对中国住房制度改革

对中国住房制度改革（精选九篇）

对中国住房制度改革 篇1

改革开放三十多年来, 中国经济保持了长期快速增长势头, 人民生活水平显著改善, 城镇居民总体居住条件取得很大改观。然而住房困难成为困扰社会和谐发展的最大问题之一。为解决广大中低收入家庭住房困难, 中国已经初步建立起了多层次保障性住房体系。但是, 由于各地保障性住房建设依旧相对滞后, 与广大中低收入家庭的需求之间仍然存在很大矛盾, 加之保障性住房制度在设计上存在一定的缺陷, 并且在实践中出现了很多亟待解决的问题。因此本文通过分析国外关于住房保障的成功经验, 并深入分析中国目前已经建立起来的住房公积金制度、廉租房保障制度、经济适用房保障制度和公共租赁住房保障制度的主要内容、特点及其存在的问题, 有针对性的在消费观念、管理机制、设置标准、相关配套等方面提出政策建议。

一、国外住房保障制度研究

(一) 新加坡住房保障制度

新加坡是东南亚地区成功解决国民住房问题的典型代表, 也是世界上公认的有效解决住房问题的国家之一, 在住房保障制度方面很有特色。

1. 新加坡住房保障的主要内容。

一是政府制定有关投资建设住房的长远规划, 通常情况下新加坡以五年为周期制定建屋计划。为确保住房建设计划的顺利实施, 政府除了专门划拨国有土地或适量征用私人土地, 供房屋发展局建设住房, 为降低建房的财务成本, 政府还通过低息贷款方式向房屋发展局提供资金支持。二是实行住房公积金制度。从1950年开始, 新加坡全面推行中央公积金制度, 为住房建设提供筹资支持;1968年提出“居者有其屋”的计划, 从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。三是科学制定住宅建设发展规划, 完善居住社区的各项配套设施。

2. 新加坡住房保障特点。

一是公积金制度的社会经济地位异常突出。新加坡中央公积金制度建立于1955年, 是根据新加坡《中央公积金法》建立的强制性储蓄制度。中央公积金制度建立之处只是为了实施养老金计划, 为新加坡的在职人员提供社会保险, 随着该制度的不断发展和完善, 目前已逐步发展成为包括住房、家庭保障、养老、保障、教育、投资等作用的具有十多项实施计划的覆盖全社会的社会保障储蓄制度。公积金制度帮助新加坡成为东南亚地区解决住宅问题的成功典范。二是典型的“小市场大政府”模式, 政府承担主要责任。新加坡政府通过房屋发展局 (简称房屋局) 直接负责公共住房的建设和管理, 政府在住房问题上给予的大力支持与资助, 主要体现在对房屋发展局的支持和帮助方面。房屋发展局是新加坡国家发展部下属的法定机构, 是新加坡最大的住房发展商和公共住房管理机构, 政府在资金和土地方面给予了它大力支持和资助。

(二) 美国住房保障制度

美国居民的平均居住水平较高, 实行的是商品化的住房消费保障形式。美国的住房模式具有典型的“大市场小政府”的特征, 政府职责仅限于帮助那些无力支付私人房租的低收入家庭和老年人, 解决他们的住房难题。在美国的保障性住房体系中, 影响最大的是公共住房。

1. 美国住房保障制度的主要内容。

一是帮助低收入家庭租房的政策。1934年经济大萧条后, 美国制定了最早的住房法案《临时住房法案》, 1937年, 该法案进一步补充为《公共住房法》, 决定由中央政府出资, 由地方政府建造公共住房供低收入家庭租用。自1964年起, 政府通过优惠政策鼓励开发商建造供低收入者租用住房。从1964—1980年, 政府以提供低息贷款的方法, 共资助开发商建造此类住房约160万套。自1973年起, 政府开始把分散低收入者住房、改善社区质量纳入住房政策, 提出以帮助“需求方” (住户) 为中心的政策。二是鼓励中低收入家庭购房的政策。政府通过全国房屋贷款联盟和全国住房贷款协会两大机构, 向全美各类银行、信贷机构提供贷款和贷款担保, 鼓励这些贷款机构向包括中低收入家庭在内的住户提供房屋贷款, 政府则以发行债券的方法从资金市场上筹款, 作为贷款金额的来源。对于有固定收入的中低收入家庭, 即收入为本地家庭平均收入60%以上者, 政府提供贴息担保。个人只支付首期付款并承担一小部分利息, 政府则承担还款风险以及大部分利息。这项政策使大量收入较低但有稳定工作的家庭拥有了自己的住房。

2. 美国住房保障特点。

一是通过立法保障住房措施的落实。美国政府以立法形式对公共住房等住房保障作了明确的规定, 先后颁布了《住房法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等法规。美国政府有专门的立法机构, 各项措施都通过立法保障来落实、实施。二是控租与补贴并重。控租是通过立法对公共住房的租金加以限制。美国的控租主要由地方政府以立法形式作出规定, 并通过投票方式进行表决。如多数票认为租金太高时, 地方议会将倾向于控租。在补贴方面, 美国对低收入家庭的租金补贴先后运用了以下四种形式:砖头补贴、房东补贴、住房券和现金补贴。

(三) 韩国住房保障制度

作为亚洲新兴工业化国家, 韩国的住宅与房地产市场的发展略超前于中国, 形成了体现韩国国情和文化特色的保障性住房制度。考察韩国保障性住房制度的运作及保障性住房制度, 对完善中国保障性住房制度有一定的借鉴意义。

1. 韩国住房保障的主要内容。

一是小户型商品住房。这类住房主要针对有一定购买力的城市中低收入家庭, 为满足他们的购房需求而建设的小户型的公共住房。这些住房的面积大多在60平方米以下。二是公共租赁性住房。这种类型的住房主要是由中央政府或地方政府投入政府预算资金兴建的租赁住房, 也可能是通过韩国“国民住宅基金”的支援而建设。按照韩国政府的有关政策, 公共租赁房被区分为“永久租赁房”、“公共租赁房”和“国民租赁房”等不同类型。韩国的公共租赁住房, 租赁期限为五至五十年, 租赁期满后可以卖给租住者, 供给的对象主要是由于城市拆迁等原因出现的无住房者等中低收入家庭。

2. 韩国住房保障特点。

一是住房保障的目标及范围明确。为科学确定保障对象, 韩国政府进行了社会阶层细分化工程, 将社会阶层根据收入水平划分为绝对支援阶层、部分支援阶层和自立阶层, 并对不同阶层实施不同的住房政策。二是严格控制标准。韩国公共住房建设标准确定合理, 严格控制面积, 所有的公共住房面积都控制在85平方米以下。三是注重立法。韩国注重公共住房的立法工作, 制定了相关法律法规, 先后颁布了《住宅供应法》、《租赁住宅建设促进法》等保障性住房法规。四是强化政府优惠。韩国政府强化了在住房金融、宅地供给和有关租税的优惠, 尤其是为了降低土地的成本, 由大韩住宅公社或土地开发公社等公共机构开发公共住房用地。对购买小型住宅、租赁住房家庭实施大幅度的税收优惠政策, 在住房流通和保有环节上产生的取得税、登录税和转让所得税等税种上采取税收减免的优惠政策。

二、中国住房保障制度现状

(一) 廉租房制度

从1999年建设部《城镇廉租房管理办法》出台到现在已经经历了近十二年。廉租住房制度是针对城镇最低收入者而出台的一种保障性住房供应制度。它是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能, 向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。具体来说, 廉租住房制度是指由政府起主导作用, 采取租金补贴, 实物配租等不同形式, 给城镇居民中的弱势群体等解决住房困难而建立的住房生产、供应、管理体系、运作程序和规则。它带有明显的社会保障性和社会福利性。

1. 廉租住房保障形式。

廉租住房保障方式主要包括货币补贴和实物配租两种。所谓“货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴, 由其自行承租住房”。而“实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房, 并按照规定标准收取租金”。据调查, 廉租房户型设定是以一居室、两居室为主, 建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米, 两居室套型建筑面积45平方米, 三居室套型建筑面积55平方米。三种套型建筑面积都不高于55平方米, 是名副其实的“袖珍”小户型。

2. 廉租住房保障特点。

一是廉租房具有准公共品的属性。廉租房是一项针对特定最低收入群体的社会福利, 只售不租, 具有一定的排他性和非竞争性, 属于准公共品范畴。二是廉租房建设和供应的政府主导性。城镇廉租住房制度是向城镇最低收入家庭提供住房的社会保障制度, 制度创新的目的是改善那些无力通过市场交易自己解决住房问题的低收入家庭的住房条件。其中政府发挥重要的作用, 在建设和供应廉租住房过程中发挥主导职责。三是廉租房具有鲜明的社会保障性。政府设立廉租房制度的目的是为了保障城镇低收入家庭的基本居住权利, 廉租住房的保障对象是城镇最低收入家庭, 受他们经济承受力的限制, 廉租房的租金必须低于市场价和成本价。四是廉租房运营的非营利性。作为政府提供的保障性住房, 廉租房的运营必须体现公益性, 在廉租住房的规划设计、建设、管理、维修服务等方面, 运营管理者都不得以盈利为目的, 应尽量降低成本, 减轻居民经济负担。

(二) 经济适用房制度

经济适用住房, 经济适用房最早出现在1991年6月国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中, 提出要“大力发展经济适用的商品住房, 优先解决无房户和住房困难户的住房问题”, 在国家政策高度对经济适用住房建设进行了定位。

1. 经济适用房保障形式。

根据有关规定, 经济适用住房是以中低收入家庭为保障对象、具有一定社会保障特征的商品房, 突出经济性和适用性特点。经济适用住房的面积要严格控制在中小套型, 中套住房面积控制在80平方米左右, 小套住房面积控制在60平方米左右。

2. 经济适用房保障特点。

一是经济性。所谓经济性, 是指住房的价格要低于普通商品房, 要适应中低收入家庭的经济承受力。为保证住房的经济性, 主要通过土地划拨供应、免除相关税费、限定开发商利润上限等手段来实现低价性根据有关规定。二是适用性。适用性是指在住房设计和建筑标准上, 要突出住房的使用效果。三是政府扶持、干预性。经济适用房的土地可以划拨;政府给予一定财政支持和信贷支持;政府减免土地拆迁、安置、基础设施配套、工程招标、质量监督等方面的二十余项税费;价格实行政府审批, 有最高限价;其利润率严格控制在3%以内等。

(三) 住房公积金制度

中国的住房公积金制度是借鉴新加坡公积金制度的一些成功经验而制定的, 是旨在通过专款专用来开辟住房建设和消费的稳定资金来源的一种政策性强制住房储蓄, 属于暗贴形式, 主要是对消费者补贴。中国住房公积金制度是1991年由上海市率先建立的。1994年11月23日, 财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度的暂行规定》, 标志着中国住房公积金制度的建立。住房公积金制度的建立转变了传统的由国家或集体一手包揽住房生产和建设的局面, 并对支持住房消费发挥了积极作用。

1. 住房公积金保障形式。

住房公积金制度是中国政府为解决职工家庭住房问题的政策性融资渠道。住房公积金由国家机关、事业单位、各种类型企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工各按职工工资的一定比例逐月缴存, 归职工个人所有。住房公积金专户存储, 专项用于职工购买、建造、大修自住住房, 并可以向职工个人住房贷款, 具有义务性、互助性和保障性特点。

2. 住房公积金保障特点。

一是普遍性。城镇所有在职职工, 无论其工作单位性质如何、家庭收入高低、是否已有住房, 都必须按照《条例》的规定缴存住房公积金。二是强制性。单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立的, 住房公积金的管理中心有权力责令限期办理, 逾期不办理的, 可以按《条例》的有关条款进行处罚, 并可申请人民法院强制执行。三是福利性。除职工缴存的住房公积金外, 单位也要为职工交纳一定的金额, 而且住房公积金贷款的利率低于商业性贷款。四是返还性。职工离休、退休, 或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系, 户口迁出或出境定居等, 缴存的住房公积金将返还职工个人。

(四) 公共租赁住房制度

公共租赁房, 指通过政府或政府委托的机构, 参照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房, 同时, 政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。公共租赁房一般归政府或公共机构所有, 用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

1. 公共租赁住房保障形式。

公共租赁房的供应对象是中低收入住房困难家庭, 包括已通过经济适用房、限价房资格审核, 尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭, 还有刚毕业的大学生和外来务工人员。公共租赁住房是一种新兴的保障性住房是中国保障性住房的重要组成部分, 可以有效解决当前“夹心层”面临的住房困难。

2. 公共租赁住房保障特点。

一是政府主导。公共租赁住房始终姓“公”, 由政府投资建设, 产权由政府持有, 确保公共属性。二是租金优惠。租金只考虑建设贷款利息、房屋维修费等因素, 租金不超过同地段、同品质商品住房租金的60%。三是整合保障。公共租赁住房制度整合廉租住房和经济适用住房制度, 实现了住房保障一体化。四是广泛覆盖。公共租赁住房打破了城乡和内外差别, 不设户籍限制, 在重庆市工作的无住房或住房困难人员符合条件均可申请。

三、中国住房保障制度实施存在的问题

(一) 廉租房保障制度存在的问题

1. 廉租资金来源单一。

中国当前廉租房建设的资金来源看, 主要来源于地方政府的财政预算资金、住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金、政府廉租住房租金收入、社会捐赠及其他方式筹集的资金。由于受中国经济发展水平的限制、社会公益意识有限以及税收管理等方面的影响, 社会捐赠资金总量规模非常小, 在廉租房资金供给中所占份额自然极低。

2. 廉租房房源缺乏。

中国目前可提供的廉租住房, 主要有四个途径, 即政府出资收购、社会捐赠、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房等符合廉租住房标准的住房。在廉租房的新建和征购上, 受资金、市场、体制等诸多因素的限制, 政府扩大廉租房供给的能力有限。在原有福利住房分配体制下, 住房需求一直处于压抑状态, 由政府投资建设的公有住房本来就数量有限, 再加上房改中大批公房被按成本价、标准价出售给私人, 政府可以用作廉租房的公房数量十分匮乏。

3. 标准划分问题。

目前各地的廉租对象一般为经民政部门认定的低保家庭 (含优抚家庭) 中的住房困难户。随着廉租对象范围的逐步扩大, 根据各地居民收入情况划分一个合理的收入线并据此科学地确定廉租对象就变得日益紧迫。然而, 由于中国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制, 因而划分居民收入线也非常的困难。

(二) 经济适用住房保障制度存在的问题

1. 购买对象失控。

经济适用住房的购买对象是中低收入家庭, 就必须界定中低收入的标准。现实生活中遇到几个难点分别是家庭收入很难准确计算。目前所能计算的是面上的工资收入, 而在工资以外的其他收入则是隐性的, 很难计算, 如果不计进去, 则有失公平。另外, 单位开出的收入证明可信度差。对单位来说, 尽力支持本单位职工买房, 可减轻负担, 且单位掌握的职工收入情况也有限;对个人来说, 还可以通过各种不正当关系开出证明, 甚至造假。

2. 建设标准失控。

近些年来, 不少地方却出现了打着经济适用住房的幌子开发豪宅的现象, 致使经济适用住房的户型越来越大, 建设标准越来越高。一些开发商为了迎合部分高收入阶层的需要, 赚取更多的利润, 普遍出现经济适用住房的户型面积失控, “贪大症”严重, 甚至出现复式、花园洋房、别墅等类型, 大大超出了“中低收入家庭的实际消费需要”。

3. 销售价格失控。

国家对经济适用住房进行价格管理的目的就是为了保证中低收入居民能够买得起经济适用住房, 与市场价商品住房的价格构成相比, 经济适用住房不仅免收土地出让金、减免多项税费, 还要求利润控制在3%以内, 所以其开发成本和利润均低于商品住房。但是, 一些地方经济适用住房的价格远远高于这个标准, 甚至与商品住房相差无几, 根本没有体现出其价格优势。

(三) 住房公积金保障制度存在的问题

1. 管理机构监管归口不统一。

中国目前对住房公积金的管理, 实行的是住房管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。在实际运作过程中, 住房资金管理中心行使着住房管理委员会的职责, 且管理中心有三种模式;单独设立住房资金管理中心, 由政府直接领导和管理;利用房管局的职能优势与其合并在一起办公的模式;便于统一管理住房资金的模式, 作为财政部门一个内设机构。这种多头监管的制度, 使得住房公积金处于监管缺失、责任不明的状态。

2. 资金来源单一与资金广泛使用之间的矛盾。

住房公积金归集依靠缴存人按月缴存而现实, 属于分散性的小额资金流入。而无论是住房公积金提取或是住房贷款均属于集中性大额的资金流出。这种资金的不平衡发展直接导致了住房贷款额度的提高。有的地方由于受到资金来源的限制, 其所能提供的贷款额度与当地住房消费的平均水平已出现了较大的差距, 显然就不能充分发挥政策性贷款支持广大职工住房消费的作用。

3. 公积金缴存、贷款过程中挪用、套取的现象比较普遍。

目前个人申请住房公积金贷款, 借款人除向住房管理中心提供相当完整的能够证明个人户籍、婚姻、收入、抵押担保资料外, 还要提供住房产权证、在住房资金中心缴存公积金的证明等资料, 且贷款利率比银行低, 大部分都以购房的名义申请贷款。但贷款是否真正用于购房, 管理中心只是以收回贷款和利息确保增值为目的, 据审计调查真正用于购房的只是少数, 大部分挪作他用。

(四) 公共租赁住房保障制度存在的问题

1. 融资渠道太窄。

从公租房建设进度较快的重庆来看, 按照其2010年制订的计划, 将在三年内建设公租房4 000万平方米, 需要配套资金1 000亿元。为筹集这1 000亿, 重庆采用了“1+3”的投融资模式, “1”即财政投入300亿元, 这300亿元资金有三个来源:政府储备拿出一部分;每年新发生的土地出让金拿出一部分, 包括房产税也可以拿出来;政府预算内的财政收入。“3”, 即另外的700亿元通过银行贷款、保险公司融资、社保基金融资三个渠道筹集。然而由于公租房的投资回收期时间长, 能够获得相当稳定的资金来源, 无疑成为公租房建设的最大障碍。

2. 公共租赁房建设成本引致租金偏高。

公共租赁房的租金标准由四部分构成:房屋建安成本;住房折旧和贷款利息;各项维修费用;管理费。虽然政府对公租房有相应的补贴, 但是由于目前公租房建设地点选址大部分还是在城郊, 从居民总体的支出成本来看, 其吸引力并无太大的优势。

3. 制度法规体系尚不健全。

公共租赁房在实践中必然涉及到多方利益相关者, 需要严格的法律规范。但是, 目前国内主要是地方推出公共租赁住房管理办法, 还缺乏国家层面上的统一规范的法规制度, 尽管已经公布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》, 但缺乏法律的严肃性和可持续性。

四、完善中国住房保障制度的政策建议

(一) 树立正确的住房消费观念

“居者有其屋”是所有国家和地区住房政策的目标。但是不同国家对“有”的含义理解并不相同。西方国家的经验告诉我们, 买房和租房, 都是住房消费的合理形式, 不一定要买房住才正确, 提倡的是“居者有其屋”, 而不是“居者买其屋”。根据“过滤”模型, 确定梯度住房消费的观念。

改变当前经济适用住房只售不租的现状, 采取有效措施, 研究制定可租可售的经济适用住房供应政策, 即对于符合购买条件的中低收入家庭, 可根据自己经济能力, 结合公积金配套支持以及购房贷款贴息等优惠政策, 自主选择是购买还是租住经济适用住房。

(二) 建立完善的保障性住房进入、退出制度

科学的划分家庭收入水平。根据不同地区当地居民的实际收入水平, 进行定量分类;根据政府的保障能力划分不同层次的家庭收入线。政府应对需要保障住房的对象进行严格的审查, 其对象必须是以民政部门或房地产管理部门登记在册的家庭;同时还必须向社会发布公告, 以征询社会的意见。建立复审制度, 每隔五年或稍长时间对原保障对象进行重新认定, 只有符合条件的方可继续享受保障住房。

(三) 完善相关配套服务

首先要完善房地产市场和二手房市场的统计及信息披露制度, 以保证信息提供的准确性。其次要建立完善的房屋租赁市场租金管理措施, 为租赁型保障房提供信息和参考, 另一方面是如房地产宏观调控一样, 通过加强对租赁市场的租金管理, 防止市场投机, 抑制租金非正常过快上涨趋势, 平衡保障性住房需求与供给之间的矛盾。最后还要规范房地产价格评估制度以杜绝目前这个行业的混乱和不规范给住房市场及保障房提供带来的负面影响。

(四) 构建全过程管理服务体系

为规范保障性住房建设过程中各环节, 以预防建设过程中可能出现的问题, 消除未来各种隐患, 迫切需要建立完善的建设管理制度措施。第一, 要建立科学的开发建设主体选择制度, 地方政府要建立统一规范对有意向参与开发建设的开发商、施工承包商、监理企业及中介服务机构等进行合格供方评价及管理, 并建立公开透明、公正公平的招投标确认制度, 以实现既要选择合格供方, 又要确保安全、质量、进度及造价标准的目的。第二, 要切实制定保障性住房建设的工程造价管理措施, 确保资金效率。由于各设计单位、开发商及建筑商能力和管理水平不尽一致, 管理模式也有不同, 加之材料、人工、机械等价格有不断上涨的趋势, 而住宅建设工程周期较长, 成本因素较多, 故应事先确定各种处理原则、标准及模式, 并应加强建设过程中的成本审核确认的监督等。第三, 要探讨开发商参与开发建设的模式, 并根据不同模式制定相应管理措施。

结语

保障全体国民都能平等分享改革发展的成果, 是中国经济发展的目标之一。住房问题不仅是经济问题, 也是政治和社会问题。保障性住房建设和提供虽然能够在很大程度上解决中低收入家庭的住房问题, 但从动态演化的视角分析, 其制度也必须与时俱进, 要综合考虑多方面因素, 科学确定保障性住房制度建设模式。

保障性住房制度建设中, 除了经济问题, 还有社会文化建设问题, 需要引导居民树立正确的住房消费观念, 根据自己的经济承受力选择适宜的住房形式, 不要片面宣传住房的财产属性, 当然同时也要预防对保障性住房提供的制度依赖, 应努力激发社会的向上热情, 同时也要以多种手段抑制全社会的投资、投机性住房需求, 营建健康、和谐的住房保障模式。

摘要：根据国外相对成熟的住房保障制度研究, 主要选取美国、新加坡和韩国的住房保障制度, 分析其特点, 寻找其发展过程中的经验教训。并通过分析中国目前住房保障中的住房公积金、廉租房、经济适用房、公租房在住房保障中的作用, 分析当前中国城镇住房保障制度实施过程中存在的问题。最终借鉴国外好的住房保障制度, 在中国特色的国情下, 吸取其精华, 去其糟粕, 为完善中国的住房保障制度提出相应的政策建议。

关键词：保障性住房,住房公积金,廉租房,经济适用房,公租房

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中国的住房制度改革的新思考 篇2

住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题，解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面。经过多年改革，目前我国城镇住房实物分配的福利体制已经基本终止，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立。

改革在取得一定成绩的基础上，也积累了诸多矛盾，发展

到今天，居民住房困难的矛盾反而更为尖锐。不断攀高的房价虽与加速推进的城镇化带来的住房需求和土地供应刚性等客观因素有关，但房改过程中的某些政策失当也难辞其咎，这不得不引起我们对相关政策的反思。

我国城镇住房制度改革的进程及相关政策

改革之前，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。

住房制度改革起始于１９８０年邓小平关于住房问题的讲话，当时谈到住宅问题，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。此后，房改大致经历了试点售房（１９７９～１９８５年）、提租补贴（１９８６～１９９０年）和以售带租（１９９１～１９９３年）等改革阶段，以及全面推进住房市场化改革的确立（１９９４－１９９７年）阶段。

１９９４年７月国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发１９９４４３号），开启了城镇住房制度正式改革之路。该文件提出城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；同时，建立住房公积金制度，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。

而房改具有里程碑意义的文件则是１９９８年７月３日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》（国发１９９８２３号文），该文件宣布全国城镇从１９９８下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

再往后，为了促进房地产市场更好、更快地发展，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发２００３１８号文），提出：各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。

应该说，我国城镇住房制度市场化改革的推进是顺应市场经济体制改革的总体要求而为，但除此之外，还有其特殊的背景和内在动因。这主要是，在当时旧的福利分房制度条件下，由于租金低廉，无法维持正常的房屋维护，而且使政府背负着沉重的财政负担；而与此同时，为了应对东南亚金融危机，国家实施积极的财政政策并配以收入分配调整政策，以增加和刺激社会总需求，而住房货币化的登台，正好可以成为拉动内需的最好办法，启动消费需求，拉动经济增长，改善结构。

住房制度改革政策中存在的一些误区

（一）过度地赋予了住房的经济发展功能

我国房改从实施开初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发２００３１８号文）明确提出房地产是国民经济支柱产业。在各地，“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。地方政府热衷于批租土地，包括农地征用用于大规模的房地产开发建设。依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政。一些地方政府将房地产作为拉动地方经济增长的支柱产业，过于功利性地重视房地产对“经营城市”的贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。其主要行为包括：一是大搞形象工程、“造城运动”，盲目扩大拆迁规模，人为制造需求旺盛、拉动房价；二是炒卖地皮，一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多，甚至少数地方政府暗中操盘，唆使开发商哄抬地价；三是对房价求高弃低，一些政府官员视房价高为经济发达的标志，将本地房价与其他地区盲目攀比，一些城市政府对经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣用于批建高档住宅上，导致当地房价居高不下。

在这种政策和利益机制导向下，全国各地房地产投资

持续高涨。从房地产固定资产投资增长速度来看，２０００年开始急剧增长为２１．５％，２００３年为３０．３％，２００４年为２９．６％，２００５年中西部地区增长，高达３３％以上。国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在１０％以下，但我国从１９９８年开始，这一比重稳步上升，２００４年为１８．７８％，２００５年为２０．９８％，２００６年１－４月份为２２．９３％，远远超过１０％的国际警戒线。另外，国际公认的房地产开发投资占ＧＤＰ比重不能超过５％，但国内房地产投资占ＧＤＰ的比重从２００４年就已经达到９．６％，一些城市甚至于高达５０％以上。如果以房地产为支柱产业并将其推向极端，给经济和社会带来的影响是不言而喻的。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中长期困境和问题定会随之而来。

（二）市场化过度，超越了经济发展阶段

从国际的视野来考察住房制度，可以发现各国在不同的经济和社会发展阶段，往往采取不同的住房政策。在经济发展的初期，由于物资、经济基础薄弱以及技术力量有限，私人没有足够的储蓄，很难独立建造和拥有自主住房，这时公房比例往往较高（我国建国以来至市场经济改革全面推开以来，公房占绝对比重也印证了这一点）；当经济发展到一定的程度，尤其是当整个社会出现较大的中产阶级，也即社会结构呈现橄榄型形态，住房市场化和私有化就具备了条件，此时，私有住房的比重往往较高，如现阶段的美国、西欧国家。当然，土地资源的丰缺状况也是影响住房私有率的重要因素，例如，日本和英国即使经济发展程度较高，在伦敦和东京，也保留了较大比例的公房。不同的经济社会发展阶段要求实行不同的住房政策。

然而，我国在目前经济尚不充分发达，社会收入分配差距较大的发展阶段，却把住房改革的重点放在了产权私有化上，把住房市场化简单地等同于住房产权私有化，直接把“居者有其屋”变成了“居者有其产”，改革认识上存在较严重偏差。在住房制度改革过程中，无论是按成本价出售存量住房，还是供应经济适用房或普通商品房，在住房产权的保有形式上，基本上都是在强调住房产权的私有化或自有化。我国２００５年仅个人购买商品住房消费就达１．４２万亿元，居民私有住房的比例已经达到７２．８％。根据加拿大丰业银行ＢａｎｋｏｆＮｏｖａＳｃｏｔｉａ的统计资料，加拿大房屋私有率为６７％，美国近年来拥有独立住房的家庭也刚过６０％，而欧洲一些国家的住房私有率则在４０％左右。相对于私有化特征显著的西方国家而言，中国却拥有最高的住房私有率。

作为房改纲领性文件的国发１９９８２３号文提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”和“中低收入家庭购买经济适用住房”的目标。国发２００３１８号文则进一步提出“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，政策所体现的市场化程度更浓。就目前我国经济发展状况、居民收入水平和土地供应的总体情况而言，要实现多数家庭购买或承租普通商品住房，不仅超越了客观经济条件，似乎也是政府摆脱住房保障职责的隐含体现。

（三）货币化分配不能到位，职工住房消费能力与市场房价严重脱节

住房补贴制度与住房公积金制度是增强职工住房消费能力，实现住房分配货币化的两项基本制度。这两项制度的相继建立，适应了市场经济条件下住房制度改革的需要。其目的是从根本上改变住房实物分配的格局，通过长期性支付能力的积累和政策性住房金融的支持，使住房消费变成一种个人选择性的自主行为。两项制度的实质是将职工工资收入中本应包含的住房消费部分，通过不同的政策渠道还原给职工个人。

在多数城市，职工住房补贴建立的依据是：房价收入比（即本地区一套建筑面积为６０平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在４倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。受制于各地财力的限制，各地出台的住房补贴标准所依据的房价都大大低于当时的市场房价，有的地区甚至出现行政事业单位职工拒领住房补贴的现象。而且从补贴标准的设计来看，现行的补贴标准是根据政策设计当时（大多数城市为２０００年以前）的房地产市场价格来制定的，远落后于市场形势的变化。因此，住房补贴政策从其实施开初，在住房货币消费上，国家和单位就对职工欠了一大块账。而对于广大的企业职工来说，由于劳动力市场整体供过于求，劳动工资常常被压低，工资中住房消费的含量更是严重不足，远远不能支撑其在市场上购房、租房的需求。所以从总体上说，目前住房补贴实施很不到位，货币化补贴举步维艰，完全到位更是遥遥无期。在这种情况下，新的制度不能完全建立起来，旧的路又一下子被堵死，造成政策断档，大量弱势群体的住房成为一个悬而未决的问题。

另外，住房公积金制度所发挥的住房金融支持效能甚微，没有真正发挥其住房政策性金融的支持作用。例如，我国的公积金存贷利差高达２．８７个百分点，而新加坡的公积金存贷利差只有０．１个百分点，台湾地区的也在０．２个百分点，相差１０到２０倍。此外，住房公积金贷款以个人账户缴存余额的一定倍数来确定其贷款额度，这就必然导致收入高、缴存高的成员所获得的公积金贷款也就多，而低收入者所得到的贷款资助低，有的甚至无法逾越其首付门槛，从而使得公积金政策无法真正起到政策性金融的“雪中送炭”的扶助作用。从总体来看，住房公积金的使用效率十分之低，截至２００４年６月，全国住房公积金归集余额４３０６．７亿元，累计提取额２０６０．９亿元，个人贷款总额２８１７．２亿元，贷款余额１８５４．２亿元，全国住房公积金沉淀资金余额达１９５９．２亿元，占归集余额的４５．５％。

（四）没有有效区分住房政策和房地产政策，基本住房保障严重缺位

从政策属性上看，房地产政策是一种经济政策，它归根到底主要着眼于市场效率；住房政策则属于社会政策范畴，更注重社会公平和居民的基本住房诉求，它要解决的问题是用什么手段，使不同收入状况的市民居者有其屋。多数国家的经验证明，住房既要靠市场手段，也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目标是让人们各得其所，基本努力方向：一是建立“便于进入”的市场，一是帮助中低收入者获得“能够支付”的住房。

然而，我国住房改革没有把住房和房地产这两个表面相似而实质属于不同范畴的事物区别开，没有把住房和房地产、市场和保障予以有效区别。政府忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位，廉租房、经济适用房建设滞后；在土地供应、市场监管、住房金融政策等诸多方面，政府所应发挥的功能也严重缺失。而一个健康的住房政策的合理政策导向应是，对具有保障性质的住房建设和供应，政府通过公共政策手段，严格根据住房需求，科学确定住房供应。而房地产市场（例如高档商品住房、别墅等）则属于完全市场化的范畴，按照市场经济规律，由市场决定供应和需求，以达到均衡价格。

目前，我国９４％的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”只占６％，其性质却是微利“商品房”，而廉租房制度根本就没有真正建立起来，截至２００５年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为４７．４亿元，仅有３２．９万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。北京迄今为止也只总共建了１４０００多套廉租房，相对１４００多万人口来说，不足１％。全国有１３个省（区）没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，７０个地级以上城市（占总数的近１／４比重）根本就没有建立廉租住房制度。

（五）住房分配体制转换造成不同社会群体利益的极大失衡

住房改革初期的重点在出售公有住房。就多数地方而言，当时实施的改革主要特点有：一是停止单位自建住房，并相继出台了住房货币化分配的具体方案，改分房子为发补贴；二是以大大低于市场的房改价格出售公有住房，基本不考虑级差地租因素。

从实际执行来看，这种按房改价出售的存量住房基本上都是以事实占有为基础，事实上固化了不合理的既得利益差距。很多单位职工购买住房获得了各种各样的补贴和折价。特别是在房改初期，住房价格机制没有到位，很多住房都是以大大低于当时市场价格的水平转到私人手里。采用行政性的福利分配办法，以实际占用为基础的出售，实际上是以产权的形式将既得利益予以固化，是国家对社会一部分群体的“送礼”行为，造成极大的社会不公平。特别是在单位制明显的时代，使得不同单位职工住房差距相差悬殊。其次，以统一的房改价格购买不同状况、不同区位的住房也导致福利得失严重失衡。

在公共部门领域，主要是行政事业单位，住房分配单位制的特征明显，单位之间苦乐不均情况相当严重。同样为国家公职人员，住房资源丰裕的单位职工与房源短缺单位的职工住房待遇差距相当大，有的获得了一套以上的房改房，有的则成为了无房老职工，造成了分配上的极大不公平。

另外，原有实物住房分配“只售不租”的政策需要反思。“只售不租”政策，这是对既得利益的承认和巩固，而对未得利益群体考虑不够，拉大了不同群体的利益分化。目前全国大多数地区的公房已经出售完毕，总体上出售率达到９５％以上，而新参加工作的职工和无房老职工，其住房问题则无从解决，成为体制改革下的利益“牺牲者”。

（六）土地出让制度存在较严重的缺陷

在现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费都基本归地方所有，造成地方政府高度依赖土地收益。例如，２００５年，全国土地出让金总价款高达５５０５亿元，占同期地方本级财政收入１５０９２亿元的１／３还强，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。一些地方政府在利益驱动下，或明或暗地支持甚至助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序不规范的重要因素。

目前的土地出让制度把７０年土地使用权一次性转让给开发商，开发商再把这笔费用转嫁到购房者身上，无疑抬高了住房消费的门槛。而地方政府垄断了土地一级市场，通过所谓的“招、拍、挂”等方式哄抬地价，获取巨大收益，且美其名曰“经营城市”。地方政府一次性收取７０年的土地使用权转让费，实质上是本届政府透支了往后十几届政府的收入，寅吃卯粮。在目前这种土地出让制度下，地方政府与开发商结成了利益共同体，共同推高房价和地价。地方政府在房价轮番上涨中，通过土地净收益和各种名目的税费获益很大，但却没有将这部分收益还原于社会，特别是对低收入阶层的住房保障上。

（七）房改推进过程中形成了极不合理的房地产开发经营体制

改革以前，我国的房地产开发建设主要通过计划、财政、土管、建设银行等部门按基本建设计划来组织实施，同时也包括２０世纪８０年代“放权让利”之后各单位、企业自行安排的住宅基建并向职工分配住房。总体上说，在当时，公共部门统管了整个房地产融资、开发建设和分配的全过程。房改实施后，在取消福利住房分配制度、住房供应主要依靠市场来提供的背景下，我国形成了基本上是世界上独一无二的房地产开发经营体制。房地产开发商以运用土地和资金进行房屋建设、商品房屋倒卖为主，是一种基本不创造任何社会价值的企业模式，实质是房地产中间商、皮包商（曹建海，２００６）。到２００４年底，我国房地产开发和经营法人企业已达５．９万家，已经形成一个异常庞大、整体性获取超额垄断利润的利益集团（在中国房地产服务业里面，开发商所占利润和销售额占到９０％），而且在政府政策决策中取得了越来越重要的话语权，左右甚至“要挟”政府决策行为。

现今中国的房地产开发经营模式并非上世纪８０年代初创时设想的“建筑＋金融”模式，既不实施建筑安装活动，也不提供金融服务，惟一进行的只是房屋建设的组织和销售。在开发资金来源方面，如果没有银行的信贷、建筑企业的垫款、消费者的预购房款，开发公司将无从运作。所以，中国当前的房地产开发企业并不是真正意义上的企业，它们通过垄断房屋开发的组织管理功能，攫取超额利润，而这些功能本应由政府或者由政府设立的事业单位来承担。

另外，多年以来，我国对房地产开发的土地供应实行土地批租制度，土地的级差地租是由社会经济发展和公共政策等的客观原因而形成的，并不反映任何个人对整个社会经济的贡献。而批地私人开发却将这些级差地租集中起来转移到极少数开发商手中，导致了极大的社会不公平和制度性的官商腐败。

（八）经济适用房制度定位模糊，管理监督失控

经济适用住房是政府用转移支付的方式免交土地出让金，限制开发成本与价格的砖头补贴来解决中低收入家庭住房问题的特殊政策。经济适用房中包含了大量的政府补贴，面向中低收入群体出售，带有明显的收入转移因素。从理论上看，有助于弥补因低收入群体支付能力有限所造成的购房困难。但是，这个政策存在很多先天的缺陷，不仅仅体现在政策本身，更主要地还是体现在政策执行过程中。

首先，经济适用房政策的目标并不明确。政策中所规定的受益群体是中低收入群体，但是这个界定没有跟政府补贴的能力挂钩。住房是带有不可分割性的，经济适用房把大量的政府补贴凝固在每一套住宅上。考虑到补贴的金额，基本上没有哪个政府有能力以这个补贴方式解决低收入群体的住房问题，更不要说包括中等收入群体。模糊的受益面必然导致供不应求甚至诱发黑市运作。

其次，经济适用房政策执行过程失当、失控的情况严重。由于政策执行面的模糊，经济适用房政策的实际受益人并不能与政策初衷相吻合。在一些城市，经济适用房的受益群体收入上限规定过高，例如，北京有资格购买经济适用房的家庭年收入可达６万元，明显超出社会中低收入水平，经济适用房供不应求，反而成为商业炒作的对象。在实践中，政府很难有效地核实购房者的实际收入水平。实际的结果往往是，政府针对经济适用房的补贴被中高收入群体截获。一些家庭在获得经济适用房后，将其出租或上市交易（ＲＥＩＣＯ的调查报告《经济适用房政策评价》显示，２００５年北京经济适用房的自用率仅为５１．３４％，出租率高达４０％以上），将从政府通过住房所转移的利益迅速变现。显然这是再一次违背了利用经济适用房解决无能力购房者的住房困难的初衷。

再次，以地生财的观念和以ＧＤＰ增长率论政绩的干部考核体系也使得地方政府对支持经济适用房建设严重缺乏积极性。特别是在不少地区，地方政府甚至以冲击当地房地产市场价格为由，明令禁止职工集资建房、合作建房，也阻止向经济适用房建设划拨土地。据统计，２００４年，全国经济适用住房投资就开始出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的６．１％下降到４．６％。２００５年一季度，全国经济适用住房完成投资６０亿元，同比下降１３．８％，占房地产开发投资的比重进一步下降到２．６％。１９９８年到２００３年，我国经济适用住房累计竣工面积４．７７亿平方米，只累计解决６００多万户家庭的住房问题（由于大部分城市经济适用住房制度对建设标准、购买对象等的把关不严等问题，且还不能肯定地说这６００万户家庭均为中低收入家庭）。所有这些因素，使得经济适用住房客观上并没有发展成为供应主渠道。

对中国住房制度改革 篇3

关键词：次贷危机；住房保障；住房政策

中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：

10085831（2014）02008105

城市低收入人群的住房问题是一个世界性难题。总体而言，美国、荷兰等西方发达国家的研究机构在研究住房政策演化进程以及提出改进措施时，将社会学作为一门自然科学并用准确化、数值化、模型化、系统化的方式尽力厘清数字背后的因果线索，这些研究多由包括城市规划、建筑设计、经济学、社会学和福利机构等专业人员构成的非盈利性机构来进行。同时，这些研究不仅包括对发达国家本身的住房发展研究，也包括相当数量的对发展中国家（包括中国）的情况研究[1]。

西方发达国家的住房补贴政策基本可分为以市场为主导的政策和以社会福利为主导的政策。前者以美国为代表，虽然美国也经历过以社会福利为主导的阶段，但总的来说实行以市场为主导，即通过住房优惠券将住房补贴转化为收入补贴的政策；后者包括以英国、荷兰、瑞典、芬兰等为代表的绝大多数欧洲国家，主要实行以社会福利为主导的补贴政策。北欧有这样的说法：“福利从住宅开始，以住宅结束”[2]。普瑞茅斯等人对两类政策进行比较分析发现[3]：两类住房补贴政策的根本差异在于二者出发点不同。美国住房补贴政策的宗旨是尽量少干预房地产市场，并希望促使低收入人群外出求职，同时尽量找便宜的住房。美国国内普遍认为，福利制度应成为一种劳动力调节手段，当劳动力需求高时可以规范劳动力市场，而当失业率上升时又可抑制社会动荡。因此，公共住房被当作福利手段以调节城市劳动力市场、抑制社会动荡。

发展中国家目前总体处于市场化萌芽阶段，大多数政府尚未形成系统、成熟、完善的住房市场干预机制，尚存在大量居民自发形成的住区，其规划、设计、建造和基础设施都较差且密度很高，居住条件很差。有学者或机构对此做过一些研究[4-7]，但由于各国经济条件、人口条件、生活习惯等千差万别，很难有“放之四海而皆准”的研究成果。多篇国外研究报告也表明：对低收入人群住房问题的研究而言，解决问题不应仅仅停留在提出问题甚至是解决问题的概念上，而应从经费来源、设计建造、分配和监督机制等方面提出具体数据和措施。

一、美国的低收入人群住房保障政策

（一）美国低收入人群的构成和变迁

美国1937年开始实施公共住房法案（Public Housing Act），主要针对劳工阶层、少数族裔、移民者、失业者和贫穷的老人等。进入20世纪50、60年代，随着城市化发展，大量公共住房被拆除[8]。90年代后期，受经济发展停滞的影响，包括教师、消防员及警察等在内的劳动阶层在城市中心地带购房也越来越困难，而成为新的城市低收入阶层。

（二）美国低收入住房模式及管理机构的变迁

自18世纪末，住房问题开始逐渐受到各国政府的重视。各国政府对住房的干预大致可分为三个阶段[9]：第一阶段是一战前以增进卫生和安全为目标的小范围干预时期；第二阶段是一战后大规模的租金管制和补贴阶段；第三阶段是二战后有选择的干预和恢复市场阶段。

美国、日本、加拿大等国有依赖于市场机制的住房供应体制，在这种体系中，获得住房的可能性取决于人们支付随供求关系浮动的住房价格的能力[10]。如果需求不足以产生足够的利润，供应商将投资在其他地方以寻求更高的回报，这也意味着那些没有足够收入、无法将他们的住房需求转化为有效的市场需求的家庭将可能无处安身。

美国有两大住房补贴体系：一是公共住房项目，房屋属政府所有；二是由第八条款资助的项目，政府负担部分房费，受益者租用或购买私人所有的住房。

战后美国设立了公共住房部（Public Housing Sector），处于公共住房机构的管辖之下（Public Housing Authorities， 简称PHAs）。公共住房部的职责是保障赤贫人群的住房。1950年至1975年美国建成了许多公共住房，但 1974年圣·路易斯市由著名设计师山崎实设计的普鲁伊特-艾戈（Pruitt-Igoe）住宅区全部2 870套住宅被拆除的事件从根本上动摇了至70年代以来美国的公共住房政策，显示了该部门面临的困境。拆除的原因在于该区绝大多数为非洲裔和西班牙裔人，没有工作，按政策只需将其收入的30%用以支付房租、水电等能源开支，而政府的住房与城市发展部 （The Department of Housing and Urban Development）负担其他所有费用，最终导致类似的公共住房区住房质量、环境很差，治安状况糟糕，成为城市社会安全的极大隐患。

艾戈事件最终导致了美国公共住房政策的变革。尼克松政府于1974年制定了第八条款——住房优惠券和租房条件认证（Section Eight of Housing Vouchers & Rent Certificates）。时至今日，第八条款中被称为“希望-VI”的计划仍在实施，该计划旨在重建公共住房体系，通过部分拆除和改造、加固让这些房屋重新进入房地产市场，使更多的工人家庭（不仅限于低收入人群）通过房地产市场而不是政府得到住房。

进入20世纪90年代，美国经济两极分化日趋严重。一种观点认为，让低收入者拥有房产将有助于社会安定。90年代末期，媒体广泛报道靠福利为生的母亲们住在破旧的廉租房里的形象，使人们疑惑低收入阶层是否在精神上依赖于福利而不思进取。同时，廉租房占据了大片城市空间，成为城市腐烂的疮疤。因此，有些人力图使公众确信解决的唯一途径就是拆除廉租房。正如在芝加哥北部实施的卡布里尼-格林（Cabrini-Green）廉租房改造工程所提出的那样：如果我们能最大程度地使公众确信卡布里尼-格林这样的廉租房住区是充满罪恶的丛林，那么我们就能拆除并新建住房以推动当地住宅的发展。政府认为让低收入者拥有房产而不是租房是唯一行之有效的稳固其收入并改善其经济状况的手段。政策制定者们一以贯之地将提高房产拥有率而不是出租房屋率当作解决住房问题的有效措施，廉租房的建造长期以来呈下降趋势。1990年，美国通过了《低收入住房保有与住房拥有率法案》，强调提高住房拥有率的重要性[11]。这么做的结果是：一方面，超过30%的房东因受美国经济衰退影响无力支付维持房屋的有关费用而提高了房租；另一方面，经济而适用的住房十分短缺。受上述影响最大的是低收入租房者。本内特指出：正是城市尤其是大型中心城市廉租房的匮乏、房租过高造成城市贫民的大量涌现。

（三）补贴方式和经费来源

美国的住房补贴政策以公共住房为主，经费由政府承担。1972年至1981年10年间，美国政府在住房补贴上花费了大量财力物力，公共住房政策给政府造成了财政负担，弊端显而易见。因此，自1974年起至今采用了第八条款的住房优惠券和租房条件认证政策。但第八条款可提供的费用只占财政预算的很小一部分，远远低于实际需求。

第八条款的住房补贴有两种形式：“租金证明计划（Rent Certification Program）”和“租金优惠券（Rent Voucher Program）”。享受租金证明计划的家庭用其月净收入的30%、税前月收入的10%或全部住房福利三者中的最大值支付租金，政府贴补差额；而租金优惠券是由公共住房管理机构（PHAs）针对各户的收入、人口情况制定补贴金额，持租金优惠券的住户可租低于政府规定的市场租金的房子，允许保留未花完的优惠券下次继续使用，若高出则由住户自行负担全部差额，政府不再支付一分钱。这样可以保证低收入者在付房租后仍能维持基本的生活，并且鼓励租房者寻找便宜的住房以便省钱。

1998年美国又开始实行新的公共住房政策。根据1998年“有质量的住宅与工作责任法案”（Quality Housing and Work Responsibility Act）条款，公共住房政策的目的是：降低公共住房地区贫困的密度并激发居民工作的动力，从而实现自给自足。该法案的通过是美国住房政策的一个重要里程碑，该法案旨在实现以下三个目的：取缔廉租房单元从而打破原公共住房区的贫困聚集现象；将廉租房及相应的辅助住房政策与福利制度改革挂钩；通过政府与私人合作的方式构建新的混合社区。

从美国公共住房政策的演变可看出，其制定政策的基本出发点是鼓励市场竞争。美国一向不主张单方面的补贴政策和高福利。如果实在需要政府提供福利补贴，经济学家建议采用减免所得税甚至负所得税的方法，认为它比单纯的福利补贴更公平。对于社会福利，美国的经济学家认为它应该具有普遍性，不附带条件。也就是说，是否接受福利应该由接受者自己决定。福利尤其是住房福利应尽可能少干扰市场机制。

（四）住房分配福利与房地产市场之间的平衡关系以及社会效益

富裕的国家才能提供高品质的住房。因此，许多研究者和政府部门一致认为，促进经济增长是提高国民住房的最好办法，而住房建设又是发展经济的一个关键。

诚然，住房建设在促进经济发展与满足人们的需要之间不应存在矛盾，从理论上两者互为因果。然而事实却是，依靠住房建设来促进经济发展与满足人们的住房要求之间差距如此之大而几乎相互抵触。阿库等人著文分析了1929-2000年英、美以及世界银行投资及贷款总额的变化以及同时期房地产市场所占的投资和贷款比例[12]，显示房地产开发往往先于经济学家的观点和理论而行。这一事实表明，社会需求有助于提高经济政策的合理性。正如世界银行目前所制定的宗旨一样：没有贫民窟的城市，为贫穷者提供住所。二者均强调的是面向社会需求而非单纯的经济发展需求。

不可否认，目前国际上整体住房标准较高的是美国（包括低收入居民住房）。美国品质欠佳的住房不足2%。政府提出严格的住房标准并严格执行[13]，其中一个重要目的是规管使用租金津贴的私人出租房。在美国，对接受租金证明计划和优惠券计划者是有时间限制的，即在规定时间内若不能确定租房，就得重新排队。但这种做法需要很高的执行能力和比较稳定的规管对象，较适合已过人口增长高峰期、住房短缺问题基本解决、经济水平较高的国家。这些国家虽然人口增长压力不高，家庭结构却持续核心化、房地产市场升温、因房屋老化而需要更替的比率较高以及较为严格的建筑和住宅规章，又加大了适合低收入居民负担能力的住房不足的问题。

美国现行的低收入住房补贴政策受到投资商和房地产商的欢迎，但事实上对低收入阶层不利，既不能真正解决其住房问题，也不能使低收入人群进入房屋市场以促进市场竞争。有研究者认为，除非改变住房补贴的公共性质、取消对非赢利性机构的建房补贴和房租补贴并用完全针对租房者个人的房屋补贴来替代对社会性住房的补贴，住房补贴政策是不会对房租市场进而对房地产市场产生激励作用的[14]。

二、次贷危机是美式住房保障制度隐患的大爆发

美国学者施瓦兹在《美国住房政策》中明确指出：“自由市场从来没有为极低收入住户提供廉价而舒适的住房的责任，仅维护住房的费用就超过了这些住户的承受能力。”[11]学者们不幸言中的是，美国看似设计合理、鼓励市场自由发展的住房发展机制中的关键性金融机制在2007年遭遇了重大危机——次贷危机（又称次级房贷危机，Subprime Lending Crisis）并产生了一系列的连锁反应，导致了至今尚未完全走出危机的全球性经济衰退。

所谓“次级抵押贷款”是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的住房抵押贷款。次级抵押贷款的对象多是低收入人群，贷款名称即可看出它是依托市场、解决中低收入人群住房问题的方法之一。而“次贷危机”则是指美国因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴[16]，它致使全球主要金融市场出现了流动性不足的危机。美国次贷危机从2006年春季开始逐步显现，2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场并影响到全球实体经济并至今尚未完全走出困局。

对住房公积金制度改革的新期待 篇4

一、对制度执行更加公平公开的期待

住房公积金制度建立20多年来,有一点是社会公众认可的,那就是住房公积金制度是我国房改实践中实行货币化分房覆盖面最广、受益人数最多、发展速度最快、最成功的住房改革制度。可以肯定的说,在全国住房公积金制度已经实现国有行政企事业单位全覆盖、民企私企等非公有单位部分覆盖, 并且利用住房公积金购房、还贷、租房以及发放个人住房贷款与保障房建设项目贷款等方面,已经展现其住房保障的特色功能。住房公积金制度的功绩是将各级政府从过去实物分房的沉重包袱中解脱了出来,并为建立中国特色社会主义市场经济制度的住房保障体系奠定了坚实基础,提供了核心内容。

然而,在成绩的背后也存在不足。主要的问题就是制度执行存在不公的缺陷,大多数民企私企等非公有制单位不能很好的推行住房公积金制度,致使城镇众多的从业者和广大的农民工等中低收入群体无法享受住房公积金最基本的住房保障政策待遇。有媒体认为,“因为现行住房公积金制度的呆板、教条、不近人情,才造成了越是有购房能力的高收入群体,越能尽情享受住房公积金带来的益处,而没有购房能力的低收入阶层,倒不能享受住房公积金的福利待遇,这种‘济富不助贫’的制度缺陷,不仅对低收入者不公平,而且也有悖住房公积金制度的设计初衷”。

住房公积金制度执行中的不均衡、不公正、不科学,不能对城镇从业人员全覆盖,大多非公有单位职工的住房权益没有法律保障。这是《住房公积金管理条例》(下称《条例》)过时的表现,主要问题是推进制度的执法性不强,住房公积金权益未能纳入劳动合同管理的内容,职工维权和诉求无法依《条例》得到具体落实。

住房公积金制度是住房制度改革的成果,为了让改革的成果惠及更多群体,让全体城镇从业者都能分享房改的红利,住房公积金制度改革的方向规定为坚持城镇职工全覆盖、保低限高、统筹兼顾的方针,以增强公平性、适应流动性、保证可持续性为重点,把住房公积金制度改革深化为保障城镇职工住房的一项基本住房保障制度。这是社会公众对全面深化住房公积金制度改革的最大期待,也是对《条例》内容修订的新期待。

二、对提取使用更加科学合理的期待

建立住房公积金制度的目的是国家让人们集腋成裘,互帮互助,从而保障大家都买得起房或租得到房,是解决住有所居问题的一种住房制度安排。因此,全面深化住房公积金改革的活力在于改进住房公积金的提取使用办法,真正发挥住房保障的主要功效,合理兼顾特别情况下的提取使用。这是社会公众关注的焦点。

此前,有人质疑住房公积金“用来买房,杯水车薪”、“用来装修,政策不符”、“用来看病,涉嫌违规”等尴尬。职工即使是买房,想动用公积金也并不容易。甚至还出现了一些买不起房,也用不了公积金的“夹心层”。尤其是生活在大城市的职工,工资收入和公积金额度远远赶不上房价上涨的速度,好不容易凑足了首付款,公积金贷款的额度又够不上总贷款需要。有人说,用公积金支付房租,还得看房租支出是否超过家庭收入的一定比例,此比例往往较高,条条框框不少。还有农民工代表建议,不能用于买房的公积金不如发到职工手里,帮助他们改善生活质量。总之,提取公积金用于住房消费、治大病和生活困难等方面均存在一些条条框框,有较大难度,说明住房公积金的提取使用管理还未能与时俱进。

避免公积金制度需要时“帮不上忙”的尴尬, 应降低住房公积金使用的门槛,使住房公积金回归保障“夹心层”职工,解决中低收入群体住房难和生活难的问题。因此,就必须全面深化改革住房公积金的提取使用管理规定,坚持贴近实际、贴近生活、贴近群众的原则,应改进住房公积金的提取使用办法,实行分类管理、科学管理和创新管理。例如, 当缴存人遭遇家庭困难、重大疾病、天灾人祸等危及生活和生命时能提取住房公积金解困,这是体现生命权和生存权优先的原则,实为以人为本之举; 当缴存人租赁住房、装修大修住房、未就业或初就业子女购房等与其有必然关联的住房消费支出时能提取住房公积金使用,此项功能为住房公积金的功能拓展;当缴存人为农民工、季节工、临时工、建筑工等流动性较强的工种时,大胆地放宽至凡是在个体、私营、民营等非公有企业或单位的从业员工随走随提、随用随提,且只凭身份证和住房公积金联名卡到住房公积金服务前台即可办理提取手续,又可提高住房公积金“非公扩面”的吸引力和职工缴存住房公积金的积极性,倒逼用工单位自觉履行为员工缴存住房公积金的义务。这是社会公众对住房公积金提取使用改革的最大期待。

蔡穗声 摄

三、对监管体制更加廉洁高效的期待

建立住房公积金的公开规范管理运营制度,确保资金的保值增值和安全高效。是社会公众对住房公积金监管体制改革的又一期待。十八大报告指出: 建立健全权力运行制约和监督体系。坚持用制度管权管事管人,保障人民知情权、参与权、表达权、监督权,是权力正确运行的重要保证。要确保决策权、执行权、监督权既相互制约又相互协调,确保国家机关按照法定权限和程序行使权力。这就为住房公积金监管体制改革提出了总要求,我们要按照此方针全面深化住房公积金监管体制改革。

第一,要建立一个科学的住房公积金管理体制和机制,坚持决策和管理分离、监督和运营分开的原则,实行决策民主化、管理规范化、监督行政化、运营金融化、服务现代化,使决策权、执行权、监督权三个方面既相互制约又相互协调,促进住房公积金事业科学和谐发展。如提出住房公积金实行“管委会决策、分机构执行、受多种监督”的原则等。

第二,要建立一套完善的住房公积金管理机构和服务体系,上至国家层面,下至街道和乡镇。例如, 在顶层设立全国住房公积金管理委员会,管理大政方针、制定宏观决策和协调各部委办,该机构为非常设机构;在住建部按大部制的架构设立住房公积金监督管理局,监管全国住房公积金管理机构及其制度政策执行情况,该机构为常设行政机构;在各省、直辖市设立住房公积金管理局,垂直管理到市、县(区),专设住房公积金行政管理、执法管理和监督管理,该机构为常设公务机构;以省(直辖市) 住房公积金管理局为发起人设立“全省住房公积金储蓄银行”,为一级法人金融机构,再在其下各市、地、州建立分支机构,并将营业服务网点延伸到县 (区)和较大的城镇。同时建立和完善住房公积金相应的行政管理、金融服务体系。

第三,要改革完善现有住房公积金的缴存、提取、贷款、核算等办法,与制度改革和机构改革相匹配,并应用现代信息技术管理手段加强管理和提升服务效能。例如,建立全国统一的住房公积金管理信息平台,开发应用统一的住房公积金业务软件, 让全国住房公积金管理信息共享、资源共用、业务对接、转移顺畅。目前住房公积金制度改革已进入攻坚克难时期,住房公积金管理中心转型势在必行。

中国制度改革对经济增长的贡献 篇5

关键词：市场化,制度改革,政府管理,经济增长,腐败指数

一、概述

在我国经济快速增长中主要是什么起到了非常重要的作用呢, 国外新古典主义学派的观点是科学技术的提高起到非常重要的作用。国外著名的两位学者Lucas和Mankin的观点是人们对于资本的积累对于经济增长起到巨大的作用。笔者通过分析研究大量资料也有自己的观点:经济的增长主要源于制度的创新。通过分析研究大量的资料和做相关的实验得出的结论是:制度的完善程度与经济增长存在正比例关系, 制度越完善, 经济增长的越快。制度越不完善, 经济增长中就会受到制度不完善方面的影响。我国一些著名的学者通过分析研究也发现, 制度对经济的增长起到非常重要的作用, 制度越完善, 经济发展的越快;相反, 制度越不完善, 就会对经济增长造成一定的影响。制度的改革影响了资源配置的效率, 尤其是农村的劳动力和资源向乡镇方向发展。通过国内外专家、学者的研究得出的结论是:制度的改革影响生产率和资源配置, 进而影响经济的发展。

本文主要讲述了我国制度在从改革开放以来发生了很大的变化, 我国的经济也得到了快速发展, 这种制度改革主要是市场化进程和政府管理两个方面。市场化进程的衡量主要是我国一些省市市场化进程的指标, 通过这些指标来反映我国制度的特点。通过分析研究得到:制度改革的程度越高, 对我国经济增长影响越大。

二、计量模型的设定

本文的研究主要采用了经典的道格拉斯函数Y=AK*LLL, 函数中的A表示生产率。按照樊纲的做法把这个生产率分解为两个方面:企业在研发方面的投入和制度变革中对资源配置的影响。我国制度的变革主要表现在两个方面, 这两个方面分别是市场化进程和政府的管理。其中, 政府的管理分为工作人员财政比例和腐败指数。所以, 本文把生产率表示成, 公式中的Ao表示开始时的生产水平, T表示的各个省市在科学技术方面的投入, M表示的是市场化进程的指数, 这个指数能够反映出各个省市市场化的程度, B和G表示的是工作人员财政比例和腐败指数。U表示的是随机变量。

三、指标的选择与数据说明

笔者对2003-2012年的数据进行的分析研究, 因为西藏的数据很少而没有采用。按照樊纲的表述, 科学技术的存量就是自主开发、国内技术引进和国外技术引进这三个方面的积累。笔者把2003年作为基础, 规定科学技术的折旧为15%, 运用永续盘的方式对各省历年的科技进行累计, 并且把基础科学技术的存量规定为科学技术研发经费支出的5倍。

我国政府管理的变量, 按照付勇的做法运用工作人员财政比率B和腐败指数G两个指标。工作人员的财政比例是每一万元财政收入的工作人员。这个比值越高, 就表示一定金额的费用供养的工作人员越多, 也就是说每一个工作人员需要的财务越少, 工作人员的工作效率越高, 这些都是政府行政效率的指标。通过这些就可以看出能够对经济的增长产生一定的作用。

对于腐败的数量, 按照陈刚和李树的做法, 他们两人把腐败指数定义为每万名公职人员贪污贿赂与侦办案件的数量的比值, 并且能够预测出这些腐败对经济增长造成的影响。

四、我国制度改革的建议

第一, 在市场的方面来讲, 要大力推进市场改革, 建立健全相关的规章制度, 这些规章制度包括土地政策和矿产资源的管理政策等等, 同时押提高我国市场交易的透明度, 要对我国市场中相关的产品进行准确的定位, 对我国的户籍制度进行改革来提高劳动力的自由, 让人们由乡村向城镇转移, 在城镇居住;第二, 对我国出现的垄断行业要进行制度的改革, 让这些垄断行业产于市场的竞争来提高效率, 同时还要加强垄断行业的监管, 进行资源税征收的改革, 还要对国企进行改革, 使国企的红利按照制定的制度进行相应的分配;第三, 减少政府的过多的行政干预, 进行减政放权;第四, 对我国的政治进行体制改革来使政府更廉洁, 进而提供政府的工作效率, 并且提高我国政府的公共服务水平。

五、总结

笔者通过对各个省份的市场化指数、工作人员的财政利率和科学技术存量这些指标分析研究对经济增长的贡献。通过对实验结果的研究得出, 我国制度的变革与经济的增长存在着正比关系, 这种正比关系表现在我国制度的变革每提高1%, 经济的增长就会提高20%, 这20%的增长中市场化进程制度贡献为14%, 政府的管理贡献为7%, 在我国政府的管理中, 政府的行政效率提高贡献为8%, 腐败贡献为-1%, 其中交叉贡献为-0.2%。就全要素生产的效率来讲, 我国制度的变革和制度的完善对资源配置的影响在经济的增长占到非常重要的作用, 我国制度对于经济的影响远远超出了企业研发与创新的作用, 通过这些就可以看出, 当前我国制度的变革对于经济的增长是非常重要的, 起到决定性的作用。从细的方面来讲, 当前我国提高经济的增长可以通过制度的变革来实现, 这种制度的变革又分为市场化进程、提供政府工作人员的效率和对于腐败零容忍, 通过这些变革能够提高资源的配置效率, 进而提高我国生产率和是经济得到快速增长。

参考文献

[1]樊纲, 王小鲁.中国市场化指数各地区市场化相对进程报告[M].经济科学出版社, 2001.

[2]蔡昉, 王德文, 王小鲁, 樊纲.中国经济增长:劳动力!人力资本和就业结构, [M].中国经济增长的可持续性::跨世纪的回顾与展望.经济科学出版社, 1999.

论我国的住房制度改革 篇6

在近几年来房地产市场商品住房价格涨幅过大情况下, 有一些人对住房制度改革产生了怀疑、动摇, 甚至彻底否定。正确认识房地产市场上出现的房价过高问题的原因, 关系改革、发展和稳定的大局。

笔者认为, 造成房价涨幅过大有直接和深层次两方面的原因。直接原因有两方面, 一方面随着我国经济的发展, 温饱问题已经得到了解决, 人们自然迫切希望改善居住条件, 住房需求旺盛属于正常现象;另一方面, 受房地产暴利的刺激, 市场投机的比例不断提高, 接近并达到警戒线, 扰乱了市场秩序, 哄抬了房价。在一定的范围内, 投机对经济发展具有调节和调剂的作用, 但如果投机过度, 就会对市场产生破坏作用。深层次的原因主要集中在货币金融方面, 我国的外汇储备每年增长迅速, 这就要求相应的增发人民币。当前我国居民投资渠道单一, 这些增发的人民币相当一部分资金就进入了房地产市场。另外, 各家银行近几年来都千方百计吸引储蓄、扩大规模, 这些吸引的储蓄资金都要找寻升值渠道, 而个人房贷以其高收益和高稳定性最受欢迎。

二、住房制度改革相关理论和政策研究有待深入

如前所述, 以市场化为特征, 由市场机制与社会保障制度有机结合而构成的新的住房体制, 尚有许多方面需要建立、健全, 在理论上、政策上还不够完善, 有待深人研究。而当前的学者研究很容易受政治环境的影响, 难以突破政治纲领预定的思想框架, 缺乏创新。对于住房保障范围、保障对象的收人标准和住房对象的认定、住房保障的实现形式和资金筹措渠道、退出机制等问题, 均缺乏有效的理论和现实思考。

政策设计本身也存在种种缺陷, 以住房公积金为例, 住房公积金已逐步成为职工购房资金的重要组成部分, 但目前存在缴存比例偏低、财政保障不足、覆盖面不全、企业改制冲击原缴存体制、少数城市违规挪用等问题, 这些问题至今在还未得到很好落实, 亟待出台相关详细的政策, 并将此纳人法制轨道, 以期达到政策设计所期待的效果, 最终建立适合我国国情的住房保障制度。

三、政策实施的结果与其初衷错位

细观我国房改政策, 很多在其制定之初是为低收人的住房困难户解决住房问题提供支持的, 但其运行的结果却严重走样, 在实践中暴露出种种弊端, 不利于房地产市场的公平、公正和公开, 面临的这些现实问题, 迫切需要我们尽快研究, 妥善解决。

之所以出现上述问题, 在住房的市场机制不是充分完善和高度发展时提出住房制度改革有很大关系, 很多政策仍然摆脱不了住房的实物分配和福利制度。研究发现, 我国提出住房社会保障问题时, 不是站在住房市场机制补充的角度提出的, 而是在刺激国内消费, 拉动国民经济增长的大背景下。例如经济适用房政策所带来的减免房地产交易有关费税政策的出台, 从根本上来讲都是为了刺激国民经济的增长。在这种宏观背景下, 社会保障对象宽泛化和错位、保障标准的趋高化、保障途径的重复化, 也就在所难免了。

四、解决居民住房问题出路探索

笔者主要进行了三个方面的探索:首先, 造成居民住房难的直接原因是居民的经济收入并没有随着经济发展同步增长, 从而不能跟上房价上涨的势头。为此政府部门保证经济健康发展的同时应不断提高居民工资, 对部分盈利不多甚至困难的行业、企业以及雇工的个体经营者, 要实行一定的减免税政策, 用于提高职工工资。鼓励金融机构加大力度进一步支持广大群众解决自住住房的需求, 同时加强审查避免利用贷款的投机行为。其次, 完善和健全住房公积金制度, 受利益的驱动, 加之住房公积金不像养老保险那样受到劳动保障部门的查处, 不少企业并没有建立住房公积金制度, 所以必须强化这一强制性的制度, 并且保证住房公积金贷款利率在满足必须的管理运行费用外, 执行最低水平的优惠利率。最后, 引导群众确立正确的住房消费观念, 现在的房地产商往往把居住愿望推向极致化, 为民众描绘了一幅脱离现实的诱人图画。必须要实事求是, 必须要承认现实, 政府主动引导群众在住房消费中量力而行、梯度消费、逐步改善, 只有这样的居住理念, 才是切实可行、脚踏实地的, 最终家家户户都住的上房, 住得起房。

综上所述, 随着政治经济等各方面因素的变化, 住房制度改革会面临着新的任务, 认真总结前段改革的经验教训, 将建设以市场化为特征, 由市场机制与社会保障制度有机结合而构成的新的住房体制的一些核心内容和基本关系弄清、理顺, 对住房制度改革大有裨益。

参考文献

[1].张琼, 《完善和发展我国住房保障体系》[J], 《今日湖北》 (理论版) , 2007, (04) 1.张琼, 《完善和发展我国住房保障体系》[J], 《今日湖北》 (理论版) , 2007, (04)

住房公积金制度改革探讨 篇7

一、住房公积金制度存在的问题

我国公积金制度建立起步晚, 缴交比例低, 资金规模小, 实力弱, 加之传统的消费观念, 不随意贷款消费等原因制约了公积金的发展。

(一) 政策制定方面

《条例》规定管理中心严格执行“管委会决策、中心运作、财政监督、银行专户存储”的管理体制。专户存贷是保证专款专用, 贷款给银行手续费是保证贷款回收力度, 但是, 管理中心还要给银行存储手续费不合乎经济运作规则, 这种作法可能滋生腐败。另外, 管理中心委托银行发放贷款, 风险由管理中心承担, 但是, 个人贷款的抵押物──房屋或其他抵押物的法律文件, 均在委托银行, 所以需要根据各自的责任来承担风险, 建立共同承担贷款风险的机制。低贷有利于公积金个人贷款, 减轻贷款职工负担, 提高其购房能力。但是低存不利于公积金的缴存、发展和不贷款买房的城镇职工。若实施高存低贷, 就可以增加公积金资金增量, 再用公积金增值收益的部分解决高存与低贷之间的利差问题。《条例》规定增值分配一般用于贷款风险准备金、管理费用和城镇廉租房补助等。根据市场经济规律和公积金属于职工所有的原则, 增值收益除了60%用于建立个人贷款风险金外, 其余应用于“高存低货”所产生的利差缺口和与其他有关的事项。

(二) 机构管理方面

决策机构、执行机构不完善、隶属关系复杂;管理中心性质不一, 管理制度不健全;人员编制混杂, 决策机构与管理中心职责不明确;没有建立“三级账”、核算制度和个人明细账目挪用公积金;在国家规定之外的金融机构存储公积金, 或替一些单位贷款提供担保。

(三) 资金筹集、使用方面

没有合理利用民间融资渠道:应出台优惠政策吸引游离在制度之外的单位和人员参加制度;缴存随意性大, 资金运作模式各自为政。

二、解决问题的对策

鉴于目前住房公积金管理中心的问题, 原因是多方面的、复杂的, 除了搀杂着部门利益外, 还有各级政府对公积金的认识、重视程度和管理水平等原因。

(一) 重新对管理中心进行定位

为顺应住房保障发展形势的要求, 将中心明确定位为政策性金融机构, 改变其既非金融机构又非政策性机构的性质, 兼有金融业务和政府部门的性质。

(二) 加强贷款风险管理

具体考察偿债能力;完善信用情况, 各银行间的顾客信息应相同, 及时与职工所在单位进行交流;通过培训、建立评估专家队伍等方式提升对抵押物的评估能力, 预防出现借款者无力偿债时变卖、拍卖抵押物仍无法偿还借款者所欠款目的情况。

(三) 完善内控机制, 强化监管机制

建立职责分离、岗位管理制度, 将考核结果与薪酬相挂钩;健全监管制度 (财政部门、银行机构等) ;完善信息披露制度, 与主流媒体合作, 及时披露不正规运作信息。

(四) 创新公积金提取、使用及贷款管理, 提高使用率

扩大公积金使用范围, 当前规定公积金可用于个人翻建、大修、建造、购买自住住房方面, 可扩大至支付住房租金, 房屋维修、物业管理费等;放宽提取要求, 对于低收入家庭允许其按月或按年提取公积金;简化提取程序, 可只凭借个人相关材料到贷款银行与之签订房贷委托书, 银行定期从账户中自动扣款, 开发使用软件使用户利用网上注册与操作提取使用公积金。

(五) 扩大缴存的覆盖面, 在提取比率方面“因地制宜”

在部分城市试点, 将自由职业者、个体经营户以及农民等群体纳入公积金加纳群体, 将公积金制度建设成为普惠制的社会保险, 同时, 提取比率根据不同地区、不同行业的收入水平与消费水平、个人的客观状况来确定。

(六) 向低收入者倾斜

制定多种征缴、贷款配套的政策, 对低收入者购买经济适用房实行公积金贷款的贴息业务, 充分利用廉租房建设补充资金, 对从未提取、使用过公积金的缴存人, 可以在其退休时给予不低于同期存款利率的利息补助等。

摘要：住房公积金制度已成为我国住房制度的重要组成部分, 保障了人们在住房方面的切身利益, 对经济的发展起到了积极的作用。但是公积金制度在实施过程中出现了许多问题, 引发人们对其进行改革的呼声。文章从管理制度缺失这一源头对其进行系统研究, 分析存在的问题, 促使其健康可持续地发展。

关键词：住房公积金,问题,对策

参考文献

[1]梅莲琼.我国住房公积金管理制度的缺失与完善措施[J].当代经济, 2011, (6) .

[2]薛燕.简析当前住房公积金存在的问题及对策[J].经济问题探索, 2011, (8) .

[3]袁东明.启动民间经济巩固宏观经济[D].北京:北京大学经济学院, 2001.

浅议企业的住房制度改革 篇8

关键词：企业,住房制度,改革,目标,原则,建议

“衣、食、住、行”极大地影响着人们的生活质量。改革开放以来, 衣食问题已基本解决, 住房就成为突出的民生问题, 关系着社会的稳定, 因此, 解决人们的住房, 进行住房制度改革, 使“民有所居”, 就成为国家政府和各企业单位关注的问题。

一、企业住房制度改革的指导思想、目标和原则

党的十五届四中全会通过的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。在通知中指出了企业住房制度改革的指导思想、目标、原则等问题。企业住房制度改革的指导思想是:以适应社会主义市场经济体制建设为基础, 要符合新的企业住房体制的需要, 企业住房体制的改革要服务于企业的改革和发展需要, 要能够调动企业职工的住房消费积极性, 要从根本上改善职工的住房条件, 起到稳定职工队伍的作用。

企业住房制度改革的目标是:逐步改变住房分配制度, 实行住房个人购买, 企业不再负有住房建设和住房管理维修的责任, 逐步推行住房建设社会化。

企业住房改革的原则:在国家住房制度改革的基础上, 采取多种形式, 和现代企业制度相结合, 把国家、单位和个人的利益有机结合。

二、住房制度改革的发展轨迹

我国的住房制度改革分为两个阶段, 一个是1998年以前的制度改革, 一个是1998年之后的制度改革。从1979年起, 我国的住房由单位进行计划分房, 开始向住房商品化、私有化方向发展转化, 其主要措施就是提高公房的租金和把一些价格较为低廉的住房出售给职工, 当然也包括从职工工资中强行扣除一定的住房公积金。国家住房制度的改革, 也带动和推动了企业住房制度的改革, 各企业也根据我国的住房制度调整了本单位的住房制度, 使本单位住房制度和国家住房制度改革融合接轨。我国的住房制度改革, 使得住房体制发生了根本性的改变, 也使得城市面貌有了很大变化。我国企业原来单位职工的住房, 都是企业出资建设, 职工只是象征性地交极少部分的房租。住房制度改革后, 有一部分职工, 用自己的积蓄购买单位中自己原来的住房, 较为年轻的职工, 只好考虑在市场上购买商品房, 以满足自己的住房需求。这个制度的转变, 产生了房地产市场, 也使得有一部分人拥有了自己的住房。

1986年, 国务院成立了住房改革小组, 重点指导我国的住房制度改革工作, 处理在住房制度改革实施过程中出现的问题。当时改革的重点, 就是一方面提高公房租金, 一方面对职工发放住房补贴, 并鼓励职工购买公房。但是这一阶段的住房改革却遇到了企业和职工的双重阻力, 一方面企业单位不能承受职工的住房补贴, 一方面还要给职工上调工资待遇, 企业的经济负担比较重, 要职工对于上涨的公房租金也表示不满。这直接导致了企业单位以低价出售公房的现象。

1994年是我国住房制度改革深化的一年, 建立了以市场为导向的住房制度, 完善了住房改革配套措施, 推行了住房金融、住房保险、住房贷款等相关制度。这次住房改革, 取得了令人满意的效果, 人均住房面积增加, 住房公积金制度在全国范围内铺开, 房地产业发展迅速, 极大地推动了国民经济的发展。

1998年, 是我国住房制度改革的分水岭, 我国彻底结束了企事业单位的住房分配制度, 职工的住房, 需要从房地产市场购买或者进行住房租赁, 来满足自己的住房需求。至此, 住房分配责任进行了国家单位和个人之间的完美转变。

1998年之后, 住房制度进一步完善和深化, 房地产市场发展迅速, 住房供需两旺, 房地产业逐渐成为我国国民经济的重要产业。2005年后, 我国房地产业呈现过热现象, 国家随后对房地产市场进行了调控, 采取了诸如税收、金融、廉租房、经济适用房等重大举措, 从而抑制了房地产的投机性交易和投资性需求, 但是没有从根本上解决房价上涨过快的问题。

2008年出现了全球性的金融危机, 经济下滑明显, 为了抑制这种经济的下滑趋势, 我国政府暂时放弃了对房价的调控, 转而希望通过房地产业来刺激经济的复苏, 给与了购房贷款的优惠政策, 从而使得房地产业重新出现繁荣景象, 掀起了新一轮房价上涨风潮。

之后, 房价的增长过快极大地影响了人们的生活, 政府再次进行房价调制。

三、企业住房改革应注意的问题

1. 要加大对企业员工住房改革的宣传力度。

企业要利用各种宣传工具, 加大对住房制度改革的宣传力度, 把党和国家深化企业住房制度改革的的意义宣传透彻, 做好政策的解释, 提高职工对于住房改革的正确认识, 建立职工住房商品化意识, 以利于企业住房制度改革的顺利进行。制定本单位从事住房改革人员的培训计划, 加强相关人员对于住房改革政策的理解深度, 学习其他住房改革制度推行较好单位的经验和做法, 为自己企业单位的住房制度改革提供借鉴和帮助。

2. 多渠道解决职工住房问题。

企业要想办法多渠道解决职工的住房问题。例如可利用企业闲置土地进行集资建房, 住房面积按照国家对于企业单位人均规定面积, 其他超出部分按照当地商品房价格出售;也可以采用危房改建, 改善职工的住房情况。

3. 企业要建立和完善住房公积金制

度, 积极为本单位职工缴纳住房公积金, 克服种种困难, 从企业成本中划出职工的住房公积金, 加强对企业公积金管理中心的管理和监督, 让住房公积金发挥应有的作用, 不得以任何理由挪用职工的住房公积金, 可以配合企业住房补贴制度, 作为住房公积金的补充。

4. 加强对公有住房出售工作的管理,

对于在销售公有住房过程中不合理的规定要及时发现和制止, 应对所有符合条件且有购房意向的职工出售公有住房。加快廉租房制度推行工作, 企业对于那些困难职工, 应减免住房租金, 对于家庭收入低于当地最低生活保障的职工家庭, 应给与廉租房。

5. 在推进企业住房制度改革的同时, 要针对不同的企业采用不同的方式。

例如对于跨省子公司的大公司来说, 其住房改革制度不能采取“一刀切”的做法, 应允许下属公司根据当地的情况适当调整和制定自己的住房制度。

6. 各企业要加强对已售住房的物业管理工作。

各企业不能只管销售不管售后, 对于那些已出售的住房应建立维修管理体制, 不断完善住房配套基础设施建设, 要实行规范、透明的物业管理工作, 并逐步把物业管理推向社会。

企业住房制度改革是社会发展的必然结果, 在推行过程中必然会遇到各种各样的问题, 因此, 作为企业来说, 既要解决职工的住房困难问题, 也要不断深化企业住房制度改革, 这就需要国家、企业、职工三方面的努力。我国企业涉及面广, 情况多, 因此, 在推行企业住房制度改革的过程中, 不能死搬照抄某一个方案, 要根据自己本单位的实际情况, 在科学发展观的指导下, 坚持以人为本, 在关注民生, 稳定大局的基础上, 多渠道, 多方式、多途径落实企业住房改革制度, 建立多样化的企业住房保障制度, 维护企业职工利益, 稳定职工队伍, 从而促进企业的和谐发展。

参考文献

[1].刘海军.试论煤炭企业的住房建设与制度改革[J].科技视界, 2012 (21) :319

[2].胡绍雨.新时期我国住房保障制度的改革探索[J].技术经济与管理研究, 2013 (3) :75-79

[3].周敏.外国经验对我国住房保障制度改革的启示[J].中国外资, 2013 (4) :187-188

军队住房资金管理制度改革刍议 篇9

关键词：军队住房,制度,改革,模式,范式

一、存在的问题

“一项制度的变迁, 可能来自外部的制度竞争, 也可能来自内部交易费用的增加。”军队住房制度变迁有, 但新制度所引发的新的连带问题较多, 如1999年军队第四次住房制度改革中确定了基本工资的40.94%住房补贴地区系数, 到现在已运行近10年, 但系数并没有紧跟当地实际房价而上下浮动, 其与制订政策之初衷早已南辕北辙。1994年, 住房公积金制度在城镇全面推行。1999年国家颁布《住房公积金管理条例》, 并于2002年重新发布, 使住房公积金制度逐步纳入法制化和规范化轨道。目前, 已基本建立起住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的管理体制。住房公积金按规定可以享受列入企业成本、免交个人所得税等税收政策, 存贷款利率实行低进低出原则, 体现政策优惠。而在全军第二次住房制度改革会议上, 确立了住房公积金制度, 并规定, “其中本人缴存的5%, 按照银行活期存款利率结算利息。随着国家经济的发展和工资的调整, 公积金缴交率可适当进行调整。”, 但时至今日, 住房公积金并没有利息计领, 其义务性较明显, 但保障性、互助性付诸阙如。

区分层次、因时因地制宜的多种保障模式存在, 但政策落实中的“中梗阻”现象较多, 如20世纪60年代安置离退休干部政策为用个人安家费自建或委托当地军分区自建私房, 且按当年军委文件规定:“离退休干部的安置去向, 一经军队和地方共同审定后, 原则上不再变动。”而个别少数的干休所领导却借以政策变更强行将其占有, 从而引发的上访告状事件不在少数。全军第四次房改会议确立了“三结合”保障制度, 目标是从实物分配向货币分配的逐步转换, 但在其中却发生了“政治寻租”的行为, 以达到占有住房及住房基金的企图。

按照国家不断调整的房改政策对军队住房制度改革做了相应的调整, 但“滞后于”国家政策制度创新发展的制度仍然较多;如在2006年8月, 地方经济适用房出现了转型, 建设部称, 经济适用房将一改以往出售的形式, 面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为3个等级。温家宝总理在2008年政府工作报告中也3次提及“廉租住房建设”, 而军队在此方面却没有出台相关的指导政策, 广大基层官兵, 大部分驻守农村、艰苦边远、高山海岛上, 相较于驻守城市官兵, 在买房租房明显处于不公平的地位, 他们明显是军地住房政策难以企及之处, 这在一定的程度上影响了他们工作的积极性。

二、指导原则

确立科学发展观对住房制度改革的指导地位, 贯彻“四个一点”:保障时效快一点, 地区差异多一点, 可操作性强一点, 军地接轨紧一点的原则, 将有中国特色的军队住房制度保障稳步推向前进。

三、分析原因及解决对策, 即“一二二”举措

(一) 填补一项制度空白, 即建立并完善《军队住房公积金管理条例》

地方的《住房公积金管理条例》于1999年4月3日据国务院令第262号初次出台发布, 并于2002年3月24日据国务院令第350号出台修订版, 其对广大职工住房公积金的缴存、提取及使用, 以及对其有效的监督, 已形成了一套较成熟的范式, 有效地缓解了广大职工“购房与资金短缺”的矛盾, 如北京市规定个贷单笔最高达40万元, 夫妻合贷最高达80元, 如信用等级被评为AA级, 可上浮15%, 被评为AAA级, 可上浮30%;而南京则规定借款人配偶为军官的, 享受个贷单笔最高限额。尤其近来各省市又出台了关于异地购房贷款的相关政策规定, 有力地促进了各地公积金异地互存互贷“同城化”进程, 对于长期困扰广大购房者的问题也得到了有效地解决, 而军队的公积金制度改革, 仍然是采取定额从工资中提取、在退出现役后全额退还的方式, 不同的是于2008年8月在原来不同职务不同基数的基础上略提高标准, 但运行起来对住房的保障可以说仍是无关痛痒、甚至失效, 根据张五常交易费用理论, “人们之所以选择运行费用较高的一种制度, 是因为制度改革费用过高所致, 如果制度改变不需要付出代价, 人们就会选择一个运行费用较低的制度;特别是, 存在一个制度, 当改变现行制度的代价小于运行费用时, 制度改变必将发生。”由此可知, 军队改变现行的公积金制度代价肯定相当高, 但“世易时移, 变法宜矣”, 假如军队不加快公积金贷款制度的建立与完善, 势必与国家的政策形成较大的反差, 影响国家住房制度改革的整体化进程。这样就更需要军地两方的专家加强沟通配合, 加紧建立公积金贷款制度的前期论证, 充分深入地做好配套措施的出台, 这也是在金融危机期间, 支持党中央“保增长、保民生、保稳定”决策部署的实际举措。

(二) 改进两项措施:住房补贴货币化, 自有住房商品化

1、目前, 军队的住房补贴的系数为基本工资的40.94%并挂财空转, 应一改原有的计提模式, 大胆创新发放范式 (从局部与整体的角度理解, 模式孕育着范式, 具有局部性的意义;范式涵盖了模式, 具有整体性的意义) , 初步设想为确立区分单人50%与家庭80%两种补贴标准, 将其与月工资同步进行发放, 实现真正的货币化。

2、商品房价格居高不下, 影响其价格的已不仅仅是供求之间的博弈, 房子已成为街头巷尾、茶余饭后最热议的话题, 而军队相比地方更由于实物分配逐渐取消、住房社会化保障未形成成熟模式的过渡期, 住房保障的矛盾异常突出, 新老问题交织出现。对此, 应开展横比纵比, 找到适合国情军情的特色保障之路。美军在住房方面的军人优越性主要体现在以下3个方面: (1) 军人被允许以低于国家平均价格15%的租金租赁住房, 并设有军事住房办事处专门负责市场价位的调查、分析, 以进行即时调整。北京大学中国经济研究中心徐滇庆曾指出:“在美国能买得起新建住宅的家庭往往也不足所有家庭数量的40%。”。但客观上由于房地产御用媒体的误导误传, 便形成了“人人购房”的群体性盲目倾向。其实早在建国之初, 刘少奇同志就提出了“造船不如买船, 买船不如租船”的英明论断, 将之用在军队的住房制度改革攻坚战的今天, 再合适不过。因为住房作为满足军人基本生活需要的低端产品, 完全可以采取造船 (房) 不如买船 (房) , 买船 (房) 不如租船 (房) 的策略。 (2) 设有军事住房援助基金 (military housing assistance fund) 非盈利性组织, 通过吸纳社会上的捐赠资金, 帮助军人家庭实现住房梦。在我国, 非盈利性组织虽正处于起步阶段, 但这方面的例子却由来已久。抗战爆发后, 海外华侨在“抗日救国”旗帜下, 同仇敌忾, 出钱出力, 贡献最大的是南洋800万华侨, 有抗日救国组织702个。当时我国空军的驱逐机飞行员中华侨占3/4。当时滇缅公路缺乏司机, 爱国华侨领袖陈嘉庚从东南亚招聘华侨青年。奋斗在滇缅公路上的3900名华侨青年司机, 战后幸存者仅1784人。时下, 正值我军强大称雄扬眉吐气之际, 亚丁湾、索马里海域护航更是掀开了我海军舰队远离本土基地“准军事行动”的第一页, 只要我们走出成立“军队住房基金会”的一小步, 也必将掀开海外华侨加入祖国军队改革的“蓝海”一页, 他们的拳拳爱国心完全可以转化为实实在在地推进我军住房制度改革的助推剂。 (3) 建立了较好的军地联动机制, 如为美军退伍军人设计住房就是耶鲁大学5年制研究生的必修课。在2008年耶鲁大学学生便为一名残疾的女性退伍军人及其家庭设计一座住宅, 地点位于康涅狄格州的New Haven。64名学生负责设计和施工, 从开工到完成仅用了5个月时间。当年的项目是和非盈利开发商Common Ground以及康涅狄格州老兵管理局联合进行的, 造价为20万美元, 此外还有充足的劳力和捐赠的材料。我军依托地方高校培养高素质人才的范式、院校饮食保障社会化范式已初具规模, 而在住房保障社会化也可以参照耶鲁大学的范式来设立。

(三) 学会处理好、调解好“两种矛盾”

在全国上下学习实践科学发展观如火如荼的今天, 要想保住“安全稳定”这个底线, 必须要学会处理好、调解好以下“两种矛盾”:

1、非现役军人及其家属子女按已有政策合理占有住房, 不得强行占有挪用;对其住房的维护与管理, 要与现役军人相同, 杜绝“同楼不同待遇”问题的发生。