校园物业特色服务（通用11篇）
篇1：校园物业特色服务
一、执行国家、学校后勤社会化的各项方针、政策。
二、做好学校及学校教职工住宅区各项零星维修服务工作。
三、受甲方委托，负责管理好变电所、泵房、污水处理站等基础设施。
四、负责各校区日常卫生清洁工作，并负责保证学校开展重大活动时的环境保洁工作。
五、在校绿化委员会的指导下，负责校园内正常绿化养护工作。
六、根据学校工作要求，定期在校内摆放花卉、盆景。
七、完成学校及后勤集团下达的各项任务。
篇2：校园物业特色服务
发布时间： 2013-11-07
一、招标项目
复旦大学校园保安服务物业管理共计5个子项目 1．邯郸校区邯郸路以北 2．邯郸校区邯郸路以南 3．枫林校区 4．张江校区 5．江湾校区
二、复旦大学校园基本情况
复旦大学占地面积244多万平方米，校舍建筑面积149多万平方米。现有普通本专科生13237人，研究生13851人，留学生3805人，成人教育、网络教育本专科生16611人。
学校现有4个校区：邯郸、枫林、张江、江湾，拥有校门20多个，学校安全保卫机构健全，设有学校保卫处（保卫处下设校卫队），全面负责学校安全保卫工作。
三、保安服务主要职责
依照学校规定与管理要求，结合校园安全保卫工作实际情况，制订切实可行的校园安全保卫工作整体方案报学校保卫处审批，开展专业化安全防范业务。
学校保安服务工作主要包括门卫、重点场所守护、校园巡逻，学校大型活动与会务工作的安全保障，校内临时性的应急处置工作，并做好校内防火、防盗、防破坏、防事故等安全工作，配合相关部门打击校园内部与周边的违法犯罪活动。
四、物业资质要求
（一）物业必须是具备法人资格的三级以上资质专业保安公司或一级资质的物业管理公司（具有保安服务许可证），具备良好的从业信誉和安全保卫经验，有完善的管理体系和健全的内部管理规章制度，有高校校园保安服务经历、经验的单位优先。物业须聘用具有技防业务操作证书的人员和级或以上建构消防员证书人员。
（二）物业应认真研究高校保安服务的教育属性，熟悉校园管理的特点，根据校园内的不同服务对象，制订切实可行的校园保安服务整体方案，完善专项管理制度。校园保安服务方案和组织措施将作为评标的重要依据。
五、项目管理要求
（一）质量目标要求
1．依托行业标准，根据学校管理规定与服务要求，制定切实可行的校园保安服务整体方案和应急预案，突发事件反应迅速，预案处置有力； 2．依法办事，文明值勤，严格管理，保障学校财产和师生人身不受侵害，维护正常的教学、科研、生活秩序；
3．全年无责任事故和责任案件发生，师生有安全感，保卫处全年季度考核合格。
（二）服务要求
1．树立“服务第一，业主至上”的思想，切实维护学校与师生的人身和财产安全；
2．管理坚持原则、慎密严谨；服务以人为本、主动热情；处理问题高度警惕、有理有节；
3．上岗人员仪表整洁，业务操作规范，礼貌待人，保持岗位卫生整洁； 4．依法办事，文明执勤，不与师生发生争吵，杜绝保安与师生发生冲突，禁止保安出手伤及师生人身安全，做到打不还手、骂不还口。
（三）队伍建设与管理要求
1．物业负责提供进驻保安人员值勤所需的装备、器材、通讯设备、常用办公耗材等，负责安排保安人员的食宿；
2．从学校安全实际出发，经常性开展在岗人员业务培训和紧急预案演练； 3．内部管理体制健全，设立保安管理点主管，全面负责日常保安队伍的规范化管理；
4．物业必须采取切实有效措施保持保安队伍的稳定，严格控制非违纪人员轮换岗比例，合同期限内轮换岗保安人数不得超过合同编制的20%，并在投标书中作出承诺；保安队伍主要管理人员更换，应提前一个月以书面形式通知学校保卫处，其他队员更换要提前三天告知保卫处，确保服务质量不因人员变动而受影响；
5．保安应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料必须报复旦大学保卫处备案，禁止离职保安进入校园；
6．要加强对保安业务的管理，确保保安在校园内无违规事件发生。
（四）人员素质要求
1．保安从业人员应知法，懂法，守法，依法办事，必须严格遵守保安从业规范，模范遵守校园安全管理规定；
2．保安主管应具有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，受过专门的保安业务培训，具备高中以上学历；
3．保安人员个人素质条件：男性，身高原则在170cm以上，身体健康，相貌端正，仪表大方，无传染疾病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，年龄应在18~35岁之间，以高中文化程度为主体，退伍军人为佳，无犯罪记录； 4．所聘用的保安人员有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过专门的岗前培训，熟知学校的管理规定，严格履行岗位职责，善于发现各类问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。
（五）日常工作要求
1．根据行业服务标准与学校规定要求，在学校保卫处指导下，独立运作，落实校园安全保卫整体方案，并结合校园变化实际在实践中不断完善；
2．保安主管每天必须向保卫处各校区负责人口头汇报工作，每星期向学校保卫处书面汇报一次所承担的保安工作开展情况及信息反馈，重大情况须及时报告；
3．做好详细的执勤记录，原始台帐保存完好，以备核查； 4．与学校其他安保力量协作联动，开展一体化安全防范；
（六）岗位人员数量要求
保安人员数暂定437人，具体人员分配如下：
1．邯郸校区邯郸路以北： 154人(须包括监控室8名具备技防业务操作证书的人员)；
2．邯郸校区邯郸路以南：77人
2．枫林校区：65人(须包括监控室8名具备技防业务操作证书的人员)； 3．江湾校区：81人(须包括监控室8名同时具备技防业务操作证书和5级或以上建构消防员证书的人员)；
4．张江校区：60人(须包括监控室8名同时具备技防业务操作证书和5级或以上建构消防员证书的人员)。
物业必须保证到岗保安人数，物业在组织、安排保安工作时，应符合国家相关法规，维护保安人员的正当权益；保安人员进行管理时，本人致伤、致残、致亡的，或者导致他人财产、人身损害的，学校不承担任何责任，由物业承担相应责任，并负责妥善处理善后工作；因物业原因造成的劳资纠纷，由物业承担全部责任。
（七）承担风险
1．若在保安服务范围内屡次发生重大财务损失，学校可以要求物业承担一定比例的赔偿责任。
2．学校从合同总费用中先划出5%作为考核专用款，考核期内物业单位因工作过失造成学校人员伤害、财物损失，将予以扣除或处罚金。若年终产生余款，则返还物业。
3．学校从物业合同总费用中提留2‰作为乙方在岗人员奖励基金，对在岗工作中表现突出人员由学校进行奖励。若年终产生余款，则返还物业。
六、招标委托管理的期限
本次招标的保安服务年限为一年，从合同签订当日起算。中标单位服务优秀，第二年招标同等条件下优先。
七、投标文件的要求
（一）企业简介
1、企业营业执照复印件；
2、企业资质证书复印件；
3、保安服务许可证复印件；
4、企业近年来获得的各种荣誉证书复印件。
（二）保安管理方案
1、保安管理服务整体构想和策划；
2、管理机构、保安人员的配置、来源及储备；
3、具有可操作性的管理计划、管理目标、管理制度、岗位职责及服务承诺。
（三）投标报价书
申报保安服务费为 ：人民币3620元/人/月。
（四）投标书的装订与密封
1、投标书使用A4纸，计算机打印，字体全部采用小4号宋体；
2、物业应将投标文件（正副本各一份）密封，并在订缝处加盖骑缝章；投标文件内相关资料均加盖单位公章。
（五）投标日期
1、标书送达时间：2013年11月29日17：00前物业须电话或传真确认是否投标，2013年12月3日13：30将举行开标会议，届时物业将投标文件交学校工作人员；
2、联系方式： 联 系 人：鲁贤虎
联系电话：021-65642220
传真电话：021-65644771
八、评标、定标方式
（一）评标机构：由学校组成评标委员会，确保招标活动按照公开、公平、公正的原则进行；
评标标准：学校根据物业的校园保安服务方案、组织措施安排以及其综合实力、信誉、业绩、服务价格等进行综合评标。
（二）开标时间：2013年12月3日13：30，地点：复旦大学保卫处会议室，届时物业须派员参加现场答辩。
（三）投标文件出现下列情况，则作无效投标文件处理：
1、投标文件无单位公章及法人代表个人签名；
2、投标文件未按招标单位投标文件要求编制；
3、投标文件中出现两个或多个报价，且未书面说明以某个报价为准；
4、投标文件不全；
5、投标文件逾期送达；
（四）物业对本招标书所作的推论、理解与招标单位无关。
（五）中标单位接到通知书后三日内向学校做出保证履约的书面答复，物业在三日内未做出书面答复，视为自动放弃中标资格。
（六）本招标书解释权属复旦大学。
复旦大学保卫处
2013年10月25日
Copyright©2004-2013 复旦大学保卫处 版权所有
篇3：物业服务合同概述
(一) 物业服务合同的概念和分类
根据《物业管理条例》的规定, 物业服务合同是指业主或建设单位与选聘的物业服务企业就服务的有关内容达成一致, 并以书面形式明确双方权利义务关系的协议。
根据合同主体的不同, 物业服务合同又可以分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是在业主委员会成立前, 建设单位与物业服务企业签订的合同。普通物业服务合同是指由业主或业主委员会与物业服务企业签订的合同。
(二) 物业服务合同的性质
合同的性质即合同的类型。为了明确合同主体之间的权利义务关系, 确定法律的适用, 法律对日常生活中常见的合同类型设立了一批有名合同, 如租赁合同、买卖合同等。一合同在法律上属于何种类型, 其定性会直接影响各方面因素的逻辑关系, 并影响到法律的适用。目前对于物业服务合同的性质在学术上存在较大争议, 有委托合同说、新型合同说、服务合同说、混合合同说等。
笔者认为, 从物业管理关系的主要给付义务来看, 物业服务企业提供的服务既有对物业共有部分的狭义上的管理, 又有对共有物业设施、设备的维修、保养及对居住环境的安全维护等义务, 既有对物的管理也有对人的管理, 其涉及到若干有名合同和无名合同的内容, 主要包括雇佣合同、保管合同、租赁合同、承揽合同、委托合同等, 是混合合同的一种。在适用法律的过程中, 由于数个给付义务属于不同类型, 具有一定的独立性, 因此应依据各给付所属的合同类型的法律规定加以判断, 并依据当事人意思表示, 调和歧义部分, 统一加以适用。
二、物业服务合同的特殊性
(一) 物业服务合同主体的特殊性
物业服务合同主体是指享有物业服务权利, 承担物业服务义务, 设立、变更、终止物业服务权利义务关系的自然人或组织。根据《物业管理条例》第一条、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第五条的规定, 业主、建设单位和物业服务企业是物业服务合同的主体。
1、业主作为物业服务合同的主体既指全体业主亦指单个业主。根据《物业管理条例》, 选聘和解聘物业服务企业应由业主大会做出决议, 业主大会是由全体业主组成的组织。业主大会通过的选聘物业服务企业的决议, 其效力及于所有业主, 即便该业主投了反对票或弃权票。从这个角度讲, 业主是作为一个集合概念而成为物业服务合同的主体。另一方面, 物业服务合同的许多义务, 如缴交物业管理费用, 不可能由全体业主一起承担, 而只能由单个业主分别承担, 此时“业主”指的是单个业主。
2、业主委员会与业主之间的代表关系。根据《物业管理条例》的规定, 除了“只有一个业主的, 或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的”情形外, 业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条, 业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同, 对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的, 人民法院不予支持。虽然业主委员会可以代表业主大会和业主签订物业服务合同, 但业主委员会只是作为业主的代表, 物业服务合同的权利义务效力归于业主。
(二) 违约责任与侵权责任的竞合
1、安全保障义务是物业服务合同的附随义务。《深圳物业服务合同 (范本) 》中规定, 物业服务企业的服务内容包括协助做好维护秩序和协助做好安全防范工作。发生安全事故, 及时向有关部门报告, 采取相应措施, 协助做好救助工作。结合深圳住建局2011年发布的《关于转发物业服务通用规范的通知》的内容, 笔者认为, 物业服务企业对小区内业主人身与财产安全的保障义务是一种对公共秩序的维护义务, 是物业服务合同的应有之意。因此, 物业服务企业在小区业主的人身与重大财产受损害时, 应当承担相应的违约责任。
2、物业服务企业同时应承担侵权责任。根据《侵权责任法》第十二条和《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条、第六条的规定, 物业服务企业作为从事经营活动的组织, 应尽合理限度范围内的安全保障义务, 否则应承担相应的赔偿责任。
分析业主权益遭到侵害时物业服务企业责任承担的特殊性, 是因为违约责任与侵权责任在责任认定、赔偿方式、赔偿数额、诉讼时效等各方面均存在差异, 受损害的业主既可以依物业服务合同要求物业服务企业承担违约责任, 又可以以物业服务企业的不作为行为要求物业服务企业承担侵权赔偿责任, 这有利于保护业主的利益。
(三) 前期物业服务合同对合同相对性的突破
合同相对性是合同关系的基本特点之一, 是指合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上, 合同只能对合同当事人产生拘束力, 而非合同当事人不能诉请强制执行合同。但在前期物业服务合同关系中, 合同主体是建设单位与物业服务企业, 但合同对所有购买所涉物业的业主具有约束力。
篇4：校园物业特色服务
光明食品集团成全国隐性大地王
近日，光明食品集团旗下上市公司海博股份公布重组方案：将把物流业务之外的业务置出上市公司，同时注入农房集团100%股权和农房置业25%的股权。重组完成后，公司主营将转型为房地产、物流两大业务。丰富的土地资源是光明集团地产业务最大的特点。根据公开资料披露，去年6月以来，农房集团至少斥资100亿元在全国范围内激进购地。截至2013年末，农房集团土地储备300余万平方米（约4600多亩）。
富力地产拟发债65亿
时隔一年，富力地产再次重启融资计划。
富力地产日前公告称，拟发行本金总额不超过65亿元人民币的境内公司债券，以补充营运资金、取代其部分中短期银行贷款及优化本公司财务结构。
富力地产今年锁定的700亿元销售目标并非唾手可得，加之去年以来的大手笔购地，对于富力来说，亟须“补血”。
“随着偿债期的到来，很多此前‘拍胸脯’承诺兑付债务的房企会发现，业绩下滑已削弱了履约的能力。”上海某房地产研究院研究员严跃进表示。
万达百货拟明年年底实现盈利
去年以来高层不断震荡的万达百货，7月31日携手周大福启动珠宝婚庆节。万达百货相关负责人表示，尽管目前仍为亏损，但是集团已经给出了盈利时间表。 据悉，万达百货去年收入只完成调整后计划的91%，净利润增亏7%。
“目前集团老板（万达集团董事长王健林）已经给我们开出了明确盈利时间表，” 万达百货市场推广部副总经理徐培柏日前表示：这个时间很短很短。记者了解到，这个时间就是明年年底。
旭辉“微销宝”试水全民营销
篇5：校园物业特色服务
2．完善管理，加强对职工教育，不断提高工作质量，改善服务形象。
3．负责所在校区的校园绿化、美化、净化工作，使校园环境不断改善。
4．把好绿化卫生费和办公经费的使用关。
篇6：校园物业前台职责
1、负责在一层大堂进行前台接待、来访登记、疫情期间体温检测及电话接听记录等日常工作;
2、物业客服主管安排的其他工作。
篇7：校园物业前台职责
2.受理业户提出的各类投诉、报修、求助以及各类申请;
3.跟进业户各类投诉、报修、求助的处理情况以及处理完毕后对业户的电话回访;
4.负责日常管理、涉及业户的各类工作单的归档、保管;
5.合理的解答业户提出的各类问询与质疑，并做好记录，定期对记录进行分析并上报;
篇8：物业服务企业服务创新的探索
(一) 物业服务企业的概念
物业服务企业是指依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位, 依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。物业服务企业原来称为物业管理企业, 根据建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容, 将物业管理企业改名叫物业服务企业, 从某种程度上是配合《物权法》的精神, 突出尊重个人物权的重要性, 物业管理企业实际上一直是第三产业, 本质就属于服务行业范畴, 物业管理企业改名为物业服务企业也是顺应潮流, 只是把本质上的东西在表面形式上体现并深化。
(二) 物业服务企业服务的特性
物业服务的对象--业主需要的服务与一般的消费顾客服务一样包括物美与价廉、及时与周到、安全与卫生、舒适与方便、热情与诚恳、礼貌与尊重、亲切与友善、谅解与安慰。业主对物业服务企业的服务需求应转化为物业服务企业的服务特性。物业服务企业可根据自己的目标市场、客源档次、向业主提供的服务等级, 来确定服务特性的内容。我们可以把业主的需求总结为六个方面的服务特性。
1. 功能性。
物业服务企业服务的功能性主要体现在两个方面:一方面是服务的项目, 为业主提供各项服务是物业服务企业最基本的功能。如环境卫生、秩序维护、设备设施维护, 此外还可以有商务、票务、购物、健身、美容美发、会所、会议等等特约有偿服务。另一方面是每项服务的内容。一个物业服务企业的服务项目越多, 它的功能也越多, 功能的多少, 表明一个物业服务企业满足业主需要能力的差异。
2. 经济性。
经济性是指业主为得到服务所付物业费用的合理程度。可以理解为:第一, 物业服务企业提供的服务内容、等级相同, 所收的费用越低, 就越具有经济性。第二, 物业服务企业所收的费用相同, 提供的服务内容越多, 等级越高, 就越具有经济性。当然其中排除业主的个人偏好、地理位置等因素。
4. 安全性。这是指物业服务企业为业主提供安全的生活、工作环境。主要由以下三方面构成:
第一, 从业人员的素质, 强烈的安全观念, 是保障安全的前提。例如:一旦有火警, 高素质的员工就能临危不惧、按火警处理预案, 有条不紊地报警、疏散业主、控制火情。
第二, 设施设备的先进与完好程度, 是保障安全的物质条件。
第三, 完善的安全措施, 是保障安全的基础。例如物业服务企业的消防演练、车辆管理、访客登记等措施。
上述三方面结合起来, 就形成了物业服务企业保障业主安全的能力, 能力越强, 安全性越可靠。
4.时间性。是指在时间上满足业主需要的能力, 包括及时、准确、省时三方面的内容。及时, 即业主需要某项服务时, 物业服务企业能尽快提供、减少业主等候的时间。等候的时间越短, 说明满足业主要求的能力越强。准确, 即能按业主约定的时间, 准确无误地提供业主所要的服务, 如与业主约好上门维修窗户。省时, 即提供某项服务时, 耗用时间越短越好, 时间越短, 业主的满意程度越高。
5. 舒适性。
舒适性是指具备了功能性、经济性、安全性、时间性等方面特性的情况下, 服务过程中的舒适程度。物业服务企业的舒适性主要体现在环境的舒适程度、设施设备的舒适程度、满足业主需要的方便程度上。这一切构成了物业服务企业的舒适程度, 越舒适, 业主越满意。但这与物业服务企业的成本、收取物业的费用及物业的硬件设施有密切相关。
6. 文明性。文明性是指业主在接受服务过程中满足精神需要的程度。物业服务企业的文明性主要体现在两个方面:
第一, 员工的服务意识、服务行为的文明性。显示物业服务企业的形象, 也是对业主尊重的一种表现。
第二, 环境的文明性。环境文明是物业企业文化的物质层面, 因此物业企业的环境 (包括气氛) , 都体现了物业服务企业的文明程度。
这六个方面的特性, 共同构成了物业服务企业满足业主需要的能力。
二、物业服务创新的概念和必要性
物业服务创新是指物业服务企业为取得经济效益、环境效益和社会效益, 向业主提供更高效、更完备、更准确、更满意的服务包, 并增强业主满意度与忠诚度的活动。服务创新是在物业服务企业整体战略的指导下, 对服务创新的决策、过程、模式、要素和产出等进行管理的原则、方法与工具的总称。
随着我国社会经济的发展, 科学技术的进步, 作为社会经济细胞中的一份子物业服务企业, 是以变应变适应经济发展潮流, 不断创新, 还是因循守旧保持现状, 最终被市场所淘汰, 已放在物业企业的面前。物业服务行业的竞争将会异常激烈, 物业服务企业如何良性发展, 如何在激烈的竞争中立于不败之地, 这要求物业服务企业在服务上加快创新步伐, 不断培养和增强创新能力, 已经成为物业服务企业生存和发展的迫切要求和当务之急。
(一) 构建和谐社会需要物业企业发挥作用
构建一个民主自治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的和诣社会是党中央在十六届四中全会提出的重大战略目标。作为一个与人民生活息息相关的物业行业, 对维护社区稳定、丰富社区文件生活、提高业主精神生活水平及协调邻里关系等都有着密切的相关, 因此物业服务企业必须审时度势, 改变现有经营活动中自身不规范的的行为, 完善服务机制、提高从业人员素质、不断创新, 调整自己的发展战备, 为构建和谐社会发挥应有的作用。
(二) 物业环境的改善, 业主要求的提高促使物业服务企业创新发展。
现在的物业不单单是管理住宅小区, 管理从小区已扩大到写字楼、公寓楼、别墅、以及学校医院政府机关大楼甚至市政道路, 河道等等。所以物业不同。业主的要求也不同, 对物业服务企业提出了更高的要求, 物业服务企业为了适应时代发展的要求必须要在现在的基础上进行改革创新, 只有这样才能发展自己, 也能更好地满足业主的需求, 使企业立于不败之地。
(三) 激烈的市场竟争要求物业服务企业通过创新赢得优势
激烈的市场竟争需要物业服务企业不断的创新。随着经济全球化, 买方市场的形成, 房地产业的不断发展, 物业行业也在不断的发展和壮大, 物业服务企业面临着更加激烈的竟争环境。这既给物业服务企业提出了创新的迫切要求, 同时也给企业带来了从多的发展机遇。企业只有不断创新、才能抓住机遇, 正真获得竟争优势。目前我市物业企业就有200余家, 仅一级物业服务企业达23家, 加上其他市和引进的境外物业服务公司, 所以竟争相当激烈, 创新已成为各物业服务公司的必选之路。
(四) 物业服务企业自身发展的需要迫使创新改变现状
物业服务行业服务产品的属性和服务人员的形象, 促使物业服务企业不断改变。一是随着人们的生活水平的提升, 对物业服务品质的需求也不断提高;二是物业运行成本的不断提高, 而造成物业服务行业只有微薄利润, 甚至导致一些物业服务企业生存困难;三是物业服务在人们心目中一直是劳动密集型行业的形象, 人们通常认为物业服务就是清洁安保而已, 其工作人员就是阿姨和下岗工人, 没有什么核心竞争力。因此物业服务企业要满足业主不断的需求, 实现经济效益, 摆脱劳动密集型的形象, 向知识型过渡, 必须要通过创新, 增强自身的造血功能、从根本上提升企业的专业服务水平, 确立不可替代的核心竞争力, 最终实现企业的赢利和可持续的发展。
三、物业企业服务创新的措施
我国物业服务行业从1981年深圳第一家成立至今已有三十年的历史, 物业服务走过了从无到有, 从小到大, 从简单到繁杂过程。目前正在经历从粗放型到集约型, 从单一的服务到重视品牌提升的转变, 因而整个物业行业对服务提出了更高的要求, 物业服务的品质如何得以快速提升, 物业如何实现从简单的专项服务到整体的综合性服务, 以及如何实现从规范化到标准化, 从单一的物业服务到多元的资产管理, “服务创新”成为业界的共识和选择。笔者认为服务创新措施, 首先是服务理念创新、在先进理念上推行服务标准、有理念有标准的基础上达到足够满足业主需求的各类服务内容, 这样全方位为业主服务, 不论是企业自身感受还是业主评定都取得了不错的成绩。
(一) 树立以人为本的服务理念
在物业服务行业, 很多物业企业将“物业管理”定义在“物的管理”层面, 物业管理工作限定于保安、清洁绿化、工程维修等物的实体管理, 带着这种理念服务于业主其品质可想而知。物业服务企业所服务的对象是广大业主和使用人, 提供服务的是物业企业的员工, 二者都是以人为中心, 所以物业服务企业要从人上做文章, 要树立以人为本的理念, 最大限度地满足业主的需求, 提供优质高效的的服务。全国物业条例中也将物业管理改为物业服务, 这一点也体现了以人为本服务的理念。我公司从建立之日起就树立了“一切为了业主的满意”的服务理念, 在日常具体运作中, 这一理念从公司总经理到下面的一线员工都得到了有效的贯彻。笔者所在公司管理的大都是高层公寓和写字楼, 业主对电梯的依赖性很大, 公司通过观察调研就将电梯进行了分类, 按需求分为单、双层运行或高低区分区运行或按需特定停放等, 把电梯按时间停放到位作为保安的职责。这样大大提高了电梯的使用频率, 也有效地减缓了电梯在上下班高峰期的人流压力, 得到业主的好评。这虽然是一件小事, 但对业主来说是件每天要碰到的大事, 物业服务企业从业主方便的角度出发改变过去按部就班的工作方法, 体现了以人为本的理念。
(二) 推行作业标准化, 建立科学的服务体系
物业服务企业是劳力密集性的服务业, 劳动者学历、素质各不相同, 差异性很大。而且物业服务项目分散各地、服务时间为一天二十四小时终年无休等, 以致对物业从业人员的监督管理困难, 因而物业服务企业在追求服务维护专业化的努力过程中, 应建立专业化、标准化的作业流程, 以使每一位员工熟知并掌握。我公司从2001年起开始实行ISO9000质量管理体系, 包括企业质量方针、质量控制机制与方法, 以质量管理手册、程序文件、作业文件、记录表格等的文件加以体现, 并在新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式方法、新的操作流程上, 不断推陈出新;当时宁波市物业行业考评采用十八项考评, 我公司在十八项考评的基础上导入质量管理体系, 使考评项目各作业流程、规章制度、检查、监管都实行标准化、规范化, 成为考评的典范。十余年来不断改正, 不断完善使公司的服务体一直处于系标准化, 规范化状态。
(三) 合理设计创新服务内容, 最大限度在满足业的需求
服务内容创新并不意味着创新项目一定是空前绝后的, 闻所末闻, 只要在服务中从末出现过的项目或者虽不是新的项目, 但重新定义赋于了新的内容都是创新的体现, 传统的物业公司在服务的项目上仅仅是秩序维护、清洁绿化、工程维修等, 这一些显然达不到当前物业服务的业主要求。物业服务在内容延伸方面, 除了提供优质、高效的正常物业管理服务内容外, 还要在扩大服务范围、品种上倾注大量的心血, 不断地创造新的服务项目, 完善服务设施, 主动创造新消费、开拓新市场。我公司从2000年起就成立各种专业化服务组织, 如保洁服务、家装服务等等, 为客户提供“一条龙”菜单式服务, 供不同业主, 不同需求的选择, 大大方便了业主, 也满足了业主, 同时也节约了运行成本。
四、结论
大多成功企业的实践证明:企业赖以生存和发展的基础是服务创新。尤其是在当今变换复杂的市场环境中, 企业要在市场激烈的竞争中突颖而出, 必须创新发展, 做出自己的特色。物业服务企业作为服务性行业, 更应该要在服务上创新, 让业主和使用人享受方便、亲近、快速、舒适的各类便利和增值服务。所以我国物业服务企业的发展趋势就是服务创新——坚持用创新性的优质服务、特色服务作为开拓市场的利刃, 发展之道。
摘要：在物业服务企业提供的综合产品中, 服务是不可缺少的重要组成部分。在新的产品分类中, 服务也被看做是一种产品, 是一种无形产品。它不仅是一种过程, 也包括最终的结果。其产品的好坏直接关系到业主的满意度和物业服务企业的生存与发展。可见物业服务企业的服务在其经营活动中具有重要的意义, 特别是在当今物业市场竟争激烈的环境中物业服务企业要发展必须在服务上下功夫, 在服务上有创新。本文就物业服务企业服务的理论进行了概述, 阐述了物业服务企业服务创新的必要性以及物业服务企业服务创新的一些措施。
关键词：物业服务企业,服务创新,服务举措
参考文献
[1]潘镛.知识型员工创造知识型服务[J].现代物业, 2006年第10期[1]潘镛.知识型员工创造知识型服务[J].现代物业, 2006年第10期
[2]李笑天.物业管理服务的创新[J].中国物业管理, 2006年第09期.[2]李笑天.物业管理服务的创新[J].中国物业管理, 2006年第09期.
篇9：如何提高物业服务质量
关键词： 物业管理;服务质量
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
作为一名普通的基层管理干部，提高服务质量，建立和落实质量管理体系是我们生存和发展的保证，在多年的工作中对服务质量管理也有了初步的认识，下面就提高服务质量管理谈谈个人的看法：
一、以用户需求为中心是物业服务质量管理体系根本原则
传统的质量管理理论认为，对质量的追求就是追求达标化、零缺陷，质量管理工作是质量管理组织部门的事等等，这些质量管理思想无疑是非常重要的。但是，随着质量管理环境和内容的变化，物业管理的核心与决定因素已是用户。因此，追求用户满意，是物业创新市场的永恒力量，是物业质量管理创新的目标。追求用户满意，是物业质量管理的理念创新，这更科学、更重要。这一管理的内涵突出了用户满意是企业最高目标。
二、人本原理是质量管理体系的根本保障
人本原理就是以人为本，只有不断提高人的质量，才能不断提高过程质量、组织质量、体系质量及其组合的质量。俗话说：“谋事在人”、“事在人为”。谋质量这事也在人，要把质量这事做好更在于人。就企业质量管理而言，更是以人为本。他们的质量决定了企业的质量，也决定了其产品质量。一般来说，企业的服务水平和管理水平较高，该企业质量就好，就能走上兴旺发达之路;企业管理人员管理水平高，职工质量意识强、工作负责，则工作质量也高，服务质量也好。国内外无数企业的实践已充分证明了这一点。
基于以上的认识，我们物业管理行业要加强以下方面的工作：
（一）要搞好物业管理服务的质量管理，首要的问题就是必须对物业管理的服务质量有一个正确的认识。否则，将物业管理服务的质量简单地看作仅是住宅区卫生清扫的干净程度，就不可能把小区的物业管理工作做好。
（二）物业管理的服务质量是指物业管理服务活动达到规定要求和满足住户需求的能力和程度。其服务质量主要包括以下几方面内容：基础设施的维护质量、物业管理服务的工作质量（服务态度、服务技巧、服务方式、服务效率、服务礼仪、小区的清洁卫生等）、物业管理服务项目、物业小区的环境氛围等。
1、物业管理服务的全方位质量管理特点
物业管理全面质量管理，是物业管理企业全体员工和各个部门同心协力，综合运用现代管理手段和方法，建立完善的质量体系，通过全过程的优质服务，全面地满足住户需求的管理活动。
2、物业管理服务质量的管理主要特点有：
（1）全员质量管理
物业管理服务质量的优劣，是物业管理各个部门、各个环节全部工作的综合反映，涉及物业管理小区内的全体员工和全体住户。管理者处于管理服务的角度，起关键作用，但是，若没有被管理者即住户配合，再优秀的物业管理也只是一句空话。因此，必须把小区的全体管理者和住户的积极性和创造性充分调动起来，不断提高人的素质，牢固树立“质量第一”的思想，人人关心物业的服务质量，参与质量管理。
（2）全过程的质量管理
物业管理服务工作的全过程，包括对物业小区进行管理的服务前、中、后三个阶段。不仅是面对住户所进行的服务工作，还包括服务前所做的准备工作，以及服务后的一切善后工作。
三、物业管理企业的竞争就是服务质量的竞争
在市场经济条件下，物业管理企业之间的竞争日趋激烈，其实质就是服务质量的竞争。最近几年，随着物业管理在全国各地的迅猛发展，物业管理理念已日渐深入人心。但是，由于物业管理是一个新兴的行业，在其发展过程中，还存在许多问题，居民对物业管理的投诉和纠纷也不断增多，特别是对服务质量差、服务水平低、乱收费等问题意见最大，一些物业管理企业的行为，严重影响了物业管理在人们心目中的形象，各级政府为推行物业管理而做的大量宣传工作也因此而前功尽弃，并直接导致了物业管理企业整体形象受到损害，信誉下降。
高升油区是独立矿区，我们物业公司占进了天时、地利等许多优越条件，没有竞争对手与之竞争，在不少员工的头脑中产生了懒惰思想，服务意识不强，没有真正意识到作为一个物业人应该做到什么。针对这样的不足，要做到：
（一）对人才质量的培训与教育。质量培训与教育工作包括三个方面的内容：首先，是“质量第一”的思想教育和质量法制教育;其次，是质量管理技术知识的普及宣传和教育;第三，是岗位业务技能教育与培训。三者都能有效地推行质量管理，是保证与提高服务质量所必不可少的基础。充分激励和调动人的积极性和创造性是提高质量管理成效的关键。
（二）加强人员的激励工作。人的良好素质，固然是发挥人的作用的重要前提。然而，人的因素能否产生巨大作用，还有赖于是否能调动和发挥人的工作热情、积极性和创造性。在质量工作中，思想教育与精神激励固然重要，但物质激励的作用也不可忽视。因此，在劳动用工、工资与奖金分配上，奖优罚劣，激励人们去追求高质量的工作。
（三）建设优秀的企业文化。人们从事质量活动是一种有目的的行为，但其行为是要受环境条件和心理因素影响和制约的。因此，既注重通过质量培训与教育提高人的质量意识和质量技术水平，也充分重视社会的和企业的质量文化建设，造就良好的质量工作氛围。要认为质量文化是企业文化的重要组成部分，没有明确的“质量第一，服务第一，用户第一”的质量精神和职业道德观念，没有先进的质量标准、严明的质量纪律和奖优罚劣的质量制度，就决不可能造就一流的企业、一流的服务。
物业服务要达到的标准是：热情、周到、及时、满意。但要真正做到这八个字并不容易，因此说，服务质量是一个物业管理企业水平的最基本素。加强服务意识，首先要确立“以人为本”的企业经营理念，以用户满意为标准，以规范服务为核心，坚持奉行“业主至上，服务第一”的管理宗旨，在物业管理企业与业主之间建立一个良好的互动关系，推动物业管理的发展。
四、物业管理企业须塑形象、创品牌
企业形象、信誉在市场经济条件下是市场准入的一个重要条件。纵观当今著名的企业，无不注重企业的形象建设，把企业信誉作为企业生存的根本。其它行业，如有形的产品可以通过包装、展示、商标等形式来建立品牌形象，而物业管理提供的产品是无形的服务，必须通过提供高质量和有特色的服务让用户从心里感到满意，才能为企业树立良好的形象，产生品牌效应。
品牌战略有两层含义：一是企业要成为社会信赖的、承认的企业;二是要勇于创“名牌工程”，塑造公司品牌，树立良好的企业形象。创名牌工程不能仅仅靠满腔热情，还必须依靠科学的管理和先进的科技手段。提高物业管理公司信誉，强化质量管理，可以通过全面实施IS09001质量体系，使物业管理与国际惯例接轨，并在企业内部形成一种内在动力，在提高管理水平和服务质量上下功夫，使企业的管理有章可循，步入规范化轨道，增强企业的竞争力。
参考文献：
[1]《物业管理》上海财经大学经济丛书
篇10：校园物业迎新策划方案
一、活动背景
河南**物业管理有限公司，主要从事对外投资业务及建设项目的物业管理。公司始终坚持“专业化，职业化，精英化、精细化”的人才管理理念，内部机制健全，机构设置合理，管理体制灵活，发展思路明确，具有广阔的发展前景。
校园的物业管理有更强的教育文化内涵,不仅要讲究经济效益,更要注重社会效益。这就要求校园物业管理要体现市场化、社会化的同时,还要有重要的教育特色。
二、活动的目的及意义
我们的目标是：满足师生良好秩序的需求，为师生的工作、学习提供优美环境的保障，提升校园人文环境氛围。
随着新学期的临近，我公司希望在2014年9月1日新生到来之际对公司进行各方面的宣传，以贴近、融入学生群体，使校园物业为学生的学习、生活带来更好的服务。同时也为物业管理工作在学生中的顺利、高效开展提前做好基础准备，为日后纳新工作吸引人才。
三、活动开展校园门口的迎新活动。人员统一着装佩戴公司工作牌，以良好的精神风貌接待欢送学生及其家长，适当送以关切的问候。2 校园迎新线路指引工作。分散设置工作咨询处，并配备桶装饮用水、一次性纸杯、纸巾、湿巾以及清凉油、藿香正气水等防暑类用品，同时也要求工作的物业人员对校园校区、宿舍环境
有相应的了解和熟悉，便于引导工作的进行。
3宣传页的发放活动。公司可以设计制作一些以校园指引导向图、校园生活小贴士等为主题的手册或者手提袋，并在其上面适当辅之宿舍安全教育、校园环境保护、后勤保障维修联系等与公司物业相关的内容
4宣传标语的布置。在校园大门、道路树道两旁、宿舍周围等适当布置公司的宣传语，例如“***，进校园，做服务，保平安” “你们的四年我来护航——***物业管理宣” “***，让学生安心，让学校放心”“你们的监督，我们的进步，***与你们共同成长”网络媒介宣传。制作属于公司自己有特色的logo，注册新浪微博、微信，腾讯QQ、校园贴吧等以网络为平台的账户，并设置公司logo为头像，师生可以通过这些方式向物业反应卫生、秩序环境，校园维修等相关问题，并对公司基层工作人员给以监督，有利于展现公司物业的人性化和高效化，提升公司形象。
四、经费预算活动所需的宣传页、宣传册、手提袋费用宣传条幅、标语等的费用活动配置的帐篷、桶装饮用水、一次性纸杯、纸巾、湿巾、清凉油、藿香正气水等防暑类用品费用负责公司迎新活动的人员费用
五、活动注意问题及细节
1查看天气预报，遭遇雨天要在接待处多设立帐篷，并为当天参加接待的工作人员适当配置雨伞为新生及家长服务。
2新生接待期间，若发生财物丢失情况，需要立即通知在场工作人员，并马上将情况反应至校园物业咨询处，并及时将此情况通知辅导员。工作人员要稳定丢失财务同学的情绪。新生入学及手续办理期间，由于人多拥挤，保安应做好交通，环境秩序维护工作，避免不必要的摩擦，引起冲突，4新生接待期间，若有同学发生中暑现象，首先要做的是迅速撤离引起中暑的高温环境，选择阴凉通风的地方休息；并多饮用一些清凉饮料。还可以涂抹清凉油、风油精等，或服用藿香正气水等药物。如果出现血压降低、虚脱时应及时送往校医室。
六、活动负责人及主要参与者
河南***物业管理有限公司及全体工作团队
主要负责人：一组组长:XXX
二组组长：XXX
篇11：学院校园物业管理规定
第一章
给水系统维护管理
第一条给水系统（二次供水系统）包括生活和消防使用的各种冷热水，其设施包括供水池（箱）、供水泵、小水表、供水管网、热水系统等设施。
第二条二次供水系统建设必须按照国家卫生防疫部门的要求，并定期检测取得卫生合格证。
第三条水池（箱）清洗消毒
（一）每季度对水池（箱）清洗消毒一次，保持水质清洁，以防止二次供水被污染。
（二）清洗之前必须向全校师生张贴通知，关闭进水阀，直接清洗人员穿上专用装束和使用专用工具，做好清洗各项准备。
（三）清洗时注意清理水池壁上沿的污泥积灰，恢复池壁表面光滑洁白。
（四）消毒必须使用符合卫生防疫要求的消毒液对水池进行消毒，然后再用清水冲洗干净。
（五）清洗后水质不得呈现异色、异臭、异腥味，池内不得有肉眼看得见的杂物，PH值、游离余氯达到卫生防疫标准。
（六）做好清洗消毒记录。
第四条水质检验。清洗消毒水池（样）后的水质送样到市卫生 防疫部门检验，各项指标应达到国家生活饮用水卫生标准。
第五条设施维护管理
（一）定时检查各供水管道、节门、水表、水泵、水池（箱）、热水系统等设施运行状况，尤其在用水高峰期应加强巡检。
（二）一旦发生漏水、断水故障，应及时加以抢修。
（三）确保消防管道有足够的水，每年至少一次对消防水泵进行试泵，确保电气系统、水泵正常工作，保证管道节门水龙带的配套完整，将检查报表存档备案。
第二章
排水系统维护管理
第六条排水系统包括生活污水排放设施和屋面雨水排放设施，分为排水管道、通风管、清通设备、抽升设备、屋外排水管道等设施。
第七条发现下水道堵塞故障应及时疏通。
第八条经常检查排水管道和节门等设施，一旦发现生锈或渗漏情况，应及时进行维修处理。
第九条定期检查和清通室外排水沟渠，清除杂物和淤泥。第三章
供电系统维护管理
第十条供电系统包括高低压线路、配电系统、发电机组等设施。第十一条凡从事供电系统的直接操作人员，必须经岗前培训并取得高低压电工上岗资格证后才能操作。
第十二条建立各相关设备和维护记录档案。档案内容应包括： 电器平面图、设备原理图、线路图等有关数据；用电电压、频率、功率、实测电流等有关数据；维修记录、运行记录、巡视记录以及大修后的试验报告等各项记录。
第十三条加强供电系统巡查和维护，严格遵守供电局电气设备运行管理规程进行一切维护和运行操作，确定例行的检查日期和项目；对潮湿、高温、易燃、防爆之类特殊场所进行重点检查，按照规范保持配电房和发电机房及其设施的通风、干燥、清洁等；应加强对雷暴雨天气供电系统的检查，提高应急应变能力。
第十四条认真执行值班制度、值班人员发现故障或接到故障报告应及时进行检修和排障。
第十五条停电管理。如电力公司预先通知暂时停止供电，在接到停电通知后，管理人员应在网上及校内公告栏张贴停电和恢复供电时间的通知并电话通知到个部门办公室，以便师生做相应准备。恢复供电后，管理人员与电工一起检查，所有电掣开关是否正常，如有损坏，应立即修理。
第四章
设备设施维护及报修管理
第十六条对于电梯的管理，应委托电梯公司对电梯进行定期保养、维修和年审等，管理人员应督促电梯公司维修保养，做好年审。管理人员必须严格按照电梯管理规程，每周对电梯运行状况进行一次巡检，并做好记录，发现问题及时处理或联络电梯公司处理。
第十七条 建筑物、道路、广场等场所的公共区域及其附属设 施的完备情况，由清洁包干区工人负责巡查，发现损坏，及时报修。
第十八条定期组织对学生宿舍、教室、办公室等房内一切设施及建筑物进行单项或全面检查、维修。
第十九条在进行建筑物修缮或改造时，凡需要改动或破坏原建筑结构的施工方案，施工组织部门必须将施工方案交基建办进行技术审核并确认（签字并加盖公章），方可组织施工。
第二十条办公室、学生宿舍等场所的水电、照明、门窗、家具、五金、空调、下水道等设施报修，必须先填写报修单，若非紧急特殊情况，原则上不接受电话申请报修。
第二十一条除抢修外，一般情况24小时内维修好。第二十二条属人为损坏的桌椅、门窗、玻璃、下水道或其他公共设施以及更换门锁、教工宿舍各项维修等按学校有关规定实行有偿服务。
第五章
校内各经营、施工单位水、电使用管理的规定 第二十三条为规范学院内各后勤经营单位（包括食堂、超市及其它项目经营承包单位）、施工单位水电使用的管理，维护学院和合作单位的共同利益制定本规定：
第二十四条学院将在本学期组织人员对学院内各后勤经营单位目前使用的水、电表进行更换（新表均为经技监部门检定合格的标准表），并对表前线路进行一次检查和规范，更换后的新表贴后勤总务处封条。第二十五条后勤总务处将组织人员不定期对各后勤经营单位所使用的水电表及表前线路进行检查、维护、以确保用电安全和计量的准确性。
第二十六条各经营、施工单位发现水电表或表前线路故障，请及时联系后勤总务处派人处理，不得擅自操作。
第二十七条后勤总务处在检查中如发现封条破损或表前线路异常的，将向当事单位负责人提出质疑并对当事单位处以该单位每月正常水电费2-5倍罚款，该罚款在学院应付当事单位款项中扣除。同类问题重复出现两次或以上的将建议学院解除其经营承包资格。
第六章 课室及学生宿舍公物管理规定
第二十八条
课室及学生宿舍公物管理，辅导员是第一责任人。第二十九条
凡课室、学生宿舍内的任何公物（除电器外），属自然性损坏的（如地面破烂、天面漏水、天花脱落等），由学校负责维修；属人为性损坏的（如门窗因冲撞或因无关好门窗而被风吹坏，台椅人为性损坏，门锁、门牌损坏等），由其本人或本班或本宿舍负责。
第三十条
电路、电器（电键、光管、灯泡、风扇等）损坏的，由学校专业人员负责维修，但有意损坏的，由其本人负担全部维修费用。
第三十一条
教师宿舍维修费原则上由学校负担，但因过失或故意造成的损失，由其本人全额负责。居室或附设设施需要修缮时，由其本人直接向学校提出书面申请，不得随意改装宿舍。
第三十二条