第一篇：写字楼物业费与成本
写字楼物业服务标准与程序
物业服务标准与程序
一、 服务部各岗位的工作项目
(一) 前台接待服务项目
1、 问询服务。
2、 留言服务。
3、 出入引导服务。
4、 信件报刊批发、分拣、递送服务。
5、 花卉代购、递送服务。
6、 出租车预约服务。
7、 其他各种咨询、委托代办服务。
(二) 清洁卫生服务项目
1、 写字楼的清洁与保养。
2、 写字楼外墙的定期清洁。
3、 公用垃圾房的清洁。
4、 公共区域空调机房、风室、风口的清洁。
5、 电梯间的清洁保养。
6、 消防系统及其设备的清洁。
7、 供水系统及其设备的清洁。
8、 排水系统及其设备的清洁。
9、 泵房系统及其设备的清洁。
10、 公共照明设备的清洁。
11、 变电房、楼层配电室的清洁。
12、 各楼层的清洁。
13、 写字楼内大扫除。
14、 清洗地毯。
15、 各类地面石材的打蜡、抛光。
16、 公共洗手间的清洁。
17、 写字楼外围区域的清洁保养。
18、 写字楼的绿化、美化保养。
19、 停车场的清洁服务。 20、 其他清洁卫生服务项目。
(三) 写字楼工程设备服务项目
1、 中央空调系统的维护与保养。
2、 电梯的维护与保养。
3、 消防系统及其设备的维护与保养。
4、 公共照明系统的维护、保养与更换。
5、 给排水系统的维护与保养。
6、 蓄水池、水箱、泵房的维护与保养。
7、 变电室、楼层配电间的监控与维护。
8、 公共电器的维修与保养。
9、 写字楼内部各项设施的维修服务。
10、 写字楼内部电器的安装服务。
11、 电视卫星天线的安装服务。
12、 设置航空商情信息自动查询服务。
13、 电脑终端入网的安装服务。
14、 金融信息入网的安装服务。
15、 审批客户装修事宜，
16、 提供客户所需的其他工程服务。
(四) 写字楼安管服务项目
1、 写字楼门口的安管服务(包括正门、运货门)。
2、 写字楼内部的安管服务。
3、 电梯间的安管服务。
4、 停车场的安管、交通指挥服务。
5、 写字楼外围的安管巡查服务。
6、 写字楼消防系统的监控、检查服务。
7、 消防泵的安全巡视、监控服务。
8、 控制室值班服务。消防培训服务。
9、 其他安管服务。
二、 服务部各岗位的工作操作程序与标准
(一) 保洁部的工作操作程序与标准
1、 大堂 (1) 操作程序
1大堂的保洁原则是以夜间操作为主，白天进行日常保洁。 ○2要定期对大堂进行彻底清洗、抛光，并定期上蜡。在具体操○作时，上蜡的地方应设有标识或围栏，以防客户滑倒。
3日常保洁规定保洁员每天对地面清洁的数次，大堂内的玻璃、○墙面、台面、椅子、沙发、灯座等，要保持光亮、干净。
4在实际操作过程中，保洁员要根据实际情况，适当避开客户○和客户聚集的区域，待客户离开后，再补做。要重点拖擦客户进出频繁和容易赃污的区域，并增加拖擦的次数。
5若遇到下雪或下雨天气，保洁员要在大堂进出口处放置踏垫，○铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的标识牌和增加拖擦次数，以防客户滑倒及将雨水带进写字楼。
(2)
卫生标准
○1保持地面无烟蒂、无痰迹、无脚印、无污渍、无垃圾。
○2玻璃大门应无印迹及灰尘，要保持干净、光亮、完好无损。 3大堂内的其他部分，如墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座○等，要保持光亮、整洁。
4大堂内的烟灰缸应保持干净，不能留有烟灰迹及痰迹。 ○
2、 公共区域
(1)扶梯操作程序
○1用抹布把扶梯擦干净，
○2把扶手从上到下擦干净。档杆或玻璃档面，要做到无灰尘、印迹。
○3要及时将扶梯四周的墙面及消防器材上的灰尘擦净。
○4要保证每个楼面的楼梯进出口处得干净、整洁。
(2)电梯及电梯厅操作程序
1每日夜间对电梯厅及电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清扫，包括电梯○门、轿厢四壁、梯内镜面、天花板、照明灯以及地毯等。 2白天经常对电梯厅进行保洁，保持电梯干净、整洁。 ○3夜间定期对电梯进行清洁、保养，包括对电梯门壁进行打蜡上光。 ○4每天早上换一次地毯，必要时可增加更换次数。 ○
(3)室外场地操作程序 1清扫地面的灰尘和垃圾。 ○2每周都要在规定时间(如周日的上午7点半以前)对室外场地进行两次大○面积的冲洗，冲洗后要及时打扫干净，保证无积水。
3经常清扫室外场地，保持地面无灰尘、无垃圾、无烟蒂。 ○4将所有垃圾集中到总垃圾箱内。 ○5保持室外场地的各类标牌、栏杆、灯座的清洁。 ○6保持室外场地的下水道干净、畅通。 ○
(4)卫生标准
1地面保持清洁、光亮，无污渍、无脚印。 ○2走廊四角及踢脚板保持干净，没有垃圾。 ○3烟灰缸保持清洁，无污痕，缸内烟蒂不得超过规定的数量。 ○4热水间要保持清洁、整齐，保证整个写字楼所有部门的热水供应，保证饮○用水的卫生，注意安全用电，防止烫伤。
5楼面垃圾间内的垃圾箱要放置整齐，把垃圾袋套在垃圾箱上，确保四周无○散积垃圾，无异味。
6墙面及走廊设施、门框、通风口、灯管保持干净，无积尘。 ○7安全扶梯台阶保持清洁，无污物、无垃圾;扶杆保持光亮，无积尘。 ○8保持电梯梯门光洁、明亮，轿厢及四壁、地面干净、整洁。 ○9室外场地的地面，无垃圾、无灰尘、无烟蒂、无纸屑。 ○
3、卫生间
卫生间每天清扫四次(根据保洁合同规定)，每天第一次的保洁工作必须在早上七点半前做完。 清洁的次数、时间是否根据保洁服务合同里面的约定做相关规定? (1) 操作程序
○1用清洁剂先清洗小便池，再喷上除臭剂。
○2按顺序擦拭面盆、水龙头、台面、镜面。
○3墙面要用清洁剂清洗。
○4地面用拖把拖干，保持地面干燥、清洁。
○5备好卷筒纸和洗手液。
○6检查皂液器、烘手器等设备是否完好。
○7喷洒适量空气清新剂，保持卫生间内空气清新。
○8检查是否有遗漏处，收拾保洁工具。 (2)卫生标准
○1卫生洁具要做到清洁、无水渍、无头发、无异味。
2墙面四角要保持干燥、无蛛网，地面无脚印、无杂物。 ○3镜子要保持明净、无灰尘、无污痕、无手印、无水渍。 ○4 金属器具要保持光亮、无浮沉、无水渍、无锈斑。 ○5卫生用品要保证齐全、我破损。 ○6保持卫生间内空气清新。 ○
4、会议厅
(1)操作程序
1按顺序擦拭窗台、窗框、门、扶手。 ○2依次清洁墙面、护墙板、踢脚线。 ○3擦拭茶几、桌子、用吸尘器吸去沙发上的灰尘。 ○4用吸尘器为地面、地毯吸尘。 ○5喷洒适量的空气清新剂。 ○6检查是否有遗漏处，收拾清洁工具关好门。 ○(2) 卫生标准
○1保持室内的窗、窗台、窗框干净、整洁、无破损。
○2保持室内墙面、天花板整洁、完好、无污渍、无浮灰、无破损、无蛛网。
○3保持地面、地毯整洁、完好、无垃圾、无污渍、无破洞。
○4保持室内各种家具放置整齐、光洁、无灰尘。 5保持室内灯具清洁、完好、无破损。 ○6保持室内空调出风口干净、整洁、无积尘、无霉斑。 ○7保持室内各种艺术装饰挂件挂放端正、清洁无损。 ○8定时喷洒空气清香剂，保持室内空气清新。 ○
5、地下车库
(1)操作程序
1定期清除地下车库内的灰尘、纸屑等垃圾。 ○2将墙面以及所有箱柜和器具上的灰尘擦掉。 ○3及时清除地下车库进出口处得垃圾，以免下水道堵塞。 ○4经常查看车库内的卫生清洁情况，不允许在地下车库堆放物品和垃圾。 ○5经常用拖布清除灰尘，保持车库内的清洁。 ○
(2)卫生标准
○1保持地下车库内道路畅通，不堆积物品和垃圾。
○2保持地面无灰尘、无垃圾。
○3保持地下车库空气畅通。
○4定期喷洒药水，保证地下车库无异味。
6、写字楼内的玻璃及不锈钢设备
(1)操作程序
○1工作前，准备好所有工具，如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清洁剂、抹布、水桶等。
○2用沾水毛刷将稀释后的清洁剂搅匀，来回涂在玻璃表面，用刮窗器从上到下、从左到右，及时将水刮下，最后用抹布把四周及地下的水渍擦干。
○3若玻璃表面较脏，要在进行第二步操作前，在玻璃上洒少许的水，用刀片轻轻刮去表面污垢。
○4应用绒布擦拭不锈钢设备，并用不锈钢光亮剂定期上光。
(2)卫生标准
○1玻璃无灰尘、无水渍、无污斑、无手印，保持干净、光亮。
○2爱护清洁工具，注意保养，不得用损坏的工具擦拭玻璃。
○3保证不锈钢设备无灰尘、无水渍、无污渍、无印迹。
7、写字楼绿化布置及养护、清洁的操作程序与卫生标准
(1)每天从写字楼的底层开始按顺序检查、养护、清洁全部花卉盆景。 (2)清除花盆内的烟蒂、纸屑等杂物，擦净叶面枝干上的浮灰，保证叶色翠绿、花卉鲜艳。
(3)发现花草枯萎、凋谢时，应及时剪除或调换。
(4)定时给花卉盆景浇水，对操作时溅出的水滴及弄脏的地面要随手擦净。 (5)养护和清洁花草时，要小心操作，不要影响客户的正常活动。 (6)对庭院或花园内的树木、花草要进行定期修剪整理和喷药杀虫。花卉盆景要定期浇水、施肥养护及调换。
(7)布置安排大堂、楼面、餐厅等公共场所内的绿化花草。 (8)根据时间要求，定期撤换各种花卉盆景。 (9)在举行重大活动前，要根据有关部门的通知进行重点绿化布置。
(二) 安管部的工作操作程序与标准
1、监控中心的工作操作程序与标准
(1)上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。
(2)保证安保监控、消防报警系统昼夜开通，设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视写字楼的安全状况。
(3)值班人员要密切注意监视器，如发现可疑情况必须定点录像。在大堂、客梯、楼面及重要部位发现可疑情况要采取跟踪监控和定点录像的措施，并通知有关岗位的安管人员，注意询问盘查，同时向安管报告。
(4)若发现火灾自动报警装置发出报警信号，应立即通知安管部，迅速赶往现场，查明情况。若是误报，应消除报警信号。
(5)与工作无关的人员不得擅自进入监控室，如确需进入则要持介绍信在有关领导的陪同下方可入内，并办好登记手续。
(6)建立岗位记事本，一旦发现异常情况，应记录备案，做好交接班的口头和书面汇报工作。
(7)进入监控中心必须换鞋，要保持室内整洁，严禁吸烟，严禁使用电水壶及其他明火，设备与操作台上不得堆放杂物。
(8)监控中心人员必须保持充沛精力，以高度的责任感认真观察，不得向外人提供本楼监控点、消防设备等安保方面的详细资料。
2、大堂内协管的工作操作程序与标准
(1) 上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。
(2) 在大堂内执行安全保卫任务时，要做到精神饱满、站姿端正、真诚微笑。
(3) 遇不明身份者，要问清情况，与客户及时联系，办理相关手续后方可放行。建立岗位记事本制度，发现可疑情况时，不论如何处理，都应有记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报工作。
(4) 晚上12点后，需有礼貌地对进入写字楼的人员执行验证工作。 (5) 严格执行各项规章制度，端正工作作风，树立协管的良好形象。
3、门卫流动岗、广场外安管的工作操作程序与标准
(1)上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。
(2)精神饱满，勤巡查、勤观察、勤思考，发现衣冠不整的闲杂人员要阻止其入内。
(3)维护写字楼门口的交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范。
(4)遇有运输车出入，进门时要问清来车单位和目的，出门时要验看出门证(临时出入证、大型货物出入证或货物放行单)，只有各项手续完备才能放行。
(5)建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，不论如何处理，都应有记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报工作。
(6)发现垃圾要及时请清洁工打扫，保持工作环境的整洁。
4、巡视稽查的工作操作程序与标准
(1)上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。
(2)巡视范围包括各层楼面、裙房、员工通道、卫生间及各处通道。 财富中心是否有员工通道?没的话可否改为地下车库?
(3)按责任路线巡视检查，发现问题要及时解决。遇重大问题通知领班，巡视中严防“死角”。
(4)巡视人员应思想集中，通过“看、听、闻、问”发现问题，及时向领班汇报。巡视时还要注意检查消防设施及器材是否完好。
(5)巡视时如遇见客户要主动打招呼问好，有礼貌地回答客户的查询。 (6)建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，应记录备案。做好交接岗和交接班的口头与书面汇报工作。
(7)接到治安、火警报警后，应及时赶到现场，了解情况，做出正确处理。
5、车库安管的工作操作程序与标准
(1)上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。
(2)精神饱满，提供车库安全服务，停车合理，指挥规范，队形整齐。
(3)经常巡视已停车辆，如发现车门、后盖未锁或玻璃窗未摇上要及时通知客户。
(4)对外来车辆实行停车收费，泊位在临时车道上的，具体收费标准另定。
(5)建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，应记录备案。做好交接岗和交接班的口头与书面汇报工作。
(6)在有客户出入的公共活动区域，应设立禁止车辆停放的醒目标志，如发现有车滞留，要告知司机立即将车开到指定地点停放。
(三)工程部维修处的工作操作程序与标准
维修处的服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，随叫随到，把客户的困难当成是自己的困难，方便客户是维修处工作的唯一准则。其具体工作操作程序与标准如下。
1、 报修电话
(1) 拿起电话先讲“您好，我是维修处。请问你有什么事情请讲?
报修受理部门应该为客服部，故此处是否可改为：您好!财富中心客服部，我是xx，请问有什么可以帮助您?
(2) 记录报修内容，并告诉客户大概上门维修时间，并通知工程部。 (3) 道声“多谢您的来电，再见”并轻轻放下听筒。
2、 接待报修客户
(1)客户来维修处报修，应先说声“您好!您有什么事情需要帮忙吗?”并起立和客户说话。
(2) 用报修单记录客户的报修内容，问清客户什么时候可以上门维修，并和客户礼貌道别。 (3)从接到报修开始，无其他特殊情况，应在规定时间内(一般为15分钟)到达客户所在地点。
3、敲门、按门铃
(1)到达客户所在地点后，先轻轻按一下门铃，如无反应，应间歇10秒钟后再按第二次，不要连续按或按住不放。
(2)如无门铃，应轻轻的敲门，先轻轻敲三下，如无反应，应间歇10秒钟后再轻敲三下，不要过重或连续不断地敲。
(3)客户开门后，应说一声“您好!”说明自己的身份和工作内容，在客户的认可下进行如下操作。
○1脱鞋，穿上自己带的干净拖鞋或者穿上客户指定的拖鞋进入。
○2在客户的带领下进入维修房间，不可随意走动。
4、修理
(1)电器修理必须按照“市低压电气标准规定”进行。
(2)在修理过程中必须移动有关物品时，应先征得客户同意，并小心轻放。
5、清场
(1)在修理过程中为防止渗水、垃圾脱落，应先铺上自己带来的报纸、毛巾。
(2)工作完毕，应进行如下操作。
○1 如修水，必须把污水擦干，扫清堵物和污垢。
○2 电工必须随身携带刷子、小畚斗。把散落在地上、踢脚线上的墙粉、线头清扫干净。 ○3 帮助客户将操作前移开的物件放回原处。 6.请客户验收
不论是修水还是修电，修理完毕都必须请客户验收，取得客户认可，否则不能视为修好。
7.维修完毕，离开客户所在地点
(1) 和客户说：“有什么需要尽管来维修处联系”、“打扰了”。 (2) 出门时应面向客户倒退几步，到门口转身时说“再见”。 维修人员除要做到上述直接为客户服务时需达到的服务规范外，还应定期对泵房、配电间、电梯、消防设施进行巡查，并做好记录，以保证不断电、不停水、不停梯，让客户感受到物业管理的星级服务水平。
(四)清洁委托服务的工作操作程序与标准
固定委托双方应签订委托协议，内容包括委托服务期限、内容、质量要求、验收方法、费用和结算方式等。临时委托一般由委托方填写《清洁服务委托单》，并交给清洁管理部门，清洁管理部门即可按《清洁服务委托单》要求进行工作。必须挑选经过严格纪律培训的思想和技术素养高的员工进行室内清洁服务。
进场工作前必须对照委托协议中要求的内容认真做好准备工作，备齐清洁设备、工具和清洁剂等，然后按一下程序操作。
1、 进门
预约清洁服务如是上班时间，或虽是晚上但仍有人在室内工作时，清洁员进入客户房间前应先轻轻敲门，待客户开门后，可以问：“先生(小姐)你好，现在可以来做清洁吗?”得到允许后方可进入。若预约在夜间，办公室内已无人(经敲门确认)，可用钥匙将门轻轻打开。
2、 预检
进入客户房间后要先开灯，查看室内是否还有人，并记下工作区域内各种物品的所处位置，然后将这些物品轻轻搬离该区域。
3、 清洁
先做桌面清洁工作(洗杯子、擦拭灰尘)，要轻拿轻放，然后做地面清洁工作(吸尘、抛光、洗地毯等)，最后用垃圾袋将垃圾装好送至垃圾间。
4、 工作结束
将物品轻轻搬回原处，并收拾清洁设备。如客户在场应请客户验收签字。如客户不在场则进入以下程序。
5、 检查
再次审阅现场，确认后闭灯关门。
6、 登记
等到第二天客户来上班后，请其验收并签字。
第二篇：高档住宅与写字楼物业将成为资产管理“领跑”者
于洪波/中国物业管理杂志网/20080804
领跑者必然有其体力和耐力，也必然要比后来者看得远、看得准。我们今天
迈出的这一小步，应该说是物业管理行业的一大步。
随着房地产市场的发展，尤其是以收益性房地产为目标对象的投资活动的增加，物业管理也逐渐拓展了服务领域和服务模式，出现了资产管理等新的专业服务模式。物业管理是房地产开发过程的延续，是以实现物业拥有者的预期目标、使物业保持良好运行状态为目的的一种专业服务。它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。?
对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。然而，对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除进行物业的日常管理外，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。?
资产管理是物业管理发展的高级阶段
资产管理是一个国际上的概念，是物业管理的升级模式。资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，因此资产管理公司通常聘请若干物业服务公司和设施管理公司为其提供服务。资产管理经理领导物业经理和设施经理，监督考核他们的管理绩效，指导他们制定物业管理、设施管理的策略计划，以满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。?
资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划、持有或出售分析、检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，协助物业服务公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
高档住宅小区的资产管理
高档住宅小区的资产管理，主要以高档小户型住宅为例。他们大都地处优势地段，自2002年下半年以来倍受市场追捧，单位面积大多在45平米以下，其购买者用于投资为目的的大约在80%左右，这一比率与广州、上海等房地产发达城市基本一致。而此类的房地产开发，除了一些地区纷纷推出了青年公寓、单身公寓等独立成栋的小户型外，在一些城市的顶级地段出现纯小户型住宅，更是从设计、物业、商住精装修等方面将小户型概念演绎到极致。小户型的优势主要是总价低，大都地处城市中心地块，其主要购买人群为需要自由空间的白领和迫切需要自立门户的年轻夫妇。由于小户型尚未达到建设部规定的相关居住功能，入住小户型的人群既有较高收入预期，又有相对丰厚的现实收入。但是，小户型只能是居住人群短期过渡性住宅，从根本上决定了小户型的购买人群主要是投资型，小户型住宅的陆续推出，使小户型的热度进一步升温。
这类物业的购买者，除一小部分用于自用经营外，大都是以投资型为目的，靠物业的出租经营的收入来回收投资并赚取投资利益。这类物业最突出的特点是区位优势十分明显，投资性房产物业的市场繁荣与当地整体的社会经济状况密切相关，还与工商、贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业甚至社会治安状况息息相关。物业的使用者多用投资者提供的空间进行经营或居住，并用部分经营所得或薪金收入来支付物业租金。此时，物业管理已经升级为资产管理，要在保证业主物业保值升值的同时，想方设法的帮助业主实现利润的最大化，通过优异的物业管理实现资产保值增值。例如，深圳市保利物业管理有限公司在管的保利城花园项目，其售价已从前两年的5000元/平米涨至现在的7000元/平米;保利大厦写字楼每平方米的租金上涨了10元左右。
写字楼的资产管理
所谓写字楼资产管理，就是在完善丰富常规的清洁、秩序维护、绿化等基本职能基础上，通过有效的资产管理手段，如制定计划、持有或出售分析、监控绩效、协助客户关系、定期进行资产分析等，使写字楼在物业形象上历久弥新，在商务环境和品牌形象上更加出类拔萃，达到所管物业的保值增值效应，持久创造优质商务资产。写字楼的物业管理是一项非常专业的工作，与住宅区的物业管理有明显的区别。
据悉，国际企业中心的资产管理涉及工程、设备、人员形象、车位、品牌、VI、服务理念和文化等诸多方面，既有硬件设备设施的维护，也有软件顶级商务环境的营造。有行业专业人士曾经这样说过:“对于业主委托我们管理的资产，主要有两大任务要完成:其一是物业资产价值最大化，其二则是资产生命周期的超时延长。”在《物权法》提出延长房屋使用期限的问题的情况下，如何实现物业资产的保值增值，也必将越来越得到全社会消费者的关注。
把资产管理的经营理念嫁接到商业开发理念中去，是物业服务企业服务观念的变革。资产管理的理念贯穿于商业物业的工作中已有成功案例，可供我们获取成功经验。很多国内一些开发企业选择与戴德梁行、仲量联行合作，本身也体现出对物业实现保值、增值的决心和负责任的态度。例如，在香港最有名的新弘基地产，其自主经营与对外销售的商业地产比例大体在7：3左右。
此外，对于写字楼而言，资产管理的另外两大核心“服务功能多样化”和“商务环境品牌化”也正在全力打造。
服务功能多样化是优秀写字楼的必备条件，作为现代写字楼，特别是那些在功能上接近于酒店，自身不仅有商务中心、会议中心，而且还有会所、酒吧、咖啡厅、健身房、美容美发厅等的综合性写字楼，更需要综合性的物业管理。应在这方面积累丰富的经验，不仅有会所综合管理经营的专业性人才，而且有一整套成熟的会所经营模式，能有效地对写字楼的各项服务功能进行整合，形成全方位、多功能的写字楼物业管理系统。
硬件的东西可以一目了然，但是软性的服务要经过亲身体验才能获得感受。国际上一些大公司在选择写字楼时，比较注重评估大楼的物业管理水平。物业管
理的品质其实就是体现了人的品质，首先是管理者的品质，同时也是使用者的品质。国际企业中心不仅为其商务环境贴上品牌标签，而且更致力于成为受人尊重的写字楼区。
资产管理的目标是实现“三要”：要实现物业的保值增值;要不断地满足客户的市场需求;要追求社会效益的最大化。因此，也就需要物业服务企业在服务管理上就要做到“管理经营一体化、商务氛围人性化、设备管理专业化、服务功能多样化、商务环境品牌化”。品牌的最高境界莫过于让目标消费人群，诚心深入持久的认同了。
第三篇：5A甲级写字楼建设项目成本测算 - 副本
5A甲级写字楼建设项目成本测算实例(含地下车库)，本项目包括写字楼、会所、幼儿园、物业用房、设备用房、居委会、垃圾转运站、室外等工程，含建筑安装工程费、室外工程费、建安工程不可预见费用，可供参考。
项目总体规划指标
第四篇：写字楼物业保洁方案-点金物业
一、 大厦常用的工具及清洁剂 (一) 设备及工具：
1、 吸尘器：为吸灰尘、污物之用，有吸地面灰尘、吸地毯灰尘、清洁家具污物等不同类型吸尘器。
2、 吸水机：用于地面磨光作用，对于吸取地毯水分、加快干燥也非常有效。
3、 地毯清洗机：主要用于协助清洗地毯。
4、 抛光机：用于地面磨光作用，对于面积大的楼宇，尤为必要。 此外比较常用的工具还有：安全梯、刷子、扫把、拖把布、海棉、喷壶、胶手套、刀片、长柄手刷、手推车以及工作标牌等。 (二) 清洁剂：
1、 去污粉：用于清除污迹、污渍。
2、 洁厕灵：用于清洁卫生间的陶瓷制品上的污渍。
3、 起蜡剂：用于清除大理石的地面、墙面上的旧蜡渍。
4、 免抛蜡：用于大理石等物体表面涂蜡保养。
5、 玻璃清洁：用于清洗玻璃、镜面、瓷片及电镀物品表面的尘埃及污垢。
6、 天那水：用于溶解、稀释油漆。
7、 地毯清洗剂：用于清洗地毯上的污渍。
8、 不锈钢清洁剂：用于清洗不锈钢制品表面的污渍。
9、 消毒液：用于公共环境消毒杀菌。
10、 硬质瓷砖保护剂：用于大厦内瓷砖的保养。
11、 自动喷香机：用于卫生间除异味。
12、大理石防滑增光保护剂：用于大理石地面防滑及保护。
二、 人员安排及保洁员的职责
大厦保洁员岗位的安排，一般应根据大厦的用途(写字楼、商场或酒店等)、面积等因素来确定，一般来说商场或酒店的清洁岗位及人员应相对多一些。基本岗位如下：现场经理、领班、室内定岗保洁人员、室外定岗保洁人员、机动保洁人员等。
(一)室内保洁员的工作：
1.对写字楼内所有公共区域的地板、墙面、天棚等进行清洁，如：各层电梯及天梯过道、各层楼梯等。
2. 对写字楼内公共设施、设备进行清洁，如：信报箱、井道口、管线、消防栓等。
3. 对室内公共卫生间进行清洁，拖地，清洗便池等。 4. 地下室、天台转换层与明暗沟进行疏通与清理。 5. 对管辖区域内违反清洁的行为进行劝导。
(二)室外保洁员的工作
1. 对写字楼红线内的公共地面进行清洁，如：道路、绿化等。
2. 对写字楼周围强身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑、排风口进行清洁。 3. 对室外的沙井、雨污水井、管道化粪池进行清洁与疏通。 4. 对室外的明装管线、明装公用设备的表面进行清洁。 5. 对室外的果皮箱、垃圾桶进行清运、清洁、消毒。 6. 对管辖区域内的违反清洁行为进行劝导。
第五篇：写字楼物业租赁合同
第一条 合同主体及引言
甲出租方：(以下简称甲方)____________________身份证号：__________________ 地址：_______________________________ 电话：_________________________
承租方：(以下简称乙方)__________________身份证号：__________________ 地址：__________________________________ 电话：________________________
甲方为“星河创客空间” 八号写字楼 层 号物业的产权人及出租人。乙方为拟入驻“星河创客空间”写字楼的承租人。现甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》规定，在平等自愿、协商一致的基础上，就甲方将“星河创客空间”写字楼物业出租给乙方使用、乙方承租该物业并接受项目创客空间运营团队及项目物业部门进行的商业管理、物业管理等事宜，达成以下一致，以供共同遵守。
第二条 合同定义
1、物业：是指在运城市盐湖区华源街星河广场8号的写字楼物业，物业所在的项目名称为“星河创客空间”。
2、项目商业管理：指受开发商委托对星河创客空间商业物业进行统一的运营管理(包括商业规划、招商、日常经营管理、营销策划、项目推广等)活动的单位;
3、项目物业管理：指为星河创客空间提供物业管理和服务(包括秩序维护、绿化养护、清洁卫生、公共设备设施维护、装修管理、消防管理等)的单位;
4、计租面积：指租赁物业的套内面积加上对公共场地的分摊面积而确定的面积，作为双方约定的适用于计算租金、物业综合管理费及相关费用的面积，面积以平方米为计量单位，保留小数点后二位。
5、合同年:指以合同签订日为起点的一个日历年，起点以后每十二个日历月即为一个合同年。
6、租赁起始日:指本合同约定的用以计算租赁合同期限起始日的日期。
7、计租起始日:指按合同约定甲方向乙方开始计收租金的日期。
8、租金:指甲方根据本《合同》约定将租赁物业交付乙方使用，乙方按本《合同》约定的金额、期限和支付方式向甲方交纳租赁物业的租赁费用。
9、物业综合管理费:指开发商或其委托的项目物业管理部门向星河创客空间物业提供物业服务等服务而向乙方收取的相关费用。
10、 其他费用:指按照本《合同》的规定乙方应缴付租金和物业综合管理费以外的所有费用，包括但不限于租赁物业的代收代缴费用(水费、电费、煤气费、电话费、网络使用费等)等。
11、 租赁押金:指作为乙方承诺履行本《合同》所约定的义务和责任的保证，由乙方交付甲方的
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约定金额。押金不视为预付的租金、物业综合管理费或其它费用。但甲方有权用押金冲抵乙方欠付甲方按约定内容应缴未缴和应赔偿甲方损失的有关费用，并且不影响甲方行使任何其他补救措施的权利。押金不计付利息。
12、 管理规则:指甲方向物业承租人不定时发出的本项目写字楼管理制度及其他有关规定、守则及指引等。
13、 不可抗力:指合同一方遭受到不能预见又确实阻碍其履行义务、不可避免并不能克服的自然灾害(或事件)。不可抗力包括(但不限于)地震、流行疫病、严重水灾、台风等自然灾害(或事件)。
14、 赔偿:指一方的过失或过错行为对另一方造成损害时，由责任方向另一方支付的相当于另一方所有损失的金额(或双方约定金额)而作的补偿。
15、 通知:有通知(含告知)义务的合同一方，应按约定以通知、函的有形方式进行，以对方签收日期为准。
第三条 租赁物业范围的界定、计租面积和使用性质
1、甲、乙双方同意按照本《合同》条款的约定由甲方将位于运城市盐湖区华源街星河广场八号写字楼 层 号办公用房出租给乙方。
2、租赁物业计租面积合计为 平方米。
3、《租赁物业范围、平面示意图》见合同附件一。物业的场地、广场、道路、空间、内外墙等部分作为物业的共有部位，由甲方进行统一管理，不包括在本租赁合同约定的租赁范围内。
4、甲方租赁给乙方的物业，使用性质为办公用房。未经甲方书面同意，乙方不得将承租物业用作其他用途，且不得以任何原因转租，乙方在使用时还应遵守甲方对该物业的统一管理要求，否则，甲方有权解除本合同并按本合同约定年基本租金总额和年物业综合管理费总额的30%要求乙方支付解除合同的违约金。
第四条 租赁期限
1、双方约定本合同的租赁期限为 个合同年,自 年 月 日起至 年 月 日，计租起始日为 年 月 日。
2、租赁合同期限届满，乙方如需继续租用该物业，应于租期届满之前三个月向甲方书面提出续租要求，同等条件下，乙方具有优先续租权。若乙方未在该时间段内提出书面申请，则视为乙方放弃续租的权利。若乙方不再续租，须在本合同期满后5日内，将其物品、设备、设施等全部搬出，甲方有权要求乙方恢复物业至本交付时的状态，甲方对乙方的装修投入和装修损失不做任何补偿或赔偿。逾期满十天未搬出的，甲方将乙方遗留物作为遗弃物处理，乙方不得有任何异议。因逾期而影响甲方正常经营活动并给甲方造成损失的部份，甲方将从乙方租赁押金中扣除。
3、若乙方未在合同租赁期满前三个月书面提出续租申请，甲方有权进行重新招租的各项准备工
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作，包括向未来的客户展示租赁物业以及对租赁物业进行合理或必要的检查和维修等，乙方应予以配合。
第五条 租金、物业综合管理费及其支付
1、基本租金
基本租金指本合同的第 个租赁的租金，单价为人民币(小写) 元/平方米·月，每月租金合计人民币(小写)
元。租金从 年 月 起开始计收。
2、租金递增
3、物业综合管理费按乙方承租物业计租面积计算，单价为 元/平方米·月，每月物业综合管理费合计人民币(小写) 元，从 年 月 日起开始计收(甲方物业管理部门保留根据能源价格、人工成本等费用的变化调整物业综合管理费的权利)。物业综合管理费包含：物业综合管理服务人员人工费、共用设施设备运行维护费、公共能耗费、公共秩序维护费、公共环境清洁费、公共绿化费以及相关的的营销策划、推广、管理顾问、咨询费等。
4、租赁物业的水、电、煤气等费用标准按物业管理部确定的标准执行。(水费：1元/㎡/月，每月合计人民币(小写) 元。租金从 年 月 起开始计收，电费：1.1元/度，为插卡式)。
5、】租金、物业综合管理费、水费采取预先支付的方式，每期支付 个月的租金和物业综合管理费。
6、每期租金和物业综合管理费应在上期届满提前十天支付。逾期支付租金和物业综合管理费的按乙方违约处理。其中：
(1) 乙方以现金支付的，以支付日期为准。 (2) 乙方以银行转帐的，以甲方到帐日期为准。
7、乙方应在签订本合同当日支付首期租金和物业综合管理费，甲方/项目物业管理部门在收到租金/物业综合管理费后七个工作日内开具收据与相关凭证。
8、租赁物业的水、电、煤气等费用的结算起始日自租赁物业交付乙方之日起计。
9、如果乙方逾期支付租金和物业综合管理费，甲方将另外每日收取乙方拖欠金额 1%的滞纳金。
10、如果乙方拖欠租金、物业综合管理费及水电气等任何一项费用超过30天的，经甲方书面催缴的日期内仍不缴纳的，甲方有权解除合同，乙方应当缴清欠款并支付逾期付款违约金。如甲方因此行使合同解除权利的，乙方还应向甲方支付解除合同的违约金，该违约金按本合同约定年基本租金总额的30%，同时乙方支付的租赁押金甲方不予返还，甲方并有权对乙方承租物业采取停水停电等的强制手段。
第六条 租赁押金
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1、租赁押金为人民币5000.00元，乙方以现金的形式在本合同签订之日支付，用以保证乙方履行本合同项下的义务，租赁期限届满或本合同提前终止后，扣除依据本合同应当扣除的金额后三十个工作日内无息退还。在合同期内，如果乙方提前退租，甲方有权没收乙方已交租金及租赁押金。在合同期内，如果甲方提前收回房屋，属甲方违约，甲方应立即退还乙方已交租金的未实际使用部分及租赁押金，并向乙方赔偿与租赁押金相同金额的违约金。
2、乙方在使用租赁物业期间，如因故意或不当使用对物业造成损坏，甲方有权要求乙方在合理期限内进行修复，乙方逾期未修复的，甲方有权从乙方交纳的租赁押金中扣除自己物业遭受损失的费用。
3、乙方逾期未支付物业综合管理、水、电、气等因使用房屋而发生的费用，甲方有权直接从乙方交纳的租赁押金中扣取相应金额的费用用于相关费用的交付，若乙方拖欠上述任何一项费用累计达三次以上(包括三次)的，甲方有权解除本合同，并按本合同约定年基本租金总额和年物业综合管理费总额的30%要求乙方支付解除合同的违约金。
4、因甲方扣划乙方租赁押金而导致乙方交纳的租赁押金不足额的，乙方应当在导致不足额的事由发生之日起15日内按甲方的通知对租赁押金进行补足。逾期不补足的，甲方有权解除租赁合同，并按本合同约定年基本租金总额的30%要求乙方支付解除合同的违约金。
第七条 租赁物业的交付
1、甲、乙双方约定：乙方应于 年 月 日前自行前往甲方处办理租赁物业的交付手续。乙方存在以下情形，甲方有权选择解除合同，同时甲方有权不予返还乙方支付的租金、押金：
乙方未在本合同约定的交付日之日起七日内前往甲方办理租赁物业交付手续的。 如甲方迟于前款时间交付房产的，每逾期一天按合同月租金总额的1%向乙方支付违约金;同时乙方可要求将本合同有效期顺延，并保留其他追究权利。
2、项目物业管理部门负责整个物业公共设施的维修与保养，项目物业管理部门可在向乙方发出通知后进入乙方租赁物业内进行维修及保养。经项目物业管理部门同意乙方自行安装设备的，由乙方自行负责安装和维护保养，并承担相应费用。
第八条 保险及费用
1、租赁物业范围内乙方自有的设备、设施、商品由乙方进行投保，保险费用由乙方承担，受益人为乙方。
2、在租赁物业范围内，乙方经营期间造成的包括甲方出租物业损失、乙方或任何第三方的财产损失和人员伤亡，均由乙方以投保公众责任保险等方式进行赔付，乙方未办理上述保险的，由乙方据实赔付。
3、甲乙双方在各自保险责任范围内获得的赔偿金，用于重建或修理，直到恢复物业原功能，确保正常经营。修复费用由甲乙双方按各自的责任承担。
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4、修复义务应在保险事故发生后五个工作日内或保险公司现场勘测后五个工作日内履行，如果甲方或乙方怠于履行重建或修理义务而影响对方其他租户正常经营的，甲方或乙方可以自行修复并有权向责任方追索修理费用。
第九条 甲、乙双方权利义务
1、因租赁行为所发生的税、费均按照国家相关法律法规或有关规定由义务人各自承担。
2、就租赁合同及本租赁条款而言，乙方的任何承办人、雇员、代理人、受特许人的作为、过失、疏忽或遗漏不应被视为甲方的作为、过失、疏忽或遗漏。
3、甲方或项目物业管理部门未与乙方建立任何保管合同关系，租赁物业内的人身、财产安全与消防防范由乙方自行负责，乙方应根据经营需要自行考虑相关保险的购买。
4、无论何种原因导致租赁物业及附属的各种设施设备毁坏、破损、缺陷，乙方都应在12小时内以口头或书面形式通知甲方。否则，由此引发的责任由乙方自行承担。
5、如乙方租赁物业内存在公共的户表或管道、管线，乙方必须在项目物业管理部门进行抄表、维修、保养、检查等管理事项时，为其提供方便。
6、乙方必须服从项目商业管理公司及项目物业管理部门对项目的统一管理，否则视为乙方违约、甲方有权解除合同。
7、甲方在合同期内，竭力为乙方提供下列优惠政策和服务：
A、免费对乙方进行创业培训。
B、为乙方提供免费经营指导咨询服务。
C、补贴乙方在基地创业的摊位、商铺或场地租金。
第十条 其他事宜
1、因物业管理需要安排的计划检修须提前三天通知乙方(临时检修除外)或因国家相关供应部门的原因引起的停水、停电、停气等，由此可能给乙方造成的损害，甲方不必为此向乙方承担赔偿、减免租金、减免管理费的责任。
2、因不可抗力、甲方以外的其他任何第三人的责任导致的乙方财产、人身损失;甲方不承担责任，乙方也不得以此为由要求租金的减免。
3、租赁期间，在甲乙双方均无过错的情况下，如因政府依法行政致使本《合同》无法继续履行的、被提前终止的，甲、乙双方互不追究对方责任。
4、如遇政府命令在一个时间段内停止运营的，甲方在此期间内可酌情减免乙方的租金，具体事宜，应由双方协商处理。
5、在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任，房屋租金按乙方实际使用时间据实结算。
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5.1该物业占用范围内的土地使用权被依法提前收回的; 5.2该物业因社会公共利益或城市建设需要被依法征收的;
5.3因不可归责于甲方原因导致该物业毁损、灭失或者被鉴定为危房的。
6、除经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁物业的用途或擅自转租。
7、双方在租赁期内所发生的一切债务、亏损、风险均由双方自行承担。
8、本协议即将终止且双方协商不续签租赁协议时，乙方应在协议终止前的10天内变更企业登记注册地。否则，视为乙方违约，甲方除有权没收乙方交纳的租赁押金外，还有权要求乙方赔偿因没有变更企业住所面给甲方造成的一切损失。
第十一条 合同的终止
1、在租赁期间内若乙方出现以下情况之一的，甲方有权及时终止合同。 A. 经营情况严重恶化。
B. 转移财产、抽逃资金，以逃避债务。
C. 有丧失或可能丧失履行本合同能力的其他情况。
2、甲方行使终止权利时，应以书面形式通知乙方。
3、乙方按甲方书面通知的规定日期之内提供担保或恢复履行能力或商业信誉并得到甲方认可的，本《合同》可以继续履行。
4、若乙方在上述第3项约定的期限届满时人仍不能满足上述要求，甲方有权立即终止本《合同》，收回租赁物业、并不予退还租赁押金。
5、乙方擅自转租、擅自变更租赁物业用途甲方有权做出提前终止《合同》的决定。
6、乙方自合同签订起超过15日内(包含15日)未正常开门办公营业的，甲方有权立即终止本《合同》，收回租赁物业、并不予退还已缴纳费用和租赁押金。
第十二条 附则
1、本合同及其全部附件均适用于中华人民共和国法律。
2、甲、乙双方应严格履行本《合同》约定的义务，如果双方就本《合同》的履行发生争议，应当采取友好协商的方法解决。如果协商不成，甲、乙双方均有权向本租赁物业所在地的人民法院提起诉讼。
3、未尽事宜，甲、乙双方可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
4、本合同壹式两份，甲、乙双方各执一份。自签订之日起生效。
甲方： 乙方：
委托人： 委托人：
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年 月 日 年 月 日
设施、设备清单
本《设施清单》为甲方同乙方所签订的《租赁合同》的附件。
甲方向乙方提供以下设施、设备：
一、家具【 】型号及数量
二、电器【 】型号及数量
三、其他设施、设备
甲方： 乙方：
年 月
水电气及其他能源物质用量交接单：
一、 水表现数：_______________________
二、 电表现数：_______________________
三、 燃气表现数：______________________
四、 其他：__________________________
日
甲方签字： 乙方签字：
年 月 日 年 月 日