某商业地产项目计划书

某商业地产项目计划书（通用8篇）

篇1：某商业地产项目计划书

濮阳欧力保健品有限公司

编制单位：河南深励海智企业管理咨询有限公司编制时间：二零一五年一月咨询电话：

欧力保健食品生产项目

商业计划书

*** QQ:1838789320

第一部分 欧力保健食品生产项目概要

一、项目名称

二、项目承担单位

三、项目简介

四、资金需求

第二部分 欧力保健食品生产项目公司基本情况

（我们的编写要点：公司名称、成立时间、注册地区、注册资本，主要股东、股份比例，主营业务，过去三年的销售收入、毛利润、纯利润）

一、公司介绍

二、公司组织结构

三、公司管理团队构成四、历史财务经营状况

五、公司发展目标

第三部分 欧力保健食品生产项目产品与服务介绍

（我们的编写要点：主要介绍拟投资的产品/服务的背景、目前所处发展阶段、与同行业其它公司同类产品/服务的比较，本公司产品/服务的新颖性、先进性和独特性，如拥有的专门技术、版权、配方、品牌、销售网络、许可证、专营权、特许权经营等）

一、产品/服务描述（分类、名称、规格、型号、产量、价格等）

二、产品特性

三、产品标准

四、产品生产原料

五、产品加工工艺

六、生产线主要设备

七、技术先进性、创新点

八、产品的售后服务网络和用户技术支持

九、项目建设基本方案

第四部分 欧力保健食品生产项目行业及产品市场分析

（我们的编写要点：行业发展历史及趋势，哪些行业的变化对产品利润、利润率影响较大，进入该行业的技术壁垒、贸易壁垒。政策限制等，行业市场前景分析与预测）

一、行业市场分析

二、目标市场分析

三、产品市场供给现状分析

四、产品市场需求分析

五、产品市场竞争分析

六、产品市场预测分析

七、SWOT综合分析

第五部分 欧力保健食品生产项目产品营销实施计划

（我们的编写要点：如果产品已经在市场上形成了竞争优势，请说明与哪些因素有关（如成本相同但销售价格低、成本低并形成销售优势、以及产品性能、品牌、销售渠

道优于竞争对手产品等等）

一、产品市场营销策略

1、在建立销售网络、销售渠道、设立代理商、分销商方面的策略与实施

2、在广告促销方面的策略与实施

3、在产品销售价格方面的策略与实施

4、在建立良好销售队伍方面的策略与实施

二、产品销售渠道

三、产品销售计划

四、产品售后服务方面的策略与实施

第六部分 欧力保健食品生产项目商业模式

（我们的编写要点：为保证融资项目的顺利实施，需要对公司新上项目的商业模式阐述清楚，项目是怎么运作的，采用何种盈利模式进行盈利的，项目实施后采用何种推广模式进行落地计划实施等等。

一、运作模式

二、盈利模式

三、推广模式

第七部分 欧力保健食品生产项目实施进度

（我们的编写要点：为保证融资项目按计划实施，公司需要进行项目进度管理及监督实施进度）

一、项目组成二、项目管理

三、进度安排

第八部分 欧力保健食品生产项目风险分析与规避对策

（我们的编写要点：详细说明该项目实施过程中可能遇到的风险及控制、防范手段。包括政策风险、“十二五”规划风险、技术开发风险、经营管理风险、市场开拓风险、生产风险、财务风险、汇率风险、投资风险、股票风险、对公司关键人员依赖的风险等。以上风险如适用，每项要单独叙述控制和防范手段）

一、经营管理风险及其规避

二、技术人才风险及其规避

三、安全、污染风险及控制

四、产品市场开拓风险及其规避

五、政策风险及其规避

六、中小企业融资风险与对策

七、对公司关键人员依赖的风险

第九部分 欧力保健食品生产项目投入估算与融资说明

（我们的编制要点：资金需求量、用途、使用计划，拟出让股份，投资者权利，退出方式）为保证项目实施，需要新增投资是多少万元，新增投资中，需投资方投入多少万元，对外融资多少万元，公司自身投入多少万元。

一、资金需求说明

二、投入资金的用途和使用计划说明

三、投资形式（贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等）

三、回报/偿还计划（拟向投资方出让多少权益）

四、预计未来3年或5年平均每年净资产收益率

五、投资者介入公司管理之程度说明（投资方可享有哪些监督和管理权力）

第十部分 欧力保健食品生产项目财务预算及财务计划

（我们的编写要点：未来3—5年的项目盈利分析：每一项财务数据要有依据，要进行财务数据说明）

一、项目总投资规模

二、项目投资计划与资金筹措

三、还款计划

四、总成本费用估算

五、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

六、损益及利润及分配

七、盈利能力分析

1.投资利润率，投资利税率

2.财务内部收益率、财务净现值、投资回收期

八、盈亏平衡及敏感性分析

第十一部分 欧力保健食品生产项目投资报酬与退出

（我们的编写要点：投资方以何种方式收回投资及退出方式）

一、股票上市

二、股权转让

三、股权回购

四、股利

第十二章 结论

（我们的编写要点：从项目总体效益上概况项目的整体情况、及得出项目投资可行的结论）

一、项目总体效益分析

二、项目投资决策结论

河南深励海智企业管理咨询有限公司专业撰写可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、节能评估、科技项目申请。

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篇2：某商业地产项目计划书

工程管理09-***容乐

一、项目建设说明

空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。

二、项目选择地理位置概况

该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。

三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位

1、市场需求状况

（1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。

（2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。

（3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。

2、开发策略定位

（1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。

（2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。

（3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。

（4）、较好的施工质量。

（5）、科学的物业管理。

四、项目建设规模、小区规划、建筑风格

1、建设规模

规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总

套数约：400。

2、小区规划、建筑风格

（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。

（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。

五、环境影响、风险分析及防范措施

1、环境影响

符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。

2、风险分析

（1）、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。

（2）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。

（3）、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。

（4）、周边企业入驻数量不足，需求量不大。

3、防范措施

（1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。确定合理开发规模及户型面积分类。

（2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。

（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。

（4）、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。

六、建设成本、销售、税金、利润估算

1、建设成本估算：

（1）、住宅按900元/㎡（砖混）：58485×900元/㎡=52636500元。

（2）、商业建筑1200元/㎡（框架）：17683.98×1200元/㎡=21220776元。

（3）、车库、物业等1100元/㎡：车库7922.88㎡，物业450㎡（其它640㎡），计：9013×1100元/㎡=9914300元。

（4）、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，单位建筑面积地成本：132.5元/㎡。

（5）、前期费：规划设计费：3元/㎡（含外网竖向），审图费：2元/㎡，防雷检测费：1元/㎡，测绘费：2.72元/㎡，质量监督费：1元/㎡，环保相关费、环保评估费、项目立项报告费：0.6元/㎡，公司费用（工资、招待费等，计180万元）21.29元/㎡，广告费：100万元，即11.82元/㎡；

其它费(暂设、围挡、临时道路、水、电等)：65元/㎡。

土地契税（5%）：56万元，即6.62元/㎡，消防管理费：2元/㎡，设计费：8元/㎡，勘察费：1元/㎡，监理费：6元/㎡

质检费：2元/㎡，总计：134.5元/㎡。

（6）、小区配套费：

①小区道路（含照明），30元/㎡。②小区绿化景观，15元/㎡。③小区外网：给水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小区供热一次费：40元/㎡。小区供电：90元/㎡。（含有线电视、电话、网线、监控）。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。

上述计300元/㎡（建筑面积）。

（7）、住宅成本计：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，总费：1467×58485=85797495元。

商业成本计：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，总费：1767×17683.98=31247592元。

车库成本计：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，总费：1667×9013=15024671元。

总计：132069758元，计6.65%贷款利息，总计：140852397元。

2、销售估算：

（1）、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元；

（2）、商业：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元；

（3）、车库：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元；

（4）、总计：226049724元。

3、利润估算：

（1）、销售利润：226049724-139201524=86848200元。

（2）、税金：暂按下三项计：

①营业税：5%

5%×226049724=11302486元。

②所得税：25%

25%×86848200=21712050元。

③城建、教育附加税8%：

8%×11302486=904198元。

（3）、税后利润：

86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。

七、项目资金运作

1、项目初期投资

（1）、土地费：270元/㎡×415068=1122.3万元

（2）、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计：420万。合计：1542.3万元。

2、项目的融资

（1）、对工业园区已建厂房1-2#，6-11#租赁、出售。

（2）、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。

（3）、寻找共同开发的合作伙伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务，达到利益双赢。

（4）、房屋销售过程融资。

（5）、银行抵押贷款。

八、项目实施原则及建设周期

1、项目实施原则

（1）、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。

（2）、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。

（3）、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。

2、建设周期

（1）、2012年3月20日-3月25日，地质勘察。

（2）、2012年2月1日-4月1日 规划、设计及施工图设计阶段。

（3）、2012年4月1日-4月15日 审图、图纸交底。

（4）、2012年4月15-10月25 工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。

九、销售策划

1、销售宣传的重点区域：金城江区

2、及时开展销售宣传，准备工作（2012年1月1日-3月1日），3月1日开始正式销售宣传。

3、销售中心办公室，内有小区规划图（景观、园林）沙盘，各种户型沙盘展示（2012年2月20日做完）。

4、多方位广告宣传

（1）、网上宣传：平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。

（2）、通过媒体（报纸、广播、电视），销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。

5、与百旺经济开发区、金城江区协商，由金城江开往东江镇、空气家苑小区的相关公交车，在小区门前设站。

十、项目立项结论

通过以上论述，该小区建成后，能够达到对工业园区的企业有利生产，方便生活。能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。

篇3：某商业地产项目计划书

为了保障施工项目的期限,维护项目相关利益方的利益,要制定可行的项目进度计划。所以建筑工程项目的进度计划与控制对于项目管理者至关重要,进度计划与控制是工程管理的重要方法。

1 北京的进度管理概况

1.1 金融商业项目的描述

本工程施工图纸所包括的室外工程、建筑工程、装饰装修工程、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、强电工程、弱电工程预留预埋及穿带线等,其他各专业在结构施工时预留预埋及施工后期的衔接收口等工作;工期计划是2012年12月1日-2014年11月30日,总建筑面积是:249255.10m2。施工进度到去年年底,项目的主体结构已经完成,今年主要是装饰工程,地上砌筑工程从2013年11月28号-2014年5月17日,在今年3月10号抹灰工程也开始施工。从总体分析来看由于工程量比较大,最近天气多变,人员不足,材料优势不能按时到位。所以各方面会有不足,所以工作有所滞后。

1.2 金融商业项目的进度安及工作分解情况

在表1中可以很明显的看出项目的工期计划,该表就是就是显示了今年正在施工的进度计划段,因为从去年的实际施工来看,主题工程中,一些工程延误了工期,所以死也会对后续的工序在成影响。该表格的有优势就是简单,并且每一段的施工工序都会一目了然,适合底层的施工负责人看,便于及时核对信息。但是如果一旦施工工期发生生变化,就要对该表做出改动。

2 项目施工进度控制管理

在该项目中,负责人在施工之前制定了一系列的施工准备方案,除了在施工工期上准备了总体的与细致的进度计划外,项目组还提前准备好了机械、材料、员工的分布情况。

2.1 关于施工组织设备的部署

①图1是关于工程管理的职责分布表,各部门做好自己的职责,统计各项指标及时作出相关措施。

②关于机械设备的选择,塔吊布置以考虑满足材料(主要为钢筋、模板及部分装修材料)运输和减少材料倒运为原则,现场共配置7台塔吊。

本工程混凝土均采用预拌混凝土,商品混凝土从搅拌站运输到施工现场采用混凝土搅拌运输罐车运输,运输车的数量、行走路线和行走时间必须满足北京市及丰台科技园区管理及施工需要,在考察选择商品混凝土厂家时考虑这些因素。应急机械设备的选择,为应对现场突然停电,现场配备300k W柴油发电机3台。

③关于人员的雇佣方面。每天的进场人员都会有记录。

2.2 S型曲线比较法

本论文重点调查研究了针对项目实行进度检验的方式中所采用的S型曲线比较法。针对基坑部位土方开挖阶段运用S型曲线对项目的进度控制进行分析。

参照图2工程量编制图3所示的S曲线后,再将基坑开挖现实累计工程量与进度计划累计工程量两者实行比照,得出如下S型曲线对照图,如图4所示。

从图4显然得出,现实中累计进度与规划的累计进度的S型曲线中,就结果而言前14天的工程量大体上匹配计划进度规定的任务量,虽然在此过程中稍有出入,但不影响最终结果。由图可看出,第7天和第8天实际工程量落后于计划进度工程量,最终前8天规划达成的任务量还是要高于现实中达成的工程量,但基坑开挖第9天时现实中累计工程量与计划累计工程量达成一致,符合进度计划。从第10天、11天、12天现实中达到的工作量要超前于规划的任务量。从第13天起结合当日实况,虽现实中每天的工程量差距较大,但后三天现实累计工程量与计划累计量保持相符。

2.3 横道图比较法

高层基础工程阶段修建时长安排计划为期35天。主要工艺流程包括处理基坑土方→垫层处理→基础防水→防水保护层施工→基础筏板→绑扎钢筋等如下。

由上述甘特图中对现实进度与建设计划进度的对照可以发现,土方开挖、垫层处理、基础防水、防水保护层施工以及基础筏板这五项任务现实进度与方案进度相吻合,没有问题。以4月23日为界限,支模板工作按进度计划应该在4月23日完成全部工程量的75%,支模板总时长为4天,但现实进度只接近目标工程量的50%,滞后约一天的工程量;绑扎钢筋的任务应该完成整体进度方案的80%,实际进度只完成整体工程量的40%,存在40%的重大滞后,现实进度大幅度落后于方案进度。对照关键路线图,可知土方开挖、基础筏板、绑扎钢筋以及土方回填此四项均在关键路线上,为关键工序,垫层处理、基础防水、防水保护层、浇顶板部位混凝土以及模板支护为非关键工作。在4月23日检查时,所有任务中绑扎钢筋与支模板这两项工作均存在不同程度滞后,绑扎钢筋拖欠2天,支模板拖欠1天,另外两项关键工作土方开挖以及基础筏板均按进度完成,由关键路线图与进度对比图得知,对总工期造成2天的滞后量,所以必须采取措施修整进度计划。调整后的双代号时标网络图如图6。

2.4 关于实际工程出现的问题讨论

①遇见的问题:在地基与基础分部施工阶段,在基坑土方回填完成前,施工围挡范围内可用场地狭小,各种施工物资材料的规划布置难度大,如果不能合理进行施工组织,会工程施工进度和质量。

解决方法:借鉴周边在施项目现场布置思路,充分挖掘周边可利用的施工场地。与园区管理委员会沟通,在工程建设地附近租用场地作为工人住宿区,不占用现场场地,为现场生产区布置提供了尽量多的可利用范围。与市政道路管理部门及交通管理部门沟通,争取获得拟建项目周边道路的占路使用权,扩大周边加工场地面积。

②遇见的问题:在进行地上砌筑工程时,经过春节,项目规定放了15天的假期,腊月23放假,计划年后初7开工,但是由于中国传统有过元宵节的习俗,所以造成工人返京不及时,计划进场工人数量中,实际到场的只有一半。

解决问题:因为项目工程施工都是采用分包的形式,在开工事前要临时招用家里附近的人员,但还是人手不够用人手不够用,要去其他项目组借调人员,同时派人员去劳务市场再进行招人,最晚在初9开工,并且还进行了赶工期。

③遇见的问题:在进行抹灰工程之前图纸进场,项目组进行图纸会审,但是在图纸会审过程中,发现图纸中具体位置信息标注不明确,节点详图出现问题,这会给施工造成很大的困难。项目组及时与设计院相关人员商量,设计院负责人员说回去讨论一下2天给出结果,但是3天过去了还是没有相关结论。造成工作不能及时开工。

解决问题:施工方在第一时间同时甲方,让甲方去协调催促,如果真的出现工期延期不是乙方责任。

④遇见的问题:由于施工方案布置不合理,施工工序楚翔交叉,在砌筑工程完工后电气安装接工,但是因为抹灰工程提前动工,造成电线不能下管,影响了工程的工序,浪费了物料。

解决问题:将抹灰工程完成的部门进行还原,制作新的工作交接单,分给电气安装和抹灰工程的负责人,如果再出现工程交叉情况,相关负责人负责后果。

以上问题都是会影响进度管理的问题,由于工期长项目大,在制定好良好的项目进度计划后,在施工过程还会遇见各种问题,在实际施工中,格个部门要做好职责工作,及时协调,每周都会有例会,关于人员机器与材料的进场情况,保证基础设备齐全,同时提高工作效率,制定激励制度防止出现偷工,偷料的行为,尽可能的将工作成本降低,质量有保证,实现按时交工。

3 结论

在本次项目进度计划与控制的研究过程过程中,发现一个项目不仅资金链是庞大的,项目中各个因素都会造成项目进度的变化。所以在进度控制中要协调好多因素,北京某金融商业项目是采用的甘特图制定的项目进度计划虽然甘特图计划的主要优点是各个分部分项工程所用时间明确,便于甲方对各施工单位明确责任及其执行情况进行评估和管理,但遇到特殊事件时不够灵活,容易造成延误工期,导致赶工期和大量交叉施工影响工程进度情况产生,从而致使进一步的工期优化尤为困难。所以本次研究中,我运用了大量的工作分解结构进行编制。将施工进度有逻辑的表现出来。在项目进度控制中,要考虑到人材机的三大目标问题,所以在编制过程中,进行了系列的控制措施。也会有一些突发的情况所以会采取应急措施。从而使进度在控制的范围内。

摘要：本文通过对某金融商业项目的施工进度现状研究,在掌握进度控制的概念、原理以及步骤等理论的前提下,做好本工程项目的进度安排,分析实际项目进度与计划进度的偏差,阐明施工进度控制对项目完成的重要意义,最后提出关于施工进度的保证措施。保证施工进度得以正常进行,为施工方的工作开展提供有效的依据,使业主的利益得以更充分地实现。

关键词：进度计划,进度控制,横道图,控制措施

参考文献

[1]徐本玲.浅谈建筑工程项目的进度管理[J].才智,2013(17).

[2]薛慧.对工程项目进度管理与控制的分析[J].经营管理者,2011(07):112-112.

[3]米子德.浅析某集团公司工程总承包项目的进度管理[J].中国高新技术企业,2008(21):173-182.

篇4：某商业地产项目计划书

【关键词】商业综合体；电气设计；变配电系统；防雷接地

1工程概况

本工程位于襄樊市高新区长虹北路西侧，是由裙楼及塔楼组成的商业综合体，总建筑面积为26.1万m2，地下室为两层，建筑面积为7万m2，地上分为室外步行街和大商业项目，室外步行街总建筑面积3.1万m2，总高度为10.5m，为多层商业。大商业总建筑面积约23万m2，地上四层为裙楼购物中心，建筑面积约9.2万m2；主楼由一栋酒店和一栋写字楼组成，酒店建筑面积约3.4万m2，地上为19层，总高度81.3m， 写字楼建筑面积约3.4万m2，地上为26层，总高度100m，均为一类高层建筑。

2负荷分级

根据现行电气规范，室外步行街的消防负荷为一级负荷，其余为三级负荷；大商业项目为一类高层，其内部的消防水泵、消防风机、消防控制室、消防电梯和应急照明等消防负荷为一级负荷；安防系统用电、电子信息设备机房用电、客梯用电、排污泵、生活水泵为一级负荷。同时，大商业又属于大型商场建筑，其建筑内的商场及超市营业厅的备用照明为一级负荷，其经营管理用计算机系统用电为一级负荷中特别重要负荷，商场及超市内的自动扶梯、空调用电为二级负荷，其余负荷为三级负荷。

3高低压配电系统

3.1供电电源

根据项目特点及功能划分，经过前期与业主及当地供电部门充分沟通，确定从市政变电站引来四路10kV电源为本项目供电，10kV电源由电缆引至地下一层的10kV开关站。因市政电源可满足一级负荷对双重电源的要求，所以除超市变电所外的其他变电所均未设置柴油发电机；为满足超市招商需要，在超市变电所内设一台800kW的柴油发电机，给超市内营业照明、应急照明、防排烟风机以及电梯等负荷提供备用电源。

3.2变电所设置

结合项目业态划分和物业管理形式，按照各变电所靠近负荷中心的原则，在地下一层共设6个变电所，分别为物业1#变电所，设备容量7852kW，计算容量5078kW，选4台1600kVA变压器；物业2#变电所，设备容量5044kW，计算容量2606kW，选2台1600kVA变压器。写字楼变电所，设备容量3191kW，计算容量2306kW，选3台1000kVA变压器；百货变电所，设备容量3587kW，计算容量2523kW，选2台1000kVA及1台1250kVA变压器；室外步行街变电所，设备容量3262kW，计算容量2349kW，选2台1600kVA变压器；超市变电所，设备容量1898kW，计算容量1414kW，选2台1000kVA变压器；各变压器负荷率约为75～80%。

3.3高压、低压供电系统接线型式

（1）高压为单母线分段运行方式，中间设联络开关，平时两路电源同时供电分列运行，互为热备用，当一路电源故障时，通过手动投入操作联络开关，由另一路电源负担全部负荷，高压配出回路采用放射方式供电。低压为单母线分段运行，母线之间设手动联络开关；当其中一台变压器停电或出现故障时，切除部分非重要负荷后合上联络开关，以保证重要负荷的供电。

（2）10kV继电保护：在高压进线设三相定时限过流保护、电流速断保护和欠压保护；在出线柜设定过负荷保护和短路保护及温度保护；在母联柜设定过负荷保护和短路保护。

（3）计量：在写字楼、百货、室外步行街、超市变电所的高压进线处设高压计量，在低压总进线柜上设专用计量小室。功率因数补偿：在变电所低压侧设功率因数集中自动补偿装置，电容器组采用自动循环投切方式，要求补偿后的功率因数折算到高压侧不小于0.90。

（4）低压保护装置：低压配电室内主进、联络断路器设过载长延时、短路短延时保护脱扣器，其他低压断路器设过载长延时、短路短延时保护脱扣器，短路瞬时脱扣器，部分回路设分励脱扣器，在火灾时，切断火灾场所非消防设备电源。

（5）电力监测系统：根据业主要求，仅在物业1#变电所的高低压配电柜设置，高压监测10kV开关柜进出线的电压、电流、功率因数、有功功率、无功功率；低压监测开关柜进线的电压、电流、功率因数、有功功率、无功功率及电能和开关柜出线回路的电流及断路器的开合状态以及监测各台变压器的温度。

3.4低压配电及控制方式

低压配电采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。其中一级负荷采用双电源供电并在末端自投互投，双电源自投采用自投不自复的方式。三级负荷采用单电源供电。

4照明系统

在消防控制室、变电所等机房等设备用照明，在疏散楼梯间、疏散通道等场所设置疏散照明。出口标志灯，疏散指示灯内设可浮充蓄电池，停电时自动切换为直流供电，持续供电时间大于30分钟。应急照明灯和疏散指示灯均采用应急灯具。楼梯间、电梯前室、公共走道的照明采用翘板开关控制，楼梯间及其前室采用红外线感应开关控制，应急照明火灾时由消防控制室自动强制点亮。

5设备及导体选择

变压器参考SGRB10干式变压器，设强制风冷系统及温度监测及报警装置，外罩防护等级不低于IP20。低压配电柜参考GCL型抽出式开关柜，电缆上进上出。柴油发电机组为应急自启动型。

本工程为一类高层建筑，高压电缆选用8.7/15kV交联聚乙烯绝缘电力电缆。低压出线电缆非消防回路选用辐照交联低烟无卤阻燃聚乙烯铜芯电力电缆，消防回路出线选用辐照交联低烟无卤阻燃聚乙烯绝缘耐火电力电缆。普通照明、动力线路采用辐照交联低烟无卤阻燃聚乙烯铜芯电线或电缆，与消防有关的照明、动力线路采用辐照交联低烟无卤阻燃聚乙烯绝缘耐火电线或电缆。排水泵控制箱至排水泵的电缆选用防水型。

6防雷与接地

本工程预计年雷击次数为N=0.375，防雷等级为二类，在屋顶采用利用?12镀锌圆钢作接闪带，利用楼板结构内的主筋装设不大于10x10m的暗装接闪网，突出屋面的所有金属构件均与防雷装置焊接连通以防直击雷。在45米以上每一层将顶板内沿外墙梁内不小于?12的钢筋焊接连通作均压环以防侧击雷，均压环与该层外墙上的所有金属门窗、构件、引下线连接并接地。防雷接地与强、弱电接地共用接地极，要求接地电阻不大于1欧姆；低压配电系统采用TN-S系统，设置专用保护接地线（PE）。

变电所、发电机房、水泵房、制冷机房、弱电机房、消防控制室、电梯机房等的接地与附近柱子引上的两根主筋焊接、这两根主筋（与防雷引下线分别设置）一直往下通长焊接至接地网；在没有构造柱的地方采用-40X4扁钢接至接地网。采用总等电位联结，应将建筑物内保护干线、设备进线总管、电缆金属外皮、建筑物金属构件进行联结，总等电位联结板MEB就近与接地网连接，总等电位联结均采用各种型号的等电位卡子，绝不允许在金属管道上焊接。在配电室、水泵房、制冷机房、弱电机房、消防控制室、带淋浴的卫生间、电梯机房等处设置局部等电位联结。

在变电所低压母线上装一级电涌保护器，在屋顶电梯配电箱、风机控制箱内装二级电涌保护器， 在消防控制室、弱电机房等的配电箱内装设三级电涌保护器。

7结语

商业综合体项目设计越来越复杂，业态变化较大，对设计者的要求也越来越高，只有通过不断的总结经验，严格按照电气设计的基本原则，依据相关规范，紧密结合业主的规划要求，才能设计出合理的电气系统。

参考文献

[1]《民用建筑电气设计规范》 JGJ 16-2008

[2]《供配电系统设计规范》 GB50052-2009

篇5：某商业地产项目计划书

目 录

第1篇 项目背景..................错误！未定义书签。第2篇 项目概况..................错误！未定义书签。

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5 项目内容..................错误！未定义书签。良好的地理位置....................错误！未定义书签。投资概算..................错误！未定义书签。项目显著特点.................错误！未定义书签。项目最新进展.................错误！未定义书签。第3篇 中国创新投资有限公司基本情况.............错误！未定义书签。第4篇 世界高尔夫行业概述...................错误！未定义书签。

4.1

4.2

4.3

5.1 高尔夫运动是最有前景和发展潜力的项目...........错误！未定义书签。高尔夫运动存在巨大的产业发展空间............错误！未定义书签。高尔夫运动是增加旅游创汇的重要途径........错误！未定义书签。中国高尔夫行业产业结构和发展状况............错误！未定义书签。第5篇 中国高尔夫行业状况及市场分析.............错误！未定义书签。

5.1.1

5.1.2

5.1.3

5.2

5.2.1

5.2.2

5.2.3

5.2.4

5.3

5.3.1

5.3.2

5.3.3

5.3.4

5.4

5.4.1

5.4.2

5.4.3

6.1 高尔夫制造业现状简况................错误！未定义书签。高尔夫服务业现状分析................错误！未定义书签。高尔夫房地产业现状分析............错误！未定义书签。高尔夫从四个方面促进区域及地方社会经济发展......错误！未定义书签。高尔夫提高土地利用率................错误！未定义书签。促进招商引资改善投资环境...............错误！未定义书签。高尔夫增加就业机会和税收...............错误！未定义书签。高尔夫带动周边经济.............错误！未定义书签。我国高尔夫产业前景广阔...........错误！未定义书签。GDP高速增长是中国高尔夫行业加速发展的原动力..错误！未定义书签。高尔夫消费群体高速增长............错误！未定义书签。国家的宏观政策..............错误！未定义书签。市场潜力远未充分挖掘................错误！未定义书签。我国高球行业目前存在的问题..........错误！未定义书签。高尔夫旅游市场分布不均，区域合作有待加强...........错误！未定义书签。行业中介及相关服务机构还不够成熟......错误！未定义书签。其他发展不成熟性的表现............错误！未定义书签。项目以强大的区域经济体为依托.............错误！未定义书签。第6篇 本投资项目所具备的优势分析..........错误！未定义书签。

6.1.1

6.1.2

6.1.3

人均GDP总量大，增速强劲.............错误！未定义书签。居民人均收入快速增长，生活水平高......错误！未定义书签。人均财力雄厚..................错误！未定义书签。1

6.2 千岛湖具有六大区位优势...........错误！未定义书签。

6.2.1

6.2.2

6.2.3

6.2.4

6.2.5

6.2.6

6.3

6.3.1

6.3.2

6.3.3

6.3.4

6.3.5

6.4

7.1 地域优势...................错误！未定义书签。产业优势...................错误！未定义书签。交通优势...................错误！未定义书签。文化优势...................错误！未定义书签。旅游优势...................错误！未定义书签。地区政府政策扶植.................错误！未定义书签。项目自身具有的独特优势...........错误！未定义书签。具备国际第一流的建设标准和专业管理人员........错误！未定义书签。符合相关政策，实际占地少...............错误！未定义书签。有利于改善景观环境，带动相关资源的开发利用.......错误！未定义书签。项目将极大地促进千岛湖旅游业的发展.........错误！未定义书签。提高地区就业机会，带动第三产业发展.........错误！未定义书签。项目不存在过度竞争状况...........错误！未定义书签。以会员制发展为主，以非会员制发展为辅...........错误！未定义书签。第7篇 项目的经营策略....................错误！未定义书签。

7.1.1 发展会员制的好处.................错误！未定义书签。

7.1.2 积极推广低端高尔夫消费，降低打球门槛.....错误！未定义书签。

7.1.3 协调会员与非会员矛盾的方法...........错误！未定义书签。

7.1.4 与各大旅行社、专业会议主办单位、社会各类培训机构开展广泛而积极的合作，扩大球场知名度，增加客源............错误！未定义书签。

7.2 大力开发高档高尔夫别墅...........错误！未定义书签。

7.3 以经典赛事带动商贸活动，增加球场会籍的含金量.........错误！未定义书签。

7.4 把高尔夫与节日经济联系起来..........错误！未定义书签。

7.5 经营策略总结.................错误！未定义书签。第8篇 项目建设计划.................错误！未定义书签。

8.1

8.2

8.3

9.1 项目建设内容.................错误！未定义书签。环境保护..................错误！未定义书签。项目进度计划表....................错误！未定义书签。项目投资估算与财务预测...........错误！未定义书签。第9篇 项目财务分析.................错误！未定义书签。

9.1.1

9.1.2

9.1.3

9.1.4

9.1.5

9.2

10.1 项目固定资产投资估算................错误！未定义书签。项目收入预测（2008年-2012年）...........错误！未定义书签。成本费用支出（2008年-2012年）...........错误！未定义书签。利润估算（2008年-2012年）............错误！未定义书签。主要经济技术指标.................错误！未定义书签。财务附表..................错误！未定义书签。融资方案..................错误！未定义书签。第10篇 融资与退出.....................错误！未定义书签。10.1.1

10.1.2

10.2

方案一：固定回报方案................错误！未定义书签。方案二：股权融资方案................错误！未定义书签。退出方案..................错误！未定义书签。2

10.2.2 融资方案二的退出方案................错误！未定义书签。第11篇 风险分析与规避....................错误！未定义书签。

11.1 目前中国高球业经营存在的主要风险因素...........错误！未定义书签。11.1.1

11.2

11.2.1

11.2.2

11.2.3

11.2.4

11.3

11.3.1

11.3.2

11.3.3

11.3.4

11.3.5

11.3.6 税费问题...................错误！未定义书签。政策性限制.....................错误！未定义书签。球场建设管理成本高.............错误！未定义书签。球场建设缺乏规划，盲目扩大面积，大搞重复建设...错误！未定义书签。高尔夫文化不普及，打球人群有限..........错误！未定义书签。行业规范缺乏，政府引导不力...........错误！未定义书签。本项目对上述风险的规避...........错误！未定义书签。地方政府的税收政策十分优惠...........错误！未定义书签。不存在土地纠纷和环保问题...............错误！未定义书签。球场将具备一流的管理水准...............错误！未定义书签。国际一流的规划水平，占地少...........错误！未定义书签。球友资源丰富..................错误！未定义书签。当地政府引导措施得力，高球经营在浙江有法可依...错误！未定义书签。

篇6：某商业地产项目计划书

商业计划书

目 录（太子奶）

第1篇 摘要 5

1.1 公司目标 5

1.2 公司产品 5

1.3 产品特性 10

1.4 行业描述 11

1.5 公司在行业中的地位 11

1.6 公司 11

1.7 公司优势 12

1.7.1 技术优势 12

1.7.2 渠道优势 12

1.7.3 品牌优势 13

1.8 核心管理与技术人员 13

1.9 生产基地布局 14

1.10 截至2005年9月30日公司资产负债简表 14

1.11 公司前三年损益简表 15

1.12 公司未来市场增长计划 15

1.13 本次股权转让与融资计划 16

1.14 红利分配承诺 16

1.15 公司上市计划 17

第2篇 公司介绍 18

2.1 宗 旨 18

2.2 战略目标 18

2.3 基本资料 18

2.4 公司成长 19

2.5 股权结构和股权变化 20

2.5.1 2000年公司发起设立时的股权结构 20

2.5.2 2003年度增资 20

2.5.3 2005年9月股权重组 21

2.6 主要股东介绍 22

2.6.1 第一大控股股东李途纯(个人占股73.33%)22

2.6.2 第二大股东 红胜火投资(机构占股21.73%)22

2.7 公司主要管理团队 22

2.8 公司组织架构 23

2.9 公司的外部支持 24

2.9.1 独立董事 24

2.9.2 会计师事务所 24

2.10 公司的场地和设施 24

2.10.1 公司总部： 24

2.10.2 五大生产基地 24

第3篇 产品与技术 27

3.1 产品 27

3.2 产品群构成 28

3.3 产品主要包装构成 29

3.4 核心技术 30

3.5 主要原材料及其供应 31

3.6 未来产品和服务的规划 32

3.7 生产、技术和储运 33

3.7.1 生产 33

3.7.2 生产原理与工艺流程 33

3.7.3 储运与物流 34

第4篇 中国乳酸菌奶行业市场分析 36

4.1 中国乳品行业概述 36

4.1.1 乳品的主要分类及其产业链 36

4.1.2 中国乳品行业发展迅猛，潜力仍然巨大 38

4.1.3 乳品行业市场开放度分析 41

4.1.4 乳品行业消费结构分析 41

4.1.5 乳品行业发展趋势预测 42

4.2 乳酸菌奶市场分析 42

4.2.1 乳酸菌奶行业概况 42

4.2.2 从中国乳业消费结构变动看乳酸菌奶发展趋势 43

4.2.3 外资品牌水土不服，全线退出中国 44

4.2.4 行业盈利情况分析 46

4.2.5 乳酸菌奶行业机会分析 46

第5篇 市场与销售 48

5.1 市场与销售现状透视 48

5.1.1 太子奶产品在我国市场的适应性分析 48

5.1.2 主要销售渠道策略及公司前十大经销商 50

5.1.3 南北方主要产品销售构成 51

5.1.4 南北方产品的成长率 53

5.1.5 产品消费人群分析 54

5.1.6 过去几年销售额及主要销售区域占比 56

5.1.7 太子奶销售终端占比 58

5.2 未来三年销售计划 60

5.3 实现三年销售计划的空间与措施 60

5.3.1 基本营销战略 60

5.3.2 战略实施 61

5.3.3 销售实现预期 63

5.3.4 销售渠道与伙伴策略 63

5.4 销售周期和应收账款管理 63

5.5 定价政策 64

第6篇 风险与对策 65

6.1 政策风险 6

56.2 市场风险 66

6.3 外部竞争环境风险 67

6.4 企业内部风险 67

6.5 筹资风险 68

第7篇 财务信息、财务预测与公司估值 70

7.1 财务信息 70

7.1.1 2002年,2003年,2004年,2005年9月30日的简明资产负债表 70

7.1.2 2005年9月和前三年的简明损益情况 71

7.1.3 简要财务说明及分析 71

7.2 收入预测和利润估算 73

7.2.1 预测依据 73

7.2.2 2005年及未来三年的销售与利润预测 74

7.2.3 敏感性分析 75

7.3 股利分配 76

7.3.1 前三年的股利分配 76

7.3.2 未来的股利政策 76

7.4 公司估值 77

7.4.1 未流通股票估值 77

7.4.2 流通股票估值 77

第8篇 融资计划与退出安排 79

8.1 融资计划 79

8.2 投资回报 80

8.3 本次股权转让定价所考虑的让利因素 80

8.4 退出安排 80

8.5 上市计划及保证 81

8.5.1 上市计划 81

篇7：1某房地产建设项目计划实例

2007-2-2 9:11:39作者：周华锋

提前说明：现在讲项目计划理论的书籍很多，但范例很少，本着互相学习交流的愿望，特上传一份自己写的项目计划大纲；本计划大纲是鄙人的一点工作心得，只要其中有几句话对你有所帮助，我也就甚感欣慰了。如本集团有人偶然看到，切记不要对号入座。这也是本人将公司及项目名称隐去的原因。

三期项目计划大纲

三期项目总体概述：三期项目是整个社区的重要部分，处于中央组团的核心位置，对整个小区的品牌品质具有极大的影响意义。三期建筑面积13万平方米，酒店一幢，8幢住宅，（其实为4幢，2幢连在一起，中间一道沉降缝）均为23+1层。

项目目标：

总体目标：建成XX市具有南洋风情的特大景观小区

进度目标：三期竣工时间为2007年5月1日

主楼主体进度2006年5月1日完工，装修至主楼验收2006年10月1日，配套及景观2007年5月1日

质量目标：X市安全文明工地、X市市优工程力创省优

成本目标：控制在2.6亿元（包括主楼及配套和景观成本）

一、范围计划

1、范围管理计划：

主要分为4个阶段：前期阶段、主楼阶段、配套阶段、景观阶段

前期阶段：平整场地；地质勘察；配合项目办办理手续；商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施；审查设计图；监理招标；施工招标；规划放线，临水临电的接入；公安局宿舍段道路修建；

主楼施工阶段：基础开槽；基础施工；主体1-23层；主楼装修；水电安装；消防安装；防水工程；门窗工程；电梯安装；平整场地

室外配套阶段：管网工程、有线工程、电话分项；智能工程；道路工程；室外配电；

景观阶段：苗木栽种；水景及游泳池；灯具配置；宅前路；

建设三期：

1、楼号比较集中，易于管理。

2、先开酒店是便于展示小区入口形象，有利于销售；

3、能将一期和二期连成一体，塑造整体小区形象。

二、质量安全计划

1、争创安全文明工地

为了树立我公司良好的企业形象，严格按照X市安全文明工地的要求执行，争创X市安全文明工地样板。需要在招标选择施工队伍时考虑此项费用。

X市安全文明工地相关规定如下：(附后)

2、工程主体质量保证措施

①施工单位标准：

*选择有资金实力

*土建一级资质建筑公司

*项目经理资质一级（在招标文件中注明不得更换、需施工单位出承诺书）

*ISO9000认证企业

②监理公司标准：

*选择有技术实力

*信誉良好

*敢于承担责任对工作认真负责的*无建设主管部门不良记录的监理公司

③总工办学习熟悉建筑高层施工规范，锻炼自身能力，在施工管理过程中能起到有的放矢的作用，更好的作好控制协调工作。

④配合监理公司对施工单位作好监督管理工作，为监理公司树立坚强的后盾，充分调动监理人员的积极性，更好的为我方服务。

⑤严格合同管理，对所达到的质量要求严格控制。

⑥作好主体隐蔽验收工作，防止工程主体留下质量隐患，提倡监理旁站制

⑦作好厨卫间防水、水电等后期工作，减少维修率，提高客户满意度

⑧对易出问题的工程部位提前做好细化防范方案。

⑨定期召开工程技术专题会，加强内部沟通，及早解决问题于萌芽之中。

三、投资控制

1、综合制定出控制总项目造价成本的基数。

参考以往信息，汇总一期、二期造价成本信息，分部门分类整理作为三期成本控制的依据。①总工办造价控制成本：（以下为以往承包信息）

*前期地质勘察：二期60元/米；三期53元/米

*白蚁防治：2.5元/米

2*地基处理：二期单桩桩长13米，施工单价64/米，高强预应力混凝土管桩（Ф400×95）材料单价78元/米

*工程主体：1100—1200元/米2

*外网配套（煤气、水电接入、有线电视、管道等）300元/米

2*景观工程：140元/米2

*商品混凝土：；如果为了赶工期，使用商品混凝土；如果为了节约开发成本，建议部分使用或不使用，当然还得考虑项目办手续办理的难度和公司整体营销策略的整体进程及销售资金回笼程度。视具体情况而定。（用商品混凝土和不用相差50天左右工期）

总量；三期混凝土总量约4.5万 m3，C20：280元/m3；C30：330元/m3；现场施工搅拌C20：188+16.9；C30：216+16.9；差价：90元/m3左右

总差价：4.5万×90元/m3=405万

建设局费用和罚款；补给搅拌站费用2项合计计划约80万

还差325万

®决策是否用商品混凝土？同公司发展战略相一致：是求速度尽快占领市场，销售资金尽快回笼；还是暂时节约325万成本？

②项目办前期手续成本：各项手续费用。

③销售部成本：营销策划宣传费用（广告、楼书等）、销售提成。营销策划方面：

1、宣传方式：报纸、风景片、楼书、展览会、新闻发布会、标牌等，2、制定总营销策略，何时以何种宣传方式推出。能起到良好的效果。有一个统筹安排；每个阶段都有不同的内涵和主题

3、有创新的营销建议：如请一个有名的跳水运动员，赠其一套房子，让其允许作为我方形象代言人。小区景观水景和游泳池较多，在游泳池旁边做一个跳台；小区建成后平时举行游泳比赛。在广告语中加上一句：你想体会与名人一起游泳的感觉吗？想必具有购房的煽动性。

4、推出极具震撼力的广告宣传语：如万科天景花园宣传语：“深圳住宅的明天”。联想集团的：“如果失去联想，世界将会怎样”。像这类广告语都是万科和联想自己想出来的，只有自己才能体会本身项目的卖点和价值观念。

④材料部采购成本：材料成本（主要指甲供材料）

2、确定销售收益

定出三期销售价位便于以后进行成本核算。比较投入与产出。事先确定利润空间。实施过程中及时进行调整。财务是不可缺少的重要一环。现在都讲究部门整和和项目化运做项目。

3、确定变更程序流程，防止随意变更增加成本

4、严格控制设计投资；深圳设计院图纸设计完毕后，审核图纸及概算，在设计阶段运用价值工程的概念合理规划成本。

四、进度计划

1、合理安排前期手续进度（见总部批件表），总部要求2005年7月18日开工

2、前期阶段：平整场地；地质勘察；配合项目办办理手续；商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施；审查设计图；标高的确定、地基处理、施工工期的确定、监理招标；施工招标；规划放线，临水临电的接入；公安局宿舍段道路修建；该阶段进度待修缮。

3、春节上班后，首先进行白蚁防治合同的签订、地质勘察合同的签订、商品混凝土合同的签订、天然气合同的签定；为项目办跑前期手续作好铺垫；以上工作计划2005年5月1日前完成以上事项，签定合同后就算闲置1个月，也不能出现到使用时因程序问题耽误工作。

4、主楼施工阶段：2005年7月18日-2006年5月31日主体阶段；

2005年7月18日—7月31日 临建搭设、基础开挖

8月1日—9月1日 基础施工

9月1日—2006年4月31日 主体23层施工（按每层10天计，其中基础检测及基础验收10天）

5月1日—5月31日 主体验收阶段；

2006年6月1日-2006年10月1日 主楼装修阶段

5、配套施工阶段：2006年10月1日—2007年1月31日

6、景观施工阶段：2006年2月1日—2006年5月1日

如2005年7月18日开工日期延后，其余时间相应顺延。建议销售交房日期在开工日期后22个月

五、人员计划

1、三期应配备人员：经理A、土建工程师2名、王明中、黄永仁、于洪波、1名景观工程师

2、人员分工：

经理A 负责总协调及处理日常性事务

土建甲 负责酒电公寓及1栋楼土建和社区内土建杂事

土建乙 负责其余3栋楼土建

水暖甲 负责整体三期给排水及消防方面

电气甲 负责其余3栋楼电气

电气乙 负责酒电公寓及1栋楼电气和档案行政性事务

景观ⅹ 负责二、三期景观、入口处景观、一期景观调整

3、队伍建设

①建立与业绩考核相应的奖罚机制（得公司支持）

②加强公司企业文化核心理念的灌输，消除拜金主义、个人主义、工作腐败主义。③每月定期开展专业技术讨论会

④适当时候开展相应专业培训，提高管理班子素质

⑤加强内部沟通，防止各专业人员各自为是

⑥加强外部沟通，防止因为部门不协调影响项目进程

六、内外沟通

①与总部人员的沟通：

前期工作：安排专人与总部总工办联系，当前紧要问题

1、督促总部住宅集团让深圳设计院尽快拿出三期报建方案，项目办才能开始三期项目的前期手续工作，报建方案经规划局批准后，才能进行地质勘察工作。

2、完成三期的设计交接工作，作好平稳过度。

3、以后施工阶段遇到需总部总工办解决问题再及时联系。

②与分集团领导沟通：及时制定出三期项目计划，安排工程进度，说明质量目标、成本情况。便于上司及时了解情况，作出英明决断。计划每月写一份绩效报告，汇报项目正在进展情况，存在问题及解决办法，项目今后工作安排。

③与分集团各部门的沟通

项目是一个整体，工程施工不仅是总工办的份内职责，同时涉及到材料部门、预算部门、项目办前期，各部门只有紧密配合，才能达到良好效果。

项目前期总工办配合项目办工作：

1、配合项目办总规报批，同深圳设计院协调，提出工程技术方面的意见，尽快将总规拿下，便于其他手续的办理和各项工作的开展。

2、施工图审查前期阶段，配合项目办作好具备审图的条件，提前签好白蚁防治合同、商品混凝土合同、天然气合同

3、施工图审查阶段配合项目办解答建设行政主管部门提出的疑问，尽量使我方的施工图少做调整。

4、招标备案阶段，配合项目办办好监理招标、施工招标等重大招标事项，提供相关资料。

与材料部门的协调：

1、待深圳设计院施工图纸完毕，各部门碰头一致后，将甲供材料列清单交于材料部门，让其及早询价。

2、尽量在施工阶段及早寻价，不至于影响三期工程进度

④与设计院、监理单位的沟通

设计方面：

1、从总部接手深圳设计院后，作好与该院的沟通，督促其尽快完成施工图纸。并在设计图纸完毕后，同设计院沟通协调作好设计阶段投资控制；

2、搞好深圳设计院和景观设计公司三期的协调工作。使景观设计公司尽快找到三期项目的切入点。尽早完成三期项目的景观设计（在不影响二期景观设计的前提下）

⑤与X市建设行政部门的沟通

⑥与各施工单位的沟通

七、风险管理计划

1、资金断链

这是最大的风险，万科总经理郁亮和顺驰董事局主席汪浩接班以前都是财务总监。最能说明这一点，资本运营是房地产行业的重中之重。

考虑公司现有资金及总部支持资金还是分公司自己自足。开工13万平方米。总体需要资金

2.6个亿（130000平方米×2000元，主楼按1500元/m2，配套及景观按500 m2）。主楼主体按总造价的50%计，主体封顶需要130000平方米×1500元/m2×50%=9750万元。主体封顶后可取得预售许可证，可大面积回笼资金，如每家垫资1000万，实际周转资金需5000万即可；考虑到公司人员工资基本开支和日常消耗及主体封顶后销售可能不畅等不利因素，筹措资金保守一点7500万即可。①资金紧张宽松情况下，酒店公寓1个施工单位，剩下每4幢楼一个施工单位，这样3个施工单位；这种风险较大方案②资金紧张情况下，酒店公寓1个施工单位，其余每2幢楼一个施工单位，这样5个施工单位；

2、进度风险：

①合理安排前期手续办理，开工时间确定后，严格按照安排执行，遇见不可控制因素及时调整。

②注重细节，防止因公司程序误事，提前计划好程序需要时间，合理安排。

③选择有资金实力、质量优质的施工队伍，招标是其中关键一环。招标文件中应明确标明某些细节。现正在编制三期招标文件及修缮二期合同某些不适宜的地方。

八、采购管理计划

主要材料的明细（哪些属于甲供材料），主要取决于资金是否充足，电梯肯定是我方提供（因为电梯价格不好确定，且品牌较多），主楼其他材料主要有塑钢窗、商品混凝土、外装涂料、防盗门、钢材、水泥等，需要定一下，便于材料部提前进入市场，早做准备。

篇8：某房地产项目质量问题总结

⑴女儿墙:某项目女儿墙渗水现象较普遍,主要原因在于:部分女儿墙底未按设计要求施工混凝土反坎,部分混凝土女儿墙施工成砖墙,女儿墙压顶未按设计要求施工,避雷带安装滞后,与楼板接合处未预留防水及保护层施工需要等,导致墙面及与楼面接合处裂缝较普遍。后结合项目实际情况,采用R角施工工艺和外墙裂缝处理方案修复。

⑵屋面防水。某项目屋面渗水严重的主要原因在于:混凝土结构板浇捣不密实;出屋面烟道口周边及门槛底未按图纸施工混凝土反坎;屋面排水管周边封堵不合格;女儿墙底部30cm高未按常规预留约4cm厚以便防水收口及保护层施工等。一般屋面防水工程施工程序如下:

(1)将出屋面烟道口、管道口周边浇筑混凝土反坎,金汤堵漏并刷水泥基;结构试水,将渗漏处进行修补和金汤堵漏。

(2)水泥砂浆找平层,梁位处隔6m设10mm宽分格缝,与女儿墙交接处留20mm宽分格缝,分格缝填高弹密封材料;

(3)911防水层二道,至少1.5mm厚,阴阳角处1m宽范围内增加一道防水;女儿墙处施工至少300mm高;

(4)试水至少24小时,渗漏处进行加强修补防水;

(5)玻纤布、50mm厚聚苯板等保温隔热层施工;

(6)铺钢筋网片,最薄处40mm厚细石混凝土保护层,坡度3%,落水管500mm直径范围内5%;与女儿墙处预留250mm宽范围;隔6m设10mm宽、20mm深分格缝;分格缝填合成高分子密封材料;

(7)待屋面保护层完成后,将与女儿墙处预留250mm宽范围与墙面预留的300mm高用细石混凝土挂网施工成R角,新旧板面与墙面接缝处预留10mm宽、20mm深分格缝,分格缝填合成高分子密封材料。

(8)蓄水养护。

2 外墙渗水及涂料开裂

某项目外墙返工费用在维修费用中占很大比例,造成外墙裂缝及涂料翻新的主要原因及解决方案如下:

⑴赶工期:按正常施工工序时间,180mm厚以上砌体每天施工1.8m高,斜顶砖一周后施工,然后挂网抹灰。本工程的外墙砌墙抹灰几乎是一气呼成的,无技术时间间隔,是导致结构性裂缝的主要原因;

⑵材料及配比问题:一般外墙钢丝网应采用1mm以上固定网格网,但本项目一期采用的为活动钢丝网,二期部分位置采用塑料网,达不到抗裂预期效果;水泥应采用标号不小于32.5R的硅酸盐水泥;砂子应采用含泥量较低的中砂;外墙抹灰砂浆应掺适量杜拉纤维、机器搅拌,现场实际上大部分未掺,因砂浆搅拌机数量有限,部分砂浆为人工拌制,和易性较差;外墙抹灰前,墙面应洒水润湿。以上大部分问题多次建议,材料和机械不满足施工需要的问题始终未解决,因施工队伍素质差,部分工作未按工序施工。

⑶工序顺序颠倒:正常的外墙施工顺序应为:门窗洞口及收边收口→室内地面砂浆→外墙预留洞口封堵→外墙防水→外墙装饰→外墙涂料→外架拆除;而现场实际施工顺序大致为:外墙防水→外墙装饰→外墙涂料→外架拆除→室内地面砂浆→外墙预留洞口封堵→门窗洞口及收边收口;两者比较,不难看出外墙涂料为何污染需大面翻新。

3 地面开裂

某项目地面开裂现象较为普遍,主要原因在于:

⑴材料方面:采用多次送检不合格的低标号水泥,砂子采用含泥量较高的红砂。经多次建议,后期材料更换为32.5R“喜山”牌硅酸盐水泥和含泥量较低的河砂施工后地面裂缝较少;

⑵施工方面:前期采用人工清理基面,工人责任心差,随意性较大,清理不彻底,再加上地面砂浆完成后养护不够,导致地面空鼓和开裂较多;后期应甲方要求采用机器清理,清理较全面、彻底,养护时间充足,减少了导致地面开裂的隐患;

⑶工序方面:地面砂浆施工本应在所有水电预留预埋和土建收边、收口全部完成后开始施工,但某项目因水电施工和设计更改严重滞后,部分水电施工在地面砂浆完成后对地面重新开槽,修补随意,导致已完成的地面破坏严重并影响观感,后期采用水泥砂浆掺108胶对水电后开槽部分进行表面修复,占地面裂缝处理工作量比例较大;

⑷成品保护方面:因某项目各施工单位整体素质较差,成品保护意识淡薄,项目对破坏成品的出发力度欠缺,导致部分单位随意在已完成的地面上加工、拌制和堆放材料,导致地面损坏,修补后观感较差。

4 砌体及抹灰工程质量差

某项目砌体和抹灰质量较差,内墙裂缝现象严重,主要原因和解决方案如下:

⑴工期方面:按正常施工工序时间,180mm厚以上砌体每天施工1.8m高,斜顶砖一周后施工,然后挂网抹灰。本工程的砌墙砌墙抹灰几乎是一气呼成的,无技术时间间隔,是导致结构性裂缝的主要原因;

⑵工序方面:正常内墙砌墙抹灰工序如下:测量放线→复核→植筋(含构造柱)→立皮数杆→砌砖→斜顶砖→灰饼→铝合金窗测量、安装→窗边塞缝→不同材料结合面挂网→抹灰;某项目前期因各单位配合较差,总包协调差,施工顺序较混乱;

⑶施工方面:因某项目情况特殊,施工班组层层分包,对现场管理力度不够,施工班组施工随意性较大,不同材料结合面未挂网较多,植筋深度达不到要求,随意抹灰,墙面平整度和垂直度及观感都不理想。

5 铝合金门窗渗水严重

某项目铝合金窗渗水严重,主要原因和解决方案如下:

⑴设计问题:设计外墙门窗樘与墙体之间缝隙采用聚合物水泥砂浆嵌填密实,框与外墙饰面之间留7×5mm凹槽,嵌填高弹密封胶。因窗樘与墙面为不同材料,变形不同,采用同墙面水泥砂浆填缝难免会出现缝隙,导致渗水;通常应采用弹性材料填缝,后期修补采用发泡胶填缝补防水砂浆、打密封胶,效果较理想。

⑵铝合金单位施工问题:按合同,窗边塞缝由铝合金单位自行施工。根据现场渗水点检查,大部分窗边未进行塞缝工序施工就直接打胶,导致大面积渗水;外墙铝合金埋件也未按要求嵌满聚合物水泥砂浆。更为严重的时,铝合金单位作为专业铝合金施工单位,为节省人力和施工方便,随意将压条由本应安装在玻璃内侧改在玻璃外侧,导致压条与门窗樘之间缝隙渗水严重,给项目带来巨大损失。后虽将此缝隙满打胶,暂时大部分不再渗水,但渗水隐患仍将在长时间内存在,对公司的不良影响将不可估量。

⑶土建施工问题:按建筑图纸,门窗洞边设计与墙同厚、宽120mm的C20混凝土边框,窗台加设通用窗台板,但施工单位为节约成本和施工方便,未施工此部分内容。这与现场管理人员意见不统一和部分管理人员疏于看图纸有很大关系。但此部分费用应从施工单位工程款中扣除。