私有房屋买卖契约合同

私有房屋买卖契约合同（共8篇）

篇1：私有房屋买卖契约合同

。   经双方设立条件如下：   第一条 上述房屋由乙方售给甲方，全部价款共计人民币：＿＿＿＿＿元。   第二条 本契约签订之日起＿＿＿＿＿内，甲方应将上列价款付与乙方，乙方收到全部价款后，应将房屋在一个星期内腾出交给甲方。   第三条 本契约签订后，甲方应向房屋主管部门申请办理房屋所有权登记，所需费用由甲方承担，在取得房屋所有权证后，产权归甲方所有。   第四条 甲方应遵守国家和本市有关房屋管理的政策和规定，未经市有关部门及乙方同意，不得对上述房屋加层和改建，   第五条 房屋基地及底层独用园地属国家所有，仅供甲方使用。甲方应遵守国家和本市有关土地管理的政策和规定。从发给产权证之日起，甲方按国家规定向有关部门缴付房产税（土地使用税）。   第六条 自本契约签订之日起，上述房屋的.有关权利义务不论甲方住进与否均归甲方。并按照管理和维修费用分担原则，按月由甲方承担管理和维修方面的有关费用。   第七条 本契约签订之日起，在两年内属于原乙方使用不当造成的质量问题，由乙方负责保修；属于人为的损坏由甲方自行负责。   第八条 本契约一式三份，乙方一份，甲方两份（其中一份作产权登记附件）。 其他的合同范本推荐参考：专项代理售房委托学生公寓使用协议房地产中介服务合同

篇2：私有房屋买卖契约合同

买方：_________（以下简称甲方）

卖方：_________（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，就乙方将房屋卖给甲方事宜。经协商一致，特订立本合同。

第一条 房屋的坐落、面积

1.乙方售给甲方的房屋位于_______________________面积___________

2.房屋产权证号为____________

第二条房屋由乙方售给甲方，全部价款共计人民币：_________元。

第三条 本契约签订之日起_________内，甲方应将上列价款付与乙方，乙方收到全部价款后，应将房屋在一个星期内腾出交给甲方。

第四条 本契约签订后，甲方应向房屋主管部门申请办理房屋所有权登记，所需费用由甲方承担，在取得房屋所有权证后，产权归甲方所有。

第五条 甲方应遵守国家和本市有关房屋管理的政策和规定，未经市有关部门及乙方同意，不得对上述房屋加层和改建。

第六条 本契约签订之日起，在两年内属于原乙方使用不当造成的质量问题，由乙方负责保修；属于人为的损坏由甲方自行负责。

第七条 本契约一式三份，乙方一份，甲方两份.甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

篇3：私有房屋买卖契约合同

一、新的土地制度促进了两宋田宅买卖和典当契约法律制度的发达

北宋是在经过了五代十国的战乱、百年藩镇割据后建立的封建王朝,五代十国时期由于战乱导致经济社会遭受巨大创伤,战乱中横尸遍野、民众流离失所、民不聊生,在此过程中,包括土地在内的财产频繁变更“主人”,政府的政策法令也朝令夕改,整个社会的社会生产力受到了极大的削弱,生产关系遭受了十分严重的破坏。北宋王朝建立初期,统治者为了恢复在五代十国时期遭受破坏的社会生产力,采取了一系列恢复和发展农业生产的措施,促使北宋的经济基础、上层建筑均出现了一些新的变化,宋朝经济迅速得到了较大程度恢复。北宋王朝建立后,所采取的恢复和发展农业生产的措施中,推行新的土地法律制度无疑居于核心地位,对社会生产关系的恢复发挥了十分重要的作用。两宋土地法律制度,和前朝相比较而言产生了极大的改变。为了更好地适应经济社会的发展,两宋推行了“田制不立”“、不抑兼并”的政策。对于“田制不立”“、不抑兼并”的含义,漆侠先生认为“,田制不立”是指封建国家土地所有制未建立,而所谓“不抑兼并”也就是承认土地的私有制,并且朝廷对土地的兼并并不进行干预[1]278。两宋推行的土地法律、政策和前朝是有着巨大差别的,两宋之前的王朝政府均建立了封建土地所有制,同时对土地的兼并进行国家层面的有力控制。既然统治者不反对土地的兼并,实际上就是允许土地的只有兼并、自由买卖,这是符合当时的社会历史发展趋势的,统治者承认土地私有,也就是承认了土地私人产权的合法性,并且通过法律的途径对土地的产权提供了有效的保护。而且,宋朝官府的土地也不断向人们出租、出售,促使不少官方的土地转化为私人的土地。私人土地所有制占据了主导地位,而在两宋之前,封建国家土地所有制是完全居于主导地位的,这就使两宋时期的土地制度和前朝之间差别甚大。两宋时期,全国土地总数的95.7%由私人占有,朝廷占有的土地仅为4.3%。朝廷不仅不抑制私人对土地的兼并,而且还通过一系列的政策法律制度保护人们对土地的所有权,允许自由买卖,这极大地促进了土地资源的市场化。在相关契约法律制度的保障之下,两宋土地作为生产资料进入到了流通领域,土地的买卖十分频繁,成为市场交易的重要产品。为了适应此种土地政策法律制度,两宋田宅买卖和典当契约法律制度顺应而生。

二、两宋田宅买卖契约法律制度

由于田宅是百姓的重要财产,两宋之前均对田宅的交易作出了严苛的立法规定,对田宅的交易设置了非常复杂的程序。两宋时期的法律对田宅的交易规定了两种主要的方式,即买卖、典当。两宋时期的人们在进行田宅交易之时称其为“绝卖”“、断卖”“、永卖”的,就是将田宅的所有权永久地让购买者所拥有,两宋时期出卖田宅所有权的契约称之为“绝产卖断文契”,南宋时期称之为“断骨契”“、断卖骨契”[2]289。北宋建立后,允许人们对田宅进行自由买卖,而由于土地买卖的盛行,统治者对于田宅买卖的契约法律制度建设也极为重视,规定了十分严格的法律,在程序上也较为复杂和规范。

1.两宋法律制度对田宅买卖契约形式和内容的规定。两宋时期规定,人们进行田宅买卖必须订立书面的契约,否则田宅买卖无法律效力。为了规范日益兴盛起来的田宅买卖,法律对契约的形式、内容两个方面均作出了较为详细和严格的规定,希望通过重视田宅买卖书面契约内容与形式,减少由此造成的纠纷,以及在产生纠纷之时便于官府的介入处理,这就促使宋朝田宅买卖契约文书的行文程式化,基本的格式和内容都是比较近似的。为了对田宅买卖的契约内容和形式进行规范,两宋时期的政府还规定了“官版契约”制度,此处所谓的“官版契约”也就是“标准格式的契约”,人们进行田宅买卖的契约均由官府统一进行印制,田宅买卖双方对买卖的相关内容先订立“草契”,之后再到官府取“官版契约”进行誊抄,对于田宅买卖契约的格式和内容均进行了统一的规定,田宅买卖契约的内容和形式不符合规定的,买卖一律无效。《中国历代契约会编考释》中收录了若干个两宋时期田宅买卖的契约,其基本格式和内容均是相同的。在契约的内容上要求较为详细,契约中要载明所买卖田宅的具体位置、数量以及土地的性质,载明土地买卖的价格和履行契约的时间,载明买卖双方的姓名及其见证人,载明买卖契约的担保人,载明买卖双方的其他义务、契约订立的时间、出卖田宅的原因、田宅的来源和价钱、双方的姓名和住址等内容。除了上述内容外,两宋田宅买卖契约还十分强调买卖双方订立契约是完全出于自愿,并且还必须有证据表明买卖的土地是自己有权出卖的土地[3]538。按照《宋刑统》的规定,对于盗卖朝廷或者他人田宅的行为要判处较为严厉的刑罚,无论是北宋时期,还是南宋时期,均严禁出卖自己无权出卖的田宅。为了让田宅出卖者证明其对所出卖的田宅拥有所有权,两宋法律,在出卖田宅时必须由出卖者提供“上手干照”,也就是提供本田宅上一次的转让契约,如果“上手干照”不明而进行田宅买卖的,法律并不予保护。两宋政府为了加强对田宅的管理,由专门人员组织绘制了地界图册,对每一处田宅均标明了具体位置、所有权人姓名等,便于之后产生纠纷时官府介入处理。

2.两宋田宅买卖契约法律制度中的“亲邻优先”制度。两宋法律规定,田宅买卖关系的成立,处理订立符合规定要求的契约之外,还规定了“先问亲邻”等制度,也就是在出卖其田宅之时亲邻优先。需要田宅的出卖者必须先遍问亲邻,如果有亲邻愿意以相同的价钱购买其田宅,则田宅的所有权人不得将田宅出卖给其他人。只有在田宅出卖人的亲邻不愿意购买其田宅,或者亲邻所能够给到的价格比其他人低时,田宅所有权人才能将其田宅卖给亲邻以外的其他人。田宅买卖中的“亲邻优先”,在我国民法制度中拥有十分悠久的历史。我国法律制度之所以特别在田宅买卖中规定了“亲邻优先”制度,原因在于承认我国传统中崇尚亲族血缘关系、不愿意族产外流的现实,与此同时,遵循“亲邻优先”的制度,能够尽量让田宅出卖给亲邻,这是也从相邻权益的角度考虑的结果,因为这可以尽量避免相邻纠纷的产生。两宋时期,田宅买卖十分频繁,法律对“亲邻优先”的规定也更加详细具体。按照宋朝法律的规定,在田宅出卖、典当、抵押之时,亲邻有优先权,不仅私人田宅所有权人处置其田宅时必须遵循亲邻优先的原则,部分官方的田宅进行处置之时也要遵循亲邻优先的法律制度。亲邻优先的法律制度在两宋具有强制力,任何人进行田宅买卖之时,如果不先问亲邻,则必定导致买卖的无效,并且朝廷鼓励亲邻在此种状况下告官,官方及时介入处理。北宋初期,进行田宅买卖既承认亲属优先,同时又承认邻居优先。到宋哲宗时期,亲邻优先权作了适当的调整,以邻居优先为主,亲属优先也仅仅局限离所处理的田宅一定距离之内的亲属,如果超过了规定距离的亲属对购买田宅并无优先权。两宋执行的田宅买卖亲邻优先权制度,是建立在同等价格基础上的,规定亲邻不得滥用亲邻优先权而压低田宅价格,如果非亲邻者愿意给田宅所有权人更高的价位,可将田宅出卖于非亲邻者。

三、两宋田宅典当契约法律制度

1.两宋时期田宅典当的流行。除了田宅的买卖之外,两宋法律还规定田宅的所有权人可将其对田宅的所有权“典卖”“、活卖”。此处的“典卖”“、活卖”是和“断卖”“、绝卖”“、永卖”的出卖田宅所有权相对而言的“,典卖”“、活卖”是一种只转让田宅一定期限内的使用权、收益权的典当制度,经过典当处理的田宅,其所有权依然归原所有权人拥有。田宅买卖双方须签订“断卖骨契”,而田宅典当也必须订立“合同契”。在田宅典当的场合下,典卖人保留土地的回赎权。钱主拥有对田宅的使用权、收益权,同时还可以再次典当或者出租,但是因为其并不拥有对田宅的所有权,所以不能出卖。宋朝时期进行民间借贷,大多数情形下均要求提供抵押,而田宅是每家每户最为重要的财产,自然成为人们进行抵押的重要对象。而且,受到传统习俗的影响,宋人普遍认为出卖田产等祖业是一种不孝的行为,所以对于部分人而言,除非不得已才会出卖田宅。但是,在田宅典当中却不同,经过典当的田宅的所有权依然归原所有权人,并且还可以再次回赎,这就能够较好地满足人们不舍祖业且通过典当田宅而获得资金的目的。正因为如此,两宋时期的田宅典当十分流行。

2.两宋时期田宅典当契约具体法律制度。(1)田宅典当必须订立书面契约。宋朝对田宅典当的规定虽然不如田宅买卖繁杂,但毕竟田宅典当亦属重要经济活动,法律规定必须通过订立书面契约才能将田宅予以典当,即“田产典卖,须凭印券交业”[4]49。按照宋朝法律规定,田宅典当要订立一式四份契约,对典当契约的内容作出了明确规定,包括四邻所至、租税役钱、邻人牙保等,如果违反法律的规定进行典当的还可能构成犯罪。(2)田宅典当必须“先问亲邻”。和田宅买卖相同,在田宅典当中亦必须遵循“亲邻优先”的制度,必须先问亲邻,否则构成无效典当,这同样是为了避免典当之后尽量少出纠纷或者便于调整纠纷而考虑的做法。(3)田宅典当必须缴纳税收后才属合法行为。按照两宋法律的规定,田宅典当虽然不是对田宅的所有权进行处置,但是依然必须向朝廷纳税,其自由纳税之后才具有典当的法律效力,才受法律保护。(4)禁止在同一田宅上进行重复典当。按照两宋法律的规定,禁止在同一田宅上进行重复典当,并且对重复典当的行为进行严厉的处罚,甚至构成犯罪。不仅如此,为田宅典当作担保的人如果知情,和重复典当者同罪。(5)田宅典权关系的消灭。按照两宋法律的规定,田宅典当中契约规定的典权期限届满之后,田宅所有权人可以出价将其出典给他人的田宅回赎,田宅典权关系便于此时消灭。宋朝法律的规定中,非常注重维护出典人的回赎权,这也是为了避免发生更多的纠纷矛盾而进行的法律设计。按照宋太祖乾德年间法律的规定,田宅典当超过15年的,可能导致出典人无法回赎田宅。为了保护出典人的回赎权,宋朝对此规定进行了完善。《宋刑统》规定,能够证明典当关系存在的,无论过了多少年,出典人均有权回赎其田宅,如果强行占据出典人的田宅而拒不交者,按规定规定要“杖一百”。由此可见,两宋法律对田宅典当回赎权的重视,当然,只有按照典当契约的约定到期的田宅,田宅所有权人方可回赎。同时,为了避免田宅典当纠纷的争论不休,两宋法律规定,超过回赎期限一定时间的,且没有书面契约文书作为证据的,或者订立的书面文书无法辨别真伪的,田宅出典人丧失对田宅的所有权。这里的超过回赎的期限,北宋时期规定为30年,南宋时期规定为20年。在田宅典当中,典权到期,但是出典人无力回赎田产的,在双方合意后,可以不受“亲邻优先”的限制,典主可优先购买其田宅。

摘要：北宋王朝建立后,推行“不立田制”、“不抑兼并”的土地法律制度,准许民间自由买卖土地,对兼并土地的行为并不抑制,土地成为市场交易的重要产品。为适应此种土地政策法律制度,两宋田宅买卖和典当契约法律制度顺应而生。两宋时期,对田宅买卖契约规定了特定的内容与形式,规定田宅买卖中必须遵循“亲邻优先”制度,否则田宅买卖无效。两宋时期的田宅典当亦十分流行,规定田宅典当必须订立书面契约,禁止在同一田宅上进行重复典当,田宅典当契约法律制度较为详备。

篇4：农村私有房屋买卖合同效力的认定

农村房屋买卖合同的效力认定，不仅仅应从宅基地使用权的案件上来把握，同时也应考虑签订合同的主体。主体不合法，同样会导致合同无效。

案情

1997年7月25日，睢志刚与毛瑞琴、毛永亮在中间人睢根上的说合下，签订了房屋买卖协议，将位于河南省登封市中岳办事处新店村的一处房产卖予毛瑞琴、毛永亮。土地使用证上是睢志刚之父睢天庆的名字，当时双方约定价格为25500元，协议签订后双方款证交清。随后睢志刚即从该房屋内将东西搬走，毛永亮、毛瑞琴即搬入该房屋居住至今。睢志刚一直在郑州居住。2006年7月17日，睢志刚的父母睢天庆与耿姣以睢志刚、毛永亮、毛瑞琴不经自己同意，擅自出卖自己房屋，严重侵害了自己的合法利益为由，将三人诉至登封市人民法院，请求法院确认三被告所订立的买卖房屋协议无效。

裁判

登封市人民法院认为，被告睢志刚在与被告毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议时，其身份特定，为两原告之子。且原告也曾给他人说过要卖房子，又有说合人睢根上从中说合，睢志刚又持睢天庆的土地使用证，因此，毛瑞琴、毛永亮有理由相信睢志刚有代理权，而且对此认为是善意且无过失。睢志刚以睢天庆的名义与毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议的行为，构成表见代理。在该协议签订后，原告曾回到该房屋将其物品搬走，即知道了睢志刚以其名义签订房屋买卖协议而不作否认表示，原告以自己的行为承认了被告睢志刚的代理行为，因此，被告睢志刚代订合同的行为应为有效。原告请求确认合同无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告睢天庆、耿姣的诉讼请求。

一审判决后，睢天庆、耿姣不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。

郑州中院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明，被上诉人毛瑞琴、毛永亮庭审时向法庭提交了登封市新店村居委会2007年6月15日出具的证明一份，以证明双方之间房屋买卖关系存在的事实，同时证明二被上诉人居住的十年期间对房屋进行了几次翻修改造；二上诉人耿姣、睢天庆及被上诉人睢志刚已经于1998年将其户口迁出，地已收回，不再具有该村集体经济组织成员身份，同时二被上诉人还向法院提交了1998年12月5日被上诉人毛永亮与袁志红签订的房屋买卖协议一份，以证明其房屋已经卖给他人。上诉人耿姣、睢天庆对以上证据不予认可，认为居委会证明内容不实，房屋买卖协议是虚假的。

郑州中院审理后认为，原审法院适用简易程序审理本案，经过庭前多次调解，被上诉人毛瑞琴、毛永亮也向法庭提交了调解申请，根据最高人民法院关于民事调解工作的相关规定，法院调解期间不计入审理期限；且上诉人耿姣、睢天庆也无证据证明原审法院审理的时间可能影响案件的正确判决。故上诉人耿姣、睢天庆上诉称原审法院程序违法，应当撤销原判，发回重审的请求，理由不能成立，本院不予支持。1997年7月25日，被上诉人毛瑞琴、毛永亮与被上诉人睢志刚签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且被上诉人毛瑞琴、毛永亮已经履行了支付房款的义务，并收到了上诉人耿姣、睢天庆的土地使用证，应属有效协议。二上诉人上诉称，被上诉人睢志刚隐瞒实情，擅自出售其房屋，所得欠款自己挥霍，违法处分自己的宅基地和房产，事后上诉人未予追认，应当认定买卖协议无效的请求，因被上诉人睢志刚系上诉人耿姣、睢天庆之子，经过中间人说合将房屋卖给了属于同一农村集体经济组织的二被上诉人，不违背相关法律规定，且签订协议后又将该房屋土地使用证交给了被上诉人毛瑞琴、毛永亮。二被上诉人在该买卖过程中属于善意无过失，有理由相信被上诉人睢志刚具有代理权。协议签订后，二上诉人将该房屋内的东西搬走，并于1998年将其户口从该集体经济组织内迁出，系以自己的行为对被上诉人睢志刚代理行为的承认。故原审法院认定被上诉人睢志刚的行为构成表见代理并无不当；上诉人耿姣、睢天庆的该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人耿姣、睢天庆的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

评析

本案是一起农村房屋买卖纠纷，农村房屋买卖由于涉及到宅基地使用权的转让，对其效力的认定，司法实践中认定不尽相同，笔者认为，农村宅基地使用权有以下特点：其一，农村宅基地的所有权归集体。在我国，土地分别属于国家和集体所有，而用于建造房屋的土地，也因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。其二，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。其三，农村宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能有宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。另外，农村宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。

正是基于以上的特点，加之宅基地使用权是农民安身立命之本，在农村一般一户只允许拥有一处宅基地。我国法律法规对农村宅基地使用权的转让采取了限制态度。如：担保法第三十七条规定：“宅基地的使用权不得抵押。”虽然我国土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。”没有指明宅基地使用权不得出租、出卖。但其立法本意即在于保护农民宅基地的专有使用权。

随着我国改革开放进一步深化和城市化进程的不断加快，农村大量剩余劳动力进入城市，把大量的私有房产留在了农村以及其他原因，使一户拥有了多处住宅，这样就出现了大量的农村私有房屋买卖，本案即属此种情况。在此情况下，对该涉及到农村房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律按无效对待或仅仅适用土地管理法第六十二条的规定，地随房走一律认定有效，而是应从宅基地使用权的特点上去把握。一般来说，确认的农村房屋买卖合同有效应符合以下几个条件：1.转让人拥有两处以上的农村住房；2.转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员；3.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；4.转让行为已征得集体经济组织同意。因此，本案应确认该房屋买卖合同有效。

篇5：私有房屋买卖合同书范本

出卖方： 以下简称甲方）购买方： 以下简称乙方）

根据国家有关房产的规定，甲、乙双方协商，达成本合同，具体规定如下：

一、乙方购买甲方坐落在 号房屋，建筑面积为______平方米。

二、上述房产的交易价格为人民币 元。

三、付款时间及方法：

1、乙方于合同签订之日一次性付清房款。

2、分期付款方式，乙方于 年 月 日先预付甲方购房定金 元，其余款项应在 日前全部还清。

四、随同房屋出售的物品有 不另计价。

五、房款付清之日，甲方将房产证及 全部交给乙方。买方即时拥有本房屋的所有权利，卖方同时对该房屋不在有任何权利，也不再尽任何义务。

六、甲方房屋在买卖之前如有其它纠纷，达成本合同后，由甲方负责处理与乙方无关。

七、过户税费的分担：

乙方承担房产交易中房产管理局征收乙方的交易费，甲方须无条件提供乙方过户所需的有关证件，并亲自到场。

八、违约责任：

本合同经双方签字生效后，任意一方不得违约，如果甲方违约，双倍返还乙方所交定金；如果乙方违约，所交定金概不退还。如果乙方因贷款等特殊原因违约，甲方退还定金。

九、其它补充协议：。

十、本合同未尽事宜，甲、乙双方协商解决，本合同一式三份，甲、乙双方及中介方各一份，自双方当事人签字之日起生效。

甲方（签字）： 乙方（签字）： 身份证号： 身份证号： 联系方式：

联系方式：

篇6：房屋买卖契约合同

卖方（甲方）：身份证号：买方（乙方）：身份证号：经甲、乙双方共同平等协商，达成如下协议：

一、甲方自愿将位于县镇街的门面出售给乙方。

二、该房为结构，面积为㎡。原房屋产权证号国有土地使用证号。

三、房屋售价为元/㎡，成交总金额元。签订合同时乙方付购房款元，申办两证过户手续时付清余款元。

四、甲方卖的门面确实是自己的，且提供的两证是真实合法的，否则视甲方欺诈。

五、双方签合同之日起不得反悔，即甲方按合同卖房，乙方按合同买房，反悔方为违约。

六、合同为双方真实意愿，如有合同所指的欺诈、违约行为而造成无法及时过户，则有错行为方应向无错方付赔偿金元，且独自承担一切后果。

七、若经中介介绍成交的，则方付中介费元，在签合同时即付清。

八、若在办理过户手续中遇到手续不全、不清而不能及时办理的，双方予以谅解，但应及时补充补全手续。

九、该房的装修及屋内设备清单

十、双方签订办理产权过户手续时限年月日，必须在签订合同的三十日内到产权管理部门办理过户手续，否则后果由拖延方负责。

十一、以上合同内容若有未尽事宜，双方协商为：1、2、3、若内容纸张不够，可附纸在合同背后补充条款说明。

十二、本协议一式五份，甲、乙、中介各有一份，房、地产管理机构各一份。

以上合同以签名盖手印之日生效。

甲方签名：乙方签名：证明人（中介）签名：

篇7：合同书样本船舶买卖契约书

立契约书人 有限公司（以下简称甲方）、有限公司（以下简称乙方）兹就船舶买卖事宜，订立本契约，条款如下：

第一条甲乙双方约定有关后记船舶的买卖事宜，甲方卖出、乙方买入。

第二条买卖总金额为 元整。乙方依照下列方式支付款项予甲方。

1本日（订约日）先交付定金 元整。

2甲方必须在 年 月 日前将后记的船舶点交与乙方，并将下列登记文件及使用权文件交付与乙方。乙方未支付的余款，俟船舶点交及办理船舶所有权、渔业权移转登记完毕并经船舶所在地航政主管机关盖印证明时一次付清。

（1）甲方公司同意出售本契约标的物的全体股东会议记录三份。

（2）乙方公司及法定代表人印鉴证明书三份。

（3）乙方法定代表人资格证明书三份。

（4）乙方公司章程及董事、监事、股东名册三份。

（5）乙方法定代表人户籍誊本三份。

（6）乙方公司执照，营业登记证影本各三份。

（7）税务机关出具的最近无欠税证明书正本。

（8）船舶所有权登记证正本。

（9）船舶吨位证书正本。

（10）船舶国籍证书正本。

（11）设备目录正本。

（12）航海记事簿正本。

（13）法律所规定的其它文书正本。

（14）船舶检查簿正本。

（15）渔业执照正本。

（16）渔业权抛弃申请书。

（17）船舶无线电台执照正本。

（18）契约渔船船图。暨进口器材规格说明书。

（19）船舶勘航力证书正本。

（20）货舱、冷藏室及其他供载运货物部分适合于受载运送与保证书正本。

（21）船舶无共同海损部分担额并不负担救助及捞救报酬额证书正本。

第三条甲方于第二条第（2）项乙方支付余款同时，应将后记船舶的所有权及渔业权移转登记与乙方。

第四条在甲方尚未将船舶点交与乙方之前，若有故障、毁损或遗失时，应由甲方负责，亦即乙方免除支付价金义务。

第五条甲方保证后记船舶所具的性能与说明书相符，并须在第三条交付前先行试航，以证明其性能。

第六条有关后记船舶的品质、性能，由甲方对乙方保证，并以一年为限。在此期间，若非乙方的过失或发生自然性故障，甲方负有赔偿损失及修理的义务。

第七条若发生第六条的情形，虽经甲方修复或补充完整，而船舶仍然无法维持继续作业或短欠，或其性能降低长达一个月时，乙方可根据下列方式选择其一，向甲方提出要求。

（1）换取同种类船舶。其条件为乙方须就已使用该船舶的时间长短支付船价，每半年乙方应支付甲方相当于第二条总金额三分之一的款项。

（2）退还船舶。但甲方得扣除乙方使用船舶所应付如前（1）的款项，其余定金退还与乙方。有关使用船舶的时间、其计算方法则无论乙方是否使用，规定从第三条甲方点交船舶日始至乙方提出退还船舶要求之日止，为使用时间。

第八条乙方若未能在第二条日期前支付余额以交换船舶，则甲方无需催告，本契约视同作废，甲方得将船舶移动、航行并停泊于原船籍港。

有关前述甲方的船舶移动、航行费，以及停泊时所需的一切费用，应由乙方负担。甲方除上述权利外，尚可将定金没收，作为损害赔偿。

第九条甲方若未能在第二条所列日期前点交船舶，乙方得向甲方催告，于十日之内点交船舶。在此期限内，甲方若仍然无法点交，则本契约视同作废。乙方得请求甲方退还第二条的定金、以及与定金同额的损害赔偿。

第十条约定事项：

（1）双方同意以xx港为点处所。渔船内所存燃料油归还甲方。

（2）本契约买卖标的物的保险，其受益人应于点交同时变更指定为乙方，变更后的保险费用由乙方负担。

（3）所有甲方雇用的人员（包括船员），于本契约买卖标的物交清楚同时，由甲方负责遣散与乙方负担。

（4）本契约买卖标的物交接前所属的所有费用，包括雇用人员薪资，船员分红，及其他一切所有债务及税捐概由甲方负责处理与乙方无涉。

（5）自交接后有关本契约买卖标的物的一切权责纠葛，及绝无其他设定抵押情况，如有其他设定抵押情况发生时应视为违约处理。

（6）甲方保证本契约买卖标的物毫无产纠葛，及绝无其他设定抵押情况，如有其他设定抵押情况发生时应视为违约处理。

（7）所有甲方负担的应付款项，如因甲方未付致涉及乙方权益时，在尾款范围的金额内乙方得代甲方径行垫付，抵付尾款，如超出尾款金额则应由甲方负责处理。

（8）如本契约书涉讼时，双方同意由xx法院管辖。

本契约一式三份，当事人及见证人各执一份为凭。

卖方（甲方）：

公司名称： 公司

公司地址：

代表人：

住址：

身份证号码：

营业证号码：

买方（乙方）：

公司名称： 公司

公司地址：

代表人：

住址：

身份证号码：

营业证号码：

见证人：

住址：

身份证号码：

篇8：浅谈事实契约理论与我国合同法

关键词：事实契约,契约自由,合意,合同法

传统理论认为, 契约 (本文在同一意义上使用契约和合同这两个概念) 作为交易中一项重要的制度, 是当事人之间发生、变更、终止民事权利义务的意思表示一致的法律行为。然而随着时代的变迁与社会的发展, 合同关系的确立变得愈加复杂, 单纯依赖合意一致来判定合同的确立已经无法满足社会生活的需要。日常生活中, 很多公共机构例如交通、邮电等, 通过以确定的方式向社会公众发出意思表示, 广泛地吸引当事人与之订约, 大大提高了工作效率。此种订约没有双方合意的过程, 而是直接基于事实行为而确立。由此, 事实契约理论应用而生。

一、事实契约理论的提出与变革

“事实的契约关系”之概念, 是20世纪中叶由德国学者豪普特 (Haupt) 教授在《论事实上的契约关系》一文中提出的, 此说法在德国法学界引起了至今仍在继续的争论, 因为它冲击了传统的契约理论。传统契约理论的基础是意思表示一致合同才能成立, 而“事实上的契约”理论却认为, 在很多情况中, 通过强制缔约制度 (特别是格式条款) 的传统缔约方式不能保证双方的合法权益;相反, 因事实过程而成立, 对当事人的意思不必过问, 可以更有效地保护当事人的合法权益, 并促进交易的实现和社会秩序的稳定。因此, 除因双方当事人意思表示一致成立的契约之外, 还有一种契约, 它是因当事人的事实行为而成立, 这种因事实行为成立的未经合意的契约, 就是“事实上的契约”。豪普特教授还把这种仅因事实行为而成立的契约关系, 依照其构成要素, 分成三种基本类型案例, 即基于社会接触而生的事实契约、基于团体关系而生的事实契约和基于社会给付义务而生的事实上的契约关系。此理论被提出之后就在法学界引起热烈讨论, 赞成者认为现代民法的法律行为理论由此得到极大丰富与发展, 反对者则认为这冲击了传统的法律体系, 从根本上带来了法律体系的混乱[1]。

历史上事实契约理论的重要支持者, 要属德国著名法学者拉伦兹教授。他在豪普特教授提出的基于社会给付义务而生的事实契约理论基础上, 提出了“社会典型行为理论”, 该理论认为, 现代大多交易的产生建立在事实行为之上, 双方之间并没有合意的过程。此种情形主要建立在社会生活中不可或缺的公众服务, 如乘坐电车或公共汽车, 使用人之前并没有意思表示, 但登车之人为此支付费用, 由此合同成立。在此过程中, 事实上的供给与事实上的利用行为, 取代了意思表示, 并且产生了相同的法律效果[2]。

1956年7月14日, 事实契约理论被德国联邦最高法院于停车场事件中首次使用。汉堡市政府把部分公共用地改为收费停车场, 并将管理事务承包给一家私人公司。被告有时停车于该停车场, 要求管理人员对其车辆进行看管, 但拒绝履行支付停车费的义务。此情况多次发生, 该公司便向法院提起诉讼。法院采取了豪普特和拉伦茨教授的事实契约理论, 认为双方依其所做的行为产生契约上的法律关系。依据此种判定, 被告即使对私人公司做出拒绝支付停车费的意思表示, 也应该向该公司支付停车费。同时又继续说明, 若原告以侵权或不当得利为由进行起诉, 那么原告要证明其停车位被占由此少得利益的大小, 或被告使用该地而所获利益的大小, 事实上, 原告搜集这些证明相当不易。由此可见, 这些结果与现实显然有一段的距离[1]。

联邦法院在此之后, 陆续有几个判例适用了社会典型行为理论, 认为在店里输配、私人公共汽车、公司使用公共汽车停车场应否付费等方面确认了事实合同的成立[2]。不得不说, 事实契约理论大大简化了法院的判决过程, 其优越性在此中得到了充分的体现。然而联邦法院的判决受到法学界众多学者的强烈批评, 随之在1964年12月16日的停车场案中, 法院改采用传统契约理论进行判决, 将被告对停车场的利用行为视为承诺。此外, 在《德国民法通论》第三版中, 拉伦兹教授也改变了自己的观点, 认为事实契约理不仅缺乏法律依据, 在现代社会里也不存在该理论的发生环境。事实契约理论由此衰落。

二、我国合同法对应事实契约论的相关规定

豪普特教授提出的事实契约理论中包含的三种基本类型案例, 《合同法》都对应做出了相关规定, 旨在用已经确立的规则解释问题。

(一) 基于社会接触而生的事实契约

社会接触, 意即在缔约过程中当事人的接触, 在此过程中, 由于一方当事人的过失, 常导致另一方当事人遭受损害。豪普特教授认为当事人之间没有订立该契约的意思表示, 而应该以因社会接触而产生照顾、通知、保护等义务这一事实成立契约关系[2]。事实上, 一些大陆法系国家和地区 (包括德国、意大利以及我国台湾地区) 的民法都对缔约过失作出了规定, 希腊民法将缔约过失责任明确地规定为一项概括性的法律原则。我国《合同法》第四十二条也有规定:当事人在订立合同过程中假借隐瞒订立合同, 恶意进行磋商;故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;或有其他违背诚实信用原则的行为等情形给对方造成损失的, 应当承担损害赔偿责任。可见, 对豪普特教授提出的如何规范缔约阶段过失致人损害的责任承担问题, 我国《合同法》与其他现代法都有了明确的规定, 当事人的缔约过失责任是违反了法定义务, 并不需要再根据事实行为确定合同关系来解决。

(二) 基于团体关系而生的事实契约

事实上的公司、合伙以及事实上的劳工关系即为事实上的契约关系。此类合同纠纷问题多发生于当合伙或劳动合同在实施之后才发现其为无效或因瑕疵而被撤销时, 已经产生的权利义务关系应当如何处理。事实契约理论认为, 合伙的共同事业如果已经进行, 或劳务已被部分或全部给付, 即在内部或外部都发生了复杂的法律关系, 这一事实不容否认, 而基于事实行为确立合同关系来解决纠纷, 本身就大大解决外部权利义务关系矛盾。我国《合同法》并没有规定合伙合同和劳动合同, 而在《中华人民共和国合伙企业法》 (以下简称《合伙企业法》和《中华人民共和国劳动法》 (以下简称《劳动法》) 分别针对上述两种劳工关系进行了规定。依据《合同法》第五十六条规定, 被撤销的或无效的合同自始没有法律效力。在解决当事人内部纠纷时, 根据恢复原状的原则, 当事人要返还财产, 赔偿损失;然而在解决有合同第三人存在的外部纠纷时, 溯及到合同成立之前, 对于劳工关系此类继续性合同, 问题如何解决尚有疑问。值得一提的是, 《合伙企业法》和《劳动法》两部法律中均提到成立合伙合同、劳动合同的订立需要书面协议, 《合同法》第三十六条规定, 法律、行政或者当事人约定采用书面形式订立合同, 当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务, 对方接受的, 该合同成立, 此举解决了合同形式瑕疵所带来的合同订立问题;但对于合同效力瑕疵、履行瑕疵对合同的影响问题, 现行法律的规定不能完全有效解决。

(三) 基于社会给付义务而生的事实契约

电气、自来水, 电车等公共服务, 是现代经济生活不可欠缺的给付。在我国, 此类公共服务都有国有企业垄断经营, 就合同形式、合同内容等订有详细的规定, 相对人没有选择自由。根据事实契约理论分析, 此类给付具有社会公共性质, 国有企业非有正当理由不能拒绝, 二使用者对使用条件也没有讨价还价的余地。这无法根据当事人的意思合致来确定合同成立, 仅仅因为其服务的公众性、必需性来进行交易, 因此, 应直接承认基于此类给付的事实行为就可以成立契约。现代法大多通过缔约强制来解决这个问题。所谓缔约强制, 指在特定情况下, 商品或服务的供应人, 除非有合理的重大事由, 有义务与希望缔结契约者订定契约。[5]我国《合同法》第三十八条、第二百八十九条也有相应的规定。此外, 根据公共服务的公用性、公益性和继续性, 《合同法》也特别对供用电、水、气、热合同进行了特别规定, 限制使用价格、限制使用方式等。虽说这些规定是出于合理分配资源、维持社会稳定的考虑, 但必须承认的是, 此举严格限制了当事人的合同自由。随着社会的发展, 公司、企业、组织的兴起导致了市场结构乃至社会结构的变化, 传统法律视野中的国家-个人二元结构被国家-组织-个人所替代, 由此出现了组织对个人权利的侵蚀, 导致合同的自由意志和平等不可能在原有的合同框架内实现。[6]这其实值得我们进行反思, 传统的契约自由是否真的在现行法中得到完全实现?在这些框架中, 是否适当承认事实契约理论的意义与价值?

三、我国《合同法》对事实契约理论的相对优势

要承认的是, 事实契约理论之所以遭到如此反对, 并最终走向没落, 其自身所存在的弊端不容忽视。与之而言, 我国《合同法》尊重当事人的契约自由, 崇尚契约自由原则, 解决了事实契约理论弊端所带来的问题。

(一) 事实契约理论对未成年人的缔约效力没有进行解释

事实契约强调通过事实行为来确立合同关系, 那么未成年人的合同效力如何确定就很大的争议。我国民法与合同法规定, 对于无民事行为能力人所订合同, 视为无效;对于限制民事行为能力人所订合同, 视为效力待定合同, 若其法定监护人追认有效则合同有效;纯获利合同、与当事人年龄心智符合的合同则直接认定为有效。

(二) 事实契约理论特殊情形下会扰乱社会秩序

自助商店的小偷可能将与其他购物者一般, 基于其“事实行为”而主张他与商店订立了“事实契约”, 仅负支付价金的义务[7]。此时, 事实契约理论为不法分子规避责任提供了便利。显然, 事实契约理论跳过意思表示一致这一环节, 有可能为犯罪分子提供便利从而逃避承担法律责任。这不仅扰乱了正常的社会秩序, 而且不利于社会公平, 更不是鼓励交易。此时, 基于意思合致确定合同的成立, 显然是解决该问题的正确选择。《合同法》第十三条规定, 当事人订立合同, 采取要约、承诺方式, 就是基于合意一致的基础上来确立合同成立, 这使得契约关系的确立完全在正当交易中实现, 而不会被不法分子进行利用。

(三) 事实契约理论暗示了国家主义

从国家角度出发, 通过宏观调控、计划分配等方式深入到私人生活领域, 这似乎回到了改革开放前的计划经济时代。事实契约理论不探讨个人意思表示真实一致, 仅仅通过事实来确立合同成立, 私法自治原则就遭到损害, 如果为了高效快捷地解决合同矛盾, 那么国家主义的自上而下的统一规定与分配确实是高效而快捷的解决纠纷的途径, 但是现在无论哪个国家也不会完全以国家规定来解决社会生活中的私人交易, 必须在维护私法自治前提下有利于解决纠纷才能达到纠纷的公正处理[8]。尊重个人自由, 保护私人合法权益是维护社会公平的有效保障。《合同法》贯彻了合同自由原则, 极大地减少甚至消除了有关合同法规和规章对当事人的订约自由所施加的限制, 尽量减少政府不必要的行政干预, 从而减少国家主义与个人自由之间的冲突, 保护个人权益, 在微观之处促进社会公平。

四、事实契约理论的意义与反思

罗马法时代产生的契约观念, 并没有严格的要约承诺概念。作为契约概念基础的“合意”一词, 按照乌尔比安的解释, 只是个一般性用语, 指为取得一致意见或达成和解而在缔约双方间商定的一切事项。合意本身并不说明什么, 只不过是在法律衡量过程中表现出来的某种程序而已。然而到了19世纪, 启蒙运动最终孕育出了绝对理性, 意志自由成为契约概念的唯一前提。于是, 合意成为自由意志的绝对命令的合意, 并由此建立起实定法中的, 也是现实世界中唯一的传统契约概念[9]。事实契约理论的提出, 让我们反思到, 契约关系本不应该仅仅是为符合法律规范而确立, 要约-承诺式的规定很大程度上是法律衡量过程的程序, 这可能利于法律审判过程合理化、规范化, 但不应该为适用于法律的规则就将此强行解释于合同关系的确立上。为法律而法律, 这本身也是对理性主义和个人自由的一种亵渎。

事实契约理论的提出以及法学界对该理论的争论, 在某些程度上反映了契约理论发展过程中合同自由和合意的发展变化, 体现了法律制度的发展与社会变化互动关系, 随着社会生活的发展, 这种过分严苛的合同概念逐渐无法解释生活中的诸多交易行为和交易过程[4]。以标准格式合同为例, 格式条款是当事人为重复使用而预先制定, 并在订立合同时未与对方协商的条款。必须承认, 这类格式条款促进社会效率, 被各行各业广泛采纳。在英国, 标准的建筑和工程合同是由皇家建筑师协会和土木工程师协会起草的, 在这种情况下, 双方当事人可能对于合同条款的实质内容仅有最模糊的“意向”[4]。在我国和其他国家法律规范里, 与格式条款一样, 对于事实契约理论提出的三种基本案例都有对应的规定来解决问题。而对事实契约理论持反对意见的学者们也认为, 此理论所提出的问题已经在各法律规范中得到了解释, 并不需要另辟蹊径。然而, 值得考究的是, 学者们都仅仅认为现行法律已经满足法律实务的处理, 但没有严格考虑, 现行法的规定是否严格遵循了传统的契约理论, 当事人意思表示一致是否得到充分的体现。仅在处理特殊情形时, 相关法律规范专门对此制定了一套使用规则, 很难说在此没有体现事实契约理论的影子。

不少学者在提到事实契约理论时, 要求对于契约自由与契约公正的概念要进行严格地定义。契约自由是保证当事人在订立合同时意思表示真实, 充分尊重当事人的意愿。契约公正是为保证契约的顺利进行和合法有效, 通过外部环境对契约自由进行适当的修正。契约公正的概念表明, 契约自由不是绝对自由, 而是一种相对的自由, 这与合同正义原则是相辅相成的, 此观点也在我国合同法中得到体现。那反过来思考, 契约自由是相对的, 我们为什么不能承认, 合同订立的方式也是相对的?世界万物都在运动, 没有任何一种理论可以完全概括宇宙的规律, 时代在变迁, 社会在发展, 法律上关于合同成立的规定, 立法者仅仅根据当时的社会环境、价值取向来立法, 但正义与权利系统都是由人发展出来的, 而法律是随着社会价值观念的变动而发展变化的。现实生活中的大量问题都可以由事实契约理论解决, 只要严格把控事实契约理论与传统契约理论的适用范围, 严格根据公平正义、诚实守信、鼓励交易等原则来进行审判, 又怎能说事实契约理论完全糟粕且毫无价值?

事实契约理论的出现, 在一定程度上弥补了传统契约理论的缺陷, 从而加以契约成立概念的扩充与延伸。并不否认, 事实契约理论有诸多不完善的地方, 传统契约理论在此显现优势;但二者不是对立的关系, 正如现代法条中却又体现事实契约理论的影子。事实契约理论并不会动摇传统契约法律的核心———理性主义与个人自由的地位, 相反, 意思自治虽不再有绝对性, 但二者应当在未来社会发展里相互补充, 相互借鉴, 共同解决实际生活中的诸多合同纠纷。因此, 事实契约理论对我国合同法的完善与发展具有重要的思考价值与借鉴意义。

参考文献

[1]刘得宽.民法诸问题与新展望[M].北京:中国政法大学出版社, 2002:476-482.

[2]王泽鉴.民法学说与判例研究I[M].北京:中国政法大学出版社, 1997:104-121.

[3][德]卡尔·拉伦茨.德国民法通论[M].王晓晔等译.北京:法律出版社, 2003:740, 746.

[4]张俊岩.事实契约理论研究[J].河南社会科学, 2003 (7) :40.

[5]黄立.民法总则[M].北京:中国政法大学出版社, 2002.

[6]邓峰.经济法漫谈 (一) :社会结构变动下的法理念和法律调整[A].际春, 邓峰.经济法学评论 (第2卷) [C].北京:中国法制出版社, 2002:80-86.

[7][日]田山辉明著.物权法 (增订本) [M].陆庆胜译.北京:法律出版社, 2001:33-34.

[8]王利萍.事实契约理论之否定——以契约效力根源为视角[D].西南政法大学, 2012 (3) :30.