物业项目经理笔试

物业项目经理笔试（精选6篇）

篇1：物业项目经理笔试

天津市拟任物业项目经理考试试题

（笔试二）

姓名

单位

学号

成绩

一、简答题：（每题8分 共计56分）

1、物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节？ 答：1）备齐资料；2）填写申报登记表；3）签订《物业装饰装修管理服务协议》；4）物业装饰装修登记；5）办理开工手续；6）施工过程巡查；6）隐蔽工程验收；7）装饰装修竣工验收。

2、简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？ 答：新的物业管理服务标准分为四个等级。

一级标准：每月每平方米1.2元；二级标准：每月每平方米0.9元；三级级标准：每月每平方米0.7元；三级级标准：每月每平方米0.5元。

并明确规定开发建设单位、业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不得超过20%。

3、简述物业设备管理的内容？

答：要点：物业设备包括：室内设备、物业红线内的室外设备与设施。

物业设备管理的基本内容：设备基础资料的管理、设备运行管理、设备维修管理、设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产管理、工程资料管理。

4、简述绿化接管验收应注意的问题？ 答：(1)绿化接管验收应以绿化竣工图为依据；

(2)特别注意种植土的深度；(3)注意苗木规格，品种；(4)注意绿篱及灌木的密度；(5)新补植植物应注意成活率；(6)仔细检查供水系统。

5、屋面的维修养护管理工作应注意哪几方面？

答：（1）定期检查、发现问题及时处理

（2）保证屋面清洁，利于雨水顺畅排除（3）加强屋面维护管理，遵守业主管理规约

6、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？

答：（1）项目的整体设想与构思；（2）主要工作环节运行程序；

（3）机构设置、人员的配备、培训与管理；（4）管理指标与措施；（5）内部管理制度的制订；（6）档案资料的建立与管理；（7）前期物业管理服务内容；（8）常规物业管理服务内容；（9）各个阶段工作计划；（10）物资装备与提供方式；

（11）紧急预案；（12）社区文化。

7、专项维修资金使用程序分几步，具体包括那些内容？ 答：专项维修资金使用程序共分六步。

第一步

物业服务企业制定《维修和更新、改造方案》。

第二步 《维修和更新、改造方案》经业主书面同意，在小区进行公示。第三步

物业服务企业到项目所在地的区县房地产管理局办理使用备案。

第四步

物业服务企业到专户管理银行开立使用专户，由市房屋维修资金管理中心划款。第五步

工程竣工后，物业服务企业组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。

第六步

物业服务企业填写、公示《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，并到市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程决算核减手续。

二、论述题：（每题12分

共计24分）

1、新修订的《天津市物业管理条例》规定，本市实行物业管理联系会议制度。请阐述物业管理联席会议制度的召集、组成及主要协调哪些问题。答：《条例》第三十一条内容

2、阐述业主满意度调查的步骤和方法。

答：

1、物业企业应在年初制定业主（客户）满意度调查计划。

2、满意度调查应定期进行（至少半年一次、每年两次），调查的比例按照服务标准应达到80%左右。

3、调查表收集后进行情况汇总，写出业主、客户满意度调查报告。调查报告的内容包括基本情况（业主、客户对各项物业管理服务工作的满意度情况），对业主、客户提出的意见和建议进行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。

4、进行内（公司）、外（业主委员会）部反馈：公司内部和业主委员会和业主大会（对提出意见和建议的业主要进行回访）。

三、案例分析题：（2选1，20分）

1、某物业管理服务公司在承接物业项目进行管理服务中，开发商遗留下一系列的问题：开发商将小区的底层机房改造成为公共秩序维护员宿舍；没有预留足够的会所和物业管理服务用房等等。业主将开发商的遗留问题归结到物业公司身上，以至于业主与物业公司的矛盾愈演愈烈，业主终于要解聘物业公司。

问题：开发商遗留问题业主归结到物业公司身上怎么办？

答：要点：(1)物业公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行交接验收，并与开发商履行必要的验收手续和相关资料的移交手续。

(2)《天津市物业管理条例》第三十条中规定：按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动。物业管理服务企业可以代表业主依照前期物业管理服务合同约定依法向人民法院提起讼诉。

(3)对于开发商遗留问题应按照《天津市物业管理条例》第三十三条中规定：物业在国家规定的保修期内，由房地产开发企业负责维修，保修期限届满后，自用的部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用的部位、设施、设备，由物业管理服务企业负责维修、养护。业主因为开发商遗留问题解聘物业企业也是不符合有关规定的。可以用法律手段维护自己的权益。

2、某高校物业管理中心的两名公共秩序维护员，班后外出吃饭，由于喝酒过量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，强行要一名学生送俩人回宿舍，学生没有理会，俩人强行抓住学生，发生了纠缠，并且动起手来，俩人将该学生的眼睛打破，伤及眼眉。该学生被送往医院救治，眉骨处缝合3针。事发后，其他学生报告给学校保卫处，校保卫处立即将两位公共秩序维护员送往派出所，经查属实，被拘留审查。

问题：（1）公共秩序维护员的行为是否与物业服务企业有关？

（2）物业服务企业是否应该进行赔偿？为什么？

答：要点：（1）公共秩序维护员打人系下岗后自己行为，与物业服务企业无关。物业企业不 应该承担经济赔偿责任和法律责任；但应承担教育和管理职工的责任。

（2）公共秩序维护员打人行为违反了《中华人民共和国治安管理处罚条例》有关规定，应由有关执法部门进行处罚。

（3）提示项目经理，企业应有规定和要求公共秩序维护员班后不许着工装，否则即使该事情发生在班后，由于着工装因此不能完全认定班后，物业公司要负一定的责任，并承担一定的经济赔偿。

篇2：物业项目经理笔试

1. 常用的光功率单位为（ D ），

A、mW B、db C、dbu D、dbm

2. 适用于高速率、密集波分复用传输的光纤是（ D ）。

A、G、651 B、G、652 C、G、653 D、G、655

3. SDH的光线路码型为 （ C ）。

A、HDB3 B、CMI C、加扰的NRZ码 D、NRZ码

4. 光纤通信系统中，使几个光波长信号同时在同一根光纤中传输时要用（ C ）。

A、光纤连接器 B、光分路耦合器 C、光分波合波器

5. 长距离光纤通信所用的光源应采用（B ）。

A、半导体发光二极管 B、半导体激光器 C、PIN光电二极管

6. 光放大器应用在WDM系统中时，如应用在发送端，可在光发送端机的后面作为系统的`（ B），

A、预放大器 B、功率放大器 C、线路放大器

7. AIS的等效二进制内容是（ B ）。

A、一连串“0” B、一连串“1” C、“1”和“0”随机

8. 光纤通信系统的不中断业务监测常在（ C ）中使用。

A、系统调测 B、故障检查 C、日常维护

9. 光纤通信中适合传输的波长为（D ）。

A、850nm B、1310nm C、1550nm D、850/1310/1550nm

10. 在主从数字同步网中，从站时钟通常有（ D ）工作模式。

篇3：政府物业服务项目采购

一、采购的基础不同

(一)法律依据不同

政府采购物业服务应优先适用《中华人民共和国政府采购法》(以下简称《政府采购法》)及其实施条例,《政府采购法》没有约定的,可以适用《中华人民共和国招标投标法》(以下简称《招标投标法》)及其实施细则。地方的政府采购条例在当地适用。

物业管理招投标的主要依据则是《招标投标法》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》以及地方性的物业管理条例和其他规范性文件。

(二)条件不同

物业所有权人或使用权人为政府,或者由政府财政性资金支付物业费的物业服务项目,必须通过政府采购选聘物业服务企业。物业管理招投标的条件在此不再赘述。

(三)主管机关不同

各级政府财政部门是政府采购的主管部门,负责政府采购活动的监督和管理;物业管理招投标由各级政府的建设或房地产行政主管部门负责监督管理。

(四)平台不同

根据深圳的规定,政府采购需要在政府采购中心平台进行;前期物业管理招投标活动应进入深圳工程交易服务中心进行,提倡业主大会进入交易中心进行物业管理招投标活动。

二、方式不同

政府采购物业服务,金额在20万元以下的,可以自行采购;金额在20万元到100万元的,可以从预选承包商中选聘;金额超过100万元的,则需要进行公开招标。

物业管理招投标除必须进行招投标的外,可以通过协议方式选聘。

三、政府采购效率更高

(一)时间安排更加紧凑

一是《深圳经济特区政府采购条例》明确了政府采购项目的完成期限,公开招标的政府采购项目,招标机构应当自采购文件确认之日起25日内向中标供应商发出中标通知书;非公开招标的政府采购项目,招标机构应当自采购文件确认之日起20日内,向成交供应商发出成交通知书。特殊情况需要延长的,经招标机构主要负责人批准,可以延长10日。

二是招标机构应当在投标截止日10日前公布招标公告和招标文件,而《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。

三是政府采购澄清和修改期限被缩短到投标截止日3日前,而物业管理招投标此期限为15日。

四是政府采购中招标机构应当自评审结束之日起最多5个工作日内确定中标人,而物业管理招投标中仅要求招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。

五是政府采购人与供应商应当自中标或者成交通知书发出之日起十个工作日内签订政府采购合同,而在物业管理招投标中这个期限是30日。

六是政府采购合同备案期限为签订之日期10日内,而物业管理招投标的备案期限是自确定中标人之日起15日内。

(二)预选采购制度

预选采购制度主要解决的是“效率”和“价格”两个核心问题。政府采购物业服务金额在20万元以上100万元以下的,可以从预选承包商库中选聘,这大大提高政府采购的效率。

四、政府采购更加公开透明

(一)公开预算金额或预算金额之下的最高限额

《〈深圳经济特区政府采购条例〉实施条例》(以下简称《实施条例》)规定,采购需求应当包括“预算金额或者预算金额之下的最高限额”。这是《实施条例》的一大亮点,通过这种方式,促进政府采购公开透明和公平竞争。

(二)中标结果公示程序

《实施条例》首次明确了对非保密的采购项目采购结果公示的内容,包括投标供应商的名称、资格相应文件和报价、评审专家名单、候选中标供应商名单以及中标供应商名单等。这样可以促进政府采购信息公开,接受全社会的监督,不仅可以防止供应商虚假投标,而且是加强供应商和评审专家管理的有效途径之一。

五、评标、定标更加公正

(一)评定分离原则使政府采购的结果更加可靠

《深圳经济特区政府采购条例》规定,采购人根据评定分离原则在评审委员会推荐的候选中标供应商范围中标供应商或者对评审委员会根据授权确定的中标供应商予以确认。

评定分离原则是指在政府集中采购程序中,以公开招标方式采购的,评审委员会负责对投标文件进行评审、推荐候选中标供应商并出具书面评审报告,由采购人根据评审委员会出具的评审报告和推荐的候选中标上确定中标供应商。使用评定分离的采购项目,评审委员会的成员全部由评审专家组成,不再有采购人代表。

(二)多种评标、定标方式规范了评标、定标行为

使用评定分离的三种评审方法包括综合评分法、最低价法和定性评审法,特别是定性评审法,即由评审委员会对各投标文件的优点、缺点、问题以及签订合同前应注意和澄清的事项进行说明,形成评审报告,由采购人做出选择。采购人可以选择自定法、抽签法或竞价法确定中标供应商,定标方式应当在招标文件中予以明确。

六、对参加人权利的保护

《深圳经济特区政府采购条例》及实施细则详细地规定了质疑和投诉的条件、期限、程序、处理及后果,以及对投诉结果不服的救济手段,为政府采购各方参加人提供了完整的法律救济渠道。

篇4：浅谈物业管理职业经理人才培养

关键词：物业管理；经理人才；基本素质，培养

近年来，物业管理行业在我国发展十分迅猛，据有关资料统计，2003年北京、上海、深圳三城市物业管理创造的生产总值分别高达70亿元、78亿元和50亿元，占这三城市GDP的2.23％、1.45％、2.23％。物业管理创造如此巨大的财富，职业经理人功不可没。但是物业管理高级人才的短缺是目前制约我国物管行业发展的主要因素之一，主要表现在物业管理职业经理人才的缺乏。物业管理职业经理人是指为实现利润或价值最大化，受聘于物业管理企业或其他经营管理机构，以对法人财产及物业实施经营管理为职业的人。物业管理职业经理应具备物业管理行业注册资质，可以全面地承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的运作，能够有效地组织人、财、物各项资源，独挡一面地带动组织为客户提供专业的物业经营、管理服务，并实现管理和盈利目标。职业经理人在我国还是一个新事物，物业管理职业经理人队伍更是还没有真正形成。然而，我国经济市场化发展的迅猛态势，以及对职业经理人需求迅速增长的现实，已迫使我们不得不从理论到实践快速推进我国物业管理职业经理人队伍的建立及发展。本文拟就物业管理职业经理人的培养问题做些探讨。

一、物业管理职业经理应具备的基本职业能力和素质

1物业管理职业经理人必须提高自身的驾驭力、执行力、自控力等主要的职业能力。驾驭力是指职业经理人提高驾驭市场经济的能力，可以从以下几方面人手：积极探索并努力把握市场经济的内在运行规律，按客观规律办事；不断提高对市场经济行为主体的统领能力和创新能力；增强对新的市场环境和形势的认知能力，树立可持续的科学发展观；致力提高企业核心竞争力，强化企业核心运营领域，构建优秀的企业品牌。企业及职业经理人成功的理由可以总结出千万条，但通常来讲，真正关系到企业兴衰的关键因素有三个：战略(决策)、团队、运营(流程)。而要促使这三个关键因素完美结合并达到最佳效能，其关键就在于企业的执行力。如企业的战略(决策)一旦确定，关键就是落实。物业管理职业经理人要不断地创新和不断地变革，不断地汲取新资讯新知识，不断地学习与研究，致力把企业锻造为一个学习研究型的组织。自控力，也是现代职业经理人必须具备的一种职业能力。因为职业经理人是企业的管理者，也就是最高“首长”，掌握着企业的财权、物权及人事权，如果职业经理人没有自控力，很容易走向职务犯罪。此外，对现代职业经理人来讲，自身情绪的稳定性和自控性对组织的稳定具有重要的作用。

2物业管理职业经理人必须具备进取心态和创新精神。首先作为物业管理职业经理人应具备强烈的责任感和事业心，物业管理是一项具体、繁琐的业务，这不是百米冲刺，而是马拉松比赛，一直坚守认真负责精神极为不易。物业管理企业不同于商贸企业，不同于信息产业，职业经理人必须从推动型领导转向接触型领导，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解客户需求。这就是物业管理行业的特殊性和必然要求，物业管理没有捷径可走，强烈的进取心需要职业经理人亲力亲为、忙在基层才能显示其职业素质。其次创新精神是职业经理最重要的素质特征：观念的创新，要求改变原有的思维模式，实现企业的再造；技术创新是决定企业竞争力的重要因素；管理创新本身是由经济发展、技术进步导致企业生存与发展问题解决的需求而产生，其中管理创新具有举足轻重的地位。物业职业经理人必须将以管为主的观念转向以客户为优先、以服务为核心，才能摆正工作重心，将物业管理目标转向让客户满意、社会满意而不是局限在让领导满意、考评组满意，物业管理的一切工作都应围绕着客户，通过服务去体现，向客户负责，将客户满意作为检验物业管理工作最重要的评价指标，最大限度地满足客户需求，被动等候转向主动突破。现代物业管理行业竞争中，任何一个企业都面临着危机，对企业来说，不变革只有死路一条，惟有及时变革、持续创新，才能生存和发展。学习、应变、创新是当今职业经理最为关键的素质。

3物业管理职业经理人应当充分重视人力资源的管理，提高有效沟通的能力。职业经理人组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质，这在职业经理圈子中已形成共识，但有三个方面应引起重视：首先，筑巢引凤吸引并留住人才。事业感召、情感凝集、待遇合理，每一项都要细致把握。小企业看老板，中企业看管理，大企业拼文化。当团队大规模扩展后，如何树立企业共同理念、建立合理的分配机制从而稳定一批肯干又能干的团队是一项极为现实的挑战。其次，建立人力资源管理的整体概念。明确团队的经营管理理念及价值观，并尽力使全体员工了解、认同、支持并执行这套共同理念和价值观；建立有效率的组织机构和制度体系，明确岗位职责，细化到每一位员工个人；完善各项招聘、培训、考核、业绩评估等程序。可以说，人力资源开发和管理的每一层工作对职业经理的个人素质、功夫来说都是一次考验。再次，职业经理本人应当是一名称职的培训官。职业经理需要更新观念，员工群体更需要及时充电，而物业管理团队最有效、最重要的培训师应该是职业经理本人。职业经理人要记住这个理念：企业领袖的一个重要概念是培养人。物业管理职业经理人的沟通能力包括两个方面，一是和业主的沟通，二是和员工的沟通。近年来物业管理投诉中绝大部分是由于业主、客户与管理公司沟通不畅，形成误会甚至成见所至。这种沟通的功夫更多地体现在日常工作中，应当提倡及时地、真诚而有效的沟通，而不仅仅局限于一年两三次的业主客户意见征询活动。至于员工的沟通，现代团队中的组员，需要规范的管理，也需要文化的滋润，沟通体现了尊重，沟通营造了健康、和谐的气氛，沟通是调动积极性的重要手段。同时也要注重与有关单位、部门和上级主管沟通。沟通与协调是一种顾全大局的意识，是一种境界，也是信息社会对职业经理的必然要求，在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果。

4规范管理，成本控制。从物业管理行业整体来看，管理水平仍存在较大差距。和香港同行比较，大陆地区本行业的管理仍属粗放型、激情型、难以适应国际化管理创新形势。而香港物业管理则从总体上迈上了理性、规范的轨道。首先要强调规范管理。大多数物业管理行业的“问题公司”根源就出在管理松散这个症结上，如何解决这个顽疾?最重要的一条是彻底地实行制度化，建立、健全制度体系，更要严格地执行制度体系，这又是一个说易做难的关键点。深圳地王大厦建设质量世界闻名，管理严格应立头功。另外要注重管理的量化。任何工作要求、目标确定都应

千方百计地用数据加以量化约束，量化管理越深入效果越好。制定和落实一个量化指标顶上一百句不确定的金语良言。按程序办事是职业经理成熟的标志之一。如果我们的职业经理没有规范意识和理性思维，即使ISO9000、ISO14000全部获得认证，管理效果还是要大打折扣。其次要加强成本控制。无论在美国还是香港，评价一个物业管理项目成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。大多数物业管理企业或管理处长期处于微利甚至亏损状态的重要原因往往在于缺乏有效的成本控制。台湾著名企业家王永庆有两句经验之谈对本行业应有启发：“企业库房的管理搞好了，我保证有10％的利润能冒出来。”“企业经理如果能把人、财、物的浪费压缩50％，这个企业肯定能够盈利”。这两句话可以说将经营管理企业的秘诀一语道破了，也说明成本控制、浪费的控制对于企业有多么重要。现实情况是，很多职业经理人在张扬其专业化的同时，却连一份专业的财务预算都拿不出，更不用说执行预算和成本控制了。现代物业管理竞争中，指望从客户身上挖掘更多利润难度相当大，职业经理人应强化内部管理，预算和成本控制能力是职业经理人的基本功。

5物业管理职业经理人要懂得竞争策略，做好市场定位。首先要制定团队的发展规划和发展目标。思路决定出路，出路决定发展，思路不清，在激烈的市场竞争中很难胜出。我国物业管理行业实践又显示企业发展战略规划的制定与实施是竞争法宝。职业经理人应抽出不少于30％的精力考虑企业、团队的竞争策略问题，40％的精力用于协调、处理与企业、团队有关方面的关系，余下30％用于处理日常事务。其次，注重扬长避短，发挥优势。中海专于管理，万科服务精道，万厦文化领先，中航经营取胜，南光技术优势，福田理论扬名……。这些竞争策略的典型案例说明，十指出击不如握成一拳有力，全方位出击很难实现品牌的凸现。再次，锁定目标客户。物业管理市场宽广，蛋糕庞大。职业经理要细分市场，确定自己的目标客户，而对非目标客户要坚决舍得割爱。我们的观点是，不求在整个市场占头等，而力争在目标客户分项蛋糕上吃大份。

总之，一个好的物业管理职业经理除了要具备良好的职业道德和职业素质外，还要进行自我修炼，在实践中摸索，在工作过程中前进，逐步走向成熟。

二、物业管理职业经理人的培养工作应解决的问题

从某种意义上讲物业管理职业经理人应当是那种非常职业化的企业管理者。他们不但拥有非常专业的企业管理知识、丰富的管理经验，同时应当拥有较高的职业素养，物业管理职业经理人才的培养以及流动也应该进一步市场化、规范化。形象地比喻，职业经理人类似职业足球运动员，他们可以以专业球员的身份在许多球队打球。目前在物业管理企业内部自我培养及自我标榜的“物业管理职业经理”，既没有政府部门的权威认定，也不具备市场价值及属性。只能说是一种观念的觉悟或称之为理论的萌芽。职业经理人的培养需要一个规范。要在中国物业管理行业实行物业管理职业经理制度，有必要重点推进如下几项工作：

1政府应制订物业管理职业经理标准及配套的相关法规制度，倡导并实行物业管理职业经理注册制度，国家及各省市成立物业管理职业经理注册局(处)，从理论与实践两个方面全方位考察，经严格的考试后授予不同层次的物业管理职业经理专业文凭及合格证书等。

2政府应鼓励一些大专院校设立物业管理职业经理专业，以培养科班出身的物业管理职业经理。同时，应支持物业管理发展比较成熟和有条件的省市建立物业管理职业经理培训学院及基地。根据各大学、培训学院及基地的师资力量及教学水平，包括学习时间的长短和经政府核定的培养、培训类别，有限制地准予其核发相应层次的物业管理职业经理博士、硕士、学士、专业文凭及合格证书等。

3明确物业管理职业经理的权利，使其具有极高的含金量。注册物业管理职业经理可以以个人身份受聘于业主委员会，根据合同按物业管理职业经理职业及道德规范履行义务并取得相应报酬；注册物业管理职业经理也可以与数名注册物业管理职业经理合伙(成立物业管理职业经理事务所)，受聘于业主委员会，面向社会承接物业管理业务，根据合同按物业管理职业经理职业及道德规范履行义务并取得相应报酬。

4培养物业管理职业经理人对自己职业忠诚意识，这种对职业的忠诚比他们对一个企业的忠诚还重要。职业忠诚直接对应着职业道德，经理人必须在专业上、精力投入和责任感上，要与这个职务相匹配。

篇5：项目经理竞聘笔试试题及答案

一、单项选择题（每题

1分，共20分）

1、下列不属于建设工程安全生产基本方针的是（）

A．安全第一

B．预防为主

C．防治结合 D．综合治理 【答案】：C

2、关于竣工决算的叙述正确的有（）。

A．竣工决算只反映项目交付使用过程各项资金的使用情况； B．竣工决算只反映竣工项目建设全过程交付使用过程的财务情况；

C．未经竣工验收委员会审查的竣工验收报告不得作为正式的竣工决算报告上级；

D．竣工决算报告包括竣工决算报告封面、竣工工程平面示意图、竣工报告说明书、竣工决算表格； 【答案】：D

3、施工项目进度控制应以实现（）为最终目标。

A．分包商合同工期

B．业主计划工期

C．设计目标工期

D．施工合同约定的竣工日期 【答案】：D

4、项目管理人员能与项目经理成功沟通的程度主要取决于()A．项目经理如何有效地与团队建立关系 B．项目经理在组织层级中的地位 C．项目的规模和性质 D．项目经理的薪水和年龄 【答案】： A

5、二次搬运费属于（）

A．其他项目费

B．措施项目费

C．计日工

D．企业管理费 【答案】：B

6、施工企业为从事危险作业的建筑安装施工工人支付的工伤保险费属于安装工程的（）

A．人工费

B．措施费

C．规费

D．企业管理费 【答案】：C

7、合同实施前，合同谈判人员应进行（）

A．合同交底

B．安全技术交底

C．合同审查

D．合同评价 【答案】： A

8、项目经理应依据质量计划的要求，运用（）原理进行质量控制

A．上层控制

B．人为控制

C．静态控制

D．动态控制 【答案】：D

9、项目竣工结算应由（）编制，（）审查，双方最终确定

A．分包方；总包方

B．承包方；发包方

C．发包方；政府主管部门

D．发包方；承包方 【答案】：B

10、建筑工程项目质量管理的方针是（）

A．质量第一

B．预防为主

C．质量第一，预防为主

D．百年大计，质量第一 【答案】：C

11、当建设工程施工合同因工程价款结算引起双方当事人发生争议而通过冲裁机构裁决后，如果当事人一方不执行，另一方当事人可以向（）人民法院申请强制执行。

A．合同签订地

B．工程所在地

C．发包人住所地

D．承包人住所地 【答案】：B

12、国家规定特大伤亡事故是指一次死亡（）的安全事故。

A．10人以上（含10人）

B．20人以上

C．30人以上

D．50人以上 【答案】： A

13、项目经理对（）负有终身责任。

A．安全管理 B．工程质量 C．项目成本 D．环境管理 【答案】：B

14、质量是企业信誉的基础，项目经理应采取有效措施保证工程质量，当进度与质量发生矛盾时，应首先（）

A．保证共曾经度 B．保证工程质量

C．根据工地实际情况确定 D．按建设单位要求执行 【答案】：B

15、项目经理在发生（）时，应及时按规定程序上报，并采取相应措施。

A．质量问题 B．质量缺陷 C．质量事故 D．质量隐患 【答案】：C

16、项目经理应将项目（）作为项目管理的一项基础目标，进行全过程的管理。

A．进度管理 B．质量管理 C．成本管理 D．资源管理 【答案】：C

17、项目经理应负责（）实施的计划、控制、索赔以及终止等管理工作

A．项目进度 B．项目质量 C．项目合同 D．项目成本 【答案】：C

18、（）是项目职业健康与安全管理的第一责任人，应以人为本，坚持安全生产基本方针。

A．项目专职安全员 B．项目技术负责人 C．项目施工员 D．项目经理 【答案】：D

19、项目经理在（）内对项目资金具有使用、调配和管理权。

A．任何范围 B．所在项目范围 C．公司范围 D．授权范围 【答案】：D

20、项目经理应以承包合同为依据，对项目实施过程中涉及的合同内外（）进行识别。

A．风险费用 B．风险范围 C．风险因素 D．风险等级 【答案】：C

二、多项选择题（每题3分，共30分）：

1、在下列内容中，属于施工阶段进度控制任务的是（）。

A．审核施工单位的施工组织设计；

B．审查施工单位的施工进度计划；

C．协调各单位关系；

D．预防并处理好工期索赔；

E．审查确认施工分包单位 【答案】：BCD

2、有关工程施工的索赔包括（）。

A．工程中非人为障碍引起的索赔

B．地质条件变化引起的索赔

C．增减工程量的索赔

D．各种额外的试验和检查费用偿付

E．指定分包商违约或延误造成的损失 【答案】：BCDE

3、你认为签约履约阶段风险包括哪（）种？

A．工程管理风险

B．物资管理风险 C．成本管理风险 D．业主履约能力风险 E．分包或转包风险 【答案】：ABCDE

4、下列属于在建筑物内用铅直线原理将轴线铅直投测到施工层的是(A．吊线锤法 B．激光铅直仪法)。

C．延长轴线法 D．正倒镜挑直法 E．水准仪法 【答案】：AB

5、绿色施工中所提倡的“四节一环保”是指（）

A．节水 B．节电 C．节材 D．节地 E．节能 F．环境保护 G．打起保护 H．水资源保护 【答案】：ACDEF

6、在分部分项工程成本分析过程中“三算”对比是指（）之间的比较。

A．预算成本 B．动态成本 C．目标成本 D．实际成本 E．偏差成本 【答案】：ACD

7、建筑施工质量检查中“三检测”指的是（）

A．交接检查 B．隐蔽工程检查 C．自检 D．专职人员检查 E．工序检查 【答案】：ACD

8、项目经理应知道项目管理人员按照（）的程序，进行成本控制工作

A．计划预控 B．事后处理 C．过程控制 D．计划控制 E．纠偏控制 【答案】：ACE

9、项目经理应按下列程序实施质量管理工作：（）

A．制定工程项目质量计划 B．实施工程项目质量计划 C．工程质量目标 D．工程项目质量的持续半进 E．检查工程项目质量计划的执行情况 【答案】：ABDE

10、项目主要收尾管理工作包括（）等。

A．项目竣工结算 B．资金回收 C．项目竣工验收 D．回访保修 E．项目竣工结算 【答案】：ACDE

三、判断题（每题2分，共12分）

1、在工程计量时，根据FIDIC通用条件规定，所有计量都以净值为准。【答案】：对

2、项目经理应按资源优化配置的原则，实施动态控制，降低施工成本。【答案】：对

3、项目经理不需要配合企业完成合同终止前的相关工作，应由企业自行完成。【答案】：错

4、项目经理应把合同实施工作进行责任分解，明确各参与方范围，并具体落实。【答案】：对

5、项目技术负责人应组织编制项目职业健康与安全管理方案，并经审批后组织实施。【答案】：错

6、项目经理应参加分部工程和工程竣工验收，在工程竣工验收前，还应组织对工程质量情况进行自查自验。【答案】：对

四、问答题（每题2分，共8分）

1、项目经理在项目管理方面的主要任务是：

【答案】：施工安全管理、施工成本控制、施工进度控制、施工质量控制、工程合同管理、工程信息管理、工程组织与协调

2、进度计划的检查应包括哪些内容？

【答案】：工程量的完成情况；工作时间的执行情况；资源使用及与进度的匹配情况；上次检查提出问题的整改情况

3、文明施工应包括哪些工作？

【答案】：进行现场文化建设；规范场容，保持作业环境整洁卫生；创造有序生产的条件；减少对居民环境的不利影响

4、项目竣工计划应包括哪些内容？

【答案】：竣工项目名称；竣工项目收尾具体内容；竣工项目质量要求；竣工项目进度计划安排；竣工项目文件档案资料要求。

五、论述题（每题6分，共30分）

1、工程质量通病防治措施？

2、你怎么看待项目经理的职位？如何做好项目经理工作？

3、你认为项目经理应具备的能力是什么？在项目中怎样运用上述能力？

4、如在项目管理上遇到班组长聚众闹事，罢工拆工，讨要工资，你会怎么处理？如何预防此类事情再次发生？

篇6：物业项目经理考题

1、物业管理的定义：

指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、物业管理的起源：

19世纪60年代英国；1981年深圳；《物业管理条例》2003年6月8号颁布

3、物业管理分类：

普通住宅小区、高层楼宇、写字楼、饭店、商场、公寓别墅、工业厂房及仓库、会所、停车场、医院

4、物业管理的本质：

以准公共服务为核心产品的商业活动。

特征：1公共性和综合性；2广泛性和差异性；3及时性和无形性；4持续性和长期性

5、物业项目管理概念：

在物业管理区域内，物业服务企业运用物业管理专业知识、技能、方法，使用物业管理专用技术装备，为了使物业管理项目实现合同所要求的质量标准，在限定的环境、时间和费用等约束条件下，所进行的全面的组织、规划、控制和协调。

6、物业项目经理的概念：

物业项目经理是物业服务企业对物业管理项目实施管理和服务的全权代表，是物业管理区域内管理和服务的组织者和责任人。物业管理项目经理是由物业服务企业委派，对具体物业管理项目实施管理的责任人，作为项目经理是物业服务企业法人派出的代表，在项目的代理人。物业服务企业不直接对物业管理项目负责，而由项目经理在授权范围内对物业管理项目负责。项目经理是物业管理区域内，物业管理过程中所有工作的主要负责人。项目经理既要实现约定的物业管理目标，又要承担经济和安全目标。

7、直线制特点、优点、缺点：

特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主管人员。优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高。

缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要直线向领导机构和人员请示汇报后，才能处理，影响工作效率。

8、直线职能制优点、缺点：

优点：既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。

缺点：组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。

9、按需要设置机构：

管理对象、管理要求、管理原则

组建步骤：1，根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式；

2，确定项目管理的层次，设立职能部门与工作岗位； 3，确定人员、职责、权限；

4，由项目经理根据“项目管理目标责任书”进行目标分解； 5，组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度。

内外部制度的定义

1、制度建立的意义：

1，物业管理区域内法治化、规范化建设的需要； 2，规范服务人员的需要；

3，规范企业内部各部门的需要；

4，规范区域内业主和物业使用人的需要； 5，协调物业服务企业和社会各组织的需要。

2、建立遵循的原则：

依法守约、以人为本、严肃稳定、创新改进

3、内部管理制度的内容：

1，人力资源；2，财务管理；3，物资采购供应；4，档案管理

4、应急预案的内容：

1，消防灭火；2，防汛抢险；3，紧急停电事故；4，紧急跑水、漏水事故；5，电梯故障（困人）；6，气体燃料泄漏；7，公共卫生突发事件；8，地震紧急

5、项目经理在项目管理中应建立管理制度有哪些？（自我发挥，口试）

如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用

公共法和风险规避

1、民法通则对债的分类：

合同之债；侵权行为之债；不当得利之债；无因管理之债；缔约过失之债

2、侵权行为的构成要件：

侵权行为（事实发生）；损害事实；侵权行为和损害事实之间存在因果关系；过错（故意或过失）

3、合同法条款的内容：

当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款和报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。

4、合同法案例：

王某2000年1月入住某小区，自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理服务费，从2001年2月至今以物业公司服务不到位为由，拒不交纳物业管理服务费，物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理服务费？物业公司实际可以得到多少物业管理服务费？业主拒交物业管理服务费，物业公司能否把电梯停运？

不能停运电梯，公共性服务，易激化矛盾

案件结果：起诉之日前两年内的物业管理服务费获得支持。起诉时效：2年

5、保管合同法律特征：

实践性合同；原则上无偿合同；不要式、双务合同；保管合同仅转移标的物的占有，而非保管人取得所有权和使用权。

6、保管人的义务：

给付保管凭证；妥善保管；亲自保管；不得使用或者许可他人使用保管物；危险通知；返还保管物。

7、寄存人的义务：

支付保管费和偿还必要费用；告知义务；声明义务（寄存贵重物品未声明的，保管人只付赔偿一般物品义务）

8、物权法：

业主的共有权（所有权）

9、共用部位三部分构成：

1，区分所有建筑物专有部分以外的其余部分； 2，不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；

3，经区分所有人约定供共同使用的专业部分与其附属物。

10、停车场所有权属问题：

规划内和规划外

11、车位费的归属：

1，地上：车位管理事宜是否列入物业服务合同，是否列入“车位管理成本”？ 2，地下：属于开发商所有的车位，收益归开发商，但应缴管理费。

3，楼梯建筑的一层或楼体建筑的一层或某一层、某一部分的，或是一座专门的停车楼。

12、消防法第五条：

任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。任何单位和成年人都有参加有组织的灭火工作的义务。

13、消防法第十八条：

同一建筑物由两个以上单位管理和使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对公共的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域的公共消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

14、治安管理处罚种类：

1，警告；2，罚款；3，行政拘留；4，吊销公安机关发放的许可证；5，对违反治安管理的外国人，可以附加限期出境或驱逐出境；6，因扰乱体育比赛秩序被处以拘留处罚的，可以同时责令其十二个月内不得进入体育场馆观看同类比赛；7，违反规定进入体育场馆的，强行带离现场；办理治安案件所查获的毒品、淫秽物品等违禁品，赌具、赌资，吸食、注射毒品的用具以及直接用于实施违反治安管理行为的本人所有的工具，应当收缴，按照规定处理；8，违反治安管理所得的财务，追缴退还被侵害人；没有被侵害人的，登记造册，公开拍卖或者按照国家有关规定处理，所得款项上缴国库。

15、履行保安服务职责，采取措施：

1，检查出入服务区域的人员证件，登记出入的车辆和物品； 2，在服务区域内巡逻、守护、安全检查、报警监控；

3，在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查，维护公共秩序；

4，执行武装守护押运任务，可以根据任务的需要设立临时隔离区，但应当尽可能减少对公民正常活动的防碍。

物业专业法规

1、物业专业法规指导性文件（口试）

2、物业管理七个示范文本：

《临时管理规约》《管理规约》《天津市住宅前期物业服务合同》《天津市住宅物业服务合同》《天津市非住宅前期物业服务合同》《天津市非住宅物业服务合同》《天津市业主大会议事规则》

3、《物管》新变化：

1，街道办新增为成立业主大会指导和备案部门 2，将第十一条修改为：下列事项由业主共同决定 3，改建、重建建筑物程序更严格 4，业主可向法院申请撤销侵权决定 5，业委会决定违法街道办事处有权撤销 6，物业由管理者变成“服务员”

4、新《天津条例》六项基本制度：

1，业主大会制度；2，招投标制度；3，前期备案制度；4，双确认制度；5，专项维修资金制度；6，物业承接验收制度

5、物业管理联席会议制度召集和组成，物业服务合同约定物业服务内容有哪些（口试）

物业管理招投标

1、协议方式：住：3万平米，非：1万以下

2、招投标基本原则：

1，公开2，公平3，公正4，诚实信用

3、招标程序：

1，编织招标文件2，发布招标公告或投标邀请书3，投标报名及发放招标文件4，组织现场勘查和质疑5，投标确认6，投标申请人资格预审7，接受投标文件8，组成评标委员会9，开标、评标和中标10，签订合同

4、投标程序：

一、获取招标信息1，公共媒介上采集招标信息2，来自招标方的邀请

二、项目评估与风险防范1，项目评估2，投标风险的防范与控制

三、投标报名并取得招标文件

四、现场勘查

五、投标确认

六、准备投标文件

七、递送投标文件

八、参加开标、评标、答辩

九、发放中标通知书

十、签约并执行合同

5、投标文件编制：

资信标书包括内容：1，物业服务企业营业执照复印件；2，企业资质等级复印件；3，法人代表授权委托书；4，公司介绍、注册资金；5，公司管理业绩；6，项目经理简介；7，专业技术人员情况。

6、表述编制要点：

1，针对性（1）现场调查——物业、当地法规（2）分析研究——找出目标物业开展物业管理的优势和劣势（3）拟定管理方案——结合本企业物业管理经验和能力，拟定方案

费用测算

1、计费方式：

包干制和酬金制。

2、包干制构成内容：

包干制计费方式下物业服务费的构成内容，物业管理服务成本、法定税费、利润。

3、酬金制构成内容：

酬金制计费方式下物业服务费的构成内容，物业管理服务支出、酬金。

4、基本服务费组成：

1，综合管理2，清洁卫生3，公共秩序维护4，绿化养护5，公共部位养护

5、物业管理服务成本构成内容：

1，管理服务人员的工资、社会保障和按规定提取的福利费等2，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

3、物业管理区域清洁卫生费用4，物业管理区域绿化养护费用5，物业管理区域秩序维护费用6，办公费用7，物业服务企业固定资产折旧8，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9，经业主同意的其他费用

前期介入接管验收

1、前期介入定义：

所谓物业管理的前期介入，是指物业公司经招投标或协议选聘，自与建设单位签订《前期物业服务合同》至接管物业期间，从物业管理及业主使用的角度，对开发建设的物业项目提出合理化意见和建议，以使其最大限度地满足业主和物业管理的需求。

2、前期介入的必要性：

物业企业通过前期介入，将长期积累的物业管理知识与经验应用于功能设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进，协助建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，而且可以在开发建设期间把不利于物业管理的因素尽可能的消除或减少。

3、作用：

1，完善使用功能设计的合理性；2，有助于对隐蔽工程等施工情况的了解；3，有利于了解物业情况；4，有利于了解客户需求；5，为前期物业管理作充分准备。

4、阶段划分：

1，功能设计阶段；2，建设施工阶段；3，物业销售阶段；4，竣工验收阶段。

5、建设施工阶段主要内容：

1，与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；2，配合设备安装，了解设备性能及维修养护要求；3，针对材料选用及施工工艺，从使用功能和维护管理角度提出意见；4，熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

6、接管验收的目的：

1，履行相关法律法规规定义务；2，代表全体业主验收共有财产；3，确保物业交付工作顺利进行；4，为日后的物业服务做好准备；

5、确定使用功能、施工质量等遗留问题的解决责任及方案。

7、验收程序：

1，书面通知验收；2，确定接管验收方案；

3、移交基础资料；

4、查验公用部位、共用设备设施；

5、解决查验发现的问题；

6、确认现场发现的结果；

7、签订接物业接管验收协议；

8、办理物业交接手续。

8、遗留问题的解决：

1，对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同交接人联系补齐，必要时企业领导应当协助进行。2，对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求交接人在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求交接人在一个月内解决。必要时企业领导应当协助进行。

3、对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给交接人进行备录。

9、如何办理物业交接手续：（结合实际口试）

1，在接管验收协议签订后十日内，与建设单位办理交接手续，接收物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。2，交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业企业共同签字确认。3，分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

入住装修管理

1、入住操作模式：

无论何种模式，都是建设单位向业主移交物业，而不是物业公司移交。模式一：建设单位为主，物业企业配合。业主先与建设单位办理手续领钥匙，然后到物业公司办理物业相关手续，缴纳相关费用。模式二：建设单位委托物业企业，物业公司代为办理入住手续。模式三：建设单位与物业企业联合办公。

2、入住服务遵循原则：

1，研读政策提高法律意思，完善管理文件，规避风险防范在先；2，熟悉项目情况，便于工作开展；

3、熟悉流程，关注细节，展示形象；

4、事前有预案、事发时积极引导、充分沟通，化解矛盾，现场服务优质高效。

3、入住物资准备、资料准备：

物资准备：1，各岗位员工服装。2，办公家具、办公设备、办公用品。3，工程维修、秩序维护、环境保洁和绿化养护需工具及耗材。4，员工宿舍及食堂物品。5，各类标识（物业管理用房、入住现场、空房标识、公共区域）。6，入住办理服务所需各类物品。

资料准备：1，客户资料准备齐全，每户一袋。

2、资料回收齐全，便于归档。建设单位提供资料主要包括：（1）住宅质量保证书及住宅使用说明书（2）入住通知（建设单位向业主发放，约定入住时间、地点等）（3）验收须知（建设单位告知业主验收的基础知识和注意事项）（4）房屋验收单（建设单位提供，记录业主对房屋验收情况）（5）钥匙交接单 物业企业提供资料主要包括：（1）业主登记表（2）业主手册（3）物业装饰装修管理服务协议（4）消防安全责任书

4、装修装饰的流程：

备齐资料——填写申报登记表——登记——签订管理服务协议——办理开工手续——施工过程巡查——隐蔽工程验收——验收

5、不予登记（装修）：

（1）擅自变动建筑主体和承重结构的；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的。

业主大会和业主委员会

1、管理规约的内容：

《管理规约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。

2、联系会议制度：

联席会议制度是街道办事处、乡镇人民政府协调物业管理与社区管理、社区服务的关系的有效机制；是及时有效调处化解物业管理纠纷的有效形式。

3、联系会议解决问题：

出现下列情形时，业主委员会、物业服务企业或者居民委员会应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府及时召开会议：1，业主委员会不依法履行职责的问题；2，业主委员会换届过程中出现的问题；3，履行物业服务合同中出现的重大问题；4，提前终止物业服务合同的问题；5，物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；6，需要协调解决的其他物业管理问题。

4、筹备组的组成：

筹备成立业主大会应当建立筹备组，筹备组由业主3至7名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各1名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。

5、召开业主大会的有效条件：

应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

6、首次业主大会讨论的事项：

（1）业主大会议事规则；（2）管理归约；（3）选举业主委员会；（4）物业管理服务内容和服务标准；（与物业服务企业拟定的物业管理服务内容和服务标准）（5）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

7、对业主代表参加会议的要求：

业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。8、2/3的两件事：

业主大会决定筹集和使用专项维修资金；决定改建、重建建筑物及其附属设施设备。

9、业主委员会的工作职责：

（一）履行职责1，招集业主大会会议；2，定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；3，在业主大会会议作出决定后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；4，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5，督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；6，组织业主对物业共用部位、共用设施的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；7，监督管理规约的实施；8，组织筹集专项维修资金；9，组织业主委员会换届和补选工作；10，完成业主大会交办的其他事项。

合同和有关协议的签订

1、合同的特征：

1，合同的主体具有平等的法律地位；

2、合同的主体是公民、法人、其他组织；3，合同是以设立、变更、终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为；4，合同是当事人意思表示达成一致的一种协议。

2、合同的分类：

1，有名合同和无名合同；2，要式合同与不要式合同；3，双务合同与单务合同；4，有偿合同与无偿合同；5，按内容分类：买卖合同；供用电水气热合同；赠与合同；借款合同；租赁合同；融资租赁合同；承揽合同；建设工程合同；运输合同；技术合同；保管合同；仓储合同；委托合同；行纪合同；居间合同。

3、合同一般具备的内容：

1，当事人的名称住所；2，标的；3，数量；4，质量；5，价款或报酬；6，履行期限、地点、方式；7，违约责任；8，解决争议方式。

4、前期物业服务合同的内容和注意事项：

内容：1，合同当事人；2，物业基本情况；3，服务内容与质量；4，服务费用；5，物业的经营与管理；6，承接查验与使用维护；

7、专项维修基金；8，违约责任；9，其他责任。

注意事项：1，物业的承接验收的内容、标准和责任的问题；2，物业服务费用的问题；3，空置房服务费取费约定问题；4，前期物业服务合同的解除或终止的问题；5，争议解决方式的问题；6，签字与盖章的问题。

5、物业服务合同与前期的区别：

1，订立合同的当事人不同；2，合同期限不同。

6、签订物业服务合同注意事项：

1，明确业主大会的权利与义务；2，明确物业服务企业的权利与义务；3，需明确对于违约责任的约定，特别是损失的计算以及赔偿标准。违约责任要具有可操作性；4，免责条款的约定。如物业服务是否包含对于业主人身保险、财产保管的内容等等；

5、明确争议解决方式的问题。

维修资金的使用程序

1、专项维修资金的性质：

共用；专项；自筹；公共。

2、使用原则和用途：

1，原则：业主决策2/3；设立专户；专款专用；核算到套；安全透明。2，用途：专项维修资金应当用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

3、使用范围：

1，共用部位包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2，共用设施设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、下水管道、安全防护设施等。

4、维修更新改造方案：

应当经专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。

5、管理系统操作流程：

1，制定维修方案；2，录入征询意见、办理使用备案；3，录入监理合同、招投标信息、施工合同、申请首期款；4，录入验收报告、工程决算、申请尾款。

6、应急解危的主要思路：

1，全市专项维修资金的增值资金除由市财政管理部门核定专项维修资金管理费用外，全部转入房屋应急解危专项资金专户，按照不动用业主个人账户本金和利息、跨年平衡使用的原则，用于建立物业项目的房屋应急解危专项资金；2，专项用于物业项目共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全或者无法界定受益人等紧急情况时的维修；3，采取由业主委员会或者委托的物业企业申请，区县房管局现场查勘，施工企业垫资抢修的方式，简化了申请使用程序，解决了：“双三分之二”业主确认难的问题，有效发挥了维修资金的应急保障作用。

建筑识图

1、建筑材料分类：

按功能与用途分类：结构材料、防水材料、保温材料、吸声材料、装饰材料、地面材料、屋面材料等。按化学成分分类：无机材料、有机材料、符合材料。

2、常用建筑装饰材料：

人造石材、陶瓷制品、玻璃制品、装饰混凝土、装饰砂浆、金属装饰材料和装饰涂料。另外还有塑料装饰材料。

3、防水材料：

1，防水材料是保证房屋建筑免受雨水、地下水与其他水分侵蚀、渗透的重要材料，是建筑工程中不可缺少的建筑材料。2，近几年我国防水材料由传统的沥青基防水材料逐渐向高聚物改性防水材料和合成高分子防水材料方向发展。3，根据外观形态，防水材料可分为防水卷材、防水涂料和密封材料等。

房屋本体

1、物业类型划分：

1,砖木结构；2，砖混结构；3，钢筋砼结构；4，钢结构。

2、按层次和高度：

低层建筑（1～3层）；多层建筑（4～6层）；中高层建筑（7～9层）；高层建筑（10层以上）。

3、保修期约定：

1，房屋建筑地基基础工程和主体结构工程：50年（为设计文件规定的该工程的合理使用年限）；2，屋面防水以及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程为5年；3，供热与供冷系统，为2个采暖期和供冷期；4，电气管线、给排水管道、设备安装为2年；5，装修工程为2年；6，灯具、电器开关损坏为6个月；7，管道堵塞为2个月。

4、完损等级分类：

完好房；基本完好房；一般损坏房；严重损坏房；危险房。

5、物业查勘的分类：

1，一般查勘：日常检查2，定期查勘：每年进行一次3，季节性查勘：雨季、汛期、冬季前后4，定期查勘：对某些指定项目5，突发性查勘：发生自然灾害或认为损坏后6，专项查勘：为了某种特殊需要。

6、查勘的内容和方法：

内容：房屋的地点和环境，结构、层数、面积、使用性质、产别和现实情况，房屋的结构、装修、设备部分等各个项目的完损情况，房屋用途的变化、历次查勘记录及修缮情况等。方法：一般可分为直观检查法、仪器检查法、计算分析法、载荷试验法、重复观测检查法等。

7、检查内容：

1，房屋共用部位主要包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外檐墙面及楼梯间地面面层、门窗、楼梯扶手等；2，房屋共用设施设备主要包括：电梯、水泵、二次供水、消防系统、排水管道、道路、围墙、大门等。

8、维修计划编制原则：

1，编制维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则；2，应根据物业的完损状况，在确保物业正常使用功能和合理延长物业使用寿命的基础上，应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性。

9、编制方法：

物业的完损状况是编制维修计划的主要依据，着重在确保物业安全，保持物业的正常使用功能的前提下编制。（1）对企业自身条件应有全面正确的了解，有可操作性，在自身具备的条件基础上编制计划；（2）对物业完损状况统计资料和维修施工中，工料消耗资料要有积累和分析；（3）在编制计划时，应做好综合平衡工作，协调好各层次、各方面的关系。

10、预算造价的费用构成：

1，直接工程费；2，间接费；3，其他费用；4，计划利润；5，税金。

设施设备

1、物业设备管理的内容：

物业设备包括：室内设备、物业红线内的室内外设备与设施。

物业设备管理的基本内容：设备基础资料的管理；设备运行管理；设备维修管理；设备更新改造管理；备品配件管理；固定资产管理；工程资料管理。

2、物业维修计划管理的目的：

3、物业维修日常养护的基本原则和目的：

4、生活给水的要求：

水量、水压应满足用户需要；水质应符合国家规定的《生活饮用水水质标准》。

5、消防用水的要求：

要保证充足的水量、水压，对水质要求不高。

6、生产用水的要求：

因生产工艺不同，生产用水对水压、水量、水质以及其他的要求各不相同。

7、管道连接方法几种：

螺纹连接、法兰连接、焊接、承插连接、乘插粘接、热熔连接、积压夹紧式连接、卡套式连接、卡箍式连接。

8、排水系统的要求：

1，系统能迅速通畅地将污废水排到室外；2，排水管道系统气压稳定，有毒有害气体不进入室内，保持室内环境卫生；3，管线布置合理，简短顺直，工程造价低。

9、室内给水系统的方式：

直接给水方式；设水箱给水方式；设水池水泵水箱给水方式；分区给水方式；气压给水方式；建筑中水给水方式；直饮水给水方式。

10、热水采暖系统存在空气的原因和危害、采取的措施：

因系统中若积存空气，就会形成气塞，影响水的正常循环。系统的供水干管必须有向膨胀水箱方向上升的流向。其反方向的坡度为0.5%～1.0%；散热器支管的坡度一般取1%，这是为了使系统内的空气能顺利地排除，在上供下回重力循环热水供暖系统充水和运行时，空气能逆着水流方向，经过供水干管聚集到系统的最高处，通过膨胀水箱排除。

11、供暖系统中常见的故障有哪些、产生的原因、排除的方法：

1，常见的故障：供暖系统末端散热器不热。

产生原因：各环节压力损失不平衡或水平方向水力失调。

排除方法：从系统始端开始，顺序调小各环路立管或支管上的阀门。2，常见故障：局部散热器不热。

产生原因：可能该处管道有堵塞。

批出方法：用手检查有明显温差，可对其敲打或拆开处理，无明显温差可能是散热器内存有空气，用排气阀排气即可。

12、电梯系统管理工作的主要内容：

1，应将电梯维修保养工作委托给专业公司承担，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评论；

2，按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书；

3，建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管；

4，根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序、事故应急措施和救援预案，包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等；

5、备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司；

6、根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间；

7、进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本；

8、电梯维护保养停梯均应及时通告业主、物业使用人；

9、电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，使用单位应在安全检验合格有效期届满1个月向检测机构提出检验要求，获得年检合格证，才能继续使用。

13、安全用电常用的防护方法有哪些：

1，采用护栏或阻挡物进行保护；2，使设备置于伸直手臂范围以外的保护；3，在裸露的高压带电体旁应设置护栏或标志；4，施工操作应保持安全距离；5，架空线路应保持最小的安全距离；6，间接接触保护法；7，直接接触与间接接触兼顾的保护。

14、智能建设的定义：

智能建筑以建筑为平台，兼备通信、办公、建筑设备自动化，集系统结构，服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个高效、舒适、便利的建筑环境。

15、电梯系统按功能划分的组成：

主要由曳引系统、导向系统、轿厢系统、门机系统、重量平衡系统、电力拖动系统、电气控制系统和机械安全保护系统等组成。

绿化管理

1、常用花卉：

1，草本：金盏菊、雏菊、七彩叶、鸡冠花、一串红。2，宿根：芍药、萱草、玉簪、菊花、费菜。3，球根：美人蕉

2、浇水注意事项：

1，施肥后及时浇水；2，干旱严重时应连续浇水2-3次；3，浇水要均匀，避免只浇土表，至少应达到湿透土层5厘米以上；4，晴天中午暴晒下不宜浇水；5，应保证“开春水”及“封冻水”。

3、病害常识，检查与识别的方法：

先看症状，再看发生规律。叶上出现斑点；叶片正面生出白色或其他色粉状物；叶片黄绿相间或皱缩变小、节间变短、丛枝、株枝矮小等，多为病毒所致；阔叶树的枝叶黄或萎蔫；针叶树针叶枯黄；树木花卉干、茎皮层起泡、流水、腐烂、局部细胞坏死；树木根部皮层腐烂、易脱落；树干树枝流脂流胶；树木小枝枯梢；叶片、枝果、花瓣上出现斑点。

4、用药的原则：

1，合理用药，环境保护，首选生物性、植物性农药，禁用剧毒、高毒农药，少用中毒、低毒农药，保护天敌，维护生态平衡。

2，轮换用药和交叉用药相结合，以减少抗性生成。

3，抓住最佳时机，适时适浓度用药，既保证药效，又避免浪费。4，合理混配，减少用药次数，提高防治效率。5，了解农药性能及植物特性，避免要害发生。

5、绿化外包总结的问题：

1，承包单位的资质状况；2，合同签订的要严谨、细致；3，绿地的基本情况要清楚；4，做好日常巡视、检查；5，注意绿化设施是否完好；6，监督承包单位农药的使用情况；7，绿地的卫生状况；8，合同到期前要加强监督；9，承包单位是否拖欠水费、工资等。

公共秩序服务与管理

1、“秩序维护员”与“保安员”称谓的区别：

一、从法律依据上看：1，《物业管理条例》第二条规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”2，第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”“物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定”。

二、从成本构成的角度看：从国家发改委制定的《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》的相关规定来看，均明确物业服务成本中包含“秩序维护费”的内容，并无“保安费”的表述。

1、《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》第五条规定：“物业管理基本服务费是指普通住宅小区物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。”

2、《物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条规定：“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公共责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产这节以及经业主同意的其他费用组成。”

3、《物业服务定价成本监审办法（试行）》第十二条规定：“秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等，其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。”

三、从中物协文件看：中物协“关于使用秩序维护员称谓的指导意见”：为消除不必要的误解，准确界定行业责任，建议今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓，不再使用“保安员”的称谓。物业服务企业在签定物业服务合同时，应与业主进行充分协商，确定“公共秩序维护”的内容，尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社会治安”等用语，以减少物业服务纠纷，降低企业风险。

2、公共秩序维护的内容：

1，秩序维护管理；2，机动车管理；3，消防管理；4，应急事件处理；5，不同服务等级物业企业公共秩序维护服务标准描述。

3、机动车辆管理内容：

1，确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意；2，收取场地占用费，场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等；3，场地占用费的收费标准和使用办法由业主大会与物业服务企业在合同中约定；4，业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业企业另行签订保管合同；5，车辆行驶和停放的具体办法由业主大会决定并公示；6，未成立业主大会的按照前期物业服务合同的约定执行。

4、车辆管理注意事项：

1，小区交通及车场指引标识及免责告示应充足明确，避免发生法律纠纷；2，与车主签订有关车辆停放的相关协议，并留存其本人身份证、驾驶证、车辆行驶证复印件，建立双方车辆停放服务关系并建立档案；3，车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。

5、不同等级的公共秩序维护服务收费标准：

一级：0.34元/月/建筑平方米；二级：0.27元/月/建筑平方米； 三级：0.21元/月/建筑平方米；四级：0.08元/月/建筑平方米。

保洁服务

1、开荒清洁前的准备工作：

现场查看；物料准备；人员动员

2、清洁管理方法：

1，建立完善管理机制；2，建立完善的质量管理系统；3，制定科学合理的操作规程；

3、物业清洁日常管理工作：

可分为日常保养工作、周期保养工作机专项工作三类。

4、室外清洁员的职责：

1，负责大厦红线范围内的道路、绿化带等公共区域地面的清洁；2，负责大厦周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁；3，定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通；4，负责室外明装管线和明装公用设施设备的外表清洁工作；5，负责室外果皮箱和垃圾的清洁、清运和消杀工作；6，对区内违反清洁规定的行为进行劝阻和纠正；7，积极完成上级交给的各项临时任务。

5、大理石地面晶面的检查方法：

1，仔细观察晶面处理后的地板上有无污渍、污垢留存；2，侧观晶面处理后的地面上，有无局部地面的亮度、光洁度和整体的亮度，光洁度不一致的地方，即漏处理的地方；3，检查施工单位和云石坚固剂容器，核实使用量是否合理；4，检查操作者的工作时间和处理地面的面积，核实擦地机的移动速度；5，直观地面经晶面处理后，晶面效果是否明显，反光点的亮度是否强烈。

6、常用清洁机器：

地毯机、抛光机、吸尘机、吸水机、洗地机、吹风机、高压清洗机。

7、物业常见虫害：

1，昆虫和蜘蛛类：有蛾幼虫、臭虫、虱子、跳蚤、苍蝇、蟑螂、甲虫、虫鱼、螨虫、蜘蛛、蚂蚁、蚊子等； 2，啮齿类：主要是老鼠；

3、菌类：有湿腐菌、干腐菌、霉菌等。

档案的建立与管理

1、一级类归档范围：

1，党群管理工作形式的文件材料；2，行政管理工作形成的文件材料；3，经营管理工作形成的文件材料；4，物业管理工作形成的文件材料；5，基本建设工作形成的文件材料；6，设备仪器管理形成的文件材料；7，会计档案；8，职工个人档案；9，特殊载体档案；10，物业项目形成的文件材料；11，其它应归档的文件材料。

2、行政管理工作形成的文件材料：

1，企业筹备期可行性研究、申请、批准文件材料，企业章程、证照（永久）；2，企业物业管理资质等级认证文件（永久）；3，企业领导（包括董事会、股东会和经理层等）和内部机构构成、变更文件材料（永久）；

4、董事会、股东会、监事会产生的文件材料（永久）；5，企业发生分立、合并、破产、歇业等变更事宜的文件（永久）；6，各项企业内部管理制度、规定（长期）；7，综合性行政事务，文秘、机要、保密工作文件材料（短期）；8，会务工作文件材料 重要的（长期）一般的（短期）9，法律事务、公证工作文件材料（长期）；10，审计工作文件材料（长期）；