低效产业用地处置

低效产业用地处置（通用6篇）

篇1：低效产业用地处置

松阳县闲置及低效工业用地处置暂行办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为了进一步加强土地供后监管，盘活存量建设用地，提高土地节约集约利用水平，促进松阳生态工业快速、健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）、《浙江省人民政府关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》（浙政发〔2014〕6号）、《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）等有关法律法规、政策文件规定，结合我县实际，制定本暂行办法。

第二条 本办法适用于松阳县符合现行城乡规划功能区域内闲置工业用地及工业企业综合评价为C、D类工业企业低效利用土地的认定和处置。

第三条 松阳县人民政府成立以县长任组长，分管工业、国土副县长任副组长，县国土资源局、县经济商务局、集聚区管委会、县经合办（招商局）、县发展和改革局、县财政（地税）局、县住房和城乡建设局、县市场监督管理局、县国资办、县金融办、县环境保护局、县统计局、县国家税务局、县供电公司、县人民银行等主要领导为成员的县闲置及低效工业用地处置工作领导小组，负责全县闲置及低效工业用地的认定、处置工作。领导小组下设办公室，负责组织实施、沟通协调、督查考核等日常性工作，办公室（下称处置办）设在县经济商务局。

第四条 县国土资源局具体负责全县闲置土地的处置工作；县经济商务局具体负责全县低效工业用地的处置工作；集聚区管委会及所在乡镇（街道）为处置闲置及低效工业用地工作的主体实施单位，负责本辖区内闲置及低效利用工业用地情况调查及处置；县财政（地税）局负责保障闲置及低效工业用地处置运转的各项经费；发改、建设、国税、地税、统计、环保、供电、金融办等部门要各司其职，密切配合，共同做好处置工作。

第二章 闲置、低效利用工业用地的认定 第五条 认定闲置、低效用地以宗地为单位。土地出让合同等法定文书约定分期开发的，按分期开发日期、范围认定闲置时间和闲置面积。

第六条 本办法所称闲置工业用地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的工业用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的工业用地。

第七条 本办法所称低效利用工业用地，是指已动工开发建设，未达到闲置土地认定标准，但集约利用程度不高，亩均税收、建筑容积率等不符合招商引资协议或土地出让合同要求的建设用地，包括由于经营管理不善、市场等原因，企业处于停产、半停产状态的工业用地。具有以下情形之一的建设用地，可以认定为低效利用工业用地：

1.国有建设用地使用权人依法取得土地使用权后，在规定的期限内建设状况达不到闲置土地认定的标准，但未达到土地出让合同（含项目入园投资协议书）约定容积率、投资强度50%的建设用地（不包含政府同意企业预留用于发展空间的用地）；

2.土地出让两年内已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积大于三分之一以上，未经批准中止建设连续3个月以上，且行政办公和生活服务设施及绿地用地总面积未超过15%，空地连片面积仍超过10亩的。

3.自约定的竣工之日起，超过一年未投产的或投产后3年内未达到土地出让合同、项目入园投资协议书等约定产出率的。项目入园投资协议书约定产出率高于《浙江省工业项目建设用地控制指标》的，以《浙江省工业项目建设用地控制指标》为准；

4、项目开工建设后中止开发建设连续6个月以上；或者项目已投产，但连续停产满一年的。

5、其他低效利用工业用地的情形。

第三章 闲置、低效工业用地的处置和利用

第八条 闲置工业用地因企业自身原因造成的严格按《闲置土地处置办法》有关规定处置，收取土地出让金总额20%的土地闲置费；因不可抗力或政府部门造成闲置的，可采取协商收回、置换土地等办法处置。

第九条 企业在规定的期限内建设状况达不到闲置土地认定的标准但未达到土地出让合同（含项目入园投资协议

书）约定容积率、投资强度50%的建设用地，如主动申请继续开发建设促进节约集约利用的，可限期企业继续开发利用闲置部分土地,提高容积率和土地利用率，签订工业项目投入产出补充协议，并向集聚区管委会或所在乡镇（街道）缴纳3万/亩的保证金（单个项目保证金不得超过150万元）。

第十条 项目已竣工投产但属低效利用的，鼓励企业通过技术改造和老厂房改扩建提高容积率等方式增资扩能，但需委托集聚区管委会或所在乡镇（街道）与其签订补充协议，收取土地使用权人履约保证金，履约保证金原则上不得低于原土地价款总额的10%，并重新约定亩均税收标准和违约责任；增资扩能期限一般为两年，两年期满后仍然达不到协议要求的，没收履约保证金并启动强制处置程序。

第十一条 低效利用土地使用权人短期内难以继续开发，或难以达到合同约定目标的，或无力增资扩能的，允许其通过兼并、重组、合并、分立及转让或分割转让等形式，流转低效用地进行重新开发转让，受让企业新上的项目需经县招商引资项目论证小组重新进行项目准入论证。重新开发利用的，需符合以下条件：

（1）转让或分割转让前，按现行浙江省工业用地控制指标及建设规划要求，重新约定开发建设期限、投资强度、容积率等各项指标，签订《松阳县节约集约用地补充协议》；

（2）转让时政府依法收回已兑现的政策性奖励，相关税费享受“腾笼换鸟”有关规定；

（3）企业用地面积在20亩以下（含）的必须整体转让；20亩以上（不含）的，如需分割转让须经集聚区管委会或所在乡镇（街道）及国土、规划、消防等部门审查同意，且每宗地只允许分割一次，分割后用地面积集聚区不少于10亩（含），其他乡镇（街道）不少于5亩（含）。行政办公及生活服务设施不得单独分割转让。

第十二条 闲置土地处置到位和无法通过增资扩能、转让提升的低效利用土地的企业，其国有建设用地使用权及地上建筑物，政府必需按分门别类采取无偿或有偿收回。鼓励其他工业企业有偿退还可成为独立宗地且连片10亩以上的国有建设用地的使用权。

第十三条 符合政府有偿收回条件的，其土地及地上建筑物应给予合理补偿。补偿标准为：

1.收回土地使用权价格按原土地出让金、银行同期贷款（按贷款基准利率计算）利息、已缴契税的总额，扣除已兑现的政策奖励之差；或者按现行土地评估确定。

2.对收回土地范围内的建筑物或在建工程（包括围墙、驳坎、水泥坪等构筑物），原则上按重置价补偿；机械设备等动产部分由企业自行处置，政府不予补偿。

3.被收回企业应缴纳的相关税费，应由该企业自行缴纳。第十四条 低效利用土地的工业企业，由于债权债务等原因，被法院立案或进入破产程序的，法院在处置土地及地上建筑物之前，应将处置方案函告县政府。土地及地上建筑物原则上采取由政府按第十三条补偿标准实

行有偿收购，如果法院必需采取公开拍卖处置的，法院与县经济商务局共同商定竞买对象的资格条件，竞得人重新开发利用的应重新约定开发建设期限、投资强度、容积率等各项指标，签订《松阳县节约集约用地补充协议》。

第四章 闲置、低效工业用地处置程序

第十五条 闲置土地或低效工业用地由集聚区管委会或所在乡镇（街道）进行调查摸底，经处置办召集发改、国土、建设、经合办、经商局、国（地）税、集聚区管委会或所在乡镇（街道）等相关部门进行认定，对认定为闲置土地或低效工业用地的企业，集聚区管委会或所在乡镇（街道）与企业协商处置方案并将处置方案报处置办，经处置办审核后上报县人民政府或领导小组同意后组织实施。

第十六条 被认定为闲置土地，并且企业拒不执行政府的处置方案，县国土资源局按《闲置土地处置办法》规定进行立案查处。

第十七条 低效利用土地限期建设的，由集聚区管委会或所在乡镇（街道）向企业发放书面通知，限期企业提出整改措施，企业应及时提出自行建设书面申请、整改措施方案以及其它有关材料，经审核同意后企业按要求实行整改。

第十八条 符合整体转让条件的，由企业向集聚区管委会或所在乡镇（街道）提出申请，经审查同意后，持项目准入等相关材料，向县不动产登记中心申请办理转让过户手续，并按规定缴纳税费；

第十九条

“零申报”或仅停留于基础设施建设的企业，允许企业股权结构调整，企业应向集聚区管委会或所在乡镇（街道）提出申请，并经集聚区管委会或所在乡镇（街道）、国土、建设、税务、工商等部门共同审核同意后，工商部门方可办理变更或过户手续。

第二十条 符合分割转让条件的，由企业持现状用地分割方案等相关资料，向集聚区管委会或所在乡镇（街道）提出申请，经处置办初审，将初审意见报县闲置及低效工业用地处置工作领导小组审核同意后，县不动产登记中心方可办理不动产转移手续。

第二十一条 政府收回闲置及低效工业用地的办事程序为：由集聚区管委会或所在乡镇（街道）调查核实汇总，报县处置办会审拟定收回方案，县政府批准后及时书面告知相关企业。相关企业接到通知后及时提出书面申请并签订收回协议或合同。闲置土地及低效利用土地设有抵押权的，集聚区管委会或所在乡镇（街道）应当书面通知相关抵押权人，企业应与抵押权人处理好债务、债权事项，及时注销他项权利证书以及土地证、房产证、不动产产权证；收回的资产及时纳入县国有资产经营有限公司统一管理。

第五章 闲置、低效工业用地制约措施

第二十二条 因企业自身原因造成工业用地闲置的按《闲置土地处置办法》有关规定，收取土地出让金总额20%的土地闲置费后，可重新约定竣工时间（竣工时间延长原则上不得超过一年），并要求企业继续履行合同。企业未按重

新约定竣工时间竣工的，如果企业配合政府并主动申请可采取有偿收回，不配合整改的依法强制无偿收回。

第二十三条 对列入闲置和低效利用工业用地的企业，由集聚区管委会或所属乡镇（街道）督促整改，整改期限一年，经整改仍属于闲置和低效利用土地或不配合整改的：不得享受招商优惠政策、财政补助、科技补助、金融支持等优惠政策；实行差别化的房地产税、电价、水价、排污费等；实行有序用电调节措施，在电力紧缺期间根据电网负荷限制其用电；项目投资主管部门不予审批和核准违约企业及其控股股东新增用地项目，不予兑现技改贴息;县不动产登记中心不得办理已列入低效利用土地的房屋、土地抵押登记（已经办理的不得续办）；该违约企业及其控股股东不得报名参与土地竞买；报纸、电视等媒体进行公开曝光。

第六章 工业用地管理长效机制

第二十四条 加强对全县的工业用地日常监管和防范，定期或不定期进行督查；各有关部门应各司其职，密切配合，共同做好处置工作，并将有关闲置和低效用地的信息及时通报各有关部门，对闲置和低效用地的企业，限制其项目立项和融资。

第二十五条 严格执行《国有建设用地使用权出让合同》的相关约定，加强批后监管力度，受让人不能按时支付国有建设用地使用出让价款的，自滞纳之日起，按迟延每日支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；受让人未按时开工、竣工的，每延迟一天，应向出让人分别 支付相当于出让金

总额0.1‰、1‰收取违约金。

第二十六条 实行工业用地出让合同履约保证金制度，签订松阳县工业项目投入产出补充协议，受让人在签订土地出让成交确认书后10个工作日内，向集聚区管委会或所在乡镇（街道）缴纳2万元/亩的合同履约保证金。

第七章 附 则

第二十七条 本办法中下列用语的含义：开工是指以取得施工许可证并以永久性工程正式破土开槽；竣工是指经商等经济管理部门建设项目竣工验收为准；已投资额、总投资额均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和国家缴纳的相关税费。

第二十八条 现行我县制定的其它有关规定，凡与本办法不一致的，以本办法为准。

第二十九条 本办法自下发之日起执行。

第三十条 本办法由县闲置及低效工业用地处置工作领导小组办公室负责解释。

篇2：低效产业用地处置

为进一步优化工业产业结构，提高资源要素优化配置和利用效率，扩大有效投资，根据《关于推广亩均效益评价工作的意见》（*经信运行〔*〕*号）、《关于推动工业经济高质量转型发展的意见》（*发〔*〕*号）等文件精神，结合我区实际，通过收购整合、兼并重组、破产清算和出租租赁等方式处置低效工业用地，逐步分批分类盘活低效闲置资产。2022年，全区共处置盘活低效工业用地企业*家，涉及土地*亩，完成市下达我区任务的*%；2022年，已摸排拟处置盘活低效工业用地企业*家共计*亩，目前已处置盘活*家*亩。现将相关工作报告如下。

一、主要工作开展情况

（一）坚持高位推进。

成立了由区政府主要领导任组长，分管领导任副组长，区发改、经信、财政等相关部门为成员的*区低效工业用地处置工作领导小组，建立了处置低效工业用地协作联动联席会议制度，明确了工作职责和各成员单位任务分工。区政府多次召开低效工业用地（原“僵尸企业”）处置工作专题推进会，指导、协调解决在处置低效工业用地过程中涉及的土地、规划、环保、税费、债务、司法纠纷等重点难点问题，全力保障了低效工业用地处置工作的有序开展。

（二）开展摸排核查。

区经信局、开发区等部门相关人员多次深入停产企业和停工项目进行专题调研和摸底调查，对企业基本情况和诉求进行了详细了解，对低效工业厂房的占地、建筑面积、建造结构类型、资产负债等进行认真统计，整理建档，建立低效工业用地处置工作台账，并与企业业主进行了充分沟通，对处置方式和条件达成了初步共识，确保做到底数清、情况明，为下一步处置工作打好基础。

（三）实施分类处置。

制定出台*区低效用地企业处置政策，按照“一企一策、区别对待、分类处置”的原则，制定切实可行的处置方案，确定推进措施和时间节点，精准施策，协调推进。一是收购整合。通过引导其他市场主体、国有公司协商收购、法拍竞购等方式收购低效工业用地企业。目前，原安徽永骏生物科技有限公司由市建投保安公司收购，计划投资*亿建设*市金融外包服务及安防设施设备生产基地，项目已于*月备案；原*市德林食品有限公司已由阿婆食品收购，计划三季度前开工建设；原安徽口尊酒业有限公司、原安徽中坤元新型建材有限公司已由实业公司收购。二是兼并重组。积极引导上市公司、行业龙头企业对丧失市场前景且自身缺乏改造提升能力的企业或因经营管理不善而陷入困境的企业实施兼并重组，促进整合利用。目前，吉源生物已收购原娜艺斯制衣土地、厂房、设备等闲置资产，相关程序正在进行中。三是破产清算。积极筹集收购资金，以合理的价格通过法院拍卖收购产权相对清晰，负债不高的低效用地企业。积极协调司法机关，推动资不抵债低效用地企业破产清算，推动资源要素重新流动。目前，已推动鑫诚担保对原*市中*食品有限公司的起诉和评估工作，*月*日一拍流拍，预计*月二拍，实业公司拟收购盘活。原亲爷俩食品闲置资产已由实业公司通过法院拍卖收购；原安徽浩大淀粉加工有限公司、原*周氏食品有限公司已挂网拍卖。四是出租租赁。通过出租低效用地企业闲置厂房方式引进优质项目进驻，盘活低效闲置资产。

（四）强化协调帮扶。

在“四送一服”活动开展过程中，积极深入停产半停产企业了解情况，对复工复产有望的企业通过采取金融扶持、开拓市场、合作经营等有效帮扶措施，促进其尽快恢复生产，原*汉享食品有限公司已自主盘活；对长期停产形成的低效用地企业，在处置过程中涉及的土地增值税等税费、滞纳金较高及用地手续办理问题，我局积极向上级单位提出在处置低效工业用地政策中增加“将处置过程中涉及的税费、滞纳金地方留成部分返还买受企业”的建议，积极为低效用地企业处置工作争取政策。

二、存在的问题

一是部分低效用地企业涉法涉诉、债务纠纷、欠税欠费、证照不全等问题交织，存在底数不清、底情不明现象，处置工作启动难、实施难、资产变现难。

目前拟处置和盘活的*家低效工业用地企业中，涉及欠税企业*家，涉及税金*亿元；涉及债务企业*家，涉及资金约*亿元。其中，安徽康宏园食品有限公司涉及债务包括欠建设银行*万元，徽行*万元，同创融资担保*万元再加上民间借贷及纠纷总金额*亿元左右；*周氏食品有限公司涉及债务包括欠凤凰山实业公司*万债权，*万元股转债、徽行*万元、湖商行*万元、同创*万元、民间借贷*万元。

二是在低效用地企业处置过程中，存在相关证照办理时间较长，土地增值税、企业所得税等相关税费较高现象，增加了处置成本和难度。

我局积极向上级单位建议出台政策，对被处置企业由于历史原因导致权证资料不全的土地、房产和在建工程，在符合总体规划、权属明晰的情况下，在收购后，由各职能部门按现状进行确定后，开通绿色通道，简化证件办理手续，加快办理进度。同时建议市政府设立低效用地企业处置工作专项基金，用于县区政府资金周转。

三、下一步工作措施及建议

一是精准摸排。

深入低效用地企业进行专题调研和摸底调查，进一步摸清低效用地企业基本情况、形成低效用地企业原因、涉及工业用地面积、地面附属物面积、债权债务、欠缴税费、欠缴社保、处置难题等情况，一企一档、建立台账、动态管理，确保底数清楚，资产明确，为僵尸企业分类处置提供详尽资料。

二是精准处置。

认真贯彻落实省、市、区低效用地企业处置政策，一企一策制定低效用地企业和低效用地企业处置盘活方案，分批分类有效处置。支持有发展前景和有一定发展资源的低效用地企业实施兼并重组，实现转型发展；集中收购一批存量资产，推动“腾笼换鸟”；推动救助无望的低效用地企业加快出清，积极稳妥推动符合条件的低效用地企业破产退出。完成处置一户，及时销号一户，退出台账管理。

三是精准把关。

按照市、区《招商引资项目预审办法》，落实项目亩均投资强度、税收等规定，严把入驻项目质量。加快“标准地”改革，围绕亩均效益，实施工业企业分类管理，通过实施差别化资源要素配置，倒逼低效、低产能、低贡献企业退出园区，切实提升工业发展质量。

篇3：低效产业用地处置

随着社会主义现代化建设的顺利进行, 我国经济得到迅速发展, 城镇化速度越来越快, 人口越来越多的集聚于城镇之中, 随之对土地的需求量也越来越大, 但供应与需求之间形成非常大的矛盾。另外, 在城镇化建设过程中, 土地的开发利用不并合理, 效益十分低下, 土地资源稀缺的问题日益突出。要想解决此问题, 就必须注重低效工业用地再开发问题, 将国家有限的土地资源最大化开发利用起来, 促使土地单位面积的效益产出达到最大限度, 从战略目标以及长远利益来看具有重要意义。

1 低效工业用地含义与分类

1.1低效工业用地含义

从广义上分析, 低效工业用地具体含义主要包括以下几方面内容:

(1) 开发过或者已经使用过的工业用地;

(2) 没有被完全利用, 处于遗弃、闲置状态的工业用地;

(3) 不符合环保要求、安全生产的工业用地;

(4) 通过有效治理可以再次利用的工业用地;

(5) 当前开发效率低, 有继续开发潜能的工业用地。

从上述低效工业用地含义中的几点特征来看, 所谓的低效工业工地, 就是在区位的比较中处于弱势、竞争力不足、处于遗弃、闲置、衰退期的工业工地;在生活服务设施、行政办公、建筑系数、投资强度等方面的比重没有达到相关要求的工业用地。

1.2低效工业用地的分类

土地是人类生存发展必不可少的自然资源。我国国土面积虽位居世界第三位, 但人口众多, 土地资源稀缺。随着我国改革开放的不断开展, 我国的城镇化速度非常之快, 城市的框架以及配套设施不断完善, 城镇成为土地利用最为活跃的区域, 其中工业生产是我国城镇最主要的经济活动之一。因而, 国家相关政策指出要不断优化城镇工业用地资源配置, 依据市场竞争、市场价格以及市场规则实现开发利用效益最大化。从目前我国城镇低效工业用地现状、成因以及特点的角度出发, 可以将低效工业用地分为以下几种类型:

(1) 在城镇的发展中, 必然存在淘汰类以及禁止类产业, 其所闲置的用地就是一种低效工业用地类型。国家对于禁止类以及淘汰类的产业具有明确的产业目录规定。

(2) 低效益、高污染、高能耗的工业用地, 不符合国家环保以及安全生产的要求。

(3) 产出效率与土地利用都相对较低的工业用地。

(4 ) 在土地建设利用过程中, 由于某种原因导致突然停止, 如:企业倒闭、合同违约等等情况导致用地闲置的工业用地。

2 构建我国城镇低效工业用地再开发长效机制的政策建议

2.1制定并完善低效工业用地再开发法规体系

(1) 要想构建城镇低效用地再开发长效机制, 必须要有相关的法律做保障, 因此, 国家应该制定完善关于城镇低效工业用地再开发的法律条例。通过法律形式明确低效工业用地再开发过程中所应遵守的要求、义务、责任等等, 这样是构建城镇低效工业用地再开发长效机制的前提与基础。另外, 要想对城镇中一块低效工业用地实施再次开发, 那么首先一定要先对此块工业用地进行认定, 认定的主要目的是便于政府部门进行监督与考察, 以保障长效机制的形成, 就目前来看, 我国法律在低效工业用地认定方面还没有形成完整的认定程序、认定标准。总之, 关于低效工业用地一定要做到有法可循。

(2) 用地的供应管理一定要严格, 在土地的规划方面, 规划建设部门一定要以法律为依据, 科学地进行认定供应。要不断完善建设项目的准入制度, 这需要国土部门不断地做出调整, 确保项目准入制度的科学与严格, 如果该土地没有经过相应的批准, 那么一律不予土地的供应, 避免土地再次出现低效、闲置的现象。

(3) 对于目前城镇中闲置的土地, 要严格依照法律进行处置。我国对于城镇闲置的土地有相应的法律规定, 具体包括:《闲置土地处理办法》、《土地管理法》, 因此, 在处理闲置土地的过程中, 必须严格落实法律的规定, 依照法律的要求与标准实施土地置换、回收、征收土地闲置费, 等等。这对于低效用地再开发长效机制的形成有重要作用。

(4) 在土地使用税的征收方面, 要实施差别化的政策标准。针对于企业闲置的工业用地, 一定要加大对其房产税以及使用税征收的力度。对于闲置土地、低效用地再开发的企业以及个人, 政府在政策上要给予一定的支持, 在所收税方面可以给予一定程度的减免。对于一些高污染的企业, 要加大土地使用税的征收力度, 实施差别化电价、水价政策, 具体包括:冶炼、制革、印染、造纸、化工以及医药方面等等。另外, 为了提高土地利用效率, 形成长效机制, 一定要加大对一些效率低、污染严重企业的淘汰力度, 为收益高的新建设项目提供空间环境。

2.2推行多元化土地租赁方式

(1) 建立建设用地使用权租赁制

目前, 对于城镇低效用地的使用方面, 存在着对土地圈占囤积以及改变用途等问题, 为此, 国家可以采取先租赁后转让的手段, 也就是在没有采取供应工业用地之前, 国家可以先将土地租用给圈占者, 但土地开始供应时, 租赁土地者必须将该土地转让出去。对于工业用地的供应, 国家应该采取挂牌、排满以及招标的方式进行出租。

(2) 试行分期分批供地制度

为了保障土地的集约化利用, 保障其最大限度的收益, 形成长效机制, 对于一些大型的投资项目, 在低效工业用地的供应上, 可采取分期供地制度, 实施限期开发、分期供应、总量控制以及整体规划的原则, 这样可以最大限度地减少投资项目风险的发生, 避免用地闲置、浪费的再次发生。

(3) 适时推行工业用地弹性出让和年租制

就目前城镇中的企业发展状态来看, 大部分工业企业的寿命都相对较短, 究其原因是工业产品容易受到市场变动的影响, 产业、产品结构不够稳定, 容易产生变动, 大多数企业寿命都达不到工业用地所出让的最高年限。因此, 在城镇当中, 被低效益、半停产、停产企业所占用的土地非常多, 目前政府还没有出台有效的处置手段。对此, 根据目前城镇企业市场的特点, 可以推行工业用地年租制或者弹性出让。对于产业空间布局、用地结构以及租金标准方面可以根据土地市场发育状况做适时的调整。

2.3 建立健全工业项目守信激励和失信惩戒联动机制

(1) 建立健全工业项目守信激励和失信惩戒联动机制

为了避免所供应的土地在此陷入低效益、闲置的状态, 构建形成低效用地长效机制, 必须要建立健全投资项目守信激励和失信惩戒联动机制。也就是在供应土地之前, 对其所投资的项目进行相应的考核评价, 考核通过后, 才可以进行下一步的工作。在考核过程, 要将投资企业的诚信程度作为主要的考核标准与依据。所谓的失信惩戒联动机制, 主要是针对一些圈地不建设的企业实施的, 一旦发现企业开发节奏慢或者不开发, 一定要加强对其的惩戒力度, 开征土地增值税, 这样可以有效避免低效用地、闲置用地现象的再次发生。

(2) 尝试采用“履约保证金”制度

目前, 在城镇工业用地中, 投资企业不履行约定的现象屡见不鲜, 这是造成低效工业工地多、土地结构不合理的主要原因之一。为了提高投资者的履约承诺, 提高其土地利用效率与水平, 政府可尝试实施“履约保证金”的措施, 对投资者的各项行为实施有利的约束, 从而可以有效保障土地的利用效率, 确保信用信息和项目信息常态化、规范化、公开化, 促使土地投资者按照合同约定的程序逐步地进行工程的推进。如果在土地利用过程中, 没有按照土地供应过程中所签约的合同规定, 有违《投资协议》, 那么土地出让一方可以直接在履约保证金中扣除相应的违约金, 如果土地投资者没有违反任何合同中所规定的内容, 那么土地供应方则要将履约保证金通过分期退款返还给投资者, 为了确保投资者土地利用效率, 可分三期退还, 建设项目如期开工, 返还履约保证金的1/5, 建设项目如期竣工返还履约金2/5, 建设项目如期投产达标后, 将剩余全部履约保证金返还。

2.4加强园区基础设施建设

(1) 加强对园区土地利用规划、节约集约用地规划编制的指导

城镇中, 园区土地是低效工业用地的主要组成部分, 为了保障其集约化利用, 在土地供应之前一定要从企业发展方向、产业要求以及空间形态上做科学合理的布局与规划。

(2) 完善园区社会服务功能, 适时推进标准厂房建设租赁工作

为了促进城镇工业园区的有效利用, 吸引相应的投资者, 政府可以加大对园区的基础设施建设, 例如可以建设相应的标准化厂房, 这对于用地紧张矛盾的环节以及资源配置的优化有重要作用。另外, 还要增加配套设施的建设, 如环保、公共服务平台等等。标准厂房建设之后, 采取相应的租赁措施, 这对于缓解用地紧张、优化资源配置有重要作用。对公共平台的建立, 要通过多种技术与服务的融合, 具体包括:技术服务、物流配送、产品检测、研发设计等, 以保障其发挥重要性作用, 吸引投资者。完善园区的固体废物处理、全区污水等环保设施。为了确保产城互动, 提高园区承载力, 建立与产业配套的娱乐、交通以及生活设施。为了能够有效提高招商引资力度, 能够将国内产业转移机遇牢牢抓住, 必须把城镇中的人力、环境等等资源充分的利用起来, 对招商方式实施改革创新, 努力将好项目、大项目引进城镇中来, 提高低效土地的利用效率。为了保障进入园区的企业可以快速、安心的的发展, 要不断优化园区发展环境, 全力为土地使用者提供高效率、全方位的服务。

2.5建立部门监管联动机制, 加强对用地违法、违规、违约行为的综合防控

(1) 建立部门监管联动机制, 实行对在建项目的实时监管

为了构建低效土地再开发长效机制, 避免低效土地的再次闲置浪费, 一定要加强监管联动机制, 对投资企业进行实时监管, 该机制可以由园区委员会、规划、经信、发改委以及国土资源联合共管的模式。

(2) 建立信息共享机制, 切实加强对违法、违规、违约行为的综合防控

为了加强对低效土地再开发利用的监管与检查, 避免企业违法违规用地、避免企业利用股权转让等情况的发生, 以及加快投资企业的土地利用进程与效率, 一定要建立信息共享机制, 这样便可以对违约、违法以及违规行为实施综合性的防控。将用地诚信档案、闲置土地情况、开发利用情况以及履约情况等内容抄送至证监、银监以及银行等相关部门。这样便可以对低效工业实施有效的监控。

2.6 推广经济补偿、利益引导、绿色信贷等经济激励政策

(1) 建立企业退地激励机制

就目前情况来看, 在城镇中, 有很多企业处于停业或者半停业状态, 可以说隐形的低效、空闲工业用地非常多, 为了促使低效工业用地的全面开发, 可以建立企业退出激励机制, 也就是说, 对于处理停业、半停业状态的企业, 政府鼓励其将所占有土地进行转让退出, 给予一定的奖励与补贴, 这对于闲置资源的回购改造, 长效机制的形成具有重要作用。通过有序转移、适时关停、强制淘汰, 加快产能过剩、高污染、高耗能企业转型升级;通过置换、回购、回收等方式, 促进落后低效工业用地的利用, 最大限度地为新建项目预留用地空间和环境容量;另外, 如果土地闲置的情况是由企业自身原因造成的, 那么则应该采取收回土地闲置费或无偿、有偿收回等措施;对企业难以达到土地供应时约定的投资强度或开发建设面积, 则应该鼓励其通过兼并重组、倒逼提升以及依法流转等途径提高投资强度和土地利用效率。

(2) 鼓励产能落后企业搬迁改造

城镇中, 企业效益低、产能落后的企业比比皆是, 政府同样可以鼓励其进行相应的搬迁, 搬迁过程中, 生产中依然可利用的机器设备, 政府可补偿搬迁费用, 对于搬迁不可利用物品, 政府同样给予一定的补贴。这对推动产业落后企业的搬迁具有重要作用。

(3) 鼓励提升低效工业用地利用水平

对于容积率低、利用效率差以及土地投资弱, 但是符合土地利用规定的企业, 政府可以给予一定的支持, 通过利用地下空间、加层改造、改扩建以及拆建等途径提高土地容积率、利用效率, 增强其投资强度, 在土地税收方面可以给予一定的缩减, 不增收其土地价款, 促进传统产业可以得到转型升级。对于将低效、空闲利用的厂房、土地主动腾退的企业, 以及排污指标高、污染大主动腾出用地空间的企业, 政府要给予一定的奖励。

(4) 健全财政资金配套体系

为了促进低效工业用地能够快速得到解决, 激励投资企业的积极性, 政府必须要健全财政资金配套体系, 具体的实施措施是, 针对工业园区实施采取集约利用奖惩挂钩的方式, 也就是设置一定的土地利用标准, 向用地指标项特色突出、发展快的园区倾斜, 给予一定的鼓励。另外, 对于符合低效工业用地的投资企业, 要给予财政奖励、减免营业税的鼓励。同时金融机构也要适当加大授信额度, 对低效工业用地投资者提供优先安排贷款的政策, 对取得明显成效的低效工业用地个人以及园区开发者予以一定的鼓励。

(5) 制定工业用地转换激励机制, 激励园区低效用地再开发

对于集约利用程度低、产出效率差、投资额度不达标的土地, 要采取鼓励企业实施土地出租的政策, 通过严惩土地征收税、严控低效工业用地变性出让等方式与途径, 杜绝工业用地通过土地使用税以及变性转让等等方式保护成本现象的发生。

2.7发挥政府治理效能、加强企业和公众节地意识

要想构建城镇低效工业用地再开发长效机制, 需要政府、企业以及公众的共同努力。首先, 政府要加强对低效工业用地的检查与监督, 实施差别化的土地供应政策, 优化工业用地管理格局和空间结构, 实施不同行业项目投资差别化标准和工业用地集约节约差别化以及工业用地供应差别化标准, 建立有效调节居住地和工业用地合理比价机制, 促进土地高效集约利用, 提高工业用地价格。其次, 企业和公众节地意识的增强。可以通过公开集约节约宣传活动和专项规划, 提高公众以及企业的节地意识, 增强全社会保护环境、节约资源的意识, 使有效利用工业用地成为全社会的共识, 从而促进城镇进一步的改革与发展, 并且城镇化工业用地的有效利用, 对国民经济的增长也有至关重要的作用。

结语

低效工业用地是城镇深化改革与发展必须要解决的问题, 目前, 我国城镇工业用地延期闲置较多、利用率不高、结构不合理的现象比比皆是。本文从低效工业用地含义与分类出发, 对构建我国城镇低效工业用地再开发长效机制的政策建议进行分析探讨。希望对我国城镇低效工业用地长效机制的形成有一定的借鉴作用。

参考文献

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[4]陈铁雄.以“星火燎原”之势强力推进城镇低效用地再开发工作——在全省城镇低效用地再开发推进会上的讲话[J].浙江国土资源, 2015, 06:8-11.

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[6]李娟, 张晓蕾.城镇低效用地再开发的土地市场调控建议初探[J].上海房地, 2014, 07:34-35.

[7]姚思芸.创新土地储备机制助力低效用地再开发[J].国土资源情报, 2014, 05:39-42.

篇4：工业用地：新政应对低效

单一供给后遗症

全国政协委员夏涛今年两会上提交了一份名为《关于深化工业用地供给方式改革的提案》。他建议，将工业用地供给模式从目前的出让为主转为以租赁为主。

工业用地从2007年开始，从协议出让变为了土地招拍挂，这是工业地价发展阶段的一个标杆；背景是国家为抑制地方政府以盲目低价或无偿出让工业用地来吸引投资。虽然法律表述上，工业用地的批租年限为“不超过50年”，但在过去的很长一段时间，工业用地的出让年限一直没有出现过少于50年的情况。工业的50年可以视同为土地的租期，土地的出让价款可以视同为50年的土地租金的一次性折现。

夏涛介绍，由于工业项目的产业性、带动性和科技性等特点，决定了工业用地出让的特殊性和复杂性。供地方式单一性在某种程度上已不完全适应当今我国经济发展方式转变与产业结构调整升级的需要。

据国土资源部的一份统计显示，2013年二季度，全国105个重点监测城市的商业、住宅、工业地价分别为6044元/平方米、4799元/平方米和684元/平方米，工业用地地价明显较低。

2013年底，多名智库专家经过近7个月的全国调研发布的《中国产业园区助推实体经济发展报告》也提出， 在工业地价“低价”供给的背景下，借产业名义，行住宅、商业开发，圈地之实的情况普遍存在，且这种以地产开发的主导不利于实体经济的发展。

一份国土部通过对10省区调研形成的《改革工业用地供应制度研究报告》（以下简称《报告》）显示，工业用地效率不高的问题普遍存在。湖南测算的工业用地综合容积为0.45，而据2012年集约用地评价显示，至2011年底，国家级开发区用地综合容积率为0.83。这与国家级开发区工业用地综合容积率最高的3.36作简单对比，工业用地集约利用水平仍需大力提高。

而“招拍挂”更是流于形式，名为公开竞争，实为定向协议出让。国土部数据显示，2008年至2011年二季度，全国通过招拍挂出让的104125宗工业用地中，一个以上意向用地者参与竞价的仅有3586宗，多人竞买率仅为3.44%。

此外，工业用地供后监管难还大大弱化了政府对工业用地的调控能力。国土部门虽在出让合同中对投资强度等集约用地指标有所要求，但因核算困难及与其他部门要求存在不一致问题，难以进行有效监管。工业用地基本按最高年限出让，但除基础性的工业企业外，大部分企业的存续周期远远达不到50年，往往15年到20年后，许多工业企业就结构调整甚至关停并转，甚至一些地区的部分低端行业存续周期仅有2-3年；另一方面，一些工业用地出让后，企业投资兴建部分区域，其余部分则闲置或搭盖简易建筑物，造成了部分厂区的土地闲置。对这些用地，按照目前规定，只能由其自行改变用途开发、转让或政府收购。因改变用途收益、转让价格、政府收购价格往往高于出让价格，且很多地方差异很大，使得以工业用地名义“圈地”获利有可乘之机。

弹性出让博弈

对于工业用地存在的问题，各级国土资源管理部门认为改革的难度很大。

工业用地往往是地方政府以“招商引资”方式请进来的，特别在经济欠发达地区，地方政府对企业的土地需求，基本倾向于尽量满足，这是造成“定向出让”、按最低价出让、按最高年限出让的根本原因。

对工业实行弹性年期出让制度、租赁供应制度，虽然在法律上没有任何障碍，但在土地作为地方特别是经济欠发达地区吸引投资的重大筹码的背景下，地方为使自己在项目竞争不丧失优势，没有一个区域愿意单方面推行。

而对于经济发达地区，综合成本的提高导致大量的产业项目向低成本地区转移，一些低附加值的产业项目长期占据产业用地，但又无法给予令人满意的税收产出，土地无法获得再利用的机会；此外政府面临无产业地可供的尴尬，为地方政府官员的招商引资政绩考核带来负面影响。

运用较短的工业出让年限其实就可以部分地解决上面的问题。比如，20年或30年的工业年限的出让价格肯定会低于50年的，这样投资进入门槛就低了很多；同时，一些企业如果无法实现对政府的税收或产出承诺，一个较短的年限也利于政府在法理上较快收回土地，对于提高土地的配置效率有帮助。再者，地方政府可以把产业土地价款产生的财政收入，分配到一个更平均的区间，而避免因为一个大的产业项目“一年撑死，一年饿死”的局面。

面对国土部门与地方政府、经济发达与落后地区的博弈，国土部已经着手在国家层面对工业用地供应政策进行改革。“我认为，‘建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格’的内在含义，就是要通过市场机制，使工业用地价值回归常态。”国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云如是说。

“就土地价格来看，一般而言，商业用地价格最高，居住用地价格居中，工业用地的价格最低，但也不会偏离居住用地太多。而我国很多地方招商引资时以低价甚至零地价出让工业用地，这一方面间接助长了高房价，另一方面也使地方、企业没有动力进行转型升级、调整结构。”邹晓云说，“此次改革，旨在通过市场之手，通过价格杠杆来控制用地规模。未来工业用地的出让价将根据真实的市场定价来确定，趋势是逐步提高，从而提高用地效率。”

更深层次的探索

基于改革面对的阻力，国土部研究《报告》指出，工业用地政策应按照“租赁供应为常态，出让供应为特例”原则，区分不同产业，全面实行“长期租赁、先租后让、租让结合”的土地供应制度。

3月11日，在湖南省地产管理工作会议上，省国土资源厅地产管理处负责人表示，今年湖南将在大部分市州开展工业用地弹性出让试点。

早在去年7月，湖南省国土资源厅就着手进行了工业用地成本费用调查。后期可能会据此调节用地价格。

在去年底，株洲市委常委会审议通过《关于促进产业园区发展升级的若干意见》，其中一项新政就将探索实施工业用地弹性年期出让制度。

该项制度打破现有单一最高50年期出让模式，拓展为10年、20年、30年、40年和50年5种模式弹性年期出让。

当前，株洲工业用地出让年限均为50年，最低价格标准为19.2万元/亩。“导致出现两种现象，一种为部分工业土地长期闲置或低效用地，另一种则是对空闲低效用地的退出及再开发利用难以把控。”株洲市国土资源局相关负责人介绍。

将工业用地使用年限分为5种，一方面可促使土地高效利用，“比如，10年到期后，可根据土地利用情况，或回收或准许续用，从而督促企业高效利用土地”。另一方面，5种模式下将分别设定最低价格标准，使用期为10年的价格相对较低，50年的则价格相对较高，“这也为企业降低了资金成本”。

除了弹性出让，湖南还将逐步推行工业用地租赁制和先租后让，减轻企业资金压力，缩短投产时间，避免企业圈地囤地行为。

按照国土部的思路，工业用地供应将按照“大宗地产业用地实行长期租赁供应”、“部门产业用地实行先租后让供应”、“特定行业用地实行租让结合供应”的基本思路进行。

在政策体系的设计中，将逐步明确租金标准、建立租金收取机制、明确租赁合同终止补偿政策、明确先租后让衔接条件、明确先租后让出让政策等一些关键政策。

《报告》建议，由省级以上人民政府或国土资源管理部门会同相关部门制定工业用地项目指引目录制度，目录内行业可按规定采取先租后让、租让结合的方式供应土地，不在目录内的行业应全部采取租赁方式供应，为保持与国家产业政策调整的一致性，可通过补充目录的方式及时调整。

篇5：低效产业用地处置

日前，为进一步挖掘工业用地潜力，盘活工业企业闲置资产，兴安盟国土资源局采取多种措施，决定把闲置土地用起来，不能让这些秃顶继续长草、放羊、晒太阳，以真正实现土地的节约集约利用，有效保护土地资源。

一是统一思想，深化认识。围绕自治区、盟两级关于节约集约用地推进会议的工作部署，兴安盟国土资源局高度重视，及时传达和部署闲置和低效用地清理处理工作，深刻认识到开展此项工作是贯彻落实节约优先战略、转变经济发展方式的需要，是当前有效破解“两难”的重要途径。

二是统筹协调，务求实效。严格按照法律法规，准确把握政策界限，认真进行清理处置：督促企业限时开工，对确认为闲置土地或低效利用土地的所有企业，要求其提交限期开工的承诺书。对无力进行土地开发的企业，劝说企业主动退出，重新安置给有能力的企业使用。对无力进行二次开发又不积极配合处置，且有倒买倒卖土地意向的企业，坚决实行强制收回。

三是建章立制，力求长效。进一步完善投资审查机制，严格审查新人园的工业项目。同时依托土地市场动态监测与监管系统，全面掌握用地者的投资强度、建筑系统、容积率等重要数据，加强辖区内供后建设用地的全程监管。进一步完善土地执法制度，严厉打击土地违法案件，将闲置和低效工业用地清理纳入常态化工作，做到发现一宗、清理一宗、处置一宗。

文/兴安盟国土资源局

呼伦贝尔市土地督察工作全面启动

5月19日，国家土地督察北京局在内蒙古呼伦贝尔市召开了土地例行督察工作动员会，正式启动呼伦贝尔市土地例行督察工作。

北京督察局副巡视员张军民、督察五室主任胡德斌，内蒙古自治区国土资源厅执法监察局（总队）局长（总队长）刘常华，呼伦贝尔市和各旗市政府领导及各部门负责人参加了动员大会。

会议重点介绍了国家土地督察制度的有关情况和本次例行督察的主要任务，要求各级政府和相关部门要自觉依法强化管地用地的主体责任意识，认清形势、实事求是，积极配合开展例行督察工作。

文/内蒙古自治区国土资源厅执法监察局（总队）

二连浩特市国土资源局推进国土“一张图”项目建设工作

二连浩特市国土资源局积极开展“一张图”项目建设工作，切实提高二连浩特市国土资源管理水平，加大国土资源执法监察力度，充分运用国土资源信息化手段创新管理、强化监管。

通过全市国土资源“一张图”建设，形成覆盖全市土地“批、供、用、补、查”、矿产资源资质管理、地质灾害监测等业务的监管平台，建设国土资源核心数据库。全面、准确地掌握全市土地、矿产等各类资源的数量、质量、结构和空间布局，准确记录资源开发利用过程的各种信息，监测地质灾害发生情况，做到资源状况“一览无余”。

通过全市国土资源“一张图”建设，完成国土资源综合管理平台，实现数据的统一管理和集中展示，促进国土资源管理业务网上运行，完善国土资源全程监管手段，提高监管质量和效率，逐步实现“以图管地”、“以图管矿”和“以图防灾”。

通过全市国土资源“一张图”建设，努力实现各项审批业务、资源监管，为宏观决策提供数据和技术支持，开展国土资源信息共享服务和深度开发利用，充分发挥国土资源信息的服务和保障作用。

篇6：低效工业用地操作手册

一、依据：

根据 国土资厅函[2015]661号 文件的要求，监管系统里新增了低效工业用地填报模块。

二、操作角色

区县编辑、市级编辑

三、功能所在路径：

专项工作->低效工业用地->低效用地填报

四、操作流程：

注释： 1、2006年12月31号（含）以前的数据：指得在监管系统上线之前已经竣工的项目或者由于其他的原因在监管系统上线之后也未在监管系统中录入过的项目。2、2007年1月1号（含）以后的数据：指得是在监管系统中录过出让合同、划拨决定书或其他供应方式的项目。

3、新增低效用地信息：是直接在[低效用地填报]里点[新增记录]按钮,录入相应的信息。对于2006年12月31号（含）以前的数据，各项都是由用户手动输入并保存。对于2007年1月1号（含）以后的数据，用户点击项目名称后，系统会弹出以前在监管系统里录入的工业用地项目，用户选择相应的项目即可（对于在弹出的列表里找不到的项目，一般是相应的合同没有在监管系统里录入，需要先在监管系统里将合同补录上）。

4、编辑低效用地信息：对于在填报时没有录入的数据。则直接点该项目后的面的编辑按钮，然后在弹出的页面里录入 低效利用情况、盘活利用方向、盘活利用期限等信息，然后再点保存，再上报即可；对于是以前没有在监管系统里录入过的数据，则直接在新增低效用地时候同时填相应的信息即可，然后再保存、上报。

四、相关报表