满5年，还需缴纳营业税和个人所得税，税额为总额5.5%。

除此之外，购房者还需支付4万元左右的佣金给房产中介。但是，佣金是有议价空间的，购房者可以跟中介公司的置业顾问自行协商。

篇5：二手房交易流程

一、销售人员入职业务开展：

1、员工实习期（1个月周期）： ⑴、工作适应期：（前7－10天）

①、所有新员工必须经过前7－10天的考评，以此来测试是否适合本行业；

②、新员工适应期的学习在销售部门主管指导下学习有关于营销的相关制度：有关公司的管理条例与现场

管理制度；

③、试用期内对商圈进行了解与绘制，及不少于6个楼盘小圈市调； ④、新员工入职前7－10天的考评成绩是评定新员工是否录用的唯一指标；

⑵基础知识学习：（11－30天）

①、新员工基础学习期的学习：在销售部门主管指导下更加深入的了解房地产知识：房地产基础数据与建

筑基础知识；

②、在销售部门主管指导下接受学习以下基础知识：

A、基础业务流程； B、市场调查； C、信息资源开发； D、客户接待标准与技巧； E、电话沟通技巧 ； F、不动产勘验； G、委托获取； H、不动产推荐与报价；

I、税费计算； ③、在部门销售主管指导下完成应用系统的操作学习，及对信息管理制度进行了解，文字输入不低于30

字/分钟

④、完成基础工作量化指标：

A、有效房源不少于10个，有效客源不少于10个；

B、市场调查分公司（门店）商圈覆盖小区或楼盘不少于8个； ⑤、跟随老同事进行房屋勘验，共同带看，按要求当日向主管进行工作汇报；

⑥、接受公司其他培训（视公司安排）；

2、技能提升期（1－3个月）： ⑴、接受技能提升期的基础知识加强培训：

①、企业文化培训； ②、房地产知识加强；

③、委托获取技巧； ④、带看技巧；

⑤、磋商与议价技巧：

⑥、签订合同的要素：

⑦、商务礼仪； ⑧, 房产评估； ⑵、、完成基础工作量化指标： ①、要求掌握市区楼盘不少于30个；

②、要求信息拓展有效房源每月不少于20个，有效客源每月不少于20个（以房友系统内经主管回访确认

后的数据为准）；

③、要求电话回访不少于每天5次（房源或客源以房友系统数据为准）；

④、要求房屋勘验不少于每月30次（以房友系统数据为准）； ⑤、要求带看量不少于每月26次（以房友系统数据为准）；

⑥、按时完成每周工作总结及月工作总结（以经纪人月报表与周报表为准）；

⑶、独立及正确使用应用系统（房友系统）；

⑷、有计划的开展个人信息拓展，根据客户需求在主管的协助下进行独立操作；

⑸、借助系统及时完成客户档案建立，按质量要求在规定的时间内予以跟踪（按公司要求标准进行）；

⑹、具团队精神，能找到“一对一”人员帮扶配对对象；

⑺、接受公司综合考评：学习期内考核业绩不低于3000元作为晋升标准；

3、业务提高期：（3－6月）⑴、熟悉本区域房地产市场及最新动态；

⑵、业绩承诺，完成业绩不低于每月3000元（按照公司级别要求的规定）； ⑶、对客户管理进行分类管理并建档，按照标准及质量要求予以及时跟踪；

⑷、在部门销售主管的帮助下，做到1－2个楼盘专家（楼盘专家概念：能清楚明白小区的周边状况、发展商、楼盘历史情况、建成年份、使用年限、小区管理状况、配套设施、幢数及分布、梯户数、总户数及户型配比、户型朝向、车位配比、每幢层高、居住人群、开盘售价、目前售价、目前租金、置换率、交通状况、教育入学状况、购物商场、金融行业、菜市场等）；

⑸、完成基础工作量化指标： ①、能清楚了解市区楼盘不少于50个；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源20个，客源20个（以房友系统统计数据显示为准）；

③、每天回访电话不少于20个（以房友系统跟进数据显示为准）；

④、每月不少于20个房源勘验（以房友系统跟进数据显示为准）；

⑤、每月不少于50组客户带看（以房友系统跟进数据显示为准）； ⑹、按时完成每周工作总结及月工作总结（以经纪人月报表与周报表为准）；

⑺、能独立完成税费计算；

⑻、在销售部门主管的指导下能独立完成合同签署；

⑼、熟悉房产贷款操作流程； ⑽、参予公司其他技能提升培训；

⑾、接受公司综合考评，获取级别与薪资调整机会；

4、技能成熟期：（7－9个月）⑴、具有指导和带领新员工能力；

⑵、能独立操作个案； ⑶、完成基础工作量化指标：

①、能清楚了解市区楼盘不少于70个；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源15个，客源15个（以房友系统统计数据显示为准）；

③、每天回访电话不少于20个（以房友系统跟进数据显示为准）；

④、每月不少于30个房源勘验（以房友系统跟进数据显示为准）；

⑤、每月不少于26组客户带看（以房友系统跟进数据显示为准）；

⑷、、接受公司综合考评，接受级别与薪资调整机会；

二、电话沟通：

一）、接听电话：

1、接听标准用语：电话铃声三声之内，必须接听。接听电话态度必须和蔼，语音亲切，主动问候“您好，积邦不动产！”；

2、询问证实客户需求：

⑴、业务咨询：

①、信息出售、出租；

②、信息求购、求租；

③、折借与贷款咨询；

⑵、找人，标准用语：

①、该人员不在时：您好！XX现在不在，请问您哪位找她/他，需要我帮你转告吗？请问您的电话？

②、该人员在时：您好！请稍等！她/他马上过来！或您好，她现在正在……，请问您哪里找她/他，方便留个电话吗？一会我叫她/他复您电话！

③、准备纸、笔，详细记录，交待该人员回来或有时间及时联系。

⑶、手续代办，客户如寻求代办手续：

①、当值人员应讲明收费标准；

②、留下客户电话与详细需求，移交权证部，约定办理时间；

3、获得业务咨询要获取的信息：

⑴、房产出售/租；

①、获知房产详细地址、面积、户型、售/租价等相关情况；

②、询问客户从何处了解我公司及获取信息的途径；

③、了解客户的姓名、基本需求，联系电话等个人背景情况的资讯，最重要的是留下对方的主要联系方式；

④、说服业主进行勘验并约定勘验时间，告知勘验对他的好处；

⑤、填写房产出售出租登记表，当日交主管审核；

⑵、求购/租房产需求，房产咨询；

①、了解客户需求；

②、通过客人需求了解，予以房产介绍：引起客人兴趣、产生看楼的欲望；

③、以丰富的信息量，邀请客户到公司来，争取有面谈的机会，增进与客户的进一步沟通，同时让客人对

公司有更多的了解；

④、询问客户从何处了解我公司及获取信息的途径；

⑤、询问客人打过来的电话是否本人所有并请客人留下主要联系方式；

⑥、留下客人联系方式的技巧：

A、假装电话听不清，让对方留下电话再打过去。

B、故意说某个问题不清楚，要查询，或要询问经理，请留下电话再联系。C、说自己不是该房源信息的业务员，说该业务员不在，留下电话询问清楚后再联系。

⑦、马上将所得资讯记录并在房友系统内进行输入。

⑶、电话接听注意技巧：

①、反客为主，不要一味回答客户的问题，被客户牵着走，要正确引导客户。应由被动接听转为主动介绍、主动询问，想象顾客在面前时应作的表情和动作（手势）；最佳方法是客户提出问题，不要马上急于回答，要婉转发问，然后等其回答所提问题后，再回答他的问题。②、在电话接听中，可留下伏笔（如不回答问题，说去询问稍后或过两天给他回应，以便今后追踪）。这

样今后就有借口再打电话给他。

⑷、电话接听注意事项：

①、时间不要太长，尽量控制在5分钟之内；

②、要求客人过来公司多了解，与客人有近距离接触，以便多了解；

③、保持轻松、愉快的心情，客人可以感受到；

④、不要打断客人谈话，善于倾听；

⑤、准备纸、笔，重点予以记录；

⑥、标准结束语（或类似）：XX先生/小姐，谢谢你的来电，我们会XX时候与您再联系，再见！必

须由客人挂电话，销售人员方可放下电话；

二）、拨打电话：

1、拨打前的准备：

⑴、拨打电话之前，确定打电话的对象是业主还是客人；

⑵、确定要谈的内容，并逐项予以记录；

2、标准用语：你好！XX先生/小姐，我是XXX,请问现在方便吗?

3、确定打电话内容：

⑴、要求勘验：

①、约业主勘验，阐述勘验的必要性：

②、了解房屋的现状，是业主本人在住还是空置，或是出租中，约定好勘验的时间，告知自己会在什么时

候到；

③、确定自己到的时间，确定业主到达勘验点的时间； ④、了解勘验是业主本人过去还是其他联系人，问清联系人的电话；

⑤、如是出租中房产，是业主过去或是先与租客联系后，销售人员再与租客电话沟通，约定勘验的时间；

⑵、致电业主有客人要求看房：

①、询问业主房屋目前的状况，是否有出售，了解价钱是否有变动，卖方市场情 况下以先入为主的方式进行询问，目前是不是XX元？买方市场情况下，以客户的反应情况，询问房价是

否变化？

②、询问业主看房的时间，上午还是下午比较方便一些； ③、告知业主自己出门的时间及可能到达的时间；

④、提醒业主有客人到后需注意的事项，以站在业主立场的利益进行分析。

⑶、回业主客人看房后意向（回复看房结果）：

①、看完房后，业主最需要知道的就是结果，看房后必须于二天内与业主进行联系，将客人反应告知（无论客户是否有意向，都需回复业主，想好目的后再作沟通）；

②、客户的价钱与业主接近时，以将客户的报价适当控制报与业主，保留空间进行价格磋商；

③、客户的价钱与业主报价存在较大差异时，仍然报与业主，留意业主的反应，也为以后价格磋商打基

础；

⑷、确定致电客人的目的：

(5)①、物业介绍，是在初次对客户进行了解后针对客户需求，向客人推荐房产，强化需求点，引起看房欲望；

②、这是一个试探客户需求的关键点：根据客户的肯定与否定锁定客户需求；

③、付诸行动，约客人看房：尝试与业主联系后再确定看房时间；

④、控制时间段，询问客人看房后的意向；

⑤、如客户已买到房子，先做恭喜再询问在哪套物业买的房子并了解还有没有房产需要租售登记，以我们的服务争取客户的朋友亲戚等潜在客户。

4、约客户到公司：

⑴、让客户对公司加深了解，感受更多的信息和服务；

⑵、有助于与客户加强沟通及进行基础感情维护，对客户的需求了解更加深入；

⑶、带看是签约的基础，客户到公司，有助于签署中介服务协议书，防止客户跑单，保障佣金的收取，同时，也确保销售人员自身的人身安全；

⑷、告知客户成交前我们不收取任何费用，只需支付成功签订购买协议后的佣金比例；

⑸、提醒客户带上自己的身份证。

5、拨打电话注意事项及技巧：

⑴、注意语气及方式避免客户有厌烦的感觉，学会给客户定时间联系，不要不好意思。

⑵、根据客户的职业特征，分析其一天的生活规律，给他打电话。

⑶、房屋介绍不要把产品所有情况在电话中一一介绍给客户，适当进行保留一下，对他才更具有吸引力。

⑷、邀请客人过来或看楼，避免用提问式的方法，要用选择式的方法提问。例：要

问：“×先生/小姐你看星期六过来还是星期天过来（“×先生/小姐，你看上午还是下午有时间？”）（给他限

定选择）；

⑸、根据客户需求，给客户一个吸引的亮点；

⑹、给客户朋友的感觉，使其不好拒绝你，诚恳的态度，像膏药一样贴住他；

⑺、让客人先挂电话，再结束谈话。三）、部门主管电话沟通能力检测：

1、部门主管必须定期对营销人员电话检测，包括电话接听，拨打；

2、营销管理人员电话接听检测；

3、检测为每月不定时进行检查，检查结果作为员工技能考核供人力行政部进行绩效评分；

三、客户接待： 一）、客户到访

流程：起身（快步出门）问好――询问需求――邀请入店――邀请入座、递名片、递水――了解需求

标准：

问好：

1、看到客户到访（橱窗外）应于三秒钟内起身迎接，微笑问好，精神饱满，声音清脆、洪亮或立即

开门出外询问；

2、服装整齐，保持良好仪表，挺直身体，微往前倾，双手自然放于值班台上，或（橱窗外）男同事手

背于后，女同事双手交叠置于左下侧；

3、非接待同事也应一并起身问候或向客户点头致意； 询问需求：

1、面带微笑，眼光集中于客户面部，；

2、介绍或推荐房源基本信息要准确，快速； 邀请入店：

1、及时、礼貌的邀请客户进到门店内做详细了解；

2、没有坐下的机会就没有生意的开始；

3、在门前请客人先进入，而后自己方可进入；

4.在客户没坐下前, 自己不要坐下;邀请入座：

1、替客户放置好随身物品，引导客户入座；

2、取出名片，将有字的一方递向客户，进行自我介绍；

3、询问客户姓名、称呼；

4、及时递水（协助进行，冬天以三分冷水七分热水，夏天以冰水，常温时有冷热水各半或温水），水为1/2杯为宜；

了解需求：

1、与客人寒暄，获知了解本公司的渠道及需求（出售/租或求购/租，还是其他）

2、对客户要素予以分析：

⑴、基本情况：

①、客户的姓名 ②、了解客户的年龄 ③、客户电话 ④、询问客户的地址 ⑤、了解客户籍贯，是哪里人 ⑥、了解客户从事的职业 ⑦、了解客户目前居住的区域

⑵、确定需求：

①、出售/租或需求房屋户型 ②、出售/租或需求房屋面积 ③、出售/租或接受价格 ④、出售/租或需求房屋的原因 ⑤、了解客户大致家庭情况

⑶、进行分析：

①、客户的经济条件 ②、摸索客户的性格脾气 ③、了解客户生活

习惯 ④、试探客户个人好恶 ⑤、客户身体状况 ⑥、了解客户家庭背景 ⑦、了解（售房）

购房动机 ⑧、是否会存在一些干扰因素

3、获悉客户要素的方式：

①、通过与客户寒喧、聊天 ②、仔细观察客户的神情变化 ③、密切留意客户的举止、行动

4、获悉客户要素注意事项：

①、要真实确切，避免被一些表面现象所迷惑；

②、询问时逐层深入，不可冒进；

③、不要被客户的气势所压制，谈话间注意引导，使其真实流露； ④、销售人员态度要真诚可信，让客户感觉可以朋友相待。

二）、客户接待：

房源登记（客源录入）――信息配对――委托签署――电话（约看房）――送客（勘验、带看）――接待

注意事项（委托签署按情况而定）

标准： 信息登记：

1、业主房产出售或出租：

①、进行房产出租或出售登记，进行深入了解；

②、了解物业的详细地址和基础数据，分析该小区物业的大致售价和租价，与业主确定物业价格；

③、告知本公司的服务内容以及公司实力； ④、说服业主进行勘验及约定勘验时间；

⑤、确定产权的状状;⑥、确定产权所有人的状况；

⑦、确定业主卖房的原因，以便日后的价格磋商。

2、客户有房产求购求租需求时：

①、按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，选择某一房源做试探性介绍，进一步了解客人需求； ②、当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，把握他们之间的相互关系。通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略；

③、注意现场整洁和个人仪表仪容，以随时给客户良好印象；

④、确定客户需求后，房源的介绍应以先中，后优，再差予以介绍，不应过多介绍或房源介绍无差异化，让客户无从选择；

⑤、不管客户是否真实需求者，都要热诚接待；

⑥、密切留意客户身边的陪伴者，不要冷落，适当时予以赞扬，获取认同。

3、请留下客户电话： ⑴、客户不留电话的原因：

①、担心被骚扰； ②、没有得到想得到的信息； ③、没有足够吸引他的东西； ④、所介绍的并非他理想的房子； ⑤、并不想买，只是想了解； ⑵、销售人员要想好说辞，正确对待：

①、请放心，我一定不会在不方便的时候给您打电话；

②、要不您说个时间，哪个时间较方便，我会在那个时间打过去，或者给您发信息； ③、其实，我只是希望能把最新有关适合您的房源及时告知与您，让您更客观的做决定；

④、要不，您留个传真或邮箱号码，我发资料给您。

信息配对：

1、进行房产出售出租登记，注明随物设施；

2、立即开始客户配对，在房友网内选择自己在半个月之内的客户进行筛选，或电话联系有需求较接近客户的销售人员

3、根据客户需求范围及承受能力于系统内进行合适房源的搜索；

4、列出意向（房源）客户－列出购买意向的排序－按客户购买力（房源实际成交可能）排序－选定主要客

户逐一打电话给客户或其他销售人员；

5、信息搜寻时，可一边搜索边与客户进行交谈，避免冷落客户；

6、配对过程中，应适时转换系统转换成GUEST模式，满足客户好奇心理或避免有意偷窥业主（客户）

联系方式；

委托签署：

1、业主房产出售/租

①、委托签署是对客户的承诺，确定房屋的真实性，有效性及安全性，出于对客人的承诺，避免出现一房多售等购房陷井，同时也让业主感受到认真负责的态度，产生信赖； ②、无偿帮客户进行房屋出售，对符合市场价的委托房屋可进行报刊发布，客源更为广泛，加快销售过程；

2、客户求购/租：

①、首先让客户对所介绍的产品产生兴趣。

②、尽量探索客户需求，调动产品的所有资源来满足客户需求。

③、多提问，获取协议签署之前了解客人需求，抓住客户关心的问题，抓住客户关心的问题进行主推，将所介绍产品的特点讲述的符合需求，使客户感觉房子正是她/他所需求的；

④、告知客户签订协议的目的是便于公司掌握经纪人的工作状态，所有带看房的量化以协议为准；

⑤、明确双方义务，所看房屋成交之前不收取任何费用，以成交确定佣金的收取，3、委托签署的基本要求及注意事项：

⑴、业主房产出售/租委托

A、条款解释：委托签署之前，销售人员应向客人解释内容条款，让客户清楚、明白知道他/她所享受的服

务及承担的责任； B、说服、签署注意事项

①、确认委托人有委托资格；

②、确认产权的状况；

③、确认委托的价格及费用支付；

④、确认佣金的给付（或无偿）；

⑤、确认双方的义务及责任；

⑥、确认委托的事项及范围、生效日期及期限，并签字确定；

⑵、签署中介服务协议书：

①、条款解释：委托签署之前，销售人员应向客人解释内容条款，让客户清楚、明白知道他/她所享受的服

务及承担的责任；

②、委托签署必须附有客户身份证、电话号码，由销售人员进行填写；

③、客户由销售人员处每得知一项房产详细信息（未带看）或带看必须由客户予以签名确定；

④、客户方看楼人员有变化时必须重新签定委托；

4、已签署的委托审核流程：

⑴、房产出售/租委托：

A、当日交店长审核委托，根据业主的报价高低作出适当的对策: ①、价钱低于市场价，根据平时投资客联系方式重点推广争取即时成交；

②、符合市场价，安排进行配对，并予以广告发布；

③、业主期望高时，价钱高于市场价，但房产颇为优质，即时安排扮客杀价；

④、普通房源且价钱高时，安排保持适时跟踪与联系，告知业主向客源推介后但客人听价没有看楼

欲望，且一致认为价钱过高试探业主反应；

B、店长审核委托内容：

①、委托人具委托资格，是否产权人，是否存在产权共有人；

②、委托书有否记载产权详细情况；

③、产权人是否对委托书进行确认。C、经纪人将委托情况于系统内作详细跟进；

D、门店主管对委托签名确认；

E、门店主管当日晚结进行分享，共同确定销售方案； F、门店主管于每周一将店内委托上交运营管理部；

⑵、中介服务协议书： A、门店主管审核委托内容：

①、协议书内容必须由销售人员填写；

②、协议书要求有客户身份证号码、联系电话、所看房产详细地址、报价、系统客源编号；

③、客户必须对委托内容予以确认；

④、客户必须对所看的房产或获取信息予以确认；

⑤、晚结进行即时分析，针对问题进行说明；

B、经纪人于系统内将客户资料进行完善，并将带看详细作即时跟进（保证质量）；

C、门店主管核实、确认；

D、每周一门店将协议书上交运营管理部。

5、委托书归档；，⑴、行政秘书根据委托跟进及委托书在房友系统内进行委托人更改；

⑵、文秘对委托书收集、整理并入档；

电话约看房

1、约业主；

告知有客户看房的信息

询问业主并约定看房的时间；

与业主约定统一报价及告知注意事项；

2、约客户看房

拨通客户电话，根据客户需求简单讲述房源基本信息，注意针对客户的需求点；

和客户约定看房时间，约定客户看房，注意安排时间；

房源推荐注意事项：以二选一或三选一（先中、再优、后差）

送客

1、送客标准：

⑴、客户离开，值班人员应立即起身相送，提醒客户带好随身物品；

⑵、接待人员先于客户走到门口，将门向内打开，视乎客户与门的远近，如客户已在门口，应将门向外打开，站立门口，与客户握手，感谢对公司的信任与支持，再次告知客户自己的姓名，很乐意为她/他提供

义务咨询服务，与客户约定下次联系的时间；

⑶、欢迎客人下次有时间过来小坐，送客人出门口或上车，与客人挥手道别，目送客人离开视线后，接

待人员才可进门。

2、清理现场：

⑴、接待人员送客人出门时，其他同事或接待人员（为单独值班时）完毕后应立即清理现场，收拾水杯、垃圾、清洗烟灰缸，收拾并整理台面；

⑵、将桌椅等即时复位；

接待注意事项：

1、接待员应保持精神饱满，热情解答，表情丰富，认真聆听客户的需求，对客户的价格适当加以建议，避免有抵触或不耐烦、厌倦情绪，充分获得客人认可，有继续谈话的意向；

2、保持安静，请其他同事谈话或电话时注意音量；

3、在客户对佣金提出异议时销售人员不可随意承诺对客户佣金的折扣，应与客户分析服务质量及结果，如：能获得较高售价，或较合适价钱买到心仪房产及对服务的认可；

4、不接待客户的人员要主动帮助递水递烟缸。保持个人形象，避免一些小动作如挖鼻、盘发、掏耳、揉眼、剔牙、瘙痒等；

5、区别客人的真伪，是否同行刺探信息，或是政府职能部门人员进行一些调查工作，接待人员要注意言论，如发现有可疑的地方，立即上报门店主管或报公司行政部；

篇6：深圳二手房交易流程

-交易流程————————买方向银行做按揭申请，评估部门评估，银行出承诺书。（一次性

免）买卖双方到银行做资金共管（按揭共管首期款，一次性共管全部购房款，银行

免费服务。）公证处公证《房地产买卖合同（现售）》（买卖有一方为境外人士必须公

证）房产所在地国土局或房地产交易中心办理过户申请，领取回执.5 双方缴纳各自税费。领取买方房产证。卖方收首期款（按揭）或房款（一次性）.银行办理抵押登记.双方办理水，电，有线电视，电话，煤气等过户手续。

--------------注意事项----------------

1，卖方须取得全部产权才可转让，转让前的债务纠纷，抵押登记须全部清

理完

毕，交易前，双方到档案大厦查档科查档，确定产权是否清晰。

2，买卖有一方为境外人士须公证买卖合同。

3，作按揭时，买方须提交首期款证明，收入证明，身份证明，婚姻证明及

户口本

原件及复印件。

4，房产所有者是共有的，过户时须共有人同时到场签名。

产权过户六环节

消费者在置业过程中，产权过户也是极其重要的一环。

首先是查核房产产权的真实情况。在中介公司的协助下到国土局查核所购房屋的所有权是否明晰，房屋的共有权人是否同意转让该房屋，该房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形。

二是将首期款托管。买方将首期款交由银行托管，并由买、卖、银行三方签定托管合同。

三是向银行提出按揭申请。买方在中介、银行的指导下备齐有关材料，向银行提出按揭申请，银行将于三个工作日内完成审批并出具贷款承诺书。当然，如一次性付款此条则不存在。

四是产权过户。买、卖、中介三方一同到房地产交易中心办理过户手续，并签定国土局房产交易合同。

五是办理银行抵押登记。约于三十个工作日于房地产交易中心交清交易税费后由银行领出房产证并到银行办理房产抵押登记。同时原先存放在银行托管的首期款也发放给卖方。

六是银行放款。约十五个工作日银行完成抵押登记，根据贷款承诺书发放贷款。至此房产的过户手续已完整办妥。

办理贷款按揭四步骤

二手房是可以办理按揭贷款的。目前二手房按揭贷款有：一般二手楼按揭贷款、二手楼转按贷款、二手转按赎楼贷款等几类，如买家不选择一次性付款可根据自身的财力及所购房屋的各种条件，向银行申请按揭贷款。

据介绍其手续并不复杂，归纳起来有以下几步：

第一步，确定购买的房屋后，由中介公司协助到国土局查核该房产权的真实情况。

第二步，将首期款交由银行托管，并签定托管合同。

第三步，向银行提出按揭贷款申请，同时向银行提供：居间合同、首期交款证明、所购房屋价值评估报告、收入证明、身份证明等材料，银行于三个工作日内完成贷款审批程序，如同意放贷则出具贷款承诺书。