预售资金三方协议书

预售资金三方协议书（共10篇）

篇1：预售资金三方协议书

预售资金监管协议

甲方（开发商）： 乙方（金融机构）：

为加强对甲方开发的位于 的 栋项目商品房预售款的监督管理，保障预售商品房交易双方当事人的合法权益，甲方在乙方开立商品房预售款专用账户，并委托乙方对该账户实施商品房预售款监管。双方经协商达成协议以下：

一、甲方委托乙方作为 的预售款监管银行，并在乙方开立商品房预售款专用账户，户名,账号：，该账户由乙方进行监管，账户内资金须经乙方同意方能使用。

二、甲方与商品房预购人签订《商品房买卖合同》前应向商品房预购人提供《商品房买卖合同》示范文本，将项目预售款监管银行及专用账户明确告知商品房预购人。乙方应对以下资金进行监管：1.项目全部预售收入：包含定金、首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款等全部销售收入；2.出租收入：开发企业将项目用于预售范围内出租经营的资金收入。以上所有款项应直接存入上述商品房预收款专用账户，甲方不得自行收存，商品房预购人凭乙方出具的存款凭证，向甲方换领交款专用票据。

三、乙方应对项目建设资金的款项进行监督，包括土地款、报建费、工程建设款、设备款、材料款、各类税费等。甲方设立的上述商品房预售款专用账户内的款项，在本协议终止前，只能用于 支付XXXXX工程建设的土地款、报建费、工程建设款、设备款、材料款、各类税费等。乙方监督支付本项目建设的施工进度款、法定的税费和依工程进度按比例归还本项目银行贷款，甲方不得挪作他用，且必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

四、甲方同意随时向乙方报送楼盘销售进度，并接收乙方检查。

五、如司法机关依法强制执行甲方上述专用账户资金或对该账户资金实施冻结的，乙方依法办理。

六、本协议经甲、乙双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章后生效。

项目竣工验收备案后，经协议双方一致书面同意，资金账户内的商品房预售资金方可解除监管。同时本协议终止。

七、本协议壹式贰份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。

八、甲、乙双方如有争议，应协商解决，如协商不成，提交乙方所在地人民法院诉讼解决。

九、其他事项：

1．如上级金融机构委托下级金融机构进行资金监管须在协议中注明具体委托事宜。

2．乙方名称应与盖章名称保持一致，并须加盖乙方行政公章。3．本模板供参考，乙方可根据实际情况调整监管协议条款，但该模板中划线部分内容不得遗漏修改。

甲

方：

乙

方： 法

人：

法

人：

篇2：预售资金三方协议书

预售人：

（以下简称甲方）

预售管理人：

（以下简称乙方）

资金监管人：

（以下简称丙方）

签于：

1、甲方系在 工商行政管理注册登记并存续的公司，已取得 三 级房地产开发资质，甲方开发的本合同项下的工程已达到预售条件，甲方已在丙方处开立商

品房预售资金专用帐户。

23、甲方应将预售资金存入丙方（资金监管机构）、乙方系商品房预售管理部门。

银行，丙方按照本协议的约定监督甲方使用资金。

为此，甲、乙、丙三方经协商，在平等、自愿的基础上，就甲方开发并拟进行预售的商品房预售资金监管事宜取得一致意见，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》和《永州市商品房预售管理办法》及其他相关法律、法规之规定，特订立本协议：

一、预售商品房概况

一、1、预售商品房项目名称：2、座落位置：

3、预售房屋类别：商品房、预售房屋面积：

5、预售房屋幢数：

二、资金监管范围

商品房预售资金收入均属监管范围。

预售资金是指房地产开发项目通过商品房预售许可审批后，预售人进行商品房销售所获得的房价款（含按揭贷款）。

本协议所列监管资金必须用于本协议第一条所列商品房建设工程项目的开发建设，不能用于偿还其他债务。

甲方在丙方有贷款项目（含按揭合作项目）的，预售资金按贷款合同及按揭项目合作协议的约定由丙方监管。

超出建设项目总投资15%的售房款，甲方可自由支配。

三、预售资金监管帐户及帐号

三、甲方同意并保证本合同项下的商品房预售资金全部存入其在丙方设立的预售资金专用帐户。

甲方有多个预售项目的，应在丙方分别设立商品房预售款专用帐户，并报乙方备案。

1、甲方在丙方设立的商品房预售资金专用帐户名称。

2、帐号：。

四、申报使用预售资金程序及应提交的材料

甲方应当在本协议签订时，向乙方提交《项目工程建设投资费用总计划表》。

1、甲方欲使用专用帐户资金时，应按照其与施工单位签署的相关工程承包合同规定的进度计划和实际工程进度，经工程监理部门审核并签署意见后，提出用款计划，并填制《项目工程建设费用支出表》；

2、乙方按照上述《项目工程建设费用总计划表》和《项目工程费用支出表》，审核甲方的用款时间、条件、金额后，签署《项目工程建设费用支出表》所载明的用款时间、金额，及时、足额向甲方划款。

3、甲方在丙方无贷款项目（含按揭合作项目）的，丙方依据乙方签署的《项目工程费用支出表》所载明的用款时间、金额，及时、足额向甲方划款。

4、甲方在丙方贷款项目的，丙方依据贷款合同及相关合同或协议的约定执行。

5、甲方按本协议销售商品房获得的房价款应全部存入在丙方开设的专户。甲方应将与买受人签署的有效买卖合同或协议副本，在签署后三日内提交丙方。

甲方应将入帐后的依据及时报乙方备案。

五、预售资金的使用

1、丙方按照乙方与买受人签署的买卖合同或协议约定的时间、金额代甲方收取房价款，甲方凭买受人缴存款或转款的依据向买受人开具发票。

2、甲、丙双方同意，丙方代收取的预售资金应为甲方计息，利率按法定活期存款利率执行。

六、特殊约定：

资金发放由贷款银行具体监管。

七、争议解决方式

本协议在履行过程中发生争议，由当事人三方协商或项目所在地房地产行政主管部门调解解决，协商或调解不成，或当事人不愿协商或调解的，按下列第 处理：

1、向有管辖权的人民法院提出诉讼。

2、向永州市仲裁委员会申请仲裁。

八、协议的终止

本协议自协议项下工程项目综合验收合格时为止。

如本协议在履行期间届满前确需要提前终止的，必须在甲方签订新的《永州市商品房预售资金监管协议书》后，本协议方能终止履行。

九、本协议未尽事宜，协议三方可签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

十、本协议共计三页，一式叁份，协议三方各执壹份。

十一、本协议自三方签字盖章之日起生效。

甲

方（签章）：

住所地：

法定代表人（签章）：

委托代理人（签章）：

开户银行：

联系电话： 帐

号：

邮政编码：

乙

方（签章）：

住所地： 负 责 人（签章）：

联系电话：

丙

方（签章）：

住所地：

法定代表人（签章）：

委托代理人（签章）： 开户银行：

联系电话： 帐

号：

邮政编码：

201 年 月 日

项目工程建设费用支出表

序号：

（单位：万元）开发企业名称

预售项目名称

预售管理部门

预售资金监管银行

工程概预算总金额

完成工作量 支付金额 本月完成本月支付

开发

企业

签章

经办人：

表人：

法定代年

预售证号

预售资金帐

户

至本月底累计

完成

至本月底累计

支付

月 日

预售 管理 人意

见及 签章

经办人： 负责人：

年 月 日

监管

银行

意见

签章

经办人：

法定代表人：

年 月 日

项目工程建设投资费用总计划表

开发企业名称

预售项目名称

预售管理部门

预售资金监管银行

工程概预算总金额

工程概预算明细表（单位：万元）

1、基础

2、主体

3、装饰

4、其他

开发

企业

签章

预售证号

预售资金帐户

概预算依据

经办人：

法定代表人：

年 预售管理人意 见及签章监管 银行 意见 签章月 日

经办人：年 月

经办人：年 月

法定代表人：

法定代表人：

日

篇3：商品房预售资金监管模式探析

一、监管主体

参看有关地区的监管政策, 可以看到, 银行、监理公司、担保公司在不同地区担当了不同的监管角色。但是, 这些部门在担当监管主体的过程中均存在一定缺陷。以银行监管为例, 按照规定, 开发企业存款账户里的资金在自用时需要贷款银行同意。事实上, 通常商业银行会以保证金账户的形式对预售资金的一定比例进行冻结用于还贷或提前还贷, 而对于剩余的大部分预售资金流向却无法监控, 这样可以保证银行的切身利益, 或者换句话说是对储户负责而非对购房者负责。监理单位担当监管主体的缺陷是由于监理单位与开发企业委托监理关系的存在可能导致监理单位的监管行为欠缺公正, 另外, 监理企业注册资本低, 不具备突发事件的应对及赔偿能力。担保公司作为监管主体则会因为担保费用过高而增加开发企业成本, 从而导致房价拉升, 加重购房人负担。

笔者认为, 作为监管的主体必须具备以下条件:

1. 监管的硬件条件

监管工作需要基础数据量较大, 包括每套房屋的状态、销售价格、进款情况等基础性数据。另外, 监管主体还要拥有强大的监管网作为后盾。需要特别指出的是, 这里所说的监管网并不仅仅包含了单纯的与房地产行政主管部门、与各商业银行相连的计算机网络系统, 而且包含了与之相关业务的无缝连接。只有具备这样条件的监管主体才有能力保证监管工作的准确性、高效性。

2. 监管的软件补充

一方面, 商品房预售资金监管涉及知识面广, 是一项综合的社会公益性的工作。对于从事此项工作的工作人员来说就提出了更高的要求———建筑施工、工程预算、财务管理、房地产金融、风险控制等等一系列与监管相关的各专业人才必须一应俱全。只有这样, 才可以承担起预售资金监管的重任。另一方面, 监管工作的主体要具备一定的抗风险能力和相应的赔偿能力。预售资金监管工作所承担的风险较大, 房地产开发项目少则上百万, 多则上亿。考量监管主体的抗风险能力和赔偿能力是衡量其是否合乎标准的一把标尺。

预售资金监管具有一定强制性, 综合考虑上述条件, 具有公信力的政府相关行政主管部门作为监管主体是当前实施商品房预售资金监管的最佳选择。

二、监管方式

新建商品房预售资金监管工作应从办理商品房预售许可开始至完成初始登记终止, 并从收、支及日常管理三方面进行:

1. 监管工作的起点与终点

考虑到监管工作的根本目的, 笔者认为监管工作要从源头把握, 以监管项目取得销售许可证开始, 办理商品房预售许可证前开发企业应在商业银行设立监管专用账户, 以有效保证在企业售房后预售资金的全额进账。基于监管项目在办理初始登记前应完成竣工备案和规划验收等手续的考虑, 在完成初始登记时, 监管项目基本上已经具备了入住的条件, 购房者已经可以得到一个合格的商品。因此, 预售资金监管应在完成监管项目的初始登记后终止。

2. 收存方面

(1) 监管账户开立

在已实施监管的城市中, 开立监管账户主要有三种形式:一是按照项目开立监管账户, 二是按照规划证开立, 三是按照幢开立。笔者认为, 应当采取按幢开立监管账户, 由政府职能部门对该账户的收存、支出等情况进行管理。首先, 从购房者角度上讲, 按幢进行监管可以最大程度上保护购房群众的利益。保证项目顺利完工、配套设施齐全的根本途径和唯一途径就是按幢开立监管账户以保证专款专用即本幢楼的预售资金只能用到本幢楼的工程建设上。按幢开立监管账户可以在最大程度上做到专款专用。购房人将房款也就是预售资金交予开发企业, 但是此时开发企业并没有一个合格完整的商品与之交换, 所以, 必须保证预售资金的专款专用。其次, 从企业角度讲, 按幢开立监管账户, 可以在最大程度上尽早提取销售利润。按上文的思路, 企业完成一幢楼的初始登记即可撤销该楼的监管, 由于开发项目的各个楼宇之间特点、进度均有可能不同, 具备初始登记条件的时点也不同, 那么监管单位越小, 可能撤销监管提取监管账户剩余资金的时间则越早;相反, 如果开立的监管账户过大, 包含的楼宇过多, 则会拉长监管期, 降低资金使用效率。因此, 从尽早提取利润进行再投资或再开发的角度讲, 以幢为最小监管单位, 也就是说以幢为单位开立监管账户对企业是有利的。

需要指出的是, 如果企业开发产品位置毗邻且产品类型相似、进度同步 (例如别墅群项目) , 从方便企业操作的角度讲, 应当允许企业按多幢开立监管账户。这样把握监管的尺度, 既能做到“管好”, 又不会将企业“管死”。

(2) 如何保证预售款全额收存

在各地实施预售资金监管以前, 是由购房人将预售款 (即房款) 交由开发企业, 再由企业存入相应账户中以备支出使用。这种做法对于预售款是否能全额存入监管账户没有任何保障, 其间很有可能被企业进行挪用。因此, 收存预售款是监管工作的根本和基础, 保证预售资金全额、及时地存入监管账户是监管工作的首要条件。笔者认为, 一些城市在预售款收存方面的做法值得推广:房地产开发企业取得商品房销售许可证后在网上签订和打印新建商品房买卖合同时, 应当一并打印新建商品房预售资金缴款通知书, 购房人持此将房款直接存入开发企业在商业银行开立的售资金监管账户。商业银行依据缴款通知书收取房款并向购房人出具缴款凭证。购房人凭银行出具的缴款凭证, 向房地产开发企业换领票据。这样, 预售资金将不必经由企业, 而是在最短时间内由购房人直接将房款全额存入监管账户, 为下一步预售资金的支出打下坚实基础、做好前提保障。

(3) 如何保证预售款的专用

在预售资金的支付用途上, 笔者认为房地产开发企业用于支付施工进度款, 购买建筑材料、设备, 支付设计、监理等相关费用以及法定税费, 需要使用预售资金的, 政府监管部门应依据工程、费用合同及相关缴费证明进行审核, 符合条件的, 由政府监管部门通知银行将款项直接拨付给应收款方, 以保障预售资金的专款专用。需要强调的是, 在支付用途方面, 应注意以下三点:一是, 应当将管理营销费用纳入预售资金的可支付范围, 可作为施工款的附属款项, 以保障企业的正常运行。二是, 商品房预售资金监管工作旨在为百姓服务, 保护购房人的合法权益, 因此, 应考虑免费监管, 不收取任何形式的服务费用。三是, 基于对各商业银行利益的考虑, 应该在保障后续资金建设的条件下, 允许开发企业使用预售资金偿还在建工程抵押贷款。

(4) 日常管理方面

在监管过程中, 对于那些违规操作的企业, 政府监管部门应当采取一定措施进行日常的检查监督。例如房地产开发企业未按规定使用预售资金、以收取其他款项为名变相逃避监管等行为, 由政府相关主管部门对其依法进行处理。

三、监管的社会、经济影响

当前, 房地产市场许多游戏规则都是建立在商品房预售制度的基础之上, 因此, 对预售制度特别是预售资金使用上的重大改革必定触及一些方面的利益。预售资金监管带来的利益损失和收获之间孰重孰轻是必须考虑的问题。

有学者表示, 实施预售资金监管无疑是卡住了企业的“七寸”, 有实力的企业必须重新考虑资金运作的方式, 减缓扩张步伐, 一些中小企业可能被迫退出市场。还有人认为:如果执行严格的监管, 商品房供应量也会随之骤减, 加之预售资金周转速度减缓, 必然会增加开发成本, 造成房价的拉升。

针对这些问题, 我们作如下分析。

1. 关于行业门槛的提高

可以肯定, 预售资金监管政策的确立无疑会提高房地产开发行业的进入门槛, 但门槛的提高有利于企业和行业的发展。笔者认为, 房地产业是直接关乎百姓安居、具有特殊重要性的行业, 其运行发展的影响远超出本行业之外, 因此, 其行业准入门槛理应被提到相当的高度。实施预售资金监管会对企业的资金实力及运作能力提出更高的要求, 在企业优胜劣汰的过程中, 将成为行业的推动力之一。

2. 关于对房价的影响

首先, 房价的上涨, 不是单方面单一原因造成的, 其中一个重要原因正是监管力度不够导致不良开发商钻预售制度漏洞操控房价。预售制度允许开发企业能够在商品房实物建成之前即将其出售, 最先流入企业账户的预售款减轻了企业资金回笼的压力, 为实现获利最大化, 一些企业囤积房源、操控供给, 是大肆炒作房价并将其逐步推高的方式之一。实施商品房预售资金监管后, 因为撤销监管的节点放在房屋初始登记之后, 企业希望尽早回款则只能通过尽早撤销监管这一途径, 这利于促使企业减少囤积房源、加快售房速度, 供给的增加会缓和供需矛盾, 将对房价的上涨有一定的抑制作用。

其次, 从成本的角度上讲, 资金监管政策一出, “圈地”速度必然减缓, 投资的日趋理性会减轻土地一级市场价格非理性攀升, 减轻了土地成本进一步增加的压力。实施预售资金监管后, 开发企业将不可能再将预售款挪作他用, 而必须用于工程相关建设。这样, 建设周期必然缩短, 对于本项目而言, 从资金的时间价值角度讲, 成本会降低。这些都对稳定房价有一定作用。

篇4：小心预售资金监管制度疯狂来袭

只是今年的金九银十似乎不再如传说中的备受青睐，各种房地产调控政策依然兴趣盎然，调控势头不减反增。山东省要求，9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目和预售报价过高的商品住房项目，一律不得核发预售许可证书。目前济南市已经实行预售资金监管制度，9月1日后继续严格执行。

预售制来袭撞了楼市小蛮腰

商品房预售资金监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

为降低市场风险和抑制房价上涨,我省做出预售资金监管制度的明确规定。凡不实行预售资金监管的商品住房项目和预售报价过高的商品住房项目,一律不得核发预售许可证书。这对盼望被称为楼市“金九银十”的九、十月份给他们带来销售佳绩的楼盘销售者们而言，无疑是当头一棒。

按照近期我省关于房地产市场调控的要求,要全面实行商品房预售资金监管制度,为防止资金挪用和抽逃,自今年9月1日起,凡不实行预售资金监管的商品住房项目,暂不核发预售许可证书。同时,切实加强商品住房预售方案审核,预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目,一律不得核发预售许可证书。开发企业本希望在这个“金九银十”加快房源的销售量,而这一预售资金监管政策势必对楼盘销售带来影响。

对于这一政策执行情况,济南市城乡建设委相关部门负责人表示,我省要求的预售资金监管这一政策,济南市目前已经实行,自9月1日继续严格执行,防范市场风险。省城房地产市场分析人士认为,从9月1日起开始执行预售监管“新政”,对于房地产市场肯定产生影响。我省一家房企的经理认为,对于预售报价过高和随意调价的,一律不得核发预售许可证书,“这样可以有效控制涨价,但是报价过高不好把握,有可能影响政策的效果。”对于这一说法,相关部门负责人表示,这种担心从济南的情况看应该不会有什么问题。并说，现在济南房地产市场总体是稳定的,开发商目前考虑的是如何尽快销售房源,在这种情况下,开发商也不会随意涨价和调价。

济南市对预售资金监管制度的严格执行，一方面符合国家和省里的调控政策和稳定房价的目标。另一方面，也对楼盘销售市场带来冲击，“金九银十”的美丽语言被预售资金监管制度撞了一下。

无独有偶预售制多地同行

9月的房地产市场注定难以平静。当房产税扩容还在猜测之时，多地陆续加强了预售资金监管。业内预计楼市加强预售资金监管后，开发商将再次选择降价出货、加速回笼资金。

在筹备1年多后，武汉市房管局日前宣布，将于10月启动商品房预售资金监管制度。

根据监管协议，开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点，向房管部门申请提取资金。房管部门将组织确认施工进度，批准后通知银行向开发商拨付资金。武汉市住房保障和房屋管理局开发市场处处长刘震介绍，推行这一政策，主要是为了防止开发商非法挪用购房款，保障购房者的合法权益，防范金融风险。

与此同时，山东省也出台规定，对不实行预售资金监管、预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，不得核发预售许可证书；预售资金监管制度的调整一直是业内关注的焦点。南宁不久前也颁发了《南宁市商品房预售资金监管办法》，将于2012年12月1日起实行，上海、杭州等地也在研究商品房预售资金监管方案……

国家统计局日前发布的数据显示，预售款已占到房地产开发资金的30%左右，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。业内人士认为，在当前开发贷款和预售款收紧的情形下，资金实力一般的中小房企很可能被淘汰。

在预售款受限的情况下，开发商面临更加严峻的资金困境，无奈之下必将采取降价促销，预计短期内还会掀起新一轮推盘热潮，“金九银十”的涨价狂风或许难以再起。

国家统计局日前发布的数据显示，预售款已占到房地产开发资金的30%左右，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。业内人士认为，在当前开发贷款和预售款收紧的情形下，资金实力一般的中小房企很可能被淘汰。

是废是立预售制前景如何

对于多地纷纷实施预售资金监管制度的现状，许多购房者纷纷叫好，一些房企则坦言“压力大”。预售资金监管制度真的能如人所愿治疗楼市烂尾盘、质量差等顽疾吗？处于“金九银十”关键时期的房地产市场，又会因此增加怎样的变数？

“对购房者而言，在允许期房销售的情况下，预售资金监管无疑是对他们的有力保护。”中国指数研究院华中分院总监李国政认为，这一制度最直接的受益者是购房者，可以避免开发商因“跑路”或挪用资金给购房者带来的损失。还有业内专家认为，加强预售款监管能确保房子按期完工。即便开发商资金链断裂，政府仍然能用这笔钱来保障项目进行下去，大大减少购房纠纷和欠薪事件的发生。

在购房者对预售款监管拍手称好之时，房地产企业却感到了“寒风瑟瑟、秋意渐浓”，纷纷开始降价跑量，尽快储备资金，以防止即将到来的资金短缺。有开发商表示，预售资金监管对需要大量资金调度的房企来说压力非常大。据了解，目前，许多开发商都在开盘前将尚未完工的楼房抵押给银行，以套现资金维持工程进度。楼房开盘后开始销售，再用预售款偿还银行贷款。

“另外，一些大中型开发商还会将上一个项目的预售款用来开发新项目或者进入土地市场拿地。如果对预售资金进行监管，滚动开发难度就会很大。”李国政认为。

在预售款受限的情况下，开发商面临更加严峻的资金困境，无奈之下必将采取降价促销，预计短期内还会掀起新一轮推盘热潮，“金九银十”的涨价狂风或许难以再起。不过，业内人士认为，要想真正达到预期效果还需严格执行制度，并配以期房转让等配套制度。

篇5：商品房预售资金监管协议

甲方（监管部门）：遂宁市住房保障和房屋管理局

住 所：遂宁市船山区渠河中路999号 联系电话：0825-2310507 乙方（监管银行）：

住 所： 联系电话：

丙方（开发企业）：

住 所： 联系电话：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）、《城市商品房预售管理办法》、《遂宁市市城区商品房预售资金监管暂行办法》、《遂宁市市城区商品房预售资金实施细则（试行）》等规定，经甲乙丙各方协商一致，现就丙方开发并拟预售的商品房预售资金监管事宜达成如下协议：

一、甲方按照市住建局委托对丙方商品房预售资金的交存、支取等行为进行监管，乙方应积极协助和配合甲方对商品房预售资金进行监管。

二、预售商品房概况

开发项目名称：，项目坐落：，本批拟预售楼栋范围：，拟预售面积：平方米，拟预售房地产工程建设资金总额： 人民币 万元。

三、预售资金监管范围

丙方对第一条载明的商品房进行预售取得的资金收入均应当接受甲方的监管，包括承购人自行支付的购房资金和通过购房贷款支付的资金。预售资金监管金额为工程建设资金总额的1.2倍，即人民币 万元（大写人民币 万元）。丙方选择多家预售资金监管银行开设预售资金监管专用账户的，预售资金监管金额为各监管银行预售资金监管总金额。编号：___________

3、丙方申请支取预售资金时，应按照规定向甲方提交相应的申请资料，甲方收到丙方提交的支取申请后，应在2个工作日内进行审核，对符合条件的，出具《商品房预售资金拨付通知书》。乙方应依据甲方出具的《商品房预售资金拨付通知书》，在2个工作日内拨付资金。丙方已经在主监管银行办理房地产开发贷款的，丙方支取资金还应当符合房地产开发贷款管理有关要求。

4、丙方存在《遂宁市市城区商品房预售资金监管暂行办法》第十七条规定情形的，甲方应向乙方出具不予拨付通知书，并说明理由。

八、丙方和承购人双方自愿取消交易的，申请注销网签备案合同时，提交预售资金退款申请书，甲方向乙方出具预售资金退款通知书，乙方在2个工作日内将相应预售资金拨付到承购人名下账户。

九、乙、丙双方约定预售资金在专用账户存续期间产生的利息利率为：.十、有关部门对监管资金专户资金进行冻结或者扣划的，乙方有义务说明资金监管专用账户的性质，并及时书面告知甲、丙双方。

十一、资金监管解除

1、丙方对本协议约定房屋取得不动产所有权首次登记后，可以向甲方提出解除预售资金监管申请。甲方应当在2个工作日内进行核实，经核实情况属实的，出具《解除预售资金监管通知书》。乙方收到《解除预售资金监管通知书》应当在2个工作日内取消对专用账户的限制，丙方可以从中自由支取资金。乙方解除对专用账户的限制后，甲乙丙三方对本协议履行完毕。

2、本协议在履行期间，如涉及丙方、监管项目或者专用账户出现重大变更情形的，甲乙丙三方可另行签订补充协议，也可以重新签订预售资金监管协议。新协议约定专用账户发生变化的，乙方应将原专用账户内资金全额转入新开设的专用账户。

十二、违约责任

篇6：新建商品房预售资金监管协议

甲方（监管银行）： 地址： 乙方（预售人）： 地址：

为加

坐落位置：，土地证证号：

账户开户银行，账户名称，账号。

第三条 预售人的监管资金使用计划：

第四条 本协议所称商品房预售资金，是指预售人预售商品房时，由承购人按合同约定支付的购房款（包括定金、首付款、购房贷款以及其他

第六条 预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按幢或者多幢开设新建商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），并同监管银行签订新建商品房预售资金监管协议。

未设立监管账户的监管项目，监管部门不得办理商品房预售合同登记备案。

第七条 监管项目预售过程中，预售人不得变更监管银行。，及时将资金支付给项目工程建设相关单位。

第十五条 监管项目办理房屋所有权初始登记后，预售人凭相关证明材料向监管银行申请注销监管账户，监管银行按照有关规定在2个工作日内办理账户注销手续。

预售人应

资金申请资格，向甲方申请拨付资金，造成预售资金被挪用的，应当对由此给甲方造成的一切损失承担赔偿责任。

第十七条 争议解决方式

本协议在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决，协商不成的，按照下列第 项处理：

（一）向有管辖权的人民法院起诉。

（二）向 仲裁委员会申请仲裁。第十八条 协议的终止

本协议项下监管项目办理房屋所有权初始登记后，根据房地产行政主管部门出具的相关证明和乙方提出的资金账户撤销申请，经协议双方一致书面同意，资金账户内的商品房预售资金方可解除监管，同时本协议终止。乙方应当及时将预售资金监管撤销情况报当地房地产行政主管部门备案。第十九条 本协议未尽事宜，协议双方可以签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

第二十条 本协议一式 份，由甲、乙双方各执一份，同时报监管项目所在地房地产行政主管部门备案。

第二十一条 本协议自双方签字盖章之日起生效。

篇7：预售资金三方协议书

浙江省商品房预售资金监管协议书

补充协议书

甲方：（建设银行）乙方：（房地产开发商）丙方：（工程监理单位）

为切实做好商品房预售资金监督管理工作，进一步明确甲、乙、丙三方的职责，经三方充分协商，在平等、自愿的基础上，就乙方开发建设并拟进行预售商品房项目的预售资金监管事宜取得一致意见，特订立本补充协议。

一、本协议作为甲、乙、丙三方已签订的浙房杭州市预监（）号《浙江省商品房预售资金监管协议书》（以下简称监管协议）的补充协议。两者不一致的，以本补充协议为准。

二、乙方应根据中国人民银行《人民币银行结算账户管理办法》在甲方开立商品房预售资金监管账户，并严格遵守《票据法》、《支付结算管理办法》等法律法规。

三、乙方应将在甲方开立的资金账户的相关情况告知贷款银行和购房人。对因乙方未尽告知义务导致的购房款、按揭贷款、住房公积金贷款未划转入上述资金账户内，甲方不承担责任。

四、甲方应在符合国家有关法律法规、金融管理部门相关规定的前提下，根据丙方出具的工程实际进度或者完成投资额证明，以及乙方提供的监管项目其他有效资金支出证明材料和用款申请拨付资金。乙方和丙方对各自提供的支付结算证明和相关材料的真实性、有效性、完整性负责，甲方仅负责进行形式审查。

五、甲、乙、丙三方签订的监管协议的相关内容如与甲方和乙方已签订的借款合同、抵押合同和担保合同及封闭管理协议等法律性文件不一致的，以甲方和乙方已签订的法律性文件的约定为准。乙方应根据上述法律性文件（包括但不限于封闭管理协议）的约定同步归还在甲方获得的本项目房地产开发贷款本息和相关费用。具体操作按照已签署的法律性文件执行。

六、甲方未履行本补充协议第四条的约定履行义务，无正当理由克扣或迟延支付乙方所需工程款项，给乙方造成损

失的，甲方应承担赔偿责任。

七、甲方可利用所拥有的网络平台为乙方提供便捷的监管账户查询服务或按月提供监管账户资金收、支明细和账户余额。甲方履行本条款即视为甲方已履行提供监管资金余额的准确情况的义务。

八、甲方对乙方、丙方或购房人所提交的材料仅负责进行形式审查，对材料的真实性、有效性、完整性等不承担责任。

九、对因丙方未认真审核，造成本协议项下的项目建设不能按期竣工，给购房人造成损失的，乙、丙双方方应当承担连带赔偿责任。

十、甲方的监管义务不超过甲、乙、丙三方签订本补充协议约定的范围。

十一、甲方在依据既有收费标准收取监管账户相关支付结算费用的同时，按本监管项目预算清册总额130%的%比例一次性向乙方收取工程资金监管费。

十二、本协议一式六份，甲、乙、丙三方各一份，另外三份分别报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行、银监部门备案。

十三、本协议自甲方负责人或授权代理人签字并加盖公章、乙方、丙方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章之日起生效。

甲方：(公章)

负责人或授权代理人签字：年月日

乙方：（公章）

法定代表人或授权代理人签字：年月日

丙方：（公章）

法定代表人或授权代理人签字：

篇8：应完善商品房预售资金监管

随着房地产市场的快速发展，商品房预售已经成为房地产交易的主要途径，也是房地产管理的重点和难点。建设部1994年颁发的《城市商品房预售管理办法》等现行法规，虽然对商品房预售资金有所规范，但过于原则，适应性不强，缺乏操作性。加强完善商品房预售资金监管，确保商品房预售资金用于相关工程建设，是新形势下加强房地产市场管理的一项基础性、关键性工作，对保护购房人的合理利益、确保商品房预售项目如期交付、促进房地产市场的平稳健康发展都具有十分重要的作用。

二、杭州市商品房预售资金监管的制度建设

2010年9月16日，浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银行业监督管理委员会浙江监管局联合下发《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉〈浙江省商品房预售资金监管协议书（示范文本）〉的通知》（浙建房〔2010〕72号），规定该办法自11月1日起在全省施行。2010年11月1日，杭州市房管局联合人民银行杭州中心支行、浙江银监局联合下发了《关于印发〈杭州市商品房预售资金监管实施细则〉的通知》（杭房局〔2010〕262号，下文简称《实施细则》），进一步贯彻落实浙建房〔2010〕72号文件精神，对杭州商品房项目实施预售资金监管。

1.关于监管协议的备案

《实施细则》明确，房地产开发企业申请商品房预售证时，应提交商品房预售资金监管协议书、预发放的资金账户账号、工程形象进度表、各阶段资金使用计划。规定监管银行及资金账户将通过透明售房网对外公布，并在合同签订前通过备案系统自动予以提示。同时，还对变更预售资金监管银行或资金账户的条件和程序作了规定，有利于更好保护购房人合法权益。

2.关于预售资金的收存

按商品房预售的付款方式分，主要可分为一次性付款、按揭付款、分期付款。对此，《实施细则》对预售资金的收存按不同付款方式作了更加细化的规定，确保商品房预售资金全部进入监管银行资金账户。

3.关于预售资金的使用

预售资金的使用是商品房预售资金监管的重点，也是预售资金监管的难点。为加强对商品房预售资金使用的监管，确保预售资金用于相关工程建设，《实施细则》对预售资金的支出项目、申请程序、申请要件、不予办理的情形作出了详细规定，有利于银行机构更好地对商品房预售资金进行监管。

4.关于监管账户的管理

《实施细则》规定，房地产开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。同时，《实施细则》还对资金账户的撤销程序进行了规定，房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请办理撤销资金账户，监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后，撤销资金账户。

三、目前杭州市预售资金监管存在问题

据统计，2014年杭州市完成房地产开发投资2301.1亿元，同比增长24.2%，市区商品住房成交76673套，成交面积847.9万平方米。2014年1月-12月，杭州五城区共对160个房地产项目实施商品房预售资金监管，合计纳入预售资金监管协议监管资金约300亿元。通过对房地产项目预售资金监管情况的分析，目前商品房预售资金监管主要存在以下问题：一是房地产开发企业预售资金监管材料报送不及时，企业在每月15日前未及时上报建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单；二是监管银行出具的对账单格式不统一，对后续预售资金收支情况分析造成一定困难；三是房地产开发企业未按规定及时进账，部分开发企业没有将预售资金及时进入资金监管账户，部分开发企业在资金账户达到130%预算清册总额后即停止预售资金的进账；四是按揭银行转账不及时，按照规定按揭银行应在按揭款审批后第一时间将预售资金转入资金监管账户，实际部分银行为了存款额度或银行利润考虑迟迟不愿将按揭贷款转入监管银行；五是预售资金监管的尺度，按照浙建房〔2010〕72号、杭房局〔2010〕262号规定，工程预算清册总额的130%部分应按商品房预售资金监管协议进行监管，130%以外部分则需用于相关工程建设，实际不同银行的监管尺度松紧不一。

四、完善杭州市商品房预售资金监管

针对上述商品房预售资金监管中存在的问题，笔者认为可借鉴北京、上海、深圳、南京、天津、郑州、合肥等城市在商品房预售资金监管方面的先进经验，加强杭州市商品房预售资金监管工作，完善监管项目工程预算清册总额核定，加强开发企业每月上报材料管理，特别是实现商品房预售合同备案系统和商业银行预售资金监管系统的联网。

1.进一步完善工程预算清册总额的核定

对住宅项目，要求开发企业提供经物价部门备案的项目开发成本及销售价格组成表，作为核定工程预算清册总额的依据；对非住宅项目，要求开发企业提供经监理单位和开发企业盖章的工程预算清册，作为核定工程预算清册总额的依据。统一核定标准可有效解决在预售资金监管中出现的监管标准难以统一、自由裁量权过大等问题，推进预售资金监管在阳光下运行，从制度上预防腐败行为的发生。

2.加强开发企业按月上报材料的管理

利用信息技术，开发预售资金材料网上申报系统，要求各开发企业在每月提交预售资金监管材料前先进行网上申报。对每月不按时上报的开发企业，系统将给予提示并自动暂停该企业商品房网签合同功能，这样不仅有利于提高工作效率和工作准确率，有效减少行政监管的成本，还将预售资金监管工作由“被动”转变为“主动”。

3.实现预售合同备案系统与预售资金监管系统联网

实行杭州市商品房预售资金监管系统，凡申请预售的商品房项目，应先完成杭州市商品房预售资金监管银联、通联专用POS机安装，再申请商品房预售许可。监管项目的预售资金通过银联、通联专用POS机，直接汇入监管项目的预售资金监管账户，实现预售合同备案系统与预售资金监管系统联网。实现联网后，监管部门可以实时掌握监管项目的合同成交情况及预售资金进出情况，实现每套房屋合同成交与资金进出的一一对应，加强对预售资金的动态监管，有利于保证商品房预售资金的安全，确保预售资金用于工程建设，从制度上杜绝开发项目烂尾现象的发生。

篇9：预售资金三方协议书

《募集资金专户存储三方监管协议（范本）》

甲方：__________________股份有限公司（以下简称“甲方”）（说明：甲方是实施募集资金投资项目的法人主体，如果募集资金投资项目由上市公司直接实施，则上市公司为甲方，如果由上市公司子公司或其控制的其他企业实施，则上市公司及该子公司或上市公司控制的其他企业为甲方）

乙方：________银行________分行（以下简称“乙方”）

丙方：__________________（保荐人）（以下简称“丙方”）

为规范甲方募集资金管理，保护投资者的权益，根据有关法律法规及《上海证券交易所上市公司募集资金管理规定》，甲、乙、丙三方经协商，达成如下协议：

一、甲方已在乙方开设募集资金专项账户（以下简称“专户”），账号为_________________________，截至_____年__月__日，专户余额为_____万元。该专户仅用于甲方_________________________等募集资金投向项目募集资金的存储和使用，不得用作其他用途。

甲方以存单方式存放的募集资金_____万元（若有），开户日期为_____年__月__日，期限__个月。甲方承诺上述存单到期后将及时转入本协议规定的募集资金专户进行管理或以存单方式续存，并通知丙方。甲方存单不得质押。

二、甲乙双方应当共同遵守《中华人民共和国票据法》、《支付结算办法》、《人民币银行结算账户管理办法》等法律、法规、规章。

三、丙方作为甲方的保荐人，应当依据有关规定指定保荐代表人或其他工作人员对甲方募集资金使用情况进行监督。

丙方承诺按照《证券发行上市保荐制度暂行办法》、《上海证券交易所上市公司募集资金管理规定》以及甲方制订的募集资金管理制度对甲方募集资金管理事项履行保荐职责，进行持续督导工作。

丙方可以采取现场调查、书面问询等方式行使其监督权。甲方和乙方应当配合丙方的调查与查询。丙方每半对甲方现场调查时应当同时检查专户存储情况。

－1－

四、甲方授权丙方指定的保荐代表人______、_______可以随时到乙方查询、复印甲方专户的资料；乙方应当及时、准确、完整地向其提供所需的有关专户的资料。

保荐代表人向乙方查询甲方专户有关情况时应当出具本人的合法身份证明；丙方指定的其他工作人员向乙方查询甲方专户有关情况时应当出具本人的合法身份证明和单位介绍信。

五、乙方按月（每月__日前）向甲方出具真实、准确、完整的专户对账单，并抄送给丙方。

六、甲方1次或12个月以内累计从专户支取的金额超过5000万元且达到发行募集资金总额扣除发行费用后的净额（以下简称“募集资金净额”）的20%的，甲方应当及时以传真方式通知丙方，同时提供专户的支出清单。

七、丙方有权根据有关规定更换指定的保荐代表人。丙方更换保荐代表人的，应当将相关证明文件书面通知乙方，同时按本协议第十二条的要求书面通知更换后保荐代表人的联系方式。更换保荐代表人不影响本协议的效力。

八、乙方连续三次未及时向甲方出具对账单，以及存在未配合丙方调查专户情形的，甲方可以主动或在丙方的要求下单方面终止本协议并注销募集资金专户。

九、丙方发现甲方、乙方未按约定履行本协议的，应当在知悉有关事实后及时向上海证券交易所书面报告。

十、本协议自甲、乙、丙三方法定代表人或其授权代表签署并加盖各自单位公章之日起生效，至专户资金全部支出完毕并依法销户之日起失效。

十一、本协议一式＿份，甲、乙、丙三方各持一份，向上海证券交易所、中国证监会____监管局各报备一份，其余留甲方备用。

十二、联系方式：

1．_________________股份有限公司（甲方）

地址：___________________________________

邮编：___________

传真：________________

联系人：________________

电话：________________

手机：________________

－2－

Email：_________________

2．___________银行________________分行（乙方）地址：____________________________________ 邮编：___________

传真：________________

联系人：________________

电话：________________

手机：________________

Email：_________________

3．（保荐人）（丙方）地址：____________________________________ 邮编：___________

保荐代表人A：

身份证号码：

电话：

手机：

Email：

传真：

保荐代表人B：

身份证号码：

电话：

手机：

Email：

传真：

协议签署：

甲方：_______________股份有限公司（盖章）法定代表人或授权代表：

年月日

3－－

乙方：____银行____分行_____支行（盖章）法定代表人或授权代表：__________

年月日

丙方：_______证券(股份)有限公司（盖章）法定代表人或授权代表：__________

年月日

篇10：预售资金监管探讨

资金监管有关问题的探讨

一、关于商品房预售的问题

（一）商品房预售的概念

商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同，这个制度即为商品房预售制度。它与现房的销售已成为我国新建商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

（二）商品房预售的背景

1994年国家出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，于同年11月颁布了《城市商品房预售管理办法》，从此建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。2004年7月20日建设部发布了修改后的《城市商品房预售管理办法》。目前我国商品房预售比例普遍在80%以上，我市达90%以上。

商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度有效缓解了房地产开发商资金不足的困难，加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本，从而带动了房地产业的繁荣发展。

（三）商品房预售的特征

我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售，具有五个明显特征：

第一，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。

第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。它不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程。

第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。

第四，商品房预售的预售人主体必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何需要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。

第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府房地产主管部门批准的《商品房预售许可证》，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。

（四）商品房预售的条件

商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险，为了保护买房人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件，以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。

第一，预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品

房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。

第二，必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》，对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。

第三，按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。

第四，向县级以上人民政府房产管理部门申请办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售业务，必须持有两个许可证：即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。

（五）商品房预售的风险

自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施以来，商品房预售市场逐步走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地方发展不够平衡，政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致一些房地产开发企业违规经营或钻法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象时有发生。

第一，交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的

全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。

第二，销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发展阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的初步成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。

第四，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十几年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。

第五、商品预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所谓“期房价格低”只是假象，对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性，这个可能损失的经济价值的期待值要比这个差值要小。而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。

（六）新旧商品房预售合同的区别

住房城乡建设部和国家工商总局近日联合发布了新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房买卖合同(现售)示范文本》(GF-2014-0172)，较之2000年发布的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171），新版本的合同具有更强的适用性和可操作性，而且也更注重对购房人的保护。

第一，新修订《商品房买卖合同》示范文本分预售合同和现售合同两个文本。原《商品房买卖合同》并未就预售和现售作区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异。意义：引导买卖双方对签订合同过程中容易忽视的事项和法律法规没有明确规定的事项作出明确约定，在避免引发纠纷的同时，为解决可能出现的纠纷提供有效的合同依据。

第二，完善了商品房基本状况。新修订《商品房买卖合同》对商品房阳台数量及是否封闭作出详细约定，增加商品房抵押的明确情况、房屋权利状况承诺和违反承诺的法律责任。意义：在买卖双方信息不对称的前提下，引导开发企业全面地、客观地告知购房人

商品房的基本状况，说明商品房可能存在的权利瑕疵，引入惩罚性赔偿金，加重开发企业信息披露责任。

第三，强化对商品房预售资金的监管。新修订《商品房买卖合同》新增商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于工程建设，并要求开发企业公布监管机构、监管账户和账号。意义：加强了对开发企业使用预售资金用途的监管，让开发企业用钱有章可循，能有效避免烂尾楼、开发企业卷款跑路的隐患。

第四，明确了商品房交付条件和交付手续。新修订的《商品房买卖合同》明确了商品房交付时至少满足已取得建设工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘报告，同时也明确了商品房交付时基础设备设施和公共服务及其他配套设施应达到的标准。意义：首先，建设工程竣工验收备案证明材料包括建设工程竣工验收备案表和竣工验收报告；规划、环保、消防、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件；施工单位签署的工程质量保修书等，能有效表述商品房经过各项综合验收合格，符合质量、规划、环保等要求。其次，更加明确了购房人关心的小区基础设施和公共服务配套设施建设完成情况，开发企业是否完成合同约定的建设标准，是否满足交付条件，一目了然。

第五，扩大了购房人拒绝收房的条件。新修订的《商品房买卖合同》增加了开发企业交付商品房时基础设备设施和公共服务及其他配套设施不符合合同约定的，购房人可以拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由开发企业承担。意义：在实际生活中，购房人不清楚开发企业瑕疵交付是否应当收房。且对不少购房人来说，不收房而导致的延期交付责任，不知道到底应该由谁承担，由此也出现了不少纠纷。现新修订的《商品房买卖合同》明确了开发企业不满足商品房相关设施设备交付条件的，购房人可以拒绝收房，责任由开发企业承担。

第六，增加了购房人查验房屋的环节。新修订的《商品房买卖

合同》增加了在办理商品房交付之前，购房人有权对商品房进行查验。意义：实际生活中，在业主未签订物业管理协议之前，是没有机会实地看房的。因此，业主在办理完毕各项手续后，即使查验出房屋有质量问题，不少开发商也会怠于维修或处理。增加交付之前的查验房屋环节，实现从期房到现房的平稳过度，业主的提前介入，弱化了开发商“卖完房子了事”的思想。

第七，填补了商品房套内建筑面积差异的处理方式。新修订的《商品房买卖合同》对于商品房面积差异化处理，无论商品房是按照套内建筑面积计价还是按照建筑面积计价，均将套内建筑面积误差绝对值在3%之内作为合同要素，而并非只是考量建筑面积误差。意义：房屋建筑面积未变，但套内建筑面积变小纠纷层出不穷，因法律规定和合同约定不明确，给购房人维权带来较大难度。将套内建筑面积作为考量依据，对开发商提出更高的要求，更为有效解决面积误差提供明确的合同依据。

第八，细化了开发企业关于商品房质量和保修责任。新修订的《商品房买卖合同》从商品房地基基础和主体结构，到其他房屋质量，到装饰装修及设备设施，再到室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准予以细化，明确了各项质量标准、处理措施和保修责任。意义：将室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准作为合同条款，对商品房建筑环保和能效指标提出明确要求，更加注重对购房人权益的保障，更能满足购房人现代生活需要。

第九，固定了业主对建筑物专有和共有部分所享有的权利。新修订的《商品房买卖合同》对于业主共有部分予以明确，增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定。意义：业主除了自己房屋的一亩三分地之外，往往不清楚小区内的哪些设施、车位、车库、会所属于业主共有，如人防的车位、车库归谁所有，小区会所权属和功能等等。明确权利，是为了更好地行使权利，在他人侵犯业主专有权或者共有权的时候，能够及时拿起法律武器

进行维权。

第十，引导了买卖双方对合同重要事项作出承诺。新修订《商品房买卖合同》引导开发企业就不采取售后包租或者变相售后包租、依法依约建设和销售商品房、不得擅自处置业主共有公共部位和设施、告知业主妨碍房屋正常使用的情况等事项作出承诺，引导业主就不得擅自改变房屋用途和承重结构作出承诺。意义：明确告知买卖双方什么事情不能做，提前预警，规范商品房契约订立和履行。

第十一，突出开发企业信息保密义务。新修订的《商品房买卖合同》增加购房人信息保护条款，明确了开发企业对购房人的信息负有保密义务，非经购房人书面同意，开发企业不得披露购房人信息或者将购房人信息挪作他用。意义：能有效遏制买受人个人隐私不受披露或者非法使用，最大限度保护买受人的合法权益。

二、关于合同备案的问题

（一）合同登记备案的概念

商品房预售合同登记备案是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理《商品房买卖合同》登记备案手续。

商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的

所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。

（二）合同备案的意义

商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，在行政程序上对预购人具有保护功能。

第一，商品房预售合同登记备案使买受人取得优先购买权和期待权。在商品房预售合同登记备案后，如果买受人尚未全部交付购房款，那么买受人就取得了优先购买特定商品房的权利；如果买受人已经交付了全部房款，那么就取得一种期待权，期待开发商交付房屋并转移房屋所有权的权利。

第二，商品房预售合同登记备案使买受人的请求权具有对抗第三人的效力。房屋买受人在商品房预售合同中的取得权利是—种债权，但是经过登记备案后便获得了对抗第三人的效力，如果房地产开发企业将经过登记备案的房屋售于第三人，该第三人不能通过登记获得所有权；如果房地产开发企业将经过登记备案的房屋设定抵押，该抵押权不能对抗登记备案的买受人，登记备案使合同债权应当具有物权性质，是—种典型的债权物权化。

第三，商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的生效要件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定,当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。该项登记活动主要是为了对开发商的销售行为进行合法性审查，同时维护买受人的利益，强化买受人权利的效力。所以，商品房预售合同登记备案与合同的效力无关，并不是合同的生效要件，当事人之间不能以未经过备案登记而主张合同无效。

(三)预告登记的概念

所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。

预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一 般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。因此，预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。

(四)预告登记的意义

在我国现行法中，关于不动产登记（本登记）已有若干规定，但是否存在预告登记则不无疑问。例如，有人认为，商品房预售合同的登记属于预告登记的性质，其主要功能在于通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利。也有人认为，商品房预售合同虽然要求备案，但也仅仅是备案而已，其更多具有的是行政管理色彩。这种备案和预告登记有根本的差别，而且法律并没有规定这种备案具有什么效力，因而这种备案根本不具有预告登记的功能。

商品房预售登记并不具有预告登记的性质，这是因为：第一，在商品房预售登记的适用对象上，商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记，两者的目的是根本不同的。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能，预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能无从体现。第二，根据预告登记制度的理论，申请预告登记的人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有权人，请求权人应取得义务人的承诺或法院的假处分命令才能申请预告登记。而在商品房预售登记中，申请人为商品房预售人，同时其又是商品房预售登记的义务人，且法律、行政规章强制预售进行商品房预售登记，这与预告登记性质不符。同时，商品房预售人进行预售登记是依据公法而进行的，而预告登记是登记权利人依据私法行使私权的行

为。可想而知，如果商品房预售中的购房人无权申请进行预售登记，而作为债务人的预售人对进行商品房预售合同登记又没有什么利益可言，甚至要支付预售登记的费用，那么商品房预售合同登记如何起到保护交易安全、维护当事人合法权益的作用呢？第三，预告登记制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等。只有赋予预告登记以这些效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。而我国对商品房预售登记仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人；而且也没有规定经过登记的预售合同，预购人是否具有对抗第三人的效力，是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。第四，我国法律、行政规章未规定商品房预售登记的消灭，这也与预告登记制度不符。预告登记只是一种请求权的保全，不具有独立的效力，只有在将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此，预告登记由于一些特定的事由出现而消灭，不会永远存续。而我国商品房预售登记不涂销，存续时间非常长，这也意味着其目的在于行政管理，而非对购房人的请求权进行保护。由此可以断言，我国实行的商品房预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在着根本上的差异。

（五）合同备案与预告登记的区别

两者的区别在于商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，因此两者的法律效力也不一样。预告登记的目的在于“保障将来实现物权”，预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。[③] 就预购商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记。从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售合同登记备案制度在行政程序上对预购人具有保护功能。简单的说就是预告登记之后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。所以未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，就不发生物权效力。而商品房预售合同登记备案之后，该登记备案就没有准物权的效力，所以预购人想要更好的将来实现物权，就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。登记备案是开发商一方申请登记备案的，这是具有强制性的。而预告登记时双方合意之下申请的，不具有强制性，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。登记备案只是适用于商品房预售合同，而预告登记有预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等。商品房预售合同登记备案在前，而预告登记在后，商品房预售合同登记备案制度主要是和预购商品房预告登记制度相衔接的，要办理预购商品房预告登记就必须要有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。两者的登记机关也不一定是同一个，预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。

第一，“预告登记”较“登记备案”更具实用性法律效力。经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，包括可以对抗前抵押权人

行使抵押权，甚至司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行；而经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定因由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同；虽说如此，但在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。因此，在其他条件相同的情况下，办理了买卖合同预告登记的买受人较之仅办理了商品房预售合同登记备案的买受人，毫无疑问地享有更充分的权利保障。

第二，两种登记在法律依据与性质上区别。《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，其作为法律事实的存在效力具有永续性；而不动产物权交易的预告登记则不是行政管理行为，它源于买卖当事人双方的意思自治，是当事人借助法律制度和登记机关所实施的一种民事权利义务设置，当标的物产权在三个月内过户时，预告登记的效力被物权自动叠盖，当能够进行不动产过户登记而当事人在三个月内未申请登记时，预告登记自动失效。

第三，两者在适用范围、前置条件和登记程序上的关系。就目前来说，商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于新建商品房买卖合同（商品房预售合同仅是商品房买卖合同中的一种）；而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。不动产交易合同的预告登记在商品房预售形式下的功用显而易见；而大部分现房交易在签约后就可以着手办理登记过户，预告登记可能成为多余；但在登记过户的手续过程旷日持久的情况下，或者当事人双方约定分期付款、价款付讫才予登记过户的不动产现产交易中，合同的预告登记对买受人而言，成为重要的抗风险手段。登记备案的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体是签订了物权协议的当事人。依《房屋登记办法》第二条等相关规定，预告登记需记载于房屋登记簿，并以允许公众查询的方式向社会公示；而登记备案的商品房预售合同并不记载于表示物权公示的房屋登记簿。

三、关于预售资金监管的问题

（一）预售资金监管的概念

新建商品房预售资金监管业务是银行与房地产交易资金监管机构合作，对房地产开发企业商品房预售资金实行监管的一种模式，通过签订资金监管协议，并要求开发企业依协议将商品房预售资金存入资金监管专用账户，使开发企业对预售资金的使用必须经监管机构审核，确保预售资金依法用于预售房地产项目后续工程的开发建设，防止预售资金被挪用、转移，从而维护商品房交易双方、贷款银行、施工企业及其他相关当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。

（二）商品房预售资金监管的目的和意义

作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖性，由于房地产生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅需要自身积累，而且要依靠其他渠道的融资。据统计，在进行房地产开发与销售过程中，大部分开发商利用的自有资金只占总资金的30%左右，而其余70%的资金来源主要依赖于金融系统的融资、民间借贷以及购房者的预付款。因此对建设项目的资金疏于监管，将使房地产开发市场上出现工程材料款无法落实、民工工资拖欠、工程无法验收、购房业主无法办证，甚至出现“烂尾楼”等问题。这些现象的存在严重损害了消费者利益、扰乱了房地产市场秩序，影响社会大局稳定。所以，强化商品房预售资金监管是现实的需要。

（1）维护消费者利益。房地产市场是不完全竞争市场，房地产商相对购房者来说处于优势地位，各种资源无法实现共享。开发企业总是比购房者更了解资金使用情况，且购房者很难查询到开发企业资金的使用信息。有的开发商在明明缺乏必要的开发资金，贷款又无着落的情况下，仓促上马，致使工程无法按计划实施，甚至半途而废；有的开发商将资金挪作他用，甚至携款潜逃，致使工程搁浅；有的将项目层层转包，致使资金遭层层盘剥，实际投入不足，劣质材料充数，造成工程质量低劣；有的在反复炒作中，造成地价过高，开发手续不全，致使开发商被套牢，配套设施难以完成，项目无法竣工；有的开发商，空手套白狼，挖一个坑就开始预售，致使许多购房者蒙受巨大经济损失等等，这些情况都严重损害了购房者的利益。

（2）维护房产市场秩序。房地产市场是以房地产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和，是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材业和装饰业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房屋的交换价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。但是，由于房产信息的非对称性，购房者所能看到的只是开发企业行为的结果，加之有些开发商不能诚信经营，社会缺乏有效的资金监管机制，从而导致恶性循环损害购房者利益，使房屋的交换价值和使用价值无法按合同完全兑现，导致房产市场秩序受到破坏，进而引起房地产市场混乱。

（3）维护社会大局稳定。商品房作为日常生活中的大件商品，往往需要老百姓倾毕生积蓄，由于“半拉子工程”、“烂尾工程”、“豆腐渣工程”的出现，造成开发商不能如期按质交房，不能按约归还银行贷款，消费者投诉开发商违约，商业银行指责开发商不讲