契税如何收取范文

第一篇：契税如何收取范文

商品房买卖中如何缴纳契税

契税是指土地使用权、房屋所有权的权属发生变更时，就当事人所订契约按照交易价格的一定比例向权利承受人征收的一次性税收，是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》(下称《条例》)规定：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照该《条例》的规定缴纳契税。该《条例》中所称的转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让;土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移;房屋买卖、赠与和交换。

对于商品房买卖来说，买受人与出卖人在签订商品房买卖合同时，应由买受人缴纳契税，应纳税额为房屋成交价的一定比例。

契税应该如何缴纳呢?《条例》规定，契税的税率为3%-5%，具体适用的税率，由省、自治区、直辖市人民政府在上述幅度内按照本地区的实际情况确定。北京市执行的税率标准是：

根据《北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》(下称《通知》)，除别墅和度假村以外的其他非空置商品住房，以套为单位，凡建筑面积在120平方米以内的，按2%的税率征收契税;凡建筑面积超过120平方米的，120平方米以下部分按2%的税率征收契税，120平方米以上的部分按4%的税率征收契税。该《通知》自发布之日起即2001年9月10日执行，在此之前已纳契税的，不再退税。

而此前的政策规定，凡建筑面积超过120平方米的房屋，按照房屋总价款的4%交纳契税。按照调整后的政策，购买面积在120平方米以上的商品房的买受人，应缴纳的契税降低了。

需要注意的是，契税的纳税时间为，房屋买受人与出卖人签订商品房买卖合同的当天，即在2001年9月10日以前签订的商品房买卖合同，按以前政策执行;在2001年9月10日(含该日)以后签订的商品房买卖合同，按现在政策执行。

在商品房买卖中，不论是期房还是现房，一般都是按照上述《通知》规定的标准交纳契税，由房产管理部门代收。纳税人未交纳契税、未出具契税完税凭证的，房产管理部门不予办理房屋权属登记手续。

第二篇：如何收取空置房屋的物业费

空置房屋指业主获得产权而未入住的、业主办理了入住手续未装修使用的、已装修使用后又无人入住的以及开发商尚未出售出租的房屋、车位及会所，开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。 产生房屋空置的原因 未售出

空置房屋指业主获得产权而未入住的、业主办理了入住手续未装修使用的、已装修使用后又无人入住的以及开发商尚未出售出租的房屋、车位及会所，开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。

产生房屋空置的

未售出的房屋空置

空置房源主要是商品房的尾盘、长期无法变现的空置房产或“债权房”等，其中又以商品房的尾盘为主。

已售出的房屋空置

居民住宅空置：投资或给子女购房，常年是“铁将军把门”的长期空置;

暑期或假期去外地旅游避暑、走亲访友等短期空置;长期积压在公司或个人手中的多套房屋的长期空置;因暂未租出等导致房屋短期空置。

写字楼房屋空置：入伙后因工作关系长期在外地，经常无人使用的长或短期空置;投资或给子女购房的长期空置;购房后因未确定经营方向而无人入住的短期空置。

商场商铺空置：铺位前租户撤出，后续租户未入住或业主调整经营品种未到位致使铺位短期空置;商场长年经营状况不良，影响租金收入或铺位所处地段不佳，难以出租形成长期空置。

如何看待空置房屋物业费的缴纳

开发建设单位

开发商自管的小区里，或者与物业服务公司有“父子”关系的开发商，空置房不交物业费的现象并不罕见。开发商不交物业费的理由是房子没有使用，用于房子日常管理服务的物业费用自然不能像其他小业主一样缴纳。因此，在小区入住后，开发商一般会与物业服务公司讨价还价。交费的开发商则有的按首年100%，次年70%，第三年按50%等比例交费。

从业主角度来看，缴纳物业费说法不一

1.全部减免

小区业主张女士提出，自己家已搬出小区近两年，在这近两年的时间里，她及家人根本没有使用及享受到小区的公用设施以及物业服务，连生活垃圾都不能产生，理所应当的完全可以不用交这近两年空置的物业费。

2.认可缴纳公共部位的物业费

商厦业主刘女士在多个楼层购买了共六间房屋，都是以租赁形式经营，当房屋出现空置时，她只认可缴纳公共部位的物业费，对物业费中包括的自用部位的制冷、供暖费用因未使用则认为应当扣除。

3.按入住人数收费

写字楼王先生说：“自己公司工作人员共4人，房屋建筑面积与同层另一家公司面积相同，但那个公司工作人员达11人，每月物业费缴纳金额相同，但那家公司公共用电用水显然要多，这也就算了，毕竟我们使用就应交物业费，但在我公司组织全员到外地学习一个余月时间里，房屋空置也要和使用一样对待来收费，我认为很不合理。我们两家公司都在一个楼层，这一个多月来，电梯、洗手间我们根本没用，即便是交费，也应该按入住人数交，有人使用就应该交费，这是不容置疑的，但没使用还交费，真是太不合理了。”

4.对半付费

商场业主李先生在外地有生意，由于业务繁忙，导致本市的商场铺位因无人经营空置三个余月，对空置期间缴纳物业费有自己的看法：“我没使用商场的一度电一滴水，连租金都收不到，让我交费可以，可我只交一半，终究物业秩序维护人员每日巡逻保卫着商场的安全，我对此也放心，因为铺位里还有一些货架及柜台，公共设备设施也在维护保养着，我不会分文不交，各担负一半吧!”

以上是不同交费方从不同角度，根据自身实际情况来看待缴纳空置物业费，尽管说法不一，但“没有入住，就没有正常享受物业服务，从而认为房屋空置时全额缴纳物业费显失公平。”几乎是绝大部分交费方的一致观点。

从情理角度上讲如何收取物业费

一般来讲，物业费基本上是公共区域服务的收费，如设备设施的维保、秩序维护、保洁、绿化等，是为整个社区楼宇服务的，尽管没有入住使用，物业服务公司已经开始提供相应的服务，业主的房产也享受到了因这些服务带来的保值和增值，另外，物业管理服务是针对整个物业项目的，提供的服务是公共的无法分割的，单个或局部的房屋空置并不代表物业管理与服务的成本会降低，所以，无论是否入住或是空置，原则上物业管理与服务已经产生了。作为开发商也好，或是没有入住的业主也好，同是空置房屋的业主，应该尽同等的义务。

针对写字楼或商场的物业费来说，公共区域服务的收费外，通常还包括：

1.公共部位及自用部位的供暖费用

此项费用是代收代缴的费用，有的城市热力公司对写字楼或商场整层空置的会免收供暖费，但对于局部空置的则全额收费。如果业主不交费，物业服务公司则承担全部损失。

2.公共部位及自用部位的制冷费用

此项费用虽非代收代缴费用，但若仅有个别业主不使用，对制冷能源供应也不会受到影响，此项费用不收，也必将使物业服务公司承担损失。

3.公用部位电费

包括公用部位的照明、电梯、空调供暖及制冷等所产生的电费。少数房间空置时并不代表此项管理与服务的成本会降低，为此，空置期此项费用也不能免除。

4.公用部位(洗手间、拖布池)用水费用

房间空置会直接导致公用部位(洗手间、拖布池)用水量的减少，可根据收费标准，通常是按每月每建筑面积收取，来扣除此项费用。

5.公共环境的秩序维护、卫生的清扫、绿化盆栽的费用

个别业主的不入驻，公共环境虽会减少点生活垃圾及脚印，但对管理与服务的投入则无变化。如果写字楼有的空置房间业主作为仓库，屋内存有物品，则与房间空无一物的监管力度相比就要大些。

面对空置的情况比较多样，需要考虑的因素也有很多，为此，很多物业服务公司在收取物业费上经业主大会表决通过，或征集全体业主意见。还有的物业服务公司不是按照同一标准收取，而是针对不同的空置实际情况来分类对待。

物业服务企业收取物业费要有据可依

国务院《物业管理条例》并没有明确物业出售后，业主或使用人入住前物业管理服务费应该怎么收。有的省市规定，业主办理入住手续后长期(连续六个月以上)未入住的空置物业及入驻后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定服务标准的70%至90%交纳空置物业费，具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门制定。已交付给业主的，物业费用自物业交付业主次月开始计收。车辆管理费却要全额缴纳，对未入驻或未使用连续超一个月以上的物业、车位，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经确认后按规定标准的70%缴纳机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费用。

开发建设单位实施分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的，环境、配套设施尚未完善的，经相关部门确认后，业主可按规定标准的80%交纳前期物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。

第三篇：如何做好物业费收取标准定价

非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格的放开，意味着小区业主大会、业委会将有更大空间比价比质，选择“价廉物美”的物业服务企业提供服务。那么，小区物业服务费如何定价才合理呢?这不得不说到物业服务成本的构成要素以及核算物业服务成本的具体步骤。

第一步：弄清服务成本构成

根据2007年的《物业服务定价成本监审办法(实行)》以及上海市的有关规定，物业服务成本由人员费用、办公费、公共区域清洁卫生服务费、公共区域秩序维护服务费、公共区域绿化日常养护服务费、共用部位共用设施设备日常运行及维护费、共用部位共用设施设备及公众责任险、企业管理利润、物业服务企业固定资产折旧、法定税金及经业主大会同意的其他费用，共11大项组成。

近年来，随着最低工资标准的连年上浮、物价上涨等因素的影响，人员费用占物业服务成本的比重日益增大。在住宅物业服务成本支出中，人员成本可以占总额的50%至75%，成为绝对“大头”。而人员成本的快速上涨，意味着物业服务费的收费标准必须同步上涨。

第二步：盘查摸底小区家当

对物业服务支出成本有了大致了解后，接下来我们要了解一下小区究竟有多少“家当”，因为这些与物业服务费的分摊息息相关。

所谓小区“家当”分两大类：一是小区建筑规划概况，二是小区设施设备概况。小区建筑规划概况包括占地面积、总建筑面积、绿化面积、水景面积、道路面积以及停车位。设施设备主要分为强电系统、避雷系统、升降系统、给排水系统、消防系统、照明系统、弱电系统、停车管理系统，根据小区实际情况略有出入。

混合型小区对设施设备的使用权属需进一步划分，如会所、公建配套、商铺等。属于小区全体业主共用的部分将分摊在物业服务费里，属于个别业主独用的，将由其独立承担费用支出。

上海物业管理行业协会专家黄立铭表示，由于部分业主不了解物业服务费定价机制，对小区规模与物业服务费价格的关系，常常抱有错误观念。“有人认为小区越小，物业服务费应该越低，其实小区面积小了，分摊到的物业服务费反而高了。比如微型与大型小区的业主若受到同等标准的物业服务，微型小区每平方米支付的费用要更高，许多微型小区业主不乐意;物业服务费涨不上去，企业只好抛盘弃管。”

黄立铭遇到过一个纠纷，由于历史原因，某商品房小区部分业主同时拥有该小区和隔壁小区的住房各一套，该小区物业服务费十多年未获调整，物业服务企业多次向业委会提出调价申请，均被驳回。业主总喜欢比较两个小区：“隔壁20万平方米，每月才1.2元/平方米，我们8万平方米物业服务费每月1元/平方米，已经可以了。”他说，“其实，实际情况恰恰相反，8万平方米的小区因为规模小，一些物业服务工作所需要的消耗品在采购时由于用量小而缺乏议价优势，其采购成本反而更高，因此8万平方米的小区应该物业服务费标准更高”。

好的服务需要相应的服务成本投入，当入不敷出，成本与收入倒挂时，必然导致物业服务企业降低服务标准或减少服务内容，结果是服务水平越来越差，业主满意度越来越低，物业服务费收缴率越来越下降的恶性循环，或干脆走人退出。

第三步：确立服务内容、标准

商议小区物业服务的内容和标准，是物业服务费定价的关键一环。

物业服务的项目主要分五类，即综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务。针对以上五类物业服务项目制定合理的标准，对普通业主是一项艰巨的挑战。

闵行某小区有11位业委会成员，其中有厂长、会计、律师，甚至还有电梯公司的负责人，技术力量相当全面，但需要确定物业服务标准内容与相应的成本时，由于对物业管理行业的不熟悉以及缺乏市场对各项服务成本的价格参考或指导，无法有针对性地与物业服务企业协商预算，要么业主提出的预算物业服务企业无法实施，要么业主忽略了某些控制因素，而让不规范的企业钻了空子。

上海市2005年实行的分等收费标准中的收费价格虽然广为诟病，不过，资深物业服务评估专家张建表示，其中的服务标准、服务要求仍然适用，售后公房适用1至2级服务标准，商品房适用3至4级服务标准。但是，在选择服务标准时，我们要认识到一个现实，就是服务标准确定后可以多年不变，但按标准服务的人工工资、材料成本是在不断上涨变化的，即使调整到最低的服务标准，如果物价和人工成本不断上涨，仍然需要上涨调整物业服务费的!因此，选择服务标准必须紧密结合实际成本来综合考虑。

黄立铭则提醒业主在选择服务标准时可以注意两点，一是“定岗不定人”。根据小区实际情况确定服务岗位，按8小时工作制配备相应人员。考核物业服务时，不要单算人数，而要看岗位出勤率;二是“定次不定量”。业主对物业服务的主观体验千差万别，如何检验服务质量?三位专家的观点不谋而合——以服务频次作为衡量物业服务质量的主要标准，如，地面墙面一天保养几次?巡更时间多久一次?

第四步：商讨收费方式

2003年的《物业服务收费管理办法》中提到了包干制和酬金制两种形式约定物业服务费用。

张建给记者做了一个形象的比喻，酬金制好比自家请保姆。请保姆前先得谈好每月给多少酬劳，要是请这个保姆买菜，则要提出喜欢吃什么的要求，另外给保姆钱，要是遇到个“金牌保姆”会精打细算，菜钱的结余还能回到自家钱袋子。包干制好比和保姆谈一个每月定额，酬劳、菜钱都在里面，也说好买些什么菜、买来的菜如何处理烹调，但是，菜涨不涨价、钱有没有结余都和自家没关系，当菜涨价了，保姆不可能自己少拿报酬去保证买好的菜，必然降低菜的质量和数量。包干制账目不公开，业主无权过问企业赢利情况。张建说：“包干制模式在诚信的前提下，使物业服务企业不得不控制成本，有其可取之处。在目前有关法律法规还不健全的条件下，酬金制公开、透明，更受青睐。”

实际上，实行包干制的小区在制定服务内容和标准时要“量入为出”，按物业服务费价格和收缴率实际，再考虑所需的服务内容和标准;酬金制小区则要“量出为入”，先想清楚要达到哪些服务标准，再按可分摊面积制定合理的物业服务费价格。针对酬金制收费模式还可以制定相应的奖惩制度，激励物业服务企业开源节流，控制成本。

第四篇：、夫妻一方所有的房屋变更为夫妻双方共有如何缴纳契税

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问：夫妻一方所有的房屋变更为夫妻双方共有如何缴纳契税

政策内容：

《财政部国家税务总局关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》规定，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

政策解读：

婚姻关系存续期间，将夫妻一方所有的房屋产权变更为夫妻共有产权的，无论是按份共有，还是共同共有，均免缴契税。

案例1

甲婚后，决定将婚前单独拥有产权的住房变更为夫妻共同共有，甲的配偶取得的这部分房屋产权是否需要缴纳契税?

答：甲在婚姻关系存续期间将婚前单独拥有的住房产权，变更为夫妻共同共有(即产权证加上配偶的名字)，可以免缴契税。

案例2

甲婚后与配偶共同购买了一套房屋，购房时房屋的权利人登记为甲本人，现在夫妻商定将配偶也登记为上述房屋权利人(即产权证加上配偶的名字)，按份共有，甲拥有70%，配偶拥有30%，甲的配偶取得的这部分房屋产权是否需要缴纳契税?

答：甲将配偶名字写入产权证，属于婚姻关系存续期间，原归一方所有房屋，变更为夫妻双方共有，可以免缴契税。

办税流程

标题：夫妻一方所有的房屋变更为夫妻双方共有免征契税的流程。

业务概述：夫妻关系存续期间，原夫妻一方所有的房屋变更为夫妻共有的，免征契税。

政策依据：《财政部国家税务总局关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》;

《国家税务总局关于印发〈耕地占用税契税减免管理办法〉的通知》;

《上海市地方税务局关于契税征收管理等有关问题的公告》。

办理部门：区县地方税务机关负责征收管理(除房地产登记由市房地产登记处办理的)。

纳税申报环节：申请办理房地产权证前。

办理地点：区县税务局驻房地产交易中心服务窗口(除房地产登记由市房地产登记处办理的)。

应提供资料：根据《上海市地方税务局关于印发〈个人承受房屋办理契税业务所需提交资料目录(试行)〉的通知》规定，应提供：

契税纳税申报表、个人身份证明(核对原件)。委托他人办理纳税申报的，需提交委托书(原件)、委托人的身份证明(复印件)及受托人的身份证明(原件及复印件);

个人身份证明：居民身份证;港澳台同胞为回乡证、旅行证、大陆来往证、港澳台身份证;外籍个人为护照;

原房地产权证(复印件);

婚姻关系证明文件(原件及复印件);

申请变更权利人的书面资料(原件及复印件)。

办结时限：受理后当场办结。

申报人未按照规定提供资料或提供的资料不够全面的，应一次性告知申报人应补正的资料。

对于不符合减免规定的，应向申报人说明原因。

第五篇：房屋契税交纳

契税交纳

针对联合花园越来越多的业主开始交纳房屋契税，特编写以下内容供大家参考，当然其他小区购买房屋的业主也可以做参考：

(一) 契税交纳的时间：

1. 一次性付清房款：合同签订后一个月内交纳

2. 银行按揭：房产抵押合同签订后一个月内交纳

(二) 契税交纳的位置：

1. 西区办事大厅 建设路与百花路交叉口西南角

1、

211、

31、

322、

52、8

3、9

9、T10

1、9)2. 东区办事大厅 郑东新区CBD车路线：

7、

26、20

6、T919)3. 北区办事大厅

215、9

1、7

8、

218、

8、T

4、504电话：

办理契税电话：67712314

(三) 契税征收标准：

1. 首套房：

1) 90平米以下：总房价的1%

2) 2%

3) 4%

2. 二套房

4%

注：70%产权，故总房价要加上政府的30%来整体

=单价*面积+土地差价款(即目前补交的差价

(四)

(五) 逾期征收滞纳金： 纳税申报基本材料：

注：▼需要复印的地方已加注标识★，复印件需要用A4纸且各复印一份超过缴纳期的，滞纳金为所交契税额的日万分之五

A. 非首套房或房屋面积超过144平米：

1. 购房合同

2. “信息备案表摘要”及其复印件(即购房合同最后一页需要复印)(★)

3. “抵押合同”(即A3幅面的那张大纸)及其复印件(抵押合同的A3幅面的

1 联合花园QQ群145111210

需要缩印到一张A4纸上)(★)【若全款，不用关注此项】

4. 购房发票及其复印件(若两张发票，需各自复印到A4纸上)(★)

5. 身份证

6. 若补了差价款，请带差价款缴费凭证原件及其复印件(★)

B. 首套房：

1. 购房合同

2. “信息备案表摘要”及其复印件(即购房合同最后一页需要复印)(★)

3. “抵押合同”(即A3幅面的那张大纸)及其复印件(抵押合同的A3幅面的

需要缩印到一张A4纸上)(★)【全款的，不用关注此项】

4. 购房发票及其复印件(若两张发票，需各自复印到A4

5. 6. 婚否： (需增加以下资料)

 单身：







 身份证

 已婚：







 结婚证身份证(含配偶) ，

15



 离婚证，有效期7

(六) ：

35-37窗口计算税额

33窗口POS机处刷银行卡缴费(禁止使用信用卡)或者

拿现金到房管局对面的郑州银行缴费

 注：尽量在33窗口POS机上刷卡，又不扣手续费，省事

3. 交完税后到33-34窗口领取两联交费单据，一定要保管好，等以后享受面积

的差价补齐，再补完差价的契税，可以与现在的交费单据换取商品房契税

本(一个红本本)

4. 办完了，接下来就回家等着开发商交房

B. 首套房：

1. 直接上二楼大厅，跟办事人员要一张“家庭唯一住房诚信保证书”如实填

写

2. 把所需资料一并交给办理经适房契税的39-40窗口，工作人员进行审核

3. 审核完毕，带齐资料去11楼大厅，开具家庭唯一住房证明

4. 之后的跟A项非首套房流程一样，即从11楼大厅返回到二楼大厅35-37窗

口计算税额

5. 按照计算的税额到33窗口POS机处刷银行卡缴费(禁止使用信用卡)或者

拿现金到房管局对面的郑州银行缴费

6. 交完税后到33-34窗口领取两联交费单据，一定要保管好，等以后享受面积

的差价补齐，再补完差价的契税，可以与现在的交费单据换取商品房契税

本(一个红本本)

7. 办完了，接下来就回家等着开发商交房(买个房子容易麽，一次次的开证

明，都累吐血了吧?)

(七) 说一点其他的话：

1. 交纳的手续都是一样的

2. 待银行放款的消息，下面讲讲商贷的部分流程：

a) b) ，

交纳)

c)

d) ，最后交于中介

e)2009室)

f)3楼财务室开具

发票)

g) 发票开完了，接下来请返回本文第一行进行契税交纳程

序(注：从中介取回资料、开具剩余房款发票、交契税

可以一天完成，当然如果以上资料不齐备，可以晚一段

时间交契税。千万注意：所有资料到各自手中后，一定

要保管好，不要遗失)

税大厅复印，每页5角。大家提前准备好，省的到时候到处排队，心里烦躁、浪费时间。本人办理契税过去很久了，某些细节有点模糊或者契税大厅相应调整窗口位置，一切以实际为准。

联合花园QQ群于2012.7.16制