房地产开发公司售楼部的相关费用账务处理总结

房地产开发公司售楼部的相关费用账务处理总结（精选3篇）

篇1：房地产开发公司售楼部的相关费用账务处理总结

售楼处的分类

根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为： ⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；

⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；

⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；

⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租； ⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。

当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。

2、相关规定

根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理： ⑴ 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理； ⑵ 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。⑶ 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

3、建造时的处理

⑴ 建造方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。⑵ 装修方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；

方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。

4、使用时的处理 ⑴ 折旧和摊销

无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。⑵ 房产税

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。

5、清理时的处理

⑷ 转为物管用房

转为物管用房或会所的，根据31号文的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。重要参考：

1、建设售楼中心发生的费用支出，计入“长期待摊费用”科目，可以按税法规定的3年摊销，也可以在开发期间内进行摊销。摊销时，计入“销售费用”科目。

2、拆除后，变卖的废旧材料收入，可以冲销销售费用。能不能记入周转房存货，以后列入开发成本？

（1）如果售楼处不拆除，计入“固定资产”，需要拆除，计入“长期待摊费用”。（2）周转房科目，核算公司安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。它是从开发产品科目中转出的，不可能再列入开发成本的。

房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

热点问题答案谨供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。重要参考：

项目营销设施的应用模式

房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。

2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。

4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。不同情形下的会计处理

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。

根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。

例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。

（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。

（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。

（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。

（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。

（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。“开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。

另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

Z2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。

作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。

3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。

房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。

售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：

（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。

（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。

（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。

4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。

篇2：房地产开发公司售楼部的相关费用账务处理总结

1、单独建造的临时售楼部（项目结束后拆除）的，计入开发成本处理。

2、单独建造的售楼部，项目结束后做自有固定资产使用的，计入固定资产，计提的折旧计入开发成本处理。

3、不单独建造而是在完工的开发产品基础上装修的，形成的装修费用计入开发成本处理。

（二）（1）总产值：按报告期内实际销售价格计算的工业产品总量。仅由工业企业填列。

（2）增加值：反映企业生产过程中产出超过这一过程中间投入的价值，根据国家统计局有关规定按收入法计算，增加值为劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余四个部分之和。各部分与会计指标的基本对应关系如下：

劳动者报酬：指劳动者为企业提供服务获得的全部报酬。主要包括本年在成本费用中列支的工资（薪金）所得、职工福利费、社会保险费、公益金以及其他各种费用中含有和列支的个人报酬部分。

固定资产折旧：指企业当年提取的固定资产折旧。

生产税净额：指国家对企业生产、销售产品和从事生产经营活动所征收的各种税金、附加和规费扣除生产补贴后的净额。各种税费主要有：本年应交的增值税、主营业务（产品销售）税金及附加以及在管理费用中列支的税费等。扣除内容主要有：国家财政对企业的政策性亏损补贴、价格补贴和外贸企业的出口退税等生产补贴。

篇3：房地产开发公司售楼部的相关费用账务处理总结

2010年1月15日江西黑猫炭黑股份有限公司 (SZ:002068, 以下简称黑猫股份) 发布关于研究开发费用税前扣除予以备案的公告。公告称黑猫股份2010年1月14日收到景德镇市地方税务局直属分局关于该公司2009年度研究开发费用税前扣除予以备案的回复, 上述回复中对该公司2009年向税务部门报送的《关于技术创新研发经费支出的资料汇编》中涉及的新型特种炭黑产品项目、高端软质炭黑产品项目、年产3万吨炭黑新工艺项目在2008年度发生的研究开发费用共计6 426万元给予确认, 并同意根据《所得税法实施条例》 (以下简称实施条例) 第95条, 对该部分的研究开发费用在规定据实扣除的基础上, 按照研究开发费用的50%予以加计扣除。黑猫股份依据批复, 对这一会计事项的账务处理如下:

应抵扣的应纳税所得额=6 426×50%=3 213 (万元) ;预计抵扣的所得税金额=3 213×25%=803.25 (万元) 。

1.2008年度研究开发费用支出日

贷:原材料 (应付职工薪酬或者银行存款) 64 260 000

2.2008年度资产负债表日, 该研究项目达到预定用途

3.2009年度汇算清缴日之前, 依照地方税务主管部门回复调整2009年度有关报表

二、改进建议

笔者认为, 黑猫股份研究开发费用的账务处理欠妥, 理由如下:1.根据实施条例第95条和国税发[2008]116号文件《企业研究开发费用税前扣除管理办法 (试行) 》 (以下简称新办法) 的相关规定, 对于研究开发费用的加计扣除, 是指企业为了开发新技术、新产品、新工艺的研究开发费用, 未形成无形资产计入当期损益的, 在按照规定据实扣除的基础上, 按研究开发费用的50%加计扣除。由于黑猫股份的6 426万元的研究开发费用发生于2008年度, 而黑猫股份的主管税务部门对于该公司此项加计扣除的批复时间为2010年1月14日, 显然该事项的批复日期早已过了2008年度所得税的汇算清缴日期, 造成原本属于公司2008年度的净利润803.25万元被计入了2009年度。笔者认为, 应对黑猫股份2009年纳税事项进行调整。2.根据《企业会计准则第18号———所得税》 (以下简称所得税准则) 规定, 企业所得税费用由递延所得税和当期所得税两部分构成, 该公司研究开发费用加计扣除对企业所得税核算影响主要表现为对当期所得税的影响。《实施条例》规定企业研发当年仅可将计入当期损益的费用化研究开发费用按50%加计扣除, 在这种政策影响下, 会导致企业应纳税所得额的纳税调整额不一致, 从而导致当期应缴纳的所得税金额存在差异。此外对该项加计50%扣除账务处理是否需要进行相应的追溯调整, 所得税准则及其应用指南对此并未予以明确规定, 黑猫股份的账务处理与财务报表编制基础及会计信息质量要求中的及时性要求和配比原则相冲突。此外, 由于该笔账务处理并未相应地调整2008年度的所得税费用, 而是调整2009年的所得税费用, 这会最终影响黑猫股份股价的走势。因此笔者认为黑猫股份的账务处理应作出如下调整:

分录1和2同黑猫股份的账务处理。

3.2008年度汇算清缴日之前, 调整2008年度有关报表

4.2009年度汇算清缴日之前, 收到回复时调整2009年度有关报表

上述处理比黑猫股份处理更加符合及时性要求和配比原则, 主要原因在于:一是根据新办法第4条, 也即“企业在一个纳税年度中实际发生的下列费用支出, 允许在计算应纳税所得额时按照规定实行加计扣除”的相关规定以及研究开发费用加计扣除的税收征管办法采用的是备案制而非批准制, 都是支持企业在实际发生研究开发费用支出的年度加计扣除。二是黑猫股份于2006年9月15日上市, 2008和2009年度的净利润分别为602.16万元和8 387.54万元, 2008和2009年度的每股收益分别为0.02元和0.41元, 增长的幅度分别为1 292.91%和1 950% (以上数据见黑猫股份年报) 。可见该公司2009年度的盈利指标均比2008年度有了大幅度的提高, 这也存在为配合控股股东在三年股份锁定期期满减持股份提供一个较好基础的嫌疑。事实上根据黑猫股份公开披露的财务报告显示, 控股股东在三年股份锁定期期满 (2009年9月15日) 后都进行了股份减持的活动, 此阶段黑猫股份的股价也恰恰创了上市以来的新高。如果考虑到账务处理的方法及时性要求和配比原则, 2009年度相对于2008年度净利润和每股收益增加的幅度就会分别下降为439.65%和349.71%, 二者增加幅度就有了明显的下降。

总之, 研究开发费用加计扣除规定的实施可以减轻企业负担、促进企业加大研发投入和提高自主创新能力, 但企业在具体的实施过程中也存在着不规范甚至操纵利润的问题, 因此财税、科技和证券监管等相关主管部门有必要联合制定具体实施细则, 对于企业加计扣除的标准、时间和信息披露等核心问题予以细化, 以使得企业关于研究开发费用的加计扣除更为规范。