北京商业调研报告

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第一篇：北京商业调研报告

北京商业地产研究报告

正如当下中国经济进入阵痛阶段，商业地产也不可避免的遇到发展瓶颈。然而投资永远关注未来，随着政治、经济、人口、社会技术等方面的发展，在一个很长的时间维度中，我国商业地产仍处于生命周期中的成长期，他所遇到的仅仅是区域性结构问题。本报告拿北京市场作例，窥一斑而知全豹，指出商业地产突出的问题：一是区域发展不平衡致使项目选址失误，投资设想不能契合当地消费者的习惯。二是开发周期中未能采取招商先行的策略，定位与落位不符。三是对营运工作的重视程度不够。四是电商冲击下的转型创新力不足。本文最终希望通过探索区域结构性失调的原因从而获取商业地产投资过程中的决策因素。

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，但不在本文所指范围内。

一、宏观环境分析

现阶段，我国商业地产泡沫与机会并存，但目前来看只是区域性泡沫，如北上广等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，北京甚至超出了人均2平方米，这显然是存在泡沫的，而对于中西部地区及二三线城市来说，人均面积不足0.5平方米，这显然是不存在泡沫的，并且即使同属北京市下辖商业项目，不同商圈繁荣程度也是不一样的。这种现象我们称之为结构性失衡。下面我们重点分析北京商业地产结构性失衡的原因。

(一)经济政治环境分析

2010年至2015年间，北京市总值指标及人均国内生产总值虽然每年都在增长，但增速却逐年放缓。

另一方面，近年来部分区县政府在土地立项审批过程中未以城市对商业及经济的承载能力为基础，未能科学规划，间接导致商业类型同质化、商业项目不能与区域产业配套及消费优势吻合，从而导致区县内商圈商业量大不强，商业坪效每况愈下。

(二)人口及社会环境分析

根据最新统计数据，2015年末，北京市常住人口2170.5万人，比上年末增加18.9万人，增长0.9%，增量和增速分别比上年减少17.9万人和0.8个百分点。其中，常住外来人口822.6万人，比上年末增加3.9万人，增长0.5%;增量减少12.1万人，增速回落1.5个百分点。

2015年全市实现市场消费总额1.86万亿元，同比增长8.7%。商品性消费中，限额以上批发零售企业实现网上零售额2016.9亿元，同比增长40.2%，占全市社会消费品零售总额的比重达19.5%。

此外，在居民消费价格方面，2015年全市居民消费价格水平同比上涨1.8%，涨幅为近5年较低水平。八大类商品和服务项目价格“七升一降”，其中衣着类上涨幅度最大为3.6%，其次为交通和通信类、居住类和烟酒及用品类，分别上涨2.8%、2.6%和2%,食品类价格上涨1.6%，家庭设备用品及维修服务类下降0.1%。

(三)技术环境分析

中国互联网络信息中心发布的《2014年中国网络购物市场研究报告》显示，截至2014年12月，我国网络购物用户规模达到3.61亿，较2013年底增加5953万人，增长率为19.7%;我国网民使用网络购物的比例从48.9%提升至55.7%。

报告显示，2014年我国网络零售交易额为2.79万亿元，同比增长49.7%，相当于同期社会消费品零售总额(26.2万亿元)的10.6%。而且，网络购物市场依然保持着较高的活跃度，全年交易总次数173亿次，人均交易次数48次。

互联网的普及和各大电商平台的迅猛发展，使网络购物成为人们日常消费中重要的组成部分。这一技术革新加剧传统商业“闭店潮”的涌现。

二、北京商业地产微观环境分析

正如中国经济进入阵痛阶段，商业地产业不可避免的遇到发展瓶颈。目前商业地产出现了结构性问题，包括供需失衡，传统商业物业亟需升级改造等问题。

(一)整体市场分析

一方面，当居民的基本居住需求得到满足，可支配收入增加的时候，支出必然转向商业消费，所以如果把商业地产放在一个较长的时间轴内，商业地产在我国仍然处于上扬阶段。

另一方面，商业地产在现阶段的发展过程中确实面临一些结构性的问题。

1.北京市场概述

(1)经过过去二十多年的逐步积累，商业地产供给远大于需求，最终导致部分空置问题出现，商业地产现阶段有盘活存量的课题需要解决。

(2)北京市四环以内不再新批新建商业项目，导致城市中心土地资源稀缺，价格随之水涨船高，常住人口增长水平不及价格增速，形成发展结构性倒挂。这种情况下，众多房企将投资目光转向城市发展新区及生态涵养区，但是这些区域一方面人口收入、消费不能支撑商业如此转移，另一方面生活方式与商业定位不相符。

(3)结构性问题还体现在北京商业地产定位过于单一，体验式、文娱业态尚未充分开发利用。

2.2010-2015年北京商业地产土地供给及价格分布

(1)近两年北京市商业地产土地供给明显减少，但与此相对应的，楼板价却在不断飙升，供求矛盾明显，转移土地投资方向势在必行。

(二)区域市场分析

-从地图上看，北京目前重点商圈多集中在城市的东北部区域，发展成熟，辐射范围较广

1.CBD商圈

(1)供给分析

近两年，CBD及泛CBD地区并无新增商业物业投入使用。据戴德梁行统计，截至2015年底年，CBD商业面积已超100万平方米，作为新兴的市级商业中心，CBD已超越西单、王府井，成为北京规模最大的商业区。

(2)需求分析

对CBD地区的商铺需求有明显增长的主要行业如下：

 品牌服饰

作为商铺市场消化量最大的租户类别，品牌服饰对时尚聚集地CBD有较大需求，尤其是中高档及高档品牌。

 餐饮

数以百万计的工作人口，且有大量的商务往来，都为餐饮业创造巨大的商机，CBD也随之成为餐饮业的必争之地。

 展厅

鉴于收入较高人群的聚集之地及体验式消费的转变，致力于创造独特体验的中高档品牌将会把开设展厅的目标锁定在CBD。

 配套服务

由于在CBD工作与生活的人群数量庞大，将需要不同类别的配套服务，如票务、商业印刷、快递、便利店、洗衣店等，对配套店铺数量的需求亦相对较大。

(3)市场形势

 产品定位普遍高启

客户定位是产品定位的依据。据《北京CBD商业发展规划(2010-2015)》预测，CBD的消费人群约有70万，其中，年轻时尚的商务白领约45-50万，常驻财富阶层及涉外人士各约有7.5万，商务旅行人群约2.7万，文化休闲人群约3-4万，观光人群约4-8万。另据资料显示，CBD拥有北京高档商务写字楼的70%、跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%、外国银行在北京分行的90%、北京十大写字楼的全部和十大宾馆的80%等等。因此，CBD商业项目纷纷立足于及全面覆盖高端消费者的种种个性化需求，定位在高档和著名品牌上。其中，立志与世界500强携手的万达广场、号称移植上海新天地的建外SOHO和筹划营造欧式风情商业走廊的珠江帝景可以说是典型代表。

 商铺租价平稳上扬

目前CBD商业业态较单一，主要以购物中心为主，又相对集中在国贸、嘉里中心。况且自国贸二期后，新增供应较少，因此面对稳步上升的市场需求，商铺平均租金平稳上升，首层优质商铺月租金为90～150美元，空置率一直保持在2%的较低水平。

 东区成为发展重心

目前CBD西部和北部都已经形成了一定规模的商业区，如以蓝岛、丰联广场为中心的朝外商业街和以燕莎为中心的燕莎商圈。而CBD东部却一直缺少一个较有规模和品牌效应的商业区，因此众多重量级项目都选址在此，东部将是未来CBD发展的一个重心和方向。如华贸中心正精心建设16万商城、国贸正着力打造全球最大国际贸易中心，加之建外SOHO等周边商业街的补充呼应，CBD东区日益显现CBD商业中心的地位。另外，欧洲生活城珠江帝景90万平方米的集成社区，拥有高档商住公寓、酒店式服务公寓、五星级酒店和高档会所、甲级写字楼、欧洲风情商业街等，配套之全更是其他项目难望项背。

 集成社区受市场追捧

从投资类型看，集成社区已成为最受市场追捧的热点。所谓的集成社区，就是以集成开发的理念整体解决业主生活，一次性开工，一次性交付所有设施，有别于目前通用的滚动开发模式。

2.亚运村商圈

亚运村目前常住人口达70万以上和流动人口50万以上，并且规模日益壮大，范围延至北五环。

供需矛盾突出

亚运村商业一直是投资热点，除奥运经济外部催化及奥运建设内部拉动的原因外，较小供应量与庞大消费人群需求间的巨大悬殊也是一重要原因。

大量中高档商品房让亚运村集中了强力消费群体，但亚运村现有商业供应量仅有10万平方米左右，以北辰购物、新奥购物中心等几家为代表的商业项目，业态分布比较零乱，且文化设施欠缺，个性化的商铺鲜见，难以满足较高档次的消费需求。商业面积也无法满足人们对更高品质生活的需求，巨大的消费能力很难得到释放

3.城市功能拓展区新兴商业物业代表项目—通州万达广场

地理位置

项目位于通州永顺镇北苑商务区内，距离地铁通州北苑站 0.2 公里，周边有京通高速、机场巴士、八通线等，交通情况良好。周边有国泰百货、苏宁电器、国美电器等配套，商业及生活配套十分成熟。随着北京中心东移，通州新城预计于 CBD 商务区相连，形成大 CBD 商务区，大商务区东至通州新城、西接 CBD 商务区、南临亦庄商圈、北接东坝商务区，将形成新的核心。

市场分析

项目位于发展较为成熟的北苑商务区，周边居住氛围成熟，各种生活配套一应俱全;项目自身规划有 47 万平的商办，是区域内大型的城市综合体项目，必将带来周边区域的发展成熟，同时项目紧邻京通快速，地铁八通线，公交线路众多，无论自驾还是公共交通出行，是十分方便。项目本身配有甲级写字楼、绿色低碳的园林景观、独立的幼儿园、覆盖全面的金街购物区，并且与区域内的其他商业配套形成成熟的大型城市复合功能区。万达集团作为国内商业地产的龙头，选址北苑商务区，联通了 CBD、通州北苑商务区、东坝商务区三个商圈，为区域带来了利好。12 月底，商场开业，将为通州北苑商务区附近带来更多的人员流动，使周边的土地价值进一步升值。

三、北京商业地产存在的主要问题

现阶段，我国商业地产泡沫与机会并存，但目前来看只是区域性泡沫，如北上广等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，北京甚至超出了人均2平方米，这显然是存在泡沫的，而对于中西部地区及二三线城市来说，人均面积不足0.5平方米，这显然是不存在泡沫的，并且即使同属北京市下辖商业项目，不同商圈繁荣程度也是不一样的。这种现象我们称之为结构性失衡。下面我们重点分析北京商业地产结构性失衡的原因。

(一)内在问题

1.前期开发

一是拿地过程中未能做到把握政策脉络，商业项目选址失误;二是在开发过程中未能做到招商先行，导致项目空置率高，项目定位与实际落位不符;叁拾品牌落位未能遵从业种落位的原则，业种分布不合理，品牌带动能力不强，匹配度不够。 2.后期营运

一是经营的理念不够，没有充分认识到商业营运的重要性，更多的不是培育而是卖断;二是缺乏专业人才，对商业项目的远期近期目标有所规划。

(二)外在因素

一是北京四环内不再批准新建商业项目，导致市区商业项目供应减少;二是随着京津冀一体化战略的实施，多个零售商业搬迁外地，凸显首都核心功能及结构调整。

四、北京商业地产的思考

思考一：定位

商业定位很关键，是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。若仅是服务于本小区的，服务功能就要全、要便利;若是服务于全市的，差异化、特色化经营就非常重要。同时，区域年消费能力虽有一定比例增加，但大致还是维持在一定水平上，不会随商业地产的增加而有较大波动。因此，商业定位对消费的分流、在与新旧商业地产的竞争中处于优势，十分重要。

思考二：营运

以商业项目为平台，房企开发商一方面连接消费者，一方面连接合作伙伴(包括银行、建筑企业、政府、商家和投资人等)，构筑起来一个庞大而和谐的“商业生态系统”，各司其职、各取所需：

正如电商平台一样，商业项目也经营着一个的平台，二者都是一个商业生态系统。按照现在颇为流行的“平台战略”，这样的商业模式是非常具有威力的。只要不发生重大的变故，商业项目就能长期保持持续发展。

思考三：商业价值与业态规划

商铺价值并不取决于业态的大与贵，而是取决于租金利益的最大化和人流的多少。业态规模一定要符合商业规律，避免资源的无效浪费。

五、北京商业地产的投资

(一)投资风险的规避

商业地产作为复合地产，毕竟与住宅、写字楼项目不同，开发经营需遵循商业规律，投资者如在此方面经验不足，则风险与机遇同在。

对此，简单说，应该从选择商业经营模式、合作方式以及规划设计、商圈需求等几个方面注意规避风险。

1.经营模式

首先，从需求者角度进行项目定位，是商业中心、商业街、专业市场、特色街还是社区商业。其次，从服务对象角度进行业态选择，是大型购物中心、仓储连锁式超市、专业市场还是零售店铺，是综合型的还是专卖、特色型的。

2.合作方式

根据不同项目的具体实际情况，在合作方式上可以考虑合作开发或委托营运的方式，在具体方式的选择上要尤为慎重。

3.规划设计

商业物业，特别是新型商业物业，根据其不同的商业业态，都有其专业的人流、物流的设计要求和面积、仓储要求。因此，合作方式确定后，应先做好规划设计，再动工建设。若先盖好房子再选商家，往往会因设计不合理造成招商难，或出现追加投资、二次改建的被动局面。

4.商圈需求

对商业地产的投入与市场需求关系紧密，对此，投资者还应了解所在区域现实与未来的城市规划和商业布局，以及竞争对手的信息，避免信息不对位造成损失和同一区域内众多项目的同质化竞争。

(二)外投资者的基本考虑

1.商圈规模

商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。处于核心商圈肯定要优于其他位置。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。

2.地理位置

地理位置决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响，这在规划设计及选择项目时尤为重要。主要包括门前道路类别、顾客通达度等。道路类别直接影响消费行为，对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。人流方向和顾客通达度等因素也非常关键，交通隔栏、快速路、水系等都将影响人流动向，进而影响顾客通达度。

3.主力店效应

有主力店的地方，就会有无穷的商机。一个大型百货商场、购物中心往往会带动周边商业物业的全面升值，投资可借助主力店的作用充分挖掘项目的商业价值，使商铺作旺并不断升值。如华堂商场带旺了周边的商业，商铺的价值突现。

4.客流带动

大到天安门广场、西单文化广场，小到社区的休闲、娱乐中心，客流汇集的地方，就有商机人气，这必是商业地产地段选择或规划设计的重要方面。同样大型演出场所、体育馆、展览馆等和广场一样将使该区域形成特殊商圈，商铺将产生特殊的价值。如北京的国际展览中心、北京展览馆等附近的商铺租金非常高，在举办活动和展览期间，这些场馆周边的快餐店的营业收入是平时的几倍。

5.价格因素

周边的价格水平将直接影响项目的价格水平。

六、商业地产发展的新趋势：

一、城市多中心发展，副中心商圈蓬勃发展，商业供应外围化。

过去的商业多集中在城市中心，租金亦最高;但随土地、交通、停车、拆迁等因素制约，商业升级缓慢难以承载大型商业。多中心的城市发展格局，区域商业中心收到重视，更具综合优势，将拉平与传统城市核心商圈的地位与租金差距。

二、商圈主题化发展趋势明显。

一、二线城市购物中心发展渐趋饱和。同质化危机加剧了竞争，各购物中心通过布局主题特色来增加自身亮点、吸引客流。部分购物中心开始发展多层次、多主体的功能复合型综合体，满足不同消费者的需求。

三、从一线至三线，商铺租售价格失衡加重。

从一线城市到三线城市，租售的价格比值越来越悬殊。商业运营经验不足，使得开发商纷纷采用销售商铺或租售结合的方式。在国外，商铺只租不售，有利于运营，在国内却无法实现，销售商铺是中国特色市场下的产物。

四、品牌开店渠道继续下沉。

目前很多一线城市的品牌企业，已经开始深入三四线城市。

五、郊区购物中心迎来新机会。

购物中心在功能组合方面与百货公司相比有相当的优势，也必将是未来零售商场的发展方向，而随着市区土地供应的减少以及外来文化的影响，目前有越来越多的开发商开始关注郊区大型购物中心的开发。

六、区域性商业中心渐成主流。

新竞争者不断加入，使商业地产的市场竞争趋于激烈，行业领先企业亦加快在有更大选址空间的区域副中心及二线城市速度开店或拿地。同时城市与村镇之间交通不断优化、消费习惯与需求不断改变与提升、政策的利好等因素，均给予地级市商业升级发展带来机遇。

七、城市规模扩大，拥堵加剧，消费者便利化需求增加。

高速、高效发展的今天，时间变为稀缺资源，交通便利与多事物联动的需求明显，便利化越来越备受重视。消费者越来越感性，关注细节，注重购物场所的便利到达、停车方便、导视清晰、货品齐全、业态丰富。

八、消费者由“商品消费”向“场所消费”发展。

消费者的鉴赏能力越来越强，不但买奢侈品，还要买二线品牌，甚至有一些快销品牌也是他们的选择，这样就需要有一个大规模的购物中心。而消费时间越来越稀缺，需要在一个场所完成所有活动，提升他们的活动效率，年轻一代的需求倍增，所以这个时候，消费者选择的不仅是一种商品，而是一个综合性的消费场所。

九、新消费者更多维度的身份特征，为新业态及主题化奠定基础。

之前消费者的身份很单一，形成了高度一致的需求。现在消费者的身份是发散的，这就决定了每个商家都有一个足够宽的市场可以细分。这样的趋势就可以产生一个专业细分化的商家，正是有了消费者多维度的身份，才能保证市场的细分和新业态商业的产生。

第二篇：北京农村商业银行面试分享

我面得应该是最晚的了，给下届的同学们介绍下经验吧。

LZ收到的短信是1月13号，13:49:00，大概13:15到的农商行，就直接上6层了

拿着身份证签到，我是L组，填表格，等着叫出去面试。

大概不到13：50的时候就下楼了，我是在2层一个培训室面的，话说2层好冷。。木有地毯，跟6层没法比啊~~

我们那个组有4个面试官，性别男。

进去之后，交了表格和简历，就座。

1先简单介绍一下自己

2你到农商行来能做什么?

3投其他银行了吗?我说了招商;有什么结果吗?我说让我去签约;那你签吗?我说不签;为什么?我就说了一下自己的性格特点，觉得柜员比较适合我。(回想觉得自己好傻!!不知道有没有人信啊。。后来又再次问了我招商为什么不签。。)

4问了工行的实习，说一件自己遇到的紧急事件

5愿不愿意到郊区工作

个人觉得这种面试基本上没什么好准备的，自我介绍准备一下

面试官随着你的回答问问题，或者是简历里面他感兴趣的点

放松心情，如实回答吧。。

中间的黑脸男人一直没有说话。。

攒Rp。。祝各位好运~

第三篇：北京农村商业银行股份有限公司

一、招录岗位及人数

(一)总行部门共148个岗位，招聘目标人数若干。(请点击查看：总行职能部门专业人员岗位职责及专业条件)

(二)城区支行招录岗位为对公客户经理、个人客户经理、综合柜员和大堂经理，招聘目标人数若干。(请点击查看：城区管辖支行专业人员岗位职责及专业条件)

二、招聘条件

(一)基本条件

1.应聘总行职能部门岗位需同时具备以下基本条件：

——35周岁(含)以下;

——具有全日制国民教育序列大学本科及以上学历，并取得相应学位; ——具有较强的学习能力和文字表达能力，一定的团队管理能力，具有良好的职业道德及操守，能够保守工作秘密;

2.应聘城区支行岗位需同时具备以下基本条件：

——38周岁(含)以下;

——具有国民教育序列全日制大学本科及以上学历，并取得相应学位;

(二)专业条件

1.应聘总行职能部门岗位需具备：

——应聘前台、中台相关部门者需具有3年以上银行从业经验，应聘后台相关部门者需具有3年以上相关工作经验。

——具有商业银行总行工作经验者优先。

——附件1所列具体专业要求。

2.应聘城区支行岗位需具备：

——应具有2年以上银行工作经验。

——附件2所列具体专业要求。

(三)其他条件

1.遵纪守法，坚持原则，公正廉洁，具有高度的责任心，具备良好的职业道德和品行操守。

2.无违法违纪行为和不良记录，无重大岗位风险责任。

3.身心健康，仪表端庄。

三、报名须知

(一)应聘人员登陆我行门户网站()，点击“人才招聘”，在线填写、提交简历，每人仅能报考一个岗位，选择调剂一个岗位。

(二)本次招聘笔试、面试等相关信息均由我行统一通知入选者，请应聘者保持联系电话畅通。

(三)我行尊重和维护应聘者的隐私权，对应聘者的信息严格保密，未被录用人员的应聘材料恕不退还。

第四篇：北京商业流通发展专项资金管理暂行办法-政策

北京市商业流通发展资金管理暂行办法

第一章 总

则

第一条

按照创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，促进商业流通产业提质增效，加快规范化、连锁化、便利化、品牌化、特色化发展进程，充分发挥财政资金的引导、示范、带动作用，提高资金使用效益，依据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国政府采购法》、《北京市促进中小企业发展条例》、《中央对地方专项转移支付管理办法》等相关规定，制定本办法。

第二条

北京市商业流通发展资金(以下简称“商发资金”)是指由中央和地方安排的用于支持我市商业流通领域发展的财政性扶持资金，资金来源包括：市财政预算安排的用于支持商业流通领域发展、中小商贸企业发展的资金和商业流通领域中央财政转移支付的资金。

第三条

商发资金的使用，应符合我市经济发展规划和市政府确定的产业及区域发展政策，确保资金的规范和高效使用。

第四条

商发资金纳入市商务委年度部门预算管理，并按照《北京市市级项目支出预算管理办法》相关规定执行。

第五条

商发资金管理遵循公开、择优、规范、实效原则，统筹使用，资金分配和使用情况向社会公开，接受有关部门和社会监督。

第二章

工作职责

第六条

市商务委主要职责：

(一)会同市财政局研究确定商发资金相关支出政策，制定项目绩效指标，编制资金年度预算;

(二)根据行业发展规划和重点工作任务，研究制定具体的项目申报指南或者其他管理细则;

(三)负责组织项目申报，进行项目审核，组织项目评审;

(四)负责项目的组织实施及资金拨付，并对资金支持的项目进行跟踪问效和监督检查。

第七条

市财政局主要职责：

(一)会同市商务委研究确定商发资金相关支出政策;

(二)根据市政府确定的我市商业流通领域的重点工作，统筹各种资金来源予以支持，并根据市人大批准的本级预算，办理资金批复下达手续;

(三)按照预算管理相关规定，对商发资金使用进行监督检查及绩效评价。

第三章 资金支持方向

第八条

商发资金主要用于创新现代流通方式，推动流通产业结构调整，推进供给侧结构性改革，提升生活性服务业品质，促进城乡市场发展，扩大国内消费，改善商贸流通企业外部环境，支持中小商贸企业发展等，支持方向包括以下几方面：

(一)搭建公共服务平台，改善企业营商环境。

(二)促进便民商业发展，建设民生服务体系。

(三)发展现代流通方式，建立现代服务体系。

(四)商务领域便民及公共服务设施建设、升级改造。

(五)促进行业节能减排，绿色发展。

(六)发展特色商业，促进特色产业集聚。

(七)搭建融资担保平台，改善中小商贸企业融资环境。

(八)规范市场环境，保障市场运行及监测。

(九)优化发展环境，加强行业宣传，编制行业规划及开展相关研究、评估。

(十)市政府及中央部门确定的相关领域及重点项目。

(十一)市商务委会同相关业务主管部门确定的其他相关项目。

第九条

商发资金主要用于上述支持范围的项目建设支出，不得用于征地拆迁、人员基本经费、车辆运维等支出。

第十条 根据市政府确定的重点工作和行业发展规划、年度工作任务，市商务委制定商发资金年度项目征集通知或项目申报指南，通过市商务委官方网站进行发布。

第四章 资金支持方式及标准

第十一条

商发资金的支持方式主要是财政补助、贷款贴息、担保、以奖代补、政府投资入股或资本金注入及其他经市政府确定或批准的方式。同一项目原则上只采用一种支持方式。

第十二条

资金支持标准：

对于企业发展类项目支持额度原则上不超过项目核定实际投资总额的50%，支持金额不超过500万元。

贷款贴息项目，根据银行实际放贷额度及银行同期贷款基准利率确定，每个项目贴息期限原则上不超过3年。

市政府及中央部门确定的重点项目、公共服务类项目，可不受上述规定限制。

第十三条

商发资金管理工作中发生的费用可在商发资金中列支，每年不超过当年商发资金总额的2%。费用包括：项目申报组织、项目评审及跟踪管理等费用支出。

第五章 项目申报要求

第十四条 申报主体应在北京地区注册且具有独立法人资格，从事商贸流通业经营、服务、管理的企业、机构、经济组织等单位。项目单位对项目申报材料的准确性和真实性负责。

第十五条

同一申报主体同一内容的项目不得同时向多个管理部门重复申报。

第十六条

有下列情形的不予支持：

(一)列入《北京市新增产业的禁止和限制目录》禁止类和限制类范围的;

(二)纳入全市联合惩戒“黑名单”的;

(三)纳入北京市商务领域不良信用记录名单，应受到“不予支持”信用惩戒的;

(四)项目已获得中央财政资金支持或其他市级财政资金支持的;

(五)经审议其他不予支持的。

第六章

项目及资金管理

第十七条 项目管理

(一)根据业务工作需要，市商务委定期发布项目征集通知或申报指南。

(二)根据项目申报及执行情况，项目实行滚动管理。

第十八条 项目审核

(一)项目审核。按照隶属关系，由各区商务委、市属国有企业集团、总部企业负责对申报项目进行初审;通过初审后上报市商务委进行复审。

(二)项目评审。对于符合要求的项目将通知项目单位进一步准备详细资料，并在规定期限内提交至评审机构进行项目评审。

第十九条 项目公示

对拟支持的企业发展类项目(涉密及不宜公示事项除外)，市商务委将在官方网站上予以公示，公示期为7天。

第二十条

资金拨付

经审议通过的项目，市商务委按照相关规定办理资金拨

付手续。

第二十一条

项目单位收到财政资金后，应当按照国家财务、会计制度的有关规定进行账务处理，严格按照规定使用资金。

第七章

监督检查

第二十二条

获得资金支持的项目单位应主动接受监督、检查和审计，并及时汇报工作进展情况。

第二十三条

本办法在执行过程中如资金支持对象或申请单位受到《社会信用体系建设规划纲要》及相关备忘录的联合惩戒，暂停或取消资金支持或申请资格。

第二十四条

对于截留、挪用、骗取财政资金等违法行为，依照《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)等有关规定进行处理处罚。构成犯罪的，依法移交司法机关追究其刑事责任。

第八章

附则

第二十五条

本办法由市商务委和市财政局按照职责分工负责解释。

第二十六条

本办法自颁布之日起三十日后执行。《北京市商业流通发展专项资金管理暂行办法》(京财经一〔2011〕1320号)同时废止。

第五篇：北京某商业城商铺销控建议书

自北京某商业城店铺切割完成以后，我司就北京某商业城产权商铺的销控问题组织商业研究中心有关专家及项目组成员召开专题会议，讨论、研究北京某商业城商铺的销控原则和措施，在综合多方意见和建议的前提下，我司现就北京某商业城商铺销售控制问题提出如下建议。

一、 商铺销控的目的

1、 为实现良好的经济效益和社会效益提供保障。

北京某商业城不仅仅是要将商铺销售出去，实现投资回报，更重要的是保证北京某商业城开业后可持续的经营管理。为使北京某商业城在后期的经营中取得良好的经济效益和社会效益，我们认为必须在商铺销售时实施有效销控，以此保证北京某商业城符合前期的市场定位、经营定位，保证北京某商业城良好的整体对外形象，保证经营者有序经营，保证北京某商业城的各项经营管理措施能有效实施 。只有这样，北京某商业城的经营效益和社会效益才能得到保障。

2、 提升北京某商业城整体商业价值。

北京某商业城地处南三环木樨园商圈，商业价值不言而喻。为进一步挖掘北京某商业城的商业价值，提升北京某商业城的整体商业价值，北京某商业城产权商铺在销售过程中必须实施有效的销控。只有这样，才能保证北京某商业城的经营管理工作能有序地开展，保证商场的规范管理，树立北京某商业城良好的社会形象，从而保证北京某商业城和投资者、经营者、业户实现良好的经济效益，实施“四赢”战略，只有北京某商业城、投资者、经营者、业户实现良好的经济效益和社会效益，北京某商业城商铺的商业价值才能逐步提升，从而使北京某商业城的整体价值得到进一步提高。

3、 创造良好的经营管理条件。

北京某商业城B1至3F楼是产权式商铺，不同于传统的市场式商场。北京某商业城引入的是“商铺+商场”的经营管理模式，即商场式管理，店铺式经营，实行统一规划、布局和实施规范的商场管理。为保证商铺在后期的经营过程中，

符合北京某商业城整体的业态及业种定位等经营管理要求，因此，在进行商铺销售前必须进行有效的控制，为后期的经营管理奠定良好的基础，为北京某商业城经营管理的实施创造良好的前提条件。

二、 销控原则

1、 有利于商铺销售的原则。

为了尽快实现投资回报，北京某商业城在商铺销售过程中，应以有利于销售为出发点，进行合理的销控。因此各方必须充分认识到销控措施是为了更好的销售，正确理解销售与销控的关系，灵活把握、处理好销售与销控的矛盾。

2、 符合经营定位的原则。

北京某商业城的经营定位是我司在对前期北京某创意房地产经纪公司所做的市场调查的基础上，会同贵司进行专题讨论而得出的，北京某商业城商铺的销控，必须符合北京某商业城的业态定位及经营定位的要求，以保证北京某商业城的整体对外形象不受影响和损害。

3、 符合功能布局的原则。

北京某商业城进行了科学的、详细的垂直及平面功能布局，整个项目的功能分布明确，充分体现了各业态、各业种、各品类之间的关联性、层次性和过渡性，保证了各业态、业种、品类在整体经营布局中的协调性。若销控符合功能布局的要求，则各楼层功能清晰，不重复交叉，反之则各楼层功能混淆，互相影响，既不利于经营，又严重影响北京某商业城的整体形象。

4、 有利于经营管理的原则。

北京某商业城实行的是统一规划布局、统一卖场形象、统一营业人员管理、统一物价质量计量管理、统一营业时间、统一售后服务、统一营销宣传、统一物业管理、统一卖场管理、统一服饰形象的“十统一”规范管理，以“商铺式经营，商场式管理”的经营管理模式，来保证经营秩序的良性运行，使各业户、经营者的利益得到有效保障。北京某商业城商铺的销控，应以有利于经营管理为原则，为后期经营管理工作提供保障。

三、 销控措施

1、 分楼层销控

北京某商业城各楼层的经营定位不同，各楼层的功能分布也不相同，销售商

铺时，必须根据投资者的意向，针对其投资经营的具体情况进行销控，依据各楼层的定位和功能布局，将不同意向的投资者按定位和功能布局控制在不同的楼层。

2、按功能区销控

每个楼层都有不同的功能区，通过按楼层功能布局将投资者固定在该楼层后，再根据功能区进行销控，将投资者分别控制在不同的功能区内。

3、按品类销控

根据投资者投资意向、经营商品的类别进行销控，将各种商品按商品类别控制在相应的功能区内。具体经营品类及相应的功能区参考北京某商业城店铺销控图。

按销控图所列商品品类销控，将经营相同品类商品的投资者控制在同一功能区内，同时将购买同一功能区商铺的投资者，限定经营同样的商品品类，这样既保证了商品布局的协调、合理，又能保证各区域功能明晰。

4、 按已售、未售区域销控

在各个功能区内，根据销售进度，标明出已售商铺、未售商铺，分批次进行销售。待第一批次相邻的商铺售完以后，接着推出第二批次相邻的商铺，以此类推。这样，就能做到销售出去的商铺铺铺相连，形成相对独立的已售区域，如果有剩下未售商铺，那么剩下的部分未售出的商铺，也能铺铺相连，形成相对独立的未售区域，便于后期统一招商、经营和管理。

5、 按投资者类型销控

我司认为，购买商铺产权的投资者有四种类型，必须针对其不同的投资意向和特点分别进行销控。

(1)投资自营型。

即投资者购买商铺产权后，自己经营。既是投资者，又是经营者。针对此类投资业户，在销售商铺时，必须严格按照楼层、功能区和商品品类进行控制。对自营业户商铺的销售，必须将其控制在相对应的楼层、相对应的功能区、相对应的品类区域里，并要求投资自营业户与北京某商业城签订《北京某商业城商铺销售补充协议》和《北京某商业城管理公约》，以规范其经营行为。

(2)投资自租型。

即投资购买商铺，但投资者自己不经营，由投资者自己负责将经营使用权转让给他人，投资者自收租金。此类投资者可以在各楼层各功能区选择商铺，北京某商业城在商铺销售过程中应严格按楼层、功能区销控，对该类商铺经营的商品品类进行控制，限定所购商铺的经营范围和经营类别，同时必须与北京某商业城签订《北京某商业城商铺销售补充协议》和《北京某商业城管理公约》，严格规范经营者的经营行为。

(3)投资返租型。

对只投资购买商铺，不参与经营的购买者，北京某商业城按投资双方约定的回报率计算租金返还给投资者。针对此类投资业户，北京某商业城的销控措施是：第

一、必须划定专门区域的商铺出售给此类投资者，便于北京某商业城商铺返租后，能进行统一招商和经营管理;第

二、与投资业户签定商铺返租协议;第

三、必须限定该业户所购商铺所处楼层和功能区内经营的商品品类，以备返租期满业户自行经营时的统一管理。

(4)投资待定型。

投资者购买商铺，但投资者对自己的经营方式和经营品类还不确定;是自己经营，还是返租给北京某商业城或自己租赁给他人，均不能确定。此类投资者可以在各楼层各功能区内选择购买商铺，但商铺一经选定，就必须按楼层、功能区销控措施限定其商铺的经营范围，并要求其在北京某商业城开业前60天内必须确定经营方式和经营品类，限定商铺的开业时间。经营方式和经营品类一经确定，北京某商业城必须立即要求投资者与北京某商业城签订相应的有关协议和公约。

特别说明：

1. 本建议书是在借鉴国内其它城市商铺式商场商铺销控措施的基础上，听取多方意见和建议，并根据多年的商业经营管理经验，结合北京某商业城的实际情况，经过公司领导、商业研究中心人员和本项目组成员共同讨论形成的。本方案是从商业规划、商业经营、管理的专业角度出发，立足于北京某商业城的长远发展，提出以上商铺销控的有关原则及措施，请北京某房地产开发有限公司有关领导审核，以最终确定。

2. 本建议书呈送北京某地产开发有限公司总经理、副总经理、经理及北京某创意房地产经纪公司副总经理，请予以签收，以备日后查询。