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第一篇：一建港航电子版教材

安全员培训教材(电子版)

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第一章

安全生产慨论及管理

第一节 安全生产管理基本原理概述

安全生产管理是管理者对安全生产工作进行的计划、组织、指挥、协调和控制的一系列活动，目的是保证在生产、经营活动中的人身安全与健康，以及财产安全，促进生产的发展，保持社会的稳定。

安全生产管理有宏观和微观安全生产管理的两种理解。宏观生产安全生产管理是大安全概念，即能体现安全管理的一切管理措施和活动都属于安全生产管理的范畴。

微观安全生产管理是小安全的概念，主要指从事经济和生产管理部门以及企业、事业单位所进行的具体安全管理活动。

安全生产管理作为经济生活的一部分，是管理范畴的一个分支，也遵循管理的一般规律和基本原理。管理的基本原理有：系统原理、整分合原理、反馈原理、封闭原理、弹性原理、人本原理、能级原理、动力原理、激励原理等。系统原理和人本原理是属一级原理，其他原理均分别属于它们的二级原理。

1、系统原理

所谓系统是由若干相互作用又相互依赖的部分组合而成，具有特定功能，并处于一定环境中的有机整体，系统论的基本思想是整体性、相关性、目的性、阶层性、综合性、环境适应性。

2、整分合原理

整分合原理是现代高效率的管理必须在整体规划下明确分工，在分工基础上进行有效的综合。整体把握、科学分解、组织综合是整分合原理的主要含义。

3、反馈原理

反馈原理是控制论的一个非常重要的基本概念。反馈是把控制系统输出信号反送回来，对输入与输出信号进行比较，比较差值作为系统输入信号，再作用系统，对系统起到控制的作用。在现化管理中，灵敏、正确、有力的反馈对管理有着举足轻重的作用。实际管理工作是计划、实施、检查、处理，也就是决策、执行、反馈、再决策、再执行、再反馈的过程。

4、封闭原理

封闭原理是指任何一个系统内的管理手段必须构成一个连续封闭的回路，才能形成有效的管理运动。一个有效的现代管理系统，必须是一个封闭系统，而且为使系统运转状态优良，可以采用多级闭环反馈系统。

5、弹性原理

弹性原理是在系统外部环境和内部条件千变万化和形势下进行的，管理必须要有很强的适应性和灵活性，才能有效地实现动态管理。特别是在建立社会主义市场经济的今天管理工作更需要不断改革，以利于驾驭新形势，解决新问题，适应社会发展的需要。

6、人本原理

人本原理是管理以人为本体，以调动人的积极性为根本。人既是管理的主体，同时又是管理的客体，其核心是如何调动人的积极性。隶属于人本原理的二级原理有：能级原理、 动力原理和激励原理。

7、能级原理

能级原理是管理系统必须是由若干分别具有不同能级的不同层次有规律地组合而成。在实际管理中如决策层、执行层、操作层就体现能级原理。人所常说的人尽其才，各尽所能，责权利的统一等也都利用了能级原理。

8、动力原理

动力原理是指管理要有强大的动力，要正确地运用动力，使管理运动持续而有效地进行下去。

9、激励原理

激励原理就是用科学的手段，激发人的内在潜力，充分发挥人的积极性和创造性。 以上9种管理方面的原理，在现化经济活动中经常要使用。无论管理者有意识或无意识利用这些管理原理，但有一点可以肯定，优秀的管理者都遵循了这些基本原理，在实际工作中都不断运用这些原理来分析问题和解决问题。

安全生产管理工作同样要在这些原理基础上来实现，如目标管理，事故管理、隐患管理，安全宣传教育管理等等。在建立社会主义市场经济过程中，政府转变职能，企业转换经营机制，计划经济体制下的管理模式被打破，市场经济体制尚在建立过程中，安全生产工作同样也面临着如何建立适应社会主义市场经济条件下安全生产管理的新模式，这就需要安全管理人员利用管理的基本原理，在实际工作中不断探索，不断创新，不断完善，建立一套行之有效的安全生产管理方法。

第二节

安全生产定义和范畴

自1952年第二次全国劳动保护工作会议提出的劳动保护工作必须贯彻“安全生产”方针以来，“安全生产”一词一直长期被人们使用。那么，什么是安全生产呢?

在《辞海》中将安全生产定义为：安全生产是指预防生产过程中发生人身、设备事故，形成良好劳动环境和工作秩序而采取的一系列措施和活动。 在《中国大百科全书》中定义为：安全生产旨在保障劳动者在生产过程中的安全的一项方针，也是企业管理必须遵循的一项原则，要求最大限度地减少劳动者的工伤和职业病，保障劳动者在生产过程中的生命安全和身体健康。 在《安全科学技术词典》中定义为：安全生产是指企业事业单位在劳动生产过程中人身安全、设备安全和产品安全，以及交通运输安全等。 从上面的定义可以看出，但其实质内容是一致的，即突出了安全生产的本质是要在生产过程中防止各种事故的发生，确保财产和人民生命安全。因此，安全生产是指：生产、经营活动中的人身安全和财产安全。

安全生产的范畴，有人认为安全生产的范畴应该界定在企业，也有人认为除刑事案件(或公共安全)以外的安全问题均应划归安全生产范畴。从我国的安全生产工作来看，安全生产的范畴应包括：

工业企业单位职工人身安全及财产设备安全，即煤炭、石油、化工、冶金、石化、地质、农业、林业、水利、电力、建设等产业部门的安全生产;交通运输行业，如铁路运输、公路运输、水上运输及民航运输的安全生产;商业服务行业，如宾馆、饭店、商场、公共娱乐及旅游场所等职工及顾客的人身安全和财产设备的安全;其它部门，如国家机关、事业单位、人民团体等有关人员的人身安全和财产安全。 第三节 安全生产方针

安全生产方针，又称劳动保护安全方针。是我国对安全生产工作所提出的一个总的要求和指导原则，它为安全生产指明了方向。要搞好安全生产，就必须有正确的安全生产方针。 1983年国务院在[1983]85号《批转劳动人事部、国家经委、全国总工会关于加强安全生产和劳动安全监察工作的报告的通知》中指出：“在‘安全第一，预防为主’的思想指导下搞好安全生产，是经济管理、生产管理部门和企业领导的本职工作，也是不可推卸的责任。”第一次明确提出我国的安全生产方针是“预防为主，安全第一”。

这个安全生产方针，强化了安全生产的重要性，并强调在生产中要做好预防工作，尽可能将事故消灭在萌芽状态。这个方针，其含义是：

1、安全生产工作的重要性

在生产过程中的安全是生产发展的客观需要，特别是现代化生产，更不允许有所忽视，必须

强化安全生产，在生产活动中把安全工作放在第一位，当生产与安全发生矛盾时，生产要服从安全。这就是安全第一的含义。 我国是社会主义国家，安全生产是党和国家的一项重要政策，是保护劳动者安全健康和发展生产力的重要工作，同时，也是维护社会安定，促进国民经济稳定、持续、健康发展的基本条件，是社会文明程度的重要标志。安全生产也是社会主义企业管理的一项重要原则，这是社会主义制度性质所决定的。

2、安全与生产的辩证统一

在生产建设中，必须用辩证统一的观点去处理好安全与生产关系。也就是说，企业领导者必须善于安排安全和生产。越是生产任务忙，越要重视安全，把安全工作搞好。否则，就会招致工伤事故，既妨碍生产，又影响安全。这是生产实践证明了的一条重要经验教训。 怎样理解安全和生产的辩证统一关系呢?在生产过程中，安全和生产既有矛盾性，又有统一性，所谓矛盾性，首先是生产过程中不安全因素与生产的矛盾。要对不安全因素采取措施时，就要增加支出，或影响生产进度。所谓统一性，对不安全因素采取措施后，改善了劳动条件，职工就有良好的精神状态和劳动热情，劳动生产率就会提高。没有生产活动，安全工作就不会存在;反之，没有安全工作，生产就不能顺利进行，这就是安全与生产互为条件，互相依存的道理，也就是安全与生产的统一性。

3、安全生产工作必须强调预防为主

安全生产以预防为主是现代生产发展的需要。现代科学技术日新月异，在生产过程中，安全问题十分复杂，稍一疏忽就会酿成重大事故。预防为主，就是要在事前做好安全工作。要做到“防微杜渐”，“防患于未然”。要依靠技术进步，加强科学管理，搞好科学预测与分析工作，把事故消业在萌芽状态。安全第一，预防为主两者是相辅相成，互相促进的。“预防为主”是实现“安全第一”的基础，要做到第一，首先要搞好预防措施。预防工作做好了，就可以保证生产安全。

第四节 安全生产常用概念含义

一.安全生产管理制度

安全生产管理制度是根据我国安全生产方针及有关政策和法规制定的，是企业和职工在生产活动中共同遵守的安全行为的规范和准则。

安全生产管理制度是企业规章制度的职工重要组成部分，通过安全生产管理制度，可以把广大组织起来，围绕安全目标进行生产活动。

安全生产管理制度有些是国家制定的，有的是企业制定的。1963年3月30日，由国务院发布的《关于加强企业生产中安全工作的几项规定》([1963]国经薄字第244号)规定了企业必须建立五项基本制度，即安全生产责任制、安全技术措施计划、安全生产教育、安全生产定期检查、伤亡事故的调查和处理。这五项基本制度是我国企业必须建立的安全生产管理制度。随着社会和生产的发展，安全生产管理制度也不断发展，在五项基本制度的基础上又建立了许多新的制度，如安全卫生评价，易燃、易爆、有毒物品管理，防护用品使用与管理，特种设备及特种作业人员管理，机械设备安全检修，动火及防火及文明生产等制度。 二.管生产必须管安全原则

这是指企业各级领导和广大职工在生产过程中必须坚持的一项原则。国家和企业的职责，就是要保护劳动者的安全与健康，保证财产和人民生命的安全，这是一，其次，企业的最优化目标是高产、低耗、优质、安全的统一，这是体现安全与生产的统一。 三.安全生产目标管理

安全生产目标管理是指企业根据自己的整体目标，在分析外部环境和内部条件的基础上，确定安全生产所要达到的目标，并采取措施去努力实现目标的活动过程。安全生产目标以千人负伤率、某万吨产品死亡率、尘毒作业点合格率、噪声作业点合格率及设备完好率等预期达

到的目标值来表示。

推行安全生产目标管理体现“安全生产人人有责”的原则，使安全生产工作实现全员管理，而且有利于提高企业职工的安全素质。

安全生产目标管理的任务是制定目标，明确责任，落实措施，实行严格的考核奖惩，以激励全体参加全面、全员、全过程的安全生产管理，主动按照安全生产的目标和安全生产目标和安全生产责任制的要求，落实安全措施，消除人的不安全行为和物的不安全状态。 企业和企业主管部门要制订安全生产目标管理计划，经主管部门审查意，由主管部门与企业签订责任书，将安全生产目标管理计划纳入各企业的目标管理计划，企业法人代表应对安全生产目标管理计划的制定与实施负第一责任。

安全生产目标管理的特点是：强调安全生产管理的结果，一切决策以实现目标为准绳，依据相互衔接、相互制约的目标体系有组织地开展全体员工都参加的安全生产管理活动，并随生产经营活动而持久地进行下去，以此激发各级目标责任者为实现安全生产目标而自觉采取措施。

安全生产目标管理的基本内容包括目标体系的确立、目标的实施及目标成果的检查与考核，具体有以下几个方面：

(1)确定切实可行的目标值。采用科学的目标预测法，根据企业的需要和可能，采取系统分析方法，确定合适的目标值，并研究为此而应采取的措施和手段。

(2)根据安全决策和目标的要求，制订实施办法，做到有具体的保证措施，包括组织技术措施，明确完成程序和时间，承担责任的具体负责人，并签订有关合同，措施力求定量化，以便实施和考核。

(3)规定具体考核标准和奖惩办法。企业要认真贯彻执行《安全生产目标管理考核标准》。考核标准不仅要规定目标值，而且要把目标值分解为若干个具体要求加以考核。

(4)安全生产目标管理必须与安全生产责任制挂钩，层层负责，实行个人保班组、班组保工段、工段保车间、车间保全厂。

(5)安全生产目标管理必须与企业经营承包责任制挂钩，作为整个企业目标管理的一个重要组成部分。实行厂长(经理)任期目标责任制、租赁制和各种经营承包制的单位负责人，应把安全生产目标管理实现与所受到的奖惩挂钩，完成则增加奖励，未完成则依据具体情况给予处罚。

(6)企业与主管部门对安全生产目标管理计划的执行要定期进行检查与考核。对于弄虚作假者，要严肃处理。

四.安全检查

安全检查是指国家安全生产监察部门、企业主管部门或企业自身对贯彻国家安全生产法律法规的情况、安全生产状况、劳动条件、事故隐患等所进行的检查。

安全生产检查的主要内容：思想认识、管理制度、劳动纪律、机电设备、安全卫生设施、个人防护用品使用、各种事故隐患等。 企业安全检查分定期检查、专业检查和季节性检查。定期检查是企业组织的定期全面安全检查。专业检查根据设备和季节特点进行专项的专业检查，如防火、防爆、防尘、防毒等。季节性检查如冬季防寒，夏季的防署降温以及雨季的防水检查。 五.三同时

“三同时”是指凡我国境内新建、改建、扩建的基本建设项目(工程)、技术改造项目(工程)和引进的建设项目，其劳动安全卫生设施必须符合国家规定的标准，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。

进行劳动安全卫生预评价的建设项目有以下6类： 大中型和限额以上的建设项目;

爆炸危险生产场所等级为特别危险场所和高度危险场所的建设项目; 火灾危险生产场所等级为甲类的建设项目;

大量生产或使用Ⅰ、Ⅱ级危害程度的职业性接触毒物的建设项目;

大量生产或使用石棉粉料或含有10%以上游离二氧化硅粉料的建设项目; 安全生产行政部门确认的其他危险、危害因素大的建设项目。

建设项目在编制设计文件时必须编制《劳动安全卫专篇》，并应包括以下内容： 设计依据; 工程概述;

建筑及场所布置;

生产过程中职业危险、危害因素的分析; 劳动安全卫生设计中采用的主要防范措施; 劳动安全卫生机构设置及人员配备情况; 专用投资概算;

建设项目劳动卫生预评价的主要结论; 预期效果及存在的问题与建议。 六.五同时

“五同时”的指企业生产组织及领导者在计划、布置、检查、总结、评比生产的时候，同时计划、布置、检查、总结、评比安全工作。

“五同时”要求企业把安全生产工作落实到每一个生产组织管理环节中去。

“五同时”使得企业在管理生产的同时必须认真贯彻执行国家安全生产方针、法律法规，建立健全各种安全生产规章制度，如安全生产责任制、安全生产管理的有关制度、安全卫生技术规范、标准、技术措施，各工种安全操作规程等，配置安全管理机构和人员。

七、三不放过

“三不放过”是指在调查处理工伤事故时，必须坚持事故原因分析不清不放过，事故责任者和群众没有受到教育不放过，没有采取切实可行的防范措施不放过的原则。

“三不放过”第一个含义是要求调查处理事故时，首先要把事故原因分析清楚，找出真正的事故原因，并搞清各因素之间的因果关系才算达到事故原因分析的目的。

第二个含义是要求调查处理事故时，不仅要查明事故原因，有关人员也处理了，还要必须使事故责任者和职工群众了解事故的原因及造成的危害，从事故中吸取教训，以更好重视安全生产。

第三个含义是要求必须针对事故发生的原因，提出防止相同或类似事故发生的切实可行的预防措施，并督促企业认真实施。只不这样，才达到事故调查处理的目的。

八、三个同步 “三个同步”的指安全生产与经济发展建设、企业深化改革、技术改造同步规划，同中发展、同步实施的原则。

九、安全标志

安全标志是指操作人员容易产生错误而造成事故的场所，为了确保安全，提醒操作人员注意所采用的一种特殊标志。目的是引起人们对不安全因素的注意，预防事故的发生，安全标志不能代替安全操作规程和保护措施。根据国家有关标准，安全标志应由安全色，几何图形和图形符号构成。

国家规定的安全色有红、蓝、黄、绿四种颜色，其含义是：红色表示禁止，停止(也表示防火);蓝色表示指令或必须遵守的规定;黄色表示警告、注意;绿色表示提示、安全状态、通行。

安全标志根据使用目的，可以分为9种：

防火标志(有发生火为危险的场所，有易燃易爆危险的物质及位置，防火、灭火设备位置); 禁止标志(所禁止的危险行动);

危险标志(有直接危险性的物体和场所并对危险状态作警告); 注意标志(由于不安全行为或不注意就有危险的场所); 救护标志; 小心标志; 放射性标志; 方向标志; 指导标志。

对安全标志要进行检查。该项检查是对所设安全标志同作业现场条件和状态是否相适应的一种检查。

第五节

劳动保护、安全生产、职业安全卫生、劳动安全卫生的异同

劳动保护是指保护劳动音在劳动生产过程中的安全、健康。从这个简短的定义中可以看出，劳动保护的对象很明确，是保护从事劳动生产的劳动者。劳动保护的另一个涵义是依靠技术进步和科学管理，采取技术措施和组织措施，来消除劳动过程中危及人身安全和健康的不良条件和行为，防止伤亡事故和职业病危害，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康的一门综合性科学。

职业安全卫生是指防止劳动者在职业岗位上发生职业性伤害和健康危害，保护劳动者在劳动过程中的安全与健康。

职业安全卫生与劳动保护的概念大体相同，职业安全卫生的概念主要来源于发达的资本主义国家，80年代后期才引入我国。职业安全卫生的概念是1970年美国颁布的《职业安全卫生法》中就确立的。

1994年全国人大通过的《劳动法》中，第六章提出了劳动安全卫生的概念，主要是指劳动过程中要保证劳动者的安全与健康。《劳动法》的界定很明确，该法适用于在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织和与之形成劳动关系的劳动者。也就给劳动安全卫生的概念规定了明确的含义。

安全生产在第四节中已论述，此处不再重复。

以上4个概念是在我们工作中经常遇到的，它们之间即有相同的一面，也有一定的差异。相同的是都有“安全”和“卫生”的内容，如职业安全卫生气劳动安全卫生的范畴基本相同。差异是不同的人在不同的场合，使用不同的概念时有很大不同。如从劳动部门角度与从产业部门的角度，在使用名词术语上有差异，但所指的客观事物则是同类型。

安全生产与劳动保护的区别在于，安全生产的提出源于产业部门，广泛用于生产、经营活动的各个领域;劳动保护这种提法50年代源于苏联，是从工会的角度出发，主要体现社会主义国家保护劳功人民的切身利益。安全生产偏重于安全，不但要使人安全，而且要使国家财产安全，劳动保护则偏重对人的保护。劳动保护很突出的一点是卫生的内容，同时也包括个体防护，未成年工保护，女工保护，工时休假等内容。安全生产在交通运输，公共设施等方面有所侧重。

劳动保护与劳动安全卫牛的区别在《劳动法》中界定比较清楚，劳动安全卫生不包括女职工和未成年下特殊保护，工作时间和休息休假。 讨论题：

1.

安全生产的定义?

2.

如何理解“安全第一，预防为主”的方针? 3.

安全与生产、安全与经济效益的关系?

4. 劳动保护、安全生产、职工安全卫生、劳动安全卫生的异同，及今后如何在实

际中运用?

第二章 安全生产管理体制

安全生产管理体制问题涉及今后的社会主义市场经济的建立和经济体制改革方向。1993年国务院《关于加强安全生产工作的通知》中指出：实行“企业负责，行业管理，国家监察，群众监督”的安全生产管理体制，也是市场经济国家的普遍做法，是符合国际惯例的。这一管理体制还将随着我这市场经济的发展，在实践中不断完善。

1、在政府转变职能和企业转换经营机制的过程中，要继续强调“管生产必须管安全”这个原则。企业要负起搞好安全生产的重任。企业在经营自主权扩大的同时，安全生产的主体地位也相应确立，责任也就相应加重了。企业负责就是企业在其经营活动中必须对本企业安全生产负全面责任，企业法定代表人应是安全生产的第一责任人。各企业应建立安全生产责任制，在管生产的同时，必须搞好安全工作。这样才能达到责权利的相互统一。安全生产作为企业经营管理的重要组成部分，发挥着极大的保障作用。不能将安全生产与企业效益对立起来，片面理解扩大企业经营自主权。具体说，企业应自觉贯彻“安全第一，预防为主”的方针，必须遵守安全生产的法律、法规和标准，根据国家有关规定，制定本企业安全生产规章制度;必须设置安全机构，配备安全管理人员对安全工作进行有效管理;必须提供符合国家安全生产要求的工作场所、生产设施，加强有毒有害、易燃易爆等危险品的管理;必须对特种作业进行安全资格考核，持证上岗等。

2、行业管理

党的十四届三中全会决议中指出，政府运用经济手段、法律手段和必要的行政手段管理国民经济，不直接干预企业的生产经营活动。为适应这种要求，政府在管理安全生产工作时，也要按政企分开，精简、统

一、效能的原则，配备精干人员，进行有效的管理。行业管理职能主要体现在行业主管部门根据国家有关的方针政策、法规和标准，对行业的安全工作进行管理和检查，通过计划、组织、协调、指导和监督检查，加强对行业所属企业以及归口管理的企业安全工作的管理，防止和控制伤亡事故和职业病。行业的安全管理不能放松。

3、国家监察

是根据国家法律法规对安全生产工作进行监察，具有相对的独立性、公正性和权威性。安全监察部门对企业履行安全生产职责和执行安全生产法律、法规、政策情况依法进行监督检查，对不遵守国家安全生产法律、法规、标准的企业，要下达监察通知书，作出限期整改和停产整顿的决定，必要时，可提请当地人民政府或主管部门关闭企业。劳动行政主管部门配有安全监察员，要经常深入企业检查其对国家安全法律法规的执行落实情况;检查事故隐患;检查劳动条件和安全状况;检查企业职工安全教育、培训工作;参加事故调查和处理;帮助和指导企业做好安全生产。如《矿山安全法》第三十三条规定：县级以上人民政府劳动主管部门对矿山安全工作行使监督职责。

4、群众监督

群众监督是安全生产工作不可缺少的重要环节。群众监督不仅是各级工会，而且社会团体，新闻单位等也应对安全生产起监督作用。这是保障职工的合法权益，保障职工生命安全与健康和国家财产不受损失的重要保证。

工会监督是群众监督的主要方面，是依据《工会法》和国家有关法律法规对安全生产进行的监督。在社会主义市场经济体制建立过程中，要加大群众监督检查的力度，全心全意依靠群众搞好安全生产，依法维护工人的安全与健康，维护工人的合法权益。工会应充分发挥自身优势，履行群众监督职能，发动职工群众查事故隐患、保安全;教育职工遵章守纪，使党和国家的安全生产方针、政策、法律法规落实到企业、落实到每一个职工。 安全生产管理体制中，企业负责是管理体制的基础，也是安全生产管理工作的出发点和落脚点。企业负责是对其本身的安全负责，是一种自我约束。企业内部自我管理机制，主要由企

业法定代表人，企业安全管理机构，企业生产，经营机构，企业职工代表大会或工会以及职工组成。企业内部本身形成一个自我约束的闭环反馈系统，但企业法定代表人在企业经营管理中起着决定性的作用。他对安全生产的重视程度有直接的关系。企业内部安全生产管理是内因，行业管理，国家监察，群众监督是外因。也就是说，企业建立内部安全生产管理规章制度并定期进行检查，还要接受主管部门的行业管理，劳动部门的国家监察，工会及其他组织的群众监督。形成一个互相作用，互为补充的有机整体。

安全生产管理体制是在社会主义经济建设中不断总结经验的基础上发展起来的。随着经济体制改革的深入，社会主义市场经济的建立，安全生产管理体制还将不断加以补充和完善。1996年1月22日召开的全国安全生产工作电视电活会议上，确立了“安全生产工作体制”，即“企业负责、行政管理、国家监察、群众监督、劳动者遵章守纪的体制”，加重了企业的安全生产责任，对劳动者遵章守纪提出了具体地要求。因我国正处在经济体制改革时期，安全生产工作作为经济建设和社会主义发展的一个组成部分，将随着经济发展，社会的进步，不断推陈出新，建立最终适应社会主义市场经济的体制。 第三章 企业安全生产管理

第一节 安全生产管理组织形式

一、企业法定代表人

经理(厂长)是企业法定代表人，企业建立的是以经理(厂长)为首的生产经营管理系统。经理(厂长)在企业中处于中心地位，他对企业的人员、物资、资金等各方面均在最高指挥权和调度权。因此，企业法定代表人对企业安全生产工作负有全面责任。

二、企业分级管理

分级管理就是把企业从上至下分为若干个安全生产管理层次，明确各自在安全生产方面的责任，有效地实现全面安全管理。

安全管理层次与企业规模有关。一般企业的管理层次可分为三层：总公司(公司)、车间(建设工程施工项目)、班组。无论何种规模企业，安全管理层次都可归纳为决策层、管理层、操作层。

决策层主要起决策、指挥作用，贯彻落实国家有关安全生产法律法规及方针政策;根据法律法规制定本企业安全生产规章制度;落实制定安全生产规划、计划;建立健全安全机构、配备人员;保证安全资金和物资投入;为职工提供安全卫生的工作场所。

管理层主要对安全生产进行日常管理，贯彻落实企业生产规章制度，并负责检查落实。 操作层应严格执行安全生产规章制度，遵守操作规程，杜绝违章，防止事故发生。操作层是安全生产的基础环节。

第二节 企业安全生产责任制

安全生产责任制是对各级领导、各个部门、各类人员所规定的在他们各自职责范围对安全生产应负责任的制度。

安全生产责任制的内容应根据各部门和人员职责来确定。要充分体现责权利相统一的原则，而且要“横向到边、纵向到底”，形成一个完整的制度体系。同时要落实措施，建立完善的制约机制和激励机制，奖罚分明，防止只奖不罚的现象。 1.

经理(厂长)安全生产职责

经理(厂长)对企业的安全生产全面负责。其内容有：

(1)认真贯彻执行国家安全生产方针、政策、法律、法规，把安全工作列入企业管理的重要议事日程，主持重要的安全生产工作会议，批阅上级有关安全方面的文件，签发有关安全工作的重大决定。

(2)负责落实各级安全生产责任制，督促检查副经理和下属行政部门正职抓好安全生产; (3)健全安全管理机构，充实专职安全生产管理人员，定期听取安全生产管理部门的工作

汇报，及时研究解决或审批有关安全生产中的重大问题。

(4)组织审定并批准企业安全规章制度，安全技术规程和重大的安全技术措施，解决安全技术措施经费;

(5)按规定和事故处理的“三不放过”原则，组织对事故的调查处理; (6)加强对各项安全活动的领导，决定安全生产方面的重要奖惩。

2.副经理安全生产职责

(1)贯彻“五同时”的原则，在计划、布置、检查、总结、评比生产的同时，计划、布置、检查、总结、评比安全工作;监督检查分管部门对安全生产各项规章制度执行情况，及时纠正失职和违章行为;

(2)组织制定修订分管部门的安全生产规章制度、安全技术规程和编制安全技术措施计划，并认真组织实施;

(3)组织分管业务范围内的安全检查，落实重大事故隐患的整改;

(4)组织安全生产竞赛活动，总结推广安全生产工作的先进经验，奖励先进单位和个人; (5)负责分管部门的安全生产教育与考核工作;

(6)定期召开分管部门的安全生产工作会议，分析安全生产动态，及时解决安全生产中存在的问题。

3.总工程师安全生产职责

总工程师对企业生产中的安全技术问题全面负责，其职责是：

(1)组织开展技术研究工作，积极采用先进技术和安全防护装置，组织研究落实重大事故隐患的整改方案;

(2)组织新工程、新装置、新设备以及技术改造项目的设计、施工和投产时，做到安全卫生设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产;

(3)审查企业安全技术规程和安全技术措施项目，保证技术上切实可行;

(4)负责组织制订生产岗位尘毒等有害有毒物质的治理方案，使之达到国家标准; (5)参加事故的调查处理，采取有效措施，防止事故重复发生。

4.车间主任安全生产职责(注：建设工程施工为项目经理，下同)

车间主任对本车间(建设工程施工为项目部，下同)安全生产负责，其职责是：

(1)保证国家安全生产法规和企业规章制度在本车间贯彻执行，把安全生产列入议事日程; (2)组织制订并实施车间的安全生产管理规定，安全技术操作规程和安全技术措施计划; (3)组织对新工人(包括实习、代培人员、临时用工)进行项目安全教育和班组安全教育，对职工进行经常性的安全思想、安全知识和安全技术教育;并定期组织安全技术考核;组织并参加每周一次的班组安全活动日;

(4)组织车间安全检查，落实隐患整改，保证生产设备、安全装备、消防装备、防护器材和爆破物品等处于完好状态，教育职工加强维护，正确使用;

(5)建立本车间安全管理网，配备合格的安全技术人员，充分发挥安全人员的作用; 5.班组长安全生产职责

(1)贯彻执行公司和车间主任对安全生产的规定和要求，全面负责本班组的安全生产; (2)组织职工学习并贯彻执行企业、项目工程的安全生产规章制度和安全技术操作规程，教育职工遵纪守法，制止违章行为;

(3)组织并参加安全活动，坚持班前讲安全，班中检查安全，班后总结安全; (4)负责对新工人(包括实习、代培、临时用工)进行岗位安全教育;

(5)负责班组安全检查，发现不安全因素及时组织力量消除，并报告上级;发生事故立即报告，并组织抢救， 保护现场，做好详细记录;

(6)搞好生产设备、安全装备、消防设施和爆破物品等检查维护工作，使其经常保持完好

和正常运行;

(7)及时发放职工劳动防护用品，并教育职工正确使用劳动保护用品。 6.车间安全员安全生产职责

(1)在车间主任的领导下，负责车间的安全生产工作，协助车间主任贯彻执行上级安全生产的指示和规定，并检查督促执行;

(2)负责或参与工程有关安全生产管理制度和安全技术操作规程，并检查执行情况; 负责编制车间安全技术措施计划和隐患整改方案，并负责及时上报和检查落实;

(3)做好职工的安全思想，安全技术教育与考核工作，负责新工人的二级安全教育，督促检查班组的岗位安全教育;

(4)负责车间安全设备、防护器材管理，掌握尘毒情况，提出改进意见; (5)每天要深入工地检查，及时发现隐患，制止违章作业，做好安全日记。 7.工人安全职责

(1)认真学习和严格遵守各项规章制度，不违反劳动纪律，不违章作业，对本岗位的安全生产负直接责任;

(2)精心作业施工，严格执行安全操作规程和劳动纪律，做好各项记录。交接班必须交接安全情况;

(3)正确分析、判断和处理各种事故隐患，把事故消灭在萌牙状态，如发生事故，要正确处理，及时、如实向上级报告，并保护现场; (4)正确操作，精心维护设备，做好文明生产;

(5)上岗前必须按规定着装，戴好安全帽等个人劳动防护用品; (6)积极参加安全活动;

(7)有权拒绝违章作业的指令，对他人违章作业加以劝阻和制止。 8.安全技术部门职责

(1)认真贯彻执行国家及上级安全生产方针、政策、法令、法规、指示，在经理的领导下负责企业的安全生产工作;

(2)负责对职工进行安全思想和安全技术知识教育，对新工人进行公司安全教育，组织对特种作业人员的安全技术培训和考核，组织开展各种安全活动;

(3)组织制订修订本公司安全生产管理制度和安全技术规程，编制安全技术措施计划，提出安全技术措施方案，并检查执行情况;

(4)组织参加安全大检查，贯彻事故隐患整改制度，协助和督促有关部门对查出的隐患制订防范措施，检查隐患整改工作;

(5)深入现场检查，解决有关安全问题，纠正违章指挥、违章作业，遇到危及安全生产的紧急情况，有权令其停止作业，并立即报告有关领导处理; (6)监督检查爆破物品，安全用火管理制度的执行情况;

(7)负责各类事故的汇总统计上报工作，并建立事故档案，按规定参加事故的调查、处理工作;

(8)检查督促搞好安全装备的维护保养和管理工作;

(9)负责对公司的安全考核评比工作，总结安全生产先进经验，积极推广安全生产科研成果，先进技术及现代安全管理方法;

(10)指导车间安全员、班组安全员，定期召开安全人员的会议，加强安全生产的基础建设。 9.机动部门安全生产职责

1.

贯彻国家、上级部门关于设备制造、检修、维护保养及施工方面的安全规程和规定，做好业务范围内的安全工作，负责制订和修改各类机械设备的操作规程和管理制度;

2. 负责机械设备、电气、动力、仪表、管道、通风排风装置及工业建筑物的管理，使其达

到符合安全技术要求;

3. 负责组织对工业建筑设备安装、起重机械、施工机具、炉具、压力容器、各种气瓶、防毒、防静电装置、机械和电气联锁装置、高压管道等安全设施进行定期检查、校验工作，以及特种设备的登记工作;

4. 在制订或审订有关设备制造、改造方案和编制设备检修计划时，应有相应的安全卫生措施内容，并确保实施;

10、技术部门安全生产职责

1.

编制或修订技术操作规程，工艺技术指标必须符合安全生产的要求，并经常督促检查; 2. 制订长远发展规划，编制全厂技术措施计划;

3. 严格执行安全卫生设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产和使用的原则;

4. 组织并督促各生产工艺纪律管理规定，检查工艺纪律执行情况，及时纠正存在问题;

5. 负责组织工艺技术方面的安全检查，及时改进技术上存在的问题。积极采用先进技术和安全装备。

11、生产部门安全生产职责

1.

及时传达、贯彻执行有关安全生产的指标; 2. 在保证安全的前提下组织指挥生产，发现违反安全生产制度和安全技术规程，及时制止，严禁违章指挥;

3. 在生产中出现不安全因素、险情及事故时，果断正确处理，防止事态扩大，并通知有关主管部门共同处理，认真做好记录;

4. 参加安全生产大检查，随时掌握安全生产动态。

12、劳动人事部门安全生产职责

1.

对新入厂人员(包括实习、代培人员)组织安全教育，经考核合格后方可分配到车间。会同安全部门组织对职工的安全技术教育及特种作业人员的培训、考核工作; 2. 把安全工作列入对职工晋级、奖惩考核的内容;

3. 按国家规定，保证安全管理机构和人员的配备;

4. 对临时工、民工的合同书或协议书中应有安全方面的条款，双方的责任和义务。

13、保卫部门安全生产职责

1.

健全安全保卫制度，认真做好要害部门安全生产的保卫工作; 2. 负责企业内炸药、雷管、剧毒物品的管理和审批;

3. 掌握企业主要生产过程的火灾特点，深入基层监督检查火源，火险及灭火设施的管理，督促落实火险隐患的整改，确保消防设施完备和消防道路的通畅。

14、计划、财务部门安全生产职责

1.

在编制生产计划和总结生产完成情况时，必须同时计划和总结安全生产工作;

2. 在编制、检查基本建设和工程计划的同时，编制检查安全技术措施计划，认真贯彻国务院关于企业安全技术措施经费在固定资产、改造资金中提取10%至15%的规定，专款专用，定期核算;

3. 保证劳动保护用品、保健食品和清凉饮料的开支，保证安全生产实际需要的经费。

15、供应、储运、销售部门安全生产职责

1.

对所管辖范围的安全生产负责，建立健全安全规章制度和操作规程; 2. 管理易燃、易爆剧毒化学品，严格发放制度;

3. 按计划及时供应安全技术措施项目所需的设备、材料;

4. 负责各类劳动防护用品的采购、保管并按标准发放;并保证劳动保护用品符合国家规范要求;

5. 加强对购入的设备、配件及有关原材料的质量管理，使其安全可靠，性能符合企业要求;

6. 认真执行有关交通安全的规定，做好机动车辆的年检和驾驶员的年审、安全教育和考核工作，做好车辆维修保养工作，确保安全行驶。

16、设计部门安全生产职责

1.

在新建、扩建、改建和技术改造项目设计时，严格执行“三同时”规定和国家安全技术规范;

2. 负责安全技术措施项目的设计工作;

3. 组织设计审查时，应有安全技术、消防、工业卫生等部门参加;

4. 在编制设计规划方案时，应有安全卫生专篇。

17、工程建设管理部门安全生产职责

1. 参加建设项目的设计审查时，保证落实“三同时”;

2. 严格贯彻执行国家颁发的《建筑安装工程安全技术规程》及其他有关安全规定，制定或审查建筑安装施工的安全措施，并检查监督执行的情况;

3. 做好基建与生产的联系、配合、交接工作，防止事故发生;

4. 负责组织对外包工和外来基建队伍的安全教育，发生事故后按规定进行理;

5. 保证工程项目的施工质量，使新建项目不留隐患;

6. 在规定权限内负责施工质量事故的调查、处理、统计、上报。

18、工会安全生产职责

1.

贯彻国家与总工会有关安全生产方针、政策，并监督认真执行，对忽视安全生产和违反劳动保护的现象及时提出批评和建议，督促和配合有关部门及时改进;

2. 监督劳动保护费用的使用情况，对有碍安全生产、危害职工安全健康和违反安全操作规程的行为有权抵制、纠正和控告;

3. 做好安全生产宣传教育工作，教育职工自觉遵纪守法，执行安全生产各项制度，规程，支持厂长对安全生产做出贡献的部门和个人给予表彰和奖励，对违反安全生产规定的部门和个人给予批评和惩罚;

4. 参加企业有关安全生产规章制度的制订;

5. 协助行政搞好班组安全建设;

6. 会同有关部门认真开展安全生产合理化建议活动;

7. 参加安全大检查和对新装置、新工程的“三同时”监督，参加事故调查处理;

8. 把安全生产列入职工代表大会的议题。

第三节 企业安全产规章制度

企业应根据国家法律、法规、结合企业实际，建立健全的各类安全生产规章制度。安全生产规章制度是安全生产法律法规的延伸，也是企业能够贯彻执行的具体体现，是保证安全生产方面的标准和规范，企业安全生产规章制度是保障人身安全与健康以及财产安全的最基础的规定，每一个职工都必须严格遵守。

根据公司特点，一般都应建立以下几类规章制度：

1.

综合类管理方面有：安全生产总则、安全生产责任制、安全技术措施管理制度、安全教育制度、安全检查制度、安全奖惩制度、“三同时”审批制度、设备安全检修制度;事故隐患管理与监控制度、事故管理制度、安全用火制度;爆破物品管理制度、承包合同安全管理制度和安全值班制度等;

2. 安全技术方面有：特种作业管理制度、危险作业审批制度、危险场所管理制度、工地交通运输管理制度、防火制度、各工种的安全操作规程;

3. 职业卫生方面有：职业卫生管理制度、职业病管理、尘毒监测制度;

4. 其他方面有：女工保护制度、劳动保护用品、职工身体检查制度。

企业在制定规章制度时应注意：

1.

要与国家的安全生产法规保持协调一致; 2. 3. 4. 5. 要广泛吸收国内外安全生产管理经验，力求先进性、科学性、可行性;

规章制度制定，由企业法定代表人签发后，就不随意改动。具有权威性。

随着国家政治经济形势的发展和企业的发展，技术的不断进步，要及时予以修改、补充。

规章制度必须企业中贯彻执行，才能充分发挥其作用，广泛开展安全宣传、教育、培训工作，使每一个职工都充分认识到严格遵守安全生产规章制度的重要性，成为自觉的行动。

第四节 企业安全生产检查

安全检查是一项综合性的安全生产管理措施，是建立良好的安全生产环境、做好安全生产工作的重要手段之一，也是企业防止事故、减少职业病的有效方法。 1.

安全检查的分类

安全检查可分为日常性检查、专业性检查、季节性检查、节假日前后的检查和不定期检查。 (1)日常性检查，企业一般每年进行2至4次;车间工程每月至少一次;班组每天进行检查;专职安全人员的日常检查。

(2)班组长和工人应严格履行交接班检查和班中检查;

(3)专业性检查是针对特种作业、特种设备、特种场所进行的检查，如电焊、起重设备、运输车辆、爆破品仓库、锅炉等。

(4)季节性检查是根据季节特点，为保障安全生产的特殊要求所进行的检查。如冬季的防火、防寒防冻;夏季的防汛、防高温盛暑、防台风。

(5)节假日前后的检查包括节前的安全生产检查，节后的遵章守纪检查。

(6)不定期检查是指在设备装置试运行检查、设备开工前和停工前检查、检修检查等。

2、安全检查表

安全检查表的类型有：

(1)公司级安全检查表，供公司安全检查时用。其主要内容包括车间管理人员的安全管理情况;现场作业人员的遵章守纪情况;各重点危险部位;主要设备装置的灵敏性可靠性，危险性仓库的贮存、使用和操作管理。

(2)车间工地安全检查表，供工地定期安全检查或预防性检查时使用。其主要内容包括现场工人的个人防护用品的正确使用;机电设备安全装置的灵敏性可靠性;电器装置和电缆电线安全性;作业条件环境的危险部位;事故隐患的监控可靠性;通风设备与粉尘的控制;爆破物品的贮存、使用和操作管理;工人的安全操作行为;特种作业人员是否到位等。 (3)专业安全检查表，指对特种设备的安全检验检测。危险场所、危险作业分析等。

3、安全检查表的制定

1.

确定检查项目和内容; 2. 确定检查标准和要求;

3. 确定检查进间;

4. 设计检查表式;

5. 检查表应充分依靠职工讨论，提出建议，多次修改，由安全技术部门审定后实施。

第五节 安全技术措施计划

安全技术措施计划是企业生产财务计划的一个组成部分。它是改善企业劳动条件的重点政策，也是有效防止事故和职业病，实现安全生产的重要保证制度。 1.

安全技术措施计划的编制

1.

编制原则

1.

企业安全技术措施计划应当在编制生产财务计划的同时进行编制，列入企业生产财务计划;

2. 安全技术措施计划的编制与实施应由负责生产的领导具体负责实施;

3. 编制计划进应抓住安全生产的关键问题，着重解决对职工安全健康威胁最大而职工迫切要求解决的问题;

4. 在选择措施方案时，应注意尽采用现代先进技术。推广无毒、无害工艺，采用自动化控制、机械化技术。

1.

编制依据

1.

国家发布的安全生产指标、政策、法律法规和标准; 2. 在安全检查中发现而尚未解决的问题;

3. 造成伤亡事故和职业病的主要原因和所应采取的措施;

4. 生产发展需要所采取的安全技术和工业卫生技术措施;

1.

编制内容

1.

单位或工作场所; 2. 措施名称;

3. 措施内容和目的;

4. 经费预算及其来源;

5. 负责设计、施工单位及负责人;

6. 开工日期及竣工日期;

7. 措施执行情况及其效果。

1.

安全技术措施项目范围

1.

安全技术措施。指防止工伤事故为目的 一切技术措施。如机器设备、设施及工作环境的安全防护装置、保险装置、信号装置和安全防爆设施。

2. 卫生技术措施。是指以改善有害职工身体健康的作业环境，防止职业病为目的的一切措施，如防尘、防毒、防噪音、防射线以及防辐射热危害的隔热、通风、降温和防寒设施。

3. 辅助房屋及措施。是指有关保证生产卫生方面所必要的房屋及一切设施。如为在高温、易脏和有粉尘、化学物品或毒物的环境中工作的，职工设置的淋浴设施、更衣室、消毒设备、休息室。

4. 宣传教育措施。指安全教育所需的设施、教材、仪器、仪表及安全技术训练班、展览会等。

1.

安全技术措施经费预算及其来源

见1984年7月国务院《关于加强防尘防毒工作的决定》。

新财会制度下，企业在基本建设和技术改造中发生的安全措施有关费用，直接计入在建工程成本;企业在生产过程中发生的劳动保护费用，直接计入制造费用。 第三章 安全生产法律体系

第一节 安全生产法律体系

根据我国立法体系的特点，安全生产法律法规体系分成几个层次。第一是宪法,在宪法下由全国人民代表大会通过的主法，再下层是主法下边的子法，如劳动法、矿山安全法、环境保护法、刑法等;法律下面是国务院颂布的行政法规、部颁规章和地方法规规章。 全国人大颁布的有关安全生产法律如下列所示： 中华人民共和国劳动法

中华人民共和国矿山安全法

中华人民共和国海上交通安全法 中华人民共和国消防条例 中华人民共和国刑法 中华人民共和国工会法

中华人民共和国环境法 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国铁路法 中华人民共和国煤炭法

中华人民共和国民用航空法

国务院颁布的有关安全生产行政法规如下列所示： 工厂安全卫生规程

建筑安装工程安全技术规程

关于加强企业生产中安全工作的几项规定 特别重大事故调查程序暂行规定 企业职工伤亡事故报告和处理规定 中华人民共和国尘肺病防治条例 矿山安全法实施条例

女职工劳动保护工作规定

禁止使用童工的规定

中华人民共和国道路交通管理条例

中华人民共和国海上交通事故调查处理条例 道路交通事故处理办法

中华人民共和国海上交通事故调查处理条例 中华人民共和国渔港水域交通安全管理条例 铁路运输安全管理条例

中华人民共和国民用爆炸物品管理条例

中华人民共和国民用核设施安全监督管理条例 锅炉压力容器安全监察暂行条例 锅炉压力容器安全监察暂行条例 关于保护通信线路的规定 电力设施保护条例

由部委颁布的有关安全生产规章很多，这里举出有关的部分规章：

安全专项措施经费管理办法;企业职工伤亡事故统计报表制度;重大事故隐患管理规定;关于查处重大责任事故的几项暂行规定;企业职工伤亡事故统计报表制度;厂长、经理职业安全卫生管理资格认证规定;特种作业人员安全技术考核管理规则;特种作业人员安全技术培训考核管理规定;职业安全卫生宣传中心管理规定;劳动安全卫生检测检验员认证管理办法;劳动安全卫生监察员管理办法;企业职工劳动安全卫生教育管理规定;中华人民共和国爆炸危险场所电气安全规程;爆炸危险场所安全规定;火灾统计管理规定;烟花爆竹安全生产管理暂行规定;城市燃气安全管理规定;劳动安全卫生检测机构资格认证办法;矿山安全卫生检验机构资格认证办法;矿山特种作业人员安全操作资格考核规定;矿山安全监察工作规则;矿山安全卫生监察员管理规则;矿山安全法实施条例;车间(工程)安全卫生监察规定;车间(工程)安全卫生设施和技术措施验收办法;建设工程竣工验收办法;起重机械安全管理规程;工业卫生设计规定;冶金企业安全卫生设计暂行规定;有色金属工厂安全卫生设计暂行规定;关于加强乡镇企业劳动保护工作的规定;建设项目(工程)安全卫生监察规定;建设项目(工程)竣工验收办法;机械工业职业安全卫生设计规定;起重机械安全规程;起重机械安全监察规定;起重机械安全管理规程;装卸、搬运作业劳动条件规定;手持式电动工具的管理、使用、检查和维修安全技术规程;蒸汽锅炉安全监察规程;锅炉压力容器安全监察规程;锅

炉压力容器事故报告办法;球形贮罐缺陷修复暂行办法;锅炉压力容器安全监察实施细则;锅炉压力容器检验所章程;进出口锅炉压力容器监督管理办法;在用液化石油气瓶判废暂行规定;锅炉压力司炉工人安全技术考核管理办法;在用锅炉定期检验规则;锅炉房安全管理规则;劳动部门锅炉压力容器检验机构资格认可规则;锅炉产品安全质量监督检验规则;低压锅炉化学清洗规则;气瓶安全监察规程;在用压力容器检验规程;压力容器安全技术监察规程;漏电保护器安全监察规定;压力容器产品质量监督检验规程;气瓶产品安全质量监督检验规则;热水锅炉安全技术监察规程;进口锅炉压力容器质量许可制度实施办法;溶解乙炔气瓶安全监察规程;压力容器使用登记管理规则;客运架空索道安全运营与监察规定;水泥工业劳动安全等。

第二节 安全生产的标准体系

安全生产标准体系与法律体系类似，按照《中华人民共和国标准化法》规定，分为国家标准、行业标准及地方标准三个层次。安全生产的标准是强制性标准，企业必须执行。它是安全生产法律法规的补充，这是安全生产标准体系的一大特点。

按标准化的对象分，安全生产的标准体系可分为基础标准、管理标准、技术标准和其他综合标准。

安全生产标准体系

安全生产标准体系 基础标准 安全生产管理体系 (图示1)

管理标准

安全生产管理标准

特种作业人员考核标准 重大事故隐患评价方法及分析标准 事故统计分析标准 业病统计分析标准 安全系统工程标准 人机工程标准 (图示2)

基础标准

基础标准 标准编写的基本规定

职业安全卫生标准编写的基本规定

标准综合体规划编制方法

企业标准体系表编制指南 职业安全卫生名词术语

生产过程危险和有害因素分类代码 标准体系表编制原则和要求

职

安全生产技术标准

其它综合类标准

安全标志与报警信号 安全色

安全色卡

安全色使用导则 安全标志

安全标志使用导则

工业管路的基本识别和识别符号 报警信号通则

紧急撤离信号

工业有害气体检测报警器通则

(图3)

安全生产技术标准 安全生产技术标准 安全技术及工程标准 机械安全标准

电气安全标准

防爆安全标准

储运安全标准 爆破安全标准 燃气安全标准 建筑安全标准 焊接与切割安全标准 涂装作业安全标准 个人防护用品安全标准

压力容器与管理安全标准 职业卫生标准 作业场所有害因素分类分级标准

作业环境评价及分类标准 防尘标准

防毒标准

噪声与振动控制标准 电磁辐射防护标准

其他物理因素分级及控制标准 (图4)

第三节 安全生产法律、法规和标准体系规则

从安全生产法律体系来看，由于部门规章出自不同的部门，随着社会主义市场经济体系的建立和国家政府机关机构改革的要求，有些行业部门在安全管理职能的转移，在些法规规章不能适应新形势的需要，甚至还有相互矛盾的地方，虽然这些规章看起来数目很庞大，便从整体上还不能覆盖整个安全生产工作的范围。因此，非常有必要完善安全生产法律体系。尽早制订《安全生产卫生法》，使之从整体上覆盖安全生产的各个领域。为了保证该法的实施，还要制定实施细则和有关条例规章等，使我国的安全生产工作走上法制的轨道。 第四章劳动安全卫生监察

劳动安全卫生监察是指国家法律、法规授权安全生产监督管理部门，代表政府对企业的生产过程实施安全卫生监察;以政府的名义、运用国家权力对生产单位在履行劳动安全卫生职责和执行安全生产政策、法律、法规和标准的情况依法进行监督，纠举和惩诫的行政行为。其目的是防止事故发生。

劳动安全卫生监察具有特殊的法律地位。执行机构虽然没在劳动行政部门内，但它的设置原则、管理体制、职责权限、监察人员任免均由国家法律、法规所确定。因此，与一般行政部门的内设机构不同，劳动安全卫生监察机构与被监察对象没有上下级关系，只有行政执法机构和法人之间的法律关系。安全卫生监察机构在法律授权范围内可以采取包括强制手段在内的多种监督检查形式和方法来执行监察任务。

安全卫生监察机构的监察活动是以国家整体利益出发，依据法律、法规向政府和法律负责，既不受行业部门或其他部门的限制，也不受用人单位的约束，因而具有公正的第三方特性。 安全卫生监察具有专属性。其执法主体是县级和县级以上法律、法规授权的行政部门，而不是其他的国家机关和群众团体。安全卫生监察还具有强制性。安全卫生监察机构对违反安全卫生法律、法规、标准的行为，有权采取行政措施，并具有一定的强制特点。这是因为它是以国家的法律、法规为后盾的，任何单位或个人必须服从，以保证法律的实施，维护法律的

尊严。这也是法律同其他行为规范，道德规定和社会舆沦的最根本的区别。

同时，《劳动法》中规定了各级人民政府劳动行政部门有权对用人单位和劳动者在遵守劳动法律、法规的各方面情况进行监督检查，以达到消除隐患，减少事故，保证劳动法律、法规和标准全面正确贯彻实施的目的。实行监督检查制度，对健全社主义法制，保障用人单位和劳动者的合法权益，维护社会稳定，促进社会主义现代化建设都具有重要意义。

第一节劳动安全卫生监察的法律依据

在新中国成立前夕，中国人民政治协商会议通过的《共同纲领》巾就提出人民政府“实行工矿检查制度，以改进工矿的安全和卫生设备”。1950年5月，政务院批准的《中央人民政府劳动部试行组织条例》和《省、市劳动局暂行组织通则》规定：“各级劳动部门自建立伊始，即拉负起监督、指导各产业部门和企业劳动工作的任务”。1955年5月，中共中央批示：“劳动部门必须旱日制定必要的法规制度，同时迅速将国家监督机构建立起来，对各产业部门及其所属企业劳动保护工作实行监督检查。”同年5月25日，国务院在发布“三大规程”的决议中指出：“各级劳动部门必须加强经常件的监督检查工作。”

1979年4月，经国务院批准，原国家劳动总局会同有关部门，从伤亡事故和职业病最严重的采掘工业入手，研究加强安全立法和国家监察问题。1979牛5月，原国家劳动总局召开全国劳动保护座谈会，重新肯定加强劳动安全卫生立法和建立劳动安全卫生监察制度的重要性和迫切件。1982牛2月，国务院发布《矿山安全条例》、《矿山安全监察条例》和《锅炉压力容器安全监察暂行条例》，宣布在各级劳动部门设立矿山和锅炉压力容器安全监察机构，同时，相应设立了劳动安全卫生监察机构，以执行劳动安全卫生国家监察制度。1983年5月，国务院批转原劳动人事部、国家经委、全国总工会《关于加强安全生产和劳动安全监察工作的报告》，指出：“劳动部门要尽快建立、健全劳动安全监察制度，加强安全监察机构，充实安全监察干部，监督检查生产部门和企业对各项安全法规的执行情况，认真履行职责，充分发挥应有的监察作用。”确定全而实行劳动安全卫生国家监察制度。

从1982年至199R年，由四川、湖北、天津等地区带头，相继有28个省、自治区、直辖市和一些城市通过了地方立法，规定了劳动行政部门(劳动局、厅)是主管劳动安全卫生监察工作的机关，行使国家监察的职能，在本地区实行劳动安全卫生监察制度。同时，下级劳动安全卫生监察机构在业务上接受上级劳动安全卫生监察机构的指导。

1993年8月，劳动部发布了《劳动监察规定》，对劳动监察的内容作出了规定。1994年7月全国人大通过了《劳动法队进一步明确了劳动安全卫生国家监察体制。1995年6月，劳动部颁布了《劳动安全卫生监察员管理办法》(劳部发[1995]260号文)，具体规定了各级劳动行政部门劳动文全卫生监察员应具备的条件、推荐、考核发证、监察标志、应履行的职责、应遵守的纪律和奖惩等条款。劳动安全卫生监察员应根据该管理办法来执行。这些法规对于完善劳动安全卫生国家监察体制利建立一支政治觉悟高、业务能力强的劳动安全卫生监察队伍，有很大的推动作用。

第二节劳动安全卫生监察机构和监察人员

一、监察机构

我国现行各级劳动安全卫生监察机构的设置为：劳动部设安全生产管理局、职业安全卫生与锅炉压力容器监察局、矿山安全卫生监察局。省、自治区、宜辖市劳动部门设立劳动安全相对应的处，市、地、县设立劳动文全相对应的科、股或设监察员，分别负责本地区的劳动安全监察工作。劳动安全监察机构受同级劳动行政部门领导，在业务上受上级劳动安分机构的指导。

劳动安全监察机构的基本任务是：代表国家监督检查用人单位及其主管部门遵守与执行劳动安全卫生政策、法律、法规的情况，检举、纠正和惩诫违章行为，维护安全生产铁序和职工的劳动安全卫生权益，保护职工的安全健康.从而保障社会主义建设的顺利进行。

二.监察人员

劳动安全卫生监察员除具备国家公务员的基本条件以外，还应严格执行《劳动安全卫生监察员管理办法》功规定。管理办法的主要内容如下。 1.劳动安全卫生监察员应具备以下条件： (1)熟悉劳动安全卫生法律、法规和技术规范，

(2)坚持原则，作风正派，勤政廉洁;

(3)具有大专以上文化程度，并有二年以上工作经历;或从事劳动安全卫生工作五年以上; (4)身体健康，能胜任劳动安全卫生监察工作。 这些条件是相互联系的整体，不能强调其中某个条件而忽视或偏废下其他条件，应该全面考虑，缺一不可。

劳动安全卫生法律主要是指由全国人大颁布的一些法律，在这些法律中对劳动安全卫生内容作了规定。

劳动安全卫生法规主要是指由国务院、劳动部以及劳动部与其他有关部委共同颁布的条例、规定、规章等。

技术规范是治国家技术标准和行业标准等。它们一般分为六大类：基础标准，管理标准，安全工程标准，职业卫生标准，综合类标准，劳动防护用品标准。 2.劳动安全卫生监察员的职责

《劳动安全卫生监察员管理办法》规定，监察员应履行以下职责： (1)宣传劳动安全卫生法律、法规和国家有关方针政策，

(2)监督检查用人单位执行劳动安全卫生、女职工和未成年工特殊保护、工作时间和休息休假等法律、法规的情况;

(3)在履行劳动安全卫生监察职责时，发现违法行为，有权制止或责令改正;

(4)对存在重大事故隐思，职业危害严重的用人单位，应及时提出整改意见，并向劳动行政部门报告;

(5)参加伤亡事故和职业病的调查处理; (6)法律、法规规定的其他职责。 3.劳动安全卫生监察员的任免

任免是由具有任免权的机关按照有关法规，在一定权限范围内，按一定的程序，任用或免去担任一定职务的人员。在《劳动安全卫生监察员管理办法》中规定，省级劳动行政部门的劳动安全卫生监察员，由省、自治区、直辖市劳动行政部门推荐，报劳动部考核、发证。 地市级、县级劳动行政部门的劳动安全卫生监察员由同级劳动行政部门推荐，由省、自治区、宜辖市劳动行政部门考核、发证，报劳动部备案。

劳动安全卫生监察员经考核台格后发给劳动安全卫生监察证件和劳动安全卫生监察标志。 劳动安全卫生监察员的调动、奖惩应事先征得发证讥关的同意。

4.劳动安全卫生监察员的权利

权利是指法律关系主体所具有的一定的权能(或资格)。它可以自己作出一定的行为，也可以要求他人作出某种作为或不作为。法律上规定的权利，都要受到国家的保护，任何单位和个人都不能侵害这种权利。 《劳动法》规定，“县级以上各级人民政府劳动行政部门监督检查人员执行公务，有权进入用人单位了解执行劳动法律、法规的情况，查阅必要的资料，并对劳动场所进行检查”。《劳动安全卫生监察员管理办法》规定，监察员在履行劳动安全卫生监察职责时，发现违法行为有权制止或责令改正。根据这些规定，监督检查人员在执行公务时享有下列权利：

(1)实地检查权。根据工作需要，监督检查人员可以进入有关单位，对劳动场所以及其他认为应该检查的场所进行实地检查。任何单位和个人不得拒绝和阻挠。

(2)书面调查权。劳动安全卫生监察人员有权要求有关单位和个人在限定的期限内就有关问题做出书面解释和说明。必要时，可按规定向用人单位或劳动者下达“通知书”或“劳动安全卫生监察指令书”，并要求其在收到该“通知书”或“指令书”之日起十日内据实向劳动行政部门作出书面答复。

(3)询问权。劳动安全卫生监察人员有权向包括单位领导和普通劳动考在内的接受检查单位的所有人员询问有关情况。

(4)查阅资料权。劳动安全卫生监察人员认为必要时，有权查阅、复制被检查单位的有关资料，如内部规章制度、事故记录、检修记录、职业病记载和劳动条件检测结果等。

(5)处置权。在现场检查中，发现有危及人身安全的紧急情况，有权令有关人员纠正或停止作业及撤离人员，并通知单位领导人迅速处理，

(6)向有关部门、上级监察机构反映本地区和企业、事业的劳动安全卫生工作倩况。 5.劳动安全卫生监察员的义务

与权利相对的是义务。法律上的义务，是指法律关系主体依法所承担的某种必须屉行的责任，或者法律关系参加者必须从事一定行为或不应从事一定行为的责任。

《劳动法》规定：“县级以上各级人民政府劳动行政部门监督检查人员执行公务，必须出示证件，秉公执法并遵守有关规定”。《劳动安全卫生监察员管理办法》规定：“劳动安全卫生监察员应当学习劳动安全卫生牛知识，不断提高业务能力和执法水平，应当秉公执法、文明执法、勤政廉洁;应当保守在执行劳动安全卫生监察公务活动中接触到的企业商业秘密。”根据这些规定，监督检查人员在行使监督检查权时，必须履行下列义务： (1)开展监督检查活动时出示证件，向被检查者证实自己的身份。 (2)遵守有关法律、法规的规定，秉公执法.不询私情。

(3)不得向他人泄露案情及企业有关保密材料。对于行使职权活动中知晓的被检杏单位的商业秘密、生产秘密及其他不宜公开的秘密要严格保密。

(4)为检举和举报人员保密。对检举、举报人员以及反映了不宜公开问题的被询问人的姓名等有关情况，要严守秘密。

(5)不得利用职权谋取私利。这些义务既是保证劳动安全卫生监督检查公正、合法的需要，也是保护被检查单位和有关劳动者合法权益的要求，必须严格遵守。 第三节劳动安全卫生监察的类型、方式和程序

一、劳动安全卫生监察的类型

国家劳动安全卫生监察分一般监察和事故监察两种类型。

1.一般监察

一般监察是对企业日常生产活动常规的全面监察。对于监察而言，它的主要目的是预防事故的发生。近几年来，对一般监察的具体内容、方法和频率等方面有了明确规定，如有的省市制定了一班监察的考核标准，并编制成监察程序表，按安全管理、安全技术;事故调查等方面确定了几十项内容。

这样就使一般监察做到了考核目标明确，标准统一。 这种监察活动有以下几种具体形式：

(1) 定期和不定期相结合地组织监察执法活动。这种活动,胡的是进行全面的劳动安全卫生检查，有的是对某些伤亡事故或职业危害严重的行业和单位进行重点检查。

(2) 按照劳动安全卫生检查考核标准进行系统的检查和评定。部分地区根据国家有关法规和系统工程原理，全面提出了用人单位管理项目、安全技术、安全效果等方面的检查项目，规定了具体的检查内容和评分系数。劳动安全卫生监察机构依据这些标准，对用人单位实施定期检查、考核和评定，并分别授予用人先进单位、合格单位或不合格单位的标牌，同时指出存在的缺陷和问题。

(3) 根据举报进行监察活动。监察机构根据职工对劳动安全方面事件的投诉和工会组织的检举、揭发，派员调查，依法进行处理。随着经济承包责任制和劳动合同制的推广，用人单位与职工之间发生有关劳动安全卫生的争议逐渐增多。根据举报进行监察，可更有效地维护职工合法权益。

(4) 劳动安全管理监察，通常是指劳动安全卫生监察人员对企业建立安全生产管理机构，执行安全法规，落实安全生产责任制，进行安全教育和培训等情况(内容)的监督检查。从形式上看，劳动安全卫生管理监察属一般监察，从安全管理的角度看，监察内容一般包括：企业对安全生产方针，政策的落实情况，企业是否建有劳动安全卫生管理体制和安全操作规程，有无安全生产责任制和安全检查制度。

企业安全生产管理体制是指为了推进企业自主安全活动，企业设置安全生产管理负责人、安全管理者、作业主任、安全委员会等。

安全生产责任制是指各级领导干部对安全生产工作应负的责任和各级工程技术人员、职能科室人员及全体职工在各自职责范围内对文全生产应负的责任。

安全生产责任制是根据“管生产必须管安全”的原则，明确规定各级领导和各类人员在生产中应负的安全责任，是企业中最基本的一项安全制度，也是我国现行的安全管理主要内容，它反映了生产过程的自然规律，是长期生产实践经验和事故教训的总结，是贯彻执行“安全第一，预防为主”方针的基本保证。

安全检查制度是指企业主管部门或企业自身对企业贯彻国家安全生产法规政策的情况和安全生产状况、劳动条件、事故隐患等所进行的检查。

安全教育又称安全生产教育，是指企业为实现安全生产所进行的教育活动，通常包括思想政治教育、劳动纪律教育、安全方针政策教育、安全技术训练以及典型经验和事故教训的教育，此外还包括法制教育。

企业安全教育一般分为二级安全教育，日(经)常性安全教育，特殊工种的专门教育，复工安全教育等形式。此外，还有对厂(矿)长的安全培(1992午12月7日国务院经贸办秘书局、劳动部办公厅《关于将企业厂长(经理)安全培训工作纳入企业领导干部培训计划的通知》)、对安全专业干部的培训及对采用新的生产方法、新设备、新工艺和新调换工作的工人进行的新操作法、新岗位的安全教育等。

三级安全教育是指企业对新丫人(包括生产实习人员参加生产劳动的学生)和调动工作的工人进行厂级、车间、班组三级安全教育。

入厂教育是指分配到车间或工作地点之前对新工人的基础安全教育，重点讲解本企业安全生产状况、主要安全法规、企业安全生产的规章制度，结合本企业生产特点讲解安全卫生知识和本企业的重大事故教训。车间教育重点讲解本车间的生产特点、劳动纪律、安全管理、安全规程、危险地区和本车间的安全生产状况和典型事故案例。班组教育重点讲解班组安全生产状况、工作性质及职责范围、新工人的岗位安全操作规程、岗位安全卫生防护知识、各种防护设备和保险装置的作用、个人防护用品的正确使用等。在采用新技术、新工艺、新的生产方法以及新产品投产或调换工人工作时，必须对工人重新进行相应的安全教育。 经常性安全教育是职工业务学习的必修内容，应贯穿于生产活动之中，这也是安全管理中的经常性工作。 2.事故监察

事故监察是指对重大职工伤亡事故，重大经济损失和重大急性职业性中毒的报告、调查、处理、结案、分析、评价(包括经济损失计算)等工作。

这方面的监察工作，应以国务院75号令和34号令等一系列文件为准则。在我国这方面的工作是比较成熟的。事故报告和调查处理将在第六章介绍。

二、监察方式

劳动安全卫生监察的方式有行为监察的技术监察。

1、 行为监察

行为监察的内容包括组织管理、规章制度建设，职工教育培训，各级安全生产责任制的落实等。行为监察的目的和作用在于提高安全意识，在工作中切实落实安全措施，对违章指挥、违章操作、违反劳动纪律的行为要严肃纠正和处理。据调查，因“三违”行为所造成的事故约占事故总数的60%以上。由此可见，做好行为监察，对降低伤亡事故有着重要意义。 2.技术监察

技术监察是指对物质条件的监察，包括对新建、扩建、改建和技术改造工程项目的“三同时”监察;对用人单位现有防护措施与设施完好率、使用率的监察;对个人防护用品的质量、配备与作用的监察，对危险性较大的设备、危害性较严重的作业场所和特殊工种作业的监察等等。技术监察的特点是专业性强，技术要求高，常常需要专门的检测检验机构提供数据。技术监察多是从“本质安全”上着手，是监察的一个非常重要方面。

三、劳动安全卫生监察程序

劳动安全卫生监察程序是指监察活动的步骤和顺序，一般包括：

(1)制定计划。劳动部有关监察局每年都要制定工作计划(要点)，其中对我国每年劳动安全监察上作的重点有明确规定。如1991年一1994年期间，安全监察的重点主要是在加强对建筑行业的安全监察，搞好现场(重点是易发事故企业)监察，加强事故监察和危险性较大设备及特种设备等的预防性专业监察，加强对重大事故调查处理工作的监查检查。1995年强调，加大对建筑业的监察力度，重点是对建筑施工巾“五大伤害”的监督检查。

地方劳动安全监察部门根据安全监察工作要点，结合本地区特点，制定相应监察计划，确定枪查优先权。

也可用打分方法确定检查优先权，即根据企业事故发生趋势和安全状况，按一定标准打分，企业问题越多，事故频度越高，其得分也就越高，因而就更应被优先视为监察指导的重点对象。在我国，对监察对象按优先顺序排序十分重要。这是因为我国企业数日庞大，达81万多家(其中尚不包括乡村企业和个体工商户2400多万户)，而监察负数量相对却很小，不可能对全部企业一实施劳动安全监察。根据事故趋势和安全状况等因素排定优先权，有助于抓住监察重点，帮助安全问题较多的企(行)业改善劳动条件，降低事故发生率，从而保障职工的安全。

(2)检查前的准备，在订好本部门监察计划，并将监察任务落实到具体人后，安全监察人员在对企业进行监察前有必要尽可能多地热悉监察对象的有关情况，加企业生产(工艺过程)特点，被检历史，适用的劳动安全标准、规程等。到达被检企业后，监察员须首先向企业有关负责人出示劳动安全卫生监察员证件，证明自己的身份，随后可通过开行动会议等方式，讲明到该企业监察的原因(如事故率超标等)、白的、检查范围(如是实施全面检查还是部分检查)和适用的各项标准。会上还应确定陪同监察员进行检查的职工代表(可由工会选派)和管理人员(企业主管领导)代表。

(3)检查的实施。监察人员可在企业有关领导和职工代表陪同下，对企业进行检查。安全管理检查分两方面的内容：

1)对企业安全生产管理制度方面的检查，包括对企业的安全管理体制、安全操作规程、安全技术措施及经费落实、安全教育等情况进行检查。这种检查通常是查看有关纪录、档案.不一定亲临生产现场。

2)现场检查巡视，即在有关领导和职工代表陪同下，监察员对企业落实有关劳动安全政策、标准、法规等的情况进行检查。如查看安全操作规程是否被违犯，安全设施是否齐全等，检查路线和在各处逗留时间由监察员定，但应尽量减少对工作场所内工作的干扰。监察员可边观察，边与职工磋商，拍照，查清记录等，监察员必须保守所看到的商业秘密。

在检查中对明显的违章现象可以立即予以纠正，并作记录，虽已作了纠止，但仍可作为签发传票和处以罚金的依据。

检查巡视可以是对该单位作业场所的全面检查或重点抽查，也可以是按事前准备的检查表逐项检查，并当场记录。

(4)检查结论。巡查之后、监察员、企业负责人和职工代表可举行会议，就检查的情况进行自由讨论、交流，监察员指出该企业的明显违章行为，并提出自已的意见。

根据监察情况，监察部门把监察指令书(或通知书)下达给企业执行，限期整改，违法情节严重的，发出处罚决定书。 《劳动安全卫生监察指令书》是劳动安全卫生监察机构责成有关单位在规定的时间内，改进或纠正劳动安全卫生方面存在问题的指令性书面通知书。《劳动安全卫生监察指令书》包括两方面的内容：有关单位在劳动安全卫生方面存在的问题：为确保职工的安全健康和生产的正常进行，提出限期整改的要求。

企业接到《劳动安全卫生监察指令书》后，逾期不作改进的，劳动安全卫生监察机构应按有关规定发给《劳动安全卫生监察处罚决定书》，给予相应的经济处罚。 《劳动安全卫生监察处罚决定书》是一项经济制裁措施，是教育有关企业或领导干部加强安全管理，保障职工劳动中的安全和健康的一种辅助手段。

如企业对监察部门的警告不予理睬，监察部门可对企业法人向司法部门提出起诉。当然，企业对监察部门的处罚不服时，也有权向上申诉。

随着科学技术的发展，监察手段也可相应不断完善和现代化。如英国HsE，利用计算机网络系统，将各行业如一般机构、建筑、核安全等安全内容，监察员活动情况，企业领导和职工申诉情况，监察员对企业起诉及事故有关情况等，按一定格式输入电脑中，这样极利于监察机构迅速获得有关信息，便于有计划、有目的地去各行业、单位开展劳动安全监察工作。 第五章事故报告和调查处理

第一节事故分类

一、事故的概念及特性

在介绍事故分类前，有必要对事故这一概念及事故的一些基本特性作一简要介绍。

从广义的角度讲，事故是指人们在实现有日的的行动过程中，由不安全的行为、动作或不安全的状态所引起的、突然发生的、与人的意志相反且事先未能预料到的意外事件，它能造成财产损失，生产中断，人员伤亡。

从劳动保护角度讲，事故主要是指伤亡事故，又称伤害“根据能量转移理论，伤亡事故指人们在行动过程中，接触了与周围条件有关的外来能量，这种能量在一定条件下异常释放，反作用于人体，致使人身生理机能部分或全部丧失的现象。

在伤亡事故中，我国重点抓了企业职工的伤亡事故，先后制定了国家标准《企业职工伤亡事故分类标准(GB6441 86)和《企业职工伤亡事故调查分析规则》(GB6442-86)。在这两个标准中，从企业职工的角度将伤亡事故定义为;伤亡事故是指企业职工在生产劳动过程中发生的人身伤害、急性中毒事故。1991午2月1日同务院75号令发布的《企业职工伤亡事故报告和处则规定》中也是这么定义的。

事故既然是一种意外事件.那么同其他事物一样，它也具有本身特有的一些属性，掌握这些特性，对我们认识事故，了解事故及预防有个具有指导性作用。

概括起来，事故主要有以下4种特性：

(1)因果性。事故的因果性指事故是由相互联系的多种因素共同作用的结果。引起事故的原因是多方面的。在伤亡事故调查分析过程中，应弄清事故发生的因果，找出事故发生的原因，这对预防类似的事故重复发生将起到积极作

(2)随机性。事故的随机性是指事故发生的时间、地点、事故后果的严重程度是偶然的。这

就给事故的预防带来一定的困难。但是，事故这种随机性在一定范围内也遵循统计规律。从事故的统计资料中，我们可以找到事故发生的规律性。

因此，伤亡事故统计分析对制定正确的预防措施有重大意义。

(3)潜伏性。表面上，事故是一种突发事件，但是事故发生之前有一段潜伏期。事故发生之前，系统(人、机、环境)所处的这种状态是不稳定的，也就是说系统存在着事故隐患，具有危险性。如果这时有一触发因素出现，就会导致事故的发生。人们应认识事故的潜伏性，克服麻痹思想。

生产活动中，某些企业较长时间内末发生伤亡事故，就会麻痹大意，就会忽视事故的潜伏性。这是造成重大伤亡事故的思想隐患。

(4)可预防性。现代事故预防所遵循的一原则即是事故是可以预防的。也就是说，任何事故，只要采取正确的预防措施，事故是可以防止的。认识到这一特性，对坚定信心，防止伤亡事故发生有促进作用。因此，我们必须通过事故调查，找到已发生事故的原因，采取预防事故的措施，从根本上降低我国的伤亡事故发生频宰。

二、事故分类

事故的分类在此主要是指伤亡事故特别是企业职工伤亡事故的分类。伤亡事故分类总的原则是：适合国情，统一口径，提高可比性，有利于科学分析和积累资料，有利于安全生产的科学管理。

伤亡事故的分类，分别从不同力面描述了事故的不向特点。根据我国有关劳动保护法规和标准，目前应用比较广泛的事故分类主要有以下几种。

1.按伤害程度分类

指事故发生后，按事故对受伤害者造成损伤以致劳动能人丧失的程度分类：

(1)轻伤，指损失工作日为一个工作日以亡(含1个工作日)，105个工作日以下的失能伤害; (2)重伤，指损失工作日为105个工作日以上(含105个工作日)的失能伤害，重伤的损失工作日最多不超过6000日;

(3)死亡，其损失工作日定为6000日，这是根据我国职工的平均退休年龄和平均死亡年龄计算出来的。

此种分类是按伤亡事故造成损失工作日的多少来衡量的，而损失工作日是指受伤害者丧失劳动能力(简称失能)的工作日。各种伤害情况的损失工作日数，可按标按(GB5441-86中的有关规定计算或选取。 2.按事故严重程度分类

指发生事故后，按照职上所受伤害程度和伤亡人数分类： (1)轻伤事故，指只有轻伤的事故;

(2)重伤事故，指有重伤没有死亡的事故， (3)死亡事故，指一次死亡1至2人的事故;

(4)重大伤亡事故，指一次死亡3至9人的事故;

(5)特大伤亡事故，指一次死亡10人以上(含l0人)的事故， 3.按事故类别分类

国标GB6441 86《企业职工伤亡事故分类》中，将事故类别划分为20类。这一分类方法同50年代制定的分类标准相比有所改进。具体分类如下，

(1)物体打击，指失控物体的惯性力造成的人身伤害事故。如落物、滚石、锤击、碎裂、崩块、砸伤等造成的伤害，不包括爆炸而引起的物体打击。

(2)车辆伤害，指本企业机动车辆引起的机械伤害事故。如机动车辆在行驶中的挤、压、撞车或倾覆等事故，在行驶中上下车、搭乘矿车或放飞车所引起的事故，以及车辆运输挂钩、跑车事故。

(3)机械伤害，指机械设备与工具引起的绞、辗、碰、割戳、切等伤害。如工件或刀具飞出伤人，切屑伤人，手或身体被卷入，手或其他部位被刀具碰伤，被转动的机构缠压住等。但属于车辆、起重设备的情况除外。

(4)起重伤害，指从事起重作业时引起的机械伤害事故。包括各种起重作业引起的机械伤害，但不包括;

触电，检修时制动失灵引起的伤害，上下驾驶室时引起的坠落式跌倒。

(5)触电，指电流流经人体，造成生理伤害的事故。适用于触电、雷击伤害。如人体接触带电的设备金属外壳或棵露的临时线，漏电的手持电动手工工具;起重设备误触高压线或感应带电;雷击伤害;触电坠落等事故。

(6)淹溺，指因大量水经门、鼻进入肺内，造成呼吸道阻塞，发生急性缺氧而窒息死亡的事故。适用于船舶、排筏、设施在航行、停泊.作业时发生的落水事故。

(7)灼烫，指强酸、强碱溅到身体引起的灼伤，或因火焰引起的烧伤，高温物体引起的烫伤，放射线引起的皮肤损伤等事故。适用于烧伤、烫伤、化学灼伤、放射性皮肤损伤等伤害。不包括电烧伤以及火灾事故引起的烧伤。

(8)火灾，指造成人身伤亡的企业火灾事故。不适用于非企业原因造成的火灾，比如，居民火灾蔓延到企业。此类事故居于消防部门统计的事故。

(9)高处坠落，指出于危险重力势能差引起的伤害事故。适用于脚手架、平台、陡壁施工等高于地面的坠落，也适用于山地面踏空失足坠入洞、坑、沟、升降口、漏斗等情况。但排除以其他类别为诱发条件的坠落。如高处作业时，因触电失足坠落应定为触电事故，不能按高处坠落划分。

(10)坍塌，指建筑物、构筑、堆置物的等倒塌以及土石塌方引起的事故。适用于因设计或施工不合理而造成的倒塌，以及土方、岩石发生的塌陷事故。如建筑物倒塌，脚手架倒塌，挖掘沟、坑、洞时土石的塌方等情况。不适用于矿山冒顶片帮事故，或因爆炸、爆破引起的坍塌事故。

(11)冒顶片帮，指矿井工作面、巷道侧壁由于支护不当、压力过大造成的坍塌，称为片帮;顶板垮落为冒顶。二者常同时发生，简称为冒顶片帮。适用于矿山、地下开采、掘进及其他坑道作业发生的坍塌事故。

(12)透水，指矿山、地下开采或其他坑道作业时，意外水源带来的伤亡事故。适用于井巷与含水岩层、地下含水带、溶洞或与被淹巷道、地面水域相通时，涌水成灾的事故。不适用于地面水害事故。

(13)放炮，指施工时，放炮作业造成的伤亡事故。适用于各种爆破作业。如采石、采矿、采煤、开山、修路、拆除建筑物等工程进行的放炮作业引起的伤亡事故。

(14)瓦斯爆炸，是指可燃性气体瓦斯、煤尘与空气混合形成了达到燃烧极限的混合物，接触火源时，引起的化学性爆炸事故。主要适用于煤矿，同时也适用于空气不流通，瓦斯、煤尘积聚的场合。

(15)火药爆炸，指火药与炸药在生产、运输、贮藏的过程中发生的爆炸事故。适用于火药与炸药生产在配料、运输、贮藏、加工过程中，由于振动、明火、摩擦、静电作用，或因炸药的热分解作为，贮藏时间过长或因存药过多发生的化学性爆炸事故，以及熔炼金届时，废料处理不净，残存火药或炸药引起的爆炸事故。

(16)锅炉爆炸，指锅炉发生的物理性爆炸事故。适用于使用工作压力大干0.7表大气压(0.07兆帕)、以水为介质的蒸汽锅炉(以下简称锅炉)，但不适用于铁路机车、船舶上的锅炉以及列车电站和船舶电站的锅炉。

(17)容器爆炸。容器(压力容器的简称)是指比较容易发生事故，且事故危害性较大的承受压力载荷的密闭装置。容器爆炸是压力容器破裂引起的气体爆炸，即物理性爆炸，包括容器内

盛装的可燃性液化气在容器破裂后，立即蒸发，与周围的空气混合形成爆炸性气体混合物，遇到火源时产生的化学爆作，也称容器的二次爆炸。

(18)其他爆炸。凡不属于上述爆炸的事故均列为其他爆炸事故，如： 1)可燃性气体如煤气、乙炔等与空气混合形成的爆炸;

2)可燃蒸气与空气混合形成的爆炸性气体混合物如汽油挥发气引起的爆炸;

3)可燃性粉尘以及可燃性纤维与空气混合形成的爆炸性气体混合物引起的爆炸;

4)间接形成的可燃气体与空气相混合，或者可燃蒸气与空气相混合(如可燃固体、自燃物品，当其受热、水、氧化剂的作用迅速反应，分解出可燃气体或蒸气与空气混合形成爆炸性气体)，遇火源爆炸的事故。

炉膛爆炸，钢水包、亚麻粉尘的爆炸，都属于上述爆炸方面的，亦均属于其他爆炸。 (19)中毒和窒息，指人接触有毒物质，如误吃有毒食物或呼吸有毒气体引起的人体急性中毒事故，或在废弃的坑道、暗井、涵洞、地下管道等不通风的地方工作，因为氧气缺乏，有时会发牛突然晕倒，甚至死亡的事故称为窒息。两种现象合为一体.称为中毒和窒息事故。不适用于病理变化导致的中毒和窒息的事故，也不适用干慢性中毒的职业病导致的死亡。 (20)其他伤害。凡不属于上述伤害的事故均称为其他伤害，如扭伤，跌伤，冻伤，野兽咬伤，钉子扎伤等。

4、按受伤性质分类

受伤性质量是指人体受伤的类型。实质上这是从医学的角度给予创伤的具体名称，常见的有如下一些名称。

(1)电伤，指由于电流流经人体，电能的作用所造成的人体生理伤害。包括引起皮肤组织的烧伤。

(2)挫伤，指由于挤压、摔倒及硬性物体打击，致使皮肤、肌肉肌腱等软组织损伤。常见有颈部挫伤和手指挫伤。严重者可导致休克、昏迷。

(3)割伤，指由于刃具、玻璃片等带刃的物体或器具割破皮肤肌肉引起的创伤。严重时可导致大出血，危及生命。

(4)擦伤，指由于外力磨擦，使皮肤破损而形成的创伤。

(5)刺伤，指由尖锐物刺破皮肤肌肉而形成的创伤。其特点是伤口小但深，严重时，可伤及内脏器官，导致生命危险。

(6)撕脱伤，指因机器的辗轧或纹轧，或炸药的爆炸使人体的部分皮肤肌肉由于外力牵拽造成大片撕脱而形成的创伤。

(7)扭伤，指关节在外力作用下，超过了正常活动范围，致使关节周围的筋受伤害而形成的创伤。

(8)倒塌压埋伤，指在冒顶、塌方、倒塌事故中，泥土、沙石将人全部埋住，因缺氧引起窒息而导致的死亡或因局部被挤压时间过长而引起肢体麻木或血管、内脏破裂等一系列症状。 (9)冲击伤，指在冲击波超压或负压作用下，人体所产生的原发件操作。其特点是多部位、多脏器伤损，体表伤害较轻而内脏损伤较重，死亡迅速，救治较难。 第二节事故报告程序

伤亡事故一旦发生，为了让有关部门及时掌根情况，迅速采取救援及预防等措施。必须按照有关程序及时报告。

一、伤亡事故报告的要求

伤亡事故的报告应满足如下要求：

(1)报告内容详细，应包括发生事故的单位、时间、地点、伤亡情况、初步分析的事故原因、报告人姓名、电话等。

(2)报告迅速。伤亡事故发生后，应圾过尽可能快的方式，如电话、传真等，立即报告有关

部门。

(3)按照报告程序，远级上报。

三、伤亡事故报告的程序

《企业职工伤亡事报告相处理规定》(国务院75号令)中第二章第五条至第八条对事故报告的程序作了如下规定：

(1)伤亡事故发生后，负伤者或者事故现场合关人员应当立即直接或者逐级报告企业负责人。 (2)企业负责人接到重伤、死亡、重大此亡事故报告后.应当立即报告企业主管部门和企业所在地劳动部门、公安部门、人民检察院、工会。

(3)企业主管部门和劳动部门接到死亡、重大死亡事故报告后，应令立即按系统逐级上报，死亡事故报至省、自治区、直辖市企业主管部门和劳动部门;重大死亡事故报至国务院有关主管部门、劳动部门。

(4)发生死亡、重大死亡事故的企业应当保护事故现场，并迅速采取必要措施抢救人员和财产，防止事故扩大。

(5)企业主管部门和当地劳动部门、工会收到《职工伤亡事故调查报告书》后，必须及时按系统逐级上报，其中重大和特大死亡事故的调查报告书需报至劳动部、国家有关主管部门和全国总工会。

(6)企业和企业主管部门对于《职工伤亡事故调查报告书》提出的改进措施所需的经费、物资和完成的时间必须给予保证。在改进措施完成后，厂长应合同基层工会主席检查验收，并在验收书上签字盖章，报当地劳动部门和工会备查。

(7)企业必须按照规定在每月终填写《企业职工伤亡事故月报表》及其文字说明报送当地企业主管部门和劳动部门。

(8)当地企业主管部门应根据上述月报表填写企业系统的《职工伤亡事故综合月报表》连同文字说明，逐级上报，直至企业主管部门。

(9)各级企业主管部门的《职工伤亡事故综合月报表》应同时分送同级劳动部门和工会组织;各级劳动部门的《职工伤亡事故综合月报表》应同时分送同级统计部门，并抄送同级工会。 (10)当地劳动部门应根据企业主管部门的《职工伤亡事故综合月报表》和企业直接报来的《企业职工伤亡事故月报表》，填写地区性的《职工事故综合月报表》，逐级上报，直到省劳动部门。

(11)省级劳动部门和国务院有关主管部门应当按照规定于每月终填写《职工伤亡事故综合月报表》报劳动部。

(12)在伤亡事故发生后一个月内，如果有负伤人死亡，企业应立即向主管部门、当地劳动部门和工会组织补报。

(13)企业主管部门、当地劳动部门如果在报出《职工伤亡事故综合月报表》以后才收到上述补报资料.可以在报送综合年报表时予以补正。

(14)各省、自治区、直辖市劳动部门和国务院有关主管部门须在每年1月底以前将上的年报表报送劳动部。

(15)企业发生职工伤亡事故，如有隐瞒、虚报或者故意延迟不报的，除责成补报外，对责任者应给予纪律处分，情节严重的要追究其法律责任。《企业职工死亡事故速报表》如有漏报、迟报的，要追究有关劳动局负责人的责任。

三、特别重大事故的报告

由于特别重大事故造的人员伤亡及经济损失极为严重，社会影响极为恶劣，因此，1989年3月29日国务院颁布了《特别重大事故调查程序暂行规定》(国务院34号令)，共五章二十八条。其中第二章第七条至第十一条和第十五条对特别重大事故的报告作了如下规定。 特大事故发生单位在事故发生后，必须做到：

(1)立即将所发生特大事故的情况，报告上级归口管理部门和所在地地方人民政府，并报告所在地的省、自治区、直辖市人民政府和同务院归口管理部门。 (2)在24小时内写出事故报告，报本条(1)项所列部门。 涉及军民两个方面的特大事故，特大事故发生单位在事故发生后，必须立即将所发生特大事故的情况报告当地警备司令部或最高军事机关，并应当在24小时内写出事故报告，报上述单位。

省、自治区、直辖市人民政府和国务院归口管理部门，接到特大事故报告后，应当立即向国务院作出报告。

特大事故报告应当包括以下内容： (1)事故发生的时间、地点、单位;

(2)事故的简要经过，伤亡人数，直接经济损失的初步估计; (3)事故发生原因的补步判断;

(4)事故发生后采取的措施及事故控制情况; (5)事故报告单位。

特大事故发生单位所在地地方人民政府接到特大事故报告后，应当立即通知公安部门、人民检察机关和工会。

特大事故发生后，特大事故发生单位所在地地方人民政府可以根据实际需要，将特大事故的有关情况通报当地驻军，请驻军参加事故的抢救或者给予必要的支援。

关于什么是特别重大事故，在《特别重大事故调查程序暂行规定》第一章第二条中有解释，即“本规定所称特别重大事故，是指造成特别重大人身伤亡或者巨大经济损失以及性质特别严重、产生重大影响的事故。”为了对特别重大事故进行更加确切的定义，劳动部颁布了“关于《特别重大事故调查程序暂行规定》有关条文解释(劳安字[1990]9号)，对特别重人事故从定性和定量两个方面进行了进一步的解释。即凡是符合下列6种情况之一者即为《特别重大事故调查程序暂行规定》中所称的特别重大事故： (1)民航客机发生的机毁人亡(死亡40人及其以上事故);

(2)专机和外国民航客机在中国境内发生的机毁人亡事故;

(3)铁路、水运、矿山、水利、电力事故造成一次死亡50人及其以上，或者一次造成直接经济损失1000万元及其以上的;

(4)公路和其他发生一次死亡30人及其以上或直接经济损失在500万元及其以上的事故(航空、航天器科研过程中发生的事故除外);

(5)一次造成职工和居民100人及其以上的急性中毒事故; (6)其他性质持别严重、产生重大影响的事故。 第三节事故调查分析

一、事故调查分析的目的和任务

事故调查分析的目的土要是为了弄清事故情况，从思想、管理和技术等方面查明事故原因，分清事故责任，提出有效改进措施，从中吸取教训，防止类似事故重复发生。 事故调查分析的主要任务是：

(1)查清事故发生经过。即通过现场留下的痕迹，空间环境的变化，对事故见证人及受伤者的询问及对有关现象的仔细观察以及必要的科学实验等方式或手段来弄清事故发生的前后经过，并用简短文字准确表达出来。

(2)找出事故原因。即从人的因素、管理因素、环境因素以及机器设备本质安全因素等方面进行综合分析，找出事故发生的直接原因和间接原因。找出事故原因是事故调查分析的中心任务。

(3)分清事故责任。通过事故调查，划清与事故事实有关的法律责任，并对有关责任者提出

处理建议，包括行政处分，经济处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 (4)吸取事故教训，提出预防措施，防止类似事故的重复发生。这是事故调查分析的最终目的。

二、调查组的组成、成员条件及其职责和权限 1.调查组的组成

根据《企业职工伤亡事故报告和处理规定》(以下简称75号令)第二章第九条和第十条的规定，事故调查组的组成应符合下列要求：

(1)轻伤、重伤事故，由企业负责人或其指定人员组织生产、技术、安全等有关人员以及工会成员参加的事故调查组，进行调查;

(2)死亡事故，由企业主管部门合同企业所在地设区的市(或者相当于设区的市一级)劳动部门、公安部门、工会组成事故调查组，进行调查;

(3)重大死亡事故，按照企业的隶属关系由省、自治区、直辖市企业主管部门或者国务院有关主管部门会同同级劳动部门、公安部门、监察部门、工会组成事故调查组，进行调查; 第(2)、(3)两类的事故调查组应当邀请人民检察院派员参加，还可邀请其他部门的人员和有关专家参加。

2.调查组成员的条件

根据75号令第三章第十一条的规定，事故调查组织成员应符合下列条件： (1)具有事故调查所需要的某一方面的专长; (2)与所发生事故没有直接利害关系。

由于事故调查人员是代表国家政府部门或管理部门从事事故的调查处理工作，其言行和结论体现着国家劳动安全卫生法规的严肃性。因此，除75号令规定的上述两方面条件外，还应具备下列基本素质：

(1)高度的责任感。工作认真负责，排除一切干扰，科学、队真、公正地进行事故调查。 (2)高尚的职业道德。事故调查时，必须出以公正，平等对待有关事故责任者和事故肇事者，决不能假公济私或以私损公。

(3)良好的组织能力。善于同有关人员建立联系，争取有关人员的积极配合，适时调控事故肇事者及事故责任者的情绪，协调他们的行动，并在遇到紧急情况时，能当机立断作出有关决定。

(4)有较强的分析能力和判断能力。事故调查过程中，要求调查人员在短时间内分析大量错综复杂的信息，并迅速作出判断和决定。因此，要求调查人员具有敏捷活跃的思维能力和分析判断能力，能对大量的事实和有关的信息进行概括扣归纳，找出它们之间的相互联系及事故发生的前因后果关系。

(5)具有广博的知识和丰富的经验。任何一起事故涉及的原因是多方面的，因而要求调查人员的知识面要广并具有丰富的实践经验。事故调查人员不仅要懂得安全管理知识和安全工程知识，而且要懂得各种社会科学和自然科学的一般知识。针对某一具体事故，还应对与事故有关的生产工艺流程和技术问题有所了解。只有这样，才能全面完整地对事故进行调查和分析。

3.调查组的职责和权限

根据75号令第三章第十二条的规定，事故调查组有如下职责： (1)查明事故发生原因、过程和人员伤亡、经济损失情况; (2)确定事故责任者;

(3)提出事故处理意见和防范措施的建议; (4)写出事故调查报告。

根据75号令第二章第十三条和第十五条规定.事故调查组有如下权限：

(1)事故调查组有权向发生事故的企业和有关单位、有关人员了解有关情况和索取有关资料，任何单位和个人不得拒绝;

(2)任何单位和个人不得阻碍、干涉事故调查组的正常工作。

此外，第三章第十四条还规定;事故调查组在查明事故情况后，如果对事故的分析和事故责任者的处理不能取得一致意见，劳动部门有权提出结论性意见，如果仍有不同意见，应报上级劳动部门和有关部门处理;仍不能达成一致意见的，报同级人民政府裁决。但不得超过事故处理工作的时限。

三、事故调查程序

伤亡事故的调查是一项法律性、政策性、技术性和科学性很强的工作，调查过程中，必须按照科学、合理的程序进行。这些程序主要包括：伤员抢救与现场保护，各种资料及证明材料的搜集，事故现场摄影，事故图的绘制，事故原因分析、事故责任分析，写出事故调查报告等。具体程序如下。

1.伤员抢救与现场保护

事故发生之后，首先要做的工作是立即抢救伤员，疏散有关人员，并迅速采取措施防止事故蔓延扩大。同时，要认其保护好事故现场，不得破坏与事故有关的物体、状态及痕迹等。确出枪救伤员和防止事故的扩大需要移动现场某些物件时，须做出标志、拍照，详细记录和绘制事故现场图。死亡事故现场还须经过当地劳动.公安部门同意，才能清理。 2.搜集有关资料及证明材料

调查工作开始后，首先要搜集与事故有关的各种资料和证明材料。包括物证的搜集、事故事实材料及证人材料的按集等。

(1)物证搜集。事故调查获取的第一手资料是事故现场所留下的各种物证，如遭破坏的部件、碎片，各种残留及致富物所处的位置等。现场所收集到的各种物证均应贴上注有时间、地点、使用者及管理者等内容的标签。所有物证均应保持原样，不得冲洗印擦拭。需要对有害健康的危险物品采取安全防护措施时，也应在不损坏原始证据的条件下进行，确保各种现场物证的完整性和真实性。

(2)事故事实材料的搜集。在获取现场物证后，应对事故发生前的有关事实及有利鉴别和分析事故的各种材料进行搜集。

事故发生前的有关事实包括：事故发生前各种设备及设施的性能、质量及运行状况，使用的材料(必要时进行理化性能分析和实验)，设计和工艺方面的技术文件，各种规章制度、操作规程等的建立和执行情况，工作环境状况(必要时可取样分析)，个人防护措施状况及出事前受害者或肇事者的健康状况等。 有利于事故鉴别和分析的材料包括：发生事故的时间、地点、单位，受害人和肇事者的姓名、件别、午龄、文化程度、技术水平、工龄及从事本工种的时间等，受害者及肇事者接

受安全教育(如三级教育)的情况，受害者及肇者者过去的事故记录，事故当天受害者及肇事者的开始工作时间、工作内容、工作量、作业程序和动作以及作业时的情绪和精神状 态等。 3.证人材料的搜集

在获取物证及事实材料后，应尽快找到事故的目击者和有关人员搜集证明材料。可以通过交谈、访问及询问等方式来获取证人材料，但在询问时应避免提一些具有诱导性的问 题。此外，由于各方面因素的影响，还应通过多方调查，前后对比等来对证人口述材料的真实程度，进行认真考证。 4.事故现场摄影

对于一些不能较长时间保留、有可能被消除或被践踏的证据，如各种残骸、受害者原始存息地、各种痕迹、事故现场全貌等，应利用摄影或录相等手段记录下来，为随后的事故调查和分析提供原始和真实的信息。

5、事故图绘制

为了直观地反映事故的情况.还应将事故的有关情况绘制出来，如事故现场示意图、流程图、受害者位置图等。 6.事故原因分析

首先，要认真整理和研究调查材料。要如实反映客观情况，切忌主观臆断。在经过反复鉴别的基础上，按照《企业职工伤亡事故分类标准》规定的以下内容进行分析： (1)受伤部位; (2)受伤性质; (3)起因物; (4)致害物， (5)伤害方式; (6)不安全状态，

(7)不安全行为。

在分析事故原因时，应从直接原因(指直接导致事故发生的原因)入手，即从机械、物质或环境的不安全状态和人的不安全行为入手。确定导致事故的直接原因后，逐步深入到间接原因方面(指直接原因得以产生和存在的原因，一般可以理解为管理上的原因)进行分析，找出事故的主要原因，从而掌握事故的全部原因，分清主次，进行事故责任分析。事故间接原因主要按以下方面分析：

(1)技术上和设计上有缺陷，如工业构件、建筑物、机械设备、仪器仪表、工艺过程、操作方法、维修检验等的设计、施工和材料使用存在的问题; (2) 教育培训不够或未经培训，缺乏或不懂安全操作知识; (3)劳动组织不合理;

(4)对现场工作缺乏检查或指导错误; (5)没有安全操作规程或不健全;

(6)没有或不认真实施防范措施，对事故隐患整改不力; (7)其他。

7、事故责任分析

对事故责任分析，必须以严肃认真态度对待。要根据事故调查所确认的事实，通过对直接原因和间接原因的分析，确定事故的直接责任者和领导责任者。然后在此基础上，在直接责任和领导责任者中，根据其在事故发生过程中的作用，确定事故的主要责任者。最后，根据事故后果和责任者应负的责任提出处理意见和防范措施建议。 8.写出事故调查报告

调查组在完成上述工作后，应就所调查的内容写出书面的事故调查报告。报告应包括：事故经过，基本事实，原因分析，结论意见，责任分析，处理意见，防范措施等基本内容。 第四节特别重大事故的调查

特别重大事故，因其发生能导致特别重大的人身伤亡或巨大经济损失，并产生重大的社会影响而受到人们特别的关注。如1979年11月27日“渤海二号”沉船事故，1987年3月15日哈尔滨亚麻厂亚麻粉尘爆炸火灾事故;1993年8月5口深圳清水河化学危险品仓库特大爆炸事故等。这些特大事故震惊了国内外，给人民生命和国家财产造成巨大的损失。为了控制和查处不断发生的特大事故，国务院于1985午1月3日成立了全国安全生产委员会。该委员会在着重统筹、协调、综合管理全国安全生产工作的同时，还大力组织、完成国务院交办的特别重大事故的调查任务。在机构改革中，全国安全生产委员会被撤消，其工作由国家劳动部承担。劳动部先后组织开展下列特别重大事故的调查工作： (1)1987年3月15日哈尔滨亚麻厂特大粉尘爆炸事故;

(2)1988年1月18日，中国西南航空公司伊尔十八型飞机空难事故; (3)1988年1月24日80次火车颠覆事故; (4)1988年3月24门上海火车相撞事故; (5)1988年秦岭电厂五号机组烧毁事故， (6)1989年1月20日安庆港船舶相撞事故; (7)1990年2月辽宁375厂TNT爆炸事故; (8)1993年8月5日深圳化学危险品爆炸事故; (9)1994年6月6日西安TU-154飞机坠毁事故; (10)1994午10月23日山东平度雷管爆炸事故; (11)1992年6月12日山西与陕西交界的沉船事故;

(12)1994年12月8日新疆克拉玛依友谊馆“12.8”特大火灾事故; (13)1995年1月3日济南地下煤气管爆炸事故。

为了规范特大事故的调查工作，保证其顺利进行，1989年3月29日国务院颁布了《关于特别重大事故调查程序暂行规定》(简称34号令)，对特大事故的调查工作进行了明确规定。

一、特大事故调查组的组成、成员条件及其职责和权限 1.特大事故调查组的组成

34号令第三章第十六条至第十八条对特大事故调查组的组成及分上作/如下规定：

(1)特大事故发生后，按照事故发生单位的隶属关系，由省、自治区、直辖市人民政府或者国务院归口管理部门组织成立特大事故调查组，负责事故的调查工作。

涉及军民两个方面的特大事故，组织事故调查的单位应当邀请军队派员参加事故的调查工作。

(2)国务院认为应当由国务院调查的特大事故，由国务院或者国务院授权的部门组织成立特大事故调查组。

(3)特大事故调查组，应当根据所发生事故的具体情况，由事故发生单位的归口管理部门、公安部门、监察部门、计划综合部门、劳动部门等单位派员组成，并应邀请人民检察机关和工会派员参加。

(4)特大事故调查组根据调查工作的需要，可以选聘其他部门或者单位的人员参加，也可以聘请有关专家进行技术鉴定和财产损失评估。

2、特大事故调查组组成人员条件

根据34号令第三章第十九条的规定，特大事故调查组组成人员应符合下列两个条件： (1)具有事故调查所需要的某一方面的专长; (2)与所发生事故没有直接利害关系。

除此之外，还要求调查人员具有客观、公正的态度，以及丰富的理论知识和实践经验。 3.特大事故调查组的职责和权限

根据34号令第三章第二十条的规定，特大事故调查组有如下职责： (1)查明事故发生的原因、人员伤亡及财产损失情况; (2)查明事故的性质和责任;

(3)提出事故处理及防止类似事故再次发生所应采取措施的建议; (4)提出对事故责任者的处理建议;

(5)检查控制事故的应急措施是否得当和落实; (6)写出事放调查报告。

此外，第二十三条还规定特大事故调查组写出事故调查报告后，应当报送组织调查的部门。经组织调查的部门同意，调查工作即告结束。

34号令第二十一条和第二十二条对特大事故调查组的权限作了如下规定;

(1)特大事故调查组有权向事故发生单位、有关部门及有关人员了解事故的有关情况并索取有关资料，任何单位和个人不得拒绝。

(2)任何单位和个人不得阻碍、干涉事故调查组的正常工作。

有关人士在对我国近年来持大事故调查所取得的经验及以往做法进行总结后认为，在组织持大事故凋查时，组成一个严密、有序的组织机构，对于确保持人事故调查工作的顺利进行很有必要。具体可从以下几方面进行：

(1)组织一个事故调查委员会或领导小组，该小组一般由5到7人组成。委员会或小组的负责人，应该由具有事故调查丰富经验和专业知识的行政领导担任。因这个人负有很大的责任，他具有做出事故结论止确与否的判断能力。委员会或领导小组的全体成员，直接参与事故结论的讨论，当他们对事故的调查结论有不向的意见时，有权将自己的意见以书面形式附在总报告的后面。

(2)事故调查设立一个专家组，从技术角度得出发生事故的原因。专家组的组长应由一位经过专门训练，专业知识和经验都很丰富的权威人士来担任，他具体负责事故调查中技术方面的各种事宜。

(3)专家组根据事故情况，可设若干个小组，按专业和实际需要来设置。小组成员的组成可以是国家聘任的专家组成员，也可由各有关部门的人员共同组成。有必要时，请大专院、校和科研机构派人参与事故调查工作。在事故调查过程中，各小组之间各司其责，相互配合，根据调查情况向专家组提供各类有关的信息和分析材料。各小组根据实际的调查情况和必要的试验，经过充分的讨论、研究，写出小组的分报告。专家组在各小组报告的基础上形成事故调查的总报告。

二、特大事故现场调查的实施及各小组的具体工作

7.事故调查组到达之前应做的工作

(1)特大事故发生之后，地方应组织应急机构。一旦发生事故，地方政府领导接到事故报告之后，应立即赴事故现场了解事故情况，同时应立即组织应急处理机构，确定一套事故现场的工作程序。首先是枪救受伤害人员，控制事故，减少事故损失。然后应负责保护好事故现场，查找和搜寻与事故原因有关的重要物证及有关技术资料与信息等，并应迅速地将事故的简要情况向国家劳动安全管理部门以及事故单位的上级主管部门报告。

(2)需要应急机构处理好的几项任务： 1)迅速封闭事故现场，不允许任何无关人员进入该区域，尽快组织人员抢救事故中的受难者。非因特殊的抢救原因，不应破坏事故现场的实际情况。确因抢救人员的需要要移动事 故现场的，则应对事故现场进行录相，照相，画图标明其原始状态。 2)对在事故中造成死难的人员，应注意观察死难者身上的痕迹和姿态，保存好死难者的遗体。同时对事故现场的所有技术文件要逐一鉴定、保存。

3)要及时、广泛地寻找了解事故发生之时的目击者，从他们那里详细地了解事故发生时的情况。

4)注意收集、保存事故现场的各类有关的物质，这将为最终判断事故原因提供重要的依据。 2.事故调查组到达现场后的调查工作

(1)察看事故现场，听取情况汇报。事故调查组到达特大事故现场之后，首先应对事故现场进行察看，以便对事故发生的情况有个客观的了解，紧接着就是要听取当地事故应急小组对整体情况的汇报，以便对事故形成初步的印象。

(2)决定保护事故现场的程度及安全措施。事故现场的所有物证是事故调查工作最直接、最重要的证据。一旦全现场被破坏，必然给查找事故的直接原出带来困难。因此，事故调查组必须根据事故调查的具体情况，提出保证事故现场安全的建议、意见，由当地政府组织人员保护事故现场。同时，根据事故调查组了解的现场情况，决定保护现场的范围，最后由调查

组确定保护现场的撤除时间。

(3)组织事故调查。将参与调查的人员分为若干小组。事故调查组将组织事故调查专家组，对事故从技术原因和行政管理等方面造成事故的原因开始调查。专家组需制定事故调查的工作大纲，将人员按不同专业和事故调查人员分为若干小组。这些小组按照工作的具体性质，将工作大纲进行细化、补充，形成各自的工作计划。专家组对事故调查的工作安排报领导小组认可后，立即分头进行。

(4)审议专家组的工作大纲和计划安排。领导小组负责事故调查的总体工作，因此领导小组应详细地审议工作大纲和调查工作计划，以便统筹安排事故调查工作。 3.事故调查的几项具体任务

(1)绘制事故现场图。详细、精确地给出事故现场各类物质、残骸的分布情况，绘制的办法拉国家规定的标准方法执行。

(2)事故现场的残留物及死难者遗物的搜集。由领导小组统一安排，收集合类的残留物和遗物，为事故调查提供旁证。

(3)资料分析。收集与事故有关的各类资料，国家有关的法规、条例等。

(4)对事故现场目击者和有关人员的调查。应组织人员从技术角度了解目击者对事故发生之时的状态描述，作为事故原因判断的佐证。

(5)对事故现场专门的照相、摄像，对现场详细的记录、勘察。 4.形成事故调查报告 有关省、自治区、直辖市人民政府或国务院有关部门向国务院及劳动部报送的特大事故的调查报告应包括以下内容：

(1)事故发生的时间、地点、单位、人员伤亡及财产损失情况; (2)事故发生后采取的措施;

(3)事故调查组织情况、调查组组成和签名名单; (4)事故发生前事故发生单位或地点的基本情况; (5)事故发生经过;

(6)事故发生的直接原因、间接原因及认定依据; (7)事故的性质;

(8)有关单位和人员的责任.认定依据以及对责任者的处理建议; (9)事故的教训和防止类似事故再次发生所应采取措施的建议; (10)调查组成员对调查报告的不同意见;

(11)报送事故调查报告超出原则规定时限的说明; (12)其他需要报告的问题。 第五节事故的处理、批复与结案

一、伤亡事故的处理

伤亡事故处理的目的是通过对事故责任者的处罚来教育广大干部和群众，使其认真执行国家安全生产方针，遵守安全生产法规，杜绝“三违”现象，防止相同或类似事故的发生。 国务院75号令第四章第十六条全第二十条对伤亡事故的处理作了如下规定：

(1)事故调查组提出的事故处理意见和防范措施建议，由发生事故的企业及其主管部门负责处理。

(2)因忽视安全生产、违章指挥、违章作业、玩忽职守或者发现事故隐患、危害情况而不采取有效措施以致造成伤亡事故的，由企业主管部门或者企业按照国家有关规定，对企业负责人和直接责任人员给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 (3)违反本规定，在伤亡事故发生后隐瞒不报，谎报、故

意迟延不报、故意破坏事故现场，或者无正当理由，拒绝接受调查以及拒绝提供有关情况和

资料的，由有关部门按照国家有关规定，对有关单位负责人和直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

(4)在调查、处理伤亡事故中玩忽职守、询私舞弊或者打击报复的，由其所在单位按照国家有关规定给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 (5)伤亡事故处理工作应当在90日内结案，特殊情况不得超过180日。伤亡事故处理结案后，应当公开宣布处理结果。

在具体进行伤亡事故处理时，应注意以下几点：

(1)在处理事故时，应结合各级安全生产责任制的规定，分清事故的直接责任者(指其行为省事故的发生有直接关系的人员)、主要责任者(指对事故的发生起主要作用的人员)和领导责任者(指对事故的发生负有领导责任的人员)。

(2)凡因错误指挥，缺乏安全生产规章制度使职工无章可循，不按规定对职工进行安全技术教育和考核.安全管理混乱，实行经济承包、租赁，承包合同没有劳动保护内容，机械设备和设施不按时检修或明知设施有隐患而不及时消除，劳动条件和作业环境不安全又不采取措施，不按规定提取和使用安全措施经费，新建、改建、扩建工程和技术改造项目，安全卫生设施不与主体工程“三同时”以致造成伤亡事故的，应当迫究有关领导人的责任。

(3)凡因违章指挥、违章作业、玩忽职守、违反劳动纪律或发现危急情况既不报告又不采取应有措施，不按规定配备、穿戴防护用品和用具以致造成伤亡事故的，应当追究直接责任者或主要责任者的责任。

(4)对事故责仟者的处理，一般应以教育为主，或者给予适当的行政处分和经济处罚。对事故责任者的处罚并不是事故调查的最终目的，目的是使其吸取教训，避免再犯类似错误。但如果事故责任者的情节恶劣，后果严重，触犯了刑法，则应提请司法部门依法追究刑事责任。

二、事故的批复与结案

根据国家有关规定，职工伤亡事故的处理应按以下原则来审批结案： (1)轻伤事故内企业处理结案;

(2)重伤事故由企业调查组提出处理意见，征认得企业所在地劳动部门同意，由企业主管部门批复结案;

(3)死亡事故由事故调查组提出处理意见，处理前经市一级劳动部门审查同意，由市同级企业主管部门批复结案;

(4)重大死亡事故由事故调查组提出处理意见，处理前经省、自治区、直辖市劳动部门市审查同意，由同级企业主管部门批复结案;

(5)特大死亡事故由事故调查组提出处理意见，处理前经国务院劳动部门审查同意，由同级企业土管部门批复结案。

伤亡事故处理，如企业或企业主管部门对劳动部门的审查答复持有不同意见时，报上级劳动部门和有关部门处理，如仍不同意见，同级人民政府裁决，按最后裁决意见执行，企业和企业主管部门不得自行处理结案。

职工伤亡事故处理结案后，要在全体职工大会上或以通知、通告或公开宣布处理结案。对有关人员的处分决定，要装入本人档案。劳动部门和有关部门对处理结果执行情况要 进行监督检查。

伤亡事故处理结案后，按照国标GB6442-86《企业职工伤亡事故调查分析规则》的规定，应将下列事故资料归档保存： (1)职工伤亡事故登记表;

(2)职工死亡、重伤事故调查报告书及批复; (3)现场调查记录、图纸、照片; (4)技术鉴定和试验报告;

(5)物证、人证材料;

(6)直接和间接经济损失材料; (7)事故责任者自述材料;

(8)医疗部门对伤亡人员的诊断书;

(9)发生事故的工艺条件、操作情况和设计资料; (10)处分决定和受处分人员的检查材料; (11)事故通报、简报及文件;

(12)注明参加调查组的人员姓名、职务、单位。

事故资料的保存(归档)方式除书面记录、照片(图片)等普通方式外，一些重要的资料应尽可能利用现代化的手段，如磁盘、光盘、缩微胶片等进行保存，这样，既便于查阅，又能长期保存。通常情况下，每起事故应单独建立相应的事故档案。建立事故档案时，应按照国家的有关档案标准进行，使事故档案工作标准化，为今后事故的统计分析工作发挥其应有的作用。

三、特大事故的批复

为了贯彻落实《国务院关于加强安全生产工作的通知》(国发[1993]50号)的有关规定，做好特大事故的批复结案工作，国务院办公厅于1996年9月专门发出通知，其主要内容有： (1)由劳动部代表国务院对特大事故进行批复。凡发生特大事故，有关省、自治区、直辖市人民政府或国务院有关部门应按《特别重大事故调查程序暂行规定》等有关文件要求及时组织调查工作。调查报告在呈报国务院的同时抄送劳动部，以便该部及时批复结案。劳动部批复时，可根据需要对事故进行再调查，重大问题应请示国务院决定。

(2)特大事故调查报告的呈报和批复时限。特大事故发生后，有关省、自治区、直辖巾人民政府或国务院有关部门，原则上应在90日内向国务院及劳动部报送事故调查报告，特殊情况个得超过120日。劳动部收到事故调查报告后，应在30日内批复结案并报同务院备案，特殊情况不得超过60日。由劳动部组织调查的特大事故，亦应按上述时限办理。

另外，劳动部对此也有专门的通知，要求有关省.自治区.直辖市人民政府或国务院有关部门接到劳动部对特大事故调查报告的批复后，应负责组织落实。 讨论题：

1.按事故类别分类应分为哪几类?

2.国务院75号令规定事故调查组职责和权限是什么? 2.事故调查程序应包括哪些内容?

4.特别重大事故现场调查应完成的主要工作是什么? 5.特别重大事故调查报告应包含哪些内容? 第七章重大事故隐患管理

第一节重大事故隐患的概念

一、安全生产工作重点应转移到事故预防的轨道上来

随着经济的发展、科学技术的进步，生产过程的条件、装置，交通工具的容量、速度，建筑物的高度等都发生了巨大的变化，其潜在的能量常常因为其事故隐患未能得到及时消除而导致发生灾难性的事故。形成事故隐患的原因很多，如资金投入不足而造成设备带病运转或危房得不到改造的;因技术落后不能保证正常生产的;因规划不周引发各种危险的;因管理不善无章可循的;因人为的因素引发的等等。由于事故隐患未得到及时整改而导致重大、特大事故发生的案例相当普遍。1990牛3月12日，甘肃酒泉钢铁公司炼铁厂一号高炉发生特大爆炸事故，就是因为开炉及大修时留下的事故隐患未消除等综合因素导致冷却设备大量损坏，炉皮频繁开裂，致使高炉内部爆炸，炉体倒塌，造成严重损失。1991年2月9日，辽宁省辽阳市庆阳化工厂硝化工房发生特大爆炸事故，其主要原因之一是TNT生产线设备老化，长期存在特大事故隐患而未进行整改酿成的。1994年的吉林、辽宁、新疆等地的大火，

都是由于事故隐患未能及时消除而造成的，教训极为深刻。

近几年来，各级人民政府和安全管理部门用很大的精力抓事故调查处理工作，这对于吸取事故教洲，有针对性地采取预防措施，有效地保护人民生命和国家财产的安全，以及预防事故的再发生起了一定作用。但是，要从根本上防止和减少事故，还必须坚持预防为主，加强事故隐患治理。

二、重大事故隐患定义

重大事故隐患是指可能导致重大人身伤亡或者重大经济损失的事故隐患。

重大事故隐患根据作业场所、设备及设施的不安全状态，人的不安全行为和管理上的缺陷，可能导致事故损失的程度分为两级：

(1)特别重大事故隐患是指可能造成死亡50人以上或可能直接经济损失1000万元以上的事故隐患;

(2)重大事故隐患是指可能造成死亡10人以上，或可能造成直接经济损失500万元以上的事故隐患。

第二节全国重大事故隐患状况

近几年来，全国重大恶性事故频繁发生，给国家财产和人民生命造成巨大损失，给许多家庭带来不幸，影响了社会稳定和经济发展。通过对事故原因的调查分析，我们发现，许多事故是出于事故隐患没有及时被发现或未得到有效治理而酿成的。为落实“安全第一，预防为主”方针，有效地控制重大事故的发生，劳动部干1994年2月1日向各省、自治区、直辖市人民政府、 国务院有关部门发出《关于要求报送重大事故隐患的通知》(劳部发[1994]13号)，要求对我国境内切企业、行业以及社会上其他各类重大事故隐患进行调查，摸清全国事故隐患状况及分布区域，建立国家重大事故隐患档案库。《通知》要求各地区、各部门将可能造成一次死亡l0人以上，或可能造成直接经济损失500万元以上，或可能造成重大社会影响的事故隐患，统一填写《重大事故隐患调查表》报送劳动部。《通知》发出后，大部分地区、部门十分重视，及时予以转发并进行了重大事故隐患调查上作。

一、全国重大事故隐患概况

截止到1995年底，据初步汇总，全国重大、特大事故隐患共有难与共1032项，其中地区有755项，有关部门有277项;可估算的整改资金总数约70亿元(不包括部分单位未报的整改资金)，其中部分单位自筹整改资金2亿元。可能造成一次死亡50人以上或直接经济损失l000万元以上的特大事故隐患有245项，分布在14个地区和7个部门，所需整改资金32.9亿元，可自筹资金1.5亿元。火灾、爆炸隐患共533个，占总数的52.65%;坍塌、滑坡隐患共262个，占总数的21.8%;泄漏、中毒、煤与瓦斯突出隐患l04个，占总数的 10.08%。地区的重大事故隐患主要集中在辽宁、山东、湖南三省，共有358项，占总数的34.69%;部门的重大事故隐患主要集中在兵器行业和轻工行业，共有100项，占总数的9.59%。调查表明，我国重大事故隐患分布点多面广，隐患存在原因错综复杂，隐患状况十分严重，多数隐患企业自身无力消除，需要国家在资金上扶持，政策上优惠。

二、事故隐患分类

隐患分类非常复杂，它与事故分类有密切的关系，但又不同于事故分类。为了便于操作和管理，本着尽量避免交叉的原则，综合事故性质分类和行业分类，优先考虑事故起因，将系故隐患分类归纳如下：

(1)火灾(建筑物、非挥发性燃油、非粉尘状的可燃物质)：

(2)爆炸(火药、可燃性气体和空气混合、可燃性粉尘、锅炉压力容器); (3)中毒和窒息(有毒物质引起的急性中毒与窒息); (4)水害(水库险情、矿山透水、淹井); (5)坍塌(建筑物倒塌、井巷冒顶、片帮);

(G)滑坡(企业、居民周围的山体进裂、滑坡、泥石流); (7)泄漏(有毒、放射性物质泄漏); (8)腐蚀(强烈腐蚀性物质暴露); (9)触电(高压电);

(10)坠落(高平台、支架上);

(11)机械伤害(机械设备老化、安全防护装置不全或失灵); (12)煤与瓦斯突出(煤矿井下煤与瓦斯突出); (13)公路设施伤害(公路、公路桥梁、公路隧道)， (14)公路车辆伤害(汽车失灵或超负荷)，

(15)铁路设施伤害(危轨、危桥、危险的铁路隧道、无效的通讯); (16)铁路车辆伤害(火车零件失效和失灵); (17)水上运输伤害(船舶运输途中); (18)港口码头伤害隐患(港区、码头); (19)空中运输伤害隐患(飞机运输途中);

(20)航空港伤害隐患(航空港内设施，起飞前的飞机); (21)其它类隐患(不能用以上类型分类的)。

三、各种类型隐患存在的原因、特点、数量及所占比例

按上面的隐患分类，对现有隐患数据进行分析、统计，得出：占数量最多的隐患是火灾、爆炸隐患，占总数的52.65%。造成火灾、爆炸隐患的主要原因是;(1)储存燃油、天然气、 军工产品易燃易爆危险品时，安全距离不够;或周围居民生活区日渐迫近储存仓库、阻止无效，且居民使用明火;(2)生产、使用易燃易爆危险品时，没有使用防爆设备或防爆设备老化，无力更新;(3)矿山通风设备老化、陈旧、无力更新或小煤窑乱采滥挖，破坏矿山通风系统，导致通风不良造成尘、毒、瓦斯积聚;(4)建筑物耐火等级低，消防设施不全。

其次是坍塌隐患，占总数的21.8%。造成坍塌的主要原因是，(1)建筑物年久失修，砖木结构、基体、主梁等腐蚀、风化严重。(2)矿井支护不良。 各种隐患的详细情况见表7-1。 表7-1隐患详细情况

隐患类型 造成隐患主要原因 爆炸 1.

生产设备老化

特点

数量(个) 比例

2. 安全距离不够

3. 隔离防护设施老化或不全

由军工产品、天然气、存储等引起，对人员、财产都造成灾难性后果 280 27.13% 火灾 1.

易燃物超标存贮

2. 设备老化，引起易燃化学品泄漏，遇明火或静电火花等造成火灾

3. 建筑材料耐火等级低(木质)

4. 无防火隔断或隔断不全

5. 无消防设施或消防设施不全

和财产损失 253 24.52

殃及周围环境，还可引起爆炸事故，造成更大人员伤亡坍塌 1.

砖木结构，年久失修

2. 基体、主梁等腐蚀、风化严重

3. 墙、壁有裂缝

这类隐患一般存在于陈旧的建筑物，直接造成严重的人员伤亡，可能引起二次事故(化工、火为场所) 225 21.8

水害 1.

水库坝体有裂纹

2. 矿井井口低小煤窑乱挖，导致大井井下透水

后果严重，人员伤亡不好估计，库坝引起的水害隐患会造成灾难性事故 79 7.56 煤与瓦斯突出 1.

小煤窑乱挖，造成通风回路破坏;通风设备缺或老化

2. 缺少监测、监控设备

是煤矿专有隐患，往往会发生中毒和爆炸，危及井下工人生命 55 5.32 滑坡 1.

地质条件不良

2. 气候条件影响

会造成坍塌、泥石流、水灾等灾难，需搬迁 37 3.58 泄漏 输送管道、存储罐体腐蚀、老化 隐患引起的事故往往会伴随着火灾、爆炸和中毒事故，危害周围人员生命 2. 有毒物质暴露

32 3.1 中毒与窒息 1.

通风不良，有毒有在气体浓度高

1.

矿井的这种隐患，还可发展为瓦斯爆炸

2. 化工等行业有毒物暴露(如苯)造成的伤害，涉及的人员众多

17 1.64 铁路设施伤害 1.

道口设施不完善或设施失效 2. 路基、铁轨超期使用

3. 桥梁、隧道处于危险状态

一旦发生事故，会直接造成车毁人亡，交通中断 13 1.25 机械伤害 水上运输 设备老化、超期服役、防护设施不完善 多为起重机械伤害 1.

航道堵塞

13 1.25 2. 航标灯损坏

3. 船体腐蚀严重

4. 超载

只能靠加强管理和内部投入资金维护、更新 9 0.87 铁路车辆伤害 1.

货车超期使用

2. 配件损坏或丢失，造成车辆运行失灵

这类隐患大多属于内部管理和调配问题 7 0.67 港口码头 引航设备不健全 容易引起般毁人亡 3 0.29 航空港伤害 机场跑道老化、变形，通讯、导航等设施不良 机毁人亡

3 0.29 触电伤害 1.

高压线太低

2. 高压设备、器件老化，造成漏电和短路

对人员造成直接伤害，还可引起供电系统瘫痪 3 0.29 其它 电力、水利设施不完善，断水、断电等原因引起生产停顿 直接影响生产、生活。可能造成人员伤亡 10 0.96 第三节重大事故隐患确认与评估

一、重大事故隐患调查确认

为切实掌握全国特大事故隐患现状，督促企业采取监控措施，防止事故隐患因失管失控而酿成事故，1996年劳动部组织一些安全专家，分别对福建、山东、广西、北京、内贸部上报的60处特大事故隐患进行了现场调查确认。调查组深入到隐患地点，了解隐患状况，检查监控措施，提出整改方案，最后向当地政府和有关部门通报调查确认情况，并交换意见和建议。开展对全国特大事故隐患进行调查确认是项非常重要的工作。它既能了解全国各类隐患存在的状况和严重程度，也能督促地方政府和企业整改事故隐患，是减少事故发生的有效手段。

二、重大事故隐患评估 单位一旦发现事故隐患、应立即报告主管部门和当地人民政府，并申请对事故隐患进行初步评估积分级。主管部门和当地人民政府应组织有关安全专家或技术人员对单位存在的事故隐

患进行初步评估和分级，确定存在重大事故隐患的单位。重大事故隐患的初步评估结果应报送省级以上劳动行政部门和主管部门，并申请对重大事故隐患进行评估。

特别重大事故隐患由国务院劳动行政部门会同国务院有关部门组织评估;重大事故隐患由省、自治区、直辖市劳动行政部门会同主管部门组织评估。重大、特大事故隐患评估费用由被评估单位支付。

经省级以上劳动行政部门和主管部门评估，并确认存在重大事故隐患的单位应编写重大事故隐患报告书。特别重大事故隐患报告书应报送国务院劳动行政部门和有关部门，并应同时报送当地人民政府和劳动行政部门;重大事故隐患报告书应报送省级劳动行政部门和主管部门，并应同时报送当地人民政府和劳动行政部门。 重大事故隐患报告书应包括以下内容： (1)事故隐患类别; (2)事故隐患等级; (3)影响范围; (4)影响程度;

(5)整改措施;

(6)整改资金来源及其保障措施;

(7)整改目标。

三、事故隐患评估方法

日前事故隐患的评估方法很多，各单位使用的评估方法也有所不向。很多评估方法是在生产实践中总结出来的，有一定的科学性和实用性。这里举两个评估方法的例子，供读者参考。 例1： L×E×C事故隐患评估方法

事故隐患是由危险因素和管理缺陷组成。所以，对事故隐患的评估，实际上已转化为对危险因素的评估。对危险因素正确评估后，按危险性严重程度进行对策整改，消除事故隐患，或把事故隐患控制在允许的范围内。下面介绍一种比较简单的实用方法，即格雷厄姆法。 格雷厄姆认为影响危险性的三个主要因素是： A.发生事故或危险事件的可能性，用符号L表示。 B.人出现在这种危险环境的时间用E表示。

C.发生事故可能产生的后果，用c表示，即危险性=L×E×C 发生危险情况的可能性L 可用发生事故的概率来表示。不可能发生的事件为0，而必然发生的事件为1。然而，我们在作安全系统考虑时，完全不发生事故是不可能的。所以，人为地将实际上不可能发生事故的情况分数定为0.1，而必然发生事故的分数定为10，这两种情况之间的情况取中间值，如表7-2。

表7_2发生危险可能性分数(L值) 发生危险的可能性 分数值 完全被预料到 10 相当可能 6 1 不经常可能 3 完全意外极少可能

可以设想但高生度不可能 0.5 极不可能 0.2 实际上不可能 0.1 人出现于危险情况中的时间E越长，危险性越大。这里规定连续出现在危险环境中的情况为10，而每年仅出现几次或相当少的时间为1，如表7-3。

表7-3 出现危险环境中的分数(E值) 出现于危险环境的情况 分数值 连续处于危险环境中 10 每天在有危险的环境中工作 6 每周一次出现于危险环境中 3 每月一次 每年一次 2 1 几年一次出现在危险环境中 0.5 事故发生后的危害程度C变化范围很大，对于伤亡事故来说，可以是极轻微的伤害直到多人死亡的后果。由于范围的广阔，所以规定分数值为1至100，把轻微伤害规定为1 ，把多人死亡的可能性分数定为100，其他情况的分数值均在1至100之间，见表7-4。 可能结果 分数值

大灾难许多人死亡 100 灾难数人死亡 40 非常严重1 人死亡 严重伤害 7 重大手足致残 较大受伤较重 引人注目轻伤 5 3 1 15 根据经验，危险性分数在20以下的环境被认为是低危险性的，一般来说，可以被人们所在地接受。这种危险性比日常生活中骑自行车上班还要小。危险性分数达70一160，就有显著的危险性，需要及时整改。危险性分数为160一320的环境是一种必须立即采取措施进行整改的高度危险性环境。320分以上的高分，表示环境非常危险，应立即停止生产，直到环境得得到改善危险性消除为止。危险性分级分数如表7-5。 表7-5危险性分数(L×E×C) 例2：兵器工业总公司事故隐患评估方法 评估方法的原则为：

A系统性。危险性寓于生产活动的各个方面，包括工房和设备条件、人机关系、原材料供应、生产组织、工艺控制、人员培训等等，而且它们是互相联系、互相影响的。因此，必须对危险源进行系统的解剖和分析，研究该系统与子系统和各子系统之间的相关相制约关系，以便最大限度地辨识其危险性，并找出它们对系统的影响程度，确定危险源的整体危险性。 B可行性。评估方法必须反映行业特点，能够方便地现场采集数据，具有可操作性，使定量仁估算尽可能简化，并在火炸药、弹药企业的评估中有一定的通用性。 C可比性。尽可能把各种各样的不可比危险因素通过量化转化为可比指标，并通过一定的计算能够以量的大小比较危险源的危险程度。 火炸药、弹药企业爆炸危险源评估方程 H=Hin十Hex=[Wb十(1-A1/A0)B]十(1-Rli/Roi)Ci (1) 式中H_爆炸危险源系统的现实危险度，一般以一个相对独立的工房、库房或车间或生产线划定为一个系统; Hin--系统内现实危险度，它是由该系统内火炸药及其装置的固有危险性与企业对该系 统安全管理的现实水平共同决定的;

Hex--系统外现实危险度，即当危险源一旦发生燃烧爆炸事故，与已划定系统相邻的建筑物或设施受爆炸事故影响的严重程度;

B--系统内固有危险度，它由该系统内火炸药及其装置的危险指数Wb、危险场所人员密度D、事故概率指标值P等因素决定，即B=WbDP;(1-A1/A。)__系统固有危险性未受控程度系数，或叫系统不安全隐患系数，用K表示，其中A0为该系统的安全标准值，A1为安全评价值;

Ci__系统外第i个安全距离不足的建筑物或设施受危险源爆炸事故影响的严重度，它与建筑物内火炸药及其装置的危险指数Wci、人员可能伤亡和财产可能受损的程度Ei有关，即Ci=(1+0.5Wci)Ei;(1-Rli/Roi)__系统外第i个建筑物或设施的安全距离未达标系数，其中Roi为《火药、炸药、弹药、火工品和引信工厂设计安全规范》规定的标准安全距离值， Rli为现场实测距离值，当Rli>=Roi时,都按Roi处理。

设Sp,Sm,Se分别表示人、机(物)、环境三个子系统的安全标准值，Sx，Sy， Se分别表示人、机(物)、环境三个子系统的安全评价值。这样,(1- Sx/Sp)，(1-Sy/Sm),(1-Sz/Se)就分别表示人的不安全行为系数、机(物)的不安全状态系数、环境的不安全条件系数，如果考虑它们对发生事故的影响具有不同的权重α，β，γ，则危险源系统的不安全系数K就应为 K=[α(1-Sx/Sp)(1-Sy/Sm)十β(1_Sx/Sp)(Sz/5e)十γ(1_Sy/Sm)(1 -Sz/Se)] 根据大量事故统计资料确定的权重系数分别为 α=6.1，β=2.2， γ=1.7。

于是，式(1)就成为

H=Wb十[6.1(1_Sx/Sp)(1一Sy/Sm)十2.2(1- Sx/Sp)(1_Sz/Se)+1.7(1_Sy/Sm)(1-Sz/Se)]WbDP+∑(1_Rli/Roi)(1+0.5Wei)Ei (2) 这就是火炸药、弹药企业爆炸危险性评估方程。

四、各项指标值的估算方法 1.系统内固有危险度 B (1)火炸药及其装置的危险指数W。火炸药自身就具有易燃易爆特性。不同品种的火炸药或同一种火炸药处于不同状态时，其爆炸敏感度和爆炸威力是不同的。同时，火炸药数量是确定其破坏能力大小的重要因素。出此，生产、加工、储运火炸药及其制品的企业.本身就有一个基本危险度，用W表示，这是不同于一般企业的重要特点。以危险物质的燃烧爆炸危险等级(根据《国际海上危险货物运输规则》对危险物质的分类划分)为纵坐标，以容量危险等级，根据《火药、炸药、弹药、火工品和引信设计安全规范》规定的安全定量划分)为横坐标。交点即表示W的值。

考虑到危险物质是处在某种容器或装置中，生产过程中还要受到工艺条件的作用，如加热、熔融、摩擦、受介质作用等，因而某系统中火炸药及其装置的危险指数Wb就等于在其基本危险指数W上再增加一个百分数X，即 Wb-(1十X)W (3) X的取值方法如表7-6所示。 表7-6 X的取值范围和取值条件 取值范围 取值条件 0 常规条件(1) 0.25 4种不利条件(2)中有1种 0.50 0.75 1.00 4种不利条件中有2种 4种不利条件中有3种 4种不利条件中有4种

表7-6中常规条件：火炸药处于常温、常压、无化学介质作用、无机械作用的普通装置或包装中;不利条件：受热升温，使火炸药燃爆危险性增大;受化学介质作用，使火炸药容易分解，安定性降低，受机械作用，如因工艺条件或加工要求使火炸药受到切削、钻孔、锯平、摩擦等作用，使其比常规增加了危险性;受静电作用，如工艺条件下受气流粉碎、筛分等作用容易产生静电，使其比常规状况增加了危险性。

(2)危险场所人员密度或出现频次系数D。火炸药企业危险场所都有严格的定员定量规定。人员密度越人或出现频次越高，发生失误的几率就越高，因而危险性增大;同时，人员密度

大或出现频次高，一旦发生燃烧爆炸事故就会增加伤亡人数，因此危险性也增大。人员密度或出现频次与生产类型、自动化程度和劳动组织班次等有关，如表7-7所示。 表7-7危险场所人员密度或出现频次 系数D 生产类型 每日班次 人员密度或出现频次 1 自动化连续生产遥控操作 三班 危险场所无人操作

2 自动化连续生产遥控操作 三班 生产时无人操作，但在停工时仍有危险品存在，人员要进入现场，出现频次少于3人次/班 3 自动化连续生产遥控操作 三班 查，出现频次少于2人次/班 4 5

生产时无人操作，但每隔数小时有人到现场巡回检

三班 三班 三班

危险生产岗位有工人专门危险生产岗位有工人专门危险生产岗位有工人专门自动化生产，自动控制与工人现场操作相结合 自动化生产，自动控制与工人现场操作相结合 操作或记录，危险场所人员密度为10人/班 操作或记录，危险场所人员密度为10~19人/班

6 自动化生产，自动控制与工人现场操作相结合

操作或记录，危险场所人员密度为20人/班以上 7 间接生产，流水线作用 二班 危险场所仅白班(早、中班)，有10~19人操作;或三班，但多数无隔离措施 8 间接生产，流水线作用 三班，但多数无隔离措施 9 间接生产，流水线作用 但多数无隔离措施

10 间接生产，流水线作用 但多数无隔离措施

11 间接生产，流水线作用 班，但多数无隔离措施

二班

危险场所仅白班(早、中班)，有10~19人操作;或

危险场所仅白班(早、中班)，有20~29人操作;或三班，

危险场所仅白班(早、中班)，有30~49人操作;或三班，

危险场所仅白班(早、中班)，有50人以上操作;或三

(3)危险源事故概率指标值P。事故或危险事件的危险程度是与它们实际发生的统计概率相关的。人为地规定相应的指标值1.1~2.0来表示 事故概率对危险程度的影响。我们规定“极少可能发生事故(如历史上从来未见报道)”的概率指标值为1.1，“完全可能发生事故(如近年内就发生多次)”的概率指标值为2.0，处于这两种情况之间的规定了1.2一1.9几个中间值，如表7_8所示。

表7-8 重大燃烧爆炸事故概率指标值 指标值P 同类生产历史上发生事故的情况 1.1

1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8

1.9

2.0

由上面求得的Wb,D和Pw值。我们可以计其出系统内固有危险度B，即B=WDP

2.系统内现实危险度量H 根据式(2)，系统内现实危险度为Hin=Wb+KB，其中K要分别通过人、机(物)、环境安全水平的评估，求得Sx,Sy,Sz的值，才可算出K。

(1)人员安全素质和安全管理水平的评估Sx(SP=220分)，主要考虑下几个方面：领导安全意识，职工文化水平和安全技术素质，安全部门的职能作用，规章制度执行情况。 (2)机(物)安全状态的评估Sy(Sm=610分)。主要考虑以下几个方面：主要生产设备完好率、安全可靠件及新旧程度;仪器仪表完好率、安全可靠性及新旧程度;安全检测、报警及执行装置的灵敏可靠性;电气防爆、防静电及避雷装置的可靠性;能源动力的安全保障程度。 (3)环境安全条件的评估Sz(Se=170分)。主要考虑以下几个方面：工房及设施是否符合安全要求;工艺设备布置是否符合安全要求;作业环境文明卫生是否合格;消防设施与安全标志是否符合要求;防护与急救措施是否齐全。

根据以上评估，得出(1-Sx/Sp)，(1-Sy/Sm)和(1-Sz/Se)，从而可以算K和Hin。 3.系统外现实危险度Hex (1)安全距离未达标系数(1-Rli/Roi)。安全距离是指有火炸药及其制品的工房(库房)到其相邻建筑物或设施的最小允许距离。它与危险工房(库房)结构、危险品种类和数量、防护情况等有关，也与相邻建筑物的结构、防护情况、允许破坏程度和地形条件等因素有关。Roi是安全距离标准值,由《火药、炸药、弹药、火工品和引信工厂设计安全规范》查得，Rli是现场实测值，则Rli/Roi就是安全距离达标率，而(1-Rli/Roi)就是安全距离未达标系数。

(2)系统外第j个安全距离不足的建筑物或设施受危险源爆炸事故影响的严重程度。Ci=(1- O.5Wci)Ei,其中Wci是第j个安全距离不足的建筑物或设施内火炸药及其装置的危险指数，估算方法与Wb相同。它前面的0.5是修正系数，即考虑到危险源发生爆炸时它受其影响而发生危险的可能性。Ei是受影响建筑物可能受损的程度，其变化范围很大，可从受伤1人到重伤150人以上或死亡50人以上，或从财产损失0.5万元列5000万元以上，因而只能人为地分等规定出指标值(1~100)，于是，系统外现实危险度Hex为 Hex=Σ(1-Rli/Roi)(1十O.5Wci)Ei

五、对估算结果的评判危险源的危险等级和整改分级 表7_9危险源的危险等级和整改分级

危险等级 现实危险度H危险类别 可能后果 整改分级 Ⅰ ≤500 轻度危险 较小伤亡和损失 车间或分厂级事故隐患 Ⅱ 500~800 比较危险 一定伤亡和损失 工厂级事故隐患 Ⅲ 800~1200 Ⅳ 1200~1500 中等危险 严重危险

较大伤亡和损失 主管局级事故隐患 重大伤亡和损失 总公司级事故隐患

Ⅴ ≥1500 非常危险 灾难性伤亡和损失 国家级事故隐患

根据上面估算结果，或以进一步算出危险源的现实危险度，即H=Hin+Hex，再按表7_9评判危险源的危险等级和整改分级，并向被评估单位提出整改建议。 第四节重大事故隐思组织管理与整改

一、重大事故隐患组织管理 存在重大事故隐患的单位应成立事故隐患管理小组。小组由法定代表人负责。事故隐患管理小组应履行下列职责：(1)掌握本单位重大事故隐患的分布，发生事故的可能性及其程度，负责重大事故隐患的现场管理; (2)制定应急计划，并报当地人民政府和劳动行政部门备案; (3)对职工进行安全教育，组织模拟重大事故发生时应采取的紧急处置措施，必要时组织救援设施、设备调配和人员疏散演习; (4)随时掌握重大事故隐患的动态变化; (5)保持消防器材、救护用品完好有效。 省级以上主管部门负责督促单位对重大事故隐患的管理和组织整改。省级以上劳动行政部门会同主管部门组织专家对重大事故隐患进行评估，督促和检查单位对重大事故隐患的管理和整改。县级以上劳动行政部门

府负责处理、协调重大事故隐患管理和整改中的重大问题，经同级人民政府批准后，签发《重大事故隐患停产、停业整改通知书》。

二、重大事故隐患整改

存在重大事故隐患的单位，应立即采取相应的整改措施.难以立即整改的，应采取防范、监控措施。接到《重大事故隐患停产、停业整改通知书》的单位，应立即停产，停业进行整改。完成重大事故隐患整改的单位，应及时报告省级以上劳动行政部门和主管部门，申请审查验收。

对在短时间内即可发生重大事故的隐患，县级以上劳动行政部门可按有关法律规定查处，也可以报请当地人民政府批准，指令单位停产、停业进行整改。

重大事故隐患整改资金由单位筹集，必要时报请当地人民政府和主管部门给予支持。 重大事故隐患整改工作非常重要，是隐患管理的重中之重。近几午来，我国对事故隐患治理工作逐步重视起来。在1995年1月24 H和7门24日召开的全国安全生产工作电话会议上，邹家华、吴邦国副总理都要求把安全生产工作的重点转到预防为主上来，并提山以后几年的工作要以贯彻预防为主、加强隐患治理为中心。为把隐患治理工作纳入法制轨道，劳动部颁布实施了《重大事故隐患管理规定》。各地区、各部门己把治理事故隐患纳入各级领导的议事日程。他们查找隐患、多方筹集资金、千方百计治理隐患，有效地预防了事故的发生，安全生产形势有了明显好转。安徽省政府早在1982年就颁发了《安徽省工矿企业文全生产隐患管理暂行规定》，按照分级管理、分级负责的原则，对隐患整改实行“三定”、“四不准”。省安委会一直致力于隐患治理工作，先后消除了安庆市向阳化工厂、巢湖铸造厂水泥厂、马鞍山向山流铁矿尾矿库、徐桥道路等一批技术难度高、牵扯面广、资金投入大的特大事故隐患。在1995年开展的“安全生产周”活动中，全国各地紧紧围绕“治理隐患、保障安全”这一主题开展活动。据对全国12个省、市、区的不完全统计，共查出事故隐患近40万项，平均整改率90%以上。

1996年，劳动部充分发挥安全生产监察和综合管理的政府职能，积极督促特大事故隐患整改工作。通过对福建、山东、广西、北京、内贸部存在的事故隐患进行确认和初步评估，发现有23处的事故隐患发生事故的可能性较大，一旦发生事故将造成大量的人员伤亡和经济损失。为保障人民群众生命和国家财产安全，劳动部分别对福建、山东、广西、北京人民政府发出了《关于对特大事故隐患进行整改的通知》《通知》要求各地尽快责成有关方面对存在的持大事故隐患进行整改，采取有效措施防止发生持大事故。 第五节奖励与处罚

对及时发现重大事故隐患，积极整必并有效防止事故发生的单位和个人，应给予表和奖励;对存在的重大事故隐患隐瞒不报的单位，应予批评教育，并责令上报;对重大事故 隐患未进行整必或未采取防范、控施的单位，由劳动行政部门责令必，情节严重的，可给予经济处罚或提请主管部门给予单位法定代表人处政处分;对接到《重大事故隐患停产、停业整必通知书》面款立即停产、停业进行整改的单位，劳动行政部门可给予经济处罚或提请主管部门给予单位法定代表人行政处分;对重大事故 隐患不采取芹施，致使发生重大事故，造成生命和财产损失的，对责任人员比照新刑法有关规定追究刑事责任。 讨论题 1.什么叫重大事故隐患? 2.重大事故隐患报告书的应包括哪些内容? 3.存在重大率故隐患应如何管理? 第八章 安全生产宣传教育

安全教育是安全生产管理工作中一项十分重要的内容，它是提高全体劳动者安全生产素质的一项重要手段。我国政府十分重视安全生产的宣传和教育工作，早在1954年，国家劳动部就发布了《关于进一步加强安全技术教育的决定》，对安全生产教育的内容、形式作出了规

定，并要求在各行业认真贯彻执行。在1963年国务院发布的《关于加强企业生产中安全工作的几项规定》中，安全生产教育就是其中一项重要内容，要求企业把安全生产教育作为其安全生产管理工作必须坚持的一项基本制度。1981年，国家劳动总局制定了《劳动保护宣传教育工作五年规划》，提出要建立劳动保护教育中心和劳动保护室，有计划地开展劳动保护教育和培训工作。1990年，劳动部颁发了《厂长、经理职业安全卫生教育和培训认证规定》，并制下了《厂长、经理职安全卫生管理知识培训大纲》。1991年，劳动部又颁发了《特种作业人员安全技术培训考核管理规定》，制定了《特种作业人员安全技术培训考核管理规定》。1995年劳动部颁布《企业职工劳动安全卫生教育管理规定》。随着生产的发展，一些新的安全教育措施和规定还会陆续出台。从国外的情况看，发达国家对安全生产教育工作也十分重视，不但从法规有明确要求，而且拥有技术设施先进，设备完善，师资力量雄厚的培训机构，并要求所有从事安全生产管理工作的人员必须经过适当的形式的培训，取得合格资格后方能上岗。

安全教育从广义上讲是向全社会所有人员进行安全宣传教育，使人人关心安全，树立良好的安全意识。只有全社会所有人员安全素质的提高，才能在各行各业形成良好的安全生产环境。因此，从这个意义上来说，安全教育也是一项系统工程。它不仅包括对安全生产管理人员和专业技术人员的专业教育，还包括对全社会人员安全知识的普及教育、以使在各行业形成种良好的安全文化氛围。 第一节安全普及教育

安全普及教育是指对除安全管理人员及安全专业技术人员以外的所有人员所进行的安全基础知识的普及教育。它包括对中小学生的安全基础知识教育，对工矿企业全体职工的安全知识教育，对交通运输、民用航空等服务性行业全体职工及乘用者的安全知识教育，以及对其他有关人员的安全知识宣传教育。

一、中小学安全基础知识教育

为了提高全民族的安全意识，并使人人都重视安全，牢固树立“安全第一，预防为主”的思想，从中小学开始就应该抓安全基础知识的教育。计算机要从娃娃抓起，关系列十家万户和人民生命及财产安全的安全基础知识教育也应从娃娃抓起。应使每个人从小就逐步接受些安全知识的教育，为将来进入社会、进入各行各业订下坚实的“安全”基础。

开展中小学安全基础知识教育早已有人提出，但由于教材、经费、师资队伍等各方面的原因，至今尚未落实。但随着生产的发展和人们对安全的要求的日益增长，这一工作的必要性和迫切性也日渐显露出来。因此，国家基础教育主管部门应把对中小学生的安全基础知识教育纳入国家基础教育发展规划，并具体落实教材、师资、经费等问题。在有条件的一些中小学开设适宜少年儿童接受的安全基础知识教育课程，课程内容为包括交通安全、防火防灾等在内并与社会生活密切相关的安全科普知识。在取得成功经验后逐步推广。职业高中，中等专业学校也可结合本行业特点，开设安全专业课程。

此外，社会的各种传播媒介，如广插、电视、报刊杂志、少儿读物出版部门等，应采取中小学生喜闻乐见的多种形式如动画片、漫画、宣传厂‘告、小儿书等来广泛宣传安全知识。 一些少年儿童组织应在日常的活动中逐步增加一些普及安全基础知识的活动。从事安全宣传和教育工作的机构和组织也应定期或不定期地组织些专门针对中小学生的大型宣传话动。 通过学校的教育和社会的一系列宣传教育活动，小小学生在步入社会前便接受了较为系统的安全基础知识教育，这无疑为未来的安全生产从软件方面剪奠了良好的基础。

二、企业职工劳动安全卫生教育

1.

类型

对企业职工进行安全知识教育主要是对企业中的管理人员和生产岗位职上两类人员进行安全生产知识的教育。这两类人员中又可以细分，且针对不同类型的人员，教育的重点有所不

同。企业职工安全知识教育的类型如图8-1所示。 企业安全教育类型 对干部的 对工人的 领导干部 技术干部 行政干部 专职安全干部 产品新工艺新技术作业工人 复员人员 调岗人员

图8-1 2. 管理人员安全教育

(1)对企业法人代表人和厂长、经理主要应进行安全生产方针、政策、法规、规章制度、基本安全技术知识、基本安全管理知识的教育。其目的主要是提高他们对安全生产方针的认识，增强安全生产责任感和自觉性;使他们懂得并掌握基本的安全生产技术和安全管理方法;促使他们关心、重视安全生产，积极作出安全管理工作;以身作则遵章守纪，并能积极支持安技部门的工作，为安全生产提供良好的条件。安全教育时间不得少于40学时。(2)对技术干部的教育主要包括：

1)安全生产方针、政策和法律、法规;

2)本职安全生产责任制，主要是在落实“三同时”，实现安全技术措施以及五新工作中他们应承担的责任;

3)典型事故案例剖析; 4)系统安生工程知识;

5)基本的安全技术知识。

以前，一般工程技术人员不直接参加生产，不承担安全生产领导责任，往往缺乏接受安全生产教育的迫切性，因此对他们的安全教育是个薄弱环节，事实证明，工程技术人员与安全生产有着密切的关系，特别是在产品的设计、研制阶段，新工艺、新技术、新材料的研究试用阶段，如能找出存在的危险，预先采取措施加以预防或消除，就可为安全生产创造极为有利的条件。安全教育时间不得少于24学时。

(2)对行政管理干部教育的主要内容是安全生产方针政策和法律、法规.安全技术知识以及他们本职的安全生产责任制。目的是使他们提高责任感和自觉性，主动支持安全生产工作。安全教育时间不得少于24学时。

(4)对安全生产管理人员教育的主要内容是国家有关安全生产方针、政策、法规和标准，企业安全生产管理，安全技术，劳动卫生知识，安全文化，工伤保险，职工伤亡事故和职业病统计报告及调查处理程序，有关事故案例及事故应急处理措施等内容。安全教育时间不得少于120学时。

3.职工的安全教育

职工的安全教育主要有三级教育、特种作业和经常性教育二种形式。

(1)三级教育是指：

第一级：入厂教育。新入厂的职工(干部和工人)或调动工作的工人以及新到厂的临时工、合同工、培训和实习人员等在分配到车间和工作地点以前，要由厂劳资部门组织，安全部门进行初步安全教育。其内容包括国家有关安全生产方针政策和法规，本厂安全生产的一般状况，企业内部特殊危险部位的介绍，一般的机械电气安全知识，入厂安全须知和预防事故的基本知识。经考试合格后，再分配到车间。

第二级：车间教育。是指在新职工或调动工作的工人在分配到车间后进行的安全教育。由车间主管安全的主任负责，车间安全员进行教育。教育内容有本车间的生产概况，安全生产情况，本车间的劳动纪律和生产规则，安全注意事项，车间的危险邻位，危险机电设施、尘毒作业情况，以及必须遵守的安全生产规章制度。

新工人 特种作业人员 新

第三级：岗位教育。是指由工段、班组长对新到岗位工作的工人进行的上岗前安全教育。教育内容有工段、班组安全生产概况，工作性质和职责范围，应知应会，岗位工种的工作性质、机电设备的安全操作方法，各种安全防护设施的性能和作用，工作地点的环境卫生及尘源、毒源、危险机件，危险物的控制方法，个人防护用具的使用方法，以及发生事故时的紧急救灾措施和安全撤退路线。三级安全教育时间不得少于40学时。工人经专试合格，领到安全操作证后，方可独立进行操作。没有经过三级教育并考试不合格者绝对禁止独立操作。 (2)特种作业教育是指对接触危险性较大的特种作业人员，如电气、超重、焊接、司机、锅护、压力容器等工种的工人所进行的专门安全技术知识培训。特种作业人员必须通过脱产或半脱产培训，并经过严格考试合格后，才能准许操作。这种培训至至少每年一次。 另外，在新工艺、新技术、新设备、新产品投产前也要按新的安全操作规程，教育和培训参加操作的岗位工人和有关人员。

(3)对职工应进行广泛的经常性安全教育，要在生产过程的自始至终坚持不断。般的教育方法是班前布置、班中检查、班后总结，使安全教育制度化。重点设备或装置大修， 应进行停车前、检修前和开车前的专门安全教育，安技部门应配合主管部门和检修单位进行教育，以确保安全检修。企业应集个力量确保安全检修。对重大危险性作业，作业前施工部门和安技部门必须按预定的安全措施和要求，对施工人员进行安全教育，否则不能作业。 另外，还要进行必要的“离岗安全教育”、“复工安全教育”等等，以确保安全生产。 4.企业安全教育的方式方法

企业安全教育的方式方法是多种多样的。例如，宣传挂图、安全科教电影、电视以及幻灯片，报告，讲课以及座谈、开展安全竞赛及安全日活动，安全教育展览及资料图书等。另 外还有实地参观，现场教育，介绍事故案例。安全会议，班前班后会，黑板报，简报等。一般可根据职工文化程度的不同。采用不向的方式方法。力求作到切实有效，使职工受到较好的安全教育。

安全生产教育主要分为三种类型：宣传、教育，培训。宣传使人信服，教育给人提供信息，培训力图传授技能。实际上它们之间无明显的区别，结合使用就能收到一定的教育效 果。 (1)宣传画、电影和幻灯。各种文全宣传画以不同方式促进安全。宣传画主要分为两类，一类是正面宣传画，说明小心谨慎、注意安全的好处;另一类是反面宣传画，指出粗心大意，盲目行事的恶果。通过宣传画可以阻止广泛流行的坏习惯，展现安全生产的优越性或对有关安全的特殊问题提供信息，予以劝告或指导。

由于宣传画只给出危害的印象，为了说明事故的全部情节，表示出其环境、起源、危险状况和产生的后果，以及如何预防事故等问题，现在人们已利用电影、电视等来提高人们的安全意识，同时也可以避免工人不愿意接受枯燥的命令相劝告。但应注意电影所反映的情况应符合正常劳动条件，如实地反映出工人的感觉，习惯和情况。给人虚假的感觉，不但不能保证安全，还会对生产带来不利影响。

为培训专门摄制的影片、录像片比为一般宣传而摄制的影片更有价值。它们对解释新的安全装置或新的工作方法特别有效。电影可以给出说明，示范实验室试验，分析技术过程，用有条理的方法解决疑难和复杂问题，并用慢动作再现快速的事件序列。可使人留更深刻的印象，而且允许工人提出问题和讨论特殊问题。

幻灯的优越性是只要需要就可以放映，同时能给出更详细的解释，并可以询问问题。但幻灯与宣传画有同样的局限性。

将安全知识的内容采用文艺表演形式与娱乐性、趣味性相结合，也能收到良好的效果。 (2)报告、讲课和座谈。报告、讲课和座谈也是安全宣传教育的有力工具。特别是新工人一入厂，通过这种形式的安全教育，可以便他们对安全生产问题有一个概括的了解，针对事故状况、安全规则、保护措施等问题进行专题讲座，使听众与讲解人有直接，交换意见的机会，

可以加强宣传教育的效果。

(3)安全竞赛及安全活动。许多企业开展“百日无事故竞赛”，“安全生产××天”等多种形式的活动，可以提高职工安全生产的积极性。可把安全竞赛列入企业的安全计划中去，在车间班组进行安全竞赛，对优胜者给予奖励。当然，竞赛的成功与否不在于谁是优胜者，而在于降低整个企业的事故率。

经常开展深入细致的安全活动是必要的。做这项工作的办法是在某个范围内开展安全日、安全周或安全月活动。在许多工业企业开展这项活动时，通常是一般性的;但是在各企业内开展，可以集中在一个专门问题上。可以把本章前面讲过的不同种安全宣传工作结合起来。 安全日、安全周或安全月活动在必要的情况下.还可得到政府有关部门的支持和赞助，通过报刊、广播、电视、电影等向人们宣传。这项活动可以包括展览、放映电影、示范表演、竞赛、讨论等等。

(4)展览及安全出版物。展览是以非常现实的方式使工人了解危害和怎样排除危害的措施。展览与有一定目的其他活动结合起来时， 可以得到最佳效果。例如，通过展览物，把注意力集中到有关工厂近来发生的事故上：一个坏砂轮中飞出的砂轮碎片被防护罩挡住，或安全帽保证了人员安全等等。这种展览体现了安全预防措施和实用价值。

目前社会上有大量的安全出版物，它们涉及的问题较为广泛。例如，定期出版的安全杂志，通讯.简报，新的安全装置介绍、操作规则等方面的调查和研究成果，以及预防事故的新方法等。

安全宣传资料的其他形式还有小册子和传单、安全邮票上的图示和标语等等。

应注意，为工人或其家庭出版的安全文献不要只局限于杂志、小册子和传单等。现在，印刷资料的数量很大并稳定地增长，这些文献资料有劳动监察和研究机构的报告，一般安全手册，特殊问题手册(例如，电力、锅炉和防火)及各种技术小册子、小论文、数据表等等。这种科学技术资料不但对监察人员、管理人员、安全工程师、安全协会，而且实际上对负责促进安全工作的每个人都是有益的。

除了上述的方法外，还有许多进行安全宣传教育的方法。例如，师傅带徒弟，现场教学;制定安全生产合同，作为安全生产目标管理的一部分等等。

(5)充分发挥劳动保护教育中心和教育室的作用。80年代以来，各省、自治区、直辖市劳动部门先后建立了一些劳动保护教育中心、各行业、企业也建立了劳动保护教育室，这是开展安全知识教育、交流安全生产先进经验的重要场所，需采取多种形式，充分发挥劳动保护教育中心和教育室的作用，推动安全教育进一步发展。

总之，各个企业要根据单位实际情况.因地制宜。有所创新，才能取很好的宣传教育效果。

三、服务性行业职工安全知识教育

交通运输(包括铁路运输、公路运输和水路运输)及民用航空等服务性行业以及一些商业性服务场所，如商场、宾馆、饭店、游乐及娱乐场所等，人员比较集中，一旦发生事故，伤亡面较大，甚至有可能是毁灭性的，后果不堪设想。因此，这些服务性行业职工的安全教育显得尤为重要。

1.交通运输行业职工的安全教育。

交通运输行业的事故在各类事故中占有相当大比例，且一些事故是车(船)毁人亡，损失较为严重，因此，在全体职工中普及安全知识教育是必不可少的。交通运输企业与工矿企业相比有共同之处，也有其自身特点，因而在进行职工安全知识教育时，一方面，可以采用企业职工安全教育的做法，如在类型上同样可分为对干部的和对服务人员及驾驶人员的教育;对服务及驾驶人员教育时，同样可分为三级教育，如第一级可以是入队(车队、船队等)教育，第二级可以是小组教育，第三级则是岗位教育;在安全教育的方式方法上同教育企业职工的方式方法大同小异。但交通运输行业应重点在以下几个方面对职工进行教育：

(1)安全意识及安全责任。交通运输行业的职工要牢固树立安全意识，并有高度的安全责任感。因为数以百计千计乘客的生命与安全与他们的工作有着密切的关系。他们的失职不只是其个人的安全受影响而且同样威胁旅客的生命与安全;

(2)上岗前的安全检查工作。每次出发前均应进行安全检查，确保运输工具及服务设施完好、安全;

(3)防火防爆工作。交通运输行业火灾爆炸事故时有发生。因此，应引起职工注意，要严格按照国家有关规定对火源和爆炸危险品进行管理，并确保消防报警设施的齐备和完好无损; (4)严格遵守安全操作规程，杜绝疲劳驾驶、酒后驾驶，无证驾驶等现象发生;

(5)应急及疏散措施。交通运输行业发生事故时常常在运行途中，难以及时得到救援，此时乘务人员应知道如何采取应急措施避免事故的扩大，并及时疏散旅客。 2.民用航空业职工安全教育

民用航空业一旦发生事故几乎是毁灭性的。因此，对职工进行安全教育特别重要。教育对象从各级领导干部到职工，从驾驶员、乘务员到遥控指挥人员，以及飞机检修人员乃至气象观测和预报人员等。教育方式同样可以采取三级教育，教的手段也与教育企业职工的手段大同小异。教育的内容重点应放在如下几方面：(1)安全意识和安全责任感，(2)安全检查制度;(3)安全专业技术;(4)应急与疏散措施等。

3.商场、宾馆、饭店职工安全教育 商场、宾馆和饭店人员比较集中和财产比较集中的地方一旦发生事故，人员伤亡和财产损失较为严重。因此对这些行业的职工进行安全教育也十分必要。但长期以来，在这些行业的安全教育问题一直未引起重视，以致造成了近几年几次大的火灾事故的发生。因此，这些行业的职工安全教育问题应引起有关部门的重视。教育的对象、方式和手段与企业职工安全教育有所侧重。这些行业的事故主要是火灾事故，因此，安全教育的重点应放在如何防止火灾事故的发生，如何确保各种消防设施的齐备和完好无损，如何确保各种疏散通道和安全门的畅通，以及发生事故后如何报警，如何采取措施补救，如何疏散顾客等。 4.游乐场所职工安全教育

近年来，随着人民生活水平的提高，各种游乐场所相继出现。由于我国在这方面缺少相应的安全法规，因此游乐场所的安全及职工的安全教育未引起大家的重视。由于在游乐设施维修期和更换期、以及一些游乐设施在修建时对安全问题考虑不周.许多安全问题已暴露出来.如某滑道速度过快，造成游客碰撞死亡。因此，对游乐场职工进行安全教育应当引起重视。教育方式方法和手段可借鉴企业职工安全教育的做法，重点应放在对各种游乐设施的安全操作，安全检修和维护等方面。 5.对顾客的安全教育

服务性行业事故有时是由顾客所引起的。因此对顾客的安全教育也是需要的。顾客由各阶层人士构成，因此顾客的安全教育应是全民安全教育的问题。当顾客来到服务行业，为了本行业的安全，也为了顾客的安全，服务行业有责任针对本行业特点采取广播、小品，相声、歌曲、宣传画、安全标志等多种形式对顾客进行安全宣传和教育。在这方面，铁路和航空运输部门做得较好，值得其他行业借鉴和学习。

安全普及教育，除上述内容外，还应延伸到农业及农村的安全教育，如种种乡镇企业职工的安全教育，农村的安全用电，农药及各种农机具的安全使用等。

第二节安全生产专业教育

安全专业教育是指对专门从事安全管理和安全专业技术的人员即安全管理人员和安全技术人员所进行的专业性教育。

安全管理人员和安全技术人员是安全工作的主力军。安全工作的好坏，在很大程度上取决于他们安全管理水平和技术水平的高低，而他们水平的高低又取决于他们接受安全专业教育程

第二篇：001-物业管理基本制度与政策(教材电子版)

中国物业管理师执业资格考试参考教材

第一科目 物业管理基本制度与政策

索引

补充修改说明 .................................................................................................................................................... 4 目录 .................................................................................................................................................................... 4 第一章 物业管理概述 ..................................................................................................................................... 9

第一节 物业管理的概念 ........................................................................................................................... 9 第二节 我国物业管理的产生与发展 ..................................................................................................... 12 第三节 我国物业管理制度的历史沿革 ................................................................................................. 17 第四节 《物业管理条例》 ..................................................................................................................... 20 复习思考题 ................................................................................................................................................. 29 第二章 物业管理服务 ................................................................................................................................... 30 第一节 物业管理服务的特点和内容 ..................................................................................................... 30 第二节 (第一部分)物业服务收费 .......................................................................................................... 36 第二节 (第二部分)物业服务定价成本监审 .......................................................................................... 41 第三节 物业服务合同 ............................................................................................................................. 43 第四节 物业使用与维护 ......................................................................................................................... 50 复习思考题 ................................................................................................................................................. 52 第三章 物业管理的基本制度 ....................................................................................................................... 54 第一节 业主大会制度 ............................................................................................................................. 54 第二节 业主公约制度 ............................................................................................................................. 62 第三节 前期物业管理招投标制度 ......................................................................................................... 67 第四节 物业承接查验制度 ..................................................................................................................... 72 第五节 物业管理企业资质管理制度 ..................................................................................................... 74 第六节 物业管理从业人员职业资格制度 ............................................................................................. 79 第七节 住宅专项维修资金制度 ............................................................................................................. 87 复习思考题 ................................................................................................................................................. 95 第四章 业主的建筑物区分所有权 ............................................................................................................... 97

一、建筑物区分所有权的概念 ................................................................................................................. 97

二、专有部分的所有权 ............................................................................................................................. 97

三、共有部分的共有权 ............................................................................................................................. 98

四、共有部分的共同管理权 ..................................................................................................................... 98

五、业主的诉讼权利 ............................................................................................................................... 100 第五章 房地产相关制度与政策 ................................................................................................................. 102 第一节 房地产与房地产业管理制度简介 ........................................................................................... 102 第二节 房地产开发经营管理 ............................................................................................................... 102 第三节 房地产转让管理 ....................................................................................................................... 108 第四节 商品房销售管理 ....................................................................................................................... 110 第五节 房屋租赁管理 ........................................................................................................................... 115

第1页 共290页

第六节 房地产中介服务 ....................................................................................................................... 118 第七节 房地产抵押管理 ....................................................................................................................... 119 第八节 房地产权属登记 ....................................................................................................................... 123 第九节 房屋维修养护管理 ................................................................................................................... 127 复习思考题 ............................................................................................................................................... 130 第五章 国外及香港地区物业管理概况 ..................................................................................................... 130 第一节 英国物业管理 ........................................................................................................................... 131 第二节 美国物业管理 ........................................................................................................................... 133 第三节 日本物业管理 ........................................................................................................................... 137 第四节 新加坡物业管理 ....................................................................................................................... 139 第五节 香港物业管理 ........................................................................................................................... 143 复习思考题 ............................................................................................................................................... 152 附录：物业管理行政法规、部门规章、有关文件 .................................................................................... 153 物业管理条例 ........................................................................................................................................... 154 物业服务企业资质管理办法 ................................................................................................................... 166 前期物业管理招标投标管理暂行办法 ................................................................................................... 172 物业管理师制度暂行规定 ....................................................................................................................... 176 物业管理师资格考试实施办法 ............................................................................................................... 180 物业管理师资格认定考试办法 ............................................................................................................... 180 关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知 ........................................................................... 182 前期物业服务合同(示范文本) ................................................................................................................ 182 《前期物业服务合同(示范文本)》使用说明......................................................................................... 190 业主临时公约(示范文本) ........................................................................................................................ 191 《业主临时公约(示范文本)》使用说明 ................................................................................................ 194 业主大会规程 ........................................................................................................................................... 194 建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知 ..... 197 关于及时报送企业信用档案信息数据的通知 ....................................................................................... 217 普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)......................................................................................... 219 《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的使用说明 ............................................................. 223 物业服务收费管理办法 ........................................................................................................................... 224 物业管理企业财务管理规定 ................................................................................................................... 226 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 ........................................................... 228 城市异产毗连房屋管理规定 ................................................................................................................... 230 住宅室内装饰装修管理办法 ................................................................................................................... 231 建设工程质量管理条例 ........................................................................................................................... 236 房屋建筑工程质量保修办法 ................................................................................................................... 242 《物业管理基本制度和政策》(补充修改内容) .......................................................................................... 245

一、补充修改的说明 ............................................................................................................................... 245

二、修改的相关称谓 ............................................................................................................................... 245

三、修改的相关内容 ............................................................................................................................... 245

四、增加的相关内容 ............................................................................................................................... 251 中华人民共和国物权法 ................................................................................................................................ 258 住宅专项维修资金管理办法 ........................................................................................................................ 276 物业服务定价成本监审办法(试行) ............................................................................................................. 282

第2页 共290页

城市房地产抵押管理办法 ............................................................................................................................ 285 建设部关于废止《工程建设重大事故报告和调查程序规定》等部令的决定 ......................................... 290

第3页 共290页

补充修改说明

《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法(试行)》出台后，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。为适应这一变化，避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，我们对《物业管理基本制度与政策》一书中的相关内容进行了补充和修改。考生可登录中国物业管理协会网(网址：)免费下载《物业管理基本制度与政策》补充修改内容。

目录

第一章 物业管理概述

第一节 物业管理的概念

一、物业管理的概念

二、物业管理的特征

第二节 我国物业管理的产生与发展

一、物业管理的起源与发展

二、城镇住房及住房制度改革

三、我国物业管理的产生

四、我国物业管理的发展

五、物业管理在社会经济中的地位与作用

第三节 我国物业管理制度的历史沿革

一、《条例》颁布前的物业管理制度建设

二、《条例》颁布后的物业管理制度建设

第四节 《物业管理条例》

一、《条例》的立法过程

二、《条例》的指导思想和立法原则

三、《条例》创设的法律制度

四、《条例》主要内容简介

五、《条例》确立的基本法律关系

复习思考题

第二章 物业管理服务

第一节 物业管理服务的特点和内容

一、物业管理服务的特点

二、物业管理服务的内容

三、物业管理服务标准

第二节 物业服务收费

一、物业服务收费原则

二、物业服务收费管理

第三节 物业服务合同

一、物业服务合同

二、前期物业服务合同

三、物业管理企业的义务

第4页 共290页

四、物业管理企业的责任

第四节 物业使用与维护

一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变

二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘

三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任

四、业主装饰装修房屋应当依法规范

五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定

复习思考题

第三章 物业管理的基本制度

第一节 业主大会制度

一、业主

二、业主大会

三、业主委员会

四、限制性规定

第二节 业主公约制度

一、业主公约

二、业主临时公约

第三节 前期物业管理招投标制度

一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则

二、前期物业管理项目招标规则

三、物业管理项目投标规则

四、开标、评标和中标

五、违反前期物业管理招标投标规定的法律责任

第四节 物业承接查验制度

一、物业承接查验制度的意义

二、物业承接查验的内容

三、物业的保修责任

第五节 物业管理企业资质管理制度

一、物业管理企业的性质和地位

二、物业管理企业资质管理的必要性

三、物业管理企业的资质等级

四、物业管理企业资质等级的管理程序

五、物业管理企业违规行为的行政处罚

第六节 物业管理从业人员职业资格制度

一、物业管理从业人员的职业素质

二、物业管理从业人员的职业资格

三、物业管理师制度的相关规定

第七节 住宅专项维修资金制度

一、住宅专项维修资金的交存

二、住宅专项维修资金的使用

三、住宅专项维修资金的监管

复习思考题

第四章 房地产相关制度与政策

第一节 房地产与房地产业管理制度简介

第5页 共290页

第二节 房地产开发经营管理

一、房地产开发企业管理

二、房地产开发项目的规划设计管理

三、房地产开发的项目管理与建设施工管理

第三节 房地产转让管理

一、房地产转让的概念

二、土地使用权的处理原则

三、房地产转让的程序

四、房地产转让合同

五、禁止转让的规定

第四节 商品房销售管理

一、商品房预售管理

二、商品房现售条件

三、商品房销售原则

四、商品房销售合同与销售方式

五、商品房销售争议的解决规则

第五节 房屋租赁管理

一、房屋租赁的主要原则

二、房屋租赁合同

三、禁止性及相关规定

四、房屋租赁登记

第六节 房地产中介服务

一、房地产中介服务的概念

二、房地产中介服务人员资格管理

三、房地产中介服务机构管理

四、房地产中介服务业务管理

第七节 房地产抵押管理

一、房地产抵押的概念

二、房地产抵押的主要原则

三、房地产抵押权的设定

四、房地产抵押合同

五、房地产抵押登记

六、抵押房地产的占用、管理与处分

第八节 房地产权属登记

一、房地产权属登记的概念和作用

二、房屋权属登记的种类

三、房屋权属证书

四、房屋权属登记程序与处理规则

第九节 房屋维修养护管理

一、城市异产毗连房屋管理

二、城市危险房屋管理

三、公有住宅售后维修养护管理

复习思考题

第五章 国外及香港地区物业管理概况

第6页

共290页 第一节 英国物业管理

一、住房建设和分配制度

二、物业管理类型

三、皇家特许屋宇经理学会

四、住房管理注册学院

第二节 美国物业管理

一、物业管理从业人员资格及其培训

二、物业管理行业协会的发展概况

三、物业管理的发展趋势

第三节 日本物业管理

一、物业管理协会

二、物业管理的特点

第四节 新加坡物业管理

一、建设资金和物业管理经费

二、建屋发展局

三、物业管理机构与管理内容

第五节 香港物业管理

一、房屋的维修、保养与管理

二、物业管理的财务安排

三、物业管理的法制化

四、物业管理人员的培训

复习思考题

附录：物业管理行政法规、部门规章、有关文件

物业管理条例

物业管理企业资质管理办法

前期物业管理招标投标管理暂行办法

物业管理师制度暂行规定

物业管理师资格考试实施办法

物业管理师资格认定考试办法

关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知

前期物业服务合同(示范文本) 《前期物业服务合同(示范文本)》使用说明

业主临时公约(示范文本) 《业主临时公约(示范文本)》使用说明

业主大会规程

建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知

关于及时报送企业信用档案信息数据的通知

中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的通知

《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的使用说明

物业服务收费管理办法

物业管理企业财务管理规定

商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定

城市异产毗连房屋管理规定

住宅室内装饰装修管理办法

第7页 共290页

建设工程质量管理条例

房屋建筑工程质量保修办法

第8页 共290页

第一章 物业管理概述 第一节 物业管理的概念

一、物业管理的概念

《物业管理条例》(以下简称《条例》)第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

(一) 对《条例》所称物业管理定义的理解

1.物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动

对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看，主要有三种方式：其一是业主自己进行管理;其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司;其三是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。当然，这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束。就业主自行管理而言，作为建筑物的所有权人，业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现，对此，《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)等法律、法规已有规定。就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是委托服务合同关系，应当按照《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)等相关法律、法规的规定来执行。《条例》之所以就业主通过选聘物业管理企业实施建筑物管理单独立法，是基于这种方式的特殊性。

必须说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。

2.物业管理活动的基础是物业服务合同

物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成，交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。

3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。

除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目;也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。

(二)《条例》调整的范围

1.《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。从《条例》出台前各地立法情况来看，主要规范的是居住物业(住宅物业)的物业管理活动;对于写字楼、商场等非住宅物业的物业管理活动，没有专门的法律规定，实践中多是参照居住物业的有关规定执行。在

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《条例》制定过程中，有一种意见认为居住物业和非居住物业差别甚大，业主对物业服务的要求也不一样，应当分别立法，而《条例》设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言，因此《条例》应当更名为居住物业条例或者在《条例》中增加专门针对非居住物业的内容。经深入的调研和充分的讨论，这种意见没有被采纳。因为虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求(第二十四条);同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。

2.《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。在《条例》起草过程中，曾几易名称。究其原因，除了前面提到的住宅物业和非住宅物业之争外，城市和乡村之争是另外一个原因。有意见认为，物业管理在我国尚处于起步阶段，目前阶段的物业管理，基本限于城市之内，因此，应当制定城市物业管理条例。另一种意见则认为，虽然从全国情况来看，物业管理确实主要存在于城市，但不可否认的是，在一些比较发达的乡村，物业管理活动已经存在。尤其是在沿海一些经济比较发达的地区，城乡差别已经逐步缩小。同时，并非只有城市才会出现物业管理的需求，对乡村也存在，在广东一些城市的城中村居住区和新农村住宅区都已经实施了物业管理，效果较好。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。如果《条例》只规范城市物业管理活动，那么乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理在我国的发展，也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。

(三) 物业管理的市场化特征

1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变

房地产是人类赖以生存的基本物质资料，无论生活或是生产经营，都不能与之分离。随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。特别是近代建筑科学技术的进步，为节约社会物质资源和改善人类生活条件，不断创造出丰富的建筑形式。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。

物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。

2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应

在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务，因此单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。至此，几千年来由业主自管自修房屋的管理方式，在当前的物业形态和房屋产权形式下已经无法延续。在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益

的平衡，然后委托物业管理企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。

3.物业管理活动应当遵循市场原则

业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能

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交由物业管理企业实施，由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护，并维护全体业主的共同权益。

上述物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：

一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。

二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。

将市场原则作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。我国物业管理活动，是在传统包修包养的行政管房基础上逐步开展的，无论业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。这对提高业主的权责意识，推动物业管理企业依法经营，以及促进物业管理市场秩序明显好转，都具有重大的现实意义。

4.非市场性的房屋管理不属于物业管理

无论是现在或将来，永远都存在业主自身部门或机构管理自己物业的情况，特别是有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。其中一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物业管理企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系。

这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，尽管管理方式是合法的、正常的，但并不具备《条例》所要求的由业主选聘并按照物业服务合同履行职责的物业管理本质特征。这种房屋管理方式虽然符合民法关于财产权的规定，财产所有权人有权利也有义务管理好自身的财产，不受他人干涉，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于《条例》调整的范畴。

《条例》将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。《条例》关于物业管理概念的立法解释，为物业管理概念确定了崭新的内涵，明晰了物业管理活动的本质特征。

二、物业管理的特征

物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理;是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理;是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。

社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

(一)社会化

物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业;变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在业主大会委托授权的范围内集中实施社会化管理，从而克服旧体制下各自为政、多头管理、相互扯皮、互相推诿的种种弊端，有利于提高整个城市管理的社会化程度，充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。

物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是

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物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。

(二)专业化

物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。这就要求：有专业的人员配备;有专门的组织机构;有专门的管理工具设备;有科学、规范的管理措施与工作程序;运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。

(三)市场化

市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

第二节 我国物业管理的产生与发展

一、物业管理的起源与发展

物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒。由于当时房屋管理混乱，居住环境恶劣，引起大量事端。一位名叫奥克维娅•希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法，引导并要求租户严格遵守。奥克维娅•希尔女士实施规范的物业管理后，住房秩序和居住环境有了明显的改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得政府的关注。随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。

19世纪末20世纪初，美国经济迅速发展，伴随着建筑技术的不断进步，一幢幢高楼拔地而起，这些高层建筑附属设备多，结构复杂，日常维修养护和管理事务繁琐复杂，对管理人员专业性和技术水平提出很高的要求，同时这些建筑物往往不是一个或几个业主所有，常常是数十个或数百个业主共有，于是出现了专业化的物业管理机构，为楼宇所有业主提供专业性和技术性的楼宇管理和维修养护工作。随着物业管理机构的增加，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。此后，物业管理日益被业主和政府重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业。

二、城镇住房及住房制度改革

我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。

(一)我国城镇住房的发展情况

1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。一方面，大

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量城市房屋经过私房社会主义改造转化为国有，另一方面，政府和国营企业又建造大量的住房提供给居民和职工租用，形成了具有中国特色的公有住宅体系(包括非住宅公房)。除各国营单位经管的房屋外，政府房地产行政主管部门还直接经管一部分公房，出租给居民使用，由房管所具体负责管理和养护。

建国后的五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，即解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。改革开放以后，随着住房制度的改革和房地产市场的发展，私有住宅数量又迅速超过公有住宅。改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。

(二)改革开放前的城镇住房制度

几十年来，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。所谓城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度。主要包括：城镇住宅建设投资方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消费方式、住房交换关系等方面，这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度。

我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：

一是住房投资由国家和国有企业统包;二是住房分配采取实物分配;三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。

(三)住房商品化制度

1.建立并扶持商品房市场

1978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革，一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地产生产方式改革。房地产生产方式改革的主要内容，就是改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理的统包统支制度，发挥国家、企业和个人的积极性，推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的综合开发模式，建立并完善商品房市场。房地产生产方式经历长时期的改革发展，综合开发后的住宅小区呈现三个特点：一是数量多，二是规模大，三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的建设方针指引下，居住区规划布局日臻合理，配套设施日益完善，我国商品房市场从建立到逐步完善。

2.城镇住房制度改革

城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。同时，提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路。国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。

三、我国物业管理的产生

随着住房商品化的深入开展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。各地对住宅小区的管理模式进行了多方面的探索。例如，大庆石油管理局对住宅区进行封闭式管理;常州等地由街道办事处统一管理;上海市由房管所、街道居委会、派出所三位一体进行管理等等。这些探索对长期以来的行政管房方

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式都作了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都没有将房屋管理推向市场，没有从根本上改变住宅小区的行政管理体制。

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。该公司隶属于深圳经济特区房地产公司，针对商品住宅小区的商品房被多家单位和个人购买后形成的产权多元化格局，按照社会化、专业化的管理原则和企业经营的方式，对住宅小区实施专业管理，为业主提供有偿服务，收取相应的服务费用，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。

随后，南方一些沿海城市也相继成立物业管理公司。广州东华实业股份有限公司1984年征地开发的五羊村，也是实行专业化物业管理较早的一个小区。该小区的住户较为复杂，既有个人购房者，也有企事业单位购房后分配给职工的。从1986年第一批住户入住，五羊村就成立了专业物业管理公司，为居民提供各种公共服务、专项服务和特约服务，并承担公共设施的管理和维护。

广州东华物业管理公司在实践中不断完善小区物业管理模式。在五羊小区，行政管理和物业管理职责分明、互相配合、互相支持、密切联系。例如，街道和居民委员会派员参加管理处的主任例会，及时了解物业管理的情况，通过宣传、教育，使居民、单位支持物业管理工作;派出所对管理处开出产权人或住户签妥的物业管理协议的证明，及时给予办理户口迁入手续;派出所还负责小区保安队伍的业务指导和交通违章处罚等工作;小区管理处对各种违章搭建进行管理遇到困难时，规划城监部门及时依法予以强制处理，其他行政管理部门对物业管理也给予大力的支持。物业管理公司通过专业化的管理服务，使小区的各个方面能够正常运转并发挥最佳的效能，营造和维持了优美整洁、方便舒适、文明安全的小区居住环境。

对党政机关、事业单位和企业的干部职工居住较为集中的房屋进行物业管理，获得成功经验的是深圳市莲花二村。莲花二村住宅区是深圳市住宅局1990年10月开发建设的大型居住小区，入住者大多是党政机关、事业单位和企业的干部职工。该小区由深圳市住宅局下属企业——深圳市莲花物业管理公司管理。深圳市莲花物业管理公司勇于开拓、锐意改革，在实践中既吸取香港房屋管理的成功经验，又借鉴国内房管所房屋管理的丰富经验，努力开创一流的管理、一流的服务，探索出了一条自我运转、自我发展、自我完善、社会效益和经济效益相统一的房屋管理新路子。1992年，莲花二村被评为“国家示范文明住宅小区”。

由此，我国城镇房屋管理开始逐步走上专业化的物业管理道路。

四、我国物业管理的发展

我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。

建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”，“房地产开发企业在出售住宅小区前，应当选聘物业管理公司承担小区的管理，并与其签订物业管理合同”，“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会，在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”，并对管委会、物业管理公司的权利、义务，物业管理合同内容以及物业管理相关各方违规的处罚等作出了规定。由此，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。

《城市新建住宅小区管理办法》颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。青岛市委、市政府于1994年制定了住宅小区实施物业管理“一年试点、三年普遍推开”的目标。市政府成立了领导小组，分管市长担任组长，建设、房地产、市政、园林、公安、规划、环卫等部门和各区区长作为成员，保证了市、区政府各部门在推动物业管理新体制上形成合力。199

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年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。在这次会议上，侯捷部长在讲话中提出：“房地产业的发展，对住宅区以及其他房屋的管理、维护提出了新的要求，要求房地产的售后服务按照市场经济的模式建立新体制，房地产经营管理必须从简单的修修补补、收收租金，转向综合性、多功能的社会服务”。

在此期间，大连市也开始部署对全市较大住宅小区的整治改造工作，将全面清理违章建筑、实施绿化工程、增补市政设施，作为全面推进物业管理的前期准备工作。要求住宅小区建立以经营性服务为核心的物业管理新体制，同时加快地方立法，巩固整治成果。1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验。

早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度。深圳市住宅局首先在内部进行尝试，将新建的大型住宅小区——莲花北村的物业管理权，用招投标的方式选聘物业管理企业。1994年，深圳市万厦居业公司获得了该小区的物业管理权，在1995年全国优秀示范小区评比中，莲花北村获得了全国物业管理优秀示范小区第一名。1996年，深圳又以旧小区鹿丹村作为试点，进行物业管理招投标，经过激烈竞争，深圳万科物业管理公司中标，取代了原物业管理公司，从而使深圳物业管理招投标又向前迈进了一步。

1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。宋春华副部长在这次会议的工作报告中指出：深圳加速推进物业管理竞争机制，初步形成了政府调控为主导，业主和企业双向选择，公平竞争的物业管理市场机制。俞正声部长在这次会议上也指出，深圳会议主要解决了物业管理市场问题，其核心问题是推进竞争、规范行为。学习深圳，关键是把市场竞争作为推动物业管理健康发展的途径。

从1995年开始，建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情，创建了一批又一批“全国物业管理优秀示范小区”，取得了丰硕成果。

2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。2001年，中国物业管理协会在杭州举办中国物业管理发展论坛，把我国物业管理理论与实践的研究工作引向深入。2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动物业管理企业规范运作。经过二十多年的发展历程，物业管理在我国逐渐得到广大居民的认同，并已成为人们购房时考虑的重要因素。据统计，截止到2005年底，我国物业管理企业总数已超过3万家，从业人员突破300万。物业管理已形成包括房屋及相关设施设备维修养护，小区公共秩序维护、环境保洁、绿化养护等系列内容的综合性配套服务。

实践证明，物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国社会、经济协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个新兴行业。目前，物业管理新体制不仅在新、旧住宅区全面推广，而且也在工业园区、办公楼宇、学校、医院、体育场馆等各类物业广泛采用。据统计，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，经济发达城市已达50%以上，深圳、上海等城市的物业管理覆盖面已经超过95%。物业管理通过提供专业性服务和一些便民服务，使得房屋修缮及时，小区环境整洁，社区文化生活丰富，居民生活方便，人们的居住质量有了显著提高，物业管理行业的社会经济地位也逐步得到提高。

五、物业管理在社会经济中的地位与作用

党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了本世纪头二十年我国经济、政治和文化建设与改革的主要任务。物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，更应发挥其重要的作用。

(一)实施物业管理有利于促进经济增长

住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。1998年以来，随着城镇住房制度改革的重大突破，居民住房消费

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的积极性得到充分调动，促进了居民消费结构转型，也促进了房地产业的持续快速增长，对国民经济增长起到了重要的推动作用。但是目前我们所认识到的居民住房消费，仅仅是居民购买住房这一个方面的消费。实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：一是购房消费支出;二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出;三是使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出;四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。后三类消费支出要大大超过购房支出。

据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1:1，砖混结构住房为1.5:1。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。2002年，北京物业管理产生的国内生产总值70亿元，上海78.5亿元，深圳50亿元，分别占城市国内生产总值的2.23%、1.45%和2.23%，随着经济社会的发展，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。

(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量

经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。随着第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越。2002年，我国城镇居民恩格尔系数下降到37.7%，农村居民恩格尔系数下降到46.2%。居民消费需求由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变。向更高生活水平迈进，重点是“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费。逐步增加公共设施和社会福利设施。”在基本消费序列中，温饱解决之后，“住”和“行”的问题将日益突出。

国际经验表明，人均GDP跨过800美元之后，住房面积将持续增长、居住质量将快速提高。在

.人均住房建筑面积达到35m2人均GDP达到3000美元之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前，我国城镇居民人均住房建筑面积超过26m2，住房严重短缺问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。

(三)实施物业管理有利于增加就业

就业是民生之本。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。当前我国正处于城镇化高速发展时期，农村劳动力向非农产业的转移、农村人口向城镇的转移是世界历史上最大规模的就业和人口转移;加之我国正处于经济结构调整时期，与之相适应的就业结构也处于调整之中，大量的下岗、失业问题与农村劳动力转移问题交织在一起，就业需求十分强烈，就业形势极为严峻和复杂。党的十六大把增加就业与促进经济增长、稳定物价、保持国际收支平衡作为我国宏观调控的四大主要目标，要求千方百计地扩大就业。

因此能否正确处理资金密集型产业与劳动密集型产业的关系，把提高企业竞争力与扩大就业妥善结合起来，是关系到走新兴工业化道路的重大问题。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业仍将起到积极的推动作用。

(四)实施物业管理有利于维护社区稳定

维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。大力发展社会主义文化，建设社会主义精神文明是全面建设小康社会的重要任务。维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。随着社会经济体制的转型，社区建设越来越受到社会各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织;业主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关;

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物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。

从多年的实践看，物业管理在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时，配合有关部门和社区各类组织，积极开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚，促进了社区精神文明建设。

(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展

房地产作为不动产，是最基本、最重要的生产要素和生产资料，它与国民经济的各行各业，以及千家万户都有着密切的关系。物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。房地产消费是一个漫长的时期，这一时期中，不仅房地产价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。物业管理作为房地产开发活动的后继延伸，对提高房地产开发项目的品牌效应，促进房地产开发的良性循环，提高城市建设和城市管理的专业化和现代化，都有着重要意义。

第三节 我国物业管理制度的历史沿革

我国的物业管理之所以在短时间得以迅猛发展，始终离不开政府主管部门的推动和引导。在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：

一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用;

二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预;

三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。

无论是推动引导，还是监督管理，政府主要通过制定相关法规政策并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。我国的物业管理发展史，在一定意义上是物业管理制度建设的历史。从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。

一、《条例》颁布前的物业管理制度建设

从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验;二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革;三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。

我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。

(一)城市新建住宅小区管理办法

改革开放后，我国的房地产业得以发展和提升，尤其是住宅小区建设方面，在“统一规划、合理

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布局、综合开发、配套建设”方针指引下，规划布局合理，配套日益完善，并呈现了数量多、规模大、建设方式多样化的特点。

个人购房比例的迅猛增加致使住房产权多元化格局迅速形成，原有住房维修管理体制已经难以适应情况变化，业主与开发商及其维修管理机构的矛盾日益突出。建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，于1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。

《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范了以下几项主要内容：

(1)确定了物业管理活动的主管部门;

(2)确定了物业管理工作的基本内容;

(3)明确了社会化、专业化的物业管理模式;

(4)确定了业主选举产生物业管理委员会制度;

(5)明确了管理委员会的权利与义务;

(6)明确了物业管理企业的权利与义务;

(7)确定了物业管理服务的合同制度与备案制度;

(8)针对业主的主要违规行为提出管理措施;

(9)针对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施。

(二)物业管理服务考评标准

1.《全国优秀管理住宅小区标准》

为贯彻建设部《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市住宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。

2.《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知下发后，极大地调动了住宅物业管理企业创优评先的积极性，在各地物业主管部门组织和指导下，住宅物业管理工作迅速向广泛、纵深发展。与此同时，商业大厦、写字楼等经营办公楼宇的物业管理活动，在各城市也广泛开展起来。为加强对城市大厦的物业管理，提高城市大厦的物业管理水平，1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，针对大厦物业管理的情况和特点，规定了管理标准和考评内容，从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。

3.《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》

根据全国物业管理迅猛发展的形势需要，2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》。该通知指出：随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范作用。为此，在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行修订。

修订后的标准较原来的标准在条款设置和评分细则上都提出了更高的要求。建设部要求各地在考评验收时必须从严掌握，使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。通知附件分别编制了全国物业管理示范住宅小区、示范大厦、示范工业区三个标准及评分细则。

(三)物业管理从业人员培训合格上岗制度

针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，通知主要内容包括：

第一，关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法。实施办法对培

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训目标、培训对象、培训内容、培训方式、教材、考试内容、考试方法、岗位合格证书的颁发与管理、组织领导等都作了明确规定。实施办法特别强调，岗位培训质量是持证上岗工作的关键，建设部要求各地要高度重视培训质量，严格把关，防止走过场，保证物业管理岗位培训收到实效。

第二，物业管理企业经理岗位规范。物业管理企业经理岗位规范包括三个方面的内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教学计划。

第三，物业管理企业部门经理、管理员岗位规范。物业管理企业部门经理、管理员岗位规范也包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教育计划。

培训合格上岗制度实施后，全国已有近十万物业管理从业人员经过物业管理基础理论和专业知识的培训，极大地提高了物业管理人员的理论水平和专业素质。

(四)《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

为规范物业管理企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定。该办法还要求各级政府物价部门会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》实施后，对维护物业管理正常收费秩序发挥了重大作用。

(五)《物业管理企业财务管理规定》

为规范物业管理企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了《物业管理企业财务管理规定》，该规定结合物业管理企业的特点及其管理要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业管理企业的财务管理行为。

(六)《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，该办法规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。为了保证维修基金的安全，该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用。同时，还详细规定维修基金的缴交、代管和监管等方面的内容。

(七)《物业管理企业资质管理试行办法》

在物业管理迅猛发展形势下，众多物业管理企业应运而生，其中一些企业在资金、人员、经验和物质条件方面，难以适应所承接物业管理项目的需要，从而给物业管理市场造成一定危害。为规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业经营活动的管理，1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，要求从事物业管理的企业必须按照《试行办法》的规定，申请企业资质评定，然后才能依法运营。经过几年的试行，发挥了良好的效果，物业管理企业基本纳入行业管理，物业管理市场也基本得到稳定。

(八)《住宅室内装饰装修管理办法》

为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)。该办法明示了装饰装修活动的禁止行为，明确了装修人、装饰装修企业、物业管理企业以及相关行政管理部门在装饰装修活动中的法律关系和法律责任，规定了装饰装修管理服务协议和装饰装修合同的主要内容。该办法是物业管理企业提供装饰装修管理服务的法规依据，对规范装饰装修行为起到了重要作用。

二、《条例》颁布后的物业管理制度建设

2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。《条例》颁布后，国务院有关部门和地方各级政府及房地产主管部门纷纷开展相应政策的立、改、废工

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作，全国上下掀起物业管理制度建设的新高潮。这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针;二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排;三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。

应当肯定的是，从《条例》颁布至今，物业管理法制建设的成就有目共睹，一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理法规体系已初步形成。

由于第三章将详细论述物业管理的各项基本制度，这里仅就《条例》颁布后，制定的全国性政策法规作列举式介绍：

(1)2003年6月，建设部发布《业主大会规程》;

(2)2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》;

(3)2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》;

(4)2004年1月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》;

(5)2004年3月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》;

(6)2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》;

(7)2004年9月，建设部发布《业主临时公约(示范文本)》和《前期物业服务合同(示范文本)》;

(8)2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。

第四节 《物业管理条例》

2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》。《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

一、《条例》的立法过程

1999年4月，建设部成立《条例》起草小组，开始《条例》的起草工作。在《条例》起草阶段，起草小组主要做了下列工作：

(一)收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况

《条例》起草的前期阶段，起草小组通过各种渠道开展资料收集和分析工作。先就各地出台的地方性法规、地方性政府规章以及影响较大的规范性文件进行收集并逐一分析，对各地物业管理立法的主要内容、存在的问题有了基本了解;通过总结各地物业管理立法中的经验和不足，初步了解了《条例》起草中的重点和难点问题。与此同时，通过各种渠道，收集国外物业管理立法资料。鉴于我国法律体系倾向于大陆法系，起草小组通过考察、交流等形式，重点了解了德国、法国、新加坡、日本、韩国的物业管理立法情况，考察了日本、韩国、澳大利亚、新西兰的物业管理制度以及法国、德国的建筑区分所有权制度。

我国内地的物业管理在深圳起步，由于地缘关系，香港地区的物业管理立法对内地物业管理立法影响较大。为借鉴香港成熟的立法经验，起草小组多次与香港业界进行交流，认真解读了香港的《建筑物管理条例》及相关法规，对香港和内地的法律体系、法制环境、居民物业管理理念、立法背景等作了比较研究。

(二)开展立法调研，掌握第一手材料

为深入了解物业管理发展现状和存在的问题，起草小组多次组织了立法调研活动。2000年6月至2001年3月，起草小组赴青岛、宁波、长春、武汉等地，就业主委员会的性质和监督管理、物业管理企业应当承担的法律责任界限、建设单位的义务、物业管理项目招投标、物业使用中的禁止行

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为、利用物业进行经营的收益分配、业主委员会与居委会、物业管理与社区建设、物业管理企业与公共事业单位之间的关系等问题作了调研。并在大连召开了由东、中、西部有关城市代表参加的关于业主大会、前期物业管理及专项维修资金等问题的专题讨论会，广泛听取了各方面的意见。这些调研活动，有助于在起草《条例》时从实际出发，有的放矢，从而增加《条例》规定的可操作性。

(三)进行专家论证，研讨立法中的难点问题

物业管理在我国发展仅有20多年，各地物业管理发展很不均衡。同时，我国物业管理理论研究尚处于起步状态，对物业管理法律关系、各方主体的权利义务、物业管理的基本制度等没有形成统一认识，这给《条例》的起草带来了一定难度。有鉴于此，起草小组通过召开专家论证会、书面征求专家意见等方式，邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等，对立法过程中的难点问题进行专题研讨。目前《条例》中的业主大会、业主公约制度等，是在充分吸收专家意见的基础上建立的。

(四)广泛征求意见，以求彰显民意

按照立法程序要求，起草小组在起草出《条例》征求意见稿后，于2000年5月征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。各地根据本地物业管理实践情况提出了很多建议和意见，国务院有关部门、专家、相关单位、业主、从业人员等也提出了具体意见。起草小组在对所提出意见作详细分析后，进行了认真修改。2001年3月经建设部常务会议讨论通过，形成《条例》(送审稿)，提请国务院审议。

国务院领导和国务院法制办对物业管理立法工作一直非常关注，国务院领导多次批示要加强物业管理立法工作，国务院法制办对起草小组的工作给予了大力支持。

在收到建设部上报的《条例》(送审稿)后，国务院法制办随即将《条例》(送审稿)送地方、国务院有关部门、有关单位征求意见。此后，国务院法制办农业资源环保法制司多次组织专题研讨，从各方面意见中梳理出需要进一步研究的问题。例如，物业管理的性质、物业管理企业提供的管理与行政部门管理的关系、《条例》调整的社会关系、物业管理实践中存在的主要问题及其原因、哪些是应由当事人自行处理的民事关系、哪些是需要政府出面进行行政管理、如何推进房地产开发与物业管理分业经营等。

针对这些问题，国务院法制办会同建设部于2002年3月在北京召开《条例》(送审稿)专家论证会。与会专家从不同角度阐明了各自的观点。通过专家论证，在一些问题上统一了认识，为《条例》(送审稿)的修改完善打下了基础。

2002年6月5日至11日，就《条例》(送审稿)的有关问题，国务院法制办农业资源环保法制司与建设部政策法规司、住宅与房地产业司的有关同志，赴上海、深圳进行了专题调研。调研期间，分别召开了由两地物业管理主管部门及有关部门、业主代表、开发企业、物业管理企业以及街道办事处、居委会、派出所有关同志参加的座谈会，实地考察了多种类型的物业管理项目。通过调研，基本摸清了物业管理实践中存在的主要问题，确立了《条例》(送审稿)修改的基本思路和原则。

在专家论证会和专题调研的基础上，结合各方面意见，国务院法制办会同建设部对《条例》(送审稿)作了相应修改，并再次送国务院有关部门和地方征求意见。针对反馈的意见，国务院法制办会同建设部多次讨论、修改，并与提出意见的单位进行充分沟通，最终形成《条例》(草案)。

物业管理立法涉及广大人民群众的切身利益，如何更广泛地了解反映社会各方面的意见，一直是国务院领导所关心的问题。2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《条例》(草案)登报公开向社会征求意见。这一彰显民意，推动民主立法，切实提高立法工作质量的举措，在社会上引起了积极反响。在近一个月的意见征求期间，国务院法制办共收到近4000条意见。从征求意见的情况看，社会各界对制定《条例》的必要性和《条例》(草案)的基本内容给予了充分肯定，一致呼吁尽快出台，同时也提出了很多具体的修改意见。从返馈意见的内容上看，主要涉及《条例》的名称和调整范围、业主与业主大会、前期物业管理、物业管理企业和人员的管理、物业服务费用、法律责任等方面。

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在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上，国务院法制办会同建设部对《条例》(草案)逐条进行了认真修改，有近半数的意见被吸收，如科学界定物业管理的内涵、进一步细化业主的权利;明确物业管理企业的义务和责任、法律责任中体现优先保护业主共同利益等。未采纳的，主要是那些不应由本《条例》调整的，或者立法时机不成熟、理论上尚存在较大争议，需要进一步研究的意见。《条例》没有吸纳的另外一部分意见，主要是从本地方情况出发提出来的，鉴于我国地域辽阔，地区差异比较大，这些意见由各地制定地方法规或者规章时考虑比较合适。

2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》(草案)。可以说，《条例》反映了社会法制意识的日益增强，凝聚了人民群众的智慧和热情。

二、《条例》的指导思想和立法原则

《条例》在坚持民法基本原则和《立法法》规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系;二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系;三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

《条例》在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则：

(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则

在我国《物权法》尚未出台的情况下，《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。

(二)维护全体业主合法权益的原则

为维护全体业主的合法权益，《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。

(三)现实性与前瞻性有机结合的原则

《条例》注重保持法规、政策的持续性和适度性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。《条例》注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，《条例》作出了明确规定。《条例》贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。

(四)从实际出发，实事求是的原则

我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。

三、《条例》创设的法律制度

《条例》就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了业主大会、业主公约、前期物业

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管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度(具体内容见第三章)。学习和贯彻《条例》，关键在于要准确把握《条例》所创设的法律制度的内涵。

(一)尊重和维护业主的财产权利

物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。《条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。当然，随着社会对物业管理认同感逐步提高，越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业。

《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自行平衡。《条例》对业主财产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任;物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神。

(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制

共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。业主一旦共同决定委托物业管理企业实施物业管理，就将共同财产的管理置于整体的共同契约中。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡;业主加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。

业主大会制度和业主公约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是民主协商。业主公约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。业主公约是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范，是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。通过业主公约，建立物业共同关系人的行为准则，可以形成良好的共同财产管理、共同利益均衡秩序。

(三)《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动

物业管理活动中的问题，有的是由《条例》所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规规定的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。所以，在贯彻实施《条例》中，不仅要学习领会《条例》的内涵，还要学习和贯彻好其他有关的法律、法规。

比如物业的质量问题。业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。

(四)妥善处理政府和市场的关系

物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权;对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则;对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。同时《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚;对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

市场规则的完善是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善

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和市场机制的良性运行。《条例》按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。《条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。各级房地产行政主管部门，按照《条例》的精神，主要应把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事，并简化手续，方便群众。

四、《条例》主要内容简介

(一)第一章 总则

本章共5条，对《条例》的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。

作为第一部全国性的物业管理法规，《条例》第一条开宗明义，将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。

物业管理虽然在我国发展迅速，涉及面甚广，但在实际生活中，对物业管理的内涵并没有形成一个统一的看法。为了避免不必要的纷争，《条例》第二条对物业管理的概念作了界定，明确了条例的调整范围。

就业主而言，选择一个合适的物业管理企业对于其能否获得期待的物业管理服务至关重要，为此《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。

在知识经济时代，创新和科技进步是永恒的主题。物业管理服务质量的提高，也需借助新技术、新方法，也需依靠科技进步。因此《条例》第四条鼓励物业管理利用创新和科技进步来提升物业管理服务水平。

为了加强对物业管理活动的监督管理，《条例》第五条明确了各级房地产主管部门对物业管理活动的监督管理权。

(二)第二章 业主及业主大会

本章共15条，规定了业主的概念、权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主公约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。

随着住房制度改革的不断深化，房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生了根本改变，居民住房自有化率越来越高，随之而来的，单幢建筑物内有多个产权人(即多个业主)的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体，对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，只能由全体业主形成共同意志，才能对此类共同事务作出决定。必须建立一种机制，保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志，符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效机制。

鉴于业主和业主大会的重要性，本条例专设第二章，对业主和业主大会的权责及其运行机制作了明确的规定。这对于规范业主行为，保障业主合法权益，促进物业管理活动的健康发展将起到重要的作用。

(三)第三章 前期物业管理

本章共11条，是关于前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。

由于物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业没有必要和单个业主逐一签订物业服务合同，只需在被业主大会选聘之后，与业主委员会签订统一的物业服务合同。也就是说，物业管理法律关系是建立在全体业主和物业管理企业之间的。在实践中，房地产“滚动开发”和“分期销售”的情况比较多，业主的入住是一个逐渐的过程，物业从开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，往往还有一段过程。但在这个过程中，不能说就不需要物业管理了。这个阶段的物

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业管理，就是本章所称的前期物业管理。前期物业管理与通常情况下的物业管理是物业管理的两个不同阶段。前期物业管理合同关系不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同形成的。另外，前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理不具有的一些内容，如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等物业管理事项。可以看出，前期物业管理具有一定的特殊性。现实生活中，物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套建设不齐全问题等。因此，为了规范前期物业管理活动，1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》(建设部令第33号)对前期物业管理作了原则性的规定。1999年，为了进一步规范物业管理市场行为，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，建设部下发了《关于印发<前期物业管理服务协议>(示范文本)的通知》，对前期物业管理的内容作了详细的提示。《条例》在总结以往实践经验的基础上，对前期物业管理的内容单列一章，详细加以规定。

该章的一个基本思想就是通过制度的建立和完善，明确建设单位的责任，打破旧有的“谁开发、谁管理”的模式，增加前期物业管理的透明度，如对前期物业服务合同签订的特殊要求、住宅前期物业管理招投标制度的强制推行等，都体现了这个思想。

(四)第四章 物业管理服务

本章共18条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。

为了加强对物业管理企业的管理，规范其经营行为，《条例》第三十二条明确了物业管理企业的性质，并确立了物业管理企业资质管理制度。

为了规范物业管理从业人员的行为，《条例》第三十三条规定物业管理从业人员应当依法取得职业资格证书。

为了解决多家管理问题，《条例》第三十四条规定了一个物业管理区域由一个物业管理企业管理的原则，同时，《条例》第四十条明确了在统一管理原则下的专项事务委托服务。

为了规范合同的订立和履行，引导当事人明确各自权利义务，《条例》第三十五条规定当事人应当订立书面的物业服务合同，并规定了物业服务合同应当约定的内容。

为了明确物业管理企业的管理责任，《条例》第三十六条规定物业管理企业违反合同约定造成业主人身财产受损的，应当承担相应的法律责任。

为了解决物业交接过程中的纠纷，《条例》第三十七条规定物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理承接验收手续;同时，《条例》第三十九条规定，新旧物业管理企业之间应当做好物业管理的交接工作，以做到进退有序，避免不必要的纷争。

为了给物业管理的实施提供基础性条件，《条例》第三十八条明确了物业管理用房的权属和用途。

为了规范物业服务收费行为，《条例》第四十一条明确确定物业服务费用的基本原则;第四十二条明确了交纳物业服务费用的义务人，第四十三条强调了有关主管部门应当加强对物业服务收费的监督;第四十四条对物业服务合同约定以外的服务作了规定。

为了解决物业管理企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间的收费责任问题，《条例》第四十五条规定，上述公用部门应当向最终用户收取费用，委托物业管理企业代收的，不得向业主收取额外费用。

为了维护好物业管理区域内的公共秩序，《条例》第四十六条规定对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当予以制止，并及时向有关行政主管部门报告。有关主管部门接到报告后，应当依法及时予以制止或者处理。第四十七条规定了物业管理企业在安全防范方面的协助义务。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。要求物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，同时明确规定保安人员在维护公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

为了规范物业使用人的行为，《条例》第四十八条对物业使用人在物业管理中的权利义务及责任

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作了明确规定。

为了解决物业管理活动中的纠纷，《条例》第四十九条规定了物业投诉处理制度，要求主管部门及时处理投诉，化解矛盾。

理解本章的各条规定，有利于明确物业管理当事人的相互关系，促进物业管理活动的顺利开展。

(五)第五章 物业的使用与维护

本章共7条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。

在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：公共建筑和共用设施改变用途问题;占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题;房屋装饰装修问题;建立住宅专项维修资金制度问题;利用物业共用部位、共用设施设备经营问题;存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的物业维修养护问题等。这些问题涉及到公共利益和公共安全，如果处理不当，会侵犯多个业主甚至是全体业主的合法权益。实践中，由于此类问题处理不当造成的矛盾和纠纷屡见不鲜，严重的还造成居民生命财产损失等恶性事故，社会反响极大。因此，这些问题既直接影响物业管理活动的正常开展，又事关社会稳定和居民生命财产安全。

针对实践中物业管理企业和个别业主擅自改变公共建筑和共用设施用途的行为，《条例》第五十条规定公共建筑和共用设施不得改变用途的原则，并对改变公共建筑和共用设施用途的程序作了严格限制。

针对乱挖、乱占小区道路、场地的行为，《条例》第五十一条和第五十二条对业主、物业管理企业和供水、供电等单位临时占用、挖掘道路、场地的行为予以规范，明确了相应的程序，强化了占用人恢复原状的义务。

为了明确物业区域内市政设施的维修、养护责任，《条例》第五十二条规定了供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对物业管理区域内相关管线、设施设备的维修养护责任。

在物业管理区域内，房屋装饰装修对小区环境、物业安全等影响甚大，为了规范房屋装饰装修行为，《条例》第五十三条规定了业主和物业管理企业之间的告知义务。

物业的维修养护，尤其是大、中修和更新改造，需要资金数额较大，未雨绸缪，筹集专项维修资金以备不时之需至关重要。为此，《条例》第五十四条确立了住宅专项维修资金制度。

为了规范物业的共用部位、共用设施设备经营行为，确保业主的合法权益，《条例》第五十五条对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的程序以及经营收益的分配作了原则规定。

为了消除安全隐患，维护公共利益以及业主合法权益，《条例》第五十六条明确了责任人对存在安全隐患物业的维修养护责任和有关业主的配合义务，同时规定物业管理企业在一定条件下可以代责任人维修养护，费用由责任人承担，以确保物业安全。

本章规定对于规范业主、物业管理企业以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的行为，保障物业的正常使用与维护，具有十分重要的意义。

(六)第六章 法律责任

法律责任是法律、法规、规章必不可少的重要组成部分。任何一项完整的法律规范，都应当包括适用条件、行为模式以及违反行为模式的法律后果三个要素。其中，法律责任的规定是体现法律规范国家强制力的核心部分，如果在一个法律文件中缺乏法律责任的规定，法律所规定的权利和义务就形同虚设。因此，在法律、法规乃至规章中，根据其所调整的社会关系的性质、特点，正确、合理地选择、规定法律责任的条款，对保证法律、法规、规章的有效实施具有非常重要的现实意义。

法律责任，又称违法责任，是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。这一概念包括以下几层含义：第一，承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织;既包括中国人，也包括外国人和无国籍人。第二，违法行为的实施是承担法律责任的核心要件。第三，法律责任是一种消极的法律后果，即是一种法律上的惩戒性负担。第四，法律责任只能由有权国家机关依法予以追究。

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法律责任不同于其他社会责任，如政治责任、道义责任等，法律责任有其自身的特征：

第一，它是与违法行为相联系的。没有违法行为，就谈不上法律责任。由于违法行为的性质和危害程度不同，违法行为所应承担的法律责任也不相同。

第二，它的内容是法律明确而又具体规定的。法律责任是一种强制性的法律措施，必须由有立法权的国家机关根据立法权限依照法定程序制定的有关法律、行政法规、地方性法规或者规章来加以明文规定。

第三，它具有国家强制性。法律责任是以国家强制力为后盾的。所谓国家强制力，是指国家司法机关或者行政机关有权采取的，能够迫使违法行为人承担其效果的强制力。其他责任，如道德责任，只能通过舆论监督等途径进行，不能通过国家强制力保证执行。

第四，它是由国家授权的机关依法实施的。对违法行为追究法律责任，实施法律制裁，是国家权力的重要组成部分，必须由国家授权的机关，主要是国家司法机关和有关国家行政机关依法进行，其他任何组织和个人均无权进行。

《条例》的法律责任有如下几个方面的特点：

(1)行政责任、民事责任并存。物业管理本质上是一类特殊的民事关系，即使在其中的一方主体广大业主中，还存在着单个业主利益和全体业主共同利益的冲突。同时，物业管理企业的违法行为往往损害的是多数业主的公共利益，不仅要承担民事责任，而且要服从行政机关的监督，因此物业管理中的违法行为多数都构成民事违法和行政违法两个方面。《条例》在设定法律责任时，对行政责任和民事责任都作了相应的规定。

以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是《条例》中法律责任设计的一个特点，体现了市场经济条件下国家行政管理的新理念。国家行政机关由直接的干预者变成宏观的管理者，通过为社会生活主体设定科学的行为规则、责任体系，让社会主体自己判断是非，对自己的行为负责。

(2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则;确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

(3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。

(七)第七章 附则

第七十条是关于《条例》生效日期的规定，明确《条例》自2003年9月1日起实施。按照法律不溯及既往的一般原理，《条例》生效以前的物业管理活动，不适用《条例》的规定。之所以在公布日期和实施日期之间留出一段时间，是考虑到物业管理是一项关系到老百姓切身利益的大事，需要有一段时间被各方所了解和熟悉。同时，在《条例》颁布之前，大多数省、自治区、直辖市都颁布了相应的地方法规或者规章以规范本地方的物业管理活动，《条例》公布以后，这些地方法规和规章中存在的与《条例》不相符的规定都必须作相应的修改。同时，这一段时间也是宣传教育的时间，由于物业管理与老百姓的生活息息相关，只有让广大人民群众都了解、熟悉《条例》，才能更好的保证本《条例》的贯彻、施行。

五、《条例》确立的基本法律关系

(一)业主相互之间的关系

业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业

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主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。《条例》在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括业主公约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业主大会能够切实负担起代表和维护全体业主合法权益的职责。业主在行使自己权利的同时，同样应当承担相应的义务。《条例》明确规定，业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，按时交纳物业管理服务费用等等。

(二)物业管理企业和业主之间的关系

物业管理企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。主体平等，说明双方不是主与仆、管理与被管理的关系。行为自愿，表现在几个方面：业主是否选聘物业管理企业管理自己的物业，选聘哪一家物业管理企业实施物业管理，都由业主、业主大会自己决定;反过来，物业管理企业是否接受业主的选聘，也由物业管理企业自己决定，这说明了双方签订合同的自愿。对于合同内容的确定，比如物业管理企业要提供哪些服务，服务到什么标准，业主要交纳多少物业服务费用，同样出于双方当事人的自愿。相关主体不同意就不要签合同，签了合同就意味着接受合同的内容，同时也接受了合同的约束。

(三)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系

开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些待销售的房屋，从产权归属上讲，它本身也是业主，相对于其他单个的小业主而言，通常叫大业主。与其他的销售行为不同，商品房销售是一个逐渐的过程，不可能等到开发商销售完所有房屋，购房人全部入住，成立业主大会以后，才来选聘物业管理企业实施物业管理服务。商品房销售阶段的物业管理服务，也就是前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘物业管理企业来实施。《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业来签订。但物业管理企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐入住的购房人，或者说小业主。这样，合同的签订者和合同权利义务的承受者在一定程度上是分离的，并不完全一致。为了解决这个问题，《条例》要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定业主临时公约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业管理企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。

(四)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系

供水、供电、供气、通信、有线电视等单位是企业，它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系，各自承担相应的权利义务。而这些单位与相应的物业管理企业之间并没有这种合同关系。换句话说，这些单位没有向物业管理企业收取应当由业主负担的有关费用的权利，物业管理企业也没有相应的交费义务。当然，这些单位可以委托物业管理企业代为向业主收取有关费用，那就应当签订委托合同，确立委托关系，物业管理企业可以按委托合同的约定代这些单位向业主收取有关费用。委托合同同样应当遵循平等自愿原则。因此，《条例》规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。同时明确规定“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

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(五)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系

社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸，它对于化解居民邻里之间矛盾、促进社会稳定，发挥着重要的作用。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它不是自治组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。一个物业管理区域可能有多个居委会，而一个居委会也可能涉及多个物业管理区域;业主可能是该社区的居民，也可能不是该社区的居民;居委会成员可能是该区域内的业主，也可能不是业主。因此，居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。《条例》设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务，规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时规定，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。物业管理企业和其他企业一样，按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。

(六)物业管理各方主体与政府之间的关系

物业管理各方主体之间的民事权利义务关系的确立主要通过当事人自己的意思决定，政府作为行政管理部门，不能随便运用自己拥有的公共权力进行干预，更不能主动介入到这种活动中去。

政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强规范和监督维护这种规则，为双方创造良好的交易环境。要充分尊重业主权利，尊重业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，强化合同的地位和效用，主要由当事人通过合同来约束民事行为以及解决产生的纠纷。

复习思考题

1.如何认识物业管理的概念?

2.怎样理解我国物业管理的产生和发展?

3.将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的和现实意义是什么? 4.如何理解物业管理的基本特征?

5.如何正确认识物业管理在我国社会经济中的地位和作用? 6.比较分析《条例》颁布前后我国物业管理制度建设的特征。 7.简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性和现实性。 8.如何理解《条例》的立法理念、指导思想和立法原则? 9.《条例》确定了哪些基本制度?如何准确把握其内涵? 10.《条例》涉及的主要问题有哪几方面?主要内容是什么? 11.《条例》在“法律责任”的规定上有哪些特点?

12.如何准确把握《条例》确立的物业管理的基本法律关系?

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第二章 物业管理服务

第一节 物业管理服务的特点和内容

一、物业管理服务的特点

(一)物业管理服务的公共性和综合性

物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。与一对一的交易关系不同的是，由于物业管理主要指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，重点是物业的共用部位和共用设施设备。而物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所拥有，而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有，这就使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。

从物业服务合同的内容来看，物业管理企业与业主约定的物业管理事项具有综合性，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护，这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。

(二)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性

物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。首先，物业服务合同中服务内容、服务标准、服务期限，双方当事人的权利和义务、违约责任等约定，必须是全体业主的合意。但对于业主群体来讲，很难实现所有业主认识完全一致，总会有部分业主或个别业主持有异议。因此，必须从业主整体利益出发，按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项，然后再以全体业主的名义，与物业管理企业签订物业服务合同。其次，各个业主对物业管理企业履行物业服务合同的认识也是不一致的，有的业主对服务表示满意，有的业主则不满意，这就给客观评价物业服务质量带来一定困难。

在此情况下，物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准，这就要求物业管理企业细化物业服务合同，对服务项目，服务标准，各项服务的违约责任等方面的约定尽可能具体、明确、完备。同时，物业管理企业还应当经常进行客户调查，跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化。

(三)物业管理服务的即时性和无形性

一般有形商品的生产、流通和消费环节彼此独立且较为清晰，而物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，这就使得物业管理企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。物业管理服务的即时性对物业管理企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。

物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征，由于服务的无形性，使得作为物业服务消费者的业主，难以象有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在，对于服务消费意识较薄弱的部分业主，难以产生物有所值的感觉。物业服务的无形性还使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业管理企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。

(四)物业管理服务的持续性和长期性

与一般合同标的不同，物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程。物业管理企业必须保证物业共用部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行，在物业服务合同有效期内的任何服务中断，都有可能导致业主的投诉和违约的追究。

物业管理服务的持续性和更换物业管理企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长，这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利，同时也要求物业管理企业必须长时间接受客

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户的监管和考验。

二、物业管理服务的内容

(一)物业管理服务

物业管理服务，是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。概括地说，包括以下两方面的内容：

一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;

二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。

具体地说，物业管理服务主要包括以下内容：

(1)房屋共用部位的维修、养护与管理;

(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理;

(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理;

(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务;

(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务;

(6)物业装饰装修管理服务;

(7)物业档案资料的管理;

(8)专项维修资金的代管服务。

(二)物业服务合同约定以外的服务

物业服务合同的标的是物业管理企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。对每一个业主而言，依据物业服务合同享受的服务应是统一的。然而，由于每个业主都是独立的民事主体，除了全体业主共同需求之外，单个业主自然会有不同他人的特殊需求。例如，业主张先生夫妇均在外企工作，没有时间接送上小学的儿子，于是，张先生自然产生了请人接送小孩的需求。由于这一需求无法通过业主大会与物业管理企业订立的物业服务合同解决，如果张先生需要物业管理企业提供接送其小孩的服务，则可以与物业管理企业就该事项另行订立协议，物业管理企业为其提供物业服务合同之外的特约服务项目，通常为有偿服务，接受服务的张先生需要支付一定的服务报酬。

《条例》第四十四条规定：物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。理解这条规定，需注意以下几点：

(1)提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务。《条例》规定物业管理企业“可以”而不是“应当”提供相关服务，是因为物业管理企业是按照物业服务合同的约定来为物业管理区域内的全体业主提供公共性物业服务的专业化机构。合同约定之外的服务事项，由于当事人未作约定，按照契约自由原则，业主不能强行要求物业管理企业提供。当然，提供物业服务合同以外的服务，对业主而言，可以满足自身需求，提高生活质量;对物业管理企业而言，可以增强业主的亲和力和认同感，同时获得一定的经济利益。因此，虽然提供相关服务不是物业管理企业的合同义务，但对于业主提出的特殊服务要求，有条件的物业管理企业应当尽可能的满足;无法满足的，尽量予以说明，以获得业主的理解。

(2)合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定。需要此项服务的业主，需与物业管理企业另行协商，签订委托合同，约定双方的权利和义务。该委托合同与物业服务合同在主体、内容等方面并不一致，不能混为一谈。

(3)物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。有偿服务意味着接受服务者需为服务提供者支付对价——服务报酬。服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。当然，一些物业管理企业出于经营策略考虑，也可能无偿地为业主提供某些服务。但一般情况下，该类服务协议与物业服务合同一样，属于双务合同的范畴，以有偿为原则。

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三、物业管理服务标准

为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(以下简称《标准》)，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。《标准》的具体规定如下：

一级服务标准：

(一)基本要求

(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

(2)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

(5)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

(6)设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

(7)根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

(8)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

(9)按合同约定规范使用住宅专项维修资金。

(10)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

(二)房屋管理

(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

(2)根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

(3)每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

(6)小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。

(三)共用设施设备维修养护

(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

(2)建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

(3)设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

(5)载人电梯24小时正常运行。

第32页 共290页

(6)消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。

(7)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

(8)小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

(9)路灯、楼道灯完好率不低于95%。

(10)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(四)协助维护公共秩序

(1)小区主出入口24小时站岗值勤。

(2)对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;配有安全监控设施的，实施24小时监控。

(3)对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

(4)对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

(5)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(五)保洁服务

(1)高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

(2)合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

(3)小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

(4)共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

(5)二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

(6)根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

(六)绿化养护管理

(1)有专业人员实施绿化养护管理。

(2)草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

(3)花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏 效果。

(4)定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

(5)定期喷洒药物，预防病虫害。

二级服务标准：

(一)基本要求

(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

(2)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

(5)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

(6)公示16小时服务电话。急修1小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

(7)根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

(8)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

(9)按合同约定规范使用住宅专项维修资金。

(10)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

(二)房屋管理

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(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

(2)根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

(3)每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

(6)小区主出人口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。

(三)共用设施设备维修养护

(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

(2)建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

(3)设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

(5)载人电梯早6点至晚12点正常运行。

(6)消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。

(7)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

(8)小区主要道路及停车场交通标志齐全。

(9)路灯、楼道灯完好率不低于90%。

(10)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(四)协助维护公共秩序

(1)小区主出人口24小时值勤。

(2)对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

(3)对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

(4)对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

(5)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(五)保洁服务

(1)按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

(2)小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。

(3)区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏;化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

(4)二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

(5)根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

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(六)绿化养护管理

(1)有专业人员实施绿化养护管理。

(2)对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

(3)定期清除绿地杂草、杂物。

(4)适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

(5)适时喷洒药物，预防病虫害。

三级服务标准：

(一)基本要求

(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

(2)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

(5)管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

(6)公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

(7)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

(8)按合同约定规范使用住宅专项维修资金。

(9)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

(二)房屋管理

(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

(2)根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

(3)每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

(6)各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。

(三)共用设施设备维修养护

(1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

(2)建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检修等记录齐全。

(3)操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

(5)载人电梯早6点至晚12点正常运行。

(6)消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。

(7)路灯、楼道灯完好率不低于80%。

(8)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(四)协助维护公共秩序

(1)小区24小时值勤。

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(2)对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

(3)车辆停放有序。

(4)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(五)保洁服务

(1)小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

(2)小区公共场所每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次;共用部位玻璃每季度清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次。

(3)区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

(4)二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

(六)绿化养护管理

(1)对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

(2)定期清除绿地杂草、杂物。

(3)预防花革、树木病虫害。

物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题：

(1)《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

(2)《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

(3)《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

(4)选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

第二节 (第一部分)物业服务收费

《条例》第四十一条对物业服务收费作出原则规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”

一、物业服务收费原则

(一)合理原则

物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平，进而造成业主房屋财产的贬损和制约群众生活水平的提高。因此，研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策。

目前，除实际市场调节价的高档项目外，有些中小城市的普通住宅物业收费难以满足房屋及设备设施维修养护的基本需要，房屋及设备设施加速损坏，缩短正常使用期限的情况较为严重。因此，除政府有关部门对此应结合经济发展和群众生活水平的提高，适当调整物业服务费用的政府指导价标准，物业管理企业也应当向业主作好宣传解释工作。

一方面要深入宣传，增强业主物业管理消费意识。很多业主不了解房屋养护管理需要大量费用，而是简单的认为，购买房屋后就可以一劳永逸。房屋保养需要大量的追加投资，根据大量实际数据

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测算，砖混结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到1:1，换算到商品房价格与维修养护管理费用的比率，要达到1:0.7左右。因此如果维修费用不足，不能正常的进行保养维护，就会加速业主房屋财产的老化，提前结束房屋的使用寿命。

另一方面要强调业主应当具备的公共意识。一些业主缺乏公共意识，对维修养护共用部位和共用设施设备漠不关心，甚至推脱责任，怠于履行自己应尽的义务，拒绝交纳物业服务费用或专项维修资金，致使其他业主的共同财产连带遭受损害。因此通过各种方式，宣传、教育业主，了解自己的财产权利和必须履行的公共义务，是一项十分必要的工作。

(二)公开原则

《中华人民共和国价格法》(以下简称《价格法》)规定：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”

2004年10月，国家发展改革委员会、建设部联合颁布《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。

(三)收费与服务水平相适应原则

要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业管理企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。

等价交换是商品交换的基本原则，也是民事法律关系关于有偿服务的基本制度。强调物业管理服务应当价质相符，是针对现实物业管理市场情况提出的。现实中，有相当一部分物业管理企业和业主，对价质相符的物业服务原则缺乏足够的认识。一些物业管理企业脱离合同，不重视物业服务质量，单纯以物价局的收费批件收取物业服务费用，造成业主的不满。同样，一些业主也不考虑物业管理企业的服务质量和管理成本，仍以福利养房的习惯认识要求物业管理企业提供超值服务，以至拒绝承担物业管理费用。因此，提高价质相符的市场交换意识，是缓解物业管理矛盾的根本所在。

在我国几十年的计划经济体制中，房屋与设备设施的维修养护，全部由国家或单位统包统修，居民和职工长期享受着福利住房待遇，基本不存在养房负担，更没有住房消费观念。实行住房商品化后，尽管业主有了自己的住房，但养房观念仍然十分淡薄。现阶段我国住房消费水平与国外情况差距依然很大，据统计，国外住房消费占家庭收入的比例一般都在25%左右，我国城镇居民住房消费占家庭收入的比例，2000年为7%，2003年为10%。存在这种差距的原因，除少数生活特困户外，并非业主没有住房消费能力，而是住房消费观念淡薄所致。因此，确立物业服务收费与服务水平相适应原则，是住房制度改革政策在住房消费领域的具体体现，有利于提升业主的住房消费观念。

但是，值得指出的是，对于一些老旧住宅小区(包括棚户区)改造后实施物业

管理，一定要充分考虑到这些小区内有不少业主的收入较低，物业管理消费能力有限，因此，提供的服务和收取的费用以不超越他们的承受能力为原则。可以按照他们的需要，提供最基本的物业管理服务，收取相应水平的物业管理费用。

二、物业服务收费管理

根据《价格法》和《条例》的基本精神，2003年11月，国家发展改革委员会和建设部联合颁布了《物业服务收费管理办法》。该办法对物业服务收费的定价形式、收费形式、费用构成，相关主体的权利义务以及监管措施等均作出具体规定。

(一)物业服务收费定价形式

《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：

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一是政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

二是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

三是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业管理企业根据不同的服务项目和标准协商议定，主管部门只作备案登记。对普通住宅的物业服务收费，开始则采取了较为严格的管理措施，一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式，其中绝大多数物业项目都是采取政府定价管理方式。

以政府定价方式管理物业服务收费，在物业管理活动开展初期，对于推行物业管理，稳定物业管理收费秩序，发挥了重要的积极作用。但是，随着物业管理活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，各种弊端也逐渐暴露，主要体现在以下方面：

(1)不利于物业管理企业提高服务质量。一些物业管理企业取得物价管理部门的收费批件后，根据收费批件向业主收费高枕无忧，同时由于收费标准被限制得过死，助长了物业管理企业安于现状不求进取的消极意识。

(2)制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权。物业管理企业凭借政府收费批件收取费用，服务好坏都一个价格，业主对物业管理企业和物业服务质量的监督、选择权利却受到限制。

(3)因定价标准不客观产生了大量矛盾。物业服务内容不仅比较复杂，而且各个物业管理项目情况、物业管理企业的资质情况，以及各项服务的实际状况千差万别，要求政府取代业主准确核定收费标准，客观上是不现实的。由于定价不合理，物业管理企业和业主对政府核定的物业服务收费标准的做法，都不同程度存在着意见。

(4)政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。价格是市场竞争的核心要素，长期持续的政府定价，限制业主和物业管理企业在物业管理市场的选择权，物业管理市场因而丧失活力，物业管理招投标制度也会流于形式，无法发挥市场机制的优胜劣汰作用。

为此，《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。

物业服务收费实行政府指导价的具体方式是，由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。

以上可以看出，采取政府指导价收费的物业服务项目，价格主管部门不再针对具体物业项目审批收费标准，而是针对物业管理主管部门制定的服务标准制定价格幅度，以便指导业主与物业管理企业根据具体服务情况协商服务价格。

实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业管理企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府不予干预。

考虑各地经济发展状况与市场环境不尽相同，《物业服务收费管理办法》规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”

(二)物业服务收费形式与成本构成

1.包干制收费形式

《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制收费形式下，业主按照物业服务

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合同支付固定的物业服务费用后，物业管理企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。换句话说，就是物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。

包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损;在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。

2.酬金制收费形式

《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。

为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：

(1)物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;

(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复;

(3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

(三)物业管理服务成本构成

包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(3)物业管理区域清洁卫生费用;

(4)物业管理区域绿化养护费用;

(5)物业管理区域秩序维护费用;

(6)办公费用;

(7)物业管理企业固定资产折旧;

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(9)经业主同意的其他费用。

物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

(四)物业服务费的缴纳和督促

1.非业主使用人的交费责任

业主缴纳物业服务费用是最普遍的现象。业主是物业的所有权人。在物业管理活动中，物业管理企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供服务，因此，业主理所当然的应当向物业管理企业支付相应服务费用。在现实生活中，业主拥有的物业，不一定为业主所占有和使用。当业主将其物业出租给他人或者交由他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业

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服务费用。实际上，物业使用人是代业主履行合同义务。鉴于物业使用人实际占有和使用物业，是真正享受物业服务的人，《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定。同时，考虑到业主毕竟是缴纳物业服务费用的第一责任人，业主的地位相对稳定，而物业使用人并不是物业服务合同的当事人，而且变动相对较快，为了保障物业管理企业的合法权益，《条例》进一步规定，即使存在这一约定，业主仍然负连带缴纳责任。所谓连带缴纳责任，是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。

2.未交付房屋的交费主体

在一个物业管理区域内的新建物业，产权的多元化需要一个过程。在建设单位销售物业之前，建设单位是惟一的业主。如果建设单位聘请了物业管理企业实施前期物业管理服务的，应当支付物业管理服务费用。在物业开始销售给众多分散的业主时，建设单位仍然需要就没有售出的物业以及没有交付给业主的物业缴纳物业服务费用;已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主缴纳。因为已竣工没有售出物业的产权仍然属于建设单位，作为产权人当然有义务缴纳服务费用;对于没有交付给物业买受人的物业而言，物业的实际占有人还是建设单位，物业的产权往往也还没有转移给买受人，买受人也没有享受到物业服务。因此，《条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

3.业主委员会对欠费业主的督促义务

按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，应当是业主自觉履行的义务。但现实中，业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费用或者服务资金的情况也客观存在，有些物业管理区域业主欠交物业费的情况甚至相当严重。

为维护物业管理活动的交易秩序，《条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主欠交物业管理服务费用，必然影响物业管理服务的质量，因此，业主欠费行为不仅侵害了物业管理企业的合法权益，而且也损害了其他交费业主的合法权益，业主委员会有责任也有义务代表交费业主督促欠费业主限期交纳物业管理服务费。对拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。

(五)代收代交费用

一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。其中，向业主收取相应的水、电、气、热、通信、有线电视费是供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用事业单位的权利。物业管理企业并不是合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。

在物业管理实践中，一些供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位往往利用自身的垄断经营地位，强迫物业管理公司代其收缴本应当由其收缴的费用，并且不给或者少给代理费。更有甚者，在业主拒交相关费用或者水、电等分户表和小区总表数额不等时，要求物业管理企业承担相应费用。

如果供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位每次均向每一个业主收费，会导致交易成本增高，对当事人双方均无益处。而在物业管理区域内，物业管理企业作为管理服务人，对物业及业主的情况较这些单位更为熟悉。如果由物业管理企业接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托，代其向业主收取相关费用，可以节省当事人的时间和支出费用，提高办事效率。因此，物业管理企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托，代收有关费用。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托物业管理企业代收费的，两者之间是一种委托合同关系。物业管理企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、供电、供气、

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供热、通信、有线电视等单位委托，这些单位无权强制要求物业管理企业代收有关费用。

在实践中，有些物业管理企业在代供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收费时，还以手续费、管理费、劳务费等名目向业主收取额外费用，引起业主的不满。实际上，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位、业主、物业管理企业之间存在三个合同关系，产生三个支付费用(报酬)义务：业主与供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是供用水、电、气、热、通信、有线电视合同关系，业主与物业管理企业之间是物业服务合同关系，物业管理企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是委托合同关系。按照第一个合同，业主应当支付水、电、气、热、通信、有线电视费，按照第二个合同，业主应当支付物业服务费用，按照第三个合同，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当支付委托报酬。可见，就代收费用而言，物业管理企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取报酬，但向业主收取费用，没有任何依据。

根据上述情况，《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《物业服务收费管理办法》进一步明确：“物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。”其中，“最终用户”是指水、电、气、热、通信、有线电视的最终使用人，即业主。“手续费”是指公用事业单位与物业管理企业，应当按照市场原则与委托合同的约定，在平等、自愿、协商、等价有偿的基础上，由公用事业单位支付给物业管理企业的代理费。

第二节 (第二部分)物业服务定价成本监审

一、物业服务定价成本监审的定义

1.物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。

2.物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。

二、物业服务定价成本监审的原则和依据

1.物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：

(1)合法性原则

合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定;

(2)相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。

(3)对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

(4)合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

2.物业服务定价成本监审的依据

核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

三、物业服务定价成本的构成

物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、

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管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

其中：

1.人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

2.物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

3.绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

4.清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

5.秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

6.物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

7.办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

8.管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

9.固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

10.经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

四、物业服务定价成本审核的方法和标准

1.工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定;工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支;其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

2.固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%-5%计算;个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

3.物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。

4.物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊;物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。

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第三节 物业服务合同

物业管理企业与业主确定聘用关系的法律形式是双方签订物业服务合同，只有签订了物业服务合同，才能将各方享有的权利和承担的义务确定下来。物业管理企业通过履行物业服务合同取得经营收益，业主通过履行付费义务得到合同约定的物业服务。

物业服务合同是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。在物业管理活动中，物业服务合同的地位非常重要。合同是否依法订立、合同内容是否详细、合同是否具有可操作性，对于维护各方在物业管理活动中的合法权益举足轻重。目前，在物业管理活动中出现的许多纠纷，与合同的不规范具有很大关系。

按照《合同法》的规定，民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业管理企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业管理企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业管理企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。双方的权利、义务关系，体现在物业服务合同的具体内容中。

在《条例》出台前，一般将物业服务合同称之为“物业管理合同”和“物业管理服务合同”。在实践中，一些人望文生义，认为物业管理公司是管理者，业主是被管理者，双方地位是不平等的。为了防止这种误解，摆正业主和物业管理公司的地位，《条例》明确的将业主和物业管理企业之间的合同定义为物业服务合同。实际上，物业管理属于服务性行业，物业管理企业提供的是一种服务。只不过这一服务带有“公共产品”的性质，物业管理企业在提供服务时，可以按照合同的约定和业主大会的授权，对建筑物进行管理，对物业管理区域内人们的行为进行约束。这种管理与约束，本质上属于为业主提供服务的范畴，与行政管理以及经济组织中上级对下级的管理完全是两个概念。同时，物业管理经济活动的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求，是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结合。而形成这一服务需求与提供服务关系的法律关系基础就是物业服务合同。

一般认为，物业服务合同属于合同法上无名合同范畴，是一类独立的合同类型。物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又因其具有自身特征而独立于委托合同。例如，物业服务合同已经具有特定的财产管理内容;物业管理企业作为物业服务合同的受托人，具有独立的法人资格，以自己的名义来从事管理和服务活动;物业管理企业可以自行将物业服务合同中的专业服务项目委托他人完成等。物业服务合同的特殊性，决定了不能简单地将其适用合同法关于委托合同的规定。

根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同。一种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业管理企业所签订的物业服务合同;一种是业主或业主大会选聘物业管理企业所签订的物业服务合同。《条例》对这两种合同有明确规定，将业主或业主大会与物业管理企业所签订的合同称为物业服务合同，将建设单位与物业管理企业所签订的合同，称为前期物业服务合同。

一、物业服务合同

《条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”

物业服务合同是物业管理当事人意思表示一致的产物。因此，合同的内容应当由当事人约定。《条例》规定物业服务合同的主要内容，意在引导物业管理当事人在订立物业服务合同时约定一些必要的内容，以利于合同的履行。

物业服务合同应当具备以下主要内容：

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1.物业管理事项

业主与物业管理企业在物业服务合同中约定的物业管理事项，是指在签订合同时已经协商一致的物业管理服务的具体内容，双方未达成一致的服务项目或履行中发生的新项目，协商一致后应当另行签订补充协议。

2.物业服务质量

约定物业服务质量就是约定各项具体服务应当达到的标准。只约定物业服务项目不约定物业服务质量，或者约定服务质量不明确，会造成合同履行争议。因此，约定服务质量必须具体、细致。业主与物业管理企业可以参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，结合物业项目情况、物业收费标准，以及物业管理项目的具体情况，协商确定物业服务质量要求。

3.物业服务费用

首先要明确物业服务的收费形式，实行包干制还是酬金制，或者是其他收费形式。然后根据不同收费形式明确收费标准、酬金数额或取费比例、交费时间、交费方式及结算方式等等。

4.双方的权利义务

双方的权利义务是泛指法定义务之外的其他需要约定的权利义务。可以约定的内容很多，例如，业主大会和业主委员会对物业管理企业服务质量的监督方式;物业管理企业分包专项服务事项的权利;业主遵守物业管理区域内各项管理制度的义务;物业管理企业公示物业服务项目、服务标准、收费标准的义务;物业管理企业对物业管理区域公众性规章制度的宣传告知义务;制止业主违规行为的义务等等。

5.专项维修资金的管理与使用

在国家规定基础上，合同应当约定业主对物业管理企业使用专项维修资金的申请、审议程序和监督方式等具体内容。

6.物业管理用房

必要的物业管理用房是物业管理企业开展物业服务的前提条件。对于物业管理用房的配置、用途、产权归属等，《条例》已经有了明确规定。当事人需要在合同中就相关内容予以细化。

7.合同期限

合同的期限，是指合同的有效期。物业服务合同属于在较长期限内履行的合同，因此当事人需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。

8.违约责任

违约责任对于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相关法律法规对违约责任的规定比较详细。但是，法律规定毕竟比较原则，难以面面俱到，而物业服务合同具有其特殊性，为了保证合同当事人的特殊需要，保证物业服务合同义务的切实履行，当事人应当按照法律规定的原则和自身的情况，对违约责任作出具体的约定。例如，约定违约损害的计算方法、赔偿范围等。

物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等等。

应当指出的是，房屋和设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理与服务的基本条件，关于物业管理资料的移交问题，《条例》对此作出明确规定：

一是物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料;

二是物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料交还给业主委员会;

三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

所以，物业管理企业与业主应就物业管理资料的移交内容和程序规则在物业服务合同中约定明

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确。

二、前期物业服务合同

(一)前期物业服务合同的特征

通常状况下，业主、业主大会选聘物业管理企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业管理企业之间签订。但一般情况下，在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，不可能由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业管理企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。所以，前期物业服务合同发挥着重要的作用，是物业从建设到管理顺利衔接的关键环节。前期物业服务合同有以下特征：

(1)前期物业服务合同具有过渡性。前期物业服务合同的期限，存在于业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。实践中，物业的销售、业主的入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会会议时间的不确定性决定了业主、业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限也是不确定的。但是，一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业管理企业，业主与物业管理企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束，进入了通常情况下的物业管理阶段。

(2)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。通常情况下物业服务合同的签订主体是业主与物业管理企业，而前期物业服务合同签订的主体是建设单位和物业管理企业。这是因为首次业主大会尚未召开，业主还不能形成统一意志来决定选聘物业管理企业，而此时已有实施物业管理的现实必要，为了维护正常的物业秩序，保护业主现实的合法权益，《条例》规定，建设单位选聘物业管理企业的，应当与物业管理企业签订前期物业服务合同。而且，建设单位一开始就拥有物业，是第一业主，这是建设单位享有第一次选聘物业管理企业的优先权，能够签订前期物业服务合同的合理依据。

(3)前期物业服务合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必须具备一定形式的合同。由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益，《条例》要求前期物业服务合同以书面的形式签订。对合同形式作书面要求，便于明确合同主体的责权利，防止建设单位和物业管理企业侵害业主权益的情况发生，发生纠纷时也有据可查。

(二)前期物业服务合同的时效

由建设单位与物业管理企业签订前期物业服务合同，仅仅是在业主不具备自行选聘物业管理企业条件下的权宜措施，因此在业主自行选聘物业管理企业条件具备后，必须保护业主选聘物业管理企业的自主权。《条例》第二十六条对此作出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

《条例》关于前期物业服务合同的规定，可以从以下两方面解释：

一方面，前期物业服务合同可以约定期限。与一般的服务性行为不同，物业管理服务具有长期性的特点。物业管理企业实施物业管理服务过程中，要进行添置设施设备等一些前期投入，这些前期投入作为企业的经营成本，需要一定时间的经营活动才能逐步得到回收。物业管理企业在承接物业之前，要进行成本测算和经营风险预测，前期物业服务合同期限不确定，不利于物业管理企业统筹安排工作，降低交易成本费用，防范经营风险，而且会导致物业管理市场秩序的混乱，诱导纠纷和矛盾。另外，物业管理企业也存在一个选择物业管理服务项目的问题，在约定的期限结束以后，物业管理企业可以自动结束合同约定的物业服务项目，而不用承担违约责任。同时，这也可以督促业主及时成立业主大会，实现自己的选聘物业管理企业的权利。

另一方面，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。虽然期限未满，但业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。也就是说，前期物业服务合同

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按照约定的期限履行结束，只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业管理企业，进入了正常的物业管理阶段，则前期物业管理就不再有存在的必要，自动终止，终止的时间以业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时为准。

(三)前期物业服务合同的主要内容

为规范和指导建设单位与物业管理企业签定前期物业服务合同，建设部于2004年9月制定并发布了《前期物业服务合同(示范文本)》，根据该示范文本，前期物业服务合同应包括以下内容：

1.合同当事人与物业的基本情况

(1)合同当事人情况

(2)物业的基本情况

2.物业服务内容与质量

物业管理企业提供物业服务的项目，一般包括以下方面：(1)物业共用部位的维修、养护和管理;(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;(4)公共绿化的养护和管理;(5)车辆停放管理;(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;(7)装饰装修管理服务;(8)物业档案资料管理。

其他当事人可针对所提供的服务项目，具体承诺各项服务达到的服务水平和质量标准，作为合同的附件。例如，对于物业共用部位的维修、养护和管理，可以承诺在正常损耗情况下，几年内不出现大修或中修事故;对于物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，可以承诺建立共用设施设备维修、养护档案，准确记录维修、养护情况;对于维修共用设施设备，保证业主用水、用电主要时段不受影响;对于公共绿化可以承诺配备专业人员养护和管理等等。

对于向特定业主提供单独议价的其他服务，如承揽房屋装修工程、代理房屋出租、代理家政服务等，也可以在前期物业服务合同列明，但不属于公共服务项目。

3.物业服务收费方式

包干制和酬金制两种收费方式，建设单位与物业管理企业协商后，可以选择其中的一种收费方式。

4.物业经营管理活动的内容

物业经营管理活动，是指利用物业共用部位与共用设施设备所进行的经营活动。例如利用物业大厦、场地进行广告经营，对物业共用部位、场地进行出租经营等。一般情况下，物业经营活动由物业管理企业统一经营，便于统一管理、统一协调，还可以降低服务成本，扩大利润空间。业主与物业管理企业可以就物业经营活动的各个项目，作出具体约定，其中主要包括：(1)物业经营活动的项目名称;(2)物业经营部位的权属界定;(3)物业经营项目的收费标准;(4)业主与物业管理企业关于经营项目收费或利润的分成比例。

对于停车管理服务，物业管理企业应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

除停车管理服务项目外，物业管理区域内的会所经营、其他附属房屋经营，以及广告经营，均应当参照上述停车管理服务经营项目的约定原则，明确权利义务。如果物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施，统一委托物业管理企业经营管理，建设单位与物业管理企业也可以在前期物业服务合同中，统一约定业主与物业管理企业对经营收入的分配比例或数额。

5.物业的承接查验

合同中可包含以下几个方面的内容：

(1)说明查验的共用部位共用设施设备的内容;(2)双方确认共用部位共用设施设备存在的问题;(3)建设单位应承担的责任和解决办法;(4)建设单位应向物业管理企业移交的资料;(5)建设单位的保修责任等。

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6.物业的使用与维护

合同可包含以下几个方面的约定：(1)建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务;(2)物业管理企业制止业主和使用人违反业主临时公约的具体措施;(3)物业管理企业对重大事项的告知义务和接受监督义务;(4)业主装饰装修房屋的约定;(5)物业管理用房的具体约定。

7.专项维修资金

主要包括专项维修资金的储存、管理、使用和续筹等约定。

8.违约责任

主要包括甲乙双方、业主和物业使用人的违约责任，以及共同约定的免责条款。

9.其他事项

主要包括合同期限，争议的解决方式以及合同终止和续约条款。

三、物业管理企业的义务

《条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”但是，物业服务合同约定物业管理企业的义务是多方面的，其中一些服务义务仅靠物业管理企业单方面的行为就可以完成，还有一些服务义务较为复杂，仅靠物业管理企业单方面的行为难以完成，需要业主以及相关行政管理部门共同发挥作用，其中包括物业管理企业维护物业管理区域秩序和协助安全防范的义务。

(一)物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务

1.业主违反物业管理区域秩序的主要表现

物业管理区域秩序需要全体业主共同遵守才能得到良好的维护，在物业管理活动中，总有个别业主缺乏法制观念，道德意识淡薄，为个人利益违反物业管理秩序，损害其他业主的合法权益。常见的业主违反物业管理区域秩序的行为主要包括：(1)侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境;(2)违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患;(3)安装设备设施，侵犯相关业主正当权益;(4)违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活;(5)经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经营造成损害;(6)使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患;(7)使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患;(8)占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行;(9)阻挠、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益;(10)其他损害公共秩序和违反业主公约及物业管理区域规章制度的行为。

2.维护物业管理区域秩序的主要方式

为维护物业管理活动的正常秩序，《条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行如下义务：

(1)履行告知义务。业主对在物业管理区域内应当遵守哪些制度、如何进行各项活动享有知情权。物业管理企业对于《业主临时公约》、《业主公约》、《房屋及设备设施使用说明书》，以及关于房屋装修、环境卫生、绿化等公共秩序的规章制度，应当利用业主入住通知、公告栏、各种宣传资料等形式，向业主广泛宣传告知。业主需要装饰装修房屋的，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

(2)履行制止义务。对已经发生的业主违规行为，物业管理企业必须履行管理职责，通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为。值得注意的是，《条例》只是为物业管理企业设定了一项制止义务，并没有赋予物业管理企业行政执法权。因为物业管理企业接受的是全体业主的委托，维护全体业主的利益，在物业管理区域内发生这些违法违规行为，侵害的正是全体业主的利益，作为管理服务人，物业管理企业应当有义务于以制止。也就是说，这里的制止，更多的是一种义务而不是权利。同时，物业管理企业的制止义务是有限度的。

(3)履行报告义务

对一些违法违规行为，例如入室盗窃行为，物业管理企业可能能够制止。对一些违法违规行为，

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例如擅自改变房屋用途行为，物业管理企业可能无法制止，因为没有相应手段。这时，物业管理企业所应当做的，是及时向有关主管部门报告。例如对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向规划管理部门报告;对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告;对大量存放易燃、易爆、有毒物品的，应当向公安管理部门报告;对私自拆改煤气燃气的，应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位等等。

为了及时解决违法行为，防止有关行政主管部门的不作为，《条例》强调，有关主管部门应当及时处理物业管理企业的报告。按照这一规定，如果物业管理企业报告之后，相关主管部门不予理睬，属于行政不作为，应当承当相应的法律责任。例如，物业管理企业发现某业主在装修房屋过程中有擅自改变房屋主体结构的行为，于是向当地主管房屋装修的政府部门报告，但主管部门在接到报告后没有采取相应措施。按照《条例》第六十九条的规定，对主管部门工作人员发现“违法行为不予查处”的这一行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

3.业主违反物业管理秩序的法律责任

物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依照《民法通则》关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。

《民法通则》对于侵害相邻权的法律责任，作出以下明确规定：(1)不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失;(2)损坏国家、集体财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。

建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定：(1)因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿;(2)装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿;(3)装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

现实生活中，少数业主不遵守物业管理秩序，给其他业主人身、财产安全造成损害的情况时有发生。在违规业主不听从物业管理企业劝告情况下，有些业主从维护物业管理秩序角度，执意要求物业管理企业必须制止业主违规行为是不合理的。这种情况下，物业管理企业应当向受害业主说明履行管理服务义务的情况，同时动员受害业主通过行政投诉或司法起诉手段维护自身合法权益。

(二)物业管理区域的安全防范协助义务

1.物业管理企业在安全事故中的义务

《条例》第四十七条第一款规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”其中，首先强调了物业管理企业在安全防范工作中的地位，是协助相关主管部门做好安全防范工作，而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。其次，在发生安全事故时，要求物业管理企业履行三项义务：

(1)发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。例如发生火灾，应当及时拉断电源并采取灭火措施;发生犯罪案件在发生安全事故时，物业管理企业应当积极配合公安机关抓捕罪犯。

(2)及时向有关行政管理部门报告事故。火灾向消防部门报告;燃气爆炸向市政部门报告;刑事案件向公安部门报告;工程事故向建设部门报告;物业管理方面的事故向物业主管部门报告等。

(3)协助做好救助工作。协助抢救受害人员和财产，协助作好各方面的善后工作。

为了尽到安全防范义务，物业管理企业应当自觉接受公安机关的监督指导，建立一套科学的安全防范管理制度，明确细化职责，建立考核奖惩激励机制，提高安全防范能力和水平。具体而言，物业管理企业应当根据物业管理区域的特点，合理布岗，加强巡逻检查，发现有犯罪嫌疑的人员和

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易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品，或发生刑事、治安案件和各类灾害事故，必须立即报告公安机关及有关部门，并协助做好调查和求助工作。对安全防范设施、消防设施要认真检查、维修养护，检查情况要有记录，发现的安全隐患问题，物业管理企业要及时反映，配合有关部门认真整改，确保设施的运行。经开发建设单位或业主同意，物业管理企业可以建设并完善物业管理区域安全防范设施，主要包括远红外周边报警系统、电视摄像监控系统、电子巡更系统和门禁对讲系统，实现技防、物防和人防紧密结合，相互促进。在日常管理服务中，对装饰装修房屋的，物业管理企业应当事先告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，协助有关部门进行监督检查。对在楼梯间、走廊通道等共用部位堆放杂物的，物业管理企业应当依据物业管理制度及时予以处理。对违章搭建的，要配合有关部门予以拆除。物业管理企业应当主动配合公安派出所对居民住宅区的不安定因素进行重点防范，配合居民委员会开展精神文明建设和治安宣传、教育、动员、服务等活动。同时，物业管理企业必须增强全员服务质量意识，建立健全质量保证体系和规范自身服务行为的约束机制，为业主和使用人提供质价相符的服务。

2.物业保安人员的职责

在实践中，物业保安方面出现的问题较多，各方面反应比较强烈。有物业保安人员不履行或者不按照合同约定履行保安职责，导致业主的人身、财产受到不必要的损失的;也有物业保安人员乱用“职权”殴打业主。出现这些问题，原因是多方面的：有物业管理企业方面的原因，例如聘用未经培训的民工充当保安、缺乏对保安的管理和约束机制;有保安人员方面的问题，例如有些保安人员素质较低，不具备相应的能力;也有业主方面的原因，例如个别业主蛮不讲理，提出不合理的要求;还有管理部门的原因，例如有关部门对小区保安人员的违法失职行为监管不力，没有有效的措施。为了解决物业保安中出现的种种问题，《条例》第四十七条第二款规定：“物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益”。目前，有不少物业管理企业不雇请专业保安，而在企业内设立公共秩序协管员，来维护物业管理相关区域内秩序和协助做好安全防范的工作。

物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内的公共秩序，为业主提供良好的生活环境。按照有关规定，物业保安人员执行任务时，必须着统一的保安制式服装、佩戴统一的保安专用标志(包括帽徽、胸牌、臂章、肩章、级别标识等)。保安人员在值勤巡逻中，遇到正在实施的不法行为时，应迅速制止;在门卫勤务中，当发生群体性事件，干扰、破坏客户单位正常的生产、生活、工作秩序时，应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关。同时，物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由;不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产;不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。

四、物业管理企业的责任

《条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。

物业管理改善了居住环境，提高了物业管理区域内业主的生活质量，有利于物业的保值增值。但是，物业管理不是万能的，不会也不可能包治百病。在实践中，在实施了物业管理的区域内，业主的人身和财产受到损害的情况也常有出现。例如，在实行封闭式管理的住宅小区，某业主存放在车库中的车辆被盗;小偷进入业主家中盗物甚至伤人、杀人等。应当说，就某一特定事项而言，出现某一结果的原因往往是多方面的。在界定各方责任时，不能简单地认为既然实施了物业管理，物业管理企业就应当保障业主的财产和人身安全，对业主在物业管理区域内受到的人身和财产的损害，物业管理企业就应当承担完全的法律责任(主要是民事赔偿责任)。物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件，就是物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为。未能履行包括根本不履行和不完全履行两种情形。例如，某物业服务合同中

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约定，在安全防范方面，物业管理企业派四名协管人员24小时巡逻。如果物业管理企业不派协管人员巡逻，为根本不履行合同约定;如果物业管理企业派两名协管人员24小时巡逻或者派协管人员18小时巡逻，皆为不完全履行合同约定。根据合同法的规定，物业管理企业根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。

物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除了《条例》和其他法律法规的明文规定外，来自于物业服务合同的约定。如果物业管理企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业管理企业也不一定因此承担法律责任。

值得注意的是，物业管理企业未能履行物业服务合同中的约定，导致业主人身、财产受到损害的，“依法”承担的是“相应”的法律责任。所谓“依法”，主要是指依照《民法通则》、《合同法》、《刑法》以及条例等法律、法规的规定。这些法律法规对承担民事(违约或者侵权)责任、刑事责任、行政责任的条件、方式等有明确规定。所谓“相应”，有两层含义：一是根据不同的情况，承担不同类型的责任。例如，构成违约和侵权的，承担违约和侵权责任;违反行政管理秩序的，承担行政责任;构成犯罪的，承担刑事责任。二是根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。违约责任是物业服务合同的主要内容之一，物业管理企业不履行物业服务合同义务的，应当按照合同约定承担责任。

第四节 物业使用与维护

在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：公共建筑和共用设施改变用途问题;占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题;房屋装饰装修问题;建立住宅专项维修资金制度问题;利用物业共用部位、共用设施设备经营问题;存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的物业的维修养护问题等。这些问题涉及到公共利益和公共安全，如果处理不当，会侵犯多个业主、甚至是全体业主的合法权益。实践中，由于此类问题处理不当造成的矛盾和纠纷屡见不鲜，严重的还造成居民生命财产损失等恶性事故，社会反响极大。因此，这些问题既是物业使用和维护过程中的平常事，又是事关社会稳定和居民生命财产安全的大事。为此，《条例》对各主体在使用和维护物业行为进行了明确的规范。

一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的。因此，无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业，都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。但是，因原规划设计不合理或实际需要，存在确需改变公共建筑和共用设施用途的客观情况。为保证城市规划的有序进行和防止对公共利益造成侵害，对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。

由于改变公共建筑和共用设施用途可能影响到物业管理企业的正常管理，因此《条例》要求业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向规划部门办理有关手续后告知物业管理企业，以便物业管理企业及时调整管理方案。如果变更用途涉及物业管理企业合同权益，双方还应就有关权益作出相应调整。

由于物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，因此物业管理企业无权决定改变公共建筑和共用设施用途，确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业管理企业应当提请业主

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第三篇：数学三年级下册教材分析电子（推荐）

新源县塔勒德镇沙尔哈木斯小学

三年级数学下册

教

材

分

析

姓名:努尔夏

2014年2月2

30日

三年级数学下册教材分析

一、教学内容

这一册教材包括下面一些内容：除数是一位数的除法，两位数乘两位数，小数的初步认识，位置与方向，面积，年、月、日，简单的数据分析和平均数，用数学解决问题，数学广角和数学实践活动等。

数与代数

1. 数的运算

⑴第二单元，除数是一位数的除法。

义务教材：安排在六年制五册。

变化：根据课标的要求删去了用一位数除商四位数;改变口算除法的编排;增加了估算的内容。

⑵第五单元，两位数乘两位数。

义务教材：安排在六年制六册。

变化：改变⑴口算乘法的编排;根据课标安排，将“三位数乘两位数”后移至第二学段四年级上册;加强估算。

2.常见的量

第四单元：年、月、日及24时计时法。

义务教材安排在六年制六册。增加联系学生生活实际和有意义的情境。

空间与图形

1.测量。

第六单元：面积。

义务教材安排在六年制七册。突出的变化是加强了探索性，让学生经历知识的形成过程。让学生探究引进统一的面积单位的必要性，认识面积单位，掌握长方形、正方形的面积公式，进一步促进空间观念的发展。

2.图形与位置。

第一单元：位置与方向。让学生初步形成辨认方向、表达与交流物体所在的方向的能力等。

统计

第三单元，统计。初步学习简单的数据分析和平均数。

义务教材安排在六年制八册。加强了对统计作用的进一步认识及对平均数在统计学意义上的理解。

解决问题

1. 第八单元，解决问题。

用所学的乘除法计算知识解决生活中的简单问题。

2. 第九单元，数学广角。

学习简单的集合思想和等量代换思想，并能应用集合和等量代换的思想方法解决一些简单的问题，培养学生观察、分析及推理的能力，培养他们探索数学问题的兴趣和发现、欣赏数学美的意识。

3.实践活动。

本册教材根据学生所学的数学知识和生活经验，安排了两个实践活动――“制作年历”和“设计校园”。让学生通过小组合作的探究活动或

有现实背景的活动，运用所学知识解决问题，体会探索的乐趣和数学的实际应用，感受用数学的愉悦，培养学生的数学意识和实践能力。

二、教学目标

这一册教材的教学目标是，使学生：

1. 会笔算一位数除多位数的除法、两位数乘两位数的乘法，会进行相应的乘、除法估算和验算。

2.会口算一位数除商是整

十、整百、整千的数，整

十、整百数乘整十数，两位数乘整

十、整百数(每位乘积不满十)。

3.初步认识简单的小数(小数部分不超过两位)，初步知道小数的含义，会读、写小数，初步认识小数的大小，会计算一位小数的加减法。

4. 认识东、南、西、北、东北、西北、东南和西南八个方向，能够用给定的一个方向(东、南、西或北)辨认其余的七个方向，并能用这些词语描述物体所在的方向;会看简单的路线图，能描述行走的路线。

5.认识面积的含义，能用自选单位估计和测量图形的面积，体会并认识面积单位(平方厘米、平方分米、平方米、平方千米、公顷)，会进行简单的单位换算;掌握长方形、正方形的面积公式，会用公式正确计算长方形、正方形的面积，并能估计给定的长方形、正方形的面积。

6.认识时间单位年、月、日，了解它们之间的关系;知道各月以及全年的天数;知道24时计时法，会用24时计时法表示时刻。

7.了解不同形式的条形统计图，初步学会简单的数据分析;了解平均数的意义，会求简单数据的平均数(结果是整数);进一步体会统计在现实生活中的作用。

8.经历从实际生活中发现问题、提出问题、解决问题的过程，体会数学在日常生活中的作用，初步形成综合运用数学知识解决问题的能力。

9.初步了解集合和等量代换的思想，形成发现生活中的数学的意识，初步形成观察、分析及推理的能力。

10.体会学习数学的乐趣，提高学习数学的兴趣，建立学好数学的信心。

11.养成认真作业、书写整洁的良好习惯。

塔勒德镇沙尔哈木斯小学

努尔夏

2014年2月23日

第四篇：《电子技术基础》实验教材编写的思考

《电子技术基础》实验教材编写的思考

为了满足合训专业“电子技术基础”课程教学的需要，在深入研究合训专业人才培养方案的基础上，结合多年授课讲稿及教学、科研经验，编写出版了《电子技术基础》，该教材使用后获得了良好的教学效果。该教材在内容选取、结构编排和方法讲授等方面均独具特色。

我校以往的“电子技术基础”课程教学按照电类专业和非电类专业分别实施，教学内容和要求不同。在电类专业的人才培养方案中，“电子技术基础”是非常重要的专业基础课，后续专业课程对其具体知识点和掌握程度都有明确的要求，以模拟电路与数字电路两门课程分别实施，使用教材为康华光主编的《电子技术基础》;在非电类专业中，本课程是扩充知识面的通识课，后续专业课很少涉及其内容，所以将模拟电路与数字电路合并为“电子技术基础”一门课程，按60学时实施，使用教材为自编教材。

新制订的合训分流人才培养方案要求“电子技术基础”课程教学针对所有专业统一 教学内容和要求，为此首先需要解决两个问题：一是怎样兼顾电类与非电类专业的后续专业课程对本课程的不同教学要求，二是如何解决学时少与知识点多的矛盾。

为了解决这两个问题，需要进行市场调研。“电子技术基础”课程是基础课，市面上配套的优秀教材很多，一般原则是首选具有权威性和前瞻性的经典教材，没有合适的再自己编写。通过调研，发现现有教材都是按照电类与非电类专业来分类的。电类专业要求的内容、学时较多，而非电类专业涉及的知识点又难以满足电类专业的要求，无法满足新的合训人才培养计划的要求，因此需要着手编写。

合训分流人才培养突出强调：一是厚基础，即培养学生宽广的科学文化基础，打牢长远发展根基;二是强军政，即培养学生过硬的军事素质和政治素质;三是指技合一，即指挥和技术两手都要抓，两手都要硬，这样才能使学生具备良好指挥员素质，尤其是对海军这个高技术兵种来讲，指挥和技术岗位是很难区分开的。大学培养的主要是一种学习方法，要打牢有利于未来发展的综合素质根基，尤其是科学文化根基。

基于此指导思想，经过反复研究，确定教材包含的知识点应满足电类专业对本课程较高的教学要求，不能少;但在较少的学时内，可以对知识点的叙述和讲解方法进行相应的调整和优化。通过进一步深入研讨分析合训专业与工程技术专业的人才培养方案，笔者认为对工程技术专业学生，要求知识点的掌握不但包括“是什么”，还要有“为什么”;而对培养目标是海军各岗位初级指挥军官的合训专业学生，更应强调宽广的知识面，弱化知识点的深度，即重点解决“是什么”的问题，比如电路功能、电路组成、分析方法、指标计算等，淡化“为什么”，比如电路的产生背景、构成规则、优缺点分析、改进措施等，以解决学时少与知识点多的矛盾。

确定了本教材的基本理论和内容后，又将其细分为必须的、重要的、扩展的、参考的和自学的等几个部分。经过精简、归纳、优化和取舍，确定出本教材的结构体系并落实在教材目录上。

教材内容按照先模拟后数字的顺序编排。模拟部分按照器件、放大电路、反馈电路、集成放大、电源的顺序展开，数字部分按照逻辑电路基础、组合电路、时序电路、信号产生与变换电路、可编程逻辑器件的顺序展开。与现有教材重视细节、容易忽略整体概念相比，为了强调“是什么”，弱化“为什么”，在结构上做了以下安排：

将晶体管放大器、场效应管放大器、差分放大器、功率放大器这几个知识点合并为一章，即“放大器基础”，突出系统，强调不同放大器的组成、特点、分析方法、应用场合的联系与区别;

将负反馈放大器、正弦波振荡器这两个知识点合并为一章，即“反馈电路”，突出强调正、负反馈在电路中的不同应用和功能;

将数制与编码、逻辑函数及其化简、集成逻辑门这几个知识点合并为一章，即“数字逻辑电路基础”，淡化逻辑函数化简技巧、集成逻辑门内部电路原理分析，强调逻辑门外部特性;

将触发器、时序逻辑电路这两个知识点合并为一章，即“时序逻辑电路”，减少触发器内部电路原理分析，突出功能讲解，弱化内部结构，强调中规模集成时序逻辑电路的应用。

将“电子技术基础”涉及的知识点梳理为三大类，分别是器件、基础电路、集成电路应用。以系统结构为主线，以电路功能为核心，以分析方法为重点，从设计的角度讲授某一电路的获得过程，站在系统的高度解析电路及其局限性，并获得重新构造电路的思路。同时简化器件内部机理的介绍，弱化缺乏工程背景的解题技巧及公式记忆，强化器件的组合应用与接口扩展机制。

器件部分

器件主要包括二极管、三极管、场效应管、集成运放、译码器、加法器、计数器、移位寄存器等。这部分内容编写着重突出各种半导体器件不同工作状态的条件、特点和应用。半导体器件偏置电压不同可以使其工作于不同的状态，具有不同的特性，应用于不同的电路，从而实现不同的功能。

基础电路部分

基础电路主要包括三极管构成的各种基本单元电路，例如共发射极放大器、共基极放大器、共集电极放大器、场效应管放大器、差动放大器、多级放大器、功率放大电路、反馈放大电路、直流稳压电源等。主要介绍基本原理、电路中主要元件的作用和分析方法，强调直流分析与交流分析的独立。对典型电路进行分析时，不做繁杂的理论推导，只介绍工程估算方法、定性或定量的结论。例如直接给出三极管、场效应管的微变等效电路模型，而略去推导过程;直接给出放大器频率特性曲线，略去其画法。

这部分内容是整门课程的重点和难点，由于很多概念具有独立性，相互关联少，难学易忘，在习题中精编了部分单元电路级联的综合电路，通过比较、识图、分析和计算，加强学生的理解和记忆。

集成电路应用部分

模拟集成运放的应用突出其线性及非线性状态的电路组成、分析方法的不同，突出线性工作状态负反馈电路的组成规律、运算电路的分析方法。数字集成电路突出中规模集成器件的综合应用，精心编排内容体系，科学设置知识层次，遵循由分析到设计，由单元到综合，由点到面的顺序层层推进。

康华光主编.电子技术基础.北京：高等教育出版社，XX.

第五篇：港航实习

.毕业实习目的和任务

目标：“毕业实习”是港口、航道及海岸工程专业重要的实践性教学环节之一。目标是使学生在毕业设计之前了解国内港口、航道及海岸工程的最新成就，增强感性认识，开阔视野，收集毕业设计资料，为毕业设计奠定基础。

要求：在实习过程中，重点了解以下内容：

1.参观已建成的港口、码头及其它水工建筑物;

2.参观有特色的正在施工的港口、航道和海岸工程;

3.专题讲座：软土地基处理，高桩码头施工控制、港口施工组织、施工管理、航道疏浚，当前最新设计、施工、管理技术及学术前沿问题等;

4.收集毕业设计或论文资料;

5.与工程技术人员进行讨论和学术交流。

2.毕业实习的日程安排

三月九日，中午由学校出发，傍晚抵达莱州住处。

三月十日上午，参观莱州港油码头三期工程现场。下午，一航局二公司莱州项目部驻地听取报告。 三月十一日上午，参观莱州港一期油码头。下午，离开莱州抵达烟台住处。

三月十二日上午，参观烟台港集装箱码头扩建工程现场。下午，一航局二公司烟台项目部听取报告。

三月十三日上午，参观烟台滨海广场项目。下午，集体整顿。

三月十四日上午，离开烟台，抵达威海住处。下午，集体整顿。

三月十五日上午，参观威海港新港工程现场。下午，参观件杂货码头。

三月十六日上午，参观威海船厂新址工程现场。下午，返回学校，实习圆满结束。

3.毕业实习所参观和实践的具体工程项目名称以及技术人员报告的主要内容

三月十日上午，参观莱州港油码头三期工程沉箱预制场。一到现场，远远的就见到伫立着一排巨大的沉箱，其体积超出了我的想象，壮观异常。然后莱州项目部王经理带领我们参观，走近沉箱时，王经理介绍了沉箱表面光滑美观的要求，踢脚斜面由于在振捣时气泡难于排除，所以是表面最粗糙的地方。浇筑沉箱的模具堆放在附近，但由于预制工作大部分已经结束，所以对模具的使用方法还不是很清楚。沉箱下水过程进行了较详细的解说。由于没见到浮船坞，所以对于部分细节还是不甚了了。转到扭“王”字块预制处，王经理就模具与预制件的布置摆放做了介绍。

下午，在莱州项目部驻地，我们听取了报告。首先由许经理做报告：责任感、踏实工作、吃苦耐劳、忍受委屈寂寞是他对我们即将走上工作岗位的毕业生提出的中肯要求。然后由闫书记发言：学生时代学习要刻苦，工作以后要学以致用，塌下身子和工人一起干才能从工作中不断学习成长。考取各种资格证书是闫书记对我们工作后的建议，而后又向我们推荐了《细节决定成败》这本畅销书。主动，发挥主观能动性是他对优秀员工的特点总结。张副经理的发言很实在：介绍了技术主办的主要工作内容和要求，看图纸、懂规范、协调好人、机、料、法、环，使工作达到验收标准就是一个合格技术主办的业务素质。另外沟、通领导艺术也必不可少。对于毕业生，他提醒到工作前两年尤为重要，是学习工作技能，由学生向技术主办演变的关键时机。

十一日上午，参观莱州港一期油码头。管道上的不同颜色代表了管道的不同用途，比如油、水、泡沫、蒸汽等。我们第一次见到了输油臂，简单了解了油品的输运过程。

下午，离开莱州抵达烟台。

十二日上午，烟台项目部王经理带领参观烟台港集装箱码头沉箱预制场，因施工工艺与莱州港类似，介绍内容类似。但所幸有些沉箱正在预制中，对模具的使用有了具体的了解认识。

下午报告，王副经理介绍了港航的良好发展前景和对毕业生的综合能力及自律性等方面提出了建议、要求。

十三日上午，王经理带领我们参观了风暴潮后的烟台海边广场，就工程质量的重要性给我们上了生动的一课。

下午，自由活动。

十四日上午，离开烟台抵达威海。

下午，自由活动。

十五日上午，参观威海新港码头工程现场。见到期待已久的浮船坞，了解了一种沉箱下水的新工艺，即利用气囊取代船排小车。

下午，实地查看威海间杂货码头沉降现象。

十六日上午，参观威海船厂新址施工地点。当时主要的工作正在开挖基槽，属于码头建设的前期准备工作，整个现场初具雏形，使我们的实习见到了工程的不同阶段。

4.学生所问的问题及解答。

问：沉箱壁上的一排圆孔是做什么的?

答：这是一航局的一项专利，在分层浇筑箱体上部时固定模具，节省了辅助支架等，也方便施工。 问：沉箱模具的表面涂的是什么油?

答：机油。便于模具与混凝土的脱离。

问：施工过程用的塔吊轨道在工程结束后怎么处理?

答：固定轨道的螺栓用的是硫磺砂浆，可以用气焊加热，硫磺融化就可取出，重复利用。 问：工作中最常用到的专业课是什么?

答：三大力学，钢筋混凝土。

问：模具脱离时用什么工具?

答:用千斤顶推出。

5.毕业实习的收获和感受

在实习过程中感受很多也很杂，但都很深刻。冰雹，是莱州工地现场个我们的一个下马威，海边的冷风携着小米粒大小的冰雹砸在脸上，施工的辛苦有了切身体会。项目部驻地一般都与工程现场不远，也就意味着与市区很远，很偏僻，也很隔离。无怪书记在报告中强调要耐得住寂寞。而且最重要的是每当一个工程结束后，项目部也就离去，这种漂泊的生活是很多人和他们的家人难以接受的。

那搞施工的意义或乐趣何在呢?“搞技术的能搞出些新东西，珍贵的像生命。”我想，这种创新的成就感是从事施工的最大乐趣。此外，整个实习过程中，当各个项目的负责人谈及或带我们参观他们参与建设过的项目时，那种自豪是溢于言表的。

“要和工人一起干，向他们学习。”“工人是没有学历的专家。”这是莱州和烟台项目部的报告中共同提及的内容，这也说明了工作实践的重要性。当莱州项目部王经理介绍他们一航局自豪的技术专利是一位老工人首创时，我们还是很吃惊的。特别是当王经理以认识这位老工人为荣时，我深刻体会到，干工程，用事实说话的分量。

报告中提到了工作日志的重要性，这一点我感触颇深。在几年前我在青岛市南区政府挂职锻炼时，工作中遇到了三方扯皮的现象，由于各执一词拖延了很久才解决，当时我就深切认识到了工作日志的重要性。特别做港口工程的往往是“百年大计”，出现问题不是哪个人可以负责的，必须记录好整个过程，避免出现问题，也避免出现责任不清的情况。

参观油码头的过程中安全的重要性清楚地凸显出来，沿输油管道每50米就有一个报警器，进港前必须关闭手机，在金属球状的静电消除器上消除身体携带静电，这绝非神经过敏，在接触静电消除器前我的手“啪”的一声冒出静电火花，可以想见如果没有消除静电，碰到泄露的燃气的话，是多么可怕。码头前沿上与输油臂一样显眼的就是灭火炮，可见防火的重要性。操控室中灯管的防爆外壳再次提醒了油码头的安全措施是多么重要。

在油码头的前沿操控室，管理人员就现代企业生产功能与美观功能的关系给我上了一课。以前的认识中，企业自然以生产为重，办公室漂亮只是次要的。但在现代企业中，两者是并重的，没有优美的工作环境就没有国际的认同，不正规的认识下是不能真正与国际接轨的，特别是港口这种必须与国际接轨的企业，工作环境代表的正规是必备的条件。

工程质量是工程单位的名片，也是最好的广告。报告中了解到一旦个人出现质量问题，可能四五年都不会有项目部采用，而单位更严重，二航局一公司，就是因为一起豆腐渣工程完全解体。实习前几天的风暴潮给各方面带来了巨大损失，却给我们的实习增添了很多素材。风暴潮后的烟台滨海广场十分凌乱，亲水区都被摧毁，但是不同单位承包的施工段遭受的破坏却明显不同。一航二公司承建段结构完好，只有市政铺设的表面石板和护栏有部分损坏，而另一单位承建的部分基床完全暴露出来，结构完全破坏。我相信这两部分平时是看不出区别的，但受到考验时就显出不同了。在我这没有任何工作经验的学生都可以从遭到破坏的部分看出两单位的施工细致程度绝对不同。最明显的一点就是水泥中的气泡多少有别。

在沉箱下水的问题上我有了较详细的了解。工艺上有采用船排小车和气囊两种，但基本过程一样。但气囊较为方便，这对于追求效率的现代企业而言，无疑是很重要的。在沉箱支起后，也有两种方式，采用卷扬机拖带和采用顶推器顶推两种。其中卷扬机较为传统，顶推器则是从其他工程单位借鉴而来，可见学习的广泛性。

学习是每到一处实习地点都会听到的关键词。向工人学习，向前辈学习，利用单位的资料库学习，学习其他企业的优秀工艺等。在工作之初，争取先在一个方面做精。应了武术中那句话“不怕百招会，就怕一招精”，掌握一项安身立命之本再通过学习谋求更大的发展。亲身参与一项工程就要做到再遇到此类工程，就是让你做项目经理也不打怵。要达到这种水平，就必须亲自参与到每一项具体的工作中。

烟台驻地报告中提到了爆破过程中对养殖户的赔偿问题。恰巧这一项目的法律仲裁实验依据是由我们系主任史宏达老师提供的，在教学过程中也提及了这一案例。让我们认识到施工过程的复杂，

可能涉及到多方面的情况，也就需要广泛的知识。海底爆破的生物安全距离是一千米每吨炸药，这简单的一句话显示了科研与工程实践的密切关联。

在码头胸墙的浇筑过程中我们再次见到了那位老工人的专利，可见一项技术创新会给工程实践带来多大的便利。分层浇筑的交界处都做了毛面处理，并且有较大块体伸出下平面，这都利于混凝土结合处的强度，细致的工作才能造出优质的工程。

实习过程中也常听到施工单位反映现在，设计经常与工程实际有脱节。设计与施工各自为政常导致施工过程中发生困难，这实际上是设计资料的完备性与设计的预见性不能做到百分之百符合实际情况。另外，随着工程设备的发展，工艺的成熟，很多设计规范的条款已经有些“过时”，也是工程与施工面临的一个问题。

在威海间杂货码头，我们都注意到了沉降现象，码头面部分沉降有十几厘米，给排水甚至是门机工作都带来了问题好在表面铺的是联锁块，如果是浇筑混凝土的话，恐怕损失不小，这也让我深刻认识了码头沉降的危害性，必须在设计中充分重视这一点。

实习过程顺利，我也很注意观察和提问，对工程施工有了直观的认识，了解也更加具体，知识结构得到很好的补充完整，很多方面认识提高不少，不虚此行。