第一篇：写字楼物业管理流程图
完整的写字楼租赁流程
——小道子
写字楼的租赁是所有公司一个很重要的事情，但是真正在租赁写字楼的时候，能有多少人能把租赁的一整套流程了解呢!只能全凭经纪人的说道，但是自己一窍不通的话，后面会有很多麻烦出来。所以在租赁写字楼之前应该对写字楼的租赁相关知识了解是至关重要的!下面就跟着小道子来了解一下租赁的整个流程吧!
各租赁公司根据自己的租控计划在各个平台上面发布写字楼的出租信息。客户根据自己的意愿预约去看写字楼，公司对客户的资质考察以及租赁意向确认，跟上级领导汇报。当客户资质以及客户意向审核通过之后，根据客户的房屋硬件设施改造和重大工程事项跟领导确认审核。(信息发布、客户接待等级审核预报批、意向确认)
意向确认后合同条款的确定了。先提供一份合同条款、用户确认合同条款或是修改部分进行审核合同、改动法律条款并提出相关建议;最后对合同内修改的装修施工条款进行审核确认(合同条款确定、签约)
装修入住。首先填写《入住通知单》，其次入住单签字。签字后就完成了一半的手续了
后期的话就剩下，维护服务以及合同到期退租了。
在写字楼租赁合同签订的时候，小道子还得温馨提醒一下几条注意事项：
1、出租方出租房屋的合法性，例如产权证明(或经营权证明)，出租许可证明，出租方的营业执照和法人或法人授权证明。如系转租，出租方应提供其租赁合同和权利人同意转租的书面证明。
2、租金、物业费、水电等相关费用的支付标准及付款方式，应在合同中明确承租房屋所产生的所有费用，并确定承担方。 签订合同时一般是缴纳两个月的租金+两个月的管理费+首个月的租金的费用。
3、注意约定免租期。交付的写字楼一般是毛坯，也有一些会有简单装修，但绝大多数租户会重新装修，出租方往往会给租户一个免租期，作为租户的装修时间。是否有免租期及免租期的长短由双方自行约定，只有写入合同才能得到法律的保护。
4、租赁期的递增：一般租期超过一年以上的租赁期都会有不同程度的递增，一般是从第二年或者第三年开始月租金开始递增5%-8%，有个别的大厦连管理费也一起递增。
5、租赁合同的签订一般会签两份：一份是房管局的标准备案用的，比较笼统，一般写清楚租金、年限双方盖章签字就可以了。另一份是详细的补充协议。
6、定金交付使用，有很多情况不允许您直接签订合同，下定金则是最好的折衷方法，一般定金下了以后，业主反悔的话需要双倍返还的
第二篇：写字楼物业管理方案
. 目
录
◎ 物业概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 编制依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 管理目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 管理原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 管理办法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 服务项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 具体方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ ()
早期物业管理介入阶段„„„„„„„„„„„„„„„ ()
前期物业管理阶段„„„„„„„„„„„„„„„„„ ()
一、 接管验收管理方案 „„„„„„„„„„„„„„ ()
二、 业主入伙管理方案 „„„„„„„„„„„„„„ ()
三、 治安管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„„ ()
四、 消防管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„„ ()
五、 绿化保洁方案 „„„„„„„„„„„„„„„
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六、 房屋、设施设备管理方案 „„„„„„„„„„
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七、 娱乐设施管理方案 „„„„„„„„„„„„„
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八、 水系使用管理方案 „„„„„„„„„„„„„
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九、 财务管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„
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十、 质量管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„
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一、档案资料管理 „„„„„„„„„„„„„„„
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二、人力资源管理
„„„„„„„„„„„„„„ () ◎智能化系统的管理和维护
„„„„„„„„„„„„„() ◎机构设置及人员配置
„„„„„„„„„„„„„„ () ◎物业管理收支预算 „„„„„„„„„„„„„„„ () 物业概况(按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述)
______________位于_______________，周边
周边设施_______，交通便利，地理条件优越。
______________由____________开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有___台电梯。
编制依据(按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定) ※ 《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 ※ 《杭州市物业管理条例》
※ 《杭州市物业管理服务收费管理办法》 ※
楼书
※ 浙江XX物业管理有限公司质量手册及其他规定 管理目标(按照物业具体情况描述)
为充分体现开发商建造________的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对__________(小区)实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。
大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到 (地区) 物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。 管理原则
为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：
(一)服务第
一、管理从严的原则：
“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则：
在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主(租户)的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主(租户)的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。
(三)物管为主、多种经营的原则：
在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主(租户)不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主(租户)服务。 管理办法
(一)实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。
(二)成立
(大厦)管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。
(三)在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为
(大厦)组建一支高素质的物业管理队伍。
(四)导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。
(五)严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议，依法约束双方行为。
(六)运用CS系统(顾客满意战略)，建立富有亲和力的管理和服务模式。
(七)采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。
(八)运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。
(九)依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。 物业管理服务项目
(一)公共服务项目(全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费)：
1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理;
2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运;
3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养;
4、公共绿地园艺的培植和保养;
5、室内公共场所绿化摆放养护;
6、对大厦的各类资料进行管理;
7、未装修房屋通风、打扫等服务;
8、电话及访客留言转告;
9、雨伞、雨衣临时借用;
10、节日环境布置;
11、重要时刻提醒服务;
12、代订报刊、信件收发;
13、代聘钟点工服务;
14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费;
15、代叫出租车;
16、代办保险;
17、义务安全用电常识宣传。
(二)有偿专项服务项目(可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案)：
1、大厦内物品搬运;
2、各项健身、娱乐活动(视大厦配置而定);
3、机动车辆清洗：
4、提供大厦报警室内系统维护服务;
5、提供小型商务会议场所及服务;
6、商务中心服务;
7、办公区域绿化供应及代为养护;
8、办公区域报警系统维护及接警服务;
9、办公区域设备设施上门维修安装等;
10、代订车、船、机票;
11、代订代送饮用水。 具体方案
大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。
第一阶段：早期物业管理介入阶段
从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。
一、管理内容：
1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据;
2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议;
3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力;
4、提供有关公建配套设备设施的改良意见;
5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见;
6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见;
7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见;
8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤;
9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见;
10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通;
11、参与开发商物业竣工验收。
二、管理措施：
1、 熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;
2、 学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量;
3、 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;
4、 参与有关工程联席会议，协调各方面关系;
第二阶段：前期物业管理阶段
前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。
一、接管验收管理方案
为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序http:///Article/1207.html
(一)、管理内容：
1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间;
2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;
3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;
5、与开发、施工单位联合进行物业交接： (1)核对、接收各类房屋和钥匙;
(2)核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档; (3)核对、接收各类设施设备; (4)核对、接收各类标识。
(二)管理措施：
1、组建接管验收小组，负责接管验收工作;
2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识;
3、掌握物业验收的标准和程序;
4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。
二、业主入伙管理方案
在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。
(一)管理内容：
1、准备业主领房所需资料;
2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务;
3、按领房流程办理领房手续：
(1)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料; (2)陪同业主验房，办理领房手续;
(3)收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用;
(4)对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。
(二)管理措施：
1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料;
2、按照业主领房程序，安排工作流程;
3、策划业主入伙现场布置方案;
4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见;
5、按规定办理业主入伙手续。
三、治安管理方案
在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，
特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
(一)管理内容：
1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主(租户)安全的行为。 (1)门岗的任务： • 礼仪服务;
• 维护出入口的交通秩序;
• 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;
• 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦; • 夜间对外来人员进行询问和登记; • 严禁携带危险物品进入大厦;
• 遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记; • 为业主提供便利性服务。 (2)巡逻岗的任务：
• 按规定路线巡视检查，不留死角;
• 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作; • 对大厦内的嫌疑人员进行检查防范; • 对大厦及楼宇安全、防火检查; • 装修户的安全检查;
• 防范和协助公安部门处理各类治安案件; • 防范和制止各类违反大厦管理制度行为。
2、技术防范：
应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。 (1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。
(2)值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。
(二)、管理措施：
1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心;
2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习;
3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当;
4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量;
5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好;
6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。
四、消防管理方案
消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。
(一)管理内容：
1、做好消防监控中心的管理;
2、做好消防设施、器材的管理;
3、保持消防通道的畅通;
4、加强装修期间的消防安全管理;
5、严禁违章燃放烟花爆竹;
6、严禁携带、储藏易燃易爆物品;
7、防止电器短路等引发火灾因素。
(二)管理措施：
1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;
2、制订消防事故处理预案，防患于未然;
3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;
4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;
5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;
6、制止任何违反消防安全的行为;
7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识;
8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
五、绿化保洁管理方案：
绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。
(一)管理内容：
1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 (1)根据气候，给花木适量浇水;
(2)根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土; (3)制定预防措施，防治病虫害;
(4)及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草; (5)对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护; (6)定期对建筑小品进行修饰;
(7)做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。
2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
(1)根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁;
(2)公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味; (3)楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积; (4)大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍; (5)大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水;
(6)每天定时(正常上班时间前)收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次; (7)定期进行外墙清洗;
(8)各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次; (9)定期对下水道等排污管道清理一次; (10)告示牌、指示牌等每天保洁一次; (11)电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁; (12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次); (13)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
(二)管理措施：
1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作;
2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护;
3、落实“三查” (绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查)，加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%;
4、强化行为规范管理，服装统
一、标识齐全、言行文明。
六、房屋及公共设施设备管理方案：
房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。
(一)管理内容：
1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。 (1)业主已领房：
• 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案;
• 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理; • 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。
(2)空关房(含业主托管房)： • 管理处应每月通风打扫一次;
• 对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表)，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 (3)公共用房
•做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。
2、设备设施维护：
(1)公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修; (2)公共卫生设施每周检查一次;
(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;
(4)电梯机房，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行); (5)中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常; (6)温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效;
(7)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案; (5)对业主(租户)自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
(二)管理措施：
1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;
2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护;
3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态;
4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代;
5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录;
6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。
七、娱乐设施管理方案(视大厦具体配套设施而定)
确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。
(一)管理内容
1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：
(1)活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等;
(2)健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用;
(3)台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等; (4)网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固;
2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修;对无法修复的，按手续申请报废;
(二)管理措施
1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权;
2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。
八、水系使用管理方案(此项内容视具体配套情况增减) 通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。
(一)管理内容
1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常;
2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净;
3、专人管理蓄水池，定时开放。
(二)管理措施
1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定;
2、建立设施设备档案，做好巡检记录;
3、按规定操作，发现异常，及时报修。
九、财务管理方案：
通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。
(一)管理内容：
1、加强现金收支管理;
2、搞好财务核算;
3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次(每年公布一次)
4、做好预算和决算工作;
5、认真审核报销票据，严格控制费用报销;
6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。
(二)管理措施：
1、根据财务法规政策，制定财务管理制度;
2、财务人员持证上岗，规范操作;
3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质;
4、加强成本控制;
5、加强财务监督和财务检查。
十、质量管理方案：
导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助
于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。
(一)管理内容：
1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划;
2、实施所制订的工作计划和措施;
3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题;
4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。
(二)管理措施：
1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识;
2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处;
3、接受公司对大厦管理工作的现场指导;
4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。 十
一、档案资料管理方案：
加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系 。
(一)管理内容：
1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;
2、业主档案：所有业主购、租房合同(复印件)，业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;
3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;
4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等;
5、管理资料：绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。
(二)管理措施：
1、 制定档案制度，并严格执行;
2、 专人管理(由负责内勤的管理员担任)，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密;
3、 科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%;
4、 逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。 十
二、人力资源管理方案
一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。
(一)管理内容：
1、按照合理的人才结构，配置各类人才;
2、任人唯贤，量材录用;
3、开展业务培训，全面提高业务素质;
4、进行业绩考核，优胜劣汰。
(二)管理措施：
1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明;
2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性;
3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识;
4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合;
5、全面考核，做到公开、公平、公正。 智能化系统的管理和维护
(一) 建立一支设备运行及维护人才队伍
将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。
(二) 管理人员的业务素质培训
对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。
(三) 建立设备技术档案
对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。
(四) 建立设备运行档案
建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。
(五) 建立供货商档案
对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。
(六) 日常巡视与定期保养 日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。 机构设置及人员配置
(一)物业管理机构设置及人员配备
1、机构设置
根据_________物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排：
(二)管理职责：
1、主任全面负责物业管理处的工作;
2、管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、小区装修管理、会所管理、社区文化建设和业主接待、回访等;
3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理及开发、业主委托维修服务等;
4、保安部负责维护小区公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等;
5、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。
(三)根据_________的具体情况，拟配备___人，具体配备如下：
1、主任___人;
2、副主任___人;
3、管理部：管理员___人，会馆中心管理员___人;
4、工程部：主管___人，维修工___人;
5、保安部：队长___人，保安___人(分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡逻___人)，监控员___人(分3班，每班___人);
6、清洁绿化部：清洁工___人，绿化工___人。 物业管理收支预算
(各有关基数和百分比可视物业具体情况进行调整)
(一)物管收入：__________元/年
1、物管费收入(总建筑面积___㎡，物管费标准按___元/㎡•月计，出售、租率按95%计，空置房物管费按原标准的70%计)：______元/年;
2、车库停车泊位管理费收入(地下停车泊位___个，管理费按___元/个•月计;地上车库___个，管理费按___元/个•月计;出售率以70%计)：___元/年;
3、车库停车泊位出租收入(地下停车泊位和地上车库，未出售率以30%计，出租标准分别为___元/个•月和___元/个•月计;露天停车泊位出租标准___元/个•月，出租率为___%)：______元/年;
4、经营用房收入：______元/年;
5、有偿服务收入：______元/年。
(二)物管支出：______元/年
1、工资：______元/年;
(1)主任1人
(2)管理员
(3)工程主管
(4)日常维修人员
(5)高配值班人员3人
为国家硬性规定)
(6)保安队长
年
(7)保安人员(含监人员)
(8)消控中心
年
(9)车管员
元/年
(10)清洁工
年 (11)绿化工
2、工作餐费：______元/年;
______元/年
______元/年
______元/年
______ 元/年
______元/年(3人
______ 元/元/年
______元/
______
______元/
______元/年
______
(消控人员、车管员及保安员______元/月•人，管理人员、维修工______元/月•人)
3、福利、教育、工会经费：______元/年;
(福利费为工资的14%，教育费为2%，工会经费为2%)
4、社会保险费：______元/年;
(1)养老金、工伤、生育(交纳基数788.1元/月•人的21.1%计提)：______元/年
(2)医疗保险(交纳基数829.97元/月•人的8%计提)：______元/年
(3)失业保险(交纳基数100元/月•人的2%计提)：______元/年
5、办公费：______元/年; (1)办公耗费：______元/年 (2)交通费：______元/年
(3)通讯费：
元/年 电话费：
元/年
手机费：
元/年(配置人员：主任、工程主管) 传呼机费：
元/年(配置人员：物管员、维修工、保安队长)
(4)服装费：
元/年 管理人员：
元/年
维修、车管员、消控人员、清洁工：
元/年
6、保洁费用：
元/年; 清洁用品消耗费：
元/年
7、绿化费：
元/年;
(1)公共区域花卉盆景费：
元/年(按市场租赁价及天数计)
(2)节假日布置费：
元/年 (3)绿化工具、用药费：
元/年
8、保安耗费：
元/年; (1)保安公司管理费：
元/年 (2)保安耗材费：
元/年 (3)保安服装费：
元/年
9、共用设施设备维修费：
元/年; (1)电梯维护、年检费：
元/年
(2)其他共享设施设备维护、材料费：
元/年 (含中央空调、水泵、消监控、配电房、照明电器、楼宇日常维护及小修，不含中修、大修)
10、固定资产折旧费：
元/年;
11、递延资产摊销费：
元/年;
12、不可预见费费(前11项之和的1%)：
元/年;
13、税金：
元/年。 收支预算的说明：
1、收入
元，支出
元，盈亏
元;
2、本预算未计入中央空调、电梯、水泵的运行能耗费和公共区域水电费;
3、本预算未计入排污费;
4、本预算未计入垃圾清运费;
5、本预算未计入消防耗费;
6、本预算未计入外墙清洗费;
7、本预算中工资标准参照当地物价及工资水平;
8、本预算未计入报警中心和商务中心收支;
9、本预算未计入物管公司收益;
10、本预算中有关数据摘自《
楼书》。
第三篇：写字楼物业管理方案
篇一：写字楼物业管理方案(详细) 写字楼物业管理方案
写字楼物业管理服务规范
1 范围
本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。
本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。
2 术语和定义
本标准采用以下术语和定义：
2.1 写字楼
为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。
2.2 物业管理
物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.3 物业管理承接验收
以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。
2.4 顾客
接受写字楼物业管理服务的组织或个人。
示例：物业产权人、使用人及其他相关方。
2.5 专项特约服务
写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。
在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件)等。
3 基本要求
3.1 写字楼物业管理企业的资质要求
从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。
3.2 物业管理承接验收
3.2.1 物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收;
3.2.2 物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定;
3.2.3 移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定;
3.2.4 完成了承接验收备案。
3.3 管理机构与人力资源配置要求
3.3.1 物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的写字楼物业管理服务人员;
3.3.2 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。
3.3.3 从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握写字楼物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。
3.3.4 管理服务人员着装统
一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。
3.5 管理服务要求
3.5.1 制订有切实可行的写字楼物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行;
3.5.2 房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行;
3.5.3 写字楼物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准;
3.5.4 实行了“三公开”(公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程);
3.5.5 公示24小时服务电话;
3.5.6 有服务受理、投诉、回访处理程序;
3.5.7 管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。
3.6 档案管理
3.6.1 写字楼物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。
3.6.2 有较完善的写字楼物业管理档案制度，档案内容至少应包括：
3.6.2.1 物业竣工验收及承接验收档案;
3.6.2.2 设备台帐和管理维修档案;
3.6.2.3 顾客资料档案;
3.6.2.4 物业服务日常管理档案。
3.7 财务管理
3.7.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算;
3.7.2 物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行(合同另有约定除外)，收费应操作规范;
3.7.3 实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
3.8 顾客满意度
3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准;
3.8.2 每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3; 3.8.3 对调查结果进行分析，有改进措施。
3.9 专项特约服务
写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。
3.10 节能管理
写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。
3.11 突发性公共事件处理
写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。
4 顾客服务
4.1 接待服务
——有条件的写字楼物业管理应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务;同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务;
——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。
4.1.1 入驻、退租服务
顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。
4.1.2 报修接待服务
顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成(预约除外)。维修完成后应进行回访。
4.2 邮件、报刊杂志收发服务
4.2.1 正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记;
4.2.2 挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收;
4.2.3 每日10：00前(节假日除外)应将当天的报、信送达收件人;特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达(或通知)收件人(收件人因故不能按时接收的应做好相关记录);
要退回邮局。
4.3 装修管理服务
4.3.1 制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为;
4.3.2 签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务;
4.3.3 建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收(装修过程中所涉及的公共设施设备)资料。
4.4 投诉处理
4.4.1 写字楼物业管理thldl.org.cn机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正;属于无理投诉的应做好解释工作。写字楼物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理;
4.4.2 写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日;
4.4.3 顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作;
4.4.4 向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理;
4.4.5 涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理;
4.4.6 受理、处置顾客投诉应做好记录。
4.5 专项特约服务受理
对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复;在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。
5 房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务
5.1 房屋共用部位维护管理
5.1.1 建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规;
5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺;修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致;天花板无明显污渍和破损;外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂;屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理;
5.1.3 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整;
5.1.4 根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录; 篇二：写字楼物业管理方案(doc) 『学习改变人生·做成功物业管理人!』
目
录
◎ 物业概况? () ◎ 编制依据? () ◎ 管理目标? () ◎ 管理原则? () ◎ 管理办法? () ◎ 服务项目? () ◎ 具体方案? () 早期物业管理介入阶段??? () 前期物业管理阶段? () 接管验收管理方案 ?? ()
业主入伙管理方案 ?? ()
治安管理方案 ()
消防管理方案 ()
绿化保洁方案 ??? ()
房屋、设施设备管理方案 ?? ( ) 娱乐设施管理方案 ? ()
水系使用管理方案 ? ()
财务管理方案 ??? ()
质量管理方案 ??? ()
十
一、档案资料管理 ??? () 十
二、人力资源管理
?? ()
◎智能化系统的管理和维护?() ◎机构设置及人员配置?? () ◎物业管理收支预算 ??? ()
物业概况(按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述)
位于
，周边
周边设施，交通便利，地理条件优越。
由 开发建设，占地面积平方米，
『学习改变人生·做成功物业管理人!』
总建筑面积
，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有
台
电梯。
编制依据(按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定) 《浙江省物业管理服务收费暂行办法》
《杭州市物业管理条例》
《杭州市物业管理服务收费实施办法》
楼书
浙江绿城物业管理有限公司质量手册及其他规定
管理目标(按照物业具体情况描述)
为充分体现开发商建造
的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江绿城物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对(小区)实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。
大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到(地区)物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。
管理原则
为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：
(一)服务第
一、管理从严的原则：
“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
『学习改变人生·做成功物业管理人!』
(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则：
在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主(租户)的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主(租户)的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。
(三)物管为主、多种经营的原则：
在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主(租户)不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主(租户)服务。
管理办法
(一)实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。
(二)成立
(大厦) 管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。
(三)在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为 (大厦)
组建一支高素质的物业管理队伍。
(四)导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。
(五)严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议，依法约束双方行为。
(六)运用CS系统(顾客满意战略)，建立富有亲和力的管理和服务模式。
(七)采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。
(八)运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。
(九)依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。
物业管理服务项目
『学习改变人生·做成功物业管理人!』
(一)公共服务项目(全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费)：
1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理;
2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运;
3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养;
4、公共绿地园艺的培植和保养;
5、室内公共场所绿化摆放养护;
6、对大厦的各类资料进行管理;
7、未装修房屋通风、打扫等服务;
8、电话及访客留言转告;
9、雨伞、雨衣临时借用;
10、节日环境布置;
11、重要时刻提醒服务;
12、代订报刊、信件收发;
13、代聘钟点工服务;
14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费;
15、代叫出租车;
16、代办保险;
17、义务安全用电常识宣传。
(二)有偿专项服务项目(可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案)：
1、大厦内物品搬运;
2、各项健身、娱乐活动(视大厦配置而定);
3、机动车辆清洗：
4、提供大厦报警室内系统维护服务;
5、提供小型商务会议场所及服务;
6、商务中心服务;
7、办公区域绿化供应及代为养护;
8、办公区域报警系统维护及接警服务;
9、办公区域设备设施上门维修安装等;
10、代订车、船、机票;
11、代订代送饮用水。
『学习改变人生·做成功物业管理人!』
具体方案
大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。
第一阶段：早期物业管理介入阶段
从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。
一、管理内容：
1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据;
2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议;
3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力;
4、提供有关公建配套设备设施的改良意见;
5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见;
6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见;
7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见;
8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤;
9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见;
10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通;
11、参与开发商物业竣工验收。
二、管理措施：
熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;
学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量; 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;
参与有关工程联席会议，协调各方面关系;
第二阶段：前期物业管理阶段
前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。
一、接管验收管理方案 篇三：办公楼物业管理方案
第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划
一、认识与定位
(一)全国战略长沙重点
(二)项目定位
二、工作重点和零风险工程
(一)三个重点
(二)零风险工程
三、指导思想、管理模式、管理目标
(一)指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担
(二)一种模式：[经营型]物业管理模式
(三)管理目标两项承诺
四、四大优势
(一)观念优势：满意只是起点(以服务客户为最高原则)
(二)技术优势：楼宇设备管理技术支持
(三)配套优势：提供综合性物业管理服务
(四)经验优势：外接项目管理服务的实践
五、八项措施
第一章 管理方式、工作计划和物资装备
一、管理方式
二、工作计划
三、物资装备
第二章 管理人员配备、培训与管理
一、管理人员的配备
(二)管理处人员配置
(三)各部门人员素质要求
二、管理人员的培训
三、管理人员的管理
第三章 管理规章制度和档案的
建立与管理
一、管理规章制度的建立
二、档案资料的建立与管理
第五章指标的承诺及其措施
第六章管理成本测算和管理费标准
一、物业管理费标准
二、对物业管理处财务管理的认识
三、管理处控制成本主要措施
四、机关新大院物业管理有关费用测算
第七章 办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入
一、物业管理的前期介入
(一)施工期的物业管理
(二)办公大楼设施设备调试期物业管理
(三)办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理
二、办公大楼后续工程的前期介入
三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施
第八章社区文化和便民服务
一、社区文化与物业管理关系的再认识
(一)开展社区文化活动是文化需求的重要手段。
(二)社区文化是实施物业管理的润滑剂。
(三)社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。
(一)社区环境特点
(二)社区总体目标
(三)保证社区文化总体效果的主要措施
三、便民服务
第九章机电设备设施的管理
一、系统的日常运行
二、设备系统的应急处理方案
(一) 设备故障处理规程
(二) 发生火警处理规程
(三) 电梯困人救援规程
(四) 供电电源停电故障处理规程
(五) 停水及故障处理规程
(六) 空调故障处理规程
三、系统的维护保养
(一) 维护保养工作方式
(二) 日常维护保养、定期维护保养的质量控制
(三) 主要系统定检工作要点
(四) 设备维护保养检修计划和标准
四、节能管理
五、技术改造、更新
六、技术资料的收集、管理、使用
第十章物业维修养护计划和实施
一、房屋本体及公用设施维修养护范围
二、房屋本体及公用设施维修养护运作
三、房屋本体及公用设施维修养护周期
四、房屋本体部分维修计划、标准
五、公用设施维修养护计划及标准
第十一章日常物业管理的综合服务
一、事务管理
三、保安及消防管理
五、设施管理
第一章
提高物业管理服务水平的
整体设想及策划
零风险工程 —— 解除后顾之忧
一种模式—— [经营型]物业管理
二项承诺—— 示范大厦、满意率
三个重点—— 整体形象、设备管理、配套服务
四大优势—— 观念、技术、经验、配套
八项措施—— 精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务、
质保体系、成本控制、远程网络、服务创新
一、认识与定位
(一)全国战略
长沙重点
岳麓山下，群英聚会，橘子洲头，百舸竞流。作为历史名城的长沙，
湖南省政治、经济、文化中心，在改革开放的进程中，又是敢于竞争、善于竞争、人才辈出的活跃城市。即将在新世纪之初全面启用的长沙市委市政府机关新大院，项目占地40万平方米，一期工程8.7万平方米，座落在长沙市山清水秀的岳麓区，建筑规模宏大，形象现代、壮观，配套完善，属于综合型现代办公物业，长沙市委、市政府为了推进政府机关后勤事务社会化改革，为该项目在全国范围内公开招聘专业的物业管家，充分体现了长沙市委、市政府领导进一步改革开放的魄力和长远眼光。 深圳市中航物业管理有限公司(CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下简称CPM)的发展战略是：以深圳为基地，以内陆经济、文化发达的中心城市为辐射，以综合性写字楼物业为业务重点，以社会效益、经济效益和环境效益统一为目标，创造市场，引导消费，主动地拓展业务规模。近年来，按照这一发展战略，我们已经成功承接全国各地多项大型综合物业管理项目，积累了丰富的异地管理服务宝贵经验。
CPM将机关新大院项目作为跨世纪业务首选，高度重视这项著名
物业的投标工作，对项目特点和自身实力等综合因素进行了深入地研究和分析。我们有服务机关新大院的真诚愿望，更有信心为机关新大院提供全面、专业和高水准的物业管理服务。
(二)项目定位
长沙市委、市政府机关新大院作为一个国际化、多功能、大绿化、
环保型的现代政府物业，整体形象应该着眼于全国，着眼于世界，着眼于未来。机关新大院项目整体形象定位是
开放、高效、亲和
?开放
体现长沙市委、市政府改革开放的思想和国际化
的办公方式
?高效
展示长沙市委、市政府进取、创新的精神状态和
高效率
?亲和
象征长沙市委、市政府为民服务的宗旨及与外界
的和谐关系
二、工作重点和零风险工程
(一)三个重点
CPM以客户导向理论为依据，从长沙市委、市政府的角度分析机
关新大院的物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：
重点一：树立政府物业整体形象
通过环境形象楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控
制、管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合，塑造机关新大院开放、高效、亲和的整体形象。
重点二：楼宇设备管理
机关新大院楼宇设备的安装、调试难度大，关键设备国产化程度高，
而政府物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位必须在前期介入期全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律;在正式运行后，要
第四篇：写字楼物业管理20070503
写字楼物业管理
写字楼管理内容与过程
一、前期管理
(1)设计阶段(2)设备定货阶段(3)隐蔽工程(4)建筑工程、设备、设施、建筑材料图档(5)保修、备品、备件管理(6)物业管理筹备：组织机构、人员岗位描述、人员招聘、基础培训(7)服务产品供应方案：服务承诺、配合销售(8)写字楼CIS策划
二、接管验收
(1)工程接管验收(2)物业接管验收(3)工程质量遗留问题处理(4)物业管理公司CIS实施
三、入住管理
1.权利认定2.签署契约：业主公约及房屋使用管理规定3.收缴相关费用4.房屋查验5.发放钥匙6.办理相关证件
四、日常运行管理 1. 安保管理
(1)治安防范(2)消防控制(3)交通管制(4)治安管理(5)涉外管理(6)监控管理
2. 工程管理
(1)系统运行(2)日常巡检(3)计划维修保养(4)技改措施(5)节能降耗(6)工程服务(7)装修管理(8)遗留质量问题处理
3.保洁绿化管理
(1)清洁重点部位确定(2)清洁标准(3)清洁工作程序(4)害虫消
- 1施的日常运行和维护、保养费;绿化养护费;清洁卫生费;公共秩序维护费;办公费;固定资产折旧费;共用部位、共用设施设备及公共责任保险费;经业主同意的其他费用。
在上述规定的框架下，写字楼的成本大致可划分为四大部分：人力成本，占总成本的30-40%公共能源，占总成本的20-30%;营运成本，占总成本的20%左右;管理费用，占总成本的10%左右。
其中，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的50-70%左右，成为写字楼物管企业成本控制的重点。
二、写字楼成本精益控制方法
成本的精益控制，是指借鉴工业企业精益生产的成本控制思想和方式，在写字楼的经营管理中，实施成本的精益控制，提高企业的运作效率，争取更多的赢利。
精益生产是当前工业界公认最佳的一种生产组织体系和方式。其特点是消除一切浪费、追求精益求精和不断改善，旨在以最优品质、最低成本和最高效率对市场需求做出最迅速的响应。
写字楼物管企业，应在消除一切浪费、不断改进、及时调整的精益思想指导下，对写字楼经营管理成本进行精益控制。
1、成本临界点控制
临界点控制，是一种动态的控制方式，企业既要满足写字楼服务需求高峰期顾客对较高服务能力的需要，又要保证在低谷期不闲臵服务能力。同时，对内部各部门进行成本预算和定额的控制。临界点控制使企业的服务供应和顾客需求在刚好匹配的临界点上运作，实现高
- 3包括：公共设备设施运行的电费、公共照明电费、以及写字楼企业自己的办公用电三部分。第二，配合国家或地区的电力优惠政策，安装相应的电表可节约能源费。第三，为了分析、控制设备设施用电，除了设备设施的总表外，为大型的设备设施安装专项计量电表。第四，为了分析、控制公共照明用电，以每层楼为单位安装电表。第五，为物管企业自用房安装电表。计量无遗漏是能源成本精益控制的前提和基础。
其次，管理无空白点。做到只要使用能源方，都要能被计量。有相应的能源使用规定，派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。可以通过能源小组定期对写字楼进行全面的巡查来杜绝能源管理的空白点。能源小组寻找可能的空白点，制订管理控制的措施改进，达到不断修正、完善的目的。
再次，电价核算准确。因为电力部门根据枯水季节和丰水季节分别实行两种平均价格，而且每天按照丰、平、谷三个用电时段分三个不同的标准计量电价，所以实际电费单价需要从总电费和使用小时两个指标反算得到。另外，大型写字楼的框架结构决定了房间可任意割断，所以，供电部门不可能实施户表工程。为了降低物管企业的成本，从总表到每位顾客办公间的线路损耗就只能通过顾客平摊的方式弥补。所以，向顾客收取的电费单价应考虑上述两个因素，并核算出一个相对固定的单价数额。物管企业应每月制定能源成本核算表，清晰展示当月的能源成本负担情况。
- 5需求高峰期和低谷期，重点安排服务能力，而不是平均分配服务能力。第二，从空间上落实服务责任，在不同服务时段采取定岗定员和值班结合的排班方式。
对比写字楼、宾馆和商场的服务需求，如表2所示，分析写字楼每天的需求高峰期和低谷期。
写字楼全年的服务需求高峰期和低谷期也比较明显。由于写字楼租赁顾客数量在一定时期内相对固定，所以，可以按照节假日将写字楼服务排班分为工作日班和节假日班。每个工作日班又可以分为服务高峰定岗定员制和服务低谷值班制，而节假日班可分为周末和大假两个班。企业根据各种班次的服务需求强弱和特点以及管理重点，安排服务岗位。如在服务高峰期配以定岗定员的较高的服务能力;在低谷期(节假日等)以值班方式提供服务;以处理意外事件的应急能力为标准来满足较低服务要求;值班小组人员少，以团队方式相互协作，小组内员工一专多能，比如工程维护人员在需要的时候协助保安，共同完成值班任务。
最后，写字楼人力成本的精益控制，要以全体员工一专多能为前提和基础，在能满足服务需求前，不能一味地强调减少人员数量。必须提高人员质量，对员工进行有计划、有目的的长期培训和岗位轮换实习，并将培训成效纳入绩效考核体系，才能高质量地柔性规划服务能力，达到人力成本精益控制的效果。
写字楼物业的租约与租约谈判
写字楼租客与业主的权利和义务要在书面租赁契约中具体确定，
- 7租金定期增长的数量或幅度。显然，各城市的消费者价格指数能比较准确地反映当地通货膨胀的水平。然而，由于消费者价格指数有时变化幅度非常大，尤其是在经济高速发展的地区或政治经济不稳定的地区，这就使得租客很难接受用消费者价格指数作为租金向上调整的基础这样一个条件。因此，租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元/平方米或每年上调8%;当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了令租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。
在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如能源费用，可由写字楼的租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎，因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。
当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比
- 9装修投资或支付其它费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主的。这样做一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。
另外折让优惠可能会体现在租约续期的有关条款上。如果租客预计由于自己业务的发展可能会在未来增加承租面积,则一般希望业主在将来(一般是租约期满)能满足其扩展办公空间的要求。除非写字楼市场很不景气,否则业主很难接受这一做法，因为有时为了满足当前租客的这一要求，可能会使其腾空的写字楼面积之空臵时间增加，从而减少租金收入。作为一种替代的办法，业主通常可以给租客一个优先权，即如果租客想扩大其所承租的写字楼面积，而其原租用的写字楼单元之相邻单元又处于空臵状态的话，则该租客在同等条件下有优先承租权。有时租客还会要求在租约中加上于原租约条件下续租的条款。然而，业主不愿在租约期满时赋予租客过多的权利。这里主要有两个原因。首先，期限较长的租约所规定的租金在租赁期间内很难赶上市场租金水平的可能变化，尽管有租金定期调整的条款在发挥作用，但实际租金常常低于市场租金;另外，在租约期满时赋予租客一定的权利也并不能保证其继续承租。在某些时候，租约中还会包括有关提前终止租约的条款，规定租客只要提前一定的时间通知业主并按规定缴纳罚金,租客就可以提前终止租约。
写字楼管理与服务的要求
写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作 安全放心;舒适是指要创造优美整洁的环境，
- 11写字楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能;加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。
四、重视清洁管理
清洁好坏是写字楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。由于写字楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保 洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。
五、强化设备管理设施的维修保养
设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心。应重视对写字楼水电设施(包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。
六、设立服务中心，完善配套服务
管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，写字楼应有配套的
- 13化写字楼放量的情况下，物业管理水平的高下才是决定“钱途”的关键。
1000万平方米火拼
北京中原房地产经纪有限公司商业楼宇部总监穆昆分析说，总体来看，2004年北京写字楼供应状况仍是“3+X”格局，即由CBD、中关村、金融街及其它写字楼商圈共同构成。根据规划，仅中关村、CBD、金融街等区域的未来供应量就近千万平方米。
CBD规划写字楼约500万平方米，但从近期来看，国贸-建国门区域的写字楼建设速度有放缓迹象，供应可能出现断档。同时，在CBD周边地区，如朝阳门、劲松、双井区域就获得不错的发展空间，形成2004年写字楼市场的潜在区域。
中关村2003年-2005年间总供应量约241万平方米，将建成58个写字楼，平均每年新增80万平方米。
从整体上看，金融街预计在2007年以前将建成近160万平方米的写字楼，供应速度低于CBD、中关村。
穆昆认为，除以上三个区域，值得一提的是朝外写字楼商圈的崛起。
综上所述，从中长期规划来看，CBD约在500万平方米，中关村为200万平方米左右，金融街在150万平方米左右，其它地区在150万平方米左右，潜在供应量在1000万平方米左右。
致胜之道：物业管理
由于供应量庞大，部分发展商为避免将来租赁市场可能出现的激
- 15以后承诺能否真正兑现，这些都是问题。
公共商业楼宇的管理内容及方式
公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店)，所以本章主要以它作为阐述对象。
一、公共商业楼宇的管理内容 1.一般性管理
(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序 。
(2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装臵，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，
- 17力。在各类商场不断涌现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有 鲜明特色的形象，以特色丰满形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色(一段时间后，顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以公共商业楼 宇的良好形象就是销售的先行指标。同时，公共商业楼宇的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后，消费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。
第二，公共商业楼宇识别系统的建立。企业识别系统(Corporate Identity System， 简称CIS)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论上分析，完整的CIS系统由三个子系统构成，即MIS(理念识别系统);VIS(视觉识别系统);BIS(行为识别系统)。三者只有互相推进，共同作用，才能产生最好的效果。
CIS是一种藉以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和
- 19经营各种商品的零售商店“齐”、“全”，以满足购物者各方面的需要。
第二，不同形式的零售商店。零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外，现在还分为百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售商店在经营上各有特色，它们能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。
第三，不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以划分为不同的层次，如全国性的、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。
第四，不同的商业机构。商业机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构，还包括饮食业企业，如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼;服务性企业，如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室;旅游业企业，如旅行社、旅馆;娱乐业企业，如录像室、电子游戏室、 游泳池、溜冰场、儿童乐园;金融机构，如银行、信用社等等。公共商业楼宇实际上可以看成是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。
第五，承租客商在公共商业楼宇的不同作用。根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户，他们对公共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户又称关键承租户，他们的租期通常要在20年以上， 这对于稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租赁期在10年以下的为
- 21施、使用人的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。公共商业楼宇本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执 行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：
(1)制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。
(2)开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。
(3)协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争;统一营业时间，不影响他人营业;各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。
(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提
- 23
第五篇：写字楼物业管理合同
物业管理委托合同
第一章 总 则
第一条: 本合同当事人： 委托方 (甲方)： 受委托方(乙方)：
根据有关法律、法规、委托业主方签订的《物业管理合同》，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将委托乙方实行物业管理，订立本合同,供双方共同信守。
第二条: 物业基本情况: 物业类型：非住宅型; 坐落位置：; 占地面积：平方米;
建筑面积：平方米，地下层、地上层。 委托管理的物业构成：
第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应分别同受托方签订本合同，并履行本合同，承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。
第五条： 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、电信、监控系统、供电系统等。
第六条： 市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上、下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场等。 第七条： 公共绿地、花木、建筑小区等的养护与管理。
1 第八条： 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所等。
第九条： 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条： 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条：维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。 第十二条：管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。 第十三条：负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业管理费：元/平方米/月
2、保洁费：_____元/平方米/月
3、保安费：______元/平方米/月
4、房屋设备运行费：_______元/平方米/月
5、维修养护费：_______元/平方米/月
第十四条：业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。
第十五条：对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、要求恢复等措施。
第三章 委托管理期限
第十七条： 委托管理期限为年：
自___年__月日时起至___年__月__日__时止。
第四章 甲、乙双方权利义务
第十八条： 甲方权利、义务：
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益;
2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;
3、审定乙方拟订的物业管理方案;
4、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况;
5、审议乙方物业管理服务计划、资金使用计划及决算报告;
2
6、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起__日内向乙方提供;
7、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付;
8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化生活。
9、本合同终止时，甲方必须向乙方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。
第十九条： 乙方权利、义务：
1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案;
2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;
3、按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理;
4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的维修养护计划和大中修方案，经甲、乙双方议定后由乙方组织实施;
6、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督;
7、负责编制物业管理计划、资金使用计划及决算报告;
8、严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主及物业使用人提供质价相称的服务。
9、每六个月向全体业主和物业使用人公布一次收费收支使用账目。
10、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。
11、在合同生效之日起两天内向甲方提供____平方米建筑面积的管理用房(产权仍属乙方)，由甲方按建筑面积每月每平方米____元租用。
第五章 物业管理服务要求标准
第二十条： 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方综
3 合管理满意率达到90%，其中：
1、房屋外观：90%;
2、设备运行：90%;
3、房屋及设施、设备的维修、养护：90%
4、公共环境：90%;
5、绿 化：90%;
6、交通秩序：90%;
7、保 安：90%;
8、急 修：90%;
9、小 修：90%;
满意率由物业公司每季度末后15天内，通过向业主和全体物业使用人发专项调查问卷统计得出，并公布结果。如果满意率未达到本合同规定的指标，物业公司应公布存在的问题、改进措施，并限期整改。
第六章 物业管理服务费用
第二十一条 ：物业管理服务费
1、物业管理费已包括在大厦业主同租户签订的《租赁及物业管理合同》所确定的价格中，双方约定按该合同所确定的价格执行，本合同中不再约定该事项。
2、未出租的空置面积由第一业主方按已出租面积物业管理费价格的50%交纳物业管理费，当出租率达到70%以后，第一业主不再交空房物业管理费;
3、保洁费由乙方按建筑面积每平方米___元向业主或物业使用人收取;
4、保安费由乙方按建筑面积每平方米___元向业主或物业使用人收取;
5、本体维修基金按每月元/平米收取，根据合同中所确定的租赁面积 平方米，每月维修基金总额为元，甲方应于每月30日前向乙方交清本月本体维修基金费用。本广场实行一次性收取水电押金，收取标准按每平方米元计收。
6、甲方有权依照法律、法规政策及业主公约，本广场各项物业管理规定，对违反物业管理法规的行为进行处理，包括责令违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴有关费用，或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、停止空调供应等，直至由法律途径解决等催缴、催改措施。
4
7、物业管理费不含业主与非业主使用人的人生保险、财产保管、保险费用等。
8、本广场实行一次性收取水电押金，收取标准按每平方米10元计收。代水电部门收取水电费。
9、高层住宅电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取;
10、管理服务费标准的调整，按荆州市场价格调整;
11、业主或物业使用人应于每月10号前到物业公司交清上月的各项费用。
12、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理及其他费用的，乙方可以从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一加收滞纳金。逾期15天以上的，物业公司有权停止为其提供物业管理服务、并追讨逾期款项。
第二十二条： 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取;(对入住住户提供免费停车的优惠)
1、露天车位：______元/月
2、车库车位：______元/月
第二十三条： 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
第二十四条： 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：
1、
2、
第二十五条： 房屋共用部位、共用设备、设施、公共场地的维修、养护费用由物业管理区域内的业主或物业使用人按照各自拥有的租赁区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主或物业使用人收取。 第七章 违约责任
第二十六条：甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。 第二十七条：乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;但经政府主管部门批准的情况除外。
第二十八条： 甲、乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应向对
5 方支付千分之五的违约金。 第八章 附 则
第三十条： 自本合同生效之日起天内，根据甲方委托管理事项，办理完接管验收手续。
第三十一条： 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
第三十二条： 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十三条：本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空白部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十四条： 本合同一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
第三十五条：本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方按有关法律规定及时协商处理。
第三十六条：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可以依法向人民法院起诉。
第三十七条：合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满一个月前向对方提出书面意见。
第三十八条：本合同自签订之日起生效。
甲方(盖章)： 乙方(盖章)：
法定代表人(或被授权人)： 法定代表人(或被授权人)： 日期： 日期：
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