第一篇：契税的纳税筹划2
简述契税的纳税筹划方法
2009-12-10 22:11 陆英 【大 中 小】【打印】
契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，依据土地使用权、房屋的价格，向承受的单位和个人征收的一种税。根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》(国税发[2004]137号)文件规定，契税由税务机关直接征收，并普遍适用于有应税行为的单位和个人。
在目前的经济生活中，涉及到转移土地、房屋权属的契税缴纳行为较多， 根据契税缴纳的税收政策进行纳税筹划，降低契税支出，日益为各方面纳税人所重视，现举例说明契税缴纳的纳税筹划方法。(以下
所举各例中涉及到缴纳契税的税率为4%)
一、签订等价交换合同，享受免征契税政策
【例1】金信公司有一块土地价值3000万元拟出售给南方公司，然后从南方公司购买其另外一块价值3000万元的土地。双方签订土地销售与购买合同后，金信公司应缴纳契税=3000×4%=120(万元)，南方公
司应缴纳契税=3000×4%=120(万元)。
纳税筹划思路：根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其《实施细则》规定：土地使用权、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。
根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：金信公司与南方公司改变合同定立方式，签订土地使用权交换合同，约定以3000万元的价格等价交换双方土地。根据契税的规定，金信公司和南方
公司各自免征契税120万元。
二、签订分立合同，降低契税支出
【例2】红叶实业公司有一化肥生产车间拟出售给月星化工公司，该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物，附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等，化肥生产车间总占地面积3000平方米，整体评估价为600万元(其中生产厂房评估价为160万元， 3000平方米土地评估价为240万元，其他生产厂房附属物评估价为200万元)，月星化工公司按整体评估价600万元购买，应缴纳契税=600×4%=24(万元)。
纳税筹划思路：
根据《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税[2004]126号)规定：
1.对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权
转移变动的，不征收契税。
2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价
的，适用与房屋相同的契税税率。
根据上述文件对于免征契税的规定，在支付独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物价款时不征收契税，由此提出纳税筹划方案如下：红叶实业公司与月星化工公司签订两份销售合同，第一份合同为销售生产厂房及占地3000平方米土地使用权的合同， 销售合同价款为400万元， 第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物(主要包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等)， 销售合同价款为200万元。经上述筹划，月星化工公司只就第一份销售合同缴纳契税，应缴纳契税=400×4%=16(万元)， 节约契税支出8万元。
三、改变抵债时间，享受免征契税政策
【例3】金图公司因严重亏损准备关闭， 尚欠主要债权人明珠公司5000万元， 准备以公司一块价值5000万元的土地偿还所欠债务。明珠公司接受金图公司土地抵债应缴纳契税=5000×4%=200(万元)。
纳税筹划思路：根据《财政部 国家税务总局关于改制重组若干契税政策的通知》财税[2003]184号文件规定：企业按照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人(包括关闭、破产企业职工)承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。
根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：明珠公司改变接受金图公司以土地抵债的时间，先以主要债权人身份到法院申请金图公司破产， 待金图公司破产清算后再以主要债权人身份承受金图公司以价值5000万元的土地抵偿债务，可享受免征契税，节约契税支出200万元。
四、改变抵债不动产的接收人，享受免征契税
【例4】华业公司欠石林公司货款2000万元， 准备以华业公司原价值2000万元的商品房偿还所欠债务。石林公司接受华业公司商品房抵债后又以2000万元的价格转售给亚美公司偿还所欠债务2000万元，石林公司接受华业公司抵债商品房应缴纳契税=2000×4%=80(万元)。
纳税筹划思路：石林公司最终需将抵债商品房销售给亚美公司抵债，华业公司抵债商品房在石林公司账面只是过渡性质，却需多缴纳契税80万元，在三方欠款均相等的情况下，进行纳税筹划后这80万元多缴纳的中间环节契税可免征，可考虑纳税筹划方案如下：石林公司与华业公司、亚美公司签订债务偿还协议，由华业公司将抵债商品房直接销售给亚美公司，亚美公司将房款汇给华业公司，华业公司收亚美公司房款后再汇给石林公司偿还债务，石林公司收华业公司欠款后再汇给亚美公司偿还债务。经上述筹划后，三方欠款清欠完毕，且石林公司可享受免征契税，节约契税支出80万元。
五、改变投资方式，享受免征契税政策
【例5】王明有一幢商品房价值500万元，李立有货币资金300万元，两人共同投资开办新华有限责任公司，新华公司注册资本为800万元。新华公司接受房产投资后应缴纳契税=500×4%=20(万元)。
纳税筹划思路：
根据财税[2003]184号文件的规定：非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：
第一步，王明到工商局注册登记成立王明个人独资公司，将自有房产投入王明个人独资公司，由于房屋产权所有人和使用人未发生变化，故无需办理房产变更手续，不需缴纳契税。
第二步，王明对其个人独资公司进行公司制改造，改建为有限责任公司，吸收李立投资，改建为新华有限责任公司，改建后的新华有限责任公司承受王明个人独资公司的房屋， 免征契税， 新华公司减少契
税支出20万元。
六、改变购买不动产方式，享受免征契税政策
【例6】金盛有限责任公司于2004年1月向国有独资公司兴业有限责任公司购买三幢商品房，价值9800万元， 金盛公司应缴纳契税=9800×4%=392(万元)。
纳税筹划思路：根据财税[2003]184号文件的规定：非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的房屋、土地权属，免征契税;两个或两个以上的企业，依据法律规定，合同约定，合并改建为一个企业，对合并后的企业承受原合并各方的房屋、土地权属免征契税。执行期限
为2005年12月31日之前。
另外根据财税[2006]41号《财政部 国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》文件规定， 企业改制重组涉及的契税政策，继续按照财税[2003]184号文件规定执行，执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。对于财税[2003]184号文件执行过程中的问题做了如下规定：
1.184号文件第一条第一款中规定的“整体改建”，是指改建后的企业承继原企业全部权利和义务的改制
行为。
2.184号文件第
二、
三、四条中所谓“企业”，是指法人企业。
3.184号文件第二条第一款中规定的“股权转让”，包括单位、个人承受企业股权，同时变更该企业法人代表、投资人、经营范围等法人要素的情况。在执行中，可以根据工商管理部门进行的企业登记认定。即：企业办理变更登记的，适用于该款规定;企业办理新设登记的，不适用于该款规定。对新设企业承受原企
业的土地、房屋权属应征收契税。
4.184号文件第四条规定的“企业分立”，仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行
为。
5.184号文件第七条中规定的“同一投资主体内部所属企业之间”，是指母公司与其全资子公司之间、母公司所属的各个全资子公司之间的关系，以及同一自然人设立的个人独资企业之间、同一自然人设立的个
人独资企业与一人有限责任公司之间的关系。
6.以出让方式承受原改制企业划拨用地的，不属于184号文件规定的范围，对承受人应征收契税。
根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：
第一步，金盛公司与兴业公司签订投资协议，共同出资组建兴盛有限责任公司，注册资本为1亿元，金盛公司出资200万元， 出资方式为货币资金，投资比例为2%，兴业公司出资9800万元， 出资方式为三幢商品房， 投资比例为98%，并约定兴盛有限责任公司成立后，于6个月内办理商品房产权变更手续。办理商品房产权变更手续时，新设立的兴盛有限责任公司承受兴业公司投入的房产，因兴业公司投资比例
超过50%，享受免征契税392万元。
第二步，办理完商品房产权变更手续后，金盛公司与兴业公司另签订一份股权转让协议，约定兴业公司将所持兴盛有限责任公司9800万元股份原价转让给金盛公司股东。
第三步，股权转让手续办理完毕后，金盛公司与兴盛有限责任公司于2005年1月签订合并协议，由金盛公司合并兴盛有责任公司，合并后金盛公司承受原兴盛有限责任公司的房产，享受免征契税392万元。
在以上对于契税缴纳的若干案例筹划中，要注意契税缴纳和土地增值税缴纳密切相关，进行税收筹划时需同时考虑土地增值税的税负，并结合有关营业税和企业所得税的相关免征政策，综合考虑企业总体税
负支出，方能取得较好的筹划效果。
第二篇：税务专业筹划作业2
筹划作业2：
1.A公司在2009年1月与B公司签订了两份有关沥青加工的生产技术服务合同，合同的执行地点都在欧洲，合同内容是为B公司在欧洲的调整公路工程所用乳化沥青产品的生产技术加工技术服务，全责期限为3个月，服务费用为1000万元，并于2009年1月26日取得了这笔收入。
对于这笔收入的涉税处理，当时A公司没有把握，就向当地税务事务所进行了咨询。税务事务所的注册税务师到企业现场，对A公司承接的对外服务合同的内容及相关业务流程进行了分布的分析和考察，从而给出筹划意见和建议书。税务师事务所的筹划建议书如下：A公司提供的技术服务发生在境外，属于来源于中国境外的所得，不属于营业税的纳税范畴。
鉴于上述意见，A公司一直没有申报交纳营业税。但税务检查人员通过检查，认定他们对2009年取得的服务收入应纳营业税，公司对此表示不理解，并将税务师事务所的筹划建议书交给了税务机关。
分析：1.这是一份失败的筹划建议书，请说明其失败的原因;
2.对于这一业务，你认为应该如何筹划可节税?
2.江南某市国税稽查局对A汽车制造有限公司进行纳税检查时，发现该企业2010年8月2日的5号凭证有如下记载： 借：长期投资――飞骆物流260万
库存商品――××型钢材280万
贷：库存商品――A牌小汽车280万
银行存款260万
其凭证的附件是投资合同以及20辆小汽车的调库单证。
对这笔业务的处理，稽查人员感觉有点不正常，于是向有关人员进行进一步查证，最终发现事实真相。
原来，A汽车制造有限公司发现，我国的汽车制造业目前业务正红，但未来的物流业更有发展空间，于是决定向下游行业发展。几经磋商，决定与上游企业B钢铁公司合资共同投资成立C物流有限公司。而A汽车制造有限公司本来就与B钢铁公司存在长期的业务合作关系，账面存在较大的业务往来记录。几经合作，双方形成关联关系。该笔业务是两个企业大量的关联业务中的一笔，双方经过协商，将各自的产品降价互相串换，财务人员为了把水搅浑，故意做了一笔多借多贷的会计分录。
A汽车制造有限公司最近三个月小汽车的销售价格有较大的起伏。以2010年8月A牌的销售情况为例，该公司以14万/辆的价格销售了50辆;以15万/辆的价格销售了100辆;以17万/辆的价格销售了60辆;以18万/辆的价格销售了5辆(小汽车的消费税率为9%，增值税率为17%，城建税率7%，教育附加3%，假设上述价格均为不含税价)。
主管税务机关认定为偷税行为，应依法补交相关的税费。即：
应纳消费税为：180000×20×9%=324000元
应纳增值税为：180000×20×17%=612000元应、
应纳城建税和教育附加：(324000+612000)×10%=93600元
公司接到税务机关的《税务行政处罚告知书》后，立即作出陈述：
公司与B钢铁公司串换的协议价格是每台小汽车14万元，而税务机关以每台18万元的价格作为计税依据不正确。 分析：A汽车制造有限公司的纳税行为为何不正确?如何处理能节税?
3.A建筑安装承包公司是一家专营建筑工程管理的企业，由于其监理技术过硬，工程的组织协调服务质量好，深得许多建筑企业的欢迎，所以上海一些大型企业的建筑工程都愿意让该公司提供服务。最近该公司的营销人员小王又接到一笔大楼施工业务，工程总价款为4000万元，按以往的惯例，该公司又将工程给协作单位乙施工企业，工程完工后，乙企业可获得承建费用3000万元，A建筑安装承包公司可获得工程服务费用1000万元。
正当公司准备与乙单位签订服务合同时，A建筑安装承包公司的税务顾问小方来了。当他了解到这个情况后提醒公司的经理：作为A建筑承包公司对这笔业务有两笔操作方式，其操作方式不同，经营成果不同：
方案一，按照A建筑承包公司以往的做法，由乙施工企业与甲方签订承包合同，A建筑承包公司与乙施工企业签订服务合同。
方案二，由A建筑承包公司与甲方签订总承包合同，然后再由A建筑承包公司与乙施工企业签订施工分包合同。分析：两个方案下，A建筑承包公司如何抉择?(公司城建税率7%，教育附加3%)
第三篇：关于契税征管若干政策的通知
浙财农税字〔2005〕23号
各市、县(市、区)财政局(宁波不发)：
为进一步明确政策，加强契税征收管理，现将契税征管若干政策通知如下：
一、关于土地、房屋拆迁契税政策问题
因房屋、土地拆迁后重新承受房屋、土地权属的，不论补偿前后是房屋或土地、住宅或非住宅，对超出土地、房屋拆迁补偿和安置补助总额的部分，统一减按1.5%的税率征收契税。
二、关于用外币缴纳契税如何结算问题
受让房屋、土地，纳税人用外币缴纳契税的，按缴税当日国家公布的外汇基准价格进行结算。
三、居民生前与社区居民委员会、敬老院或其他组织和个人签订供养协议，居民把个人所属的房屋财产、积蓄及退休养老金交给供养方，由供养方负责供养。按照供养协议，一定期限后，该居民把名下的房产过户给供养方所有。根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号)精神，上述情况属于赠与范围，按3%的税率征收契税。
四、关于退房退税问题
1.对交易双方已签订期房买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，征收机关对其已缴契税应予以退税。
2.对交易双方已签订期房、现房买卖合同，交易完成并已办理了产权证的退房，征收机关对其已缴契税则不予退税。但法院判定的房屋交易行为不成立或无效合同而引起的退房，已缴契税则予以退税。
以上规定请遵照执行。
浙江省财政厅 二○○五年十二月十五日
第四篇：耕地占用税是否计入契税的计税依据？
来源：12366作者：时间：2012-05-22 【字体：大 中 小】 【关闭】我企业占用耕地缴纳耕地占用税后，以出让国有土地使用权的形式取得的该块土地，交土地出让金时需要缴纳契税，请问耕地占用税是否计入契税的计税依据?
答：省局流转税处逯家峰2012年5月9日：根据契税相关规定，取得土地契税计税依据为成交价格，耕地占用税不计入计税依据。
--12366地税4号坐席员解答
2012年5月9日整理
第五篇：关于进一步做好契税征管工作的通知
(滁政[2005]9号)
2005-04-21 各县、市、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
加强契税征管，增加契税收入，对于增加地方财政收入，促进房地产业健康发展，具有重要意义。自1997年《中华人民共和国契税暂行条例》颁布实施以来，我市各级征收机关积极探索征收方式，不断加强征收管理，促进了契税收入的持续快速增长。2004年全市入库契税收入突破3000万元，比上年增长87%。契税已成为我市地方财政收入的重要税种。但是，契税征管工作中也存在着征管措施不健全，征收不到位，有些地方越权减免，导致税收流失比较严重等突出问
题。
为促进我市契税收入持续增长，根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《安徽省契税暂行办法》的规定和《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》(国税发[2004]137号)、《安徽省人民政府办公厅关于进一步加强契税和耕地占用税征管工作的通知》(皖政办明电[2004]99号)精神，结合我市实际，现就进一步做好契税征管工作特作如下通知：
一、全面推行契税直接征收制度
我市多年来的契税征管实践证明，实行契税直接征收，有利于及时掌握税源情况，有利于严格执行税收政策，有利于强化税收管理，有利于提高征收效率，是保障契税收入持续快速增长的必要措施。根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》(国税发〔2004〕137号)的规定，自2005年1月1日起，停止委托代征，全面实行由各级人民政府财政机关直接征收。按照方便纳税人缴税、有利于控制税源、有利于规范征管的原则，我市契税的具体管辖权为：滁州市城市规划区范围内的契税由市财政部门直接征收;各县、市辖区内的契税由各县、市财政部门直接征收。各级财政征收机关要按照要求，抓紧做好终止契税委托代征的各项后续工作，通知代征单位及时办理票款结报手续,收回委托代征证
书。
二、规范契税征管程序
要严格实行“先征税、后发证”制度，加强对契税的源头控管。纳税人必须按规定缴纳契税，取得契税完税凭证，或按规定程序办理免税证后，国土资源和房产管理部门方可办理国有土地使用权出让、转让或房屋权属变更登记手续。对未按照“先征税、后发证”的程序办理土地、房屋权属变更登记手续，造成税款流失的，要依据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规的规定，予以严
肃处理，追究有关责任人的责任。
各级财政部门要与国土资源和房产管理部门加强协作，密切配合，共同做好契税征管工作。财政部门要严把政策关，并定期向国土资源和房产管理部门通报征收情况，及时协调解决征收中出现的问题。国土资源和房产管理部门要与财政部门建立土地、房屋权属登记情况的网络互联体系，实行信息共享，并根据征收工作的需要，及时提供与征收有关的土地、房屋权属变更的详细资料。财政征收机关对查询的土地房屋相关资料应严格保密。
三、严格执行契税政策
各级财政征收机关要严格执行《安徽省耕地占用税、契税减(免)管理实施办法》，加强契税减(免)管理，按规定程序办理政策性减(免)契税手续。纳税人符合契税减征或免征条件的，应当在办理土地、房屋权属证之前向财政征收机关递交减(免)税申请报告，办理减(免)税手续。各级财政征收机关按规定批准后，必须每季度将减(免)情况上报市财政部门备案。各级政府、有关部门、单位和个人不得擅自决定契税的减税、免税。征收机关和征管人员也不得违反规定擅自受理、审核减(免)契税申报。对纳税人采取伪造、变造、隐匿计税依据、资料(销售合同或协议及销售发票等)进行虚假纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，由契税征收机关追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事
责任。
四、加大契税执法检查力度
要建立契税日常稽核制度，对契税的申报、审核、完税过程中政策执行情况进行全程跟踪检查。对于在日常征收过程中出现的房地产价格明显低于市场价格的不正常情况，各级财政征收机关除认真审核外，要按照国家和省的有关规定，依法委托具有房地产评估资质的评估机构重新核定计税价格;情况复杂的可委托两家以上的评估机构进行核准，以防止税收流失。市财政征收机关每年要对全市契税征管工作组织一次检查，发现问题及时解决。要严格契税执法，严厉打击各种拖欠契税、偷税、骗税等违法行为。
五、进一步加强对契税征管工作的领导
各级政府要充分重视契税征管工作，认真研究和解决契税征管中存在的各种困难和问题，支持财政征收机关依法征管，协调有关部门共同做好契税征收工作，对在契税征管工作中成绩突出的单位和个人给予表彰、奖励。各级财政征收机关要加大宣传力度，增强纳税人依法自觉纳税的意识;制定科学的契税征管规程，完善操作办法和管理制度;加快契税征管信息化建设步伐，切实提高办税工作效率;进一步增强服务意识，建立健全岗位责任制，做到文明办税、优质服务。
滁州市人民政府
二OO五年三月十九日