第一篇：宅基地纠纷相关案例
北京农村宅基地纠纷相关知识
来源：首都法律网作者：日期：10-01-20
据国土资源局相关负责人介绍，为加快农村土地确权登记发证工作，支持本市农村土地承包经营权流转、林权流转、农村集体建设用地使用权流转工作，今年5月，已向市委、市政府上报了《北京市农村土地权属确定若干规定》;下半年开始启动农村集体所有权、集体建设用地使用确权和登记发证工作;年底按计划完成土地总登记发证工作，力争2010年全面
完成农村土地确权发证任务。
另外，今年下半年还将制订宅基地使用确权登记的政策、程序、操作办法;年底选定部分村庄稳妥有序地启动宅基地使用权确权登记试点工作，2010年修改完善宅基地确权发证
相关政策，力争2011年完成全市宅基地登记发证工作。
国土资源局表示，目前国土资源部正在制订农村集体建设用地出让和转让的实施办法，北京将会在正式办法出台后，在坚持尊重农民意愿、保障农民权益、盘活集体存量建设用地的原则下，对于符合规划、合法取得且权属明晰的集体建设用地依法采取转让、租赁、作价
入股等方式进行流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。
一、什么是农村宅基地?
答：宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋(住宅)为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的
财产权利。
二、什么是农村宅基地使用权?
答：农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出
租或抵押。
但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡(镇)人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但
应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。
三、宅基地使用权包括哪些内容?
答：宅基地使用权的范围比较广泛主要包括以下几方面：
1、占有权。宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木，所有人或管理人应在合理期限内做出处理，不得影响宅基地使用权人
的使用。
2、使用权。宅基地使用权没有明确的时间限制。不论宅基地使用的年限长短及其建设情况如何，宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房，与宅基地使用权
同时受法律的长期保障，宅基地使用权人可以自由形式权利。
3、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外，
可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。
4、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。该种植的林木、花草、
蔬菜归使用权人所有。
5、依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护私有房屋合法买卖，继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。
房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。
四、宅基地与房屋的关系是怎样的?
答：宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者
密不可分，共同构成了有机联系的整体。
根据我国法律规定，农村土地属于集体所有。农民的住房归农民所有。这样，我国农村土地所有权主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况，但农村土地使用权可以依法为农
民享有。
五、我国《土地管理法》对农村宅基地作了哪些规定?
答：我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体所有。该法第六十二条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的
宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,
再申请宅基地的,不予批准。”
六、农村村民申请宅基地必须要符合哪些条件?
答：农村村民每户只能有一处宅基地，每户农民建房用地标准由省、自治区、直辖市在土地管理地方法律中规定，不得超越批准建房。农村村民申请宅基地必须符合下列情况之一：
1、现在住房影响乡(镇)村建设规划，需要搬迁重建的;
2、农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的;
3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的;
4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的;
5、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而
又无宅基地的。
有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：
1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请宅基地的;
2、一户1子(女)有1处以上(含1处)宅基地的;
3、户口已迁出不在当地居住的;
4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的;
5、虽在农村居住而户口未迁来
当地的;
6、其他规定不应建房和安排宅基地用地的。
村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准、或丧失宅基地的，不得再申请宅基地，但因两户的宅基地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。对将现有住宅改为经营场所的，除了不再批准新的宅基地外，还应按其经营场所实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。对于户口已经“农转非”的人员，应适时核减宅基地面积。另外，城镇职工要求自费建房应由城建部门统
一规划，经地政部门批准后统一征地、建房，不准私自到农村买地、租地建房。
七、城镇居民能否在农村购置宅基地?
答：宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地占有、使用的权利。我国农村宅基地在一定程度上带有福利和社会保障的功能。《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出
卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年234号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基
地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用
证。
八、宅基地使用权能否可以继承?
答：《土地管理法》第6条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。“根据法律规定，公民使用的宅基地，所有权属于国家或集体;国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的，即公民对宅基地有依法使用的权利。遗产必须是公民合法拥有的财产，所以，公民是不能将宅基地作为遗产继承的，而只享有使用权。宅基地为居民、村民各户使用，包括屋基地和院落地，长期不变。宅基地的所有权和公民私房的使用权是分离的，宅基地的所有权属于国家或集体，私房的所有权属于私房产权人。宅
基地的使用权不属于遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋
而转移给新的所有人。这也只是具体执行国家的行政法规，而不是继承的结果。
九、什么是宅基地纠纷?
答：根据我国《宪法》、《土地管理法》的规定，土地的所有权属于国家和集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或其他形式非法转让土地。但土地的使用权可以依法转让。因此，农民对宅基地没有所有权，只有使用权。宅基地纠纷只是公民因农村宅基地使用权而
发生的纠纷。
宅基地纠纷的种类多种多样。以纠纷的双方当事人不同，可分为双方当事人都为公民的宅基地纠纷和当事人一方或双方为国家或集体的宅基地纠纷;以宅基地纠纷的内容不同，可分为使用权界限不明确的纠纷、侵占公共宅基地或他人宅基地的纠纷、妨碍他人使用权的纠
纷、毁损他人土地、房屋的纠纷等。
十、怎样解决宅基地纠纷?
答：我国《土地管理法》中对宅基地纠纷的解决办法，主要有三种：
1、协商解决。《土地管理法》第16条第1款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。”据此规定，公民之间发生的宅基地纠纷，应当先通过协商的方式加以解决。
2、行政解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“个人之间，个人与单位之间争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”该法还规定，侵犯土地的所有权或者使用权
争议，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔偿损失。
3、司法解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”这表明公民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷，只与按照《土地管理法》第16条和第53条的规定，先经过有关行政机关的处理，对于处理决定不服，才可以向人民法院提起诉讼。否则，人民法院不予受理。但对于侵犯土地的所有权或者使用权的，被侵权人可以不经行政机关的处理，
而直接向人民法院起诉。
此外，宅基地纠纷还可以通过人民调解来解决。人们调解是指在调解委员会(包括城市的居民委员会和农村的村民委员会)的主持下，以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互相谅解，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争的一种群众自治活动。人民调解是现行调解制度的一个重要组
成部分，是我国法制建设的一项独特制度。
相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》第十三章 宅基地使用权
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权
依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有
关规定。
第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地
的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或
者注销登记。
第二篇：宅基地纠纷案例及法规
1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。
审批手续为经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。
依据是：(1)、《中华人民共和国地地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。宅基地是农民的重要财产权利，获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。同一集体经济组织成员这间的转让如经过审批手续，是符合法律规定的。该条还规定：“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”。
《物权法草案》第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用以分配条件的农户;住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
(2)2005.8.22省高院徐胜利讲话，认为依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定为无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。2005年11月23 日山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会幻要》中有相同记载。
2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办一相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖如无其他无效情形，认定合同有效。
依据是：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第2条规定“当农村集体经济组织全部成员转为城镇民的，原属于其成员集体所有的土地即属国家所有。”因而此观点认为虽然未办理国有土地使用权证，但土地已经转为国有，就应当适用国有土地上的房屋买卖的规定，认定买卖房屋合同有效。
另一种观点认为合同无效。
理由是虽然依据上述《实施条例》第2条的规定土地已经转为国有，但是毕竟没有办理国有土地使用权证，不能证明相关当事人是合法的国有土地使用权人，因而认定房屋买卖合同无效。
民二庭大多数同志倾向于第一种观点。
3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。
依据是：(1)《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只有拥有一处宽基地。只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内享有宅基地使用权。《物权法草案》第162条：禁止城镇居民在农村购置宅基地。
(2)国办发(1999)第39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。
(3)省高院徐胜利庭长讲话以及2005年全省民事审判工作座谈会纪要。
4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。
根据一户一宅原则，农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村内申请宅基地，不能到其他乡村内申请宅基地。
二、关于旧村发行买卖房屋合同效力
5、集体所有土地范围内，村委会拆作旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，认定此类合同无效。
理由是虽然旧房换楼房，然而房子所依附的土地属集体所有，不改变宅基地的性质。其它同上述。
另一种观点认为合同有效。
理由之一是契约自由，合同是当事人的真实意思表示，虽然不具备商品房买卖合同的销售要件，相关案例中村委会对外销售的其余房屋，大多已经办理了《村镇居民房屋所有权证》，考虑到大多数购房合同已经履行完毕，并办理了房屋权属证书。因此，依据“承诺不得反悔”的原则，购房合同有效，应继续履行。理由之二是该类房屋为楼房，与使用宅基地建平房应有所区别。如果判决无效相互近还，可能造成房屋大量闲置，浪费土地资源。
民二庭大多数同志倾向于第一种意见。
三、房屋买卖合同应适用诉讼时效
6、集体所有土地范围内(包括已转为国有)的宅基地房屋买卖，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或履行完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。
理由是：(1)根据我国《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。该条款未明确区分确认之诉或给付之诉，可以理解为向法院请求保护民事权利的任何请求，都要受到诉讼时效的制约，除法律另有规定。
(2)最高法院有案例对于无效合同的诉讼时效期间的起算自合同约定的履行期限届满之日。对于合同纠纷，任何一方当事人是基于合同有效而对约定权利的实现期限有明确、合理的预期，是基于有效合同而关注并及时行使权利，即使因合同无效权利不能实现，然其要求赔偿损失的请求权已经产生，权利人不能怠于行使权利使民事关系长期处于不确定状态，有碍于民事秩序的稳定。(见最高法院(2003)民二终字第38号民事判决书)
(3)民一活动应当遵循诚实信用原则。民事活动要诚实不欺、讲究信用，以善意方式行使权利并获得利益，依诚实信用的方式履行义务。得以维护交易的安全、稳定社会生活秩序和经济秩序。对于出卖方而言，大部分因房屋升值提出反悔，不能通过司法途径使其非法行为获得利益。
另一种观点认为该类案件诉讼时效的起算应自提起诉讼或确认合同效力时起。
理由是确认之诉不适用一般诉讼时效期间的规定。请求确认合同有效与否系确认之诉，不应受诉讼时效的
限制。诉讼时效期间的起算是基于有给付内容的请求权的产生，只有当合同被确认无效后，才产生因无效而返还或赔偿的责任，产生给付请求权，发生诉讼时效的起算时间问题。
民二庭大多数同志倾向于第二种观点。
四、关于合同无效后的处理原则
7、宅基地房屋买卖被确认合同无效后，依该合同取得的财应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日客基地房屋的评屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50%。
依据是我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该事同取得的财产，应当予以返还，不能返还或不骨必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”
五、审理中的突出问题
8、村民将宅基地房屋向城镇居民出售之后，该城镇居民又将房屋向同一集体经济组织的另一村民出售，现村民提起诉讼，要求确认两份买卖合均无效，请求返还房屋。
如何确认两份宅基地买卖合同效力，有以下两种不同观点：
第一种观点认为两份买卖合同均无效，应返还房屋。理由是土地属于集体经济组织所有，城镇居民禁止购买宅基地房屋。虽然又出售给同一集体经济组织成员，但该城镇居民所出售的宅基地房屋系非法取得，不应受到法律的保护。
第二种观点认为虽然城镇居民不允许购买宅基地房屋，但案中宅基地房屋的买受人与出卖方属于同一集体经济组织，最终买受人可以补办相应宅基地审批手续，行为违法然可以合法补救。认定合同无效，但房屋无须返还。
民二庭大多数同志倾向于第二种观点。
9、如何确认将要拆迁房屋的赔偿数额。村民将宅基地房屋出售给城镇居民，得知将要拆迁向法院提起诉讼，要求确认合同无效，返还房屋。城镇居民要求赔偿损失。对于该损失范围及数额的确认有不同的观点：
一种观点认为，损失范围及数额应当以起诉之日现存房屋的评估值为准。
另一种观点认为，应当以将来拆迁后的补偿利益为准，拆迁补偿款或新建房屋的价值将远高于现有房屋的价值，判决损失数额以将来拆迁时给付的实偿款或新建房屋的评估值(50%)为准。
民二庭大多数同志倾向于第二种观点。
第三篇：农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析
【案情简介】：
2002年12月30日，陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的两层房屋以140660.00元(壹拾肆万零陆佰陆拾 元整)价格转让给乐某，双方签订了房屋转让协议及补充协议。陆某住云南省昆明市盘龙区穿金路波罗村976号，乐某住福建省南平市延平区夏道镇文田村。
乐某买回房屋后，拆除两层旧房屋，重新建盖了5层楼，2009年，昆明的城中村改造即将拆迁波罗村，乐某的五层楼将得到200多万的拆迁补偿，正值乐某高兴 之时，陆某将乐某起诉到昆明市盘龙区人民法院，请求依法确认原被告之间所签的房屋转让协议及补充协议无效并返还昆明市盘龙区穿金路波罗村378号房屋且要 求诉讼费用由被告全部承担。
【争议焦点】：
1、 双方签订的房屋转让协议及补充协议是否有效?
2、 农村土地宅基地使用权及房屋是否可以转让，权属归谁?
3、 如果房屋转让协议及补充协议转让无效，会产生什么样的法律后果?
4、 买方房屋造价是否需要评估?
【法院判决】：待定，本案于2010年1月25日在盘龙法院开庭。
【适用法律】：
1、《物权法》
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
2、《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
3、《云南省土地管理条例》
第三十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，用地面积按照以下标准执行：
(一)城市规划区内，人均占地不得超过20平方米，一户最多不得超过100平方米;
(二)城市规划区外，人均占地不得超过30平方米，一户最多不得超过150平方米。
人均耕地较少地区的农村村民宅基地面积，在上述标准内从严控
制;山区、半山区、边疆少数民族地区的农村村民宅基地标准，可以适当放宽。具体执行标准，由州、市人民政府、地区行政公署根据实际情况制定，报省人民政府批准。
农村村民迁居拆除房屋后腾出的宅基地，必须限期退还集体，不得私自转让。
经批准使用的宅基地，必须按批准的位置和面积建盖，超过二年未建成使用的，由农村集体经济组织报经原批准机关批准，无偿收回土地使用权。
4、《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
5、《关于加强农村宅基地管理的意见》
第六条规定：“农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。” 第 十三条规定：“各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地 区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
6、福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法
第四十一条 村民每户建住宅用地面积限额为八十平方米至一
百二十平方米，但三口以下的每户不得超过八十平方米，六口以上的每户不得超过一百二十平方米。利用荒坡地、村内空闲地建房或者对原旧住宅进行翻建的，可以适当增加面积，但增加的面积每户不得超过三十平方米。
市、县人民政府可以在前款规定的面积幅度范围内，依据本辖区人均土地面积、土地类型等级、人口密度、村庄和集镇规划等情况，制定具体标准。
村民建住宅应当统一规划、合理布局、节约用地。未编制村庄和集镇规划的，不得审批村民住宅用地。
禁止批准个人在城市和县城所在地的城镇规划区内建单家独院住宅的用地申请。但市、县人民政府统一规划、集中建设住宅区的除外。
第四十二条 农村村民申请住宅用地，应当持户口簿、家庭成年成员的身份证，向村委会提出申请，经村委会或者村民代表会议同意后，公布征询本村村民的意见，在十五日内未提出异议的，经乡(镇)人民政府审核后，报县级人民政府批准。
农村村民一户只能拥有一处宅基地。有下列情形之一的，不予批准住宅用地：
(一)已有住宅，且宅基地面积已达到本办法第四十一条规定限额的;
(二)出租、出卖原住房后，再申请宅基地的。
农村村民建住宅使用耕地的，应当依法办理农用地转用审批手续
后，方可批准用地。
县、乡人民政府应当按照村庄和集镇建设规划、土地整理方案，组织村民委员会或者村集体经济组织，依法收回农民空闲的宅基地，统一安排使用;对收回的宅基地，应当依法办理集体土地使用权的注销登记手续。
【律师分析及建议】：
农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，即是集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。由此可见宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农 村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。法律明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，拥 有两处以上则是违法的。村民没有处理宅基地的权利，法律禁止对宅基地进行私自买卖。《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁 止城镇居民在农村购置宅基地”。
根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效。
无效的法 律后果是互相返还，但买房毕竟进行了重建、新修等，如果让卖方返还购房款或购地款，买方返还房屋或土地对买房人或买地人明显不公平，所以一般法院会委托评 估机构对房屋造价和现行价值进行评估，结合双方过错，给予买方一定的补偿，但补偿多少，
法官享有自由裁量权。
昆明面临大量的城中村改造，在改 造前，有的村民买了宅基地，有的村民买了房屋，有的既卖房屋又卖宅基地，有的宅基地未过户，有的宅基地已经过户。不论哪一种情况，以前价格非常便宜，现在 房价、地价都飞涨，所以对出卖的村民来说损失很大，村民可以通过确认买卖合同无效以维护自己的合法权益。也可以与买方协商，让买方支付一定的拆迁补偿款给 自己，做一些损失补偿，在实践中，大多数卖方也愿意这样做。
第四篇：建设工程纠纷中法律责任相关法规解读与典型案例
建设工程纠纷中法律责任相关法规解读与典型案例(专题七) 7.1 法律责任相关法规的主要内容 1《合同法》 2《刑法》
7.2 法律责任相关法规的解读
7.2.1法律责任的概念和以及建筑法中的连带责任的归纳
法律责任，是指行为人由于违法行为、违约行为或者由于法律规定而应承受的某种不利的法律后果。与道义责任或其他社会责任相比，法律责任有两个主要的特点：一是承担法律责任的最终依据是法律。承担法律责任的具体原因可能各有不同，但最终依据一定是法律;二是法律责任具有国家强制性。即法律责任的履行由国家强制力保证。
1.法律责任的分类
(1)以引起责任的行为性质为标准，一般可将法律责任进行如下分类。 1)民事责任是指由于违反民事法律、违约或者由于民法规定所应承担的一种法律责任。
2)行政责任是指因违反行政法或因行政法规定而应承担的法律责任。 3)刑事责任是指行为人因其犯罪行为所必须承担的，由司法机关代表国家所确定的否定性法律后果。
(2)根据各责任人之间的共同关系、可将共同责任分为按份责任、连带责任。
1)按份责任是指各责任人按照法律的规定或者合同的约定各自向外承担一定份额的民事责任。 2)连带责任是因违反连带债务或法律规定等而对外承担共同的连带责任，各个责任人之间具有连带关系。而连带关系是指各个责任人对外不分责任份额，不分先后次序，而是根据权利人的请求承担责任。连带责任的承担必须由法律规定或当事人约定。
2.我国《建筑法》中有关连带责任的归纳
对权利人而言，连带责任相比按份责任更充分、更便利也更有效保护权利人的利益。在法律责任的规定中，建筑法规定了大量的连带责任，以体现建筑法的公法性的特点。以下是建筑法中连带责任的总结。
1)共同承包方连带向发包人承担责任。联合共同承包人对承包合同的履行承担连带责任。
2)总承包人与分包人连带向发包人承担责任。分包人就其完成的工作成果与总承包人向发包人承担连带责任。
3)勘察、设计和施工总承包人与分包人连带向发包人承担责任。总承包人与分包人向发包人承担连带责任。
4)实际施工人与接受分包人或出借资质单位向发包人连带承担责任。违法分包、非法转包与接受分包人或出借资质的单位共同向发包人承担连带责任。
5)监理单位与承包单位向发包人承担连带责任。工程监理单位与承包单位串通，为承包单位谋取非法利益，给建设单位造成损失的，应当与承包单位承担连带赔偿责任。
6)监理单位与采购者共同向被侵害者承担连带责任。如果监理单位将不合格的结果按照合格签字确认，造成损失，与采购者共同向被侵害者承担连带责任。
7)监理单位与建设单位共同向被侵害者承担连带责任。监理单位与建设单位串通、弄虚作假、降低工程质量造成损失的，监理单位与建设单位共同向被侵害者承担连带责任。
7.2.2参与建设工程项目有关主体可能涉及到的刑事责任
建筑业是一个以建筑产品为生产对象，从事建筑生产经营活动的行业，是国民经济五大产业之一。根据行业的业务范围的不同，建筑业主要主要包括勘察设计业、建筑安装业、建设工程咨询业(包括招标投标代理机构、工程造价咨询机构、工程建设监理机构等)三大类。由于建设工程项目具有投资大、不确定性因素多等因素，其参与主体可能会涉及以下刑事责任。
1.工程重大安全事故罪。本罪的犯罪主体是特殊主体并属于单位犯罪，但实行的是单罚制，即对建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位的直接责任人员进行处罚。
2.串通投标罪。串通投标罪是指在招标投标过程中，投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人的利益，情节严重，或者投标人与招标人串通投标，损害国家、集体、公民的合法利益的行为。
3.中介组织人员提供虚假证明文件罪。中介组织人员提供虚假证明文件罪是指承担资产评估、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员，故意提供虚假证明文件，情节严重的行为。
4.中介组织人员出具文件重大失实罪。中介组织人员出具文件重大失实罪是指承担资产评估、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的行为。
5.公司、企业人员受贿罪。公司、企业人员受贿罪是指公司、企业的工作人员利用职务上的使利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的行为。
6.向公司、企业人员行贿罪。向公司、企业人员行贿罪是指为谋取不正当利益，给予公司、企业的工作人员以财物，数额较大的行为。
7.行贿罪。行贿罪是指为谋取不正当利益，给予国家工作人员以财物的行为。 8.对单位行贿罪。对单位行贿罪是指为谋取不正当利益，给予国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体以财物的，或者在经济往来中，违反国家规定，给予上述单位各种名义的回扣、手续费的行为。
9.单位行贿罪。单位行贿罪是指公司、企业、事业单位、机关、团体为谋取不正当利益而行贿，或者违反国家规定，给予国家工作人员以回扣、手续费，情节严重的行为。
7.2.3作为受托人的工程造价咨询单位在委托合同中的法定义务
工程造价咨询单位与发包人签订的是委托合同，作为受托人的工程造价咨询单位除应履行双方在合同中约定的义务外，还必须履行法律所规定的义务，前者称为约定义务，后者称为法定义务，约定义务会因合同的前提条件不同而有很大的差异，但是法定义务应该是相同的。同时，并不因为在合同中未约定而免除。因此，工程造价咨询单位必须明确作为受托人应履行的法定义务，以免承担不必要的法律责任。工程造价咨询单位在履行委托合同过程中，必须履行的法定义务主要有以下几个方面：
1.应在委托权限范围内处理委托事务
《工程造价咨询单位管理办法》第20条规定“工程造价咨询单位应当在资质证书核定的范围内承接工程造价业务，禁止超越资质等级和资质证书核定的范围承接工程造价业务。” 2.应亲自完成委托事务，不得任意转托他人处理委托事务
相关中介机构应当按照法律的规定，亲自处理委托事务。为此，应当规范机构内部的组织体系，严禁挂靠而形成所谓的“特约”行为。
3.应积极、勤勉和谨慎地履行委托事务
相关中介机构应当遵循规范、科学、合理和周密的工作流程，严格审核程序，使委托事务的成果报告符合“合法、科学、真实、完整、准确”的标准。
4.应当充分履行报告义务
《合同法》第四百零一条规定：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”因此，相关专业的中介机构应按委托合同的约定向委托人报告成果，报告的成果不仅要从时间上、形式上，更要从质量上符合法定和约定的要求。
5.应当充分履行前合同义务和后合同义务
无论在签订委托合同洽谈中，还是在履行委托事务过程中，或是在委托事务履行完毕后，在这三阶段中受托人所知悉的商业秘密，受托人都有保密的义务。
7.3 法律责任相关典型案例分析 7.3.1基本案情
本案有两个被告人，一个是企业法人，一个是与该企业法人有牵连的朱某。被告人上海某置业有限公司(以下简称法人被告)，是香港某公司在沪投资成立的外商独资房地产开发经营企业。被告人朱某是香港某公司的董事兼副总经理，以与法人被告合作经营的方式负责上海内销房地产业务。1994年2月21日，香港某公司董事会决定，被告人朱某可分得合作所得纯利润的30%并可预提。1994年3月8日，被告人朱某与法人被告签订协议，约定凡由法人被告出资、被告人朱某经营的内销房地产，被告人朱某得纯利润的30%，法人被告得纯利润的70%.截止1995年6月，双方联合开发了七个内销房项目，均系由朱某具体联系，具体操作，并负责经营管理。
期间，被告人朱某将其中170万元以现金或存款凭证等方式送给国家工作人员某三人。1996年5月2日，上海市人民检察院分院向上海市中级人民法院提起公诉，指控法人被告犯有单位行贿罪，提请法院分别追究法人被告及其直接责任人被告人朱某的刑事责任。
7.3.2争议焦点
1)单位犯罪的特点和单位犯罪的刑事责任各有什么特点? 2)本案法人被告犯单位行贿罪在事实和证据上是否成立? 3)是否可认定本案法人被告犯单位行贿罪? 7.3.3简要评析
1.单位犯罪的特点和单位犯罪的刑事责任的特点
单位犯罪是指公司、企业、事业单位、机关、团体为本单位谋取非法利益，经单位集体研究或者由负责人决定，由单位直接责任人员具体实施的犯罪。一般具有以下特点：
1)是单位本身犯罪，而不是单位的各个成员犯罪之和。
2)是经过单位集体研究决定或由负责人员决定的，并且与其经营活动具有密切关系的。
3)是出于为本单位谋取非法利益。
由于单位犯罪具有以上特点，所以，单位犯罪的刑事责任则一般具有以下特点： 1)具有整体性，即单位犯罪责任是单位整体的刑事责任，而不是单位内部各成员的刑事责任。
2)具有双重性，即原则上除追究单位整体的刑事责任外，还要追究单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
3)具有局限性，即单位不可能成为一切犯罪的主体，并且适用刑罚也是有限的，即只能判处罚金。
2.本案法人被告认定犯单位行贿罪事实不清同时证据不足
根据刑法理论，犯罪构成有四个共同条件，即犯罪客体、犯罪客观要件、犯罪主体与犯罪主观要件。
而单位行贿罪的主观要件是故意犯罪，但是，而本案中认定法人被告有单位行贿故意的事实是不清的，证据是不足的。首先，被告人朱某不是法人被告的董事兼副总经理，只是香港某(集团)有限公司董事兼副总经理。其次，可预提利润是法人被告与被告人朱某的约定，朱某预提利润是按约行使权利，至于被告人朱某预提利润后如何处置，与法人被告已无关。再次，没有证据能证明法人被告的法定代表人及有关董事知道被告人朱某要向国家工作人员酬谢的事实。最后，也没有证据证明法人被告为此谋取不正当利益的目的。
认定法人被告具备犯罪客观要件在事实和证据上也是有问题。首先，没有证据证明被告人朱某是以法人被告的名义给予他人现金的。其次，不能证明被告人朱某给予他人的现金就是法人被告的。再次，被告人朱某已预提的30%利润远远超过人民币170万元。若认定被告人朱某用于送人部分的钱是法人被告的，而其个人投资或存入银行的钱属于被告人朱某本人的，明显违背逻辑。
刑事诉讼依据的案件事实是指能够为证据所证明的事实，不能为证据所证明，就不能说是事实;本案中认定法人被告犯单位行贿犯罪的事实不清，证据不足。
3.本案现有的材料并不能证明法人被告已构成单位行贿罪
单位行贿罪是指为谋取不正当利益而行贿，或者违反国家规定，给予国家工作人员以回扣、手续费，情节严重的行为。而单位行贿罪，应该同时具备下列四个要件：
1)犯罪主体是法人，载体是法人的主管人员或其他工作人员;
2)犯罪的主观方面是法人具有行贿的直接故意，且具有谋取不正当利益的目的;
3)犯罪的客观方面表现为法人违反规定给予国家工作人员财物; 4)犯罪的客体是侵犯国家机关的廉洁性。
本案法人被告的行为并不符合单位行贿犯罪的构成要件。首先，本案中并不存在代表法人意志行贿的载体;其次，本案的法人被告并不存在行贿他人的故意，也没有谋取不正当利益的目的;再次，法人被告在客观方面并没有实施行贿的行为。所以，本案现有材料并不能证明法人被告已构成了行贿罪。
第五篇：宅基地纠纷如何解决？
农户之间发生宅基地权属争议，当事人双方应尊重历史，相互谦让，协商解决问题。双方协商成功，最好签订协议。
双方达成的协议，不得违反有关法律、法规，不得损害国家、集体的利益和其他村民的合法权益;协商不成的，当事人任何一方或双方可到当地乡(镇)政府或土地管理所等受理机关提出处理申请。申请处理时，应以书面形式写明：申请人、对方当事人的名称、地址;申请处理的事项、具体要求和理由，并附争议地块示意图;有关证据及其来源，证人的姓名、工作单位或地址。
受理机关接到处理申请后，应在15日内决定是否受理。决定受理的，应当在10日内将申请书副本发送对方当事人。对方当事人应在接到申请书副本之日起30日内提交答辩文书和有关证据;逾期不提交答辩文书的，不影响作出处理决定。受理机关决定不受理的，应当在决定后10日内书面通知申请人，并说明理由。如果乡镇不受理，当事人双方可直接向县政府或国土局申请，若符合受理条件，可指定受理或直接受理。受理机关对受理的宅基地权属争议，可先行调解;调解无效的，应当作出处理决定。当事人对处理决定不服的，可在收到处理决定通知之日起15日内向上一级处理机关申请复议，也可以在接到处理决定后30日内，直接向人民法院起诉。上一级处理机关接到复议申请后，应在3个月内作出复议决定。当事人对复议决定不服的，可在接到复议决定通知之日起15日内向人民法院起诉。在宅基地权属争议处理期间，任何一方不得改变宅基地现状和破坏其房屋。
我省土地权属争议处理条例规定，1982年2月13日以前建房的，按照土地法规规定，确定使用权。超标准部分，可临时使用，在村镇规划、房屋改建和分户时核减、调整;1982年2月13日以后建房，已办理用地批准手续的，按照土地法规确定使用权。超标准部分，可临时使用，在村镇规划、房屋改建和分户时核减、调整，违法占地建房的，依法处理后确定宅基地使用权。1987年1月1日以后占用土地建房，发生权属争议的，按照土地管理法及有关法律、法规的规定处理。