公共卫生服务项目测算

2022-11-23

第一篇：公共卫生服务项目测算

物业服务费用测算

一、物业服务费构成的确定

根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 (3)物业管理区域清洁卫生费用。 (4)物业管理区域绿化养护费用。 (5)物业管理区域秩序维护费用。

(6)办公费用。

(7)物业管理企业固定资产折旧。

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 (9)经业主同意的其他费用。

以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。

根据《物业服务收费管理办法》，如果实行物业服务费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润：如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。

二、居住性物业服务费的测算

居住性物业服务费标准的测算，可以用下面一个简单的公式表示： V = ∑Vi (i =1，2，3，……12) V——代表求得的物业服务费标准(元/月·平方米或元/年·平方米); Vi——代表各分项收费标准(元/月·平方米或元年·平方米); ∑——表示对所有费用项目算术相加之和。

具体常用算法：按类别分别测算，最后求和服务费的标准。 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费Vl

V1 = ∑Fi/S (i = 1，2，3，4)(元/月·平方米) 该项费用是用于物业管理企业的人员费用包括: 基本工资

社会保险(失业、医疗、养老险，一般占基本工资的30%左右) 按规定提取的福利费(住房公积金、教育培训、工会费等，一般占基本工资的14%左右)

加班费和服装费

不包括管理、服务人员的奖金(奖金从盈利中提取)

Fl——基本工资(元/月)。

F2——按规定提取的福利费(元/月)，包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。

F3——加班费(元/月)。 F4——服装费(元/月)。

S——表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米(m2)。 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=∑Fi/S (i=1，2，3，4，5)(元/月·平方米) 其中：

F1——公共照明系统的电费和维修费：①电费：(W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×PE

W1表示每日开启时间为Tl(小时)的照明电器总功率(千瓦·小时);T1表示每日开启时间(小时);30代表每月测算的天数;PE表示电费单价(元/kW);②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。

F2——给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：①给水泵的电机功率(可包括生活水泵、消防蓄水池泵)，电费 = W×24×I×30× PE (元/月)。I代表使用系数 = 平均每天开启小时数/24;②消防泵的电机费(包括喷淋泵、消防栓泵)，电费 = W×24×I×30× PE，(元/月);③排污泵的电机功率(包括集水井排水泵、污水处理排水泵)，电费=W×24×I×30× PE (元/月)：④维修费(元/月)。

F3——配供电系统设备维修费、检测费(元/月)。 F4——建筑、道路维修费(元/月)。

F5——电梯费用的核算：①电费=n ×W×24×I×30× PE (元/月)，其中n为电梯台数;W为电梯功率;I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4;②维修费(元/月)，可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修(包括人工费、材料费);③年检费(元/月)。此处的费用项F1  F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。 3.物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=∑Fi/S (i=l，2，3，4，5，6)(元/月·平方米) 其中：

Fl——人工费(元/月)。

F2——清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值(元/月)。

F3——消杀费(元/月)。 F4——化粪池清理费(元/月)。 F5——垃圾清运费(元/月)。

F6——水池(箱)清洁费(元/月)。 4.物业管理区域绿化养护费用V4

V4=∑F i /S (i=l，2，3，4，5)(元/月·平方米) 其中：

F1——人工费(元/月)。 F2——绿化工具费(元/月)。

F3——化肥除草剂等材料费(元/月)。 F4——绿化用水费(元/月)。 F5——园林景观再造费(元/月)。 5.物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = ∑Fi / S (i=l，2，3，4，5)(元/月·平方米) 其中：

F1——人工费(元/月)。 F2——服装费(元/月)。 F3——维修费(元/月)。

F4——日常保卫器材费(元/月)，包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。 F5——保安用房及保安人员住房租金(元/月)。 6.办公费用V6 V6=∑Fi/S (i=1，2，3，4，5，6，7) (元/月·平方米) 常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费用除以12个月，也可根据上年的年终决算数据，预算出今年的办公费。

其中：

F1——交通、通讯费用(元/月)。

F2——文具、办公用品等低值易耗品费(元/月)。 F3——车辆使用费(元/月)。 F4——节日装饰费(元/月)。

F5——公共关系费及宣传广告费(元/月)。 F6——办公水电费(元/月)。 F7——书报费(元/月)。

7.物业管理企业用于管理项目的固定资产折旧费V7 该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产。

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8 V8 = ( 投保总金额  保险费率 )/保险受惠物业的总面积

为了从经济上保障住宅物业区内水、电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时修复和对伤员进行经济补偿，物业管理企业必须对这些设备设施投财产保险、相关责任保险(如电梯责任保险)、公众责任险。保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。

9.经业主同意的其它费用V9

该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。

10.不可预见费用V10 不可预见费用(一般按上述费用总和的1%～5%计)，考虑不可预见费的原因是物价上涨、银行利率调整及其他不可预见的临时性支出。不可预见费应单独设账，严格控制其支出。

11.利润或管理酬金V11 按定额利润/酬金或行业利润率/酬金率确定。定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润。不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1~10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润/酬金，即

管理利润/酬金 = 服务费  行业利润率/酬金率

物业管理行业利润率/酬金率一般在8%~15%，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素等协商确定。

值得注意的是这里所说的利润并不是物业管理企业的利润，也不是真正意义上的利润，只是一个项目的报酬。

12.法定税费V12 按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金包括： (1)须按营业额缴纳营业税，税率为5%。 (2)城市建设维护税，按营业税的7%计征。 (3)教育费附加，按营业税税额的3%计征。

合计总营业额的5.5%。

广州一般取

5.63% (含防洪费)

包干制服务费标准计算公式：

方法1 V = P1 (成本)+ P2(利润) + P3(税收)

= P1

+ P1 ▪Κ1(成本利润率) + V ▪ 5.63%

V = P1 ( 1

+ Κ1)/(1Κ2 - 5.63%)

依照《物业服务收费管理办法》规定，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。

酬金制服务费标准计算公式：

V = P1 (各项服务支出)+P2(酬金) (P2 一般取 P1 的8%~15%)

上述具体项目费用的测算，实际工作中多用表格的方式进行

第二篇：物业管理服务费用测算

根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括：

一、经费测算的原则及说明;

二、经费测算：

1、人工成本;

2、行政办公费;

3、设备设施维护费;

4、公用水电费;

5、清洁绿化费;

6、保安费;

7、固定资产折旧;

8、开办费摊销;

9、不可预见费;

10、管理者酬金;

11、税金。详细测算书内容如下：第一节经费测算的原则及说明

一、测算的依据

(一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规; (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”; (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、经费测算的原则

(一) 遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则

针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

(四) 管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、测算的有关说明

(一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明

1、人员工资标准

根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：序号职务月薪备注 1 中心经理 4,000 2 品质行政主管(中心经理助理) 2,500 3 安全主管 1,800 4 工程维修主管 2,000 5 清洁绿化主管 1,800 6 高级管家 1,800 7 会计 1,400 8 出纳 1,200 9 维修技工 1,200 10 安全班长 1,100 11 安全员 900 12 清洁工 600 13 绿化工 600

2、物资装备的摊销

物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销;单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。

3、开办费摊销

开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%(4年)按5年摊销进管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。

5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。第二节经费测算

经费测算总表(单位：人民币元) 序号项目测算依据月支出备注

1 人工成本详见人工费测算明细表 122,202.00

2 行政办公费详见办公费测算明细表 14,406.67

3 设备设施维护费详见维护费测算明细表 9,984.00

4 公用电费按经验数据测算 23,500.00

5 公用水费按经验数据测算 4,200.00

6 清洁费(设施材料) 详见清洁费测算明细表 10,233.00

7 绿化费详见绿化费测算明细表 17,388.00

8 保安费详见保安费测算明细表 400 注：将开盘期间人工成本摊进物管成本中 9 固定资产折旧详见固定资产测算明细表 1,397.50 10 开办费摊销详见开办费测算明细表 3,036.87 23,994.13 11 小计

206,748.03 227,705.30 12 不可预见费以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金以上各项之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 营业税金及附加以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 总计

245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理费(不含电梯分摊) 69416.16平方米收费面积 3.53 4.05 根据我们的测算，本项目管理费月支出为245,193.66元(不含E型房每月电梯维护费用)，按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下：房型系数管理费标准(元/平方米.月) 备注 A 1.143 4.0

B 1.057 3.7

C、D 1 3.5

E 0.914 3.2 按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月，加上电梯维护费0.42元/平方米.月，实际管理费标准为3.2元/平方米.月

(一)人工成本测算

序号项目人数月薪计算方法月支出备注 1 工资

(1) 中心经理 1 4,000 人数 x 月薪 4,000

(2) 品质行政主管 1 2,500 人数 x 月薪 2,500

中心经理助理

(3) 安全主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(4) 工程维修主管 1 2,000 人数 x 月薪 2,000

(5) 清洁绿化主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(6) 高级管家 3 1,800 人数 x 月薪 5,400

(7) 会计 1 1,400 人数 x 月薪 1,400

(8) 出纳 1 1,200 人数 x 月薪 1,200

(9) 维修技工 7 1,200 人数 x 月薪 8,400

(10) 安全班长 3 1,100 人数 x 月薪 3,300

(11) 安全员 40 900 人数 x 月薪 36,000

(12) 清洁工 30 600 人数 x 月薪 18,000

(13) 绿化工 3 600 人数 x 月薪 1,800

(14) 小计 94 87,600

2 三费一金

(1) 福利待遇

工资总额x 8% 7,008.00

(2) 培训费

工资总额x 8% 7,008.00

(3) 工会费

工资总额x 2% 1,752.00

(4) 社会保险费

工资总额x 20% 17,520.00

(5) 教育基金

工资总额x 1.5% 1,314.00

(6) 小计

34,602.00

3 合计

122,202.00

(二)行政办公费

序号项目数量单位单价计算方法月支出备注 1 办公用品、低值易耗品

(1) 管理人员 10 人 20 数量 x 单价 200.00

(2) 操作人员 80 人 5 数量 x 单价 400.00

小计 90 人

600.00

2 通讯费用

(1) 固定电话/传真 5 部 150 数量 x 单价 750.00

(2) 移动电话 2 部 300 数量 x 单价 600.00

小计

1,350.00

3 车辆使用费用 2 部 1500 数量 x 单价 3,000.00

4 员工宿舍租金 4 套 600 数量 x 单价 2,400.00

5 社区文化活动费 12 次 1500 综合测算 1,500.00

6 服装费用

(1) 管理人员服装 13 套 900 11700 975.00

(2) 维修工服装 7 400 2800 233.33

(3) 清洁绿化工 34 270 9180 765.00

(4) 保安员 43 1000 43000 3583.33

(5) 小计

66680 5556.67

7 合计

14,406.67

(三)设施设备维护费

序号项目数量单位单价保养期月支出

备注 1 电梯维保费 8 台 600 12 4,800.00 不记入总费用

2 电梯年检费 8 台 400 / 266.67 不记入总费用

3 电梯保险费 8 台

4 强电系统维护费

2,000.00

(1) 高压供电系统

屏

(2) 低压供电系统

屏

(3) 备用发电机维护费

台

小计

2,000.00

5 给排水系统维护费

800.00

(1) 给排水水泵维护费

台

(2) 给水水管维护费

(3) 排水水管维护费

(4) 消防水系统

消防箱

套

小计

800.00

6 室外景观绿化水维护费

500.00

7 游泳池维护费

200.00

8 消防系统维保费

500.00

9 弱电系统维护费

2,500.00

(1) 消防弱电系统维护费

(2) 控制中心维护费

(3) 保安监控系统维护费

(4) 防盗报警系统维护费

(5) 巡更系统维护费

(6) IC卡门禁统维护费

(7) 停车场系统维护费

小计

2,500.00

10 建筑本体维修费

11 设备维修零星材料费

600.00

小计

9,600.00

12 不可预见费 4%

384.00

13 合计

9,984.00

(四)公用水电费

序号项目数量单位单价保养期月支出备注 1 公用电费 50000 度 0.47 23,500.00

2 公用水费 3500 吨 1.2 4,200.00

合计

27,700.00

(五)清洁费序号项目计算方法月支出备注 1 基本清洁费

(1) 清洁人工费 / /

(2) 工具/材料费综合测算 2000

2 清洁设备折旧费 (5年分摊) 清洁工具 1333

总价80，000元

3 垃圾清运费 30天×1车/天×150元/车 4500

4 室外水景清洁费每月清洗1次 1000

5 化粪池清理费每一年清洗2次 400

7 消杀费综合测算 1000

8 总计

10,233.00

(六)绿化费

项目数量单位单价计算方法月支出备注绿化费 41400 M2 0.42 数量 x 单价 17,388.00

(七)保安费

项目计算方法月支出备注日常耗材、装备保养综合测算 400.00

(八)固定资产折旧

序号项目资产总额计算方法月支出备注 1 行政办公设备 74,000.00 分5年摊消 1,233.33

2 工程设备 9,850.00 分5年摊消 164.17

3 合计

1,397.50

附表：固定资产清单

(一) 行政办公设备

项目数量单位单价金额备注会议桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作台 1 套 2,000.00 2,000.00

复印机 1 台 15,000.00 15,000.00

内联网络电脑终端 10 台 4,000.00 40,000.00

数码照相机 1 部 4,000.00 4,000.00 电视机 5 台 2,000.00 10,000.00 小计

74,000.00

(二) 工程设备

项目数量单位单价金额备注

200型室外疏通机 1 套 2,350.00 2,350.00

备用发电机 1 台 5,000.00 5,000.00

台钻 1 台 2,500.00 2,500.00

小计

9,850.00

合计

83,850.00

(九)开办费摊销

序号项目总额计算方法月支出备注

1 开盘期间人工成本费 1,211,883.00 按5年摊销 20,198.05 摊入营销成本 2 除人工费外其它开办费摊销 227,765.00 按(80%)5年摊销 3,036.87 摊入物管成本

3 总开办费 1,439,648.00 按5年摊销 23,994.13 全部摊入物管成本

“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日，为期12个月。在此期间，购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备，人员到位。开办费分五年摊销。开办费总表项目数量驻场时间单价计算方法开办期支出 1 人工成本

(1) 工资

中心经理 1 12 4,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 48,000.00

品质行政主管(中心经理助理) 1 10 2,500.00 数量 x 驻场时间 x 单价 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 21,600.00

工程维修主管 1 12 2,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 24,000.00

清洁绿化主管 1 10 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 18,000.00

高级管家 6 6 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 64,800.00

会计 1 2 1,400.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,800.00

出纳 1 2 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,400.00

维修技工 2 12 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 28,800.00

安管班长 3 12 1,100.00 数量 x 驻场时间 x 单价 39,600.00

安管员 40 12 900.00 数量 x 驻场时间 x 单价 432,000.00

清洁工 35 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 252,000.00

绿化工 2 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 14,400.00

小计

973,400.00 (2) 三费一金

福利费

工资总额 8% 77,872.00

工会经费

工资总额 2% 19,468.00

社会保险费

工资总额 13% 126,542.00

教育基金

工资总额 1.5% 14,601.00

小计

238,483.00

合计

1,211,883.00 2 行政办公费

(1) 办公用品、低值易耗品

综合测算 3,000.00 (2) 通讯费

综合测算 3,000.00 (3) 员工宿舍租金及水电费 7 12 900.00 套数 x 开办时间 x 单价 75,600.00

合计

81,600.00 3 入伙资料 350 60.00 21,000.00 4 办公设备

见开办期办公设备清单 18,600.00 5 工程工具

见开办期工程工具清单 14,710.00 6 治安消防用品

见开办期治安消防用品清单 25,315.00 7 服装

见开办期低值装备清单 66,540.00

总计

1,439,648.00

1、开办期办公设备清单

序号项目数量单位单价合计(元) 备注 1 办公家私 3 套 1,500.00 4,500.00

2 工作台 10 套 500.00 5,000.00 3 转椅 10 把 80.00 800.00

5 打印机 2 台 700.00 1,400.00

6 文件柜 5 套 300.00 1,500.00

7 档案柜 2 个 300.00 600.00

8 电话 5 部 100.00 500.00

9 传真机 1 部 1,500.00 1,500.00

10 保险柜 1 部 1,000.00 1,000.00

12 工具柜 5 套 200.00 1,000.00 13 饮水机 4 台 200.00 800.00

14 小计

18,600.00

2、开办期工程工具清单

序号项目数量单位单价合计(元) 1 冲击钻 1 台 980.00 980.00 3 手提切割机 1 台 350.00 350.00 4 台式砂轮机 1 台 1,500.00 1,500.00 6 手抡电钻 2 台 240.00 480.00 7 电焊机8KVA 1 台 450.00 450.00 8 75型室内疏通机 1 套 1,450.00 1,450.00 9 台钳 2 套 75.00 150.00 10 大管钳 4 架 30.00 120.00 11 数字万用表 2 个 250.00 500.00 12 指针万用表 1 个 100.00 100.00 13 摇表 1 个 180.00 180.00 14 接地摇表 1 个 200.00 200.00 15 高压摇表 1 个 1,000.00 1,000.00 16 电梯专用工具 1 套 500.00 500.00 17 电工组合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 综合维修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作业工具 1 套 500.00 500.00 20 5档铝合金组合梯 3 架 300.00 900.00 21 11档铝合金组合梯 1 架 750.00 750.00 23 平板车 1 辆 500.00 500.00 24 拖线盘 2 台 600.00 1,200.00 25 小计

14,710.00

3、治安消防用品清单

序号项目数量单位单价合计(元) 1 无线对讲机 25 台 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壶 45 个 10.00 450.00 4 电警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 块 45.00 225.00 6 消防斧头 2 把 60.00 120.00 7 专用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防头盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小计

25,315.00

4、员工服装清单

序号项目数量单位单价金额 1 保安服装 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服装 4 套 200.00 800.00 15 管理人员服装 10 套 600.00 6,000.00 18 清洁工服装 80 套 135.00 10,800.00 21 绿化工服务 4 套 135.00 540.00 合计

66,540.00

第三篇：PPP项目财政支出测算陷阱解析

来源: 徐州财政局发布时间：2016-08-04

谢娜中央财经大学副教授

学术界和业界对PPP有两个层面的忧虑：一是政府在一二十年甚至更长的特许经营期内能否履约付费;二是社会资本方是否会赚一票后扔下烂摊子给政府。

近期财政部出台了《政府和社会资本合作项目财政管理办法》(征求意见稿)，特别提出“从财政中期预算管理角度，将PPP项目跨财政支出纳入中期财政规划，切实保障政府在项目全生命周期内的履约能力”。这是对“政府能否履约付费”忧虑的有力回复。PPP项目是公共项目，涉及公众利益，政府一般不应也不会轻易尝试率先违约的风险和后果。加之后续将全面推行PPP项目财政支出预算管理，政府履约付费能力将大大提高。

事实上，笔者更担心第二个问题，即社会资本的违约问题。从笔者评审数百个PPP项目的经历，发现政府付费和可行性缺口补助这两类PPP项目，在进行财政支出测算时存在诸多陷阱，社会资本方通过看似合理的PPP实施方案，以政府补贴方式获取了超额利润。

一、PPP项目财政支出测算陷阱

(1)陷阱一：混淆不同现金流量表，采用项目投资现金流量表调高财政支出，社会资本方谋取高额自有资金内部收益率。

目前，不少业界人士、特别是社会资本方坚称PPP项目财务内部收益率不能低于行业基准收益率8%，以此作为政府财政支出测算和调整依据。事实上，这会导致政府财政支出加剧、社会资本方收益水平远高于8%。

常见的现金流量表有四种类型，一是项目投资现金流量表，二是项目资本金(即自有资金)现金流量表，三是投资各方现金流量表，四是财务计划现金流量表。在测算PPP项目盈利能力和政府补贴额时，当前咨询机构常用项目投资现金流量表、而不是项目资本金现金流量表或投资各方现金流量表，这为社会资本方超额收益埋下了伏笔。

PPP项目投资现金流量表测算得到的项目财务内部收益率(IRR1)指标，仅反映该项目整体收益情况(不论其资金来源及财务成本)，而不能如实体现社会资本方的财务收益状况。真正能反映社会资本方收益水平的是资本金财务内部收益率(IRR2)、以及社会资本方资本金净利润率(ROE)等指标。其中，IRR2指标是基于PPP项目社会资本方的资本金现金流量表测算得到。

以1亿投资规模、政府付费类型PPP项目为例，假设社会资本方出资2000万自有资金成立项目公司，其余建设资金贷款，特许经营期为12年(含2年建设期)，年运营成本为1000万元，贷款利率4.9%，折现率5%，预期合理利润率8%，全额缴纳增值税和所得税。1)采用财金[2015]21号文政府付费计算公式，测算可得：本项目税前IRR1=6.93%，税后IRR1=5.55%;运营期平均每年政府付费2506万。对此，社会资本方会提出抗议，认为项目税后IRR1仅为5.55%，远低于8%，要求提高政府补贴。2)地方政府不懂财务专业知识、咨询机构为尽快实现项目落地，会调整PPP项目财政补贴。当平均每年政府付费提高到2720万元(多增加8.5%财政支出)，项目税后IRR1=8%，能被社会资本方接受。然而，此时社会资本方的税前IRR2=22.18%，税后IRR2=17.11%，获取了不为政府所知的高额财务收益。这就是不同现金流量表中不同财务内部收益率的游戏陷阱。

上述案例投资额较小，在PPP项目投资额更大的情况下，若有选择性地忽视社会资本方的自有资金财务内部收益率，而以项目投资现金流量表及其财务内部收益率指标来调整政府付费或补贴，将导致财政支出增加过快，社会资本方也将从中获取更为丰盛的暴利饕餮。

(2)陷阱二：要求政府以出资入股形式投入大量建设资金，社会资本方坐享财务杠杆红利。

政府与社会资本方共同成立PPP项目公司，有助于提高项目公司信用，降低融资成本。但从政府财政支出最优化角度，并非政府出资占股比例越高越好。若陷阱一未能有效识别和破除，同一PPP项目分别采用有/无政府股权支出两个方案，在两方案项目总投资回报率、绩效考核一样的前提下，与无政府股权支出方案相比，有政府股权支出方案中：社会资本方的资本金净利润更高，特许经营期内政府财政支出更多。因此，强势的社会资本方会要求政府高额出资入股，项目公司中政府股本金占比越高，对社会资本方越有利。

同样以上文陷阱一的1亿投资规模、政府付费类型PPP项目为例，设定其他财务测算参数不变、项目税后IRR1=8%。1)无政府股权支出方案：社会资本方以自有资金2000万独资成立项目公司;政府平均每年财政补贴为2720万元，总财政支出为2.72亿;社会资本方的税前IRR2=22.18%、税后IRR2=17.11%、ROE=16.42%。2)有政府股权支出方案：假设为政府股权支出极限状况(占股49%)，即政府出资980万和社会资本方出资1020万成立项目公司;项目运营期间政府平均每年财政补贴与方案一同，总财政支出为0.098+2.72=2.818亿;社会资本方的税前IRR2=43.99%、税后IRR2=37.30%、ROE=32.20%，社会资本方暴利程度可见一斑。

由上述计算结果可知，在陷阱一和陷阱二交互作用下，政府在建设期间以出资入股方式投入大量财政资金，不但无法降低后期政府运营补贴，反而会增加总财政支出，让社会资本方在无形中坐收财务杠杆超额红利。

在大规模投资PPP项目中，设计较短特许经营期，社会资本方变相骗取由折旧摊销带来的高额隐性收益，政府为此支付超额财政补贴。

PPP项目投资建设形成固定资产，当政府拥有资产所有权、项目公司拥有资产使用权和收益权(例如BOT模式)时，项目公司以无形资产摊销形式计提资产损耗成本;当资产所有权归属项目公司(例如BOOT模式)时，项目财务测算以固定资产折旧形式计提有形损耗成本。PPP项目无论是折旧还是摊销，本质上都以投资建设形成的资产原值(包括建设期利息)为基数进行逐年分摊，都会计入项目总成本费用。

国家相关部门对固定资产折旧的最短年限做出规定，例如，房屋、建筑物为20年。然而，笔者见过大量12-15年特许经营期的PPP项目实施方案。以5亿投资规模、12年特许经营期(包括2年建设期)PPP项目为例，项目年均折旧/摊销额高达5000万(不考虑建设期利息)。项目投资额越大、特许经营期越短，项目年均折旧/摊销额越高。

有些咨询机构与社会资本方勾结，在政府财政支出测算时，将高额折旧/摊销额计入项目运营成本，骗取政府超额财政补贴。尽管这是拙劣的财务测算伎俩，但当项目投资额大、运营成本较高、政府无专业财务人员审核PPP项目实施方案时，很容易蒙混过关。

(3)陷阱三：在大规模投资PPP项目中，设计较短特许经营期，社会资本方变相骗取由折旧摊销带来的高额隐性收益，政府为此支付超额财政补贴。

有些咨询机构与社会资本方“暗箱操作”，在政府财政支出测算时，将高额折旧/摊销额计入项目运营成本，骗取政府超额财政补贴。尽管这是拙劣的财务测算伎俩，但当项目投资额大、运营成本较高、政府无专业财务人员审核PPP项目实施方案时，很容易蒙混过关。

(4)陷阱四：现行可用性付费+运营绩效付费测算方式，并未真正体现PPP绩效考核付费，无法有效规避社会资本方运营不力风险。

当前，业界形成了一个不成文的政府财政支出测算方式，将支付给社会资本方的政府付费分为可用性付费(又称可用性服务费)和运营绩效付费(又称运营绩效服务费)。可用性付费，一般指政府向项目公司购买PPP项目可用性而支付的费用;运营绩效付费，是政府根据项目运营绩效考核，支付给社会资本方的运营费用及基本利润。

现行可用性付费+运营绩效付费模式，乍一看，体现了PPP项目绩效付费理念，实则并不尽然。可用性付费中，包括了全部建设成本、合理利润和运营期财务费用，这是PPP项目的主要投入(即社会资本方的主要收益来源)，而运营期间的运营绩效付费仅是小部分收益。对于以施工见长的中标社会资本方，只要在特许经营期间如期收到可用性付费，便已赚取足够利润;至于是否认真运营项目，并不严重影响其收益。由于PPP项目建设投资额相对大、运营成本相对小的特点，导致社会资本方重可用性付费而轻运营绩效付费，进而催生加大项目建设投资规模、不认真进行项目运营的动机。

综上，现行的可用性付费+运营绩效付费方式，存在将项目建设质量与运营质量分开考核的缺陷，并未真正实现项目建设运营全生命周期关联性绩效考核。在以赚取可用性付费为主要收益来源的利益导向下，很难激励社会资本方降低建设成本、提高建设质量。

(5)陷阱五：社会资本方发起PPP项目，并由其提供可行性研究报告，存在可研数据失真，导致政府财政支出大幅增加。

一般而言，由社会资本方发起的PPP项目，政府出于减少前期可研咨询费用、或不懂专业知识甩包袱的考虑，会要求社会资本方自行聘请咨询机构编写项目可研报告。这给社会资本方提供了谋取PPP项目暴利的契机。

PPP项目实施方案涉及投资建设额、运营成本等数据，主要来源于项目可研报告和尽职调查。由社会资本方牵头编制的项目可研报告，难免存在扩大项目投资建设规模、增加运营成本等问题。

笔者在评审某环保类PPP项目时，发现PPP实施方案投资建设额包括了运营期间的设备重置大修费9000余万，追根溯源，是社会资本方提供的可研报告中，用春秋笔法将设备重置大修费包装到了项目总投资估算中。这意味着，在可用性付费和运营绩效付费中重复计算了设备重置大修费，在短短12年特许经营期，政府将多支出9000余万财政补贴。

(6)陷阱六：打包类型的复杂PPP项目中，存在经营性、准经营性和非经营性子项目众多、边界不清等问题，容易导致政府财政支出扩大化。

政府鼓励将经营性子项目与非经营性子项目“肥瘦搭配”形成PPP项目，以此减少政府财政补贴。然而，在打包类型的复杂PPP中，容易存在项目边界不清、财务测算不统一等问题，进而导致财政补贴扩大化。

笔者曾评审某复杂PPP项目，该项目包括了旅游购物设施、文化娱乐设施、游客接待中心、餐饮设施、住宿设施、道路交通配套、给排水配套、电力电信配套、燃气热力配套、环卫设施配套、标识配套等十余个子项目;在财务测算时，未将经营性、准经营性、非经营性子项目全部纳入一个现金流量表，而是分别对不同类型子项目进行财务可行性和政府补贴测算。由此导致的直接后果是，经营性项目收益未能弥补到可行性缺口补贴中，政府未能从经营性子项目中获益，却为准经营性和非经营性子项目支付了大量财政补贴。

以上是针对政府付费和可行性缺口补助类型的PPP项目中六类典型财政支出测算陷阱进行解析。事实上，PPP财务测算陷阱众多，例如未将政府出资股本金从可用性付费中剔除、导致政府重复付费等现象不一而足，需要用专业眼光一一识别。

二、谁为PPP项目财政支出陷阱负责

如何解决PPP项目财政支出陷阱问题，需要群策群力。有些需要学术界和业界共同努力解决，例如，设计一套更为科学的PPP绩效付费模式;有些需要咨询机构转变观念，例如，厘清传统项目财务可行性与PPP项目社会资本方财务效益之间的差异，认识到传统政府投资方式的项目投资现金流量表已不太适用于PPP项目财务测算;而更多的陷阱问题，则需要咨询机构抛除私心杂念加以克服。

公开透明，是解决PPP咨询怪现状的最佳途径。笔者建议：

1)适时对公众公布PPP项目实施方案(可删除商业机密及国家安全相关内容)、财政承受能力论证与物有所值评价报告。咨询机构受政府委托编制PPP方案及两论，政府花了纳税人的钱，且PPP项目涉及公众利益，于情于理都应该让公众有知情权。这一其他发达国家能做到的标准化行为，国内咨询机构没理由找托词。只有放在阳光下接受公众检阅，才能真正识别优质PPP项目和优质咨询机构，不会出现劣币驱逐良币的怪诞现象。

2)建立PPP咨询机构黑名单制度。尽管该制度较难实施，有些得等到项目出事后才能追责且很难评判，有些是地方政府图快贪便宜、授权咨询机构出低质量PPP方案走过场。但是，PPP立法应体现有责必究精神。特别是对于剽窃盗用PPP方案的咨询机构，一旦经举报核实，应予以黑名单处罚。

第四篇：物业服务各单项费用测算公式--锋

各单项费用测算完毕进行加总，即为物业服务支出(成本)总额，加上物业管理酬金(酬金制)或法定税费及利润(包干制)后，即得出物业服务费总额。以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。(见《实务》教材第175页)

目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。 (见《经营》教材第187～194页“第二节

成本估算方法”)

包干制：

包干制(收入)=成本+成本X税费(5.5%)+利润元/m2·月=成本+成本X税费(5.5%)+利润/可收费总建筑面积/12月如：(120万元+12万元)÷10万m2÷12月=1.1元/m2·月

酬金制：

酬金制(收入)=支出+支出X酬金比例元/m2·月=支出+支出X酬金比例/可收费总建筑面积/12月如：120万元×(1+10%)÷10万m2÷12月=1.1元/m2·月

元/m2·月=人工费+办公费+共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费+保安费+清洁卫生费+绿化养护费+固定资产折旧费+保险费+专项维修资金/参与测算的物业总面积/12月

人工费=基本工资+社会保险费+福利费+加班费+服装费+工服洗涤费

福利费=福利基金(14%)+工会基金(2%)+教育经费(1.5%)

加班费=2～3天/人*日平均工资(22个工作日/月)

办公费=交通费+通信费+低值易耗文具、办公用品费+书报费+宣传广告和市场推广费+法律费用+节日装饰费+办公用房租金

共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费=维修保养费+装修费+能源费+康乐设施费+杂项费用

保安费=保安系统费+保安人员人身保险费+保安用房和保安人员住房租金