房屋买卖契约范本

房屋买卖契约范本（通用7篇）

篇1：房屋买卖契约范本

甲方(卖方)： 契约人： 乙方(买方)： 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的住房事宜，订立本契约，以资共同遵守。 第一条 甲方同意将座落在XX市区(市) 路 号 幢 单元 户的住房(房屋所有权证号： 土地使用权证号： )计建筑面积平

甲方(卖方)：

契约人：

乙方(买方)：

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的住房事宜，订立本契约，以资共同遵守。

第一条 甲方同意将座落在XX市区(市) 路 号 幢 单元 户的住房(房屋所有权证号： 土地使用权证号： )计建筑面积 平方米出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。

第二条 甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币元(大写佰拾万仟佰拾元整)。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币元(大写 万 仟 佰 拾 元整)作为购房定金。

第三条 甲、乙双方同意，自本契约生效之日起日内，将上述房屋价款分次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。具体付款日期、金额和方式如下：

第四条 甲方应于将房屋交付给乙方。

第五条 甲、乙双方同意，在房屋实际交付之日前，根据有关规定应交付的与房屋有关的费用(包括水、电、煤气、供暖等)由甲方负责缴付;若甲方未按约定缴付所产生的后果由甲方负责，与乙方无关。

第六条 甲方保证上述房屋权属清楚。自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。

第七条 本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在日内将乙方的已付款(不计利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的日内将双倍定金及已付款返还给乙方。

乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之 的违约金。任何一方逾期 日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。

第八条 甲、乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税费，由甲乙双方按有关规定承担。

第九条 甲、乙双方在履行本契约过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，可向仲裁委员会申请仲裁或向该房屋所在地人民法院起诉。

第十条 本契约未尽事宜由甲、乙双方另行在本契约的补充条款中加以明确。

第十一条 甲、乙双方经协商一致，在不违背本契约上述条款原则的前提下，就本契约未尽事宜订立的补充条款，为本契约不可分割之一部分，与本契约具有同等效力。

第十二条 本契约及补充条款经甲、乙双方签章后生效。

第十三条 本契约连同附件一式三份，甲、乙双方各执一份，房产交易管理部门一份，均具有同等效力。

补 充 条 款

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(粘贴线) (骑缝章加盖处)

甲方：(签章) 乙方：(签章)

身份证/法定代表人： 身份证/法定代表人：

地址： 地址：

联系电话：联系电话：

委托代理人： 委托代理人：

年 月 日

篇2：房屋买卖契约范本

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的住房事宜，订立本契约，以资共同遵守。

甲方(卖方)：______________________________

契约人：____________________________________

乙方(买方)：______________________________ 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的住房事宜，订立本契约，以资共同遵守。

第一条 甲方同意将座落在青岛市区(市)_________路_________号_________幢_________单元_________户的住房(房屋所有权证号：__________________土地使用权证号：___________________________)计建筑面积_________________平方米出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。

第二条 甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币___________________元(大写_________佰_________拾_______万_______仟_________佰_________拾_________元整)。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币_______________元(大写_________万_________仟_________佰_________拾_________元整)作为购房定金。

第三条 甲、乙双方同意，自本契约生效之日起_________日内，将上述房屋价款分_________次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。具体付款日期、金额和方式如下：______________________

第四条 甲方应于___________________________将房屋交付给乙方。

第五条 甲、乙双方同意，在房屋实际交付之日前，根据有关规定应交付的与房屋有关的费用(包括水、电、煤气、供暖等)由甲方负责缴付;若甲方未按约定缴付所产生的后果由甲方负责，与乙方无关。

第六条 甲方保证上述房屋权属清楚。自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。

第七条 本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在_________日内将乙方的已 付款(不计利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的_________日内将双倍定金及已付款返还给乙方。

乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之_______的违约金。任何一方逾期_________日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。

第八条 甲、乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税费，由甲乙双方按有关规定承担。

第九条 甲、乙双方在履行本契约过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，可向仲裁委员会申请仲裁或向该房屋所在地人民法院起诉。

第十条 本契约未尽事宜由甲、乙双方另行在本契约的补充条款中加以明确。

第十一条 甲、乙双方经协商一致，在不违背本契约上述条款原则的前提下，就本契约未尽事宜订立的补充条款，为本契约不可分割之一部分，与本契约具有同等效力。

第十二条 本契约及补充条款经甲、乙双方签章后生效。

第十三条 本契约连同附件一式三份，甲、乙双方各执一份，房产交易管理部门一份，均具有同等效力。 补充条款

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篇3：房屋买卖契约范本

一、新的土地制度促进了两宋田宅买卖和典当契约法律制度的发达

北宋是在经过了五代十国的战乱、百年藩镇割据后建立的封建王朝,五代十国时期由于战乱导致经济社会遭受巨大创伤,战乱中横尸遍野、民众流离失所、民不聊生,在此过程中,包括土地在内的财产频繁变更“主人”,政府的政策法令也朝令夕改,整个社会的社会生产力受到了极大的削弱,生产关系遭受了十分严重的破坏。北宋王朝建立初期,统治者为了恢复在五代十国时期遭受破坏的社会生产力,采取了一系列恢复和发展农业生产的措施,促使北宋的经济基础、上层建筑均出现了一些新的变化,宋朝经济迅速得到了较大程度恢复。北宋王朝建立后,所采取的恢复和发展农业生产的措施中,推行新的土地法律制度无疑居于核心地位,对社会生产关系的恢复发挥了十分重要的作用。两宋土地法律制度,和前朝相比较而言产生了极大的改变。为了更好地适应经济社会的发展,两宋推行了“田制不立”“、不抑兼并”的政策。对于“田制不立”“、不抑兼并”的含义,漆侠先生认为“,田制不立”是指封建国家土地所有制未建立,而所谓“不抑兼并”也就是承认土地的私有制,并且朝廷对土地的兼并并不进行干预[1]278。两宋推行的土地法律、政策和前朝是有着巨大差别的,两宋之前的王朝政府均建立了封建土地所有制,同时对土地的兼并进行国家层面的有力控制。既然统治者不反对土地的兼并,实际上就是允许土地的只有兼并、自由买卖,这是符合当时的社会历史发展趋势的,统治者承认土地私有,也就是承认了土地私人产权的合法性,并且通过法律的途径对土地的产权提供了有效的保护。而且,宋朝官府的土地也不断向人们出租、出售,促使不少官方的土地转化为私人的土地。私人土地所有制占据了主导地位,而在两宋之前,封建国家土地所有制是完全居于主导地位的,这就使两宋时期的土地制度和前朝之间差别甚大。两宋时期,全国土地总数的95.7%由私人占有,朝廷占有的土地仅为4.3%。朝廷不仅不抑制私人对土地的兼并,而且还通过一系列的政策法律制度保护人们对土地的所有权,允许自由买卖,这极大地促进了土地资源的市场化。在相关契约法律制度的保障之下,两宋土地作为生产资料进入到了流通领域,土地的买卖十分频繁,成为市场交易的重要产品。为了适应此种土地政策法律制度,两宋田宅买卖和典当契约法律制度顺应而生。

二、两宋田宅买卖契约法律制度

由于田宅是百姓的重要财产,两宋之前均对田宅的交易作出了严苛的立法规定,对田宅的交易设置了非常复杂的程序。两宋时期的法律对田宅的交易规定了两种主要的方式,即买卖、典当。两宋时期的人们在进行田宅交易之时称其为“绝卖”“、断卖”“、永卖”的,就是将田宅的所有权永久地让购买者所拥有,两宋时期出卖田宅所有权的契约称之为“绝产卖断文契”,南宋时期称之为“断骨契”“、断卖骨契”[2]289。北宋建立后,允许人们对田宅进行自由买卖,而由于土地买卖的盛行,统治者对于田宅买卖的契约法律制度建设也极为重视,规定了十分严格的法律,在程序上也较为复杂和规范。

1.两宋法律制度对田宅买卖契约形式和内容的规定。两宋时期规定,人们进行田宅买卖必须订立书面的契约,否则田宅买卖无法律效力。为了规范日益兴盛起来的田宅买卖,法律对契约的形式、内容两个方面均作出了较为详细和严格的规定,希望通过重视田宅买卖书面契约内容与形式,减少由此造成的纠纷,以及在产生纠纷之时便于官府的介入处理,这就促使宋朝田宅买卖契约文书的行文程式化,基本的格式和内容都是比较近似的。为了对田宅买卖的契约内容和形式进行规范,两宋时期的政府还规定了“官版契约”制度,此处所谓的“官版契约”也就是“标准格式的契约”,人们进行田宅买卖的契约均由官府统一进行印制,田宅买卖双方对买卖的相关内容先订立“草契”,之后再到官府取“官版契约”进行誊抄,对于田宅买卖契约的格式和内容均进行了统一的规定,田宅买卖契约的内容和形式不符合规定的,买卖一律无效。《中国历代契约会编考释》中收录了若干个两宋时期田宅买卖的契约,其基本格式和内容均是相同的。在契约的内容上要求较为详细,契约中要载明所买卖田宅的具体位置、数量以及土地的性质,载明土地买卖的价格和履行契约的时间,载明买卖双方的姓名及其见证人,载明买卖契约的担保人,载明买卖双方的其他义务、契约订立的时间、出卖田宅的原因、田宅的来源和价钱、双方的姓名和住址等内容。除了上述内容外,两宋田宅买卖契约还十分强调买卖双方订立契约是完全出于自愿,并且还必须有证据表明买卖的土地是自己有权出卖的土地[3]538。按照《宋刑统》的规定,对于盗卖朝廷或者他人田宅的行为要判处较为严厉的刑罚,无论是北宋时期,还是南宋时期,均严禁出卖自己无权出卖的田宅。为了让田宅出卖者证明其对所出卖的田宅拥有所有权,两宋法律,在出卖田宅时必须由出卖者提供“上手干照”,也就是提供本田宅上一次的转让契约,如果“上手干照”不明而进行田宅买卖的,法律并不予保护。两宋政府为了加强对田宅的管理,由专门人员组织绘制了地界图册,对每一处田宅均标明了具体位置、所有权人姓名等,便于之后产生纠纷时官府介入处理。

2.两宋田宅买卖契约法律制度中的“亲邻优先”制度。两宋法律规定,田宅买卖关系的成立,处理订立符合规定要求的契约之外,还规定了“先问亲邻”等制度,也就是在出卖其田宅之时亲邻优先。需要田宅的出卖者必须先遍问亲邻,如果有亲邻愿意以相同的价钱购买其田宅,则田宅的所有权人不得将田宅出卖给其他人。只有在田宅出卖人的亲邻不愿意购买其田宅,或者亲邻所能够给到的价格比其他人低时,田宅所有权人才能将其田宅卖给亲邻以外的其他人。田宅买卖中的“亲邻优先”,在我国民法制度中拥有十分悠久的历史。我国法律制度之所以特别在田宅买卖中规定了“亲邻优先”制度,原因在于承认我国传统中崇尚亲族血缘关系、不愿意族产外流的现实,与此同时,遵循“亲邻优先”的制度,能够尽量让田宅出卖给亲邻,这是也从相邻权益的角度考虑的结果,因为这可以尽量避免相邻纠纷的产生。两宋时期,田宅买卖十分频繁,法律对“亲邻优先”的规定也更加详细具体。按照宋朝法律的规定,在田宅出卖、典当、抵押之时,亲邻有优先权,不仅私人田宅所有权人处置其田宅时必须遵循亲邻优先的原则,部分官方的田宅进行处置之时也要遵循亲邻优先的法律制度。亲邻优先的法律制度在两宋具有强制力,任何人进行田宅买卖之时,如果不先问亲邻,则必定导致买卖的无效,并且朝廷鼓励亲邻在此种状况下告官,官方及时介入处理。北宋初期,进行田宅买卖既承认亲属优先,同时又承认邻居优先。到宋哲宗时期,亲邻优先权作了适当的调整,以邻居优先为主,亲属优先也仅仅局限离所处理的田宅一定距离之内的亲属,如果超过了规定距离的亲属对购买田宅并无优先权。两宋执行的田宅买卖亲邻优先权制度,是建立在同等价格基础上的,规定亲邻不得滥用亲邻优先权而压低田宅价格,如果非亲邻者愿意给田宅所有权人更高的价位,可将田宅出卖于非亲邻者。

三、两宋田宅典当契约法律制度

1.两宋时期田宅典当的流行。除了田宅的买卖之外,两宋法律还规定田宅的所有权人可将其对田宅的所有权“典卖”“、活卖”。此处的“典卖”“、活卖”是和“断卖”“、绝卖”“、永卖”的出卖田宅所有权相对而言的“,典卖”“、活卖”是一种只转让田宅一定期限内的使用权、收益权的典当制度,经过典当处理的田宅,其所有权依然归原所有权人拥有。田宅买卖双方须签订“断卖骨契”,而田宅典当也必须订立“合同契”。在田宅典当的场合下,典卖人保留土地的回赎权。钱主拥有对田宅的使用权、收益权,同时还可以再次典当或者出租,但是因为其并不拥有对田宅的所有权,所以不能出卖。宋朝时期进行民间借贷,大多数情形下均要求提供抵押,而田宅是每家每户最为重要的财产,自然成为人们进行抵押的重要对象。而且,受到传统习俗的影响,宋人普遍认为出卖田产等祖业是一种不孝的行为,所以对于部分人而言,除非不得已才会出卖田宅。但是,在田宅典当中却不同,经过典当的田宅的所有权依然归原所有权人,并且还可以再次回赎,这就能够较好地满足人们不舍祖业且通过典当田宅而获得资金的目的。正因为如此,两宋时期的田宅典当十分流行。

2.两宋时期田宅典当契约具体法律制度。(1)田宅典当必须订立书面契约。宋朝对田宅典当的规定虽然不如田宅买卖繁杂,但毕竟田宅典当亦属重要经济活动,法律规定必须通过订立书面契约才能将田宅予以典当,即“田产典卖,须凭印券交业”[4]49。按照宋朝法律规定,田宅典当要订立一式四份契约,对典当契约的内容作出了明确规定,包括四邻所至、租税役钱、邻人牙保等,如果违反法律的规定进行典当的还可能构成犯罪。(2)田宅典当必须“先问亲邻”。和田宅买卖相同,在田宅典当中亦必须遵循“亲邻优先”的制度,必须先问亲邻,否则构成无效典当,这同样是为了避免典当之后尽量少出纠纷或者便于调整纠纷而考虑的做法。(3)田宅典当必须缴纳税收后才属合法行为。按照两宋法律的规定,田宅典当虽然不是对田宅的所有权进行处置,但是依然必须向朝廷纳税,其自由纳税之后才具有典当的法律效力,才受法律保护。(4)禁止在同一田宅上进行重复典当。按照两宋法律的规定,禁止在同一田宅上进行重复典当,并且对重复典当的行为进行严厉的处罚,甚至构成犯罪。不仅如此,为田宅典当作担保的人如果知情,和重复典当者同罪。(5)田宅典权关系的消灭。按照两宋法律的规定,田宅典当中契约规定的典权期限届满之后,田宅所有权人可以出价将其出典给他人的田宅回赎,田宅典权关系便于此时消灭。宋朝法律的规定中,非常注重维护出典人的回赎权,这也是为了避免发生更多的纠纷矛盾而进行的法律设计。按照宋太祖乾德年间法律的规定,田宅典当超过15年的,可能导致出典人无法回赎田宅。为了保护出典人的回赎权,宋朝对此规定进行了完善。《宋刑统》规定,能够证明典当关系存在的,无论过了多少年,出典人均有权回赎其田宅,如果强行占据出典人的田宅而拒不交者,按规定规定要“杖一百”。由此可见,两宋法律对田宅典当回赎权的重视,当然,只有按照典当契约的约定到期的田宅,田宅所有权人方可回赎。同时,为了避免田宅典当纠纷的争论不休,两宋法律规定,超过回赎期限一定时间的,且没有书面契约文书作为证据的,或者订立的书面文书无法辨别真伪的,田宅出典人丧失对田宅的所有权。这里的超过回赎的期限,北宋时期规定为30年,南宋时期规定为20年。在田宅典当中,典权到期,但是出典人无力回赎田产的,在双方合意后,可以不受“亲邻优先”的限制,典主可优先购买其田宅。

摘要：北宋王朝建立后,推行“不立田制”、“不抑兼并”的土地法律制度,准许民间自由买卖土地,对兼并土地的行为并不抑制,土地成为市场交易的重要产品。为适应此种土地政策法律制度,两宋田宅买卖和典当契约法律制度顺应而生。两宋时期,对田宅买卖契约规定了特定的内容与形式,规定田宅买卖中必须遵循“亲邻优先”制度,否则田宅买卖无效。两宋时期的田宅典当亦十分流行,规定田宅典当必须订立书面契约,禁止在同一田宅上进行重复典当,田宅典当契约法律制度较为详备。

篇4：房屋买卖契约范本

关键词：契约；土地买卖禁令；禁令实效；敦煌；吐鲁番

中图分类号：G256.1 文献标识码：A 文章编号：1000-4106（2016）03-0074-06

Abstract： Private land sale was prohibited by the laws of the Tang Dynasty. According to unearthed civil contracts from Dunhuang and Turpan， there were two ways to sell land in the early Tang dynasty： disguised sale and underground sale. This indicates that in this period the official prohibition on selling land was strictly followed and was effective to some extent. The increasing frequency of private land sales during the middle of the Tang dynasty reflected the growing invalidity of the prohibition， and the“anti-amnesty”articles added to contracts reveals that people still remained cautious about this ban. A lack of effective monitoring methods and the unquenchable need for private land sales are the main reasons for the gradual subversion of the prohibition.

Keywords： contracts； land sale prohibition； practical effectiveness of the prohibition； Dunhuang； Turpan

土地作为农耕时代最重要的生产资料，其占有、使用、买卖状况向来为统治者所高度关注。李唐王朝对土地买卖实行严控政策，唐律规定“诸卖口分田者，一亩笞十，二十亩加一等，罪止杖一百；地还本主，财没不追”。可以不用此律而“即应合卖者”，疏议中一一列明：“永业田家贫卖供葬，及口分田卖充宅及碾硙、邸店之类，狭乡乐迁就宽者，准令并许卖之。其赐田欲卖者，亦不在禁限。其五品以上若勋官，永业地亦并听卖。”[1]可见对普通百姓来说，无论口分田还是永业田，都不能轻易出卖，除非存在供葬、迁乡等法定事由，此外即为非法。

上揭唐律不妨称之为“民间土地买卖禁令”。关于该禁令的实际效力（简称“实效”）问题，即禁令是否确实对唐代民间的土地买卖存在约束力，由于传世文献中相关记录极为罕见，历来学者殊少关注。直到敦煌、吐鲁番出土了一定数量的唐五代契约文书，才为后人探讨该问题提供了可靠的资料。

一 唐前期民间土地买卖禁令的实效考察

敦煌吐鲁番出土文书中，民间土地买卖契约集中出现在唐中晚期及仍然实行唐制的归义军时代，而唐前期十分罕见[2]，但这不代表唐前期并不存在民间土地买卖活动，也不表明民间土地买卖禁令具备约束力。禁令的约束力应从官府执法态度与民间遵法态度两方面加以考察：官府是法令的推行者，其执法态度是法令约束力的直接体现；而民间作为法令的服从者，其对法令的认可遵从程度则是衡量法令约束力的重要标尺。从吐鲁番出土文书来看，唐前期事实上存在变相买卖和地下买卖两种隐秘的民间土地买卖方式，由此可推知当时官府与民间对土地买卖禁令的不同态度。

1. 变相买卖

变相买卖就是以其他交易方式为名进行的土地买卖。虽然从表面上看交易的目的并非买卖土地，然而实施效果却往往与买卖无异。借贷契约中的牵掣条款就是一种典型的土地变相买卖方式。

牵掣条款约定借贷者以土地为抵押物进行借贷担保，一旦不能偿还债务，其土地即被债权人所占有。吐鲁番出土文书中具有牵掣条款的借贷契约为数不少，表明这一方式在唐前期曾流行一时，如：

若延引注托不还钱，任左牵掣张家资杂物、口分田、[蒲]桃，用充钱直。（64TAM4：53《唐麟德二年（665）张海欢白怀洛贷银钱契》）[3]

若郑延引不还左钱，任左牵掣郑家资杂物、口分田园，用充钱子本直。取所掣之物，壹不生庸；公私债负停征，此物不在停限。（64TAM4：39《唐乾封元年（666）郑海石举银钱契》）[3]216

若延引不还，听牵取白家财及口分平为钱直。（64TAM4：37《唐总章三年（670）白怀洛举钱契》）[3]224

若延引不还，任拽家财杂物及口分□□平充钱[直]。（67TAM363：7/2《唐仪凤二年（677）西州高昌县宁昌乡某人举银钱契》[3]569

如延引不还，及无本利钱可还，将来年辰岁石宕渠口分常田贰亩折充钱直。（64TAM35：15《武周长安三年（703）曹保保举钱契》）[3]524

上揭最后一例，虽然没有直接出现“任牵掣”“听牵取”“任拽”等字样，但所谓“折充钱直”显然也是听任债权人获取用以担保的“口分常田”的意思，其性质与前四例并无不同。

牵掣条款在很大程度上能够造成与土地买卖相同的结果，事实上成为一种土地变相买卖方式。但唐王朝始终不曾下令禁止牵掣条款，是由于签订带有该条款的借贷契约本身并不会直接导致所抵押土地的转让，土地是否为债权人所获得，取决于契约到期之日债务人能否履行债务。换言之，债务人所抵押的土地可能始终都不会转让给债权人。因此，虽然牵掣条款实施的结果往往违反唐代民间土地买卖禁令，但却难以简单定性为违律。

另一形式的变相土地买卖恰与牵掣条款形成鲜明对照，其违反民间土地买卖禁令的性质十分明确。开元二十五年（737）唐令曾规定“诸田不得贴赁及质，违者财没不追，地还本主”{1}，其中的“质”即质押，如果借贷契约中设立了土地质押条款，土地即为债权人所占有，除非债务人到期还贷，否则无法收回土地[4]。质押与牵掣虽然都约定借贷者以土地为担保物进行借贷，但与牵掣不同的是，质押要求借贷契约期间内债权人占有土地，也就是说债务人的土地至少在一段时间内必然转让给债权人，其性质与买卖几无差别，故被唐令明确禁止{1}。

值得注意的是，牵掣条款在实施时其实也具有相当的法律风险。唐律规定：“诸负债不告官司，而强牵财物过本契者，坐赃论。”疏议曰：“谓公私债负违契不偿应牵掣者，皆告官司听断。若不告官司而强牵掣财物若奴婢、畜产过本契者，坐赃论。”[1]485可见牵掣条款的实施必须通过官府，民间不得自行牵掣；而一经告官，出于同情贫困者的原因，债权人的牵掣主张未必能获得官府的支持。契约双方固然可以私下依约行事，但契约条款本身并不受法律保护，吐鲁番出土文书中的“唐咸亨五年（674）王文欢诉酒泉人张尾仁贷钱不还案”就是一个典型的例子。

该案有两份文书，其中之一为债权人王文欢的诉状（64TAM19：36）[3]269，另一份则是作为证据的张尾仁举钱契（64TAM19：45，46）[3]268。虽然契约残损严重，今已不见牵掣条款，但孟宪实先生通过详细的比勘与严密的论证，认为借贷契约中应当存在牵掣条款[5]。可见当张尾仁欠钱不还时，牵掣条款并未直接生效，债权人王文欢只能被迫告官。而契约双方约定的牵掣之物如果为土地，其实施的风险性就更加不言而喻了。然而上举大量具有该条款的借贷契约均以土地作为担保，契约双方皆甘冒风险，因为这是贫困农民获得经济资助的重要方式，同时也是民间通过非官方渠道取得土地的极少数途径之一。

2. 地下买卖

另一种隐秘的民间土地买卖方式为地下买卖，也就是私下的土地买卖。由于唐代民间土地买卖禁令的存在，作为买卖证明的契约只能私藏于当事人之手，除非检举揭发，否则难以发现。但卢向前先生认为吐鲁番出土文书中的“唐开元（713-741）年间西州都督府处分张奉先赵悟那卖苗案”应当是由土地买卖契约所引发的：

卢先生认为，在赵悟那手中的“元契”便是非法的土地买卖契约：“元契既不仅为卖苗契约，则可推断其必与土地买卖有关。”[2]335这张契约正是本案的关键证据，“今寻检文契知错”，契约内容显然违法；而赵悟那“甘心伏罪”的态度也说明其在签订契约之时早已知晓私下买卖土地实非法令所准许，属于故意为之。可见民间并不认可与敬畏土地买卖禁令本身，忌惮的只是官府的严格执法。

上文所论变相买卖与地下买卖两种隐秘的土地买卖方式，都是民间针对唐王朝的土地买卖禁令所采取的规避措施，从中反映出官府严格执行禁令的态度。显然，民间土地买卖禁令在唐前期具有实际效力，但其约束力比较有限。

二 中唐以后民间土地买卖禁令

实效的考察

中唐以后，民间土地买卖禁令虽不曾废止，但官府与民间对禁令的态度都发生了很大的变化。

1. 从“抽户状”看官府对禁令的漠视

敦煌藏经洞出土的土地买卖契约从时间上看都在中唐以后，其中S.3877V《天复九年（909）十月七日洪润乡百姓安力子卖地契》{2}（下文简称《安力子卖地契》）是一份保存完整、内容详尽的土地买卖契约，录文如下：

（前缺）

阶和渠地壹段两畦共五亩，东至唐荣德，西至道、氾温子，南至唐荣德及道，北至子渠兼及道；又地壹段两畦共贰亩，东至吴通通，西至安力子，南至子渠及道，北至吴通通。已上计地肆畦共柒亩。自天复玖年己巳岁十月七日，洪润乡百姓安力子及男擖等，为缘阙少用度，遂将本户口分地出卖与同乡百姓令狐进通，断作价直生绢一匹，长肆丈。其地及价当日交相分付讫，一无玄欠。自卖已后，其地承任进通男子孙息侄世世为主记。中间或有回换户状之次，任进通抽入户内。地内所着差税河作，随地祗当。中间若亲姻兄弟及别人诤论上件地者，一仰口承人男擖兄弟祗当，不忓买人之事。或有恩敕流行，亦不在论理之限。两共对面平章，准法不许休悔。如先悔者，罚上耕牛一头，充入不悔人。恐人无信，故立私契，用为后验。

地主安力子

该契约的立契双方均为普通百姓，卖方卖地的原因是缺少用度而非供葬、迁乡等法定事由，其行为显然违反民间土地买卖禁令。但买卖双方对交易充满信心，认为契约能赋予买者土地所有权，“自卖已后，其地承任进通男子孙息侄世世为主记”，民间有权自由买卖土地的思想在契约中表露无遗。

更为重要的是，从契文中可看到官府对民间土地买卖活动的默许。虽然依据唐律土地买卖仍属非法，但官方设立的土地凭证——户状，却可以由买主“抽入户内”，表明官府对买卖不仅不加制止，反而配合民间使其违法行为合法化。此时的官府对民间土地买卖禁令的态度已完全不同于唐前期的严格执法，禁令的实际效力消失殆尽。

2. 从反恩赦条款看民间对禁令的顾虑

中唐以后，官府不再严格执行民间土地买卖禁令，不过禁令毕竟没有废止，理论上依旧存在效力。民间固然能够公开进行土地买卖，但对于禁令的存在，终不免心存顾虑，土地买卖契约中的反恩赦条款正是这种顾虑的具体表现。

所谓反恩赦条款，就是在契约中约定排除恩赦令的效力。敦煌藏经洞所出中唐以后的土地买卖契约大多设有反恩赦条款，上述《安力子卖地契》即其例；P.4017《卖地契样文》同样有“或有恩敕流行，亦不在论理之限”之语{1}，更说明该条款流行一时。

民间如此反感的恩赦令，实际上是国家颁布的减免罪犯刑罚、给予官员赏赐、减免百姓债负之类的诏令[7]。而民间私债一旦被免，债权人将蒙受损失。为了保障自己的利益，债权人在签订借贷契约时提前设防反对恩赦，也属正常之理。

令人费解的是土地买卖并非借贷，订立契约之时交易即已完成，买者获得土地，卖者得到相应的财物，所谓“其地及价当日交相分付讫，一无玄欠”（见上引《安力子卖地契》）。减免债负的诏令似与土地买卖并无关系，而土地买卖契约中竟然也设立了反恩赦条款。陈俊强先生认为“这些附带恩赦排除条款的所谓买卖契约，都是以买卖契约作伪装的借贷条款，并非真正的买卖行为”，原因是“债权人为了逃避官方对于利率等的限制”[8]。为逃避利率限制而伪装成买卖契约的情况或许存在，但陈氏的推测却不能解释同时代的其他大件物品交易，如卖牛卖车具等契约中却基本不见反恩赦条款的现象。

土地买卖契约中的反恩赦条款，应当与已经失去实效的民间土地买卖禁令有关。中唐以后，虽然官府对民间土地买卖禁令的态度已然不同于唐前期的严格执法，但在“恩敕流行”的特殊时期，官府势必要考虑皇帝顺应民心、缓解社会矛盾的用意，如果失地农民此时提起诉讼要求官府依律裁判，官府恐怕不敢不加重视；而官府态度一旦发生改变，则意味着土地买卖禁令重新获得约束力，土地的买方大概只能如前举“西州都督府处分张奉先赵悟那卖苗案”中的赵悟那一样“甘心伏罪”了。孟宪实先生曾指出，如果按唐律“去衡量田宅买卖个案，恐怕都不合法。如果政府认真执行法律，或者以制敕大赦等方式要求执行法律，势必对这些田宅买卖造成影响，所以民间契约才如此提前表示拒绝”[5]104，殊具卓识。

至于卖牛卖车具等契约之所以无需设定反恩赦条款，是因为这些买卖与土地买卖不同，本身并不违法，完全不必担心在“恩敕流行”时期沾惹官司。民间在公开买卖土地的同时又“多此一举”地设定反恩赦条款于买卖契约之中，正是缘于对已然丧失实效的土地买卖禁令的顾虑。

三 民间土地买卖禁令实效

消失的原因分析

中唐以后，民间公开的土地买卖频繁发生，土地买卖禁令的实际效力基本消失，不再具备唐前期的约束力。约束力消失的直接原因是官府放弃执行禁令，而根本原因则是民间对禁令的抵触。

1. 官府放弃执行禁令

官府本当严格执行王朝的民间土地买卖禁令，然而禁令所规制的是民事交易行为，只要交易双方意志一致即可完成，理论上并不需要经过官府的同意。如果官府对交易缺乏有效的监控手段，那么禁令必然只能流于形式。

唐代官府用户状的形式将土地占有情况登记在册，并按册获得赋税徭役，以此排除非法土地买卖。然而造册尚不足以有效监控土地占有使用的真实情况，买地者私下买得土地后，是否更改土地登记并不影响买主的占有使用权。如上举《安力子卖地契》所述，买卖双方约定“中间或有回换户状之次，任进通抽入户内”，可见抽取户状需要一定的时机；而在“回换户状”之前，土地虽然依然登记在安力子名下，但实际已由令狐进通占有使用，官府却无从知晓。

至于附着在土地之上的人身义务，在缺乏有效的身份认证措施的情况下，也不具备制约力。从初唐起，如杂徭等人身义务就可以通过契约转让，《唐显庆三年（658）西州高昌县范欢进雇人上烽契》等17件吐鲁番出土的《雇人上烽契》充分说明官府对服役者并没有严格的人身要求[9]，官府对于代替服役问题无可奈何。那么附着于土地上的人身义务，在土地转让时显然也可以通过契约约定来解决，上举《安力子卖地契》用“随地祗当”四字清晰地交代了此类义务的分配。民间当然希望土地的转让能获得官方的认可，但即使得不到官方承认也不影响交易的完成，除非一方告官，否则官府无从发现，也不会有干涉的机会。

由于禁令所规制的民间土地买卖行为实际上能够将官府的监管排除在外，官府难以有效控制，在查无可查的情况下，官府只能放手听任买卖的发生，结果直接导致民间土地买卖禁令丧失约束力。

2. 民间抵触禁令

唐王朝的民间土地买卖禁令可使农民免受兼并之苦，本来是一项保护农民利益的措施，然而民间却往往甘冒违背律令的风险进行交易，甚至出卖自己的经济来源，似不合情理。从敦煌出土的土地买卖契约来看，农民卖地的原因主要有两种：一为贫困，二为不便[10]。

贫困是民间土地买卖契约所记录的最重要的卖地原因，如：

洪润乡百姓安力子及男擖等，为缘阙少用度，遂将本户口分地出卖与同乡百姓令狐进通。（S.3877V《天复九年（909）十月七日洪润乡百姓安力子卖地契》）

[赤心乡百姓吕住盈及弟]阿鸾二人家内欠少，债负深广，无物填还，今与都头令狐崇清断作地价每亩壹拾贰硕。（S.1398《太平兴国七年（982）二月廿日赤心乡百姓吕住盈阿鸾兄弟卖地契》{1}）

唐代实行均田制，按人口分配土地，并依此收税纳赋。虽然均田制可使农民普遍获得土地，从而取得收入维持生活，但获得土地只是让农民拥有劳动资料，并不代表其生活从此有保障。个人能力和技能的差异，遭遇突发事故等等因素都可能导致一部分农民陷入贫困的境地。在有效社会救助体系尚未形成的时代，为渡过难关，最方便的办法当然是借贷和出卖财物。土地作为最有价值的财物，却因买卖禁令的存在不能变现。而借贷不仅要支付高额利息，往往还需提供担保，在“债负深广，无物填还”（S.1398《吕住盈阿鸾兄弟卖地契》）的情况下，债务人的土地最终也会被债权人依约牵掣。虽然对于农民来说失去土地即意味着失去经济来源，但当生计都无法维持之时，出卖土地或许是唯一的出路。生存需求并非王朝律令可以压制。

耕种不便是敦煌出土的民间土地买卖契约所记录的另一种重要的卖地原因，如：

慈惠乡陈都知为不稳便，将前件空地出卖与莫高乡百姓安力子。（P.2595《乾符二年（875）六月七日慈惠乡陈都知卖地契》）

敦煌乡百姓窦飒伏缘上件地水佃种施往来不便……敦煌乡百姓吴盈顺伏缘上件地水佃种往来施功不便，出卖与神沙乡百姓琛义深。（P.3649V《显德四年（957）敦煌乡百姓窦飒吕盈顺卖地契》

耕种不便实际上是由于农民拥有的土地过于分散所导致的。按照均田制的设计，农民由分配取得的土地，死后须归还官府以供再次分配，“由于不断地授田还田，土地被人为地分割成零星小块，每家分得的土地分散在多处”[11]。另外，由于“田土有厚薄，为了达到均平的目的，分配的最好方式自然是按其地段，各家各户各得一份”[2]77，这样也会造成授田分散的结果。吐鲁番所出65TAM42：54《唐西州高昌县授田簿》记录的正是这一授田情况，如史阿伯仁所授部田，在城南五里白地渠、城西五里神石渠、城东五里左部渠各若干[3]128，相隔甚远。

过于分散的土地给农业经营带来了极大的不便{1}，必然使民间产生巨大的土地交易需求，这种需求也非土地买卖禁令可以轻易遏制。一旦王朝的律令与民间的正当需求相互冲突，便不能得到民间的认可与遵从，其约束力必然被消减，甚至完全丧失。即使官府采用一定的监管措施，也难以阻止民间对抗律令的行为。

四 余 论

具有强制力的国家律令，尤其是涉及民事关系的律令，其约束力从表面上看似乎只来自于官府，但实际上往往受制于民间的需求。当李唐王朝的民间土地买卖禁令与民间正当需求相冲突时，其实际效力不免渐次消亡，最终形同虚设。唐代之后的各个王朝便不再设立民间土地买卖禁令，采取“田制不立”“不抑兼并”的土地政策的赵宋王朝[12]，从制度上认同民间土地自由买卖，因此造就了“千年田换八百主”（辛弃疾《最高楼·吾拟乞归》）、“贫富无定势，田宅无定主，有钱则买，无钱则卖”（《袁氏世范》卷3）的局面。

当然，宋代官府对土地买卖也并非完全放任，规定土地买卖必须订立书面契约，并经官府印押。这种被称为红契的契约，才是官方认可的土地凭证，可在土地诉讼中作为所有权依据。红契由官府统一印制，格式由官方制订，类似于今天的“格式合同”，官府通过控制交易过程而获取税收。

税收会增加土地交易成本，买卖双方自行设立而不经过官府印押的白契应运而生。虽然白契不能得到官方承认，在土地诉讼中不能作为所有权凭证，但由于其能满足民间低成本交易的需求，在封建时代一直以黑市的形式与红契共存。白契与唐代民间土地买卖契约可谓异曲同工。

参考文献：

[1]长孙无忌.唐律疏议[M].北京：中华书局，1983：242.

[2]卢向前.唐代西州土地关系述论[M].上海：上海古籍出版社，2001：329.

[3]唐长孺.吐鲁番出土文书：叁[M].北京：文物出版社，1996：214.

[4]陈国灿.唐代的民间借贷——吐鲁番敦煌等地所出唐代借贷契券初探[G]//敦煌吐鲁番文书初探.武汉：武汉大学出版社，1983：222，251.

[5]孟宪实.国法与乡法——以吐鲁番、敦煌文书为中心[J].新疆师范大学学报，2006（3）：99-101.

[6]黄文弼.吐鲁番考古记[M].北京：中国科学院出版社，1954：图版43.

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[8]陈俊强.皇权的另一面——北朝隋唐恩赦制度研究[M].北京：北京大学出版社，2007：156.

[9]陈喜霖.唐代烽子上烽铺番期新证[J].新疆师范大学学报，2006（6）：5-7.

[10]刘进宝.唐宋之际归义军经济史研究[M].北京：中国社会科学出版社，2007：28-31.

[11]唐任伍.论唐代的均田思想及均田制的瓦解[J].史学月刊，1995（2）：28.

篇5：私有房屋买卖契约

。   经双方设立条件如下：   第一条 上述房屋由乙方售给甲方，全部价款共计人民币：＿＿＿＿＿元。   第二条 本契约签订之日起＿＿＿＿＿内，甲方应将上列价款付与乙方，乙方收到全部价款后，应将房屋在一个星期内腾出交给甲方。   第三条 本契约签订后，甲方应向房屋主管部门申请办理房屋所有权登记，所需费用由甲方承担，在取得房屋所有权证后，产权归甲方所有。   第四条 甲方应遵守国家和本市有关房屋管理的政策和规定，未经市有关部门及乙方同意，不得对上述房屋加层和改建，   第五条 房屋基地及底层独用园地属国家所有，仅供甲方使用。甲方应遵守国家和本市有关土地管理的政策和规定。从发给产权证之日起，甲方按国家规定向有关部门缴付房产税（土地使用税）。   第六条 自本契约签订之日起，上述房屋的.有关权利义务不论甲方住进与否均归甲方。并按照管理和维修费用分担原则，按月由甲方承担管理和维修方面的有关费用。   第七条 本契约签订之日起，在两年内属于原乙方使用不当造成的质量问题，由乙方负责保修；属于人为的损坏由甲方自行负责。   第八条 本契约一式三份，乙方一份，甲方两份（其中一份作产权登记附件）。 其他的合同范本推荐参考：专项代理售房委托学生公寓使用协议房地产中介服务合同

篇6：房屋买卖契约合同

卖方（甲方）：身份证号：买方（乙方）：身份证号：经甲、乙双方共同平等协商，达成如下协议：

一、甲方自愿将位于县镇街的门面出售给乙方。

二、该房为结构，面积为㎡。原房屋产权证号国有土地使用证号。

三、房屋售价为元/㎡，成交总金额元。签订合同时乙方付购房款元，申办两证过户手续时付清余款元。

四、甲方卖的门面确实是自己的，且提供的两证是真实合法的，否则视甲方欺诈。

五、双方签合同之日起不得反悔，即甲方按合同卖房，乙方按合同买房，反悔方为违约。

六、合同为双方真实意愿，如有合同所指的欺诈、违约行为而造成无法及时过户，则有错行为方应向无错方付赔偿金元，且独自承担一切后果。

七、若经中介介绍成交的，则方付中介费元，在签合同时即付清。

八、若在办理过户手续中遇到手续不全、不清而不能及时办理的，双方予以谅解，但应及时补充补全手续。

九、该房的装修及屋内设备清单

十、双方签订办理产权过户手续时限年月日，必须在签订合同的三十日内到产权管理部门办理过户手续，否则后果由拖延方负责。

十一、以上合同内容若有未尽事宜，双方协商为：1、2、3、若内容纸张不够，可附纸在合同背后补充条款说明。

十二、本协议一式五份，甲、乙、中介各有一份，房、地产管理机构各一份。

以上合同以签名盖手印之日生效。

甲方签名：乙方签名：证明人（中介）签名：

篇7：房屋预定买卖契约书

立契约书人买方× × ×（以下简称甲方）卖方× × ×（以下简称乙方），兹为房屋预定买卖事宜，双方协议订立本契约，各条款如下：

第一条 房屋基地坐落：××等×号土地上，×形式×楼房屋约××平方米（含阳台、公共设施在内，以土地局核定的图样为准），精确面积以当地政府机关丈量结果为依据。

第二条 本约房屋预定买卖金额人民币×万×仟×佰元整（包括房屋造价以及施工用料说明所列各项在内）。

第三条 付款办法

一、自备款人民币×万×仟×佰元整。

第一期签约金：人民币×万×仟×佰元整，于签约时交付（包括订金在内，不另立据）。

第二期款：人民币×万×仟×佰元整×仟×佰元整，于开工时交付。

第三期款：人民币×万×仟×佰元整，于地下层基础结构完成时交付。

第四期款：人民币×万×仟×佰元整，于第壹楼结构完成时交付。

第五期款：人民币×万×仟×佰元整，于第贰结楼构完成时交付。

第六期款：人民币×万×仟×佰元整，于第参结楼构完成时交付。

第七期款：人民币×万×仟×佰元整，于第肆楼结构完成时交付。

二、贷款人民币×万×仟×佰元整，如无需贷款的，应依下列期限按时交付。

（一）外饰完成时交付人民币×万×仟×佰元整。

（二）使用许可证时交付人民币×万×仟×佰元整。

（三）甲方接到乙方通知交屋日期三天内将尾款人民币×万×仟×佰元整及其他应负担的各项费用全部付清后乙方应将本约房屋交付予甲方。

第四条 前条第二项如办理贷款时，应依另立的代办贷款委托书的约定办理。

第五条 前条第二项贷款，甲方应自使用许可证领到日起至贷款领到日止支付银行放款利率计算的利息予乙方。

第六条 本约房屋的施工标准，按建筑管理机关核准的建筑图说及本约所附施工说明办理，不得有省工减料现象发生，甲方对于内部装设变更时，须征得乙方的同意，所需工料费用另行计算。

第七条 乙方应自本工程开工之日起×××工作天内完工，如有逾期，乙方愿每逾一日给付甲方人民币××元以作逾期罚款金，但如因天灾人祸非人力所能抗拒的事故发生，或因甲方变更设计，或甲方延迟交款所致的，不在此限。

第八条 关于楼下空地及楼顶阳台使用权属范围如下：1楼下空地除公共通行的楼梯、通道、畸零地、分割地外均属底层所有人保管使用。2四楼屋顶阳台除公共设施外，归顶楼所有人保管使用。

第九条 楼梯、通道、及巷道均系公共通行，任何一层住户均不得放置影响通行的物品以利通行。

第十条 本约房屋所有权登记所需各项产权凭证由乙方负责提供，于房屋完工时，交由乙方特约的代书统一办理，登记所需的房屋契税、监证费、登记费、复丈费、印花税、代理费等，按通知期限内由甲方负担并交付予乙方。

第十一条 若因使用道路，政府课征有关道路的任何费用以及其他临时税捐时，均由甲方按所占的持分土地面积分担。

第十二条 本约房屋所需缴纳的房屋税，自本工程完工水电接通之日起，其税单不论开具甲方或乙方名义，皆应归甲方负担缴纳。

第十三条 本约乙方已向土地局领得建造许可证，并依计划施工，而甲方未及时列为起造人时，乙方已完成部分工程所需契税，则依法由甲方负担，但若经列为起造人，甲方不得要求变更起造人名义，以利工程顺利进行。

第十四条 本约甲方应付乙方的各期价款应于接到通知书五日内给付现款，倘逾十五日仍未缴付的，即视同自愿放弃权利，本约即行作废，所缴价款俟甲方自行另召新订户以一个月为限，逾一个月则乙方可没收甲方所缴的全部价款，以及已完成的房屋，甲方均无异议。逾期损失计算标准，自逾期缴款日起至另召新订户之日止每逾一日以人民币伍佰元计算。此外，若甲方以支票支付应付的款项，倘支票全部或一部分不能兑现时，视为违约。

第十五条 本约房屋移交甲方接管后，乙方负责保留一年（门窗、玻璃、水电配件或非因施工不良导致损坏的，不在此限）。

第十六条 甲方应凭乙方所给迁入证明及本契约书始得迁入，并取得迁入证明前必须缴清各期款顶、各项税费以及代书费。

第十七条 本约甲方全权委托乙方代为监造施工，甲方不得因其他原因中止或片面解除本约，乙方为工程的进行及施工的监造，均应以善良管理人的注意为之，若有本约所未规定事项，双方应本着公平合理的方式，依照一般工程惯例处理。

第十八条 本约一式两份，双方各执一份为凭。

立契约书委建人甲方：

住

址：

身份证统一号码：

立契约书承建人乙方：

住

址：

身份证统一号码：

监造人：

负责人：