如何做好一名物业保安

第一篇：如何做好一名物业保安

如何做好物业管理保安工作

本文提要：所有保安的照片及名字，工号，简介及曾经的光荣事迹上墙，让业主认识我们。每幢楼负责的保安相片，名字，手机张贴在楼层门口，增加了各个保安的责任感。

文章来自 房 地产 e网

思想心态上

·要认为保安工作很光荣,是业主生命财产的保护神

·不要事事向钱看,做好一份职业也是一件有意义的事情

·自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到业主的认可

行为仪表上

·着装整洁规范

·行为富阳刚之气

·警觉有礼

·不贪小便宜

工作方法上

·熟悉自已的管辖区域

·认识所管辖区域的业主

·了解本小区以往常发生的案件

·做几件得人心的事,长期坚持

·做业主的朋友,有困难就想起咱

·定期与业主开办活动

可视化管理上

·做好工作,还要让业主知道

·保安工作计划

·保安评比

·保安警容

·每日操练整队

·安全知识,常见安全情况处理宣传

要认为保安工作很光荣,是业主生命财产的保护神

整个社会是一个互为依靠联结的整体,不要总认为做老板就很光荣,做保安就不值得,要知道,再大的老板住在小区,他的生命财产有赖我们的保护,在国外,很多人对职业很尊重,即使一个六十岁的人做侍者,他也不会觉得丢人,只要做好本职工作,得到上司同事和业主的认可,就是很光荣的一件事。

我们保安要热爱我们物业公司,不要动不动就想离职,就想跳槽,虽然我们工资不高,但看到业主能在假日放心地出门旅行,我们欣慰,当看到孩童在小区的草地上安全在玩耍,我们欣慰,当傍晚,一群群的老人和小孩在游乐区嘻戏,我们也打心里地欣慰。

不要事事向钱看,做好一份职业也是一件有意义的事情

钱多当然好,工资高也当然好,但君子爱财,取之有道,我们应不断地提升我们的服务水平,提供更人性化更贴心更高效的服务,来让业主愿意出更多的管理费来提高我们的待遇,我们应不断提高我们的管理水平,提高名声,接手管理更高档的小区来提升我们的待遇,静下心来,做内功,而不是处处抱怨,看事的眼光很短,要愿吃小亏来换长远的大便宜。

自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到业主的认可 做保安首先要自尊自信,只有先自已看得起自已,精神抖擞,认真做好工作,才能得到业主的共鸣,我们很多保安同事抱着做一天和尚撞一天钟的心态上班,上班时不用心,无精打采,衣冠不整,业主见面一百次也不认识,这样的保安自已做着也觉无趣,业主当然也看不起。

着装整洁规范

保安应类同于军队,应一年四季戴帽,穿制服,正谓人要衣装,佛要金装,一身得体威武的保安服极易让业主产生安全感,让不法分子产生威慑感。同时,整洁威武的服装也让保安更爱自已。

行为富阳刚之气

做保安,要有阳刚之气,走路要威风凛凛,站如松,坐如钟,不能让业主看到我们打不起精神,慵懒的样子,在保安室,要时刻保持警惕,不能打瞌睡,玩手机,看小说等,对业主要象春天般温暖,对不法分子要象冬天般无情。

警觉有礼

虽然我们威武,但要让小区的老人、小孩、业主觉得我们和蔼可亲,对于熟悉的业主,要主动打招呼,遇到随手的小困难,要主动前去帮忙,比如遇老人提重物,可主动协助,不随便进业主的门。

不贪小便宜

不随便要业主的东西,不喝业主的水,更不能主动要业主的礼物,在业主家,眼睛不可随便乱找,实在要进去时,应速进速出。

熟悉自已的管辖区域

对于自已管辖的区域,应多巡视,有哪些危险隐患点,有哪些可能被不法分子利用的地方,在哪些部位有发生过事故,都应调查清楚,并且重点留意。

认识所管辖区域的业主

业主是我们的衣食父母,业主交物业管理费,才有物业公司的生存,只有物业公司有收入,才有保安的收入,所以,应一切工作围绕如何服务好业主支开展。

我们每月的工资,有我们管理各楼层业主的一部分,可我们大多保安却不认识业主,业主也不认识我们,是很可可悲的事情。

作为自已管辖区域内的业主,应尽可能想办法记住他们住的楼层,他们的姓名,基本情况,孩子情况,拥有的私家车情况,及业主主要的朋友亲戚情况,甚或业主是否常出差,在家的情况,只有做好业主档案,才能针对业主的服务有的放矢,令各业主高兴,当有情况发生时,才能更快更好地处理问题。

比如上次某住户遭窃,是业主长期不在家,被小偷了解了情况,如果保安能了解此情况,那么,他就能重点关注,及与业主作好沟通,也许损失就可避免,让不法分子无可乘之机,业主受了损失,他平时交物业管理费就不情愿,也就影响到我们的收入。

认识我们的业主,当在路上碰面时,多与他们打招呼,其实大多业主很客气,是好人,与他们交朋友有很多乐趣,很多业主是成功人士,与他们交往,向他们学习,可以得到很好的进步。

了解本小区以往常发生的案件

本小区以往发生过哪些案件,是如何发生的,有哪些经验教训可以总结,附近小区有哪些案件发生,是哪些人所为,有哪些经验教训可以总结,及国内外做得好的物业管理公司是如何做的,我们应不断学习别人好的作法,来改进我们的工作,争取在管理上不断上台阶,以获得更多的小区管理权,甚至可以以参加评比,以增长我们物业公司的名气。

做几件得人心的事,长期坚持

我们要做几件得人心的事,长期坚持下来,比如,每天早晚所有的保安进行队列训练,对全小区进行集体巡查,让业主看到我们的训练有素,从而放心。

对于小区中特别需照顾的孤寡老人坚持给予关怀,并让所有的业主知道。

比如,常期坚持邀请业主与我们一起开检讨会,讨论工作如何做得更好。 比如,邀请有兴趣的业主与我们一起打球赛,以增进感情等,长期坚持,让业主关注我们,了解我们,产生感情交流。

比如,在可能时,帮有困难的业主送水,偶尔接送或照顾一下小孩等,作为我们日常必备的服务内容。

参照酒店的大堂经理方式,让业主很容易知道今天我们物业公司谁当值,如何快速找到我们等。

做业主的朋友,有困难就想起咱 同上,略

定期与业主开办活动 同上,略

做好工作,还要让业主知道

俗话说,酒香不怕巷子深,我们做了很多工作,如果业主不知道,不清楚,当有问题发生时,他们就会责怪我们平时无作为,如果让他们知道我们平时做了很多工作,那么当发生问题时,他们就会认为是偶然性的事情,是难以避免的事情,对我们的责怪就会少很多。

所以,平时的很多工作,尽量想办法予以公布,通报,让业主尽可能多地了解我们,比如我们可以在各主要出口设一个公告栏,常更换我们的工作报告。

或者,定期召集业主,向他们作工作报告。

我们小区对面的阳光幼儿园有些作法值得学习,比如他们会将小孩每周的菜谱发给家长,定期与家长举办亲子活动,每年春秋季还要求家长与小孩一起出游,以增进感情,每周幼儿园将小孩的表现作评价,同时要求家长也将小孩在家的表现作书面评价,我们很多人总以为将事做好就行了,但如果别人不知道,他们就可能认为我们没有做。

保安工作计划

将一年的工作计划,每季,每月的工作计划张贴,及执行情况作对比,打铁须得自身硬,只有自已将工作做得扎实,不怕部分业主心不改,最终相信,绝大部分业主会喜欢我们,依赖我们。

保安评比

每月将保安进行评比,将其照片,事迹公布,让业主认识明星保安,增加保安的荣誉感。

保安警容

所有保安的照片及名字,工号,简介及曾经的光荣事迹上墙,让业主认识我们。每幢楼负责的保安相片,名字,手机张贴在楼层门口,让业主有需要时马上可以找到我们,同时也增加了各个保安的责任感。

安全知识,常见安全情况处理宣传

定期通进书面和活动形式向业主宣传保安,消防,自我防卫等知识,只有业主安全,才有我们物业公司的生存安全,才有我们保安的工作安全。

第二篇：如何做好物业管理中的保安工作

思想心态上

·要认为保安工作很光荣，是业主生命财产的保护神

·不要事事向钱看，做好一份职业也是一件有意义的事情

·自尊自信，首先要自已看得起自已，做好工作，得到业主的认可

行为仪表上

·着装整洁规范

·行为富阳刚之气

·警觉有礼

·不贪小便宜

工作方法上

·熟悉自已的管辖区域

·认识所管辖区域的业主

·了解本小区以往常发生的案件

·做几件得人心的事，长期坚持

·做业主的朋友，有困难就想起咱

·定期与业主开办活动

可视化管理上

·做好工作，还要让业主知道

·保安工作计划

·保安评比

·保安警容

·每日操练整队 ·安全知识，常见安全情况处理宣传

要认为保安工作很光荣，是业主生命财产的保护神

整个社会是一个互为依靠联结的整体，不要总认为做老板就很光荣，做保安就不值得，要知道，再大的老板住在小区，他的生命财产有赖我们的保护，在国外，很多人对职业很尊重，即使一个六十岁的人做侍者，他也不会觉得丢人，只要做好本职工作，得到上司同事和业主的认可，就是很光荣的一件事。 我们保安要热爱我们物业公司，不要动不动就想离职，就想跳槽，虽然我们工资不高，但看到业主能在假日放心地出门旅行，我们欣慰，当看到孩童在小区的草地上安全在玩耍，我们欣慰，当傍晚，一群群的老人和小孩在游乐区嘻戏，我们也打心里地欣慰。

不要事事向钱看，做好一份职业也是一件有意义的事情

钱多当然好，工资高也当然好，但君子爱财，取之有道，我们应不断地提升我们的服务水平，提供更人性化更贴心更高效的服务，来让业主愿意出更多的管理费来提高我们的待遇，我们应不断提高我们的管理水平，提高名声，接手管理更高档的小区来提升我们的待遇，静下心来，做内功，而不是处处抱怨，看事的眼光很短，要愿吃小亏来换长远的大便宜。

自尊自信，首先要自已看得起自已，做好工作，得到业主的认可

做保安首先要自尊自信，只有先自已看得起自已，精神抖擞，认真做好工作，才能得到业主的共鸣，我们很多保安同事抱着做一天和尚撞一天钟的心态上班，上班时不用心，无精打采，衣冠不整，业主见面一百次也不认识，这样的保安自已做着也觉无趣，业主当然也看不起。

着装整洁规范

保安应类同于军队，应一年四季戴帽，穿制服，正谓人要衣装，佛要金装，一身得体威武的保安服极易让业主产生安全感，让不法分子产生威慑感。同时，整洁威武的服装也让保安更爱自已。 行为富阳刚之气

做保安，要有阳刚之气，走路要威风凛凛，站如松，坐如钟，不能让业主看到我们打不起精神，慵懒的样子，在保安室，要时刻保持警惕，不能打瞌睡，玩手机，看小说等，对业主要象春天般温暖，对不法分子要象冬天般无情。

警觉有礼

虽然我们威武，但要让小区的老人、小孩、业主觉得我们和蔼可亲，对于熟悉的业主，要主动打招呼，遇到随手的小困难，要主动前去帮忙，比如遇老人提重物，可主动协助，不随便进业主的门。 不贪小便宜

不随便要业主的东西，不喝业主的水，更不能主动要业主的礼物，在业主家，眼睛不可随便乱找，实在要进去时，应速进速出。

熟悉自已的管辖区域

对于自已管辖的区域，应多巡视，有哪些危险隐患点，有哪些可能被不法分子利用的地方，在哪些部位有发生过事故，都应调查清楚，并且重点留意。

认识所管辖区域的业主

业主是我们的衣食父母，业主交物业管理费，才有物业公司的生存，只有物业公司有收入，才有保安的收入，所以，应一切工作围绕如何服务好业主支开展。 我们每月的工资，有我们管理各楼层业主的一部分，可我们大多保安却不认识业主，业主也不认识我们，是很可可悲的事情。

作为自已管辖区域内的业主，应尽可能想办法记住他们住的楼层，他们的姓名，基本情况，孩子情况，拥有的私家车情况，及业主主要的朋友亲戚情况，甚或业主是否常出差，在家的情况，只有做好业主档案，才能针对业主的服务有的放矢，令各业主高兴，当有情况发生时，才能更快更好地处理问题。

比如上次某住户遭窃，是业主长期不在家，被小偷了解了情况，如果保安能了解此情况，那么，他就能重点关注，及与业主作好沟通，也许损失就可避免，让不法分子无可乘之机，业主受了损失，他平时交物业管理费就不情愿，也就影响到我们的收入。

认识我们的业主，当在路上碰面时，多与他们打招呼，其实大多业主很客气，是好人，与他们交朋友有很多乐趣，很多业主是成功人士，与他们交往，向他们学习，可以得到很好的进步。 了解本小区以往常发生的案件

本小区以往发生过哪些案件，是如何发生的，有哪些经验教训可以总结，附近小区有哪些案件发生，是哪些人所为，有哪些经验教训可以总结，及国内外做得好的物业管理公司是如何做的，我们应不断学习别人好的作法，来改进我们的工作，争取在管理上不断上台阶，以获得更多的小区管理权，甚至可以以参加评比，以增长我们物业公司的名气。 做几件得人心的事，长期坚持

我们要做几件得人心的事，长期坚持下来，比如，每天早晚所有的保安进行队列训练，对全小区进行集体巡查，让业主看到我们的训练有素，从而放心。

对于小区中特别需照顾的孤寡老人坚持给予关怀，并让所有的业主知道。 比如，常期坚持邀请业主与我们一起开检讨会，讨论工作如何做得更好。

比如，邀请有兴趣的业主与我们一起打球赛，以增进感情等，长期坚持，让业主关注我们，了解我们，产生感情交流。

比如，在可能时，帮有困难的业主送水，偶尔接送或照顾一下小孩等，作为我们日常必备的服务内容。

参照酒店的大堂经理方式，让业主很容易知道今天我们物业公司谁当值，如何快速找到我们等。

做业主的朋友，有困难就想起咱 同上，略

定期与业主开办活动 同上，略

做好工作，还要让业主知道

俗话说，酒香不怕巷子深，我们做了很多工作，如果业主不知道，不清楚，当有问题发生时，他们就会责怪我们平时无作为，如果让他们知道我们平时做了很多工作，那么当发生问题时，他们就会认为是偶然性的事情，是难以避免的事情，对我们的责怪就会少很多。

所以，平时的很多工作，尽量想办法予以公布，通报，让业主尽可能多地了解我们，比如我们可以在各主要出口设一个公告栏，常更换我们的工作报告。

或者，定期召集业主，向他们作工作报告。

我们小区对面的阳光幼儿园有些作法值得学习，比如他们会将小孩每周的菜谱发给家长，定期与家长举办亲子活动，每年春秋季还要求家长与小孩一起出游，以增进感情，每周幼儿园将小孩的表现作评价，同时要求家长也将小孩在家的表现作书面评价，我们很多人总以为将事做好就行了，但如果别人不知道，他们就可能认为我们没有做。

保安工作计划

将一年的工作计划，每季，每月的工作计划张贴，及执行情况作对比，打铁须得自身硬，只有自已将工作做得扎实，不怕部分业主心不改，最终相信，绝大部分业主会喜欢我们，依赖我们。

保安评比

每月将保安进行评比，将其照片，事迹公布，让业主认识明星保安，增加保安的荣誉感。

保安警容 所有保安的照片及名字，工号，简介及曾经的光荣事迹上墙，让业主认识我们。每幢楼负责的保安相片，名字，手机张贴在楼层门口，让业主有需要时马上可以找到我们，同时也增加了各个保安的责任感。

安全知识，常见安全情况处理宣传

定期通进书面和活动形式向业主宣传保安，消防，自我防卫等知识，只有业主安全，才有我们物业公司的生存安全，才有我们保安的工作安全。

第三篇：如何做好一名合格的项目经理、物业管理处主任？

一、及时、有效地做好前期介入工作

(一)密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。

在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。

(二)在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。 1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：

(1)关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园(一般指地下车库的上盖部分)、水景等的防水层是否已被破坏;窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出;鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷;

(2)关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见;

(3)关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。

(4)关于人车分流的设施、关于消防安全的设施设备、关于安全生产的设施设备、关于排污设施设备。

(5)关于物业管理用房、员工备勤用房等等。

2.项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：

(1)积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为后期管理工作做好充分准备;

(2)积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益;二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。

二、做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏

此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：

1.主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力;

2.积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患;

3.努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等;

4.及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼;

5.若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面;

6.结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案，特别对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见;

7.严格控制进入小区的装修人员，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修、治安秩序维护、消防安全、环境保护作为监管的工作重点。

作为项目经理，要管好项目，还应坚持牢记四种意识：

(一)民事法律意识

前期物业服务与管理阶段是开发建设单位“授权物业服务企业”代表开发建设单位做好“售后服务”。 依据相关地方法规、依据交房入伙时的各项设施设备的现状、根据服务收费标准实施合理的阶段性收费措施。例如：原来标准是电梯房每平方是1.6元，但是在电梯未投入运行时只能按0.8元收取;绿化景观未完成就交房入伙，就应该在收费时考虑减免“物业服务费之中的绿化服务费用”。所减免的费用应与开发建设单位协商应给予物业服务企业合理的补偿。

(二)契约意识 在与“业主委员会”签订物业服务合同之后，物业服务企业与业主之间，业主作为合同甲方当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业服务企业只有在不断加强履约能力、兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

(三)沟通意识

1.项目经理应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，作为物业管理的项目经理应时常提醒自己这一点。

2.开展积极向上、公众乐见的社区文化活动，是物业管理的基本内容，也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。因此，如何不断提升社区文化活动的质量和范围，让更多小区业主参与，也是小区项目经理需要经常思考的问题。

3.积极主动配合成立业主委员会，并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。成立业主大会(业主委员会)是法律赋予业主的权利，我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会，从而为今后的愉快合作打好坚实基础。

(四)社会责任意识 要把物业管理小区纳入“创建平安小区”的社会环境之中。必须与社区警务室密切协作落实“租赁户报备”和“承租户报备”的工作。必须与社区居委会密切配合，做好贯彻执行“计生工作”，主动将物业小区“秩序维护员”造册登记、提交“社区警务室”进行有效的管理和审查，从多方面来消除“物业小区的治安隐患”。

实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面，是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。

(五)成本控制意识

成本控制能力应当是项目经理的基本功。评价一个物业项目管理得成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。

第四篇：怎样做好一名物业工程维修员工

在物业工作，是一个比较舒适，比较稳定的工作、工种。

在我们这个城市里，物业公司收来的管理费基本上是用来发工资和利润，用于日常维护房屋、设施设备的费用少而又少，特别是在物业保值增值上起重要作用的养护上，投入极少，做物业工程，实际上是有坏才修，有时甚至坏了也要拖一拖直到迫不得已才修，业主看得见的，懂行的，起码会心怀不满;看不见的，不懂行的业主只有蒙在鼓里。

在物业工程这方面，“坏了才修”这种观念不但影响着物业公司的服务品质，还是许多有潜质的年青人成长的障碍。有不少从事水电维修的，发现他们都很聪明，但由于都是被动地工作，进步很慢，实在是太可惜了。

作为一个真正为客户负责的物业工程人员，在克服“坏了才修”等不良观念的前提下，应该注重以下几个方面：

1、及时维修。发现设施设备和房屋出现问题和故障后，应尽快维修或联系专业公司。否则，轻则浪费(如跑冒水、漏电等)、留下隐患和影响客户的正常工作和生活等，重则会危及客户的生命财产安全(如电梯故障、安防设施故障等)。

2、经常性检查和保养。检查除了按制度定期巡视并作好记录外，平时在小区、大厦内转悠时要注意细心观察，就像看自己家里宝贝一样，对小区的房屋和设备设施要有如数家珍般的感觉。

3、注意全面和分类积累经验和知识。在物业公司做工程技术人员(注意：不是只做维修的水电工，有区别!)，只要有意识、有目的、讲方法，是可以学到很多知识、积累丰富经验的。一栋建筑、一个小区，涵盖了大量的建筑工程技术、工艺。工程技术人员每天都跟这些房屋及其设施设备打交道，除了对其维修保养之外，还可以长时间、近距离地观察它们的种种变化。而且，只要用心，这种观察谁都不难做到。如：

房屋及其设施设备的性能是如何随着时间、气候变化的?

房屋及其设施设备由于设计、用料的原因造成的缺陷，如何避免?

房屋及其设施设备的维保成本是如何年限增加的?

……

如果我们都能全面、分类地总结、学习、积累，久而久之，积累的经验完成能使自己成为一个房屋及其设施设备的维修、保养专家。当然，如果参与项目开发过程的规划、施工，提出专业意见，以你丰富的经验则会避免很多重复建设，减少可能出现的缺陷，提高实用性。

4、注意打好职业的基本功。我发现，很多从事技术工作的人，由于以下两大基本功没有打好，浪费了很多机遇。一是管理的基本功。有的人对技术稍为懂得多一些，就自以为了不起了，看不起保安、看不起保洁，甚至还自以为上级经理不懂技术而不把其放在眼里。这类人，如果让他带几个下属，没几天就乱了。这说明了什么呢?说明了人是活的，设备是死的，用管设备的方法管人，不玩完才怪。所谓管天容易，管地也容易，管人就难。二是表达和沟的基本功，特别是书面表达能力。好多自以为技术很高的人，你让他写个技术分析报告，甚至写个请示，他就不行了。不行就不行，还解释说他不是学文科出身的，真搞笑!

有一点要注意的是，做技术好的人，如果职业基本功也很扎实，前途真是不可限量的呵，能文能武嘛。

今天小区的物业公司人员让我填一个意见调查表，我基本填的是满意，因为这里面全都是对保安、保洁员、维修员、客服人员的提问，他们都是普通员工，只是按照公司规定来做事，做为一名业主对他们没什么意见。可是我对公司的管理层有很大的意见，他们高高在上，每天不知道在何处办公，从来不与业主联系，也没有把他们的个人情况公示给业主，业主有了问题见到的只是普通员工，最多是一些不能做决断的小经理。这种物业公司，表面看上去很正规，好像部门林立，管理挺细，实际上是个虚套套，所有决定还是老板来定，还是一人公司。老板也很清楚物业公司与业主之间有很多问题需要解决，知道业主有很多问题要来问他，所以就躲在后面观看，只要没有大问题，就不会出现，很多问题总是在拖，拖到你业主没有心劲了，也就解决了。

我认为矛盾是需要尽快疏导的，如果通过拖延时间来处理的话，只会让矛盾堆积起来，当矛盾堆积深厚起来，就不是协商和疏导能解决了的了。现在交房的业主还比较少，矛盾还没激化，如果全部业主都入住后，前后堆积起来的矛盾一但激化，物业公司的出路也只有一条了，走人。物业公司的离去，对老板来说只是从新换一个商业平台，从新打台唱戏，顶多是赔了点银子;可是对物业的全体员工面临的是下岗失业，从新找工作，曾经所有精心的付出又化为了零;对于全体业主来说又要选择另一家物业公司，曾经付出了大量的粮草，现今还要从新准备，因为又一家饥饿的物业公司要来入住了。恶性的循环何时能够结束。

一个规范的公司，要有一个精心做事的管理团队，老板、员工共同做事，遇到问题，逐级反映，快速解决。公司全体员工做事责、权、利对等，员工能够解决的员工解决，经理能够解决的经理解决，需要总经理解决的问题总经理解决，疑难杂症老板解决。问题能够出现，它一定有解决的方法，关键看你的管理团队持有什么样的做事态度。如果很多问题能够站在业主的位置上来考虑一下，我想方法总是会找到的。

另外公司的规章制度不是越细越好，员工也不是越多越好，制度过细，工作流程就会复杂，实际工作中一个环境处理不好，就会使部门职责重叠，或是不知那个部门具体处理，易形成责权推委;员工太多，虽说人多好办事，但物业公司支出就会增大，羊毛出在羊身上，最终是业主的负担过大。先进管理手段是可取的，但要适应当地现实需求，不切实际地大量使用现代化的安防设备、景观绿化、灯光照明只会让物业公司增加管理成本，最终激化与业主的矛盾。保障小区安全无事故当然是最重要的，物业公司制定相关机制责无旁待，但是不是每一项流程都需要和收费挂起钩来，出入证可以办理，但每个10元的费用是不是太高了，而且还有那么多的限制，这些多余的限制难免让业主感到物业公司的动机不纯。不要过高的估计了自己，也不要太低估了业主，大家都是聪明人。保护楼内设施的完好性是对的，这也是每一个业主的期望，但每一次装修材料的进出，都需要交纳保证押金，是不是有点小题大做了，业主期初都已交过电梯使用费，难道物业公司就不能从这里面拿不出一点点电梯维护费，另外物业公司收取小区买沙、水泥和收垃圾的“承包费”，这些钱完全是利用全体业主共有资源来取得，他们使用业主的电梯，是不是应该出一点电梯维护费?很多东西不能想的太细，也不能定的太细，太细就会加深矛盾，制度健全是为了更好的为业主服务，而不是更多的向业主收钱。

物业管理的英雄时代

那时候，中国大陆的物业管理行业还是一个乳臭扑鼻的毛孩子。我们也未曾考证，究竟哪一年算是中国大陆物业管理行业发展的元年。我们也未曾考证，物业管理处主任、项目经理之类的称谓何时正式成为职业的种类，何时成为一种时尚。

唯一可以确信的是，那时候，没有一个做了管理处主任或项目经理的人，是物业管理专业毕业的，也没有一个人是拿了物业管理项目经理职称的。此话拗口，就像说世界上第一个博士生的导师肯定不是博士一样。然而，正是这种亘古未有的蛮荒状态，恰恰意味着一个行业高歌猛进、百花齐放的时代。就像中国武林的创始一样，很难找到鼻祖的年代，其实就容易是一个群雄并起、流派丛生的年代。

现在我们扳着指头数一数物业管理行业的元老和行尊，我们发现很多人已经成为行业的历史背影。其实，这个行业还行进未久呢。尽管这个行业的发展跨越了四分之一个世纪，但还绝对谈不上一个时代的远去。二十多年的行业发展，已经经历了突破市场与法律瓶颈，迅速发展，而今又趋于相对平静的过程。在这个过程里，物业项目经理，作为一个职业，迎来了更多新面孔，也间杂着许多老面孔。那些渐行渐远的元老和行尊背影，从很大程度上折射出物业行业项目经理职业化过程的艰难性。而更多新面孔则反映出行业发展的刚性增量需求。

物业管理行业似乎在史前时期(假如我们将行业发展模式的固化期之前的时期称作史前时期)，已经迸发完所有的创新能量。那个时期的物业管理行业，新概念层出不穷，什么业委会制度、1拖N、氛围管理、社区文化、酒店式服务、英式大管家、顾问服务等等。可以说那是一个英雄群起的时代。行业发展的蛮荒之地，为行业的元老和行尊们提供了无限的遐想与发挥空间。如果我们一定要找到一个词汇来形容那个时代的项目经理，本人只能冒昧地说出一个词—激情。激情之下的物业管理行业是充满创造力的，由此，史前物业管理行业所塑造的行业经营与发展模式，成为激情后时代所以来的发展路径。路径依赖，成为物业管理后辈们无可奈何的选择。

曾经有很多企业，从现代人力资源管理角度，给物业项目经理进行人格和能力进行建模，依次寻找项目经理格式化职业发展途径。

我们也只有以不完全概括方式，提炼以写作为行业元尊们的物业项目经理人格与能力结构要素，作为行业元尊们的时代遗产加以继承。

1、激情，还是激情。物业管理行业可以说是一个比较平常甚至平庸的行业。在这么一个事务琐碎的行业里，要想将项目做好，必须拥有激情。只有激情，才有层出不穷的创造力，才有将平凡的事业做得一点也不平凡的机会。

2、责任，仍是责任。高度的责任心是物业项目经理的生存前提。对企业负责，对员工负责，对业主负责，通过日日夜夜勤勤恳恳兢兢业业如履薄冰地谨慎服务，将最简单的事，做成专业的典范。

3、创新，还是创新。制度创新、服务创新、模式创新、理念创新等等，通过不断的创新，将物业服务和经营技巧，带到一个又一个行业发展的高峰。

行业的平民时代

如今的物业管理行业，已近而立之年。

这个时候的行业发展，已经很少发现振聋发聩、席卷全国的新概念了。行业发展到了一个“和平与发展”的新时代。这是一个缺乏英雄的时代。我们仔细辨识行业的新面孔们，依稀发现新面孔们的草根性和平民性。目前活跃在行业领域的精英们，大多来自物业管理行业的基层，无论是项目经理还是脱胎于项目经理的各级老总，更多可以找到他们曾经服务于最基层的物业管理员、保安岗位甚至保洁岗位的踪迹。于是，行业进入了一个草根性的平民时代。少了史前时代的揭竿而起、一呼百应的英雄，多了默默无闻、似曾相识、规规矩矩的领导。

如果我们仔细搜索这个时代的行业关键词，我们会发现“规范”、“精细”、“细分”之类的概念。这种“规范”不再是一种品牌化需要，而是操作作业的需要;这种“精细”，不再是一种理念，而是专业行为的深化;这种“细分”，不再是一种战略，而是一种企业经营管理的基本技能。

物业管理行业的平民时代来临了。少了些许激情，多了些许理性。而且随着行业规模的不断扩张，项目经理岗位的刚性增长强劲有力。于是，那种常识普及型物业管理培训已经远远无法满足物业管理市场的发展需要。项目经理的生产需要流水线作业了。既然要“流水”，那就必须“程式”。于是，项目经理的人格和能力的结构化建模，不再停留在建模的阶段，而是到了“落模”阶段。项目经理的模型需要通过行业培训力量在每个从事物业项目管理的人身上打上深刻的烙印，以至于要将形形色色、个性各异的项目储备经理，塑造成具有共性的职业经理人。

深圳物业管理进修学院已经采取行动，通过结构化项目经理知识能力培训以及案例分析、项目管理答辩，初步构造出项目经理的生产车间。

我们此时突然发现，那种不管“专业不专业，从事专业就行”，不管“懂不懂物业管理，用心就行”的岗位历练式、野草落地生根式的项目经理培养方式，越来越不再适应行业发展的需要。工厂化专业项目经理培养也将不仅局限在项目经理的培养方式，而是专业安全主管、专业客服主管、专业保洁主管、专业工程主管等岗位的培训培养，也存在着同样的需要。

这种人才培养模式，本质上说不再是一种英雄模式，而是一种平民化的经理、主管培养模式。这种模式的形成，一样宣告着物业管理行业平民化时代的到来。

由此，本人十分高兴地判断，行业的平民化其实也是时代进步的象征。这种平民化意味着物业管理专业的精细化、行业骨干培养精细化。

第五篇：物业保安如何服务

在居住小区，安全和人们的生活息息相关，业主在交纳的物业管理费的账单中，写明包 含着保安服务的费用。他们有权利知道自己应该得到什么样的保安服务，物别是“既然我交了物业管理费，就应该得到保安员随时即24小时的警戒，不给小偷留下空隙，否则24小时保安有什么意义?”“24小时保安服务的职责究竟是什么?”

业主交纳了保安服务费，究竟应该得到什么样的服务?物业管理保安服务的职能主要体现以下几个作用：

安全保障

建立一支具有足够力量的保安服务队伍，是提供保安服务的前提，从数量上应足以承担起小区的保安服务任务，应经过严格培训，具有做好小区保安工作的知识和能力;同时，还应该配有使它完成保安服务任务的必要的工具和装备。保安服务要以经过缜密研究确定、并严格执行的保安服务方案、工作程序和监督检查机制做保障，确保工作有效和接受监督。

当然，保安队伍人员和装备的配备，只能根据收取的管理费用量力而行，物业公司的责任是更合理、有效地使用好业主这笔费用。

预防隐患

高水平的保安服务，绝不仅仅是看门护院和站岗巡逻，而是在做好日常保安服务的同时，通过管理者有目的、有针对性的调查研究，收集社会治安信息、动态，发现那些可能给小区和业主安全带来危害的潜在隐患，并能及时、准确，实事求是地向业主事先提出必要的警示，采取切实可行的防范措施，把可能发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。

维护秩序

一个小区就是一个小型社会，各类影响治安和交通秩序的情况都不同程度地存在。物业保安人员在值勤中，通过对闲杂人员的清理，对进出小区车辆的疏导指挥，对各类违规行为的纠正等，达到保持小区整体治安秩序良好的目的。只有这样，才能为业主和小区提供一个安全、祥和、有秩序的工作和生活环境。

紧急应对

治安、火灾和各类灾害事故的发生有许多的不确定因素，难以避免。物业保安服务在各种危害业主和小区安全的危险发生时，应能及时组织力量对正在进行的犯罪活动予以制止，对已经发生的事态予以控制，及时向公安机关报警，并协助公安机关开展工作。

社区服务

物业小区的保安服务，不应是冷冰冰的。物业保安为小区进行保安巡逻站岗的同时，可通过诸如帮助业主搬家、为业主叫出租车、帮助业主提携重物、扶老携幼、组织一些有益于小区建设的文化体育活动等，将保安管理融于服务之中，加强与业主之间的联系，沟通与客户的感情，使物业管理者和业主共同维护小区的安全。

尽管物业管理公司与业主双方之间签订的是保安服务合同，物业公司的保安服务不能像国家警察一样行使国家授予的职权，但相互配合、维护一方平安，为社会、为大家提供治安秩序良好的工作和生活环境，是物业公司的责任和义务。