海南旅游地产（精选十篇）
海南旅游地产 篇1
随着中国城市化进程的明显加快,城市功能也日趋完善,商业街区作为城市发展的一个重要标志越来越受到各地政府的重视,也成为了商业发展的热点。特色商业街则是在有人气有商气的基本要求上,更讲究独具特色。其特色或表现在建筑风格上,或产品特色上,或经营特色上。
仿古旅游开发及存在的问题
随着国家经济的发展,人们的思想观念、消费观念也随之发生了变化。人们在认识、追求、吸纳西方文化之后,开始重新意识到中国传统文化的魅力,全国上下形成了多元文化的局面。因此,在全国进行如火如荼的城市化建设时,千篇一律的几何形现代建筑,商业气息浓厚的现代商业模式,无法满足现代人物质、精神文化的需求。保护传统物质及非物质文化遗产的呼声越来越强列,在这种需求与呼声之下,有一批古城镇、古老街区、古代建筑被保存了下来,并成功地转变成为宝贵的旅游资源。然而,一些地方在利益的驱使下,盲目地进行仿古建设,不仅没有达到保护文化遗产,获得经济效益的目的,反而浪费了财产资源,甚至破坏了原有的文化生态。
其实,成功地保护开发古城镇、古街区、古代建筑,并规划成具有长远开发价值的旅游资源,是应该遵循一些原则的:
古城镇、古街区旅游开发的原则
(1)保护优先原则
古城镇、古街区的最宝贵之处在于,它们与地理环境相结合的历史、文化底蕴。如果失去了文化的内涵,消失了原生态的文化氛围,那么所谓的“古”只是一件披在泥土雕像上的外衣,不会有独特的吸引力。因此,对古城镇、古街区进行旅游开发,一定要首先遵循保护优先的原则。在保护原生态的文化环境的基础上进行开发,才能获得长远的利益。
(2)独特性原则
唯一性是旅游资源的魅力所在。丽江古城之所以大受欢迎,不仅仅是700多年历史的古建筑群,同时还有700多年积淀的历史文化和纳西族独有的生活方式,有小桥流水,有柳暗花明,有纳西古乐,还有雪山草地。其实,由于历史、文化、环境的独特性,古城镇、古街区都应具有其独特之处。因此,开发的重心应该是尽最大可能地突出旅游资源的特色,包括民族特色、地方特色,地方文化。只有具有民族、地方文化特色的旅游资源,才能对全国乃至全世界产生吸引力。
(3)合理开发原则
北京交通大学旅游发展与规划研究中心主任王衍曾经说过:“若要文化与旅游结合发展和双赢,就必须实现从文化旅游资源到文化旅游产业的嬗变。一是要原点打造,原汁原味地展现当地的文化内涵;二是要符合时代观念和实际消费需求;三是拓展产业链,从吃、住、行、游、购、娱等方面,全方位地开发旅游资源。”旅游资源开发过程中,要尊重历史原貌,立足于保护历史文化价值,同时还要遵循市场原则,进行准确定位,科学规划,合理开发。
(4)经济原则
经济利益是旅游资源开发的动力与目的之一。因此,要对古城镇、古街区等旅游资源进行投资开发,必须从经济的角度,全面分析投入和产出,确保旅游开发活动能够带来经济效益。
仿古旅游开发中存在的问题
目前,传统文化的价值正越来越受到人们的喜爱与重视,传统文化的魅力又重新焕发光彩,全国各地有不少古城镇、古街区、古建筑的旅游价值得到了合理的挖掘、开发,并给地方形象和财政都带来了丰厚的利益。在利益的驱使下,一些地方便开始盲目跟风,不科学地进行仿古旅游开发,造成全国仿古城镇、仿古街、仿古建筑泛滥的局面。总体来讲,现在全国各处的仿古旅游建设存在以下一些问题:
(1)“仿古”仅仅仿的是“皮毛”
四川省文化厅文化产业处处长彭建康曾在文化演艺专业论坛上指出:“目前,仿古建筑有一种泛滥趋势,好象一和古代建筑打交道就能身价百倍,有品位、有艺术。继承传统并不只是修建仿古建筑,也要讲究品牌。否则,当一座座仿古建筑拔地而起的时候,那多半是失败的决策,就如候鸟飞来了又走,落下的是一地鸡毛。”
其实,现代人旅游更多的是对精神文化方面的需求。人们到古城镇、古街区休闲旅游或者购物消费,为的是身临其境地感受与现代商业气息完全不同的民族风情、风俗习惯、地方特色,而不仅仅是表面的古代建筑元素的简单组合体。如果没有了历史、文化内涵,古城、古镇就仅仅是一个建筑躯壳,不可能给旅客带来任何历史文化的氛围和体验。
一些地方忽视了历史文化的重要性,大量建设一些仿古建筑,使得古城、古镇、古街区遍地开花,而古建筑之下却洋溢着浓重的现代商业气息,一些超现代的生活方式、生活习惯、组织形式都在其中。那些仿古建筑其实仅仅是传统的“皮毛”。
2)以牺牲原生态为代价
纵观国内现在的仿古建筑,大多基本上仍停留在具象的模仿之上,简单地将古代建筑元素附加于现代建筑形式之上。这些古建筑忽略了与历史文化环境相结合,与当地特有的民俗风貌相结合。更让人心痛的是,很多仿古商业建筑其实是以牺牲当地原生态历史文化为代价的。
在全国各地,一些地方热衷于仿古建筑,却忽略了保护有历史文化价值的古建筑,甚至迫使古建筑为人造景观让路的现象并不鲜见。比如在本世纪初,广东省佛山古镇就把松风路仿古商业街(简称仿古街)作为当地旧城改造的重点工程。新建起来的仿古街既不是岭南建筑风格,也不是真正的古建筑,可以说是破坏了原生态。结果,短短八年以后,这一仿古街再次被纳入佛山古镇拆迁范围。当地声称,今后将建成五大历史文化街区,以“恢复原有风貌”——即恢复岭南特色的古韵。但我们不得不说,这仍然是一种“仿古”。
很多古城、古镇、古街区本身具有独特的文化生态,是价值巨大的旅游资源,“严格保护”才是开发工作的重中之重。以保护为基础,进行科学合理地开发,采用与现有资源相匹配的运作模式,发挥其可支配的功能,才是古城镇、古街区旅游开发的正途。
(3)功能被移位,文化被清空
许多古城、古镇、古街区在其的慢长历史进程中,与当地的经济发展水平、历史文化底蕴、交通条件、人口因素、消费习惯、商业业态分布、街区文化、经营与管理等综合因素融合在了一起,形成了独特的社会和经济功能。对这些古城镇进行开发,如果不对所有的这些综合因素有全面的认识和考量,而进行简单的以新换旧的仿古建设,必然导致水土不服的局面。
旅游资源开发过程中,要尊重历史原貌,立足于保护历史文化价值,还要遵循市场原则,进行准确定位,科学规划,合理开发。例如浙江的乌镇,四川的黄龙溪、五凤镇,云南的和顺古镇等,在历史上都是商品集贸重镇和交通枢纽。正是依靠这些特殊地位和功能价值,这些古镇才能创造出辉煌的历史。现在虽然随着时代的变迁,现代的贸易方式和交通路线发生很大变化,这些古镇已经退出了历史的舞台,但它们作为历史文化活的标本保存了下来。我们今天进行旅游开发,就是要对其历史面貌进行保护和再现,使中外游客能真正走入历史文化的情境中。然而一些地方的仿古旅游建设,却把原来的历史遗貌进行搬迁,建起了古香古色的商业地产和商铺,徒有古建筑的外表,使得古镇的功能被移位了,文化被清空了,自然不能长久地吸引游客。
4)对“复古”的误解和滥用
建筑大师梁思成说:“除非我们不知尊重这古国的灿烂文化,如果有复兴国家民族的决心,我们就不能忽略中国建筑的研究。”中国的古建筑凝聚着中华民族博大精深的传统文化。可是,现在全国各地修建的仿古建筑遍地开花,而这些仿古建筑大都是对“复古”的一种误解和滥用,甚至在建筑过中粗制滥造,使用伪劣材料,建筑艺术粗糙。
因此,在进行仿古建设时,必须在规划、设计、施工时认真推敲,精心从事,切不可粗制滥造,搞出一些造型丑陋,不堪入目的东西。既糟蹋了环境,又玷污了祖先的智慧。同时还要接合当地的历史文化环境,建设有地方特色的仿古建筑。对于那些古代遗留下来的无法再生的古建筑,更应像珍惜生命一样去保护、维修它,给城市留些记忆,给民族留些根本。
旅游房地产开发及存在的问题
说到仿古旅游开展,就不得不说旅游房地产,因为这二者之间有着千丝万缕的联系。目前,关于旅游房地的界定,业界有许多不同的说法。我认为,青岛大学旅游学院徐翠蓉的观点比较正确:“旅游房地产是以旅游物业为开发对象,以为旅游服务为主要功能,在设计上突出休闲、审美和愉悦的需要,拥有灵活多样的销售方式的房地产项目……旅游房地产一般与旅游区高度密切关联,但并非与旅游区高度密切关联的房地产项目都是旅游房地产。”从这一界出发,旅游房地产的各种项目中,就包括了仿古旅游建设项目。为此,我们在这里谈论旅游房地产,也就是从全新的角度认识仿古旅游开发,并探讨其中的问题。
目前,全国旅游地产开发越来越热,它以多种类型出现在大中小城市和旅游景区,比如,主题公园群(迪斯尼世界EPCTO、深圳的华侨城社区PORTFOLIO)、主题社区(佛罗里达州的Heron Bay、南卡罗来纳州的海格山庄)、度假酒店(拉斯维加斯)、高尔夫别墅,等等。这些不同类型的旅游地产,都有各自独特的经营规律与理念。
然而,我国的旅游房地产开发才刚刚起步,对开发商来说,由于先前是以住宅导向型为主,现在要从事旅游地产的开发,缺乏经验。因此,现在的旅游房地产开发还存在诸多的问题。其中,最大的问题是差异化不够。其实,旅游房地产究竟应该采用何种样式,必须根据当地经济水平、历史文化和项目所在地的地形、地貌等具体情况决定。由于中国幅员辽阔,气候差异较大,每一个旅游点和土地运营、地产开发之间都可以找出差异化的竞争。
下而,我们在这里具体谈几点旅游房地产开发中应该注意的问题:
1.全盘规划,分步实施,先做旅游,后做房产
根据旅游地产项目特征,开发建设的模式应该是高起点、大手笔、跨越式的,因此最好是聘请具有雄厚实力、过硬资质的国际国内知名景观设计公司进行精心设计和规划。以全盘规划,分步实施的方式,合理运作。
旅游房产在开发在原则上应该先做旅游,后做房地产。因此在开发过程中,应该把旅游项目放在前面,并当做非盈利性的精品来做,这样便可以提升人气,带动区域价值,增强政府和公众对项目的关注度和信心,为后续开发的顺利实施奠定基础。由于这类项目规模巨大,开发周期长,资金压力大。因此,一定要注意合理安排开发的节奏,确保资金链的安全,要短线开发与长线开发结合。
2.综合开发、全面收益、合理衔接
一般情况下,旅游房地产项目的功能组合是极其丰富的,必须配套齐全。它们的子项目往往很多,这些子项目可以起到相互支撑、降低风险的作用。大多数情况下,旅游房地产项目都是由旅游、休闲度假、人居和配套项目四大部分组成,因此在开发过程中,要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。在项目的开发过程中,要协调处理先期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的关系,使各子项目能够共同组成有机的整体,同时又具有相对的独立性,可以合理分担整个项目不同的功能诉求。
充分挖掘项目周边原来的旅游资源,使项目与当地整个大的区域景区环境相融合,并开展多种方式的合作经营,在尊重历史文化、保护生态环境的前提下,提升区域整体旅游资源的内涵和价值。
3.优先保护环境、实现可持续发展
海南旅游房地产异地营销与策略 篇2
海南岛提升为国家战略，作为国家主要发展计划，以及海南国际旅游岛的批准，旅游房地产业在海南欣欣向荣。海南最大的产业是旅游房地产，旅游房地产是建立在旅游景观优美风景区区域，或是靠近海湾与海岸线，开发以旅游、度假、养老为一体休闲旅游项目。产品有度假别墅、度假公寓、度假酒店、产权式酒店、产权式公寓等。海南旅游房地产最早起源于三亚大东海，开始时只是以产权式酒店与产权式公寓为主要产品，后来才演变为商品化的度假别墅和度假公寓，销售渠道是以来海南旅游的客户为主要群体，然后逐步发展到异地销售，才出现异地分销，异地营销推广，也就是今天的异地营销新名词。说到异地营销，也真复杂，项目不在当地怎样来销售，摆在异地面前只是一个楼盘模型和户型图，靠着销售员介绍，把有望客户从千里之外引导到项目所在来销售，整个程序多，成本高，难以协调。总之。异地营销困难比想的更难。
海南旅游房地产从2006年开始先以城市小规模发展到以景观的大盘，目前，集着全国著名房地产开发公司占据着海南所有旅游海湾与
海岸线，雅居乐集团在清水湾、富力集团在香水湾、恒大集团在海口、新世界集团在海口新布岛、中粮集团三亚亚龙湾、中信集团琼海博鳌、中铁集团在三亚、鲁能集团在三亚湾与海口东海岸和陈迈迎宾半岛等。每个项目占地面积从几百亩至几万亩，在海南各个海湾、海岸线建起了自己风格的旅游房地产，其产业链不单纯是以度假住宅为主，现都是以综合项目建设为主，包括：旅游、度假、居住、游艇、景观等。他们的营销主要以异地直销和分销为主。下面根据海南旅游房地产销售重点介绍几点营销渠道：
一、异地营销，直销与分销
异地营销，是项目开发商都在全国不同地区设立直销队伍或分销队伍，异地营销的目的就是利用异地资源与客户为项目销售。
直销是由项目派往各区域的销售队伍，直接归属项目营销中心管理和指挥，是项目异地销售部。目的是直接营销与管理，便于掌握一手客户资源，了解异地市场，随时可以调整营销方案与策略。但目前海南大楼盘才启动异地直销，小楼盘一般都没有设立。
分销是旅游房地产中小项目目前最常用的营销手法，通常分三级分销（代理）。
1、一级为总分销（也称总代理），与开发商签订代理合同与分销合同，负责项目现场销售，以及异地的销售。总分销一般由当地比较优秀的代理机构担任，他们在异地都设有销售部或合作代理机构，总分销
与开发商是发生直接代理事项，执行传达与传播项目营销策略，实施异地营销计划，接送异地输送来项目看房旅游客户。
2、二级分销，分当地与异地二级分销：
（1）当地分销，在项目所在地区的设立的分销销售部（比如在海口、三亚），由总分销统一管理，二级分销的营销推广活动、销售策略是根据当地情况实施，与总分销一起执行。
（2）异地二级分销，在不同的省份成立，二级分销都设立在省府所在地，由总分销统一管理，二级分销的营销推广活动、销售策略，直接按总分销整体营销策略计划执行，但也要根据异地的实际情况分阶段实施。
（3）三级分销，是在二级分销下面二三线城市，由二级分销机构发展的分销子分销公司。主要任务为二级分销拓展销售任务，也是最基层的销售机构，二级分销一般在二三线城市选择一到几个分销公司或个人为自己下线，根据项目营销要求传播与销售，由二级分销制定区域营销推广活动计划，以及安排集中看房旅游出发时间。
二、异地营销，客群的选送
在远离项目城市搞营销，没有客户群体，在异地怎样来拓展客户。很多内地房地产精英都认为，客户没有见到项目，项目周边情况又不了解，当地价格又不清楚，凭我们几句话，人家就买你的房子啦？所以，异地营销最大困难就是怎样说服客户，要想让客户相信，那就是核选有
望客户输送到项目所在地，一切才能变为真的。这并没有奇怪。下面是几种异地累积客户方法：
1、通过当地房地产展销会来累积客户，并通过在房地产展销会展出与传播项目品牌，在现场登记来访客户，然后以独自回访，确定到项目看房旅游客户，统一安排时间到项目所在地看房旅游，以达到异地销售策略。
2、用当地媒体开展旅游看房专题活动，用推广活动累积客户，策略性、计划性的宣传，用事件营销、品牌营销、视觉营销在当地掀起一股项目品牌热潮，回访登记客户。累积成有望客户，及时输送到项目所在地。
3、利用当地的著名旅游机构，投放项目DM介绍或设计成小型经典旅游指南楼书，突出项目周边旅游优势和项目主要卖点，吸引有望客户联想与欲望。登记、回访累积客户。
4、以当地房地产协会或商会强强联手，开展一系列推广活动。组织协会人员先前到项目参观，了解项目与周边旅游环境，用情景销售法引导当地有望客户购房。
异地营销客户群体的累积在于营销策略与推广，以及当地资源的利用。在营销节点上，关键是我们怎样异地平台的搭建，也即是说异地合作伙伴的资源与实力是项目推广的最主要部分。
三、异地营销，网络传媒作用
异地网络传媒是旅游房地产项目主要宣传工具,可以通过当地著名网络传媒机构，大力宣传项目。分三个步骤进行。一是海南旅游风光及项目品牌宣传；二是项目投资升值与长期远景；三是从项目配套及自然环境来点缀购房理由；四是更具体地介绍项目概况，建设、销售、市场情况。
四、异地营销，保障系统
旅游房地产异地营销模式涉及到很多法律和政策问题,特别是如何保护客户权益至关重要。异地营销是新模式产业，客户权益保护的重点是看房旅游与购房权益的保护，旅游房地产异地购房权益的保护中涉及到很多法律问题,比如客户旅游看房制度，购房后双方合同约定，房子的质量，支付房款、退款的保障，以及信息诚信制度,货不对板的惩罚,物业管理及服务质量制度承诺等。
旅游地产:福建地产投资的新宠 篇3
中国旅游地产萌芽于上世纪八、九十年代，沿海地区、改革开放比较早的省市为消化大量闲置房，就将一部分改造成提供给游客度假休憩的配套设施。
进入21世纪，老百姓迫切需要旅游作为紧张生活的调剂品或小康生活的附属享受，大型主题公园、高尔夫度假村、商业游憩场所层出不穷，主要集中在沿海旅游城市和经济比较发达的大中型城市。
目前，除了国外和港台颇具实力的大公司外。不少大型国企、知名房地产商都涉足旅游地产领域。
成功的规划开发是先决条件
福建省旅游资源丰富，山明水秀，人文荟萃，不仅拥有世界自然和文化遗产武夷山，还有美丽宜人的海滨城市厦门，毗邻台湾的优越地理位置更是锦上添花。这些独特的旅游资源为福建旅游地产的发展营造出良好的环境。
然而，不是光有资源就能成功开发旅游地产的，旅游地产必须依托于成功的旅游项目。深圳华侨城无疑是成功的典范，一开始华侨城并没有急功近利地将重心全力扑在回笼资金较快的地产上面，而是以旅游为龙头循序渐进地拉开主题旅游公园的序幕，锦绣中华、世界之窗一炮而红，才有了当今中国旅游地产第一品牌的美誉。
武夷水庄是目前武夷山最大的旅游地产项目，他们向华侨城学习，秉承“先旅游后地产”的宗旨，前期投入巨额资金种花、种草、种树，完善社区配套。“我们很早就拿下地了，当时是一片未开发的荒地，如果不营造环境，怎么能够吸引投资者呢?”水庄的徐总说道， “到现在为止，一期已经售罄，业主大部分还是从福州过来的。”
生活姿态也能成为投资
厦门鼓浪屿可谓是鹭岛上久负盛名的一颗明珠，吸引不少台胞接踵而至，洪先生就是其中之一。洪先生喜好收藏闽南及周边的文物，但不断增加的藏品已无藏身之处，对厦门情有独钟的他就在鼓浪屿上为它们找到一个家——“怀旧鼓浪屿馆”。
时间长了，知道这个博物馆的人越来越多，台湾的朋友、内地的朋友纷纷慕名而来。好客的洪先生寻思，与其让他们花钱住外面的旅馆，不如把博物馆后面的空楼改造成客房，提供住宿给朋友们。位于晃岩路上的博物馆地势较高，视野开阔，洪先生和朋友们在后院品茶攀谈，悠闲自得。
偶尔客房会有闲置，朋友建议他开发成旅馆出租给游客。慢慢地，经过洪先生细心的规划，“怀旧客栈”诞生了。洪先生的助理告诉记者，“起初把后楼改造成客房完全没有用于盈利，只是想能和朋友在鼓浪屿上多相聚一段时间，没想到如今客栈经营得这么红火”，正是这种自然豁达的生活态度为他带来既能赚得金线更能赢得快乐的投资。换个角度说，这也是一次成功的旅游地产投资。
投资品牌很重要
旅游地产投入大、周期长、见效慢，房地产行业投入也大，但见效快，一般以追逐利润为第一要务的民营企业很少会选择旅游作为第一投资。就算有涉足旅游地产的，往往也是冀望通过“圈地一建别墅一售房”方式，唯“资本”马首是瞻，不舍得在环境和配套上花钱，最终导致那些别墅被丢弃在荒废的景区中，购买别墅的投资者的回报率很难保证。
国企资金雄厚、力量强大，能够顺利启动旅游地产项目，并承受旅游地产的高投入、慢回报的风险，使得投资者的利益受到保护。华侨城之所以能成功，很重要的原因就是国企资本的撑腰。
在今年中国国际地产投资交易会上， “中国·隆教湾”项目备受瞩目。该项目位于福建省漳州龙海市隆教乡，由首钢集团出资100亿打造，是福建省第一个国企资本介入的旅游地产项目。
隆教湾项目除了有国企背景外，最大的亮点是将实现旅游和地产的互动和双赢，区别于一般的旅游地产只是单方面地向旅游“借光”，把旅游和地产统一整体规划，真正既实现房地产开发效益良好又能够带热一方旅游。
福建旅游地产发展空间还很大
发展旅游地产必须有强势的旅游做后盾，但福建旅游资源开发却很“青涩”，线路单一。游客逗留时间短暂，虽然已经开通动车组，但闽东地区主要还是以自然观光为主，不能提供真正意义的休闲度假环境。 “本身的旅游景点都还没有做起来，就先搞旅游地产开发，显然太超前了。只有福建的旅游发展加速，带动一些旅游地产的开发才是合理的。”福建师范大学旅游研究所所长袁书琪认为。
由于旅游地产涉及内容广泛，政府相关政策法规无法对其明确界定。这给房地产商留出了“缺口”——靠近某个景区就号称是旅游地产，借旅游地产之名大肆进行别墅开发。购买别墅的投资者很有可能被蒙蔽，以商业用地的标准却获得普通的别墅住宅。目前，商业项目的土地使用年限只有40年，贷款利率、物业费等各项税费成本都大大增加。
“福建目前还没有真正意义的旅游地产项目，成熟的旅游地产应该如同华侨城一样，给购买者带来的不仅仅是一套房子，而是一种优质生活的体验。”武夷水庄的徐总如是说。
海南旅游房地产的开发模式研究 篇4
2006年以来, 海南房地产开始加速发展, 房地产投资额保持在年40%以上的增长速度。根据《海南统计年鉴》的数据显示, 2007~2011年海南房地产开发投资分别为126.96亿元、189.31亿元、287.90亿元、467.87亿元、663.05亿元;房屋施工面积分别为1175.96万平方米、1390.57万平方米、1992.78万平方米、2593.82万平方米、3659.88万平方米;房屋销售面积分别为302.77万平方米、336.99万平方米、560.34万平方米、854.73万平方米、888.19万平方米, 其中80%直接用于旅游房地产及相关项目的投资。海南岛80%以上旅游房地产分布在东部沿海, 东部沿海不但有优美的海湾资源, 而且也是海南旅游的成熟线路, 有利于将旅游客源、会务客源变成房地产客源, 同时借助海口省会中心城市、文昌航天城、琼海博鳌亚洲论坛及三亚国际旅游城市形成强有力的发展优势。随着三亚土地发展空间的缩小, 紧邻三亚的陵水、万宁近年来异军突起, 成为海南旅游房地产的新生主力军。中部旅游房地产发展主要分布在保亭及五指山, 两地利用“大三亚”概念形成的“泛区域”及自身独有的原始热带雨林优势进行发展中端疗养、度假休闲房地产。西部旅游房地产发展较慢, 由于受海南省产业发展规划的影响, 西部地区主要以工业为主导, 在很大程度上制约着当地房地产发展, 大部分市县房地产发展仍处于初级阶段, 盈滨半岛、临高角、白马井滨海新区、棋子湾及乐东的“三湾”近两年也加大了旅游房地产的开发建设力度。
根据新浪乐居网对消费者的网络调查研究, 海南购房者来源地十分广泛, 遍及全国各地, 但以华东、华北地区为主, 其中北京所占比例最大, 其次为上海。从购房者的年龄来看, 海南的购房者主要以中年的客户为主, 41岁以上比例占到了75.9%。由于此年龄阶段的消费者正是中国改革开放先富起来的成功者, 事业有成, 家庭稳定, 购买力强, 注重疗养、投资及度假, 从而成为购买海南房地产的主力军。从投资目的看, 无论已购房者还是意向购房者, 考虑作为度假目的的所占比例较重, 说明了购房者认可海南养老环境的程度较高。从购房区域来看, 无论度假、投资、养老, 购房者认为三亚最为合适, 因为购房者不但看中三亚是海南旅游的首要目的地, 同时关注景观、旅游景点及居住环境, 更重要的是三亚一直以来都是投资热点。此外, 海口和博鳌也是购房者较为关注的区域。“泛三亚”地区的陵水、五指山由于拥有热带雨林气候及景观, 消费者也给予了较高的关注度。
二、海南旅游房地产的开发模式
房地产的开发模式可以依据功能分类或者依据资源的依托方式进行分类, 两种分类方法侧重点不同。
一般依据房地产的功能分类又可分成单一的开发模式和综合性的开发模式。单一的开发模式根据旅游地具体情况的不同和房地产功能的不同可以分为以下几类:对于景区资源较为丰富、自然风光优美、文化内涵深厚的地区, 一般采用为旅客提供第一住所为主要目的景区住宅模式, 可以充分利用当地丰富的自然人文景观, 而景区资源比较少的城市或地区若想采用这种模式, 则需投入大量的时间和财力进行景区与房地产的同时建设与改观;对于城市郊外及远离大中城市的世外桃源型的度假型旅游胜地, 一般采用建设旅游度假基础设施的旅游度假房地产开发模式, 这类地区会建立数量众多的产权酒店、时权酒店等来满足房地产投资者的需求;对于商务繁忙、会议众多的城市和地区一般采用以旅游接待为目的的兼具会议娱乐功能的自营式酒店模式作为该地旅游房地产的开发模式。综合性的开发模式一般是指集合了单一开发模式中的各种类型的大型社区的旅游地产的模式。
旅游地产一般以资源为依托, 按具体方式的不同可以划分地产项目的不同开发模式, 则可分为借景开发模式和构景开发模式两种基本类型。其中, 借景开发模式包括将房地产建在旅游资源邻近地区的自然资源依托模式和利用古城古镇为依托建立房产资源的新城旧城模式。构景开发模式包括像深圳建立“锦绣中华”主题公园等人造景区的克隆模仿模式;还有以工业、会展、娱乐等行业作为旅游业的带动产业的行业嫁接的旅游房地产开发模式;以及具有旅游地深厚文化氛围和内涵特色的文化主题模式。
海南省具有丰富的自然人文旅游资源, 并且也经常作为会议、会展等活动的举办地, 其旅游房地产的开发模式综合了以上几种类型, 形成了多种非常有特点的旅游地产经营模式。
(一) 度假模式
由于具有非常优美的海滨、养生温泉等, 以自然条件为依托, 逐渐形成了独居特色的品牌定位高端的度假酒店, 以休闲旅游的接待为主营业务, 以游客为服务对象, 能够提供住、行、玩、食等综合服务, 包括酒店、度假村等, 主要集中在亚龙湾国家旅游度假区、海棠湾、三亚湾、大东海、石梅湾等, 代表性酒店有喜来登、希尔顿、万豪、香格里拉、凯宾斯基、艾美、红树林、索菲特大酒店等, 另外还包括高尔夫球场、潜水、水上体育运动和娱乐配套设施。除此之外, 文昌的铜鼓岭生态旅游区和航天主题公园, 乐东的龙沐湾度假区和龙栖湾度假区, 另外还有位于昌江的棋子湾度假区均已完成了规划编制和项目前期等主要工作, 进入开发建设阶段。度假旅游房地产主要集中分布于几大资源优势最明显的湾区, 这些地区凭借优势的自然资源吸引了大量开发资金, 已开工的所有项目投资超过了500亿元, 正建的高端酒店和度假村等超过了30个, 在建旅游地产的总面积达到了300万平;已经在运营当中的酒店超过了30家, 而已售出的旅游地产总面积约有200万平, 旅游地产变成了海南经济建设的关键支持力量, 促进了海南经济的发展。
海南度假酒店的数量在全省房产数量中所占比重较大, 各种类型的度假酒店一直是海南旅游房地产的中坚力量, 海南度假酒店与一般城市住宿酒店的差别主要在于其建立的地理位置及所提供的功能方面。度假酒店多建设在滨海、山野、湖泊等自然风景区附近, 一般依山傍水, 与优美的自然风光互相呼应, 广泛分布于各个旅游景点, 为旅客提供前所未有的不同的度假体验, 并且度假酒店一般都是多功能酒店, 不单为旅客提供餐饮住宿等基本条件, 还兼具休闲娱乐等功能。海南省度假酒店类的旅游房地产有三个特点。一是在于其周边自然条件优越。一般选择拥有阳光、沙滩等丰富海景资源的海滩进行建立, 方便来此度假的游客饱览滨海美景, 这种得天独厚的自然风景、生态资源为度假旅游的酒店提供了基础;二是由于独具特色的品牌资源, 基于其优势的自然资源条件, 能够吸引大量国际高端酒店的进入, 形成了明显的品牌吸引效应, 这些成为提高海南旅游品质的重要部分。高端酒店的入驻带来了文化、管理手段、资金和就业支持, 并且形成高端聚合效应, 吸引更多的高端品牌酒店进入。三是对目标的客户定位准确。从招商引资到规划洽谈, 所有已进入和未进入的酒店都是定位为服务高端客户, 由此酒店的硬件设施均与之配套, 以及对外实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游政策也有利于帮助海南吸引更多来自国内外的高端客户群体。
(二) 居住模式
海南拥有舒适的气候和宜人的自然风光, 热带气候和自然风光是其发展特色, 也是吸引国内外旅客将海南作为第二居住地的个性化元素。海南将滨海等自然风光极其优美的海景用地用来进行度假模式的开发, 所以这部分土地资源基本消耗殆尽, 城区将成为海南省发展第一居住地居住模式的主要土地资源。三亚、海口等海南发展旅游房地产的主力城市已充分利用其土地资源, 进行了居住模式的尝试。居住类的旅游房地产不断发展, 也形成了两个特色, 首先是受到具有资源优势的一线海景资源越来越少的影响, 二线海景住宅价值不断提升并将成为主要的竞争地区;其次是针对具体的房地产产品, 二线的土地资源因为各种竞争而显得尤为珍贵, 居住模式的房地产开发愈发重视自身特色的体现和品牌形象的创立。在户型方面, 多以250平方米及以上的高端别墅和50~80平方米的大众化精致小公寓这两种两极分化严重的户型为主。高端别墅的营销定位是国际和国内的高端客户和投资者, 而小户型的精致小公寓的营销定位是追求安逸和享受的房地产投资者和居住者。如今, 愿意来海南居住的旅行者越来越多, 精致小巧的小户型公寓受到了越来越多人的追捧。小户型的建设更加丰富多彩, 其功能也在不断完善, 住房利用率、性价比也在不断提高, 并且还提出了健康舒适的住宅理念, 使小户型发挥了更大的功效。
1. 高档度假居住房地产, 以雅居乐清水湾为代表, 清水湾将优越的自然环境与外销地产结合, 打造高端度假型居住地产。
海南省的高端地产比较集中, 一般是基于当地旅游资源的吸引力, 因此主要集中在沿海风景好的地方。这些地产项目占据了垄断性的海景资源, 全年可以实现滨海游乐, 开发优势明显。它的销售目标是瞄准全球的高端客户, 前期的规划和国际级的团队合作, 后期的招商运营引入国际级高端品牌的管理, 国际化因素明显, 是国际旅游岛建设的重要组成部分。
2. 养老房地产, 以五指山、保亭旅游房地产项目为代表。
这些地区处于海南省的中部, 拥有更舒适的气候资源, 冬季的时候比沿海湾区干燥, 风也温和许多, 特别适合老年人养生, 同时与沿海资源相比, 这些地区有更多的价格优势, 因此对于有养老投资的客户更加有吸引力。另外养老地产的特点在于生态养生资源丰富, 比如保亭有丰富的温泉, 适合居住养生。养老地产被越来越多的人所认可, 客户群也从候鸟式逐渐变成高端客户, 由此而兴建了大量高端别墅等建筑。
(三) 度假和居住结合的综合模式
建设国际旅游岛是海南的一次重大战略调整, 发展旅游房地产, 重要的是将海南省旅游业由“观光旅游”为主发展到以“度假旅游”为主, 完成旅游业结构转型, 促进旅游房地产业的发展。观光旅游的特点是游客在短时间内走马观花的欣赏旅游地的风景, 感受旅游地独特的文化和魅力, 旅客的时间比较紧, 日程安排比较满, 整体旅游节奏较快。而度假旅游则可以说是一种慢节奏的生活方式, 更多的在于使游客感受和体验当地旅游资源的魅力, 使身心得到放松, 所以一般在旅游地居住的时间较长, 不仅需要各种酒店提供休闲住宿, 也需要其他房地产资源来提供较为长期的住宿。度假和居住模式结合的综合性模式就是为了方便旅客进行度假和休闲的旅游, 这种模式的房地产有其独特的特点:一是对所在地的环境要求高, 非常重视环境的优美和舒适, 选取充满阳光和沙滩魅力的海滨或者湖景等, 同时拥有康乐资源如温泉和完善的旅游配套资源;二是开发不同类型的产品以适应不同的消费群体, 满足不同的需要;三是在目标客户方面, 客户范围较广, 依然以高端客户为主, 兼顾国内外市场的平衡, 吸引更多度假和休闲为目的的旅客。
三、结语
海南旅游房地产因其独特的气候资源和优质的自然风光在全国具有很强的竞争优势, 也是海南经济增长的主要推动力。海南旅游房地产应在现有模式的基础上提供更优质的软环境, 以提高其在国内外的竞争力和知名度, 带来更大的联动效益。
摘要：文章分析了海南旅游房地产开发的现状和现有的度假模式、居住模式和综合开发模式, 希望对海南旅游房地产的有序开发和产品定位起到一定作用。
关键词：旅游房地产,度假模式,居住模式,综合模式
参考文献
[1]张雪晶.旅游房地产开发模式研究[J].商场现代化, 2005 (05) .
[2]石静.浅谈房地产与旅游业结合发展模式[J].经营管理者, 2010 (11) .
[3]濮乐山.海南旅游房地产可持续发展探析[J].旅游纵览, 2011 (12) .
旅游养生养老地产 篇5
研讨会邀请函
在房地产宏观调控不断深化的背景下，中国房地产发展模式也正在发生深刻的转型。文化产业和旅游产业与房地产的结合成为趋势。同时，随着中国老龄化社会快速来临，养老地产迎来发展机遇。由于国内养生养老产业处于发展初期，专业化程度不高，尤其对于产业布局、发展、制度性规划以及实际项目的经营，都还在实践与探索中。云南作为文化产业大省，其得天独厚的旅游资源和多民族风情一直是旅游地产开发的亮点；昆明作为亚洲“春城” 气候优势，也当仁不让的成为中国乃整个东南亚养生养老的最佳选择。
为促进云南省房地产行业的可持续发展，改善云南人居，加强云南房地产与一线城市更好地交流合作，2011年9月3号、4号两天，首届“国际旅游地产.养生养老地产开发经验研讨会”将在昆明召开。本次研讨会由云南云南省旅游局旅游协会、全国房地产经理人联合会（全经联）与中国锦誉集团联合主办，将邀请多位国内旅游和养老地产项目实践的开创性人物分享经典案例和操盘经验，介绍旅游和养老养生地产开发运营。和全国在这方面最知名清华北大专家讲课。拟邀全国各地房地产开发企业、顾问机构、投资机构的近百名开发企业的老总出席本次研讨会。研讨会上，通过案例分享，结合项目考察和互动研讨，与会代表将对国内养生养老和旅游地产的发展现状、开发运营过程中面临的问题及相关对策进行研讨，提高参会人员养生养老和旅游地产项目实际操盘能力。
主办单位：云南省旅游局旅游协会全国房产经理人联合会锦誉集团 承办单位：全经联商学院（昆明分院）昆明锦誉房地产经纪公司
会议时间：2011年9月3-4日
会议地点：昆明市 云安会都
参会费用：3600元/人（会议+考察，不包括住宿费，提供午餐）
会议形式：主题报告+研讨互动+项目考察
参加对象：以旅游地产、养生养老地产开发企业、房地产投资基金、房地产顾问机构、设计机构等相关人员为主
联 系 人：（有意者联系我）杨老师 ***
让地产远离旅游 篇6
这种现象在国内已是屡见不鲜。一方面，城市房地产飞速发展使可开发的空间越来越狭小；另一方面，人民群众对于休闲旅游的消费需求也在增加。这一升一降，导致现在绝大多数的房地产开发商涉足旅游地产，尤其是2008年金融危机后，更是以席卷全国之势开启了一场“圈地运动”。
开发商动辄占地数千亩，投入数亿元，如此“大手笔”恐怕不是冲着发展旅游业去的。因为这些项目中的相当一部分并不具备游客可进入性，却冠以“旅游导向型的土地综合开发”等冠冕堂皇的称谓。在繁荣的表象之下，其负面效应已经开始逐步显露出来。
首先是侵蚀了宝贵的景观资源。被地产商挑中的开发区域，除了知名景区，还有大量自然条件优良且尚未遭受工业化进程破坏的自然区域，是具备充足旅游开发潜力的“好山好水”。它们一旦被开发商盯上，便很难在大兴土木之中“幸免”。更严重的是，房地产项目的盲目兴建导致的绿地缩小、环境污染、甚至“千城一面”等危害性也会随之而来。也许用不了多久，国土内为数不多的“净土”，便会在这场运动中被破坏殆尽。
进一步说，形形色色的假旅游地产也严重破坏了旅游体验。许多本属于公共资源的旅游景观经过地产开发的洗礼后，被一系列的高端会所、私家别墅所挤占，严重破坏了旅游地的整体观感。而且，许多资质优良的自然空间本可以经过打磨与雕琢，成为一处景区、国家公园或公共绿地，却因被地产开发纷纷抢占先机而永远丧失了这种可能。在海南国际旅游岛的开发建设中，大量的美丽海景遭受过地产热潮后，竟然成了“私家财产”。本应是游客眼中、身边的风景，变成了少数富有阶层门前、窗外的风景，这能不令人扫兴吗！
旅游的最高境界本应是感受差异性文化，丰富人生经验，得到精神享受。但在旅游被地产“绑架”的情况下，不仅自然景观的原汁原味被剥夺，本应在行走中获得的旅游之趣也掺入了无限膨胀的占有欲。开发商、少数房产业主与地方政府都能分得一杯羹，受到伤害的却是广大的游客和无言的生态环境。
其实，旅游与地产的“亲密关系”是一场本就不该发生的“外遇”，迟早会分手。毕竟，不可再生的纯天然美景才是最珍贵、具备长远发展潜力的，当旅游业能够依据其自身优势，借助文化、科技的力量迈入更高、更快的发展阶段之时，也就是让地产远离的那一天。
旅游地产研究综述 篇7
二十世纪八十年代初期, 旅游业开始在中国发展, 尤其是二十世纪末以来, 旅游业更是作为“朝阳产业”得到国家的大力提倡, 成为新时期我国国民经济新的增长点。与人们的生活息息相关的房地产业, 在实行了住房制度改革之后, 在我国同样得到了空前发展, 成为国民经济的重要支柱。
从旅游市场需求和发展规律来看, 人均GDP超过1000美元是一个国家观光旅游需求膨胀的时期;人均GDP达到2000美元时, 休闲旅游需求急剧增长, 此时就将形成对休闲旅游的多样化需求和选择;人均GDP达到3000美元, 休闲旅游需求将会全面扩张。2008年, 全国人均GDP为3268美元, 已进入休闲需求全面扩张阶段, 与此同时, 旅游地产伴随着旅游业的发展得以快速增长, 已经成为地产行业一个重要的开发类型。
二、国内旅游地产研究概况
(一) 文献数量概况
为了对国内旅游地产的研究现状进行整体把握, 笔者于2011年10月26日在CNKI数据库中用关键词“旅游”+“地产”进行检索, 共搜索到相关文章100篇, 其中最早的一篇文章出现于2002年, 其时间分布见图1。
(二) 文献整理
经过对这100篇文献的初步整理, 笔者发现在这100篇文献中, 有不少新闻报道、广告或介绍性文章, 剔除这些文章后, 有效论文46篇, 其时间分布见图2。
(三) 研究内容概况
1. 旅游地产的概念。
旅游地产目前在学术界尚未形成公认的概念, 不同的学者提出了不同的定义。樊志勇提出, 所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目, 可称为旅游房地产。[1]徐翠蓉则认为, 旅游房地产是以旅游物业为开发对象, 以为旅游服务为主要功能, 在设计上突出休闲、审美和愉悦的需要, 拥有灵活多样的销售方式的房地产项目。[2]邹益民、孔庆庆则认为旅游房地产是指以旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为开发契机, 以休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅、民俗度假村、国际休闲度假中心等方式开发的旅游置业项目。[3]刘艳提出, 旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式, 开发项目全部或部分实现了旅游功能。[4]祝晔和黄震方则提出, 以旅游景观为依托, 以房地产开发为经营手段具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态。[5]宋丁将旅游地产定义为是在特定的土地上开发的、与某类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目。[6]
上述众多的定义表明, 不同研究者从不同的角度和方面对旅游房地产的概念进行了阐释。虽然在界定其概念时强调的侧重点不同, 但是在基本的核心认识上是一致的。可概括为三个基本特征:一是环境特征:旅游房地产具有特殊的地理位置和环境的要求, 即旅游房地产必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近;二是功能特征:旅游房地产具有特殊的功能, 即满足人们度假旅游的特殊需要;三是经营特征:旅游房地产的经营模式不同于一般住宅和传统经营性旅游住宿设施, 如宾馆、饭店的经营模式, 它具有特殊的开发和营销模式。
2. 旅游地产的类型。
邹益民和孔庆庆等人将旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为四种类型:产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目。[3]刘艳将旅游地产分为四类:旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。[4]祝晔和黄震方提出, 依据旅游房地产与所依托的旅游区关系, 可将旅游房地产分为四类:旅游区畔的地产、旅游区内的地产、旅游区中的第二居所、旅游观光性地产。依据旅游房地产项目的性质与功能, 可将其分为景区住宅、度假别墅、主题公园、康体娱乐区、商业游憩区五大类。[5]
通过整理相关文献发现, 旅游房地产特征方面的研究已经达到了一定的共识。概括起来可分为三类:一是优势特征:包括以优美自然景观资源、深厚人文资源和个性化的旅游资源为依托, 融合多元素, 突出休闲和度假的特色, 专业的物业管理与酒店式管理;二是经济特征:包括产权的分散性和公共产品特征, 投资和消费的双重性, 消费档次高而且消费有可存储性和期权消费;三是投资特征:与普通住宅、商业地产不同的是, 旅游地产高度依附于旅游业的发展水平, 具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。
3. 旅游地产开发模式。
我国目前大多学者是根据旅游房地产的功能对其开发模式进行分类, 分类的方法偏重于“房地产”这个要素。此外, 由于旅游房地产对旅游资源有极大的依托性, 也有按旅游房地产和旅游资源的关系分类以更加突出“旅游”要素。刘艳则将其概括为旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产四大类型。[4]祝晔, 黄震方分别从旅游景区开发的理论模式和实际应用模式进行了论述, 又依据其主题和开发目的的不同, 分为了旅游景区地产开发、旅游商务地产开发、旅游度假地产开发和旅游住宅地产开发四种基本模式。[5]陈卫东依据其组织方式, 将旅游房地产开发模式分为随意型、规划型和混合型三种基本模式。[7]而张雪晶不但提出了自然资源依托模式、新城旧城模式、克隆模仿模式、行业嫁接模式和文化主题模式五种开发模式, 而且更进一步分析了它们在旅游房地产不同发展阶段的地位、潜力和制约因素。[8]尹罡等人据系统动力学原理, 依据其组织方式的不同, 将区域旅游房地产的开发模式分为旅游资源依托型、规划导向型和混合型三种模式。[9]
4. 旅游地产投资。
中国人民银行桂林市中心支行课题组的专家们以世界著名旅游名城桂林为蓝本, 对旅游地产投资的风险分析及加强对旅游地产投资风险控制的若干对策作了具体的分析和研究。[10]周霄和黄猛以深圳华侨城旅游地产为例, 全面分析了旅游地产投资的八大成功要素, 即:经营模式、主题定位、开发方式、投资时机、风险规避、项目选址、资金运作、产品组合。[11]张丽峰则结合我国休闲度假型旅游地产开发现状, 从经济、技术、自然生态、社会和运营管理五个方面系统分析了休闲度假型旅游地产项目中存在的风险, 建立了休闲度假型旅游地产项目风险指标体系, 并在此基础上对单个风险指标逐一进行风险的度量。[12]
5. 旅游地产营销
在旅游房地产市场营销体系研究方面, 周在泉提出了使用权、产权、租赁权三种旅游房地产营销模式并分析了它们各自的特点, 说明旅游房地产营销应树立意识创新、产品创新、金融创新的创新观念, 进而运用4C理论分析了旅游房地产的营销组合, 为旅游房地产营销提供了思路。[13]程绍文、徐樵利在构建出旅游房地产市场基本框架的基础上提出了建立和规范旅游地房地产市场体系的措施程。[14]程彩虹, 王建成详细分析了房地产与旅游的内在联系, 论述了中国旅游地产的发展特征以及旅游地产的运作流程及特征, 对旅游地产的市场开发做了更深层次的研究。[15]
三、结论
(一) 高质量文献少
整个旅游地产的文献资料梳理后发现几方面问题。
一是不论哪个专业背景研究者的文献资料, 高质量的文献都较少, 多数研究趋于雷同, 研究没有创新, 没有属于自己的一套完整的理论体系, 多是实行“拿来主义”。
二是文献多数以理论研究为主, 实践研究目前较匮乏。
三是研究多数停留在比较宏观的、肤浅的、共性的指导方面, 而微观的、深刻的、个性的项目开发和策划等研究仍然有待强。
四是研究角度仍很单一, 没有因地制宜就具体问题进行具体分析, 所以对指导实践活动的针对性不强。
五是直观的定性描述较多, 客观的定量分析太少使旅游房地产的研究很难再有突破, 也不容易趋于理性化、合理化。
因为目前研究中存在的这些问题, 使得整体文献的质量不高。笔者建议, 未来旅游房地产研究重点应当从对基础理论的探讨上转向处理发展过程中不断出现的新形势、新情况、新课题以及针对这些问题的创新思路, 理论联系实践, 拓展研究视角, 在定性描述的基础上加强定量研究, 形成旅游房地产的研究理论。
(二) 学科参与性不强
房企淘金旅游地产 篇8
在限购、限贷、限价令的重重打压之下, 一些以前专作住宅的地产企业纷纷转换发展思路, 把注意力转向了其他地产产品, 旅游地产成为新的增长点。事实上, 不仅长期专注于住宅产品的万科看中了旅游地产, 很多知名房企如碧桂园、富力、合生创展等大型地产商都准备在旅游地产领域一显身手。
房企“转型”热
万科“试水”旅游地产的项目——双月湾位于毗邻深圳的惠东县, 由万科深圳公司开发。此地距离深圳中心区大约两小时车程。此前, 万科曾在深圳推出过一些海景地产项目, 如“东海岸”、“17英里”等, 但这些项目由于距离深圳中心区较近, 功能也以居住为主, 所以不是真正意义上的旅游地产。在远离深圳市区的惠东县, 万科才算是真正地尝试旅游地产的商业模式。
从政策来讲, 惠东县的一大优势是没有实行限购。而深圳已经严格执行限购、限贷政策。这些政策已经让深圳楼市“降温”不少。万科选择惠东开发双月湾项目不仅仅是避开政策的打压, 他们有更多的目标。和普通住宅地产不同的是, 双月湾项目主打旅游度假的招牌, 他们宣称倡导“深海度假”理念, 可为客户提供游艇出海、深潜浮潜、深海垂钓等旅游服务。配以周边“双湾双海双小镇”的稀缺资源, 双月湾一期推出观海高层、公寓、洋房、联排别墅等, 充分开发海景资源, 为地产增加旅游度假的基调。
在惠东, 万科并不是第一个“吃螃蟹”的企业。在双月湾项目的周边, 碧桂园、金融街、富力、世茂、合生创展、中信地产等地产商已经扎堆开发惠东旅游地产。虽然这些地产项目定位有差异, 但均注入旅游地产的色彩。在广东惠州, 碧桂园的首个海滨度假项目——十里银湾也如火如荼。
地产业内人士表示, 在调控之下, 单一的住宅产品结构不利于企业发展, 多元化发展或成为今后地产企业的发展趋势。今年, 很多大型地产商将旅游地产作为企业多元化发展的重要突破口, 除了前文提到的公司, 还有保利地产、恒大地产、龙湖地产、万达集团、万通地产等。在这种战略思想的指导下, 在中国名山大川风景秀丽之地, 各种旅游地产项目比比皆是, 山林湖泊、名胜景区旁的地块, 成为各路资本涌入旅游地产的落实之处。
龙湖地产去年底斥资54亿拿下三个旅游地产项目, 合计用地面积8000多亩。包括两次分别以15.2亿和34.25亿元竞得的山东烟台69宗地块, 以及以4.45亿拿下云南玉溪江川抚仙湖1781亩土地。
不久前, 恒大地产位于华南的首个旅游综合体项目——清远恒大世纪旅游城开业, 这是恒大地产开业的第二个旅游综合体项目, 之前是去年开业的恒大重庆世纪旅游城。恒大地产披露的旅游地产发展战略显示, 将力求使旅游地产的业绩在集团总业绩中的占比达到20%。
保利地产也打响了旅游地产领域的“第一枪”。其第一个旅游度假产品——广东阳江海陵岛项目在今年夏天面向全球发售。这些项目的进展将成为企业在旅游地产领域发展的风向标。
旅游地产的商业模式
旅游地产获得传统住宅地产开发商的青睐不是偶然的。随着社会的发展, 单一的住宅产品已经不能完全满足社会大众的需求。人们在住宅产品之外, 逐渐有更多的余力购买旅游地产。以北京为例, 调查显示, 北京居民异地购买度假地产项目逐年递增。2006年约为17300余套, 2007年为24500余套, 2008年为32600套;预计在未来十年, 仅北京购房者对异地优质房地产项目的总量需求在20万套至50万套之间, 按照每套房子50万估算, 异地置业市场高达1000亿元至2500亿元之间。
旅游地产市场如此炙热——热在哪里?基本是在可以休闲度假的景区。以海南清水湾为例。此地原本是个贫瘠的海滩, 经过短短5年时间, 雅居乐通过开发清水湾项目, 完成了年收入过100亿元的神话。这个成功的神话刺激了无数地产开发商, 其示范效应使后来有更多的地产商义无反顾地涌入旅游地产。
雅居乐早先是一家以住宅开发为主的地产商, 也是最早涉足旅游地产的企业, 并因为成功的经营模式而成为旅游地产开发的一大标杆, 其风头甚至盖过凭借旅游地产起家然后进军住宅地产的华侨城。清水湾项目就是最成功的一个案例。
有分析认为, 旅游地产项目的投资成本高, 许多还涉及土地一级开发, 资金占用周期长, 会拖累开发商的资金周转速度。但业内人士披露, 开发商并不会让自有资金沉淀在项目中, 他们很快就能够通过卖房子来回笼早期投资。
2006年8月, 雅居乐与海南省陵水黎族自治县签订130亿元的旅游地产开发项目。成为当时海南省旅游开发的最大项目之一, 被列入海南省的“十一五”规划之中。这就是现在的雅居乐“海南清水湾”, 位于该县东部沿海, 毗邻著名的旅游城市三亚市。根据协议, 雅居乐公司成片开发清水湾总占地面积约15000亩, 开发年限为10年。2009年3月, 清水湾项目首期正式开售, 仅2009年当年, 清水湾就获得64亿元的销售业绩。2010年, 清水湾的销售更升至99亿元。截至目前, 清水湾总销售额早已超过130亿的预计总投资额;10年的开发周期进行了一半, 雅居乐在清水湾上的投资已经提前收回。
据媒体报道, 雅居乐集团于2007年到2008期间先后3次购入了清水湾区域共计约17块地的土体使用权, 连片开发。项目总用地面积约986万平方米, 总土地款24.18亿, 楼面地价仅为245元/平方米。但是, 这些楼盘项目的平均售价为2万~3万元/平方米。其暴利程度可见一斑。
热潮与乱象同在
住宅地产遭遇调控, 令住宅地产的暴利神话暂停一个段落, 而旅游地产却丝毫不受影响。在暴利驱动下, 房企转向旅游地产也不足为奇。事实上, 旅游地产屡有大手笔项目出自房企。
在东莞樟木头镇, 保利地产将在6年内投资100亿打造一个以旅游生态为主的新城区。这个占地面积达26.6平方公里的东莞保利生态城项目位于宝山生态开发区。项目将融合生态、宝山、客家以及佛教文化等新时期东莞特色的本土文化, 内设五星级酒店4家、生态度假山庄9个、主题酒店4家、主题公园3个、生态体育公园3座、低碳生态建筑示范群15座。建成后相当于再造一个樟木头镇城区, 并有望每年为东莞吸引游客600~800万人次。
这是旅游地产热潮的一个例子。在热潮背后, 旅游地产的乱象也不容忽视。土地问题首当其冲。旅游地产一般位于远离大城市的偏远区域, 过去无人问津之地, 地方政府招商引资时也就往往以较优惠的价格作为吸引投资的筹码。因此, 开发商的土地成本较低, 并且能够以旅游的名义一次性圈下大面积土地缓慢开发, 坐等土地升值。雅居乐的2010年年报显示, 该公司当期缴纳的土地增值税超过20亿元, 大部分源于清水湾的土地增值。按照20%~60%的税率均值40%计算, 雅居乐依然在该项目上坐享了较大份额的土地溢价。因此, 有评论人士指出, 开发商动辄圈占千亩土地, 但却分期开发, 实质就是囤地。
保利地产对东莞樟木头镇的土地也是别有情怀。9月16日, 保利地产以底价4.905亿元竞得该镇5宗地块, 折合楼面地价1054元/平米。5宗总占地面积33.3万平方米, 建筑面积总量高达46.54万平方米。保利地产东莞相关负责人表示, 该5宗地块会与保利生态城统一打造。
对于开发商恶意囤地, 政府作为就很重要。2003年, 昆明滇池旅游度假区管委会引入某地产商, 计划在滇池旁打造大型旅游度假项目。在规划中, 项目包括游乐园、高尔夫球场、度假公寓、别墅等。然而, 当住宅项目开发至第六期后, 原定的主题公园却迟迟没有开工。2007年, 昆明市政府收回了闲置的项目土地。
中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁表示, 各种伪装的旅游地产, 或仿冒的旅游地产越来越多, 而且更多的是以纯粹的房地产开发商面目出现的。在地产商看来较为“恶毒”的两个评价是:这些“旅游地产”, 其实是借旅游的名义扫除政策的障碍, 真正的目的依然是卖房;更有开发商借助旅游地产的名义, 大肆建造高尔夫球场和高端别墅, 以谋取超额利润。
海南旅游地产 篇9
关键词：旅游房地产,同质化,资源导向性,生态环境
1 引言
海南作为中国唯一的热带岛屿省份和最大的经济特区, 旅游业和房地产业一直以来是海南经济发展的两大重要产业。在2009年底国务院宣布建设海南国际旅游岛后, 旅游房地产迅速发展, 房价一路上涨, 而对住宅市场宏观调控的限购政策又迫使资金转向旅游房地产, 进一步加剧了旅游房地产的无序开发, 加大了对海南原生态环境的破坏, 部分旅游房地产项目的开发对当地经济和环境造成了负面的影响。如何促进旅游房地产健康、持续地发展, 已是摆在海南省政府面前迫切需要解决的问题。
2 海南旅游房地产发展中存在的问题
2.1 旅游房地产专项规划严重缺位
海南的旅游房地产项目在开发过程中由于缺乏科学的设计和专项规划引导, 存在很大的盲目性, 主要表现在:第一, 无序开发, 浪费资源。政府为了能够招商引资, 往往开发商选在哪里开发, 政府就提供哪里的土地, 不符合现有规划, 政府配合修改规划, 从而使得很多房地产开发在基础设施并不成熟的山区、滨海地区, 给供水、污水处理等基础配套带来较大压力, 而且面临上学、购物、看病、出行不方便, 物业管理不到位等诸多问题。第二, 开发商以地为界, 损坏旅游区形象。由于缺乏专项规划的约束, 开发商主要追求短期的经济利益, 不考虑长远的社会和生态效益。
2.2 开发模式单一, 产品同质化现象严重, 缺乏创新
国际旅游岛的建设吸引了众多开发企业入驻海南, 滨海旅游房地产建设迎来了新一轮高速发展期。海南旅游房地产的总体规划尚未出台, 大批开发商已经一拥而上, 部分中小房地产开发商盲目从众开发, 经营管理水平参差不齐, 缺乏品牌意识和可持续发展观念。现有的滨海湾区中, 大部分没有旅游休闲娱乐设施, 90%的开发商多采取了“酒店+商品房开发”的单一模式, 同质化现象严重, 缺乏创新。无论酒店或是商品房开发, 各滨海湾区产品风格千篇一律, 盲目照搬, 模仿西班牙式、地中海风格、现代风格、后现代风格和现代中式风格, 开发水平较低;产品也都是以别墅及小户型产品为主, 反映了旅游房地产市场的“畸形”发展, 开发商在开发滨海旅游区的时候仅注重眼前利益, 忽视长远发展, 90%是用来开发房地产, 10%才是用于建设酒店及公共服务设施。这种低效的开发模式, 不但浪费旅游资源, 而且不利于当地经济的长远发展, 造成房地产发展起来了, 旅游没有发展起来的尴尬局面。
2.3 岛外销售依存度过高, 房地产空置现象严重
岛外投资购房者一直是购买海南房地产的主力军, 根据海南省建设厅统计的数据显示, 按套数计算, 岛外人士购买海口商品住房占销售总套数和总面积的70%, 购买三亚商品住房占比85%, 购买文昌商品住房占比94%。
销售市场在岛外, 给海南房地产开发带来极大的风险, 一是销售战线长、区域广, 销售成本高, 在政府参与程度低的情况下, 开发商很难搭起岛外销售平台;二是岛外市场易受到全国经济、政策的影响, 不确定性增加;三是销售有明显的季节性, 这会让旅游设施季节性闲置, 也影响了旅游房地产的开发和经营;四是岛外消费者购房主要用于度假、疗养及投资为主, 造成房屋入住率极低、房屋空置率高等问题。所以, 今后如何解决岛外购房者买房后大量闲置及本地居民买不起房的双重问题, 将关系到整个社会的稳定与发展。
2.4 旅游房地产“离城”分散开发, 难以带动区域协调发展
资源导向型开发是此轮房地产开发的重要特点, 所以除海口、三亚房地产开发相对集中之外, 其他地区的旅游地产发展均远离当地主城区。旅游房地产远离主城区开发, 不但需要政府投入大量基础设施及公共服务设施, 还大大增加了建设成本及交通成本, 而且远离城区影响旅游度假区消费者在当地消费的积极性, 难以带动区域协调发展, 对城市建设及地区经济持续增长的贡献十分有限。另一方面, 这种“离城、分散”的旅游地产开发模式, 浪费了大量的基础设施及公共服务设施, 同时也占用了大量的优势土地资源、环境资源, 如规划控制不好, 将会对当地的环境造成不可恢复的破坏。
2.5 旅游房地产建设影响了海岸生态环境
滨海旅游房地产过度开发, 对海南省滨海自然生态环境产生了巨大的影响和压力。首先是原生态植被遭到严重破坏, 海岸基本丧失防风功能。为了更好地吸引投资, 长期以来地方政府对生态海岸进行的大规模公共设施建设尤其是公路建设, 对海岸原生态植被破坏最为严重。其次是海岸侵蚀严重, 海岸线后退明显。如2002年三亚市为把三亚湾建设成为度假型房地产基地, 对原有的基岩、沙岸、红树林等海岸生态植物进行大规模清除。同时, 一些旅游开发区挖掉百年沙坝, 在海上大兴土木, 在万宁、陵水漂亮的滨海沙滩上建虾池, 还有一些人违规砍伐红树林、采珊瑚礁等, 这些行为都导致了海岸侵蚀加剧, 海岸线后退明显。最后, 滨海房地产的污水也对海岸生态环境造成了较大影响。在海南旅游房地产建设较多的海滩, 都有不同程度的污水直接排入大海的现象, 污染了滨海近海海域, 并加剧沙滩泥化的现象。
2.6 缺乏文化品味
在发展旅游的过程中, 文化是一个重要的基础, 是最具地域特点的标志。在旅游房地产项目开发中必须注重对文化的延续与继承, 没有文化内涵的旅游景点和旅行活动只能是昙花一现, 不能获得旅客持久地认可和追捧。海南历史文化资源丰富, 不仅有黄道婆、冼太夫人等历史名人, 更有东坡书院、五公祠等优秀历史古迹, 同时, 绿色文化是海南文化的画龙点睛之笔, 海南林木覆盖率高达57%, 是“绿色之岛”。作为海洋大省, 200多万平方公里海洋面积, 使得海南具有丰富的海洋蓝色文化。此外, 海南红色文化资源久负盛名, 解放海南岛战役等在中国革命史上具有重要影响。黎、苗少数民族文化更使得海南的文化显得丰富多彩。
然而, 海南的旅游房地产并没有充分挖掘海南深厚的文化积淀, 将其融入旅游房地产项目中。现在的开发商只顾经济利益, 建设大量的旅店、娱乐场所作为旅游房地产的产品, 盲目扩大景区的范围, 有些将主题并不相关的景区生拉硬拽到一起, 完成所谓的集住宅和度假为一体的综合性旅游房地产开发模式, 使景区的完整性遭到破坏, 将过多的人为因素凌驾于自然景点之上, 使景点失去其本身的文化内涵, 而变为开发商赚钱的机器。景区的美学价值在这种不合理的规划和开发之下不仅没有得到应有的体现, 反而下降, 自然景观和肆意滥建的所谓人文景观很不和谐。文化品位的缺乏, 开发商都只是推出“海景房”等单调的噱头, 没有其他更好的、具有文化内涵的创意, 所谓的主题策划也只是“观海”、“热带风情”等旅客早已熟知的内容, 称不上真正具有特色和内涵的主题设计。海南亟待进一步依托资源, 挖掘文化, 打造出更多富有文化内涵的、具有个性化的顶级旅游房地产产品, 树立具有国际影响力的品牌。
3 促进海南旅游房地产持续健康发展的对策
3.1 政府应统筹规划, 合理布局
海南省房地产开发商数量众多, 各个企业的实力也参差不齐, 企业之间的相互交流比较少, 经常会造成资源浪费或者重复建设的现象, 破坏了海南旅游资源的整体性和完整性, 所以合理地规划和布局是必须的。海南省政府和相关部门应做好这项工作, 请专门的技术人员对旅游房地产资源进行合理的布局, 制定一个互利共赢的规划, 使开发商在这个总体的统筹和规划之下发挥自己的效用。应合理借鉴营销方面的经验, 实现市场细分, 仔细认真调查顾客情况和市场变化状况, 稳步而有序地进行旅游房地产的统筹工作和开发工作。
3.2 积极创新旅游房地产产品, 提升产品核心竞争力
国际旅游岛的建设, 需要旅游房地产产品的定位要国际化、创新化。在开发过程中应优化产品结构, 走精品化、高端化道路, 避免项目开发的单一化、同质化。随着国际旅游岛的建设, 海南旅游房地产必须升级和转型, 在产品类型和开发模式上不断创新发展。未来旅游房地产市场将走多元开发的道路, 以满足游客多元化旅游的需求。由于海南可开发的热带滨海土地资源有限, 应重点发展富有海南特色的、高品质的星级宾馆, 和以度假村为主体的专业房地产, 防止低水平重复建设。应加强产权式度假酒店的开发, 稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。
3.3 加强政府的宏观调控, 防止旅游房地产投资过热
建设国际旅游岛给海南旅游房地产带来了新的开发热潮, 国内大开发商一哄而上进行旅游房地产的开发, 政府及相关部门参与很少。政府如果不加强宏观调控, 一旦投资过热, 很有可能会产生供大于求的恶性供需关系, 从而产生旅游房地产泡沫。应吸取上世纪90年代房地产泡沫的经验教训, 充分发挥政府规划、调控、监管、服务等宏观管理职能, 对旅游房地产开发项目要进行相关的市场调研、分析, 科学制定海南旅游房地产中长期的发展规划, 把握旅游房地产发展的脉博, 合理布局, 准确定位。
3.4 加强对生态环境的保护
优美的生态环境是海南发展度假旅游的最大优势, 是最吸引游客的因素所在, 保护好优美的自然环境和旅游资源, 是发展旅游房地产的先决条件。海南作为中国唯一的生态示范省, 其优质的自然环境, 优越的人居条件应倍加珍惜, 应把环境保护与开发度假旅游紧密结合起来。海南要加强生态环境保护立法, 加快环保政策法规的制订和实施, 健全环境影响评价制度, 实行更严格的生态环保标准, 加大环保的投入, 加强环境监管能力建设, 加大对破坏生态环境行为的监督、惩处力度。此外, 海南应促进绿色低碳经济发展, 实现旅游地产的节能、节水、节地、节材, 提高产业化建设水平和产品的附加值。
3.5 提升旅游房地产文化内涵
文化是旅游房地产业的灵魂, 深厚的文化底蕴和文化内涵是旅游资源开发的核心, 若是没有文化背景作为支撑, 则旅游资源就是空洞而乏味的, 不可能有长久地发展, 也不可能获得众多旅客的追捧和支持。海南富有特色的地域文化是最吸引游客的地方, 也是海南旅游房地产的独特之处。海南省在发展旅游房地产的时候, 要让文化先行, 使旅游文化成为先导, 指引海南省旅游房地产的可持续发展。海南旅游房地产的建设只有大力突出本土文化魅力, 将本土文化创新性地融入到旅游房地产中去, 充分体现海南旅游房地产的文化差异性, 才能在市场中具有竞争力。
4 结语
海南拥有独特舒适的气候资源、优质的空气和优美的自然风光, 这是海南旅游房地产业持久发展的源泉。海南在发展旅游房地产的过程中, 应结合海南的特色旅游资源, 打造出具有影响力的海南特色的国际旅游房地产品牌, 促进旅游房地产和经济的可持续发展。
参考文献
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[3]雷正.发展我国旅游房地产业的全方面思考[J].中国房地产, 2007 (07) .
[4]符瑞武, 等.海南旅游房地产业SWOT分析和策略选择[J].边疆经济与文化, 2009 (12) .
[5]孙云海.对我国旅游房地产发展的新思考[J].经济导刊, 2009 (10) .
国内外旅游地产综述 篇10
一、国外研究综述
根据对国外文献进行检索, 我们发现国外分时度假研究主要围绕分时度假的市场、开发、管理、销售、交换系统、保障体系等方面展开。其中分时度假的市场、开发和管理研究成果最多, 这与国外分时度假市场的蓬勃发展密切相关。这方面的研究多委托专门机构进行, 可以给从业者很强的指导性。总体来说, 近些年国外的分时度假研究具有下述特点: (1) 研究领域广, 且以应用性研究为主; (2) 研究报告多, 学术论文少; (3) 理论探讨较少, 实务操作分析居多。
二、国内研究综述
1.旅游地产的概念。旅游房地产目前在学术界尚未形成公认的概念, 不同的学者提出了不同的定义。沈飞认为, 旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式, 开发项目全部或部分实现了旅游功能。李兰、张祖群认为旅游地产从狭义上讲是指以一定的旅游资源、旅游产品、旅游氛围为依托, 以满足休闲度假或置业投资需求为目的, 借助专门的销售渠道售卖给旅游者的作为第二居所的住宅设施。吴老二等认为从广义上讲, 所有同旅游相结合的物业都可叫旅游房地产, 最早可追溯到中世纪的宗教旅游;从狭义上讲, 特指引入分时度假模式 (timeshare) 的与传统相区别的新旅游房地产。胡浩、汪宇明认为, 旅游房地产是指以旅游为目的、以旅游资源 (包括自然景区和人造景区) 为卖点、以房地产开发为营销方式, 房地产开发全部或部分实现了旅游功能的房地产。祝晔、黄震方认为, 旅游房地产是指以旅游景观为依托, 以房地产开发为经营手段, 具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态。
2.旅游房地产的类型。邹益民和孔庆庆等人将旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为四种类型:产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目。刘艳红将旅游地产分为四类:旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。胡浩根据不同功能, 将旅游房地产分为娱乐类旅游房地产开发、观光类旅游房地产开发、接待类旅游房地产开发和景观型住宅区开发四种基本形式。张雪晶则按照资源利用方式的不同将其分为自然资源依托型、新城旧城模式、克隆模仿模式、行业嫁接模式和文化主题模式。祝晔、黄震方则从旅游房地产的性质与功能出发将旅游房地产划分为景区住宅、度假别墅、主题公园、康体娱乐区、商业游憩区。
3.旅游地产的特征。刘艳红把旅游地产的特征概括为三个基本特征:1环境特征。旅游地产一般依托自然景观或人为景观开发。2功能特征。旅游地产与普通住宅不同, 它是为了满足游客的旅游度假而建的, 是人们旅游度假的临时住所。旅游地产虽有住宅的基本功能, 但强调的是休闲娱乐的旅游度假功能。3旅游房地产的经营模式不同于一般住宅和传统经营性旅游住宿设施 (如宾馆、饭店) 的经营模式, 它具有特殊的开发和营销模式。王洁, 黄华把旅游地产的特征概括为:1综合性特征。旅游房地产是将旅游、房产、休闲、度假等有机结合的综合性项目。2环境特征。必须依托优美的自然景观或人为景观。3功能特征。虽然旅游房地产兼具旅游、商务、居住、投资等功能, 但主要还是以满足消费者闲暇时段的休闲度假需求为主, 旅游功能是其主要功能。4经营特征。旅游房地产在开发、销售和经营方式上是多样化的。销售可以按照产权出售, 也可以按照时权出售, 和传统住宅、传统旅游住宿设施在经营性上有很大的不同。5价值特征。相对于其它商品房而言, 旅游房地产附加值比较高。它不仅适合度假、投资、保值, 而且分时度假等旅游房地产还可以提供诱人的交换机会和节省度假开支。6顾客特定。旅游房地产应该是专门销售给以旅游为主要目的或目的之一的旅游者顾客的, 而且往往也是经济状况好、消费观念成熟新潮的发达地域高端顾客。7使用特征。旅游房地产的使用次数多、每次使用时间短, 以短期居住为主, 使传统居家功能的住宅产品的居住意义实现了空间上的延伸, 是顾客的第二居所或第三居所。丁珊认为, 旅游地产具备的几个特征:1旅游地产是经济发达到一定程度的产物;2旅游地产属于现代旅游业;3旅游地产具有较强的外部性;4旅游地产以旅游为卖点, 以销售房产为目的。张明明认为旅游地产有自己的特征:1靠近旅游资源或旅游景区, 并以此为依托、为特色开发房地产;2旅游休闲地产服务对象主要是休闲度假的游客, 项目面积不追求大, 但是特别重视配套设施, 讲究外部环境的设计;3旅游项目常年居住的不多, 因其是依靠旅游而发展的, 所以, 在假期、旅游季节则火爆, 平时比较平淡, 其后期的物业管理则成为一个难点;4重视旅游物业服务水平。余斌认为, 旅游地产具有以下特征:1以个性化的自然、人文资源为依托;2以中高端消费群体作为主要目标顾客群体, 商业地产业务平时需求量低, 旅游季节需求量高;3需求弹性大;4项目开发投入资金需求量大, 投资周期长、风险大, 需要占用大规模的资金。各位学者从不同的视角各有侧重的论述了旅游地产的特征, 有交叉的部分, 也有学者们独特新颖的观点。特征虽然不同, 但特征之间也存在内在的逻辑关系。如“旅游地产以中高档消费群体为主要目标顾客”的特征一定程度上决定了“旅游地产必须要注重物业服务水平”, 而这也是企业根据旅游地产产品“需求弹性较大”所做出的市场定位。
4.旅游地产的文化。随着旅游业逐渐由观光旅游转变为休闲度假, 目前以“文化”为诉求的旅游地产日益兴盛, 成为旅游地产的新的发展引擎, 具有稳定的增长潜力和良好的发展前景。孙伟飞认为文化产业发展与旅游地产具有共生关系, 文化产业发展会对旅游地产有带动作用, 而文化产业的不足会制约旅游地产的发展。在基于文化视角给旅游地产开发的对策中, 孙伟飞认为应该:1以文化产业的发展带动旅游地产的开发;2提升旅游文化地产产业化水平;3重视旅游地产文化体验管理。旅游地产的文化研究借鉴和吸收了文化研究和旅游文化研究的学术营养, 是旅游文化学术成果在旅游地产中的应用和延伸。