合建房协议

2024-04-27

合建房协议（精选9篇）

篇1：合建房协议

房屋转让协议书

转让方（以下简称甲方）：身份证号：联系电话：

受让方（以下简称乙方）：身份证号：联系电话：

经自愿协商达成一致，甲方将原向廖任忠购买的集资统建房转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款，以资共同遵守：

第一条转让房屋（以下简称该房屋）位于，建筑面积约90.27平方米。

第二条双方商定该房屋转让价格为（人民币）元整，大写（人民币）。

第三条乙方应于本合同生效之日起日内，一次性付给甲方集资房购房款（人民币）元整，大写（人民币）。在收到购房款后，甲方必须将于集资房相关的合同、收据、发票、房产凭证等资料原件及时交给乙方保存，并积极配合乙方办理房屋更名和过户手续。但甲方不负责办理房屋过户及办理证件所需费用。以后该房屋的办理过户及产权证的费用由乙方直接支付，开具的全部收据、发票、合同及其他书面材料甲方均应交给乙方保管。该房屋的一切权利归乙方所有，甲方对该房屋不享有任何权利。甲方应本着诚实、合作的态度，积极协助乙方办理相关购房手续及过户手续，如因甲方不协助或迟延协助乙方办理相关购房及过户手续，乙方有权解除合同。如乙方解除合同，甲方应退还乙方已交纳的购房款和税费，并一次性按乙方已付购房款、税费等相关费用总和的20%向乙方支付违约金。甲方给乙方付清违约金后，该房屋的相应的收据、发票、合同及其他书面材料由乙方交给甲方。

第四条房屋交付甲方应于本合同生效之日起日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。

第五条甲方的承诺保证甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本合同签订前该房屋应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。

第六条甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20 %的违约金。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。

第七条本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。

第八条本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由向仲裁委员会仲裁。

第九条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

第十条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。

甲方：

乙方：

＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日

篇2：合建房协议

1、透水砖：200*100*60深灰色透水砖（半渗水）

200*100*60正红色透水砖（半渗水）

2、仿古砖：400*400*60深灰色仿古砖

3、深灰麻600*400*60深灰麻花岗岩（荔枝面、火烧面、剁斧面各准备1块），要求颜色深的那种，勿与白麻靠色

4、黄锈石样本

北京拟居民政府合建保障房：居民出钱政府出地

2014/09/25 05:42 来源：京华时报 0条评论

用手机看

京拟居民出钱政府出地建保障房

限定套型60平米下居民只出房屋建设费近5000套公租房变身试点

《北京市城镇基本住房保障条例》(草案修改稿)昨天经市十四届人大常委会第十三次会议二审，此前提出的“配售型保障性住房”拟被修改为“合作型保障房”□焦点

1居民和政府合作建房

修改稿将第四章章名“配售型保障性住房”修改为“合作型保障房”，并将相应条款修改为：“本条例所称合作型保障房，是指符合保障条件的居民家庭和政府合作建设，由居民家庭承担房屋建设费用，由政府提供建设用地，限定住房面积，并实行封闭运行管理，居民家庭退出时，由政府组织回购的住房。”

修改稿明确，合作型保障房的单套建筑面积控制在60平米以下。为何由配售型改为合作型？

■释疑

政府居民合作保障住房不牟利

市人大法制委员会副主任委员王德林表示，审议中有市人大代表质疑“配售”概念，对是否有必要规定这种保障房提出不同意见。

从前期征求民意情况看，许多住房困难群众，出于长期、稳定的生活居住需求期盼政府能提供这种性质的保障房。

审议中，不少常委会组成人员和代表认可这种保障方式，认为其借鉴了农民无偿使用宅基地解决自身住房问题的机制，其创新基本点是：由政府向需保障家庭无偿提供建设用地，由保障家庭承担房屋建设费用，可使没有能力通过市场买房的无房家庭较容易地满足基本居住需求。作为体现基本社会保障属性的这种住房，不具有一般的商品属性，法规保障的是无房家庭的基本居住权利，因此规定对这种保障房实行封闭运行管理，退出时由政府组织回购，切断了不合理的牟利空间。

因此，综合上述意见，将配售型保障性住房修改为合作型保障性住房。如何申请及退出？

保障家庭获保障房登记证明

按照修改稿，区县房屋权属登记部门向保障家庭出具合作型保障房登记证明，其中合作型保障房除用于本套房屋贷款外，不得设立其他抵押。合作型保障房只能用于家庭自住，不得转让、赠与、出租、出借、擅自调换或改变房屋居住用途。保障家庭退出或取得其他住房的，应向区县住房保障行政管理部门报告，由市和区县政府组织回购。回购价格根据保障家庭原支付金额，并考虑折旧和物价水平等因素确定。

房屋成本及回购成本？

房屋建设费用约5000元/平米

获得一套60平米合作型保障性住房需多少钱？

根据修改稿，合作型保障性住房房屋建设费用，包括房屋建设安装费、配套建设费、代建费用等，具体金额由区、县价格部门会同住房保障行政管理部门确定。

记者从相关部门获悉，除去土地成本以外的房屋建设费用，一平米所需成本约5000元，60平米的合作型保障房，需居民支付30万元左右。

该住房回购时居民卖给政府多少钱？修改稿规定，需考虑折旧和物价水平因素，记者获悉，相关部门初步考虑折旧与物价上涨相抵消，也就是政府回购支付30万元左右。

近5000套公租房试点

副市长陈刚表示，今年，本市将组织开展合作型保障房试点，探索实行封闭运行管理的各项制度措施。住建部门起草了《北京市开展合作型保障房封闭运行

管理试点工作方案》。目前政府已率先选出近5000套公租房，作为合作型保障房的试点，将向符合条件的家庭分配。

第一批合作型保障房试点项目包括高立庄等4项目，以一、二居室小户型为主，目前处于结构施工阶段。

此次试点项目土地成本和建房成本，拟由开发建设单位申报，项目所在区政府组织相关部门予以确定，并报市有关部门研究审定。

合作型保障房禁止出租、出借，并实行封闭运行管理，家庭通过购买、继承、受赠等方式又取得其他住房的，应退出合作型保障房，由政府部门组织符合条件家庭按规定价格购买或由政府指定机构回购。

■试点

□焦点

2经适房限价房备案家庭保障后不再建两类住房

法制委员会建议修改相关条款：“本条例实施后，公共租赁住房、廉租住房统一纳入租赁型保障房制度进行管理。已摇号、分配、入住的经济适用住房和限价商品住房按照原规定执行。对经济适用住房和限价商品住房的备案家庭，区、县人民政府应当按照其原申请要求进行保障；备案家庭也可以自愿申请本条例所规定的保障房。经济适用住房和限价商品住房备案家庭的住房保障工作完成后，本市不再筹集建设经济适用住房和限价商品住房。”

目前我国住房保障体系主要包括四个部分——经适房、廉租房、限价房和公租房。在“十二五”规划纲要中提出，我国将重点发展公租房，逐步使其成为保障性住房的主体。

近3年北京竣工保障房24.3万套，其中2012年，新开工建设、收购16.3万套保障房，竣工8万套。2013年建设、收购保障房16.2万套，竣工8.5万套。截至今年8月底，本市年内新开工建设保障房5.6万套、竣工7.8万套。■其他修改意见

谁享保障？

基本保障对象为“家庭”

关于基本住房保障对象，法制委员会建议将《草案》中规定的“家庭和个人”修改为“家庭”，相关条款变为：本市城镇基本住房保障的对象，是指本市城镇住房困难家庭(包括单人家庭)。

本市城镇基本住房保障的方式，包括政府向居民家庭提供租赁型保障房或发放租赁住房补贴，以及政府与居民家庭共同建设合作型保障房。一个家庭只能配置一套保障房。

“非京籍”参照户籍改革

对于非本市户籍人员，城建环保委员会、常委会组成人员和市人大代表提出，户籍制度改革尚在进行中，不应以尚未确立的居住证制度作为依据来规定非本市户籍人员的申请资格。

据此，建议将相关条款修改为：“按照户籍制度改革的相关规定，享有与本市城镇居民同等社会保障待遇的非本市户籍人员，可以申请保障房。具体办法由市人民政府制定。”

由谁来建？

建议删除“配建保障房”条款

法制委员会建议删除《条例(草案)》中规定的“在商品住房用地和多功能用地中配建保障房”的内容。

城建环保委员会、常委会组成人员和市人大代表提出，建设和供应保障房是政府公共服务的重要职责，配建本应是建设方式的一种，但实践中，在商品住房用地和多功能用地中配建保障房往往成为政府推诿职责的方式，且对于开发商不建、少建保障房的行为缺乏有效监管，为明确基本住房保障的责任在政府，建议删除草案中要求商品房开发商承担配建责任的相关规定。此外，还建议删除关于社会力量参与保障房建设和管理的内容。

取消配建的强制要求，会否影响开发商建设动力？北京大学房地产法研究中心主任楼建波称，应该不会出现这一问题，因为建设主体不同。经适房、限价房是由政府出面找施工单位，政府会注入一定资金，保障开发商有动力建设。如何监管？

“住房信息系统”明确责任主体

对于建立城镇基本住房保障信息管理系统方面，建议明确住房保障行政管理部门作为信息管理系统建设的责任主体，并规定相关部门和机构负有提供信息的配合义务。民政、公安、税务、工商、人力社保、住房公积金管理、房屋权属登记、金融、证券、保险等部门和机构应当提供必要的个人信息支持基本住房保障信息管理系统的建立。

合作型保障房试点项目

丰台高立庄项目

地点：位于丰台区南四环外花乡高立庄村，距地铁房山线大葆台站两公里，原为西城区旧城保护定向安置房配建公租房项目。

时间：计划2016年12月底竣工。

数量：10栋2500套。

户型

一居：约40平米，1420套两居：约50平米，947套三居：约60平米，133套

石景山南宫项目

地点：位于石景山西六环内五里坨南宫地区，分A、B两地块，原为限价房配建公租房项目。

时间：计划2015年底竣工。

数量：共6栋898套。

户型

一居：约45平米，500套两居：约55平米，398套

石景山五里坨项目

地点：位于石景山西六环内五里坨02号地B地块，原为限价房配建公租房项目。

时间：计划2016年底竣工。

数量：共5栋1003套。

户型

一居：约40平米，691套两居：约55平米，312套

通州土桥项目

地点：位于通州区东六环内梨园镇小街南，紧邻地铁八通线土桥站，原为市属国有企业利用自有用地建设公租房项目。

时间：计划2016年12月底交付使用。

数量：共512套。

户型

零居：约60平米，459套一居：约50平米，53套

4试点项目年底摇号分配

今年试点的合作型保障房优先面向已获经适房和限价房备案资格的家庭分配，如有剩余可面向其他符合条件的无房家庭公开分配，分配程序按现行保障房公开摇号程序实施。

项目成熟一个分配一个，通过多种方式力争明年解决现有备案家庭住房需求。同时，力争年底实现对4个试点项目进行摇号分配。

京华时报记者孙乾刘雪玉京华时报制图何将

【相关新闻】

北京首批试点合作型保障房近5000套

全国保障房开工量已完成“十二五”计划87%

篇3：合建房协议

我与丈夫李先生共有两处住房分别为120平米和90.6平米。最近打算将90.6平米房屋出售。为规避“国五条”房产税, 双方经协商达成假离婚协议, 约定90.6平米房屋归我所有并由我出售, 120平米房屋归李先生所有。双方到当地婚姻登记部门自愿办理离婚手续后不久, 李先生竟然与马女士建立特殊关系, 准备结婚。我以种种办法强烈要求复婚, 却遭到李先生的拒绝。为阻止李某, 我打算以离婚有假为由起诉, 申请法院确认协议无效, 会得到法律的支持吗?

读者:高晓溪

高晓溪读者:

尽管你与李先生是为了规避“国五条”之房产税而假离婚, 但实际是真还是假, 只有你们双方当事人知道。对于当事人签字订立的“假离婚协议”, 上面也没有写“假”字, 人民法院自然应依法视其为有效。事后若一方反悔, 提出离婚协议是假的, 要得到法律的支持, 必须提供能够足以推翻原协议的证据来证明离婚协议确实是假的, 是为了规避“国五条”之房产税而签订假离婚协议。如果能举证证明当初签订假离婚协议具有《合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形, 即: (一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同, 损害国家利益; (二) 恶意串通, 损害国家、集体或者第三人利益; (三) 以合法形式掩盖非法目的; (四) 损害社会公共利益; (五) 违反法律、行政法规的强制性规定。否则, 难以得到人民法院的支持。

篇4：结合“以房养老”的遗赠扶养协议

摘要：我国老龄化程度日趋严重，空巢老年人口规模大、问题多，失独家庭老人养老现状更是不容乐观，现有应对老龄化措施不足以解决目前的社会养老难题。文章针对我国实际情形，提出了结合“以房养老”的遗赠扶养协议建议，并设计了具体的方案，以期作为现有养老保障体系的补充，增强老年人自我养老能力。

关键词：老龄化；失独；遗赠扶养协议；住房反向抵押养老保险

中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2014）11-0117-04

一、中国老龄化现状

根据全国老龄工作委员会最新公布的数据，截至2013年底，我国60岁及以上老年人口20243万人，占总人口的14.9%，其中，65岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%。由此可见，我国已步入老龄化社会，且老龄化程度日趋严重，养老形势比较严峻。此外，我国的人口还具有以下特征，使我国的养老问题更为复杂。

（一）空巢老年人口规模大、问题多

根据中国老龄科学研究中心2010年的全国调查数据显示，当时中国老年人口空巢比例为49.3%，其中夫妇户比例为39.6%，独居户比例为9.7%[1]。有专家预测，至2050年独居和空巢老人将占54%。空巢老人大量涌现，成为一个时代新名词，一是由于社会工业化、城镇化的进程加快，大量年轻劳动力在农村与城镇之间、城镇与城镇之间流动，其中一部分年轻人会在远离父母的地方安顿下来，这部分父母就成为空巢老人；二是由于计划生育实施多年，中国进入了人口低增长时代，加之观念的转变，导致家庭趋向小型化、核心化，两位年轻人不可能同时与四位老年人共同居住，空巢老人家庭数量大幅增加。

在发达国家，空巢老人十分普遍。但是由于社会发展水平、传统文化观念的不同，空巢老人给中国带来的社会问题远比发达国家要复杂。首先，相比较发达国家，我国属于“未富先老”，现在的老年人工作时工资水平不高，积蓄相对较少。老年人又是多种慢性病的高发人群，一旦发病，空巢老人就将面临着经济压力、看病就医无人陪同、回家无人照料的不便。其次，传统的中国家庭结构是家长制，作为家长的老年人掌握经济大权，享受着子孙同堂的天伦之乐。现在代际关系的失衡导致老年人家庭地位边缘化，子女离开家庭给他们带来的不仅仅是经济上的困难、生活上的不便，更多的是精神上的空虚。近几年老年人、特别是空巢老人自杀的事件时有发生，需要引起社会的关注。

（二）失独家庭中国特有

计划生育政策实施至今，中国有多少失独家庭，目前没有确切数据。《中国老龄事业发展报告（2013）》采用的数据是：2012年中国至少有100万个失独家庭，且每年以约7.6万个的数量持续增加[2]。相比较空巢老人，失独老人问题更多。首先，空巢老人精神上尚有寄托，平常会有子女电话，逢年过节还能享受天伦之乐，而失独老人承受着巨大的失子之痛，精神濒临崩溃，一般自行封闭，远离正常社会。其次，按照现行的政策，入住养老院一般要有监护人（多为子女）签字，失独老人失去了唯一的子女，老无所养，他们中一些年纪大的在寻找养老院时多被对方以“无人签字”为由拒之门外。最后，按照现行的政策，住院手术也是需要监护人签字的，失独老人在生病时不但身体遭受折磨，这些规定也同时给他们带来精神上的打击。

失独，百度百科上作如下解释：是指独生子女意外亡故，家里老人父母由谁来养老送终引发的社会问题。笔者认为这个概念定位很准确，失独是社会问题，不是某几个失独家庭的。自古以来，中国讲究儿孙满堂、多子多福，如果不是响应国家政策，这些老人不会处于现在的境地。“国盛家破今日，老无所依明天”，这是一位失独母亲写的祭词，国家和社会应当对此感到惭愧，应当尽快采取措施帮助失独老人，逐步改善他们的精神状态、经济现状，兑现国家老有所养、老有所医的承诺。

二、现有应对老龄化措施及其不足

不可否认，国家已经意识到老龄化的严重性，也积极出台了多项政策、法规来保障老年人权益，积极寻找各项措施解决养老难题。但是，正如上文所述，我国进入老龄化速度快、规模大、复杂程度高，老龄问题形势严峻，现有的解决措施尚不足以解决所有问题。

（一）居家养老、社区养老和机构养老

2012年，新修订的《老年人权益保障法》明确规定：“国家建立和完善以居家为基础，社区为依托，机构为支撑的社会养老服务体系。”这一规定表明，在加速进入老龄社会、家庭养老弱化的今天，政府建设多元化老龄服务体系的步伐也在加快。

1.目前已经有部分机构针对居家老人开展诸如生活照料、个人护理、术后康复等服务，但其普及率并不高，没有承担起“基础”这一重任。其中最主要的原因是中国老年人经济收入水平不高，购买力有限。有数据显示，目前城市老年人能够接受上门做家务的平均价格为12.6元/小时，能够接受“老年饭桌”的平均价格为9.7元/份，而目前城市地区这两项服务的平均价格分别为20元/小时和10.2元/份[3]，存在一定价差。而像个人护理、术后康复、专业护士等一些需要专业知识的老年服务项目价格更高，多数中国老年人承受不起。

2.社区养老，从理论上说是一项比较适合中国老年人养老的服务模式。首先，它可以作为居家养老的依托，社区服务站可以为居家老年人提供上门照料、护理等服务。其次，社区服务站还可以开展日托服务，老年人白天在服务站活动，服务站提供各种娱乐设施、一日三餐，还有老年人可以互相交往。但是，调查显示，现在政府承办的多数社区服务站叫好不叫座，老年人日间照料室床位闲置，食堂冷清。究其原因，专业护理人员和社工的短缺是个难题，虽然有些社区引进了社工，开展了志愿者服务，但是志愿者服务的时间和内容非常有限。而一个社区人口众多，琐碎的工作繁重，仅靠十几个工作人员，实在没有余力去照料老人。

3.作为社会养老服务体系支撑的机构养老，也是问题重重。首先，养老机构床位总体上来说比较紧缺，一床难求，有些老年人为了公办养老机构的一张床位，甚至需要提前十年排队。据老龄委公布：截至2013年底，全国各类养老服务机构42475个，拥有床位493.7万张，折合每百名老人仅拥有养老床位2.44张，远不能满足现有老龄化需求。其次，相对公办养老机构的一席难求，民办养老机构两极分化比较严重，空床率较高。一部分民办养老机构资金不充裕，选址偏远，环境差、设施差、工作人员素质低，老人不愿意去；另一部分民办养老机构走高端路线，收费动辄每月万元，老人去不起。最后，不管公办民办养老机构都存在一个共同的问题，就是缺乏专业化养老服务人才。目前我国老龄人口中高龄老人、失能老人数量持续增加，他们需要更为复杂的精细照料和特殊护理，然而我国相关的职业培训不足，具有职业资格水平的服务人员较少，无法满足高龄老人、失能老人的特殊需求。

（二）遗赠扶养协议

1985年《继承法》明文规定了遗赠扶养协议，其作为一个特殊的双向、有偿合同，可以有效盘活被扶养人资产，解决社会养老难题。但是《继承法》颁布多年，遗赠扶养协议并没有被有效地利用起来。笔者认为其主要原因在于制度设置不完善。

1.现行法对遗赠扶养协议的规定过于笼统，对扶养人的义务仅“生养死葬”四字，这不足以明确扶养人、被扶养人的权利、义务，容易引起纠纷。

2.现在的一些高龄老人由于年龄问题，判断力减弱，他们所签订的遗赠扶养协议是否能代表其真实意愿，这个问题法律没有明示，导致在被扶养人身故后，其法定继承人和扶养人产生纠纷；作为主体的扶养人，我们一般认可需要有行为能力和扶养能力，如何鉴定扶养能力，理论界认为没有固定的生活来源，缺乏一定的经济保障的，不具有扶养能力，不能作为扶养人。对此，笔者认为存在一大问题，除非家有恒产，否则与固定生活来源相对应的应该是稳定的工作。一方面，有固定工作的人无法确保有足够的时间照料老人，特别是对协议后期高龄、失能老人的照料；另一方面，照料老人是个吃力活，公民如果有固定工作，一般不会愿意辞职来签订这一协议。

3.制度的缺失还表现在缺少保障性措施。遗赠扶养协议履约时间长，中间容易产生矛盾，法律应该对此协议多做约束，确保其顺利实施。而现行法律除了对遗赠扶养协议的权利义务规范笼统外，对于其违约后果也仅有“解除协议”和“补偿或不补偿扶养费”，此外，再无其他保障受害人利益、惩戒侵权人的保障性措施。

综上，笔者认为，在中国老龄化日趋严重的今天，遗赠扶养协议可以作为解决养老难题的一个措施来利用，只是，在实施之前，需要更为完善的制度来保障其可以发挥应有的作用。

三、结合“以房养老”的遗赠扶养协议

以房养老，是近来比较受关注的金融养老产品，开展以房养老，可以有效利用占据老年人最多积蓄的房产，缓解老年人经济压力，提升老年人生活质量。但是，对于一些高龄、失能老人来说，仅仅有现金流入还是不够的，他们需要有专人照料、护理。鉴于此，笔者尝试给出一个结合“以房养老”的遗赠扶养协议建议，希望能同时解决老年人两方面的难题。

（一）方案设计

虽然关于“以房养老”的主办机构，理论界认为银行、保险机构、社会养老机构都可以，但基于目前只有保险机构正式开展了试点工作，此方案设计中，笔者以保险机构为“以房养老”的主办机构。

图1是老年人与保险机构开展住房反向抵押保险环节。首先，老年人在决定与保险机构开展业务之前，必须向政府设立或认证的专业咨询机构进行咨询，详细了解各住房反向抵押保险产品所代表的借贷双方权利义务、借方贷款成本总额，并结合自身情况选择最适合自己的产品；其次，应聘请双方认可、中立的资产评估机构对老年人房产的价值进行评估，结合老年人年龄、身体状况，预测年金发放年限，确定年金发放数额；最后，借贷双方签订住房反向抵押保险合同，到房地产管理部门作反向抵押登记，借款人去世之后，房产过户给贷款方保险机构。

图2是老年人与遗赠扶养人签订遗赠扶养协议环节。首先，政府下设街道部门调查辖区内有意向从事扶养老年人的居民，经审查认为具有扶养能力的上报市、县民政部门备案，并定期对备案人员做有关老年人扶养的相关培训；其次，有此意向的老年人与备案的扶养人进行接触、交流，并最终选择合适人选达成初步共识；再次，由法律援助机构协助双方制定遗赠扶养协议，明确双方当事人权利义务，并对合同不能顺利进行时双方的保障措施作出说明，此协议经公证部门公证有效；最后，双方当事人按照合同履行各自的义务，老年人定期向扶养人支付扶养费。笔者此处设立了扶养费环节，是对传统遗赠扶养协议的改革。老年人通过住房反向抵押保险获得收益，并把收益部分作为扶养费支付给扶养人，有利于减轻扶养人的经济压力，提升其晚年生活质量。

（二）借款人（被扶养人）选择

设计结合“以房养老”的遗赠扶养协议，主要是针对社会养老难题，作为合同主体之一的借款人（被扶养人）应具有以下特点：

1.年龄。申请住房反向抵押保险的老年人需要有一个合适的年龄起点。鉴于预测房产未来价值和老年人预期寿命，期限越长其准确性越差，所以申请人起始年龄不宜制定过低。现阶段美国的平均寿命为78.2岁，申请人的最低年龄限制为62岁；日本的平均寿命为82.1岁，申请人最低年龄限制为65岁[4]。而据人力资源和社会保障部2014年1月份公布，现在我国人口的平均预期寿命已到了75岁。综上，笔者认为，我国申请人的最低年龄定为60至62岁比较适宜。

2.行为能力。理论上说，住房反向抵押保险协议和遗赠扶养协议都是复杂的双向、有偿合同，需要签订该协议的老年人具备完全民事行为能力。不具有完全民事行为能力的老年人，在征得其监护人（一般为子女）的同意后，可以由监护人代为签订。根据现有法律，以下两个问题难以解决：一是无完全民事行为能力的老年人，其子女不具有赡养能力、具有赡养能力不赡养却不愿意签订协议或者子女本身也是不具备完全民事行为能力，无法签订有效协议的；二是无完全民事行为能力的老年人是失独者、无子女户，无人代签协议的。对于这两类老人，即使其拥有不菲的房产，却不能用来改善其老年生活，这是不公平的。鉴于我国目前尚未引入意定监护制度，对上文提到的问题，笔者提出以下建议供参考：由居委会牵头，公告推选出10-20位与老人较为熟悉的社区居民作为老年人的指定监护团成员，并由他们共同代表老年人签订协议并监督协议的执行，维护老年人的利益。

3.房产限制。由于目前农村宅基地属集体所有，农村自建房限制流转和抵押，无法进入房地产交易市场，所以作为住房反向抵押保险客体的应当为城镇房产。而且，为保证其流通性，对于单位集资建房、保障性住房等产权可能有所限制的房产也要慎重考虑。同时，考虑我国七十年产权问题，老人的房产在合同履行期限内可能会存在政府征收、拆迁还原等情形，为防止纠纷，要提前制定好物上代位、增值共享等相关条款。

（三）扶养人选择

《遗赠扶养协议公正细则》规定：扶养人必须是遗赠人法定继承人以外的公民或组织，并具有完全民事行为能力、能履行扶养义务[5]。笔者在此只针对公民扶养人作讨论。具有完全民事行为能力、能履行扶养义务是扶养人需要具备的基本要素。由于方案设计中老年人会定期支付扶养费，所以能履行扶养义务应主要考虑扶养人时间、精力以及针对特殊老人的护理技术等，对于扶养人本身经济能力的要求可以适当降低。细则剔除法定继承人作为遗赠扶养协议主体的资格，笔者认为不妥。根据《继承法》规定，法定继承人有第一顺位继承人、第二顺位继承人之分，覆盖面从配偶、子女到兄弟姐妹、（外）祖父母等，范围比较广。被继承人选择认为比较合适的某个法定继承人对自己进行扶养，并通过签订遗赠扶养协议把这种权利义务具体化，本身就是对个人财产的一种合法处分，不应予以限制。

（四）协议

在此方案中，作为借款人（被扶养人）的老年人需要签订两份复杂的协议。这两份协议是否能有效制定、顺利实施切实关系到老年人的晚年生活。如上文所述，遗赠扶养协议虽存在多年，但相关法律规定非常笼统，操作性不强，易引发纠纷。住房反向抵押养老保险更是处于试点阶段，与其相关的理论研究较多，法律规定尚处于空白。鉴于此，笔者在方案设计中对两份协议作出比较多的限制，希望有助于其顺利实施。

1.住房反向抵押保险协议，建议采用格式合同。因为其比较复杂，要求老年人与保险机构业务员逐条商议，最终得出对自己有利的协议不太现实。保险机构经过市场调查、细分之后，结合老年市场，制定出几款住房反向抵押保险产品，并用格式合同确定下来，明确双方权利义务、借款人注意事项，对老年人来说更为便捷可行。

2.老年人在签订住房反向抵押保险协议之前，必须向政府设立或认证的专业咨询机构进行咨询。咨询机构针对老年人实际情形，为其详细解说各住房反向抵押保险产品的利与弊，老年人为各产品所需支付的实际费用以及获得的实际收益，使老年人在全面认识产品的基础上，选择最适合自己的一款。

3.由于住房反向抵押保险协议履行期限长，履行期间会面临房价风险、道德风险等，建议以房产评估价值的70%作为住房反向抵押部分，剩余30%作为扶养人遗赠部分。同时，协议中约定增值共享条款，对于房产增值部分，遗赠扶养人与保险机构可按约定比例共享，这有助于扶养人在扶养老人的过程中对房产尽到良好的维护义务，防止房产因维护不当而引起的价值损失。最后，约定不可追偿条款。无论借款人寿命多长，其债务总额都以约定部分的房产价值为上限，超过部分保险机构承担，确保任何情形下，借款人都不会被迫在生前离开住房[6]。这就是保险机构需要承担的长寿风险，作为业务风险之一，保险机构可以用“大数定理”来化解。

4.由于各被扶养人房产价值不同、身体状况不同、生活追求不同，面对的扶养人条件也不尽相同。遗赠扶养协议采用格式合同，不太可行。而遗赠扶养协议中双方的权利义务必须详细约定才能确保合同的顺利履行。大多数老年人，包括部分扶养人，很难具有制定这样一份协议的能力。同时，也是为了防止少数扶养人利用协议对老年人实施诈骗，建议政府下设的法律援助机构开展协助制定遗赠扶养协议业务。双方当事人到法律援助机构与机构工作人员进行交流，工作人员根据双方意愿，明确双方权利义务，制定出相应的协议。被扶养人、扶养人、该工作人员在协议上签字，该法律援助机构盖章，负责人签字。签字盖章后的协议经公证机关公证后生效。公证机关须对协议双方当事人是否具有完全民事行为能力（特殊情形参见上文）、协议是否双方当事人真实意愿表达进行公证。

（五）政府支持

由上图可以看出，不论是在住房反向抵押保险环节，还是在遗赠扶养环节，政府的支持都十分重要。

1.政府的支持首先表现在监管层面。该方案中参与主体众多，需要协调的利益关系复杂，其中一方又是抗风险能力和维权意识相对薄弱的老年人。如果政府监管不到位，保险机构、资产评估机构、专业咨询机构等相互勾结，损害老年人的正当权益，影响将是十分恶劣的。当然，为了更有效地监管，制定系统的、操作性强的法律法规作为支撑也是十分必要的。

2.政府的支持还表现在费用减免方面。对于老年人申请住房反向抵押保险环节所必须的咨询环节以及协助制定遗赠扶养协议环节甚至于公证环节，建议由政府承担相应费用，对老年人免费，尽量降低老年人成本。住房反向抵押保险产品涉及风险多、资金周转时间长、开展前期费用高。保险机构为了盈利，势必会将一部分成本转嫁给借款申请人。为了防止老年人承担过高的申请费用，建议政府对保险机构予以部分费用减免。

3.政府的支持还表现在兜底层面。如果房产出现大的政策性波动，或由于保险机构自身原因，无法继续向借款人支付年金，将由政府继续支付。这种支付是无偿的，老年人无须为此额外支付费用。

遗赠扶养协议、住房反向抵押养老保险协议或者如笔者所设计的两者的结合，都有其特定的目标人群，不可能解决我国所有老人的养老问题。但是它们可以作为我国现有养老保障的有益补充。政府在完善我国现有养老保障体系的前提下，适当鼓励、扶持这些业务的发展，能够增强我国老年人的自我养护能力，减轻日益增强的社会养老压力。

——————————

参考文献：

〔1〕〔2〕〔3〕吴玉韶.中国老龄事业发展报告（2013）[M].社会科学文献出版社，2013.172，3，160.

〔4〕张茜，任燕燕.住房反向抵押贷款养老运作机制探讨[J].求索，2013（2）：8.

〔5〕周瑜.我国遗赠扶养协议制度研究[D].华东政法大学，2009.25.

〔6〕孟晓苏，柴晓武.反向抵押贷款[M].人民出版社，2009.110.

篇5：房屋合建协议书

今有xxx和xxx在小松新街后面脑头坑批下地基一块，长13.5米，宽8米。为合理建房，合理使用，现合伙共建，其地基面积和建设面积各一半，一切费用各一半，特拟此协议。

协议人：

篇6：协议书(无证房农村房买卖)

甲方（卖方）：

乙方（买方）：

根据国家有关规定，甲乙双方经自愿协商，现就房地产转让有关事宜达成如下协议，供双方信守执行。

一、甲方自愿将坐落在XX市XX村的三间三层房屋（含土地使用权）转让给乙方。

二、甲、乙双方议定的上述房地产成交总价款为人民币肆拾万元整，乙方于签订本协议之日一次性付清。

三、在乙方付清转让款后，甲方即将本协议项下的房地产移交给乙方管理、使用和收益。

四、在房地产移交以前发生的水、电费及其他有关费用、责任均由甲方负责，以后发生的由乙方负责。

五、甲方保证上述房地产权清楚，转让已取得村同意，若发生产权纠纷，由甲方承担一切责任。乙方如要转让他人，甲方也应无条件予以配合。

六、在法律政策许可情况下，甲方应及时提供相关证件资料及手续，将转让的房屋所有权证及土地使用权过户给乙方。办理房地产过户手续所需缴纳的税费等所有相关费用，由乙方承担。

七、如遇村整体拆迁，对房屋拆迁的经济补偿归甲方所有，土地使用权置换的地基等归乙方所有。如补偿的地基面积外甲方可因拆迁另行购买地基的话，也归乙方所有，有关费用由乙方承担。

八、房地产转让后，不论以后是否增值，甲方绝不反悔。如甲方反悔或本协议无效不能履行，由甲方承担违约及缔约过失责任，除返还乙方转让款外，按当时转让本协议房地产市场价赔偿乙方损失。如给乙方造成其他损失的，由甲方另行赔偿。本条款始终有效，不受其他条款效力的影响。

本协议经双方签字后即生效，不得反悔。

本协议一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方：乙方:

篇7：借房协议

借房协议

甲方：

乙方：

甲方与乙方有着良好的业务合作关系，为进一步加深双方友好合作，甲方为乙方提供办公用房第6层。为加强办公用房的管理，经双方协商达成协议如下：

1、办公用房权属甲方。

2、借用办公用房部位：唐山市朝阳道中国工商银行股份有限公司唐山建北支行大楼第16平米。

3、双方权利和义务：

（1）由甲方提供380V交流电源接点，乙方将电源引入使用房间内，用电量约为5000瓦。由乙方安装用电计量装置，电费由乙方负担（按照国家规定电价由甲方代交或由乙方直接交到供电部门）。

（2）乙方装修过程中不得改变房屋主体结构。

（3）乙方在借用办公用房期间必须遵守甲方安全保卫制度，出入办公大楼必须出示有效的工作证件，爱护办公用房以及各种设施，如在借用办公用房期间出现造成不安全后果的损坏、改造及发生的重大事故时由乙方承担责任。

（4）乙方在借用办公用房期间不得从事各种非法活动。

45、借用时间：年

6、本协议一式四份，甲乙双方各执两份。

甲方：乙方：

负责人：负责人：

篇8：中新合建知识城

定位在知识型经济为主导的第三代产业园的“知识城”, 除了产业和生态外, 将注入更多的科技和知识含量。这与中新合作的前两个合作项目有着明显的区别。

广州开发区管委会主任薛晓峰透露, 双方将加快明确土地用途布局, 制定环境可持续发展的指导方针, 确定新项目的开发战略等内容。

按照双方约定, 4月到8月完成可行性研究, 年底前完成商业谈判, 明年初开工建设。

中新组建开发公司

“与苏州工业园区和中新生态园相比, ‘知识城’的发展模式不会有很大的区别。”薛晓峰说, “政府主导搭台, 具体运作的还是企业。”

在这样的思路下, 开发区拟计划要求和广州国有资产共同组建中方投资财团, 初定与吉宝公司牵头的新方投资财团按照50∶50的比例成立合资公司, 共同开发“知识城”项目。

吉宝企业是新加坡淡马锡控股旗下规模最大的跨国公司之一, 拥有强大的经济实力, 他们在中国参与投资的苏州工业园、天津生态城在国内外产生了很大的反响, 也是中国与新加坡合作的最成功的项目。

“知识城”项目面积初步确定为50平方公里, 项目起步区建设3～5平方公里。此外, 开发区北区预留一定的空间供‘知识城’项目未来拓展需要。”薛晓峰表示, “工业园区重点在于工业大项目;生态园区则更多考虑到了环保、城市建设、循环经济, 更倾向于一个房地产项目;而‘知识城’则强调知识经济的因素, 以服务高端制造业和人才更密集的行业, 它是一个产学研的结合体。”

据了解, “知识城”将是一项由私企领军的合作项目, 这是“知识城”与天津生态城最主要的不同。天津生态城系政府提议, 由私企执行, “知识城”则由私企推动, 政府在背后支持。

对于知识城的理念和发展方向, 薛晓峰表示, 自从1992年国家批下第一批国家级高级技术园区, 主要可以分几种, 一种是侧重于产业发展, 另一种是侧重于研究的。中国的大部分都是比较侧重产业, 因为我们的技术水平达不到高端, 像美国的硅谷、日本的筑波就是做高端技术的。日本的筑波是国家级战略的, 很多家国家级实验中心都搬过去, 包括大学。硅谷是斯坦福大学通过基金投资的, 而中国是以政府为主导的。国家1992年就提出“八六三”计划, 之后就开始作产业区的构想, 力在提高我们的产业结构升级和科研工作水平。

“‘苏州工业园区’是第一代的新加坡工业园区, 天津滨海新区是第二代的工业园区, 我们的知识城是第三代, 是属于最高端的了, 与企业合作为产业模式。从现实的角度来说, 是产业跟研究相结合的模式。从广州市经济发展的角度来说, 也需要一个新的增长点。从去年广东省委书记汪洋来视察提出要建科学城北区, 我们就配合开发区做选址工作。中间用了四五个月的时间来确定选址。最后限定在萝岗区西北角在九龙镇附近的一块地50多平方公里。可开发的不到30平方公里。除了搞产业, 知识城还有一个功能就是配套高端的居住。”

在广州建设知识城, 如何借鉴国内其他工业园、产业园的思路?

对此, 薛晓峰表示, 在实现建设知识城这一想法的时候, 要结合我们自己的国情。广州市市内就要结合市情。一开始选址是想借助五山科研机构和大学比较密集的优势。落到中国, 还是必须以产业为主, 这与我国现在的工业化现状和我国的体制是密切相关的。其次, 这种纯研究机构, 如果没有利益的话, 纯粹让政府投很多钱, 是很难上升到国家战略的。“技术力量不如北京和上海, 比较现实的一条出路还是要以产业为主。但我们也不能放弃高新技术, 追求产业升级是一个坚持不懈的追求。”

高层力推

薛晓峰介绍, “知识城”项目落户广州科学城北区, 是汪洋直接倡导并亲力推动的结果。

2008年4月, 汪洋在广州科学城考察时提出“科学城代表着广州的未来”, 充分肯定了科学城的建设成就, 并希望科学城能继续做大做强。经过多次调研、论证和专家咨询, 初步将“科学城北区”选址在萝岗区北部的九龙地区, 并与现有科学城南北呼应, 成为广州东部地区的科学产业带。

2008年9月, 汪洋率广东代表团访问新加坡, 分别与新加坡总理李显龙、国务资政吴作栋、内阁资政李光耀等举行会谈, 达成了进一步加强双边在经贸等领域合作的广泛共识。汪洋书记提议, 借鉴新加坡在城市建设与产业发展的先进经验, 打造一个广东与新加坡合作的标志性项目。新方积极响应汪书记的提议, 并表示政府将继续鼓励和支持企业到广东投资发展, 推动合作与交流。

汪洋书记访新归来后, 新加坡政府与企业对参与广东合作发展持续升温, 政府和企业分别多次派出要员前来广东进行考察、访问。其中, 新加坡吉宝企业先后6次来访, 主动与广州市有关部门、广州开发区进行沟通交流, 提出了建设“知识城”项目的初步设想并进行了多方选址考察。汪书记对新方提出与广东合作建设标志性项目的设想表示赞赏, 指出这是广东与东盟加强合作的重要组成部分, 希望以此促进广东与新加坡开展更高层次、更大规模的合作。

2009年1月, 由国家发展和改革委员会组织编制的《珠三角地区改革发展规划纲要 (2008-2020) 》公布实施。《规划纲要》明确提出:推进高新技术产业开发区“二次创业”, 重点加快广州科学城 (北区) 和深圳高新技术产业带建设, 加快科研、标准化与科技成果产业化三同步步伐, 把广州、深圳国家高新技术产业开发区建设成为全国领先的科技园区。

2009年2月16日至20日, 新加坡教育部兼新闻、通讯及艺术部高级政务部长吕德耀, 贸工部政务部长李奕贤率领199名政府部门官员和50名企业高层组成的商务考察团访问广东, 并实地考察了广州开发区科学城北区。其间, 汪洋书记会见了代表团, 并就加大合作、设立“知识城”事宜达成了共识。

2009年3月24日, 双方在广州签署“知识城”项目合作谅解备忘录, 确定“知识城”选址、可行性研究等事项。

机遇与挑战并存

据介绍, 目前知识城存在诸多挑战, 其一、广州科学城北区内现状村镇建设相对落后, 区内缺乏配套服务设施, 宜居性较差, 不利于人才的集聚。其二、周边各镇现状城镇建设较为落后, 规划未把广州科学城北区纳入考虑范围之内, 无法为广州科学城北区的发展提供服务支持。其三、无论在萝岗区、广州市乃至珠三角地区都未曾出现过知识型产业园区。在国内, 该类园区的建设缺乏经验, 广州科学城北区的建设将面临挑战。

此外, 最主要的是如何解决好, 农民的问题。这个问题解决不好, 可能引起社会不稳定。为此, 广州政府的思路是, 贯彻“一村一策”的方针, 即以这个村与城市规划建设的矛盾来决定拆、不拆或者拆多少。城市建设与村是互动的。在布局上, 要把这些村作为园区建设一个配套的功能。农民也是建设主体, 虽然能量较小, 不一定要全部拆了。从历史文化上来看, 最重要的人文载体是村。适当地保留, 对继承城市文化意义较大。要采取循序渐进的方式。

除了问题, 知识城面临更多的是机遇。珠三角地区产业的升级与发展的过程中, 对知识型产业已开始产生需求, 建设一个知识型产业园区———广州科学城北区, 也已纳入珠三角地区改革发展规划纲要内。随着珠三角城际轨道交通的建设, 地区内各城市之间的联系将更为紧密, 产业人才与技术间的交流将更为频繁与便捷, 急需建设一个人才与技术的集中地。

此外, 随着广州市城市整体空间的圈层拓展, 在帽峰山生态屏障的阻挡之下, 在广州市“东进”的发展战略指导之下, 环绕帽峰山的东北部的城市空白区域将逐渐被填充, 将东部与北部地区相连接;因此九龙地区将顺应这一发展规律, 逐步进行适宜的城市建设。

最后, 广州开发区、萝岗区产业经历了劳动密集型、技术密集型、资金和科技密集型的不断升级的过程, 与之相适应的城市空间也经历了从南至北的拓展过程, 在知识型产业成为新经济热点的情况下, 国内第三代产业园区 (生态型园区) 的建设也逐渐受到重视。因此, 位于萝岗区北部的九龙地区的建设与发展, 是势在必行的。