物业项目节能管理制度

在当今快速变化和不断变化的今天，我们都与制度有直接或间接的联系，制度是我们需要遵守的规则或行动准则。那么，制度如何发挥其最大的作用呢？以下是小编为您收集的《物业项目节能管理制度》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

第一篇：物业项目节能管理制度

物业公司节能管理制度

1.0 2.0 3.0 目的 适用范围 职责 1.1为了做好节能降耗工作，降低物业经营成本，提供经济效益。

2.1适用于物业管理区域内的节能降耗工作

3.1项目经理负责整个项目的能源管理工作。

3.2 工程维保部负责整个项目的能源使用控制工作和节能措施实施工作。 3.3项目其他员工积极响应和参与各项能源节约工作。

4.0 制度内容

4.1节能工作的指导思想：领导重视，全员参加，管理从严，措施扎实，重在实效，以节电、节水为基础、合理使用为重点，做好节能工作。

4.2项目经理负责编制项目的节能计划，检查督促用能部门各项节能措施的落实情况。

4.3工程维保部负责日常节能管理，实施各项节能措施，严格执行《二级计量管理制度》按时把项目各项能耗数据统计出来，随时掌握项目的能源消耗情况。

4.3节能包括：总能耗，会所、园林水景、园林灌溉、喷泉、景观射灯、泛光照明、电梯、生活水泵、小区路灯、单元大堂照明、消防楼梯灯、地下车库照明、排风机、集水井等能耗，节能量、节能措施等。 4.4电力管理：

4.4.1实行用电部门和重要用电设备分表能耗统计管理，及时掌握部门和设施设备的用电情况。 4.4.2提高用电设备的功率因数，合理操作无功补偿设备，功率因数应达0.9以上。

4.4.3照明系统在保证合理照度的情况下，优先选用光效高的节能新光源和高效节能灯具，光源分多路控制和光声控开关，合理安装时间控制器做到人机结合管理。

4.4.4大能耗的水景、喷泉，一般在节假日和国家法定节假日定时开放，并严格执行开关时间，不得随意变更。

4.4.5临时用电由使用部门提出申请，经工程维保部审批后，方能按排安装使用(外来单位申请使用水电要收取费用)，用毕应立即拆除。

4.5用水管理：

4.5.1主要用水部门实行分类管理，各级人员树立节约用水观念，时刻注意节约用水。 4.5.2建立用水计划制度，严格控制用水量，防止超计划用水。 4.5.3用水人员发现有跑、冒、滴、漏现象应及时报修。

4.5.4绿化浇灌用水及共公卫生间用水，应加强巡查管理，严防跑、冒、滴、漏现象。 4.5.5严禁私接、私拆用水设施。

4.6定期组织节能培训，培训内容主要包括：能源法规教育、用能现状、节能任务,能源计量管理及统计;节能途径及技术改造措施等。

4.7项目经理需定期召开节能会议，及时贯彻国家有关节能法规、政策和条例，研究和部署节能计划和实施方案。

5.0 相关文件

5.1《二级计量管理制度》

6.0 相关记录

第二篇：物业公司住宅小区节能环保管理制度

在住宅小区物业服务过程中，建发物业以人为本，为小区营造健康舒适的居住环境，为了节能、环保，更加有效、合理地利用能源，使用资源，特制定本制度。

1、加强小区节能环保制度的监督和落实。

2、业主办理住宅室内装饰装修管理登记服务工作中，根据国家有关节能材料相关标准，积极宣传使用节能环保材料和器具。

3、业主在室内装饰装修管理活动中，要求采取措施防止损坏房屋原有节能设施、将建筑垃圾混入生活垃圾、将危险废物混入建筑垃圾的行为。

4、客户经理督促装修人员或业主将建筑垃圾袋装化堆放到物业指定的建筑垃圾堆放点，在已竣工交付使用的住宅楼宇内，十二时至十四时、十八时至次日八时，采取措施防止产生环境噪声污染的室内装修活动。

5、定期抄录小区用能计量表读数，并汇总分析用能状况。

6、积极配合政府有关部门实施节能环保改造，加强节能实施管理。

7、在管理服务区域内设置节能环保宣传栏，设置小区公共设施设备环保标识和宣传标语。

8、水泵房应通风，每日检查仪表、指示灯、开关、电源、电压、电机电流;每半年至少检查一次继电器、接触器触点;每季度检查所有接线，调整水位开关。

9、每日检查水泵进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况;每季度至少清洗一次管道滤网(器)。

10、每日检查阀门开关位置、管路接头、压力表;每季度至少检查一次管道，清洗滤网，清洁减压阀;每半年至少检修一次水龙头;清洁管井、管道与支架。每年至少检查一次止回阀。

11、每周检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防鼠网、密封条、管道、进水阀。每年度配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀、进水液压阀、水位控制浮球。

12、清洗水箱时控制好排空水量和消毒药物使用量;排水时注意保持排水管道畅通，避免造成水资源浪费，及时恢复供水后，检查管道、阀门、浮球等设备零件。

13、小区出现管道爆裂等紧急事件，接报后立即报告供水部门，客服人员并及时赶到协助处理。

14、排污设施设备资料档案完整，设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清晰。

15、供电设施设备管理规定、维护保养办法、应急处理预案等规章制度完善，加强机房通风，根据电网运行电压的变化及时调整变压器的分接开关。多台变压器合理分配负荷，每台变压器应在其最佳负荷率附近运行。

16、楼层配电箱每季度至少检查一次指示灯、电源、电压、电流，检查接触器、继电器;每年至少检查一次接地线、接线螺丝紧固状况。检查中注意开关、线路的温度。

17、照明设施每日检查开关、电线线路、灯具。更换灯具采用适用的节能灯具，内走道、梯灯采用声光控或红外线自动开关。

18、电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度完善。电梯机房应通风。监管电梯公司的维保质量，检查曳引机齿轮箱、导轨降的润滑情况。

29、园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度完善。施肥、用药采用环保型用品。禁止绿地内焚烧物料的行为，修剪的绿化垃圾宜及时清运。

20、道路管理规定、维护保养办法等规章制度完善。及时处理路面、井盖等异常情况。通道顺畅，标志齐全，禁止车辆在小区维修保养及试刹车行为。

21、地下室排风机每季度至少检查一次仪表、指示灯、开关，每半年进行一次清洁保养，每年检查电机风机轴承润滑情况。

住宅小区节水管理制度

为加强小区公共节水工作，提高水资源利用效率，发挥建发物业在建设节约型社会中的表率作用，减少费用支出，建设节约型小区，特制定本制度。

1、建立统一台账，加强用水消耗统计工作。统计台账登记要全面、准确、及时，数据要与实际发生的原始凭证相符。

2、注重洗手间用水节约。加强用水设备的日常维护管理，严禁跑冒滴漏，避免出现“长流水”现象;大力推广使用感应式节水龙头和器具。

3、注重绿化用水节约，小区内部绿地用水尽量使用雨水或再生水，采用喷灌、微灌、滴灌等节水灌溉方式，禁止使用自来水涌灌。

4、加强用水设施检修。加强对供水供热设施的日常检修和巡查，重点检查管网和预埋管道，发现问题及时检修。

5、定期观测定量分析。安排专人定时、定期抄录水表，比较分析用量，发现情况异常，立即进行管网检查。

6、张贴节水标识，公布维修电话。在办公区域显著位置张贴节水标志，设置温馨提示，并公布维修电话。发现跑冒滴漏或其他浪费情况及时向维修部门报修，对报修情况维修部门要及时解决。

7、实行分户计量。办公区与经营区、住宅区、出租区等非办公区要分装水表。

8、加强节水宣传。运用各种宣传形式进行节约用水宣传教育，提高对水资源节约重要性的认识，增强节能责任心。加强用水管理，利用每年6月份“世界无水日”广泛开展节水宣传活动，教育物业管理人员及业主在日常工作生活中科学用水、自觉节水，节约用水人人有责。

9、加强水资源循环利用工作。广泛开展再生水回收和雨水收集利用工作。

10、定期开展节水评比活动。对在节水工作中成绩显著的项目和个人予以表彰奖励。

11、加强用水统计分析。指定专人负责水消耗月度和年度统计汇总和分析报告工作，每月度形成水消耗情况统计汇总和分析报告，提出改进措施建议，分析、论证有计划改造二次供水系统。

住宅小区垃圾管理制度

为了加强小区垃圾管理，改善小区容貌和环境卫生，特制定本制度

1、小区垃圾按物业公司规定的时间、地点、方式和要求将垃圾倒入垃圾桶或收运车、垃圾回收容器或指定的场所。

2、生活垃圾必须袋装化，按分类存放在密闭的垃圾容器内。

3、运输垃圾的车辆必须封闭，保持车容整洁和车况完好，运输途中不得抛撒、遗漏。

4、依照国家有关法规进行收取装修垃圾处理费。

5、不得将有害废弃物和建筑垃圾混入生活垃圾，随意倾倒。

6、定期对固定式和移动式垃圾容器或垃圾车进行消毒，冬季可根据实际情况适当降低频次。

7、废旧家具、家电、电池等废弃物，应按物业公司的规定投放在指定的收集场所，不得随意投放。

8、清掏积水井的污泥、绿化等栽培、修整花木作业的渣土、枝叶，物业公司应当及时清除。

9、临时施工工地，必须围场作业，进出场路口路面必须硬化处理，并派专人清扫保洁，做到文明施工。

10、严禁将有毒、有害、易燃、易爆等废弃物混入建筑垃圾和生活垃圾清运。

11、不得随意损坏或擅自拆除垃圾收集、处理的设施。

绿化养护节能降耗管理规程

一、目的

最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材) 、保护环境和减少污染，为业主提供健康、适用和高效的使用空间。

二、适用范围

适用所有项目的绿化养护工作，各项绿化技术规程均以本制度为原则。

三、内容

1、绿化用水管理制度

1.1. 浇水时间应在早晚进行，避免中午浇水，减少水分的蒸发。

1.2. 小区应尽量使用喷灌设施进行浇水，在喷头喷洒范围外的绿地用胶水管喷洒，不得大水漫灌。

1.3. 城市花园、碧水蓝天、宝湖湾等有水系设施的小区，水系换水时应将换出的水抽到水系附近的绿地内。

1.4. 绿地的内微地形、斜坡水分渗透慢，喷水时，喷头不应连续长时间连续开动，应通过间歇开关浇水。

1.5. 根据天气情况，和土壤湿度确定灌水频率。灌水的量应根据灌水后浸润深度来确定，一般深度在10-15cm(以根系深度)为适宜。

1.6. 灌溉前还要注意天气预报，是否将要下雨。利用雨量器精确计量降雨量。当降雨充沛时，可延迟灌溉或减少灌溉量，节约用水。

1.7. 平时注意喷灌设备有无损坏，发现损坏及时维修，使喷灌设备保持正常工作及喷洒范围。

1.8. 每月记录好各区域绿化用水量。

1.9. 积极完善各区域喷灌设施。

2、农药使用管理制度

1.1 每次大规模消杀作业前3天，绿化班长告知该项目客服部此次消杀工作的时间、范围、注意事项等内容，客服部根据绿化部提供的具体信息向业主发出书面的通知(温馨提示)。

1.2 消杀药品实行专人专管领用制度，所有药品由专人保管，领用时详细记录领用时间和数量，未使用完的药品及时交回专人保管。

1.3. 药品使用过程中，应严格按照药品说明书和技术员的配比执行，控制农药使用量，绿化工不得私自增加用药量。

1.4 消杀的药品种类必须符合国家、地方的使用要求，不得使用违禁或高毒药品。

1.5 配置好的液体药品每次应全部使用完毕，不留残留液体。

1.6 使用完的药剂空瓶，收集集中处理。

1.7 对于柳树等高大乔木应采取树干注射的方法预防消杀害虫。

3、割草机使用管理制度

1.1 因割草机使用时会长生很大的噪音，为不影响业主休息，绿化部使用割草机的时间为，上午8：:00-12:00，下午14:00-18:00，周

六、周日和节假日不得使用。

1.2 每次割草机使用完毕后，应及时保养，定期检修机器。

1.3 统计每次割草的耗油量，若发现耗油量过大或过小，应及时找出原因。

4、树木成活率管理规定

小区种植和移植的树木成活率要大于90%，老树成活率达98%，新栽树木成活率达85%以上。

第三篇：节能减排项目管理办法

关于下发《永城煤电控股集团有限公司节能减排

项目管理办法》的通知

各子公司、各单位、部处室：

为完成节能减排目标，强化节能减排项目管理，明确节能减排项目管理流程(流程图详见附件)，缩短节能减排项目实施周期，保证节能减排项目实施效果，促进各主要产品的单位产品能耗达到并继续保持先进水平、以及SO

2、COD两项指标达标排放，按照“两调整、两提高、两创新、两带动”要求，特制定本办法。

一、成立节能减排项目管理办公室

在节能减排领导小组下，设立节能减排项目管理办公室，负责节能减排项目的立项、督促、评审、验收等管理工作。

办公室设在技术信息中心，办公室主任由技术信息中心主任兼任，办公室副主任由技术信息中心和规划发展部主管节能减排和环保的副主任兼任，成员由技术信息中心、规划部、财务部、机电部、企管部等有关人员组成。

二、节能减排项目范畴

节能减排项目根据其项目性质分为科研、技改、维检修三类，其中维检修项目简称短平快项目。

三、节能减排项目资金来源

规划部门根据列入公司节能减排项目计划的预算

投资，在公司预算中以节能减排专项资金的形式单列，并根据科研、技改、维检修的项目预算划入相应的单位，财务部门根据计划单独建帐，实行专款专用。

四、节能减排项目的管理

1、节能减排项目的立项、实施

各单位在上报公司节能减排项目之前，要提前组织人员对节能减排项目进行前期调研、审核、立项，凡被确定上报公司的项目，必须及时提交项目书，明确项目负责人及参与人员，制定各项保证措施。

短平快项目由各单位自行控制，不需填项目书，但要填入项目计划汇总表中。

由项目负责人对项目进展作详细计划，绘制节能减排进展进度计划表，严格按照计划开展工作，若进展滞后，需经过主管领导召开有关技术管理人员进行论证，说明具体原因。

2、节能减排项目的督促、检查

由节能减排办公室负责项目的实施推进管理，对项目进展情况跟踪落实，督促相关单位及项目负责人及时完成。

3、节能减排项目的评审、验收

项目完成后，项目负责人及时提出验收申请，填写项目书中相关内容，所在单位主管部门牵头组织相关部门先进行自评，对项目效益进行评价，然后由集团公司节能减排项目

验收小组进行审核。

节能减排项目效益计算方法如下：

项目效益(元)=节能量×能源单价

备注：煤电均按市场价予以结算。

五、节能减排项目奖惩

按照节能减排奖罚办法对节能减排项目进行奖罚，奖励重点侧重于项目负责人、参与改造人员及直接管理人员。奖励标准为节能效益的10%—8%(效益50万元以下奖10%，50万元以上奖8%)。

未完成列入公司计划项目的单位不能纳入第一档次奖励。

此通知

附件1：节能减排项目书

附件2：节能减排项目管理流程

二〇一一年二月二十八日

第四篇：合同能源管理节能项目的风险控制

合同能源管理是一种新型的市场化节能机制。其实质就是以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能业务方式。这种节能投资方式允许客户用未来的节能收益为工厂和设备升级,以降低目前的运行成本;或者节能服务公司以承诺节能项目的节能效益、或承包整体能源费用的方式为客户提供节能服务。

通过合同能源管理机制能迅速加快节能技术的推广带来显著的经济和社会效益。但是该机制是建立在完全信用的基础上的,所以风险控制是该模式能正常实施的关键。

我们结合合同能源管理项目的特点采用分解法和分析项目流程图后认为对于风险控制应包括风险回避、风险防范、风险分散等部分。风险回避是对根本性的风险予以回避;无法回避的风险采取行之有效的手段予以防范,降低该风险的发生概率;对无法回避而且降低程度有限的风险进行分散。

一、以下就合同能源管理项目风险控制重要节点进行分析 风险回避-通过客户评价体系选择优质客户:由于合同能源管理的设备投入风险是由投资方全部承担所以选择能正常履约的诚信客户是降低项目风险重要环节。在实施项目之前应对目标客户的整体 1

情况进行深入细致的了解包括基本情况评价、财务状况评价、能耗信息、发展趋势、管理流程等,并且必须到生产现场了解第一手的用电数据。

客户基本情况的了解和评价

客户公司成立时间、注册资本额、资本到位情况、股东名称及实力等,客户经济形式,企业组织结构,企业的综合素质等。

客户财务情况的了解和分析评价

了解客户的主营业务和兼营业务。了解EMCo要投资的项目是与主营业务有关,还是与兼营业务有关。一般来说,企业较重视其主营业务,投资于此风险会小一些。了解经营情况。包括了解:生产能力、销售收入、利润总额、总资产、净资产等数据。

二、风险回避-选择优质产品以降低设备和技术风险

只使用经过考验的技术,EMCo不应在其业务中进行新技术的应用试验; 采用有可靠性记录的设备,选择愿为其设备提供担保的、优秀的设备供应商,所提供的担保应包括承担更换设备的人工费用。

因合同能源管理的特殊性决定了节能设备的领先性、稳定性、耐用性、适用性、自动化程度都是决定项目能否正常实施的先决条件。

1 领先性:因企业用电设备生产工艺的不断进步节能设备在技术上一定要保持领先性以满足保证原用电设备工艺要求的前提下合理化节能。

如节能设备的领先性不够将会造成设备闲置影响项目的正常执行。

2 稳定性:因合同能源管理项目执行期内投资方是靠节约的电费实现收益的。所以节能设备稳定的节电率是收益的重要保证。

如节能设备的节电率稳定性得不到保证就会造成使用方对每年节能量产生争议,影响项目的正常执行。

3 耐用性: 因合同能源管理项目的执行期内节能设备的产权归投资方,所以设备的耐用性将决定投资方的综合成本以致于影响收益率。

4 适用性:因合同能源管理项目的执行期较长,在这期间用电设备有可能出现更换、搬迁等各种突发状况。节能设备必要能充分适应这些突发事件。

5 自动化程度:由于节能设备的现场具体使用都是使用方的基层生产工作人员相对知识结构比较简单,他们对新增设备的普遍要求都是不能增加其工作量即操作简便、不能改变其原有工作习惯、不能影响他们的工作效率等条件。否则现场工作人员有可能为省事直

接把节能设备关闭,因为能否节约电费并不能和他们基层工作人员产生直接关联。

三、风险防范-控制合同风险

要力争将风险控制在合同上,通过合同的约束来保障项目的正常执行,以及EMCo正常地收回应得的收益。合同能源管理的合同目前在国内还没有一个完全标准,普遍都采用国外样本。在合同条款的确立上要针对中国企业的特点进行必要的修改。其中特别要注意必须将验收标准、能源管理费等重要数据指标量化到具体数字,以避免在执行期内产生争议影响项目的顺利完成。

四、风险防范-控制节能量计量风险

对项目的目前状况进行实测,而不能靠假定。为节能量的计算误差留出余地,确定合理的误差幅度。对项目的节能量进行连续地监测,密切注视项目实施后未达到预期节能量的早期迹象,以便及时采取补救措施。

五、风险分散-控制投资回报风险

在项目开始前,EMCo应结合客户的具体状况制定详尽可行的风险管理方案,确保按计划收回项目投资和应分享的效益。并在EMCo与客户以及相关合同当事人之间进行风险承担与损失的分配以分散风险。

以上几点是在实施合同能源管理项目工作中体验的具体经验,相信随着国家对节能的重视、各种相关政策的陆续出台以及企业的认可,对合同能源管理这种新机制的各种风险能得到更好的控制实现多赢的良好趋势。

洛阳卓远节能环保设备有限公司

2010-10-11

第五篇：如何管理物业项目

物业项目经理：如何管理一个物业项目?

一、物业经理要有较强的敬业精神

物业管理的基本特征是在法律法规规定的范围内从事环境、设备设施的管理，为授权管辖范围内的人提供全方位的服务。一个专业管理公司所管理的小区或办公楼、学校、医院，其有形资产动辄百万、千万，甚至几亿、几十亿。管辖范围内各种人的活动，简繁相间，难易互见，管理者的敬业精神，显得尤为重要。

管理者的敬业精神包括：

1.强烈的使命感。商业社会中，人类的许多活动都是价值的体现。平时，报纸上常刊载对物业管理公司的投诉信函。这其实稍加研究便可以发现，投诉最多的是那些仅仅翻牌的公司，或者是发展商自己凑合成立的公司。相比较之下，对业主或发展商委托竞标的项目，许多物业管理公司在接标后能努力管好，受到赞誉。除了他们技术水平高，实力强外，意识在起作用。的确，日常的工作中有很多问题，各种矛盾，

能确立起一种为业主服务好的使命，话就好说，事就好做

2.高度的责任心。很多物业管理人员都把管理服务当作自己的事来办，甚至做得比自己的事还好。有了这种责任心，就会去研究问题、解决问题，就不会去扯皮。水管裂了，不会先去寻找谁承担责任，而是先解决问题。 3.团队精神。物业管理涉及的面很广，需要的知识结构复杂。有人说，物业管理要解决的问题“上至天文地理，下至鸡毛蒜皮”，一点也不为过。但一个人的精力、知识毕竟有限。如果发扬“团队精神”，就没有解决不了的问题。对复杂设施、设备的管理，外包是一项常见的方式，但如不能与协作方之间发扬“团队精神”，恐难把事做好。

二、物业经理应具有良好的心理素质

物业管理工作者活跃在高档办公楼、优雅的小区和涉外公寓，每天面对的有腰缠万贯的富人，也有普普通通的百姓，甚至生活艰辛的市民。他们对待物业管理人员的态度有的亲热有加，也有的平平常常，甚至也有的不屑一顾。而在日常事务的处理过程中，对业主和用户的要求和服务，以及与政府行政部门的交往中，我们对事物的看法也常常不尽一致。如果没有良好的心理素质往往容易出现偏差。因此，以下几点显得非常重要：

A:精神境界要高。物业管理不是简单的看门、扫地、通阴沟。作为物业管理服务行业的工作人员，他们具有特定的专业知识和技能，在人格上与其他人都是平等的，只是社会分工不同而已。

B:礼貌待人是物业管理人员必备的素质。不管在什么情况下，对周围的人，要以礼相待;对周围发生的事，只能多观察，多分析，决不议论，这一条非常重要。

以平常心对待不平常的人和事。人家有的，我们不必也有;人家没有的，我们也可以有，也可以没有。

D:要处理好各方面的关系。与业主和租户的关系，与员工和领导之间的关系，与相邻单位和政府行政部门，等等，都要处理好关系。

三，物业经理要有精湛的管理技能

物业管理不仅要将管理内容按照目标去一步步地实现，而且要做得尽可能地有效。一般来说，通过努力，管理目标是不难实现的但要管理得非常有效，我们是必须要有精湛的管理技能的，而且这一点决不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多实践外，还要不断提高自身的文化修养和专业业务水平。物业管理是一件很复杂的工作，涉及的面很广，从建筑结构到机械设备，从田园绿化到人的行为举止。如果没有良好的管理技能，很难胜任优秀的管理项目。管理技能涉及的方面有：

小区、楼宇的建筑结构，供电、供热系统，水处理系统，通讯系统，保安、绿化、清洁、财务的管理，人的管理，等等。其中最为困难的是人的管理。人是具有思想的，而人的行为方式又是随时间、地点的不同而变化的。如何对人的行为进行规范和管理是一大课题。管理处的员工，尤其是管理处的负责人，要不断更新自己的知识结构，学习一些管理学、社会学、心理学、法律和法规、甚至美学，将会受益无穷。

四、物业经理要具有十足的经营头脑

无论时小区、写字楼、高档公寓等，作为项目的首要人员必须要掌握好一个原则，时刻考虑到如何让员工过的好点，考虑好项目的整体经营运作状况，没有好的收缴率就没有好的收入给员工，那么这位项目经理就是一位不合格的领头羊。其他做好了则也是不及于是，哪个企业都不会要一个不给自己带来利润项目负责人，同样也无法做好一位领头羊的团队首领。

五、物业经理要有超前的服务意识

纵观过去的廿世纪，工业革命和四十年代以后的科技革命给人们的生活和意识均产生了巨大的冲击。我们知道，工业国家用了将近几个世纪所经历的变革，我们国家则在几十年内便就实现了。社会在发展，作为物业管理主要对象的人的要求越来越高，超前的服务意识显得极为重要。

例如，楼宇小区的智能化。这不仅仅是个监、控管理的问题，还能使人的生活和信息的获取更为便利和及时。健康和人的生命越来越成为人们关切的主题。因此，安全防范、环境绿化、消除污染，成为摆在物业管理公司和全体从业人员面前新的课题。服务的时效性。时间就是生命，时间就是金钱，已不再是文学作品里的用语，而是人们切切实实感受到的事实。信息革命已将这一概念大大强化了。诸如此类，不一而足。因此，我们的服务方式和方法必须跟上科技发展的步伐，跟上信息革命这一时代的节拍，要有所创新，要不断研究新问题，解决新问题……

一、园林苗木过冬工作

入冬前，物业管中心根据今年的气候特点和绿化苗木生长习性，特别是针对今年新种植物、草坪，采取多种措施，全力做好冬季苗木管护工作。目前，物业管中心根据小区内所有花卉苗木都进行了防冻水浇灌准备工作，树木石灰水涂白工作。

为保障已栽、新植、补植花卉苗木的成活和安全过冬，物业管中心早动手、早准备，在入冬前做好了冬季绿化防寒工作，同时，抽调精干力量，加紧对花卉苗木的防冻水浇灌，增强树木的防冻性，满足植物休眠需要。另外，还对物业管中心的树木进行石灰水涂白，提高树木抗寒性和抗虫性，加强对树木的科学保护。

今年，我物业管中心在力争创建园林小区为目标，大力开展绿化美化活动，取得了丰硕的成果，必须做到保持和延续。

二、消防安全工作检查

针对冬季气温干燥容易引起突发性火灾灾患的问题，物业部门主管应在入冬前组织一次对本项目的全面消防安全检查，消除火灾隐患。同时，如果部门主管可以结合检查，进行一次“消防安全”专项的在岗职工培训。用以达到提高职工 “消防安全”防范意识，增加火灾安检、处置能力的目地。

消防安全检查范围：

安全检查范围应包含本小区全部消防设施、设备及报警监控系统，并且不留死角。

安全检查标准：

安全检查标准应附和本小区消防设施、设备，消防报警监控，消防安全通道、安全指示、应急照明系统检查要求并且附和消防法规规范。

安全检查过程：

在进行安全检查过程中，应有“安全检查记录”和“整改处置方案 ” ，并有“整改复检记录”。

安全检查记录：

“安全检查记录”和“整改复检记录”，并有部门主管签字。

完成检查工作：

检查工作完成后，应在规定时间之内，将“安全检查记录”和“整改复检记录”上报公司办公室。

邀请公司领导：

物业部门主管可根据本小区具体情况，邀请公司领导一同参加安全检查、签字验收的工作，加强物业管理责任。

三、冬季设施、设备安全检查：

部门主管负责组织本部各部门经理、主管，针对管辖项目设施、设备及环境情况，编制“冬季安全检查计划”。

冬季安全检查计划需涵盖：供暖系统(入户抄燃气表底数)、供水系统、户外水管、户外配电箱(柜) 、电梯设备、员工冬季劳动防护、生活后勤保障等内容。

冬季安全检查计划要求：

(1)检查范围、内容、目标明确。

(2)检查标准附和相关规定。

(3)有明确完成时限。

(4)明确检查人员。

(5)有不合格问题处置及整改预案(方法)。

(6)有检查工作记录，并有部门主管签字。

(7)检查、整改工作记录应存档保存，保存期限应在一年以上。

检查工作实施：

检查工作组应由部门主管及部门经理、主管级以上人员组成。

检查工作需“按检查标准”逐项认真完成，并有专人记录。

检查工作最好应有“动员”、 “总结”工作程序，并有完整记录。

检查工作汇报：

检查工作完成后，部门主管应在规定时间之内，将“检查整改工作记录”，上报至公司指定主管部门。

四、冬季除雪工作预案

进入冬季前部门主管应针对管辖小区道路情况，通行安全保障等要求，编制冬季除雪工作预案。

预案应包涵“雪天预警”，“除雪设施、设备、工具、用品”，“除雪区域”，“提前到岗规定”，“清早除雪人员”， “底商门前三包协议”，“除雪复检规定”，“违规处罚规定”等。

五、冬前安全工作公司复检：

物业公司应指定组织专人负责对所在管理项目入冬安全工作进行检查、复检，然后形成评价报告，签字后存入物业管理档案。其复检结论还可纳入公司管理人员绩效考核之内。

成都XX物业管理有限公司又一次向业主发了催告函，其服务的XX小区内一套别墅的业主5年多欠缴物业费5万多元，产生的“滞纳金”则高达55万余元。

业主拖欠物业费如果没有可原谅的情节，确实是错误的，应该补交并且进行适当处罚，甚至列入诚信档案。但现在的问题是，5万多元却在5年后变成了5

5“滞纳金”，“滞纳金”是按购房时签订的前期物业服务合同产生的，“逾期之日起，按每日1%收取滞纳金。”

在这里有两点需要说明：

一是把拖欠物业费增加的罚款叫作“滞纳金”是不妥当的，“滞纳金”是对公民依法应该履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚，包括依法应交的税款，或者国家行政机关依法收取的罚款。业主欠交物业费不存在国家法律和行政处罚的含义，所以不应称为“滞纳金”，只应该按照合同法称为违约金。

二是，物业费违约金的合同是否经过合法的程序签订?如果只是物业部门预先印制的格式条款，新消法第二十六条规定经营者不得以不公平格式条款损害消

1%收取的“滞纳金”显然属于无效霸王条款。

那么，业主拖欠物业费到底该如何加收违约金呢?《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”这就是说，违约金是因为违约给对方造成的损失而已。

业主拖欠了物业费，给物业公司造成损失如何评估?最多能够加收多少违约金?按照最高人民法院的有关司法解释，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计量逾期付款违约金。按最高人民法院规定，可在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。同时，根据最高人民法院对民间信贷最

息24%的上限。上述物业费由5万变成55万，显然不符合规定。

《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”市民迟交某些费用，对企业的损失应该按照相当于银行利息赔偿，或者考虑惩罚性，法院可以同意适当提高利率标准。如果市民觉得自己要付的违约金过高，可以向法院申请调整违约金的数额。

这里还有两个问题：一是对于物业部门明显违法的合同，应该提早说“不”。例如对于物业合同产生的程序，必须经过规范的程序，而不是由物业单方面说了算，拿格式条款来让业主签字;二是对于物业合同还应该进行合法性审查，像这种按天加收滞纳金的规定就应该及时取缔。

更重要的是，地方政府要通过立法，填补社会管理方面的漏洞，例如规定经营服务部门收取违约金的标准，让法律明确起来。江苏省在这方面的立法就走在了前面。《江苏省消费者权益保护条例》规定，因消费者逾期未支付费用，公用服务经营者加收违约金最高不得超过消费者逾期未支付费用的数额。这样一来，服务部门加收的违约金就和《行政强制法》中“加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额”的规定一致起来了。

社会公共服务部门，除了实现经营指标，还应该坚持社会服务的公益性，不能随意增加消费者的不合理负担。江苏省的上述举措值得在全国推广。

记者：常青村 来源：北京青年报

法院对物业费纠纷中滞纳金如何裁判?

是物业费问题仍然是业主与物业公司之间一大矛盾，无独有偶，业主拖欠物业费也并非故意为之，耍赖皮，多数是因为物业公司提供的服务不符合要求，或者物业费收取不合理。那么物业费都包括哪些内容呢?业主拖欠物业费，物业公司收取滞纳金(违约金)合理吗?法院对物业费纠纷中滞纳金的裁判又考虑哪些因素呢?

不同城市不同档次的小区对物业费的收取范围，收费标准并不相同，但是物业费的内容可以大致分为以下几种：

(1)公共物业及配套设施的维护保养费用。包括外墙、楼梯、步行廊、电梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施的管理费用等。

(2)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草坪地淋水等。

聘用管理人员的薪金:包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。

(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。 (7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。 (8)公共区域植花、种草及其养护费用。 (9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。 (10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。 (11)节日装饰的费用。

我们通过对裁判文书的统计、分析，将法院对于违约金支付的普遍意见总结如下：按照“谁主张，谁举证”的原则，物业公司请求法院支持违约金，应当举证证明：约定了违约金条款、违约金数、计算方式等。(参见案例1)。

而物业服务合同中是否约定了违约金及相关计算方式是物业公司违约金请求权的前提条件。如果没有事先约定，法院会驳回物业公司的违约金请求。如果有事先约定，那么应区分以下情况进行处理：

(1)业主没有提出物业公司违约的抗辩，或提出的抗辩理由明显不成立的，法院认为业主属于“无正当理由”而延迟履行支付义务，如果双方有违约金的约定，那么法院会判令业主支付违约金;

(2)如果法院认定物业公司的服务存在较明显的瑕疵，即使这种瑕疵的程度不足以让业主拒交全部的物业费，法院也倾向于认定物业公司违约在先，业主拒

“先履行抗辩权”或“同时履行抗辩权”，会对违约金请求予以全部或部分驳回。(参见案例2)

(3)如果物业公司存在较轻微的瑕疵履行，但整体服务质量良好，业主以轻微过错为由拒交物业费明显不合理，不能构成履行抗辩，法院也应支持物业公司的违约金请求。

在物业服务合同纠纷案件中，物业公司依据合同提出违约金的诉讼请求，业主可能会主张违约金过高请求法院予以适当调整，如果按照“谁主张，谁举证”的原则，业主应对违约金高于物业公司的实际损失承担举证责任。但实践中，业主很难证明物业公司的实际损失，法院普遍以银行同期贷款利率为标准认定物业公司的损失。物业公司若认为自己的实际损失更大，则需加以证明。 法条链接

《合同法》解释

(二)规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”

根据不告不理原则，当事人未主张违约金过高时，法院通常并不主动进行调整(参见案例3)。从合同性质分析，违约金的约定是双方当事人意思自治的表现，只要不存在无效情形，双方当事人应当受其约束，包括法院在内的任何第三方无权以自己的意志施加影响。根据《合同法》114条第2款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少”。那么，在当事人未申请调整情况下，法院主动调整(参见案例4)不仅没有法律依据，也有违私法自治原则。

对于调整后的标准，实践中存在多种做法，其中比较常见的有以下3种: ①适用中国人民银行同期同类贷款利率或利率基础上再上浮30%(这里上浮30%，相当于违约金为实际损失的130%); ②调整为“日万分之五”或“日万分之三”(参见案例5);

300元、500元、800元等具体金额的违约金。

根据我们的大数据分析，吉林省法院普遍采取第①种标准，但对于是否上浮30%不太统一。

我们认为，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，对于过高的违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整为宜。

对于是否上浮和上浮的比例，根据《合同法》解释二，“适当减少”意在说明无需将违约金调整到与损失相

平，可以兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决，如果业主“恶意拖欠”，可以上浮一定比例，但应以上浮30%为限。