封闭阳台的技术要求

2024-05-14

封闭阳台的技术要求（精选6篇）

篇1：封闭阳台的技术要求

关于XX县各小区违章乱搭乱建

请求规范的报告

XX县政府：

现XX县各楼盘如雨后春笋般拔地而起，随着生活水平的不断提高，人们对生活质量的要求也越来越高，据了解，普遍购买房屋的业主入住后对房屋的安全性能及实用性能要求较高，而大部分房地产开发商为了保证楼盘的整体美观、和谐统一，其阳台的设计是开放式的，从而造成住户在装修或入住过程中出现了违章乱搭乱建、封闭阳台、窗户、推拉门等影响高档楼盘品质的一些不和谐现象。

如X小区是我县为数不多的高档小区之一，现小区为了保持楼盘的整体高品质、高素质，物管处（国家一级资质物管企业）采取先进的管理模式对小区业主进行管理、服务，因大部分业主安全意识较强，担心小孩攀越阳台护栏或灰尘多、飘雨、噪音大等而自行封闭阳台，而小区房屋设计是开放式阳台，其承载力不允许增加外挑构件（封闭阳台、晾衣架等），外立面设计已通过政府规划主管部门审定，业主不得擅自改动，且封闭阳台使阳台的原规划设计使用功能发生了改变，违反了国务院令第379号《物业管理条例》、建设部《住宅装饰装修管理办法》、《物权法》、《湖南省物业管理条例》和《商品房买卖合同》、《前期物管协议》、《业主手册》、《业主临时公约》、《房屋装修管理规定》等相关规定，从而严重破坏了小区的整体外观形象，降低了小区的档次，侵犯小区其他业主的公共利益。

对此，开发公司和物管处高度重视，已采取一切措施阻止这种违章搭建的行为，如装修材料进入小区一律停车检查，管理员严加巡查等，并发《违章整

改通知书》，多次提醒、沟通、促请对正在进行或已封闭阳台的业主/住户，即刻停止并拆除封闭阳台行为，恢复原状，但收效甚微，有部分业主相当不配合物业的工作，甚至相互拉帮结伙前来物管处闹事，多次干扰物管处正常工作的开展。

因此，为了县各房地产企业的良性发展，维护本县各小区的整体美观、和谐，保证物业的保值、增值，争取达到并保持优秀住宅小区标准，恳请能得到县政府的大力支持，加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设，采取有力措施来规范各小区的违章乱搭乱建行为，共同营造县各小区和谐、美好的明天。

特此报告，恳请县政府规范为盼。致谢！

XX县房地产协会

2011年10月28日

篇2：封闭阳台的技术要求

总的来说，阳台封闭与否，各有所见。按阳台的功能来分析，封闭阳台意味着失去阳台本来的使用价值，尤其是南向阳台不仅能够欣赏阳台花园的美景，还能沐浴阳光。封闭阳台仅仅是扩大了室内使用面积。一旦遇意外，将失去一个良好的救生通道。此外，封闭阳台，将为盗窃者提供由阳台向上攀登入室行窃的途径。然而，有时封闭阳台（用玻璃窗）也有其有利的一面，既可隔绝或减少城市噪音对室内环境的干扰，还有利于室内空气良好小气候的创造（阳台封闭，内侧装落地门），还可以减少空调负荷，节约能源。下面是具体的利弊：封阳台好处一

遮尘、隔音、保暖。阳台封闭后，多了一层阻挡尘埃和噪音的窗户，有利于阻挡风沙、灰尘、雨水、噪音的侵袭，可以使相邻居室更加干净、安静。阳台封闭后，在北方冬季可以起到保暖作用。封阳台好处二

扩大居室实用面积。阳台封闭后可以作为写字读书、健身锻炼、储存物品的空间，也可作为居住的空间，等于扩大卧室或客厅的使用面积，增加了居室的储物空间。若是结构允许，除保留窗下半墙外，其余全部拆除，则更有利于房间的布局和设计。封阳台好处三

安全。封阳台后，房屋又多了一层保护，在社会治安达不到夜不闭户水平时，多一层保护，就给犯罪分子设置了一道障碍，能够起到防范的作用，也能在夜间让我们更安心的入睡。安全才是居家生活最关键的保障，好的封闭阳台可以给你一个好的梦。

封阳台坏处一

影响采光。阳台封闭后影响了阳光直接照射房间，不利于室内自然杀菌。阳台封闭后我们

往会加上一层厚厚的窗帘，但是这种情况下，采光就不会很好了。封阳台坏处二

不利空气流通。阳台封闭后阻挡了空气对流，夏季室内热量不易散发，造成闷热；冬季室内空气不易流通，加之做饭产生的生活废气，会给人体健康带来影响。洁净的空气对居住者的身体会有很大的好处，封闭阳台上的这点问题要引起注意。封阳台坏处三

使居室与外界隔离。阳台顾名思义是乘凉、晒太阳的地方，封闭之后人就缺少了一个直接享受阳光、呼吸新鲜空气、望远、纳凉乃至种花养草的平台，也给家庭凉衣晒被带来不便。封住了阳台，一般的衣物晾晒就会在室内解决，还好现在有洗衣加烘干一体的洗衣机，但是，还是阳光的味道更吸引人吧？

篇3：阳台蔬菜的种植技术

1 阳台种菜的好处

1) 农药、化肥使用较少, 特别是冬季不使用任何生长激素, 是一种健康无污染绿色蔬菜。

2) 随时采摘, 随时食用, 新鲜营养成分高。

3) 不仅可以食用, 而且还可以起到观赏和净化空气的作用。

4) 给孩子们创造了了解自然, 了解植物生长的机会, 共同享受田园生活带来的乐趣, 有助孩子的成长。

2 阳台环境条件与蔬菜的选择

阳台种什么菜, 一方面要根据个人喜好和需要而定, 另一方面要考虑阳台的朝向而定, 朝向不一样, 日照的时间不同, 各种蔬菜所需的阳光也不一样。一般说来, 如果空间许可, 大多数蔬菜瓜果都可在阳台上栽种。所谓阳台的环境条件, 最重要就是阳台朝向和阳台关闭情况。全封锁阳台冬季温度也较高, 所受温度限度较小, 可选择的蔬菜范畴也比拟广, 基础一年四季都可栽种蔬菜。

3 容器的选择

几乎任何容器都可种植, 适宜的原则为:第一坚固, 第二底部有排水孔, 保证排水通畅, 第三慎用黑色, 第四宁大勿小。

4 土壤与肥料

无土栽培比较简单, 到种子门市, 农艺市场购买营养液, 按使用说明配制即可。我们一般选择土壤肥沃、疏松透气、排水良好的土质作为栽培土, 我们可以自己配制培养土。如:园土和田土经堆积曝晒后备用, 厩肥与泥土杂草经过堆积发酵腐熟, 晒干过筛以后备用等。

5 浸种与催芽

1) 浸种:播种前要对种子进行简单的消毒处理, 一般的种子用温水浸泡法, 对于放置时间长或已经被污染的种子, 可采用药液浸泡法。温水浸泡法:将先将种子放入盆内, 再缓缓倒入50~55℃水 (2份开水对1份凉水) , 边倒边搅拌, 使种子受热均匀, 持续10~15min后, 水温降至30℃, 继续浸种2~6h。浸种时间:番茄、辣椒、黄瓜、西葫芦6~8h, 茄子10h, 冬瓜12h, 甘兰、花椰菜等浸种1~2h。药液浸泡法:先用清水浸种3~4h, 然后常用福尔马林100倍液浸泡20 min, 然后, 再用清水冲净即可。

2) 催芽:发芽较慢的除浸种以外, 还要进行催芽, 浸种后, 取出种子, 用湿布包好, 放置在放入碗等容器中, 置于25~30℃条件下催芽, 每1d用20~30℃水淘洗一次, 待大部分种子露白即可播种。

6 播种与移苗蔬菜有两种栽植方式

一种是先育苗, 再移栽, 一种是直接播种。直接播种就是直接将种子播种到大小适当的栽植容器中就行了。需要移植的, 先选用大小适中的塑料盘、玻璃盘等容器作为“育苗盘”。容器中放入p H值适中的培养土 (在园艺店或农艺市场就能买的到) , 将菜种撒播到容器中, 然后覆0.5~1cm深的土。切记种子太深将不会发芽。适宜的温度、充足的水分和氧气是种子萌发的三要素。要将容器放在较温暖、通风良好的地方, 并适当浇水 (对于大多数菜种, 每1d浇一次水为适量) 。播种前最好用50%漂白水或其它消毒液对播种盘进行消毒, 以减少污染种子的机率。移栽移植时注意不要损伤秧苗幼嫩的根系。可在掘取菜苗前给土壤或基质充分浇水, 使根部多带土壤或基质, 不仅能减小对根部损伤, 而且能减增加吸水力、移栽后成活快。移栽后缓苗期要注意遮阴。

7 日常管理

1) 浇水:首先我们要浇足定根水, 一般连续浇灌两次, 育苗期的浇水原则是盆土宜偏干。俗话说:干长根, 湿长叶, 水浇多了会造成幼苗徒长。在不同的生长期, 对水分要求不同, 幼苗期生长较快, 应适当控制灌水。第一花序坐果前, 原则上不浇水, 以松土保墒为主。第一花序的果实膨大后, 对水分的要求明显增加。果实肥大期, 每株每天吸水量增加, 要适当加大点, 但也要注意不要过多否则会造成落花落果。冬夏季水温与土壤相差超过5℃的时候, 浇水会伤害根系。因此, 我们要注意浇水时间, 冬季早晚温差大, 在中午浇水比较好, 春、秋季, 上午10时左右和下午4点以后是浇水的适宜时间, 盛夏切忌不能在中午浇水。

2) 施肥:施肥时要重施有机肥, 少施化肥。充足的有机肥能不断供给蔬菜整个生育期需求的养分, 有利于提高蔬菜品质。另一方面根据不同生育期区别施用, 例如幼苗期氮肥要多些, 成苗后磷钾肥要多些, 叶菜类多放氮肥, 瓜果类蔬菜要多施磷钾肥, 当发现叶色变淡, 生长细弱时, 要及时补充肥料。另外不要施用碳铵。碳铵施用后会挥发出大量的氨气, 对蔬菜生长不利, 容易产生害, 最好选用肥效长的尿素, 追施浓度要适当, 勤施、薄浇多次量。

8 常见病虫害及简单防治

1) 蚜虫:是蔬菜作物的主要病害之一, 成蚜或若蚜在植株嫩叶及生长点处, 及食植物汁液, 受害部位出现退绿小点, 使叶片卷曲变黄重者枯萎, 甚至枯死。防治方法主要有:熏蒸法, 诱杀法, 喷雾法等进行消除。

2) 螨虫类病害:此类病害有红蜘蛛、白蜘蛛、阔体螨等, 成螨和幼螨群集在蔬菜作物的幼嫩部位吸食汁液, 使叶背成黄褐色, 叶向背面卷曲, 甚至干枯, 多用喷雾法进行防治。

3) 苗期立枯病:症状主要是幼茎基部缢缩干枯, 幼苗死亡面不折倒, 故称立枯病, 可用20%甲基立枯磷乳油1200倍喷液。

4) 植株上部枯萎死亡, 一般是根部受到了捐害, 多为地下害虫所为, 如喽咕、根螨、根线虫等。一般采用捕杀的方法进行消灭。

5) 有的蔬菜植株有明显的被咬断或切断的痕迹, 这多为蟋蟀或叶蛾所为, 我们可以用捕杀和诱的方法消灭。

6) 马铃薯、洋葱等地下块根的植株, 在生长或储藏过程中, 块状果实蛀食或腐烂, 多为鼻虫、和根螨等为害, 一般也采用捕杀和诱杀的方法消灭。

篇4：封闭阳台的技术要求

【关键词】负压封闭引流技术；胸壁结核；临床应用效果

【中图分类号】R-1 【文献标识码】B 【文章编号】1671-8801（2015）06-0228-01

胸壁结核患者容易继发于肺或胸膜结核病变，患者在临床上的主要表现为结核性寒性脓肿或者慢性胸壁窦道，患者最终必须采用手术治疗的方式彻底地切除其病变组织[1]。因此，本文选取2013年10月-2015年5月我院收治的40例胸壁结核患者作为研究对象，对所有患者术前常规治疗后，行手术彻底切除结核病灶，术后对所有患者采取负压封闭引流的方式；探讨探讨负压封闭引流技术在胸壁结核治疗的临床应用效果。现将具体研究内容整理报告如下。

1 资料与方法

1.1 一般资料

选取2013年10月-2015年5月我院收治的40例胸壁结核患者作为研究对象。患者男28例，女12例；年龄25-66岁，平均年龄（29.64±10.23）岁；其中17例患者首次住院接受手术，剩下23例患者经过多年的反复治疗仍无法痊愈再次入院接受手术。40例胸壁结核患者在入院时，29例患者临床表现为慢性迁延不愈，11例患者的临床表现为急性结核中毒。

40例胸壁结核患者在入院后均进行常规的PPD试验、血沉以及胸部CT等检查，主要目的在于进一步对患者的病情进行明确诊断[2]。根据诊断结果我们可以发现40例胸壁结核患者中病灶侵犯左胸壁患者18例，侵犯右胸壁患者15例，侵犯双侧胸壁患者7例。除此之外，所有患者中21例患者有既往有明确的结核病史，19例患者经过胸部影像学检查得出，陈旧性肺结核患者10例，痰检阳性患者3 例，痰检阴性患者6例。对痰检阴性患者进行穿刺活检得出结核性嗜酸性肉芽肿。所有胸壁结核患者均进行常规治疗一个月后实施手术。

1.2 一般方法

40例胸壁结核患者均采取全麻下施行病灶清除术，手术切口为患者皮肤色泽变化处，梭形切除患者已坏死的皮肤软组织，然后对脓液及肉芽组织进行清除，彻底地搔刮患者的脓腔壁直至去渗出新鲜血液。对于形成窦道的患者，在术前应该对其进行美兰照影，在术中要根据其染色的范围和走向彻底地切除或敞开患者窦道及其周围组织。对于合并肋骨破坏的患者，应该切除患者局部的肋骨，完全地暴露窦道，然后对其进行仔细探查后将其彻底清除。

在对40例胸壁结核患者进行治疗的过程中，1例患者在术中探查的过程中发现其合并胸椎结核，因此在手术的过程中要联合脊柱外科同时进行，当患者的病灶清除完毕后，采用双氧水、生理盐水以及安尔碘对其进行反复地冲洗和浸泡[3]。术后在患者创口的最深处置入负压引流海绵，缝合患者的伤口后密闭创面，采用中心负压持续吸引，负压设置为300mmHg，术后2-3/d便将海绵退出2-3 cm，然后根据患者引流通畅的情况来决定是否对其海绵进行更换。

1.3 统计学方法

应用统计学软件SPSS19.0对相关数据进行分析和处理，计数资料采取率（%）表示，计量资料采取均数±方差（）表示。

2 结果

2.1 治疗效果

40例胸壁結核患者在术后均维持了7-15d的负压引流，其中5例患者2次更换引流海绵，7例患者1次更换引流海绵直至患者的病情痊愈。其余28例患者没有再次更换引流海绵直到痊愈。40例胸壁结核患者均成功治愈，术后病理均证实为结核。

2.2 并发症情况

无1例患者发生围手术期死亡、切口周围组织不愈和坏死以及脓胸等并发症，仅有1例患者出现切口感染，并发症发生率为2.5%。患者在经过有针对性的治疗后感染症状得到了控制。术后对所有患者采取抗结核药物进行为期6-9个月的治疗，在随访的1-2n内患者无1例复发。

3 讨论

胸壁结核是临床上较为常见的胸壁疾患，由于此病采用内科治疗效果的不理想，因此在临床上主要采用外科治疗。但在手术的过程中由于胸壁结核患者的脓肿窦道分布的范围较广，对患者的多根肋骨造成了侵犯，并且窦道多而细小，患者的皮下、肌肉组织深部以及肌间隙存在许多用肉眼难以分辨的微小结核病灶[4]。因此难以彻底地对患者的病灶进行清除，而一旦患者的在此发作，就必须对其再次或多次进行手术治疗。手术不仅会在一定程度上给患者的生理及心理带来负担，也会显著地增加患者的治疗费用。负压封闭引流技术是外科引流技术的革新，它能够彻底去除患者腔隙及创面的分泌物或者坏死组织，并有效地促进创面的愈合，是一种较为理想的引流方法[5]。

综上所述，负压封闭引流技术显著地改善了引流效果，缓解了患者的痛苦，并缩短了患者的住院时间，控制了并发症的发生率，促进患者尽早康复。

参考文献：

[1]詹锋，姜镭，曾志强等.负压封闭引流技术在胸壁结核治疗的应用（附38例报道）[J].岭南现代临床外科，2012，12（1）：54-55.

[2]王海江，宁新忠，夏照华等.持续负压封闭引流-冲洗技术辅助病灶清除术治疗胸壁结核的临床应用[J].中国防痨杂志，2014，36（11）：941-944.

[3]陈俊柱，胡广健，蒋佑升等.负压封闭引流技术治疗严重皮肤逆行撕脱伤12例[J].广东医学，2014，35（13）：2067-2068.

[4]刘东，梁运海，董明等.足部软组织缺损修复中负压封闭引流与皮瓣移植的应用[J].中国组织工程研究，2015，09（7）：1133-1137.

篇5：关于封闭阳台的法律依据

关于封闭阳台的法律依据（关心封闭阳台的业主必看）

一、建设部《住宅建筑设计规范》中，对封闭阳台的定义是“栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台。”因此，现行房屋建筑设计规范和建筑面积计算有关规定，对房屋阳台区分全封闭和未封闭两类。全封闭阳台建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭阳台建筑面积按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。阳台建筑面积：a．原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；b．挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；c．凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；d．半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

二、1.我国《民法通则》规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利”。业主作为房屋的所有人，对自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、处分权能。他对自己的房屋进行必要的添附、装饰、装修，是行使处分权能的一种表现，也就是行使所有权的表现。

2.我们业主与与前期物业签订的《物业管理服务合同》、《业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：如果我们业主不签订《物业管理服务合同》和《业主公约》，我们将拿不到自己房产的钥匙，所以该合约是格式的霸王合同，属于无效合同，对业主没有约束力。

3.业主与物业是经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。

4.业主接受物业管理公司的管理服务应属消费行为，其是处于弱者地位的自然人。物业管理公司属于企业法人，有独立的财产，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；就其性质而言，物业管理公司属于服务行业，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。5.综上所述，我们业主当时签署的《商品房买卖合同》和《物业管理服务合同》为格式合同，在法律适用上引用了《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、特别是《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。6.所以本业委会主任认为，在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督。是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。

举个真实案例给大家看（业主封闭阳台，物业要求拆除）基本案情

2001年4月1日至5日，李恕等十二名业主交纳定金，确定购买了大成开发公司开发建设的经济适用房－长安新城日一楼的房产。2001年6月至7月，十二名业主分别与大成开发公司签订了《商品房买卖合同》，办理了房屋入住手续。2002年12月9日，长安新城日一楼的一百位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》，并交与物业公司有关负责人。随后，首批十五户业主于2003年1月18日集体封闭了自家阳台。

对此，北京市大成物业管理公司向法院提起诉讼，要求依法判决李恕等十二名业主拆除已封闭的阳台，恢复原状。

法院判决

原告为履行物业管理职责与被告签订的物业管理服务合同为格式合同，双方是物业经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于十二名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条之规定，判决驳回原告北京市大成物业管理公司的诉讼请求。

案情分析

一、物业管理合同适用格式合同的相关规定

《合同法》对格式合同中的格式条款，设立了三项重要原则：一是明确格式条款制定者采取合理方式，提请对方注意免除或者限制其责任的条款；二是禁止格式条款的制定者利用格式条款免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利；三是在解释格式条款发生争议时，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。这些规定不仅对于经济上处于弱者地位的消费者的权利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司与企业滥用经济优势损害消费者的利益。

依据我国《合同法》，本案当事人双方所签的物业管理合同，是当事人为了重复使用而预先拟订、并在订立合同时未与对方协商的格式合同。

首先，本案原告在与业主签订《商品房买卖合同》时违背有关行政规定，对房屋的南、北阳台是否为封闭阳台的约定摸棱两可，业主认为阳台是封闭的，物业管理公司认为是不封闭的。格式合同双方对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。

其次，原告物业管理公司在物业管理合同中，没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况和业主的建筑物区分专有权利而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容应为无效。

故本案认定《商品房买卖合同》和《物业管理服务合同》为格式合同，在法律适用上引用了《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、特别是《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。”的规定，充分保护了业主的合法权益。法院根据以上规定，最终驳回了原告的诉讼请求。

二、物业管理公司与业主之间适用消费关系

在我国，物业管理企业是随着房地产业的发展，近几年才从房地产开发企业中分离出来的，因其收费及服务质量等问题产生的诉讼纠纷不断增多，目前对物业管理纠纷是否受《消费者权益保护法》保护的争议也较大。

物业管理公司有独立的财产，以自己的名义享有民事权利并承担民事责任，属于企业法人。同时，就其性质而言，物业管理公司以营利目的进行活动，属于服务行业。因此，物业管理公司应为《消费者权益保护法》意义上的“经营者”，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。

本案主审法官适用《消费者权益保护法》，契合了其保护弱者的实质，更好地保护了合同当事人的利益，较好地发挥了法律精神的引领作用，是我国先进的立法思想在审判中的具体体现。

三、业主依法享有建筑物区分所有权

本案是因业主使用阳台而引起的物业管理纠纷。那么，业主能否随意封闭阳台，其对阳台享有的是何种权利呢？

在梁彗星先生主持起草的《中国物权法草案建议稿》第二章“所有权”中，单辟第三节“建筑物区分所有权”，并对其做出明确定义：数人区分一建筑物而各专有其一部，就单有部分有单独所有权，并就建筑物极其附属物的共同部分，除另约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。同时规定，专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分，可以自由使用、收益、处分，并排除他人的干涉。区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。

根据上述定义，本案的被告一业主，应当可以认定为建筑物区分所有权人。业主对封闭或不封闭的阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人干涉。但业主同时也负有义务：如行使专有部分所有权时，不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有人的共同利益；维护、修缮时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生；应接受物业管理公司的检查、检修，相邻义务等。当然，法律在有些情况下会对业主的使用进行限制，从我国的立法看，常见的限制主要是针对业主在装修中改变建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其是对于建筑物的承重结构不得进行拆改。

在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。本案约定业主不得封闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回是正确的。

封阳台违法？封阳台违法？

同里人家别墅位于风光旖旎的同里湖边,2004年4月,张先生以近300万元的价格购买了一幢独立别墅。去年11月,张先生开始为别墅装修,但因阳台能否封闭的问题与物业公司产生了分歧。据了解,张先生早在入住前就与物业签订了协议,上面明确说明业主“不得封闭阳台”。那现在张先生的所为不是明显违约了吗?最终,双方闹上了法庭。昨日,苏州吴江市人民法院作出一审判决,张先生封闭阳台的“违约”动作竟然受到了法院的支持,事态的发展究竟是怎么回事呢?本报记者进行了走访调查。

物业:业主违反协议封阳台

2004年底,同里人家别墅的开发商苏州工业园区建兴房地产有限公司与苏州新景物业公司签订了物业管理委托书,将该小区的物管权委托给了新景物业行使。

2005年11月,张先生拿房开始装修,新景公司则按约履行起了物业管理职责。

在入住拿房之前,作为业主,张先生与物业公司签署了《居住物业管理协议》、《同里人家业主公约》以及《苏州市住宅装修管理服务协议书》。

开始装修后,由于二楼阳台和三楼露台没有遮蔽物,为敞开式设计,张先生就将阳台和露台全部封了起来。为了保持小区统一风格,他还专门购置了同样颜色的材料进行封闭。然而,张先生的举动很快招来了物业公司的不满,原来在双方签订的协议中有这样一个条款,明确了如下规定,“住房房屋及阳台仅作居住使用,不得封闭阳台、露台或改作其他非居住用途”,禁止“擅自搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面”,不得“封闭阳台,加装防盗棚等”。

为此,物业公司认为张先生的装修不仅违反了协议,而且严重影响了小区环境。于是物业公司多次发函要求张先生拆除,但张先生没有理睬。最终,双方的矛盾升级,物业公司将张先生告上了法庭,请求法院判令张先生拆除二、三楼的违章建筑,恢复原样。

业主:物业无权禁止封阳台

对于物业公司的诉讼,张先生列出四条理由驳斥物业。

张先生说,从物权本质看,封闭自有阳台是基于房屋所有权,业主依法享有的权益。是否封闭阳台是业主的权利,物业公司无权干涉。

从权利行使的方式看,张先生所购房屋为独立别墅,并不妨碍小区内其他业主的利益,也不违反法律的禁止性规定。何况,封闭阳台的行为是出于生活之需,并且也采用了与别墅外观同样颜色的材料,这既顾及了物业外表的美观,也不违反国家在物业管理方面的相关法律规定。张先生认为,自己的行为既不改变房屋结构,也未改变房屋外立面,只是行使了阳台空间专有权。

另外,从物业管理权的性质看,新景公司行使的物业管理权不具有行政管理性质,其权利应在全体业主的授权下进行。从装修协议条款来看,不得封闭阳台的约定是物业单方面制定的格式条款,并未就该内容与业主进行协商,该条款应为无效。并且在签订该条款时,业主被告知如果不同意签订,就不得进行装修,这说明业主的“自治”行为受到了物业的限制。况且,业主在购房时也从未与开发商签订过有关方面的禁止性条款。这样,从任何一个方面看,物业公司都无权要求业主拆除加建部分。

法院:封阳台出于生活需要

物业、业主各执一词,立案后,为了还原真相,吴江市人民法院的承办法官对涉案别墅进行了现场勘查。

承办法官了解到,该别墅没装修之前,二楼朝南阳台的上部屋檐探出墙体约0.5米,并未全部遮盖阳台,阳台地面高出房间地面约7厘米。而三楼北面露台则为全开放露台,无屋檐遮蔽。装修后,二楼阳台及三楼露台已全部封闭,封闭所用材料为暗红色铝合金外框及无色透明玻璃,颜色与其他窗户基本一致。

为了明白别墅交房时的真实状况,法官找了一幢结构完全相同但未经装修的同里人家别墅进行对比勘察,确认另一别墅二楼阳台地面高出房间地面10至12厘米。三楼露台为全开放露台,无屋檐遮蔽。

承办法官表示,勘查当天正好是雨天,他们发现阳台内部已全部被溅湿,而阳台与房间的玻璃门底部也全部被打湿。从现场情况来看,封闭之举确实是出于生活之需。

结果:“违约”封阳台受支持

经过多方面调查,法院认为,该案最终的审判结果应从两方面进行考虑。首先,应对双方关系进行明确。业主与物业公司是平等民事主体。在业主大会选聘物管企业之前,建设单位或开发商已经选聘了物业公司的,应当签订书面的前期物业服务合同。在本案中,物业公司已与开发商签订了相关合同。之后,张先生与物管签订的物管协议应视为对之前合同内容的再次确认。

依据国务院颁发的《物业管理条例》第25条的规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。也就是说,开发商应在与张先生签订的买卖合同中,对封闭阳台、露台作出禁止性约定。如果开发商没有将禁止性约定写入合同,那么作为物管服务提供者,新景公司就不能在张先生已经购房后,在物业管理协议中增设禁止性规定。

其次,从业主公约的法律属性来看。从程序上说,业主公约应当由全体业主通过集会决议方式制定和修改。但目前通行的做法是,建设单位在房屋销售前,作为最大的业主,先制定业主临时公约。对此,《物业管理条例》规定,建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理;业主的共同利益;业主应当履行的义务以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。对于本案而言,物业公司所依据的同里人家业主公约是由物业公司自行制定,并在交房时要求业主签署,其制定主体及签署程序并不符合上述法律规定。

由此,法院判决物业公司提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据,驳回原告的诉讼请求。

专家:协议签订违背平等原则

此案发生后,有业内人士认为,除了不符合法律规定外,新景物业与业主张先生签订的协议也有违平等原则。

新景物业要求张先生签署物业管理协议和同里人家业主公约时,均以办理房屋交接手续为条件。显然,业主在支付巨额房款后,往往不愿意为部分限制性条款而放弃对房屋的受领,因此签署了有关协议。

该人士认为,此种缔约方式违背了合同法平等、自愿及诚实信用的基本原则。在不违反法律强制性规定的前提下,这种合同中的限制性条款,除非房屋买受人明示或以行动表示予以接受,否则不应对房屋买受人产生拘束力。

由于我国法律目前没有对房屋阳台、露台是否应当封闭,作出明确规定。因此,在不损害他人合法权益的前提下,业主作为房屋所有权人,对于阳台及露台的使用及外观具有处分权。

物权高于“整体美观”，这个可为之前的包阳台的争论提供一些法律依据

不许业主封阳台物业败诉来源：浙江法制报作者：马乐乐

“我想安装封闭阳台，但是物业不同意怎么办？”打开不少小区的网络论坛，这样的疑惑普遍存在。由于安装封闭阳台带来的不同看法，让不少业主和物业之间矛盾重重，甚至有小区曾经为此发生过流血冲突。发生在江苏南通的一起安装封闭阳台纠纷中，当上被告的业主获得了最终的胜利。这起被江苏高院视为经典的案例说明：物权高于所谓的“小区整体美观”，业主有权安装封闭阳台。

封闭阳台惹出官司

朱女士是南通天安花园小区的一名普通业主，入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。“房檐过窄，一下雨阳台就有积水。另外，我的房子靠着马路，噪音大、灰尘多，对我的生活质量影响不小。”朱女士说，为了美观，她特意安装了无框阳台。

然而即使是无框阳台，也让她和物业的矛盾闹到了不可调和的地步。物业拿出了朱女士在领取钥匙时签订的《天安花园物业管理公约》和《补充协议》。《补充协议》第6条明确约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面。”而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着：“不得擅自封闭阳台。”

朱女士承认自己在合同上签过字，但是她也有想不通的地方：“房子是我买的，我在自己家阳台上安装，怎么就不行了呢？”

“你作为业主对阳台有支配权，但不代表你有任意使用的权利，阳台从设计到交付，都是不封闭的，这符合国家规范和阳台的功能，能够满足业主的需要。”物业方面解释说，“阳台的主要功能是提供晾晒等，你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能，是对使用阳台权利的扩大。”

在物业看来，白纸黑字的合同，还有朱女士的亲笔签名，这还有什么好说的？由于朱女士拒绝将阳台恢复原状，物业以违约为由将她告上了法院，要求将阳台恢复原状，确认《补充协议》条款的合法有效。

法院判决物业败诉

此案经过两审，法院均判决物业败诉。在三个判决要点上，法院将道理说得非常透彻。

要点一

格式条款不能限制“物权”

朱女士是这套房子的所有权人。阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，朱女士享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据合同法规定，应属无效。封闭阳台本是业主行使“物权”范围内的行为，而物业公司以位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的“物权”，导致双方权利义务的失衡。

要点二

封闭阳台没损害他人利益

朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法已经顾及小区环境的整体美观，而且没有损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。

要点三

物权高于“整体美观”