物业设备维护保养制度

在充满活力和日益开放的今天，越来越多的场合需要使用制度。制度是维护公平和公正的有效手段，也是我们工作的底线要求。什么样的制度是有效的？以下是小编为您整理的《物业设备维护保养制度》仅供参考，大家一起来看看吧。

第一篇：物业设备维护保养制度

物业公司设备维修检查保养计划制度

恒鼎鑫物业设备维修维护检查保养计划制度

为使公司设施设备的预防保养、日常维护、故障请修及备品零件管理有章可循，确保公司设施设备正常运转，完好率达到95%以上，特制定本制度： 1. 建立完整的公司设施设备档案资料：

(1) 各设施设备的原始资料，包括使用说明书、图纸、产品合格证、安装调试记录等，分类造册，归档管理;

(2) 编制设备清单，设立设备台帐，完整记录设备的大、中修及改造升级等异动资料; (3) 建立设施设备维修保养档案，内容包括维保计划、维保记录、检测记录、事故报告及巡查记录。

2. 依据各设施设备不同特性、维护保养说明、操作状况等，编制各设备的维保项目、要求和周期。

3. 公司设施设备的维护保养分为日常维护、定期维护和定期检测。工程主管应于每年12月份，进行本年度的设施设备维修保养工作总结和运行状况评估，并依此编制下一年度的维保计划，呈工程部经理核准公布实施。

4. 每月28日前，工程主管依据年度维保计划，并参照当月份设备实际维修状况，制定下一月份的公司设施设备月维保计划。

5. 公司设施设备的日常检查和保养工作，由工程值班人员和维保单位的维修人员负责执行，异常情况应及时处置，工作完成后，应填写巡查记录。 6. 公司设施设备维护保养的要求：

(1)清洁：设备内外整洁，各部位不漏油、不漏气、不漏水、无油污，设备周围干净、无杂物;

(2)整齐：工具、附件、标识标牌要放置整齐，管道、线路要有条理; (3)润滑良好：按时加油或换油，不断油，无干摩现象;

(4)安全：遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。

7. 进行维护保养工作时，必须严格执行设备维护规程，逐项完成工作内容，确保公司各设施设备工作状态良好，并达到相关职能部门的年检要求。

附：公司设施设备维修保养项目及要求

附： 设施设备维修保养项目及要求

一、配电设备

1.每隔2小时对高低压配电房巡查记录一次，掌握设备运行状况，执行交接班和工作日志制度。

2.每周清扫高低压各配电房，保持整洁卫生。

3.每月对高低压配电柜及每层配电房、配电箱进行里外除尘。 4.每半年对配电柜进行一次停电清扫和接头紧固工作。

5.每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器测试，并做好记录。

二、照明灯具

1.每周六巡查公共区域照明亮度，发现故障及时处理。 2.每周四检查记录用户电表是否正常。

3.每季度检查夜景灯线路状况，做好保养，维修工作并记录。

三、水泵、水箱及管道

1.每班巡查各水泵运行状况，检查水箱水位、控制箱电压、电流指示灯及供水压力等，发现问题及时处理;并做好巡查记录工作。

2.每班巡查管道、阀件接口是否连接良好，破裂漏水等情况。 3.每月检查每台水泵运行状况。 4.每月清扫机房及控制柜卫生。 5.每季度对控制箱的接线端子紧固一次。 6.每半年对每台水泵的过滤器进行清洁一次。 7.每半年检修水箱浮球装置一次。 8.每半年对进出水阀开关一次并检修。 9.每季度进行水质化验一次。 10.每半年清洗水箱一次。

11.每年对每台水泵进行一次大修保养。

四、卫生设备、排水管道

1.每周六巡查使用楼层马桶、茶水间及地漏排水情况，发现堵塞及时疏通。 2.每周六对小便器、面盆的冲水情况试验一次，发现故障及时修理。 3.每周六检查面盆、茶水间、公共水龙头是否松动或漏水。 4.每月检查排水管道阀件、接头是否堵塞或渗漏。 5.每季检查各窨井发现泥沙及时疏通清理。

五、污水处理

1.每班检查记录污水处理泵设备运行情况、液位报警装置及控制箱工作状态。 2.每班清理隔栅房调节池垃圾一次。

3.每二周检查各集水井泵工作状况(包括手、自动和控制箱指示灯是否良好等)雨季每天。

4.每二周对污水处理控制箱及污水泵进行保养一次。 5.每半年对污水井清淘一次。

六、电梯

1.每班巡视记录各电梯运行及电梯机房。

2.每班检查各电梯机房控制箱、设备是否良好(电梯运行的声音及控制箱的气味、温度等)。

3.每班巡查机房空调制冷情况，按时开关机。

4.配合监督电梯保养承包商对设备检修保养工作(具体要求参照保养合同)并做好记录。 5.每月对每部电梯状态汇总。

6.每年安排报请安监局进行一次年检工作。

七、中央空调系统：

冷水主机：

每月：

1.启动油泵，检查供油系统 2.系统探漏试验

3.运行制冷机组，检查运行状况，调校机组技术参数及设定 4.检查冷媒运行，冷凝器及蒸发器的温度及压力 5.检查阀门的操作状况

6.检查及清理马达起动柜内的电器设备 每年：

1.化验压缩机油并提供报告，根据实际情况而定，更换压缩机油和油过滤芯 2.清洗冷凝器 3.检查安全保护元件 4.检查压缩机马达绝缘情况

5.运转制冷机组，检查制冷状况，进行负荷测试 6.空调系统管道过滤器清洗

循环水泵及冷却塔：

每月：

1.检查水泵马达的润滑情况，若有必要给予加注润滑油 2.查及记录马达电流量、进水压力和出水压力 3.检查水泵进口端过滤器，若有必要给予清洗 4.检查补水箱补水情况 5.清洗冷却塔内脏物 每年：

1.检查填料及避震情况 2.检查布水器布水情况 3.检查轴心之平衡情况 4.检查及测量马达之绝缘度 5.检查水位阀门动作情况 6.检查全部螺丝之紧固

7.检查继电器、保护器及过载器设定 空气处理机及其他风柜

每月：

1.检查及调整电动二通阀、温度控制器 2.洗隔尘网 3.检查去水盆

4.补充马达轴承间润滑油 每年：

1.马达绝缘测试

2.检查及调整电动二通阀，温度控制器 3.清洗盘管及风机叶轮 4.调整风机马达电流过载保护器 分体式空调机：

每月：

1.清洗室内机过滤网 2.检查机组运行操作情况 3.清除室外机机壳脏物

4.测量制冷系统压力来断冷煤是否汇漏

每年：

1.清洗室外机翅片

2.测量压缩机马达绝缘情况 3.对室外风机加润滑油

4.检查机组是否泄漏，如有必要补充冷媒

八、BMS系统：

每日：

1.检查工作主机是否正常运行 2.检查BA软件是否正常运行 3.检查BA软件是否有错误报警

4.检查BA系统的数据趋势及趋势图形 每月：

1.核对配电室变压器的数据 2.核对配电室高压进变电的数据 3.核对配电室低压进配电的数据 4.核对水位报警的数据

5.核对空调新风机的温湿度及电流、电压的数据 6.核对通风系统的监控点的数据 7.核对照明系统的监控点的数据 8.核对冷源系统的监控点的数据 9.按照计划，测试子中心的一个系统 10.核对调整BMS系统图形 每年：

对BMS系统作各个子系统的联动测试及年度评估报告

九、消防系统： 火灾自动报警系统：

1.每班检查1#、2#、3#、报警主机运行情况，认真填写消防自动报警系统运行记录表; 2.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;

3.每月检查10%感烟(温)探测器、手动报警器，核对其地址是否正确;

4.每半年系统检测一次，查看探测器报警确认灯、主机火警信号显示、联动信号输出是否正常。

消防广播：

1.每日检查消防广播(背景音乐)播放是否正常;

2.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;

3.每月检测火警时，消防紧急广播是否正常播放; 消防电话

1.每日检查主机工作状态是否正常;

2.每月检查探测器测试楼层消防电话的通话情况; 联动控制柜

1.每日检查联动柜工作状态、信号显示是否正常; 2.每月检查探测器测试楼层联动响应情况;

3.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;

电梯联动屏

1.每日检查联动屏工作状态、信号显示是否正常; 2.每半年进行一次消防联动测试。 消防水泵：

1.每日检查各区压力表指针正确;确定管网无渗漏; 2.每日检查水池水位是否正确，供水是否正常;

3.每月检查基座、接连位、泵轴及所有螺丝是否牢固;转动水泵轴有无卡住、碰撞现象; 4.每月清洁控制柜及柜内元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;

5.每半年进行一次消防联动测试。 消防通道

1.每日检查安全出口和消防通道畅通，不得阻塞、占用、封堵; 2.每日检查安全疏散指示标志、应急照明完好正常; 3.每日检查常闭式防火门完好，处于关闭状态并不锁死;

4.每日检查防火卷帘处于正常待命状态，导轨和关闭区不得堆放物品; 5.每月检查探测器测试楼层安全疏散指示标志、应急照明切换情况; 6.每月手动检测或结合探测器测试检查卷帘门联动响应情况;

CO2灭火控制室

1.每日检查CO2气体灭火报警主机显示正常、指示灯正常; 2.每日检查启动瓶压力，CO2瓶启动开关位置正常、称重机构正常;

3.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;

防排烟系统

1.每日检查消控中心联动控制柜正压送风机、排烟机指示灯正常，各楼层送风阀、排烟阀位置正常;

2.每月检查探测器测试楼层及上下层防排烟联动响应情况; 消火栓箱

1.消火栓箱外观、手动报警按铃、消防电话插座完好，无变形、损伤、腐蚀; 2.警铃、消防水带、枪头、自救盘、紧急启泵按钮齐全，无破损; 3.手提式灭火器规格、数量正确，且指针在有效区内

第二篇：如何做好物业工程部设备维护保养工作

一、调动员工的积极性

1、加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工种，逐步 实现一专多能，让员工感到自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪 感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。

2、合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位， 努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。

3、定期考核考绩，严格奖惩。要多用表扬，表扬是最有效、最经济、或许 是最好的管理手段，惩罚是为了树立某种规范，要预先示禁。不可忘记这一条原则。

4、主张团体与团体之间开展竞赛不太主张个人之间的竞争。在团体内部强调协助。

5、部门把任务下达到班组，奖励办法是部门奖励班组，班组奖励个人。每 个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样可促使组员之 间在工作上互相勾通、互相帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益统 一起来，小组关心部门，个人关心小组。这种管理制度能调动每个人的积极性。

6、对各班组应一视同仁，电工、水工都是工程部必须的部分，均为工程部的共同目标而负其责。

7、要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的 不足之处， 同时也能真正了解部下， 从而才有方法调动各种不同观点不同才能、 不同个性人的积极性。

二、制定预防性维修计划 工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法 为∶

1、建立设备档案资料卡

2、编制设备计划维护总表 将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中， 并制定出年 度设备维护保养计划一览表。

3、维护保养计划的落实跟踪检查 维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。主管要对维修工的工作进行检查或抽查， 考核其工作质量。

三、落实设备巡回检查 大厦的设备分 布在社区的每一角落，工程部除按计划进行维护保养外，还要 安排员工巡查。可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。要 训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，要用眼看有没有什么松动，要看计 量表读数，如电压、电流、压力、温度等，要听有否声音异常，要摸设备温升如 何，振动情况如何，要嗅有无焦味和其他异味等等。不要只巡不查，总之，要加 强员工的责任感，才能完成巡回检查。巡回检查是否能可靠的执行下去，部门要 安排检查， 检查要有力度， 态度要端正， 不要只立足于抓毛病。 坚持设备的巡查， 可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现， 则将是十分麻烦和令人不愉快的，作业也必将要付出更大的费用。

四、设备及资料的建档 设备及资料的建档工作，是大厦搞好工程管理的一项十分重要的工作，其理 由是：

1、建档是汇集和积累设备运行状态的最基本工作。

2、档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来源。

3、研究分析资料可探索管理和检修的规律，增加对设备的认识和了解，提 高维修和管理水平。

4、档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。

5、档案也是社区内每一台设备均应建立的设备登记卡。

6、设备登记卡，应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应 商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要 点， 检修时间及内容、 事故分析等项。 认真详细做好工作， 将对今后的故障维修、 制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。

五、能源控制管理 社区的能源消耗是巨大的，节能是一项经常性的工作，潜力较大。节能主要 靠加强管理来达到， 而不是靠削减对业主的供应。 节能并非要损害业主的舒适感， 社区是提供业主享受的场所，节能绝不可随意降低服务的标准。 社区能源控制管理应从如下几个方面入手：

1、使设备、设施经常保持良好的机能和状态。更新耗能大的设备 对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的 设备能节省多少钱，面不是着重考虑买设备要花多少钱。应着重结算时的盈亏， 而不是最初成本。

2、保持建筑物完好，防止不必要的渗漏 准时抄表，监视能源消耗 有些漏水，平时较难觉察，如水池漏水因此，要定时抄 录水、电、煤气的消耗量，积累数据，容易发现不正

3、尽可能让机器满负荷工作。这些设备在满负荷的情况下工作，最省 电、省时、效率也最高。在低负荷下，是绝对不经济的。

8、采用先进的技术和管理设备 如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头， 能量回收装置等。

六、安全生产管理 社区里有许多设备，均存在不安全的因素，如配电，会引起触电和火灾，如 锅炉会发生爆炸，这些 都对人身安全带来威胁。因此，社区设备运行管理，要抓安全第一。 从安全管理的角度来看，应抓好如下工作：

1、设立安全管理组织。

2、进行安全教育及训练。

3、定期或不定期实施安全检查。

4、事故发生原因的调查和分析。

5、调查分析结果的保存。

6、经常保持安全的工作场所。

7、提高工作人员对安全教育的兴趣。

8、制定工作安全守则及奖惩规定。

9、负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。

七、工程部日常管理工作内容

1、消防安全管理

2、设备运行管理

3、计划性维修管理

4、安全生产管理

5、节能运行管理

6、设备、资料建档及管理

第三篇：如何做好物业工程部设备维护保养工作

一、调动员工的积极性

1、加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工种，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。

2、合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。

3、定期考核考绩，严格奖惩。要多用表扬，表扬是最有效、最经济、或许是最好的管理手段，惩罚是为了树立某种规范，要预先示禁。不可忘记这一条原则。

4、主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人之间的竞争。在团体内部强调协助。

5、部门把任务下达到班组，奖励办法是部门奖励班组，班组奖励个人。每个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样可促使组员之间在工作上互相勾通、互相帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益统一起来，小组关心部门，个人关心小组。这种管理制度能调动每个人的积极性。

6、对各班组应一视同仁，电工、瓦工都是工程部必须的部分，均为工程部的共同目标而负其责。

7、要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的不足之处，同时也能真正了解部下，从而才有方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。

二、制定预防性维修计划

工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法为∶

1、建立设备档案资料卡

将大厦内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。

2、编制设备计划维护总表

将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出设备维护保养计划一览表。

3、发出维护保养指令卡

维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排，按时间向员工发出的。发出指令单时应注意∶

①、 按编号发出，按编号交收入档。

②、 任务要明确，尽可能写明标准要求。

③、 要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。

4、维护保养计划的落实跟踪检查

维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。

三、落实设备巡回检查

大厦的设备分布在大厦的每一角落，工程部除按计划进行维护保养外，还要安排员工巡查。可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，要用眼看有没有什么松动，要看计量表读数，如电压、电流、压力、温度等，要听有否声音异常，要摸设备温升如何，振动情况如何，要嗅有无焦味和其他异味等等。不要只巡不查，总之，要加强员工的责任感，才能完成巡回检查。巡回检查是否能可靠的执行下去，部门要安排检查，检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛病。坚持设备的巡查，可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快的，作业也必将要付出更大的费用。

四、设备及资料的建档

设备及资料的建档工作，是大厦搞好工程管理的一项十分重要的工作，其理由是：

1、建档是汇集和积累设备运行状态的最基本工作。

2、档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来源。

3、研究分析资料可探索管理和检修的规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平。

4、档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。

5、档案也是大厦内每一台设备均应建立的设备登记卡。

6、设备登记卡，应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。认真详细做好工作，将对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。

五、能源控制管理

大厦的能源消耗是巨大的，节能是一项经常性的工作，潜力较大。节能主要靠加强管理来达到，而不是靠削减对客人的供应。节能并非要损害客人的舒适感，大厦是提供客人享受的场所，节能绝不可随意降低服务的标准。

大厦能源控制管理应从如下几个方面入手：

1、使设备、设施经常保持良好的机能和状态

譬如，大厦的空调机组、新风机组及风机盘管等设施在使用一段时间后，热交换器的翅片间会积尘甚至产生堵塞现象，这都会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗是十分必要的。

另外，风机的皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作中，降低设备的能效比。

2、更新耗能大的设备

对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能节省多少钱，面不是着重考虑买设备要花多少钱。应着重结算时的盈亏，而不是最初成本。

3、保持建筑物完好，防止不必要的渗漏

通常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源的极大浪费。在美国大厦，窗户除双层玻璃保温外，甚至还要依靠窗帘进行保暖。

4、确保保温层完好

如冷冻水管、热水管如保温不好，将会造成能源向非空调区域泄漏而造成浪费。特别是冷冻水管还会形成凝水，浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道设备等，造成不必要的损失。另外，合理的选择热水温度，将生活热水控制在60°C以下，也有利于保温，从而节约能源。

5、合理的安排运行

譬如变压器，通常应工作在60%-100%的负载情况下，工作效率最高，然而，目前大厦配置的变压器通常为多台，而且通常容量较大。如果，每台变压器负荷均不足时，完全要以停用一二台变压器作为备用，这将大大的节约许多电力。

再譬如，会议室，多功能厅等使用的空调区，通常在关闭时不应开空调，只提供通风，而在举活动前一个小时，打开空调，确保客人的需求，结束后，应随即把空调停了，这也能节约许多能源。

6、准时抄表，监视能源消耗

有些漏水，平时较难觉察，如水池漏水，空调机盘管漏水，因此，要定时抄录水、电、煤气的消耗量，积累数据，容易发现不正常。

7、尽可能让机器满负荷工作

如洗衣脱水机、烘干机、洗碗机等。这些设备在满负荷的情况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下，是绝对不经济的。

8、采用先进的技术和管理设备

如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头，能量回收装置等。

六、安全生产管理

大厦里有许多设备，均存在不安全的因素，如配电，会引起触电和火灾，如锅炉会发生爆炸，电梯亦会伤人，还有许多高压容器，及高速运转的设备，这些都对人身安全带来威胁。因此，大厦设备运行管理，要抓安全第一。

从安全管理的角度来看，应抓好如下工作：

1、设立安全管理组织。

2、进行安全教育及训练。

3、定期或不定期实施安全检查。

4、事故发生原因的调查和分析。

5、调查分析结果的保存。

6、经常保持安全的工作场所。

7、提高工作人员对安全教育的兴趣。

8、制定工作安全守则及奖惩规定。

9、负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。

七、工程部日常管理工作内容

1、消防安全管理

2、设备运行管理

3、计划性维修管理

4、安全生产管理

5、节能运行管理

6、设备、资料建档及管理

第四篇：物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护-某广场物业管理方案

第十章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新  根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况  需要维修，属于小修范围的，及时组织修复

 属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修

 编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全

 合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途  各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚  及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好  因房制宜，有计划地安排保养维修任务

 完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度  完善的管理、检查、考核制度

 给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态  建立和贯彻各项规章制度及各项标准  搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度

二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 【房屋、建筑设施】  建物维修工

a. 按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施()维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

b. 每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查;

c. 将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内; d. 房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e. 房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。  设备主管

a. 负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作;

b. 每年12月按房屋完好情况制订下一《房屋、设备、设施()维修计划表》; c. 组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督; d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

e. 每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据

日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门;

【供配电设备】  电工

a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》;

b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》;

c. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d. 供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e. 供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。  设备主管

a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查; d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【消防设备】  日常巡视

a. 设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障;

 定期检查

a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》;

b. 由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。  维修保养

a. 设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次;

c. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d. 消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。  设备主管

a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查; d. 每周巡视消防设备,检查巡视记录;

e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门

【给排水设备】  管道工

a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》;

b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;

c. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d. 给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;  设备主管

a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查; d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》; i. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【弱电设备】  分承包方维保人员

a. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

b. 弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

c. 弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。  电工

a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》;

b. 信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次;

c. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。  保安人员

a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;

b. 发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。  设备主管

a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证; d. 每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;

e. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门; f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件;

【电梯设备】  分承包方电梯维保人员

a. 每周按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内; b. 电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

c. 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。  电工

a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养;

b. 负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。  设备主管

a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证; d. 每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录;

e. 每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

【水泵设备】  管道工

a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》;

b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;

c. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d. 给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e. 给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。  设备主管

a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查; d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

i. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》; j. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 【楼底层大厅】

 对楼底层大厅的玻璃落地门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡检养 护：每周一次

 落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～15s范围内，无阻滞现象;  落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕;

 落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。  对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每周一次

【楼道】

 对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每周一次

 对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。 每月一次  对楼道、扶梯进行巡查：每月一次

a. 扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动; b. 楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂;

c. 楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖(大

理石)无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖(大理石);

 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。  对楼面进行巡查： 每季一次 a. 内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的 粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金 配件完好;

b. 各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

【雨污水总管及屋面外墙】

 对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落

每季一次  对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。 每季一次

 对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。 每年二次

 对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。 每年二次

【小区内道路、侧石、围墙】

 对区内路面，侧石进行巡检： 每月一次 a. 区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊

脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象; b. 混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂; c. 路边侧石平直，保持高低一致无缺损。

 对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。

每年二次  油漆铁栅栏。 每年一次

【雨污水窨井、下水道】

 对区内雨、污水管进行检查、清捞。 每季二次  雨污水窨井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)。 每年一次

 疏通小区内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。 每季二次

 汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。 汛期前一个月

【屋顶避雷带】

 对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。 每年一次

 对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。 每年二次

【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】

 夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。 每日一次

 检查照明供电线路绝缘状况是否达标。 每年一次  检查照明供电控制保护装置功能是否正常。 每周一次

【雕塑景观、喷水池】

 对雕塑、景观检查保养，发现问题及时处理。 每季一次  喷水池检查保养内容：

a. 巡视喷水池，损坏部位及时修复; 每周一次 b. 检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效;

每月一次 c. 检查水泵、水泵控制系统工作是否正常; 每月一次 d. 检测潜水泵绝缘; 每年一次

 检查水底照明灯具，应保持完好无损，供电线路控制保护系统完好，电气绝缘电阻达标。 每年两次

【儿童娱乐设施】

 对儿童娱乐设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修。 每月一次

 对设施油漆作防锈保养。 每年一次

【健身设施】

 检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每月一次  对设施油漆作防锈保养。 每年一次

【围墙大门及电动大门】

 检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。 每年两次  大门除锈、油漆。 每年一次  检查保养电动大门,应开启灵活。 每月一次

【地面停车位】

 检查地面平整，无积水、进出无阻碍，锁具功能良好。 每季一次

【地下车库】

 检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常; 每月一次  保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置; 每年一次  巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好; 每季一次  检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活; 每季一次  巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠; 每周一次  保养红外线传感器、计时、监控装置。 每年两次

【楼道、室外消防栓】

 检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。 每月一次  油漆室外消防栓。 每年一次  检查消防带完好无损。 每年二次  检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。 每年二次  检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。 每月一次

【清洗水箱(蓄水池)】

 水箱(蓄水池)清洗、消毒。 每季一次

 水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。

 检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。 每季一次

【无障碍通道】

 照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，有无障碍。

第五篇：设备维护保养制度

设备维护保养制度一

第一条：设备维护保养实行分级管理，抓好维护保养制度的建立，严格执行设备的维护规程，分厂、车间要安排好计划，要具体组织好设备维护保养工作。开展设备升级赛，并定期进行评级、检查。岗位工人实行三定：定机、定人、定职责。做到台台设备有人管、时时处处有人抓，形成一个从上而下的设备管理网。

第二条：狠抓专业知识的培训工作。广泛开展“操检结合”、“一专多能”和“三好四会”。

三好即管好、用好、修好。

四会即会使用、会维修、会检查、会排除故障。

第三条：严格执行润滑管理制度，做到五定：定人、定点、定质、定量、定时加油或换油，使设备润滑经常保持良好状态。

第四条：设备使用要严格执行设备操作规程，不准超负荷和拼设备;不准违章作业;非本机人员不准随意操作和使用设备;不准随意取消和调整加大设备安全装置的设定值;不准随意拆、卸、割、焊和改变设备结构。

第五条：开展设备维护保养升级赛，确保设备经常处于良好状态，并依靠操作工人和维修工人的共同努力，在不断提高设备完好率的基础上，逐步提高“甲级维护”和“红旗设备”的比例，提高我公司的生产装备水平。

第六条：加强技术训练，提高操作水平，新工人必须进行安全技术教育和操作规程学习，经考试合格后方能准许独立操作;操作与维修人员也应按规定进行定期考核，合格者准许作业，设备操作与维修人员每年均应分期分批地进行不同形式的技术培训，不断提高技术业务水平。

第七条：操作工人认真填写运行记录和交接班记录，使设备要经常保持清洁卫生。检修工人要填好检修记录。

第八条：认真执行设备的定期检查评比、考核工作，坚持计划检修，保证设备经常处于完好状态。

设备维护保养制度二

1、要搞好预测预防，做到优质巡检，减少维修次数，降低维修率;(论文范文　)做到有计划维修，对设备进行周期管理，勤检查，勤维护，勤保养，提高维修质量，提高设备三率。

2、实行设备包机制，要求分包到人，做到台台设备，条条管线，个个阀门，块块仪表均有人负责。

3、责任人必须有高度的责任心，严肃认真的工作态度，科学的维修方法，精心维护，认真贯彻“以维护为主，维修为辅”的原则，做到“三懂四会二好二定五运用”(懂结构、懂性能、懂原理;会使用、会维护保养、会检修、会排除故障;用好、管好;定时巡检、定时擦洗;运用听、摸、擦、看、测方法)。

4、严格按操作规程进行设备启动，运行与停车。

5、要经常保持设备清洁，及时消除跑、冒、滴、漏。

6、严格执行设备润滑管理制度

⑴保证润滑油质量，对各种润滑油分别保管，不得滥用，混用，必须经过“三级过滤”(入油桶前进行一级过滤;入油壶前进行二级过滤;入加油点前进行三级过滤)。

⑵按“五定”方法，保持油路畅通。(定时：按规定周期给设备注油或换油;定点：明确规定或用图显示出设备需要注油的润滑点;定量：按规定的注油量加油，并有消耗定额;定质：按不同设备的规定使用不同品种规格的润滑油，不得擅自改变;定人：落实到专人负责)。

⑶油具要标记清楚，专油专用，定期清洗，用后放回原处，设备所有润滑油的规格、质量、润滑点、加油时间及换油周期，必须按规定执行。

⑷对润滑所出现的问题及时处理，本岗位自存的油品、油具要班班检查，认真交接，做好记录。

7、备用设备要有专人检查维护，注意防尘、防潮、防冻、防腐蚀，要定期运行盘车。使之处于良好状态。

8、要抓变化，出现异常情况，果断采取措施，立即上报。不弄清原因，不排除故障，不准盲目开车。

9、维修工要定时巡检，主动向操作人员了解设备运行情况，发现问题及时消除。不能立即解决的问题要详细做记录，结合中小修进行消除。

10认真做好设备检修

⑴检修准备工作必须做到九个落实：组织工作落实;施工项目落实;技术措施落实;设备零部件落实;各种材料落实;劳动力落实;施工图纸落实;施工工器具落实;施工方案落实;施工安全措施落实。

⑵检修前要办理安全手续，切断水、汽、气、电、风等，清理干净，方可进行施工。

⑶检修时必须有检修规程(检修项目、内容、检修间隔期、检修时间、质量标准、)与工时定额(备品备件消耗定额、主要料消耗定额、检修任务的分工与细则)。

⑷检修现场必须有检修进度网络图、施工现场布置图，做到规范化。工具、备件、拆下来的零部件分别排列整齐，放在托盘上。

⑸检修完要办理验收手续，现场要工整、料净、现场清洁，有完整的检修记录，测量数据，承载、承压部件有鉴定合格证。

11、定期检查设备腐蚀情况，建立腐蚀档案，其内容包括：设备各种型号、规格、工艺条件、物料介质、预防措施、定期检修、腐蚀情况检查记录表等，并提出合理化建议。

12、维修工具要齐全、完好、无损。除个人工具外，其他公用工具要有专人保管。

13、定期召开设备维护保养会议，总结经验，互相交流，取长补短，共同提高。

14、建立设备及其维护、检修档案，档案主要内容包括：设备技术指标;附属设备明细表;设备状况;设备运行检修时间统计;设备检修记录;设备润滑情况;检修计划执行情况;检修定额变更执行情况;设备革新改造情况;设备缺陷及事故记录。

生产总部设备科

2011-12-08