写字楼项目物业管理

第一篇：写字楼项目物业管理

写字楼项目商业计划书

从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。

中国经济的快速增长促使中小型企业大量涌现。这些企业需要更多办公空间，对写字楼物业管理、配套等要求并不高。面积在100~400平方米的办公空间即可满足这部分企业的办公需求。这类企业主要有三种类型：一类是以贸易为主的小公司，注重地段性和交通;第二是外地公司投资一线城市的房地产，占地面积不需太大;第三类是高科技企业的办事处，他们看中的是升级潜力和智能化系统。

一、项目概要

1.1 项目公司

1.2 项目简介

1.3 客户基础

1.4 市场机遇

1.5 项目投资价值

1.6 项目资金及合作

1.7 项目成功关键

1.8 公司使命

1.9 经济目标

二、公司介绍

2.1 项目公司与关联公司

2.2 公司组织结构

2.3 [历史]财务经营状况

2.4 [历史]管理与营销基础

2.5 公司地理位置

2.6 公司发展战略

2.7 公司内部控制管理

三、 项目介绍

(参考兆联公司的商业计划书范文：写字楼开发项目商业计划书模板格式)

3.1 写字楼开发项目目标

3.2 写字楼开发思路

3.3 项目建设基本方案

3.3.1 规划建设年限与阶段

3.3.2 项目规划建设依据

3.3.3 写字楼开发基础设施建设内容

3.4 项目功能分区及主要内容

四、所在城市房地产市场分析

(参考兆联公司的商业计划书范文：写字楼开发商业计划书模板格式)

4.1 国家宏观经济政策

4.1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响

4.1.2 房地产宏观政策

4.2 城市周边区域经济环境

4.3 城市市城市规划

4.3.1 城市总体规划的布局与定位

4.3.2 城市中心城区的五大问题

4.4 城市土地和房地产市场供需

4.4.1 城市市土地出让情况

4.4.2 写字楼市场供需

4.5 城市写字楼供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商业业态分析

4.5.3 城市商业现状分析

4.5.4 居民消费特征分析

4.5.5 城市商铺价格分析

4.5.6 商业写字楼供需分析

4.6 消费者调查

4.6.1 居民消费特点

4.6.2 写字楼潜在消费者问卷调查

4.7 竞争分析

4.7.1 竞争分析的方法

4.7.2 竞争项目分析

五、开发模式及QB区选择

(参考兆联公司的商业计划书范文：写字楼开发商业计划书模板格式)

5.1 [RRR城]及QB区项目

5.1.1 [RRR城]的开发背景

5.1.2 [RRR城]项目

5.1.3 [RRR城]开发情况

5.2 项目竞争战略选择

5.2.1 山水绿城SWOT分析

5.2.2 [山水绿城]开发策略和开发模式

5.2.3 QB区项目

六、QB区方案概念设计

6.1 规划设计主题原则

6.2 产品组合和功能定位

6.3 建筑风格和色彩计划

6.4 建筑及景观概念规划

6.5 智能化配套

6.6 QB区各地块设计要求

6.6.1 写字楼功能配置要求

6.6.2 A13地块设计要求

6.6.3 A21地块设计要求

6.6.4 A08地块(局部)设计要求

6.6.5 A22地块设计要求

七、营销策略

7.1 预计销售额及市场份额

7.2 产品定位

7.2.1 各项目的住房产品定位

7.2.2 写字楼定位

7.3 定价策略

7.3.1 住房项目的定价策略

7.3.2 写字楼的定价策略

7.4 销售策略

7.4.1 住房地产的销售策略

7.4.2 写字楼的销售策略

7.4.3 品牌发展战略

7.5 整合传播策略与措施

7.6 电子网络营销策略

八、项目实施进度

8.1 项目工程进度计划表

8.2 项目工程进度管理体系

8.2.1三级计划进度管理体系的建立与执行

8.2.2三级计划进度管理体系的工作流程一级计划——总控制进度计划

二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划三级计划——月、周计划

九、 项目风险分析与规避对策

9.1项目风险分析

9.1.1 项目市场风险分析

9.1.2 项目工程风险分析

9.2 项目风险的防范对策

9.2.1 市场风险规避对策

9.2.2 工程风险的防范对策

9.2.3 安全风险控制措施

十、QB区投资估算和开发计划 10.1 项目投资估算

10.1.1 项目开发成本估算

10.1.2 开发费用估算

10.1.3 项目总成本费用估算 10.2 项目开发计划

10.2.1 开发分期

10.2.2 项目开发进度计划表 10.3 项目人员和组织机构配置10.3.1 组织保障

10.3.2 组织机构

10.4 项目中小企业融资计划和财务费用 十

一、QB区财务与投资价值分析 11.1 销售收入

11.1.1 销售价格

11.1.2 销售收入

11.1.3 项目税费率

11.2 项目现金流量

11.2.1 全部资金的投资现金流量表11.2.2 自有资金的现金流量表11.2.3 主要经济数据指标汇总 11.3 不确定性和风险分析

11.3.1 盈亏平衡分析11.3.2 敏感性分析 11.4 结论

11.4.1 项目投资决策结论11.4.2 项目总体效益评价 十

二、公司无形资产价值分析 12.1 分析方法的选择 12.2 收益年限的确定 12.3 基本数据

12.4 无形资产价值的确定 附件

1、财务报表

2、相关证明文件

第二篇：写字楼项目定位及市场分析（推荐）

写字楼项目定位及市场分析

写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。校园式写字楼目前在上海会非常多。甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持;需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备;在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯;楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工;在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题;在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化;丙级写字楼一般都是15—25年已经老化了。

写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在1000—1250平方米左右，一线在2000平方米左右;出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。层数、层高非常关键，很多写字楼层高不能满足高端客户的要求，影响了项目的出租出售情况。电梯要求非常严格，一般甲级写字楼的电梯等候时间不能超过30秒钟，而电梯数量直接是跟服务的一个楼层的面积相关。物业管理公司，是甲级写字楼的关键要素。同时写字楼要占有位置的绝对优势。租户组合，楼里有多少租户，也要根据行业和来源地进行分析。购买者的目的，购买者是自用还是出租。之后，还需要关注在本项目市场一般需要经过多长时间才能获得稳定的入住率，根据该数据，可以大致预测贵公司项目在未来有多长时间能出租完。

供应分析：写字楼的供应总量将对写字楼市场的空置率和租金产生直接而深刻的影响。在供应分析部分应该对项目所在城市的写字楼市场的发展和整体供应水平进行讨论，对分地区的供应数量与质量水平进行评述，以对目前的写字楼市场供应有一个全面而深入的认识。

首先，把整个城市一个历史概念分析清楚，它的写字楼市场曾经在什么时候出现了供应高峰期，比如说上海是在98年有80万的工程量;其次，写字楼区域，建议用图表来做分析，做一个详细研究。就商务配套而言，写字楼最主要的商务配套就是酒店，酒店给差旅人员提供居住，酒店和写字楼之间具有较强的协同效应。

层高问题，层高是一个非常关键的因素，往往受到用户尤其是境外用户的重点关注，一般而言，优质办公楼的层高应该在2.7米以上。

在停车场比例上，充分考虑公共交通的现状和未来发展趋势。根据在北京、上海的发展，据我们的分析，每个城市的交通具有不同的城市背景。和其他一线城市相比，上海人车辆保有程度不高，因为它购买一辆车需要缴4万块钱上牌照，就是在很大程度上限制车辆的数量。在成都，成都人的车辆保有程度是非常高的，他几乎是排在全国前几名的城市。据我们所知，他们的写字楼的车位配置是非常大的，在上海我们会用到提供100-200平方米左右一个车位。

空调系统，甲级写字楼和乙级写字楼有最大的区别，乙级写字楼一般是出售型的，它可能用一些独立计量的空调系统，因为这样可以保证用户自行控制使用费用，甲级写字楼一般考虑的就是建筑的外观和美观，多数采用中央空调。

租售策略，每个地方不同，在一线城市几乎所有的甲级写字楼都是出租性的，但在成都所有的甲级办公室是出售形式的，乙级写字楼是出租型的，成都出现该种现象的原因，我们的初步分析是，许多乙级写字楼的产权不太明晰，不可分拆进行销售，它只能进行招租。

在现实供应之外，我们还应该关注未来供应，这其中尤其要关注土地交易信息，这些项目在未来几年将进入市场和你的项目进行竞争;同时，我们还应该关注城市规划，以便从宏观层面了解城市的商务区的发展或变迁。

微观需求分析：微观需求分析，包括现实需求分析，潜在需求分析。现实需求分析要对全市具有代表性的办公楼进行租户调查，分析出有租户的特质;潜在需求分析要对最近刚租用购买写字楼物业或者计划租用购买写字楼物业进行研究。

市场指标分析：是指租金、售价以及空置率。租金的分析主要是基于历史租金的研究，以便详细了解租金在过去的变化规律和发展周期，以便我们将这些规律应用到未来的租金变化预测中。空置率和租金的变化是负相关的，在空置率最低的时候，租金是最高，这是一个市场发展的规律。因此，租金与空置率是互动的，紧密联系在一起。所有的租金和空置率都应该分不同的区域和不同的办公楼级别进行分析。在市场指标分析中，我们不能忽视停车费的收入和免租期的租约条件。

预测未来项目的租金预测：我们会用两个方法：一个是宏观方法，一个是微观方法。宏观方法是基于一定经济发展增长的周期，通过使用计量经济学模型进行预测未来的租金;微观方法主要使用该城市或地区的企业数量增长的需求。

第三篇：苏州工业园区写字楼项目调研报告(精)

置业商务大厦

置业商务大厦 平米·月;

位居园区湖东商务核心区，空置率不高; 租金80-90元/入驻企业12家，均为大型企业，以中新置地及相关企业为主， 涉及行业以房地产、金融业为主，房地产约占37%、金融业约占36%。

圆融大厦 圆融大厦 位居园区湖东商务核心区; 圆融大厦主要作为圆融集团的办公楼，另外大部分用语园区国土局办公;

第四篇：张发衡 写字楼建筑设计项目商业计划书

写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。” 写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。

第一部分 摘要

一. 公司概况描述

二. 公司的宗旨和目标

三. 公司目前股权结构

四. 已投入的资金及用途

五. 公司目前主要产品或服务介绍

六. 市场概况和营销策略

七. 主要业务部门及业绩简介

八. 核心经营团队

九. 公司优势说明

十. 目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还

十一. 融资方案(资金筹措及投资方式及退出方案)

十二. 财务分析

1. 财务历史数据

2. 财务预计

3. 资产负债情况

第二部分 综述

第一章 公司介绍

一.公司的宗旨

二.公司简介资料

三.各部门职能和经营目标

四.公司管理

1. 董事会

2. 经营团队

3. 外部支持

第二章 技术与产品

一.技术描述及技术持有

二.产品状况

1. 主要产品目录

2. 产品特性

3. 正在开发/待开发产品简介

4. 研发计划及时间表

5. 知识产权策略

6. 无形资产erwerrtrhb

第五篇：写字楼物业管理方案

. 目

录

◎ 物业概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 编制依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 管理目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 管理原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 管理办法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 服务项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 具体方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ ()

早期物业管理介入阶段„„„„„„„„„„„„„„„ ()

前期物业管理阶段„„„„„„„„„„„„„„„„„ ()

一、 接管验收管理方案 „„„„„„„„„„„„„„ ()

二、 业主入伙管理方案 „„„„„„„„„„„„„„ ()

三、 治安管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„„ ()

四、 消防管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„„ ()

五、 绿化保洁方案 „„„„„„„„„„„„„„„

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六、 房屋、设施设备管理方案 „„„„„„„„„„

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七、 娱乐设施管理方案 „„„„„„„„„„„„„

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八、 水系使用管理方案 „„„„„„„„„„„„„

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九、 财务管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„

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十、 质量管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„

() 十

一、档案资料管理 „„„„„„„„„„„„„„„

() 十

二、人力资源管理

„„„„„„„„„„„„„„ () ◎智能化系统的管理和维护

„„„„„„„„„„„„„() ◎机构设置及人员配置

„„„„„„„„„„„„„„ () ◎物业管理收支预算 „„„„„„„„„„„„„„„ () 物业概况(按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述)

______________位于_______________，周边

周边设施_______，交通便利，地理条件优越。

______________由____________开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有___台电梯。

编制依据(按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定) ※ 《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 ※ 《杭州市物业管理条例》

※ 《杭州市物业管理服务收费管理办法》 ※

楼书

※ 浙江XX物业管理有限公司质量手册及其他规定 管理目标(按照物业具体情况描述)

为充分体现开发商建造________的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对__________(小区)实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到 (地区) 物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。 管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

(一)服务第

一、管理从严的原则：

“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则：

在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主(租户)的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主(租户)的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

(三)物管为主、多种经营的原则：

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主(租户)不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主(租户)服务。 管理办法

(一)实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

(二)成立

(大厦)管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。

(三)在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为

(大厦)组建一支高素质的物业管理队伍。

(四)导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

(五)严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

(六)运用CS系统(顾客满意战略)，建立富有亲和力的管理和服务模式。

(七)采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

(八)运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

(九)依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。 物业管理服务项目

(一)公共服务项目(全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费)：

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理;

2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运;

3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养;

4、公共绿地园艺的培植和保养;

5、室内公共场所绿化摆放养护;

6、对大厦的各类资料进行管理;

7、未装修房屋通风、打扫等服务;

8、电话及访客留言转告;

9、雨伞、雨衣临时借用;

10、节日环境布置;

11、重要时刻提醒服务;

12、代订报刊、信件收发;

13、代聘钟点工服务;

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费;

15、代叫出租车;

16、代办保险;

17、义务安全用电常识宣传。

(二)有偿专项服务项目(可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案)：

1、大厦内物品搬运;

2、各项健身、娱乐活动(视大厦配置而定);

3、机动车辆清洗：

4、提供大厦报警室内系统维护服务;

5、提供小型商务会议场所及服务;

6、商务中心服务;

7、办公区域绿化供应及代为养护;

8、办公区域报警系统维护及接警服务;

9、办公区域设备设施上门维修安装等;

10、代订车、船、机票;

11、代订代送饮用水。 具体方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

一、管理内容：

1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据;

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议;

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力;

4、提供有关公建配套设备设施的改良意见;

5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见;

6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见;

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见;

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤;

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见;

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通;

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

1、 熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;

2、 学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量;

3、 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

4、 参与有关工程联席会议，协调各方面关系;

第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序http:///Article/1207.html

(一)、管理内容：

1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间;

2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;

3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;

5、与开发、施工单位联合进行物业交接： (1)核对、接收各类房屋和钥匙;

(2)核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档; (3)核对、接收各类设施设备; (4)核对、接收各类标识。

(二)管理措施：

1、组建接管验收小组，负责接管验收工作;

2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识;

3、掌握物业验收的标准和程序;

4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

二、业主入伙管理方案

在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。

(一)管理内容：

1、准备业主领房所需资料;

2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务;

3、按领房流程办理领房手续：

(1)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料; (2)陪同业主验房，办理领房手续;

(3)收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用;

(4)对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。

(二)管理措施：

1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料;

2、按照业主领房程序，安排工作流程;

3、策划业主入伙现场布置方案;

4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见;

5、按规定办理业主入伙手续。

三、治安管理方案

在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

(一)管理内容：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主(租户)安全的行为。 (1)门岗的任务： • 礼仪服务;

• 维护出入口的交通秩序;

• 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;

• 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦; • 夜间对外来人员进行询问和登记; • 严禁携带危险物品进入大厦;

• 遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记; • 为业主提供便利性服务。 (2)巡逻岗的任务：

• 按规定路线巡视检查，不留死角;

• 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作; • 对大厦内的嫌疑人员进行检查防范; • 对大厦及楼宇安全、防火检查; • 装修户的安全检查;

• 防范和协助公安部门处理各类治安案件; • 防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。 (1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

(2)值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

(二)、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心;

2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习;

3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当;

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量;

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好;

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

(一)管理内容：

1、做好消防监控中心的管理;

2、做好消防设施、器材的管理;

3、保持消防通道的畅通;

4、加强装修期间的消防安全管理;

5、严禁违章燃放烟花爆竹;

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品;

7、防止电器短路等引发火灾因素。

(二)管理措施：

1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;

2、制订消防事故处理预案，防患于未然;

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

6、制止任何违反消防安全的行为;

7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识;

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：

绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

(一)管理内容：

1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 (1)根据气候，给花木适量浇水;

(2)根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土; (3)制定预防措施，防治病虫害;

(4)及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草; (5)对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护; (6)定期对建筑小品进行修饰;

(7)做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

(1)根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁;

(2)公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味; (3)楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积; (4)大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍; (5)大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水;

(6)每天定时(正常上班时间前)收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次; (7)定期进行外墙清洗;

(8)各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次; (9)定期对下水道等排污管道清理一次; (10)告示牌、指示牌等每天保洁一次; (11)电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁; (12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次); (13)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

(二)管理措施：

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作;

2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护;

3、落实“三查” (绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查)，加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%;

4、强化行为规范管理，服装统

一、标识齐全、言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

(一)管理内容：

1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。 (1)业主已领房：

• 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案;

• 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理; • 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。

(2)空关房(含业主托管房)： • 管理处应每月通风打扫一次;

• 对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表)，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 (3)公共用房

•做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

2、设备设施维护：

(1)公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修; (2)公共卫生设施每周检查一次;

(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;

(4)电梯机房，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行); (5)中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常; (6)温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效;

(7)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案; (5)对业主(租户)自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

(二)管理措施：

1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护;

3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态;

4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代;

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录;

6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案(视大厦具体配套设施而定)

确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

(一)管理内容

1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：

(1)活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等;

(2)健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用;

(3)台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等; (4)网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固;

2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修;对无法修复的，按手续申请报废;

(二)管理措施

1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权;

2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案(此项内容视具体配套情况增减) 通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

(一)管理内容

1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常;

2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净;

3、专人管理蓄水池，定时开放。

(二)管理措施

1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定;

2、建立设施设备档案，做好巡检记录;

3、按规定操作，发现异常，及时报修。

九、财务管理方案：

通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

(一)管理内容：

1、加强现金收支管理;

2、搞好财务核算;

3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次(每年公布一次)

4、做好预算和决算工作;

5、认真审核报销票据，严格控制费用报销;

6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

(二)管理措施：

1、根据财务法规政策，制定财务管理制度;

2、财务人员持证上岗，规范操作;

3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质;

4、加强成本控制;

5、加强财务监督和财务检查。

十、质量管理方案：

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助

于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

(一)管理内容：

1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划;

2、实施所制订的工作计划和措施;

3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题;

4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

(二)管理措施：

1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识;

2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处;

3、接受公司对大厦管理工作的现场指导;

4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。 十

一、档案资料管理方案：

加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系 。

(一)管理内容：

1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;

2、业主档案：所有业主购、租房合同(复印件)，业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;

3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;

4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等;

5、管理资料：绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

(二)管理措施：

1、 制定档案制度，并严格执行;

2、 专人管理(由负责内勤的管理员担任)，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密;

3、 科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%;

4、 逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。 十

二、人力资源管理方案

一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

(一)管理内容：

1、按照合理的人才结构，配置各类人才;

2、任人唯贤，量材录用;

3、开展业务培训，全面提高业务素质;

4、进行业绩考核，优胜劣汰。

(二)管理措施：

1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明;

2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性;

3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识;

4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合;

5、全面考核，做到公开、公平、公正。 智能化系统的管理和维护

(一) 建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

(二) 管理人员的业务素质培训

对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

(三) 建立设备技术档案

对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

(四) 建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

(五) 建立供货商档案

对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

(六) 日常巡视与定期保养 日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。 机构设置及人员配置

(一)物业管理机构设置及人员配备

1、机构设置

根据_________物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排：

(二)管理职责：

1、主任全面负责物业管理处的工作;

2、管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、小区装修管理、会所管理、社区文化建设和业主接待、回访等;

3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理及开发、业主委托维修服务等;

4、保安部负责维护小区公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等;

5、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。

(三)根据_________的具体情况，拟配备___人，具体配备如下：

1、主任___人;

2、副主任___人;

3、管理部：管理员___人，会馆中心管理员___人;

4、工程部：主管___人，维修工___人;

5、保安部：队长___人，保安___人(分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡逻___人)，监控员___人(分3班，每班___人);

6、清洁绿化部：清洁工___人，绿化工___人。 物业管理收支预算

(各有关基数和百分比可视物业具体情况进行调整)

(一)物管收入：__________元/年

1、物管费收入(总建筑面积___㎡，物管费标准按___元/㎡•月计，出售、租率按95%计，空置房物管费按原标准的70%计)：______元/年;

2、车库停车泊位管理费收入(地下停车泊位___个，管理费按___元/个•月计;地上车库___个，管理费按___元/个•月计;出售率以70%计)：___元/年;

3、车库停车泊位出租收入(地下停车泊位和地上车库，未出售率以30%计，出租标准分别为___元/个•月和___元/个•月计;露天停车泊位出租标准___元/个•月，出租率为___%)：______元/年;

4、经营用房收入：______元/年;

5、有偿服务收入：______元/年。

(二)物管支出：______元/年

1、工资：______元/年;

(1)主任1人

(2)管理员

(3)工程主管

(4)日常维修人员

(5)高配值班人员3人

为国家硬性规定)

(6)保安队长

年

(7)保安人员(含监人员)

(8)消控中心

年

(9)车管员

元/年

(10)清洁工

年 (11)绿化工

2、工作餐费：______元/年;

______元/年

______元/年

______元/年

______ 元/年

______元/年(3人

______ 元/元/年

______元/

______

______元/

______元/年

______

(消控人员、车管员及保安员______元/月•人，管理人员、维修工______元/月•人)

3、福利、教育、工会经费：______元/年;

(福利费为工资的14%，教育费为2%，工会经费为2%)

4、社会保险费：______元/年;

(1)养老金、工伤、生育(交纳基数788.1元/月•人的21.1%计提)：______元/年

(2)医疗保险(交纳基数829.97元/月•人的8%计提)：______元/年

(3)失业保险(交纳基数100元/月•人的2%计提)：______元/年

5、办公费：______元/年; (1)办公耗费：______元/年 (2)交通费：______元/年

(3)通讯费：

元/年 电话费：

元/年

手机费：

元/年(配置人员：主任、工程主管) 传呼机费：

元/年(配置人员：物管员、维修工、保安队长)

(4)服装费：

元/年 管理人员：

元/年

维修、车管员、消控人员、清洁工：

元/年

6、保洁费用：

元/年; 清洁用品消耗费：

元/年

7、绿化费：

元/年;

(1)公共区域花卉盆景费：

元/年(按市场租赁价及天数计)

(2)节假日布置费：

元/年 (3)绿化工具、用药费：

元/年

8、保安耗费：

元/年; (1)保安公司管理费：

元/年 (2)保安耗材费：

元/年 (3)保安服装费：

元/年

9、共用设施设备维修费：

元/年; (1)电梯维护、年检费：

元/年

(2)其他共享设施设备维护、材料费：

元/年 (含中央空调、水泵、消监控、配电房、照明电器、楼宇日常维护及小修，不含中修、大修)

10、固定资产折旧费：

元/年;

11、递延资产摊销费：

元/年;

12、不可预见费费(前11项之和的1%)：

元/年;

13、税金：

元/年。 收支预算的说明：

1、收入

元，支出

元，盈亏

元;

2、本预算未计入中央空调、电梯、水泵的运行能耗费和公共区域水电费;

3、本预算未计入排污费;

4、本预算未计入垃圾清运费;

5、本预算未计入消防耗费;

6、本预算未计入外墙清洗费;

7、本预算中工资标准参照当地物价及工资水平;

8、本预算未计入报警中心和商务中心收支;

9、本预算未计入物管公司收益;

10、本预算中有关数据摘自《

楼书》。