物业管理市场调研报告

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第一篇：物业管理市场调研报告

物业市场调研报告

夏桥物业管理调研报告

一、 夏桥物业管理的基本情况

总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

(一)夏桥物业企业现状

物业作为一个新兴产业刚刚在我夏桥内发展开来，现我辖区内有三家物业公司，均为刚起步的小型创业型公司，从业人员100人，不过随着小区的逐步增多，各物业公司也正逐步呈现扩大的趋势。

(二)夏桥物业发展现状

我辖区老居民区平房较多，多为居民自己所建，而规范化的小区则多为近几年新建，为积极响应区里关于小区物业规范化的推进，到目前为止，物业覆盖五个小区，管理房屋340000平方米，新建商品房覆盖率100%

二、夏桥物业管理存在的主要问题及原因分析

(一)夏桥物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会

资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度不足50%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我办事处调研，几家物业公司长期亏损严重。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。三是物业服务从业人员报酬低。

(二)夏桥物业发展存在的主要问题及原因分析

1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同

质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设遗留问题引发物业纠纷。工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。

3、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

(1)房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

(2)开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。

(3)使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。

(三)夏桥物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

1、物业管理法律法规不健全。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥;房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大

三、完善物业管理的建议和措施

(一)加强夏桥物业企业服务的建议和措施

1、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌;鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。 2、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。一是物业企业争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进

行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

(二)加快夏桥物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。

2、实施“分类管理”。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

4、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

(三)建立健全夏桥物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《徐州市物业管理条例》，出台相关政策。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。

2、建立健全物业管理行政新机制。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。

4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。

5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

6、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生。

第二篇：物流管理专业市场调研报告

物流业作为国民经济中的一个新兴的服务部门，近几年在我国发展非常迅速，人才需求也比较旺盛，物流人才已被列为我国12类紧缺人才之一。巨大的人才供需差距使得物流几乎是一夜之间成为社会上的热门专业，自2000年北京物资学院和西南交通大学开设物流管理以来，国内已经有218所大学开设了物流类专业。

一、我国现阶段物流行业发展情况

根据权威部门统计的数据，我国的物流业发展势头强劲，预计在今后几年将以每年30%的速度增长，但是相对于发达国家的物流产业而言我国的物流产业尚处于起步发展阶段，而且，地域不同，物流行业的发展情况不同，总的来说南方及东部沿海城市物流业发展较快，内地发展较慢，其发展的主要特征是：(1)企业物流仍然是全社会物流活动的重点，专业化物流服务需求已初露端倪。据中国仓储协会的调查：生产企业原材料物流的执行主体主要是供货方，占71%，第三方占21%;成品销售物流中，43%的执行主体是公司自身，21%是第三方，36%是两种形式兼用。商业企业物流执行主体74%为供货方，13%由第三方执行，公司自主的比例为13%。(2)专业化物流企业开始涌现，多样化物流服务有一定程度的发展。一是传统的国有交通运输与仓储大型企业实行资产重组与流程再造，向第三方物流企业转型。二是民营的物流公司不断扩展，呈稳步发展态势。三是不少大型制造企业也把业务延伸到流通领域，建立专业的物流公司，向第三方物流发展。四是国际知名的物流公司加快在中国建立网络。(3)物流基础设施和装备发展初具规模。目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。(4)物流产业发展正在引起全社会和各级政府的高度重视，但缺乏统一协调机制。必要的政府部门间协调机制仍未建立，地区封锁、市场分割的体制阻碍了现代物流应有的跨地区、跨行业、网络化特征和优势的体现，制约了物流产业的快速发展。

二、未来物流人才需求分析

1、物流人才需求量将进一步扩大，且地区间存在差异。

根据权威部门统计的数据，我国的物流业发展势头强劲，预计在今后几年将以每年30%的速度增长，与此同时专业人才缺乏的问题越来越突出。在未来15年内，人才缺口达600余万人。我国加入WTO后，国内物流业迫切需要与国际接轨，现代物流人才的匮乏已经成为制约我国物流业发展的瓶颈。随着进出口贸易的增长,给我国处于起步发展阶段的物流业提供了持续扩张的市场空间。物流业的发展已经成为衡量我国现代化程度和经济发展效率的重要标志。

物流人才需求量和种类地区间存在较大差异。

珠江三角洲是我国发展物流产业最早的地区，也是我国南部沿海地带重要的交通枢纽。是我国空中航线最为密集和繁忙的地区。航空人才的需求主要集中在珠三角的城市。这些岗位要求物流人才能熟悉空运业务的相关知识，拥有一定的空运经验，具备较高的英语水平等。

长三角地区近年来物流迅速发展，逐渐成为继珠三角之后又一重要的物流基地。长三角地区在港口、航海贸易方面占据优势地位，长三角地区对海运、报关、港口贸易方面的人才需求要比其他两个经济地区多。这些岗位要求从业人员有一定的从业证书，熟悉现代国际贸易、海运知识，有良好的英语沟通能力和熟练的计算机操作能力。

环渤海地区主要包括北京、天津两个直辖市，以及辽宁、河北、山东省，成为我国三大经济圈之一。由于受多方面因素的影响，该地区的物流业竞争力与其他两个地区相比，仍然很弱。物流业的发展侧重于铁路公路运输、仓储、采购。注重员工的实际操作能力强调工作经验。对于中高层部门经理则还要求有扎实的理论基础、熟练的计算机操作能力和一定的财务管理知识。

2、初级人才和一般操作工是当前物流人才需求的主流。

物流人才按等级来分，大致可分为高级物流人才、中级物流人才、初级物流人才和一般物流操作人员四类。高级物流人才位于企业的高层，主要负责企业整体目标的制订，起着总指挥、主持大局的关键作用。从调查的数据来看，占招聘企业招聘岗位的9%，招聘单位对这类人才的要求相当高。中级物流人才主要负责企业具体事宜的计划与指挥，一般的经理和主管属于中级物流人才。例如物流部经理、营运主管等。从调查的数据来看，占招聘企业招聘岗位的47%，招聘单位对此类人才的工作经验要求一般为5年左右。初级人才和一般操作人员属于执

行层。他们负责具体事宜的操作。偏重于体力劳动。从调查的数据来看，占招聘单位招聘岗位的44%，招聘单位对于此类人才的工作经验要求一般1-3年。此外，一般只要求他们具有良好的沟通能力和团队合作精神，熟练运用办公软件，英语四级等。

三、调查结论

1、扩大招生规模，满足社会需求。

物流人才是当前我国紧缺的人才之一，且随着经济和物流行业的发展，社会需求量还将扩大。社会巨大的需求量为高职院校提供了机遇，我们要借国家近两年大力发展高职教育的契机，加快专业建设，扩大招生规模，同时搞好软件及硬件配套措施，为社会提供更多的人才。笔者获悉，目前江苏省大部分高职类院校都设立了物流管理专业，但都处于起步阶段，招生规模小，但都在努力探索，细分培养方向，扩大招生规模，如江苏南方科技学院开设物流管理专业至今，招生人数增加到120人，毕业后虽然就业率还可以，但从事物流工作的只有一半左右，且大部分在小的货代公司或快递公司工作，就业质量不高。因此，我们一方面要扩大招生规模，满足不断人才需求的需要，还要确立专业方向，培养“又专又精”的人才。

2、确立培养初级人才和操作工人的目标。

从调查的结果来看，培养合格熟练的操作人员正是高职院校培养人才的主要方向。因此，我们要确立培养初级人才和操作工人的目标，在三年的学校教育中要着重培养学生的基础知识和操作能力，注重学生技能的培训，鼓励学生参加劳动部门举行的职业鉴定大赛，使每个学生都有拿到物流专业的资格证书和上岗证书，使学生工作后马上就能实际操作，避免工作后的再培训。

3、加快物流实训基地建设，提高学生的操作能力。

物流管理专业是一个综合性、技术性、操作性极强的专业。为了实现培养目标，使学生掌握从事物流工作所必须的知识，具备从事物流工作所应有的能力学生实训、实习基地的构建是一个关键环节。为此，在物流管理专业实验实训建设上，使物流管理专业实验实训环境保持国内先进性;按照物流企业的需要，改革实践教学内涵，丰富职业培训项目;使实验实训环境既具有教学和培训能力，还具有一定的生产能力，技术开发能力和社会服务能力，在功能上实现产，学，研

一体化。加强物流管理专业实训基地建设的管理，由粗放型增长转变为集约型发展。强化与现有校外实验实训基地的合作，同时加大校外实训基地开发和建设工作力度，进一步拓展校外实习基地的数量，完善机制，强化管理，使其持续稳定并良性运行。

调查人：聂海利

2010年8月16日作稿

第三篇：物业管理公司市场部经理竞职报告

文章标题：物业管理公司市场部经理竞职报告

本人周平，毕业于___大学机械工程系，__年_月加入______集团，现任______物业管理公司发展部副部长。

这次竟聘的岗位为______物业管理有限公司市场部经理。现就去年一年的工作和以后的工作打算做如下汇报：[找文章到☆范文搜 wenmi114.com(http://)一站在手，写作无忧!]

一、05年工作完成情况：

1、2005年1月，接管洪江市行政中心，物业面积13000平方米。

2、2005年3月，接管在水一方小区，C、D栋，物业面积为39800平方米。

3、2005年4月、6月先后接管飞山新城

13、

14、

15、16号楼，物业面积为20848平方米。

4、2005年3月、6月先后接管湖天一色小区一期，二期共67890平方米的物业。

5、一年来先后参加了，湖天一色新天地、冷水江国际，中方桃花源、___顺天国际等楼盘的开盘活动，为明年公司的扩张建立了基础。

6、先后与中行，人行、中方生态城、琼天广场、___学院等进行过接触，但都因种种原因未能顺利接管。

7、协助各管理处处理各项重大投诉和设施、设备的改造。

二、工作中的不足

1、前期介入的力度不够。

2、与房产、工程公司之间信息沟通未到位。

3、对各管理处的巡查、指导工作不足。

4、外接物业力度不够。

三、06年的工作打算

1、加大前期介入力度，由于集团开发的物业较多，且分布较散，加之公司日常事务较多，导致现阶段的前期介入工作的不足。今年我部将建立、建全前期介入的各项制度及表册，完成已交接物业情况的统计工作。加大新建项目的巡视、巡查力度，以便及时发现问题。

2、加强信息沟通，定期与房产、工程公司各项目部进行信息沟通，及时了解各项目工程的最新动态，了解新建物业的进度及正在筹备开发的新物业基本情况等。

3、配合各管理处对各项重大投诉、设施、设备的改造进行处理，确保设施、设备的正常运行，及时处理各项投诉，确保工程质量，避免出现二次投诉和群体投诉。

4、由于___的物业管理起步较晚，物业管理还未规范，加之业主对物业管理的不了解，各新开发楼盘均有自己的物业管理公司，物业管理费标准偏低等，造成了我部对外承接物业的困难。

2006年市房产局将推行《___市物业管理招投标管理办法》，这对于我公司来说，又是一个新的挑战，同时也是一个新的商机。

5、继续跟进去年未能接管的物业。

《物业管理公司市场部经理竞职报告》来源于范文搜网，欢迎阅读物业管理公司市场部经理竞职报告。

第四篇：市场调研管理规范(003)

Q/OCTT-YSC 003-2005

市场调研管理规范

1 范围

本标准规定了主题公园市场调研管理的职责与工作程序。

本标准适用于华侨城主题公园的市场调研管理工作。

2 规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

Q/OCTT-YSC 004-2005市场资料管理办法

3 职责

3.1 总经理室：负责确定调研主题。

3.2 市场营销部门：负责组织实施市场调研工作。

3.3 行政管理部门：负责以文件形式将相关调查结果分发各部门，必要时安排相关部门协助市场部门开展调研工作。

3.4 相关部门：协助市场部门开展调研工作，也可根据本部门工作特性和对象，开展相关调研活动。 4 工作程序

4.1 调研的启动

4.1.1 分管市场营销的总经理室成员根据营销管理需要确定调研主题。

4.1.2 营销部门市场调研人员对调研主题进行分析，确定本次调研的目的与主要内容，并制定《调研计划》。《调研计划》应包含以下内容：

—— 调研目的

—— 调研对象

—— 调研内容

—— 调研方法

—— 调研时间

—— 调研规模

—— 调研的组织方式

—— 调研费用

4.1.3 市场营销部门负责人组织相关人员对拟订的《调研计划》进行评审，以确保调查问卷设计的有效性、调查方法的正确性以及调研费用的合理性。

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Q/OCTT-YSC 003-2005

4.1.3.1 公园重大活动市场情况的抽样调研问卷题目，根据每次调研的目的具体确定，原则上应包含以下主要内容：

a) 游客的年龄构成;

b) 游客的地域构成;

c) 游客的文化程度构成;

d) 游客的媒体导向;

e) 游客对景区服务和景区硬件设施的意见和建议;

f) 交通工具的选择;

g) 重游游客所占的比例。

4.2 调研准备

4.2.1 调研人员熟悉本次调查的相关背景资料、调研方法、调研问卷、调查工作流程;

4.2.2 印制调查问卷;

4.2.3 准备调查纪念品。

4.3 调查实施

4.3.1 调研人员按《调研计划》开展调查活动。

4.3.2 调研组织人员对调研过程进行督查，确保调查样本的有效性、调查活动按计划进行。

4.4 调查结果分析

4.4.1 调研人员负责对回收调查问卷进行统计汇总，信息以电子文件形式保存。

4.4.2 调研人员在对调研信息整理分析的基础上编写《调研报告》。《调研报告》的内容包括：

—— 本次调研的调研目的

—— 调研对象

—— 调研内容

—— 调研方法

—— 调研时间

—— 调研规模

—— 调研的组织方式

—— 问卷的发放与回收情况

—— 各问题的统计结果

—— 调查结论

4.5 调研资料的保管

4.5.1 游客填写的调查问卷由市场营销部门负责保管，保管期限为一年。

4.5.2 市场调研资料按照Q/OCTT-YSC 004-2005进行管理。

4.6 调研报告的使用

4.6.1 调研人员将《调研报告》提交部门负责人及总经理室审阅。

4.6.2 公司行政事务部门根据总经理室的批示意见，将调查结果与总经理室意见以文件形式向公园有关部门反馈。

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第五篇：关于临汾市区物业管理市场的调查报告

住宅小区建设，是一个城市经济发展的重要标志，是政府的形象工程，德政工程，物业管理则是这项形象工程和德政工程的深化和延续，是建设城市、管理城市和经营城市的重要内容之一。重建设、重形象、更应重管理，而城市管理中的物业管理尤为重要。为此，搞好社区建设，优化社区环境，完善社区功能，提高居民生活质量，保障我市19万小区居民的生活安定，无疑是市委、市政府抓好经济建设工作的头等大事，更是我市城市建设管理工作的基本任务之一。为全面落实市委、市政府提出的六大战略任务，贯彻市委、市政府“执政为民”的基本方略，全面提高城市管理工作的服务水平，针对目前我市物业管理市场出现的新情况，新问题，我们受建设局党组的委托，利用一个月的时间，对我市物业管理市场进行了一次全面调研，对存在的问题和矛盾作了认真的分析和研究，并就如何规范临汾市区物业管理市场、改善小区生活居住条件提出了粗浅的整改意见。现就调查结果报告如下：

物业管理市场现状

临汾市住宅小区建设起步于九十年代初期。之前，城市住宅小区除临钢、临铁、师大等少数驻临单位外，70%的城市居民居住在低矮的住宅平房内，配套设施简陋，设施封闭独立，自来水入户率极低，冬季取暖家家靠烧焦煤为主，区片物业管理几乎无从谈起，十五万城市居民处在十七平方公里的半农村、半城市生活环境之中。进入九十年代，随着住房制度改革和城市建设步伐的加快，城市基础设施逐步完善，城市化水平逐步提高，管道煤气开始入户，旧城改造工程相继启动，城市居民住房条件取得了质的飞跃，一批批设施齐全、设计新颖、环境优美的商品住宅小区相继竣工落成，物业管理作为一项新生行业在临汾开始出现。

临汾市区住宅小区的形成大致分为三种类型：一类是九0年之前单位自筹、自建的原公建住宅小区;另一类是九十年代期间单位职工集资建设的分散住宅小区;再一类是九十年代以后兴起的社会商品房集中住宅小区。九○年之前形成的住宅小区，受当时社会物质生活条件和城市发展的局限，小区配套设施比较单一，停车场、自行车棚、安全防盗设施、物业办公用房、小区公厕、保安值班室、业主委员会办公室、公建绿地等公用设施严重配建不足，建筑规模不一，布局分散，封闭独立，自成体系，对后期转入物业管理带来很大难度。九十年代以后新起的商品住宅小区虽然相对集中，也具备一定规模，但由于受商品利益的趋动，开发商只考虑了一次性水、电、暖基础设施的配建，而没有从长远物业管理去着想，专项维修资金不能及时落实，智能化物业管理条件落后，把小区管理一次性托给物管企业，不再关心过问，把潜在的问题和矛盾留给了业主，留给了物业。加之近年来物业市场缺乏正确的行业政策引导和有效职能监管，建设单位和开发商自行其事，不按市场规律运作，从交接初期便形成了物业企业与业主之间的对立矛盾。

截止二○○四年底，临汾市通过集资建房和大规模旧城改造，小区住宅面积达到了480万平方米，其中八○年以前建设的楼房住宅面积约18万平方米，现存的市区低矮平房住宅面积约60万平方米(含违法建房)，八○年至九○年期间起建的楼房住宅面积约70万平方米，九○年以后新建的楼房住宅面积约330万平方米。全市现有新、旧高层住宅小区面积共计约420万平方米，其中物业管理小区住宅面积约410万平方米。目前，市区住宅小区规模约为230个，小区居住人口约23万人，70%的住宅小区建筑规模集中在8000-20000平方米之间。从物业管理企业看，市区230个住宅小区中有120家各类物业管理企业和组织，物业从业人员近2000人(不含建设单位小区自管的在岗后勤人员)，120家物业管理企业中，具备物业管理资质和建立有正式物业管理聘用合同关系的企业仅有 14家，持有正规上岗证的物业管理人员150余人，绝大多数物业人员由社会下岗人员临时组合而成，从业人员普遍素质较低，物业企业规章制度不健全，大部分物管企业没有与业主建立正式合同聘用关系。可以说，临汾市物业管理市场仍处在一个起步期、低水平、粗放型松散管理阶段。

从物业小区管理体制来划分有以下四种形式：

(1)单位自管式：即单位原公建住宅和职工集资建房形成的住宅小区。这些小区大都由建设单位后勤部门统一管理、统一收费、统一维修，享受物业补贴较多，物业费用负担较轻，合同关系不明确，基础设施配套相对完善，设施运行比较正常、住户矛盾较少。如师大教工楼区、市人民医院、市公安家属院、临铁小区、临钢小区、小麦研究所家属院、市政府家属院等。这部分小区占整个住宅小区的60%。

(2)开发商自行组建物业公司管理式：如贡院街、贡院东街物业小区，这部分小区，设施配套，制度健全，合同关系明确，运作规范，物业费用偏高，但费用难收，对立意见大。这类形式占总小区的12%。

(3)委托管理式。这类物业小区全部由开发商或建设单位全权委托物业公司管理，暴露的问题是物业设施不配套，维修不及时，合同关系不明确，责权利不清，设施老化现象严重，物业企业处于亏损瘫痪，业主意见较大，矛盾较深，设施运行不正常，时有停水、停电、停暖现象发生，物业管理较为混乱。如北城物业小区，兴隆物业小区等，这类小区占总数的23%。

(4)业主自治式。这类小区物业管理透明度高，综合成本低，对立面少，工作好做，费用好收，如平阳公寓等，这类小区占总小区的5%。

总体上讲，临汾市物业市场管理水平较低，运作不规范，管理混乱，制度不全，矛盾突出，设施不配套，欠费现象严重，监管力度不够，缺乏长效管理机制。

物业管理市场存在的问题

42个重点小区调查结果显示，主要问题有：

(一)小区共用部位及公共设施、设备普遍老化、失修。 2000年以前兴建31个小区，占73.8%;2000年以后兴建11个，占26.2%。其中，34个小区其楼房屋面均出现不同程度渗水;36个小区的锅炉不能满足环保要求;16个小区的锅炉需中、大修(其中13个小区的锅炉需更换);25个小区蓄水池、二次上水设备以及室外给排水管网有不同程度渗漏损坏;17个小区内的道路、场地坑凹不平、损坏严重;10个小区自备变压器功率匹配不合理，经常超负荷跳闸断电(其中部分变压器属老化淘汰之列)。

(二)小区停水、停电、停暖现象时有发生。被调查的42个小区当中有15个小区曾发生过因拖欠水费、电费、取暖费而被停水、停电、停暖事件，短则

三、五天，长则达数月，小区居民生活没有根本保障，居民多次上访告状，给社会带来很大影响。如2002年6月，向阳路华强小区停水、停电达45天，造成一百多住户两次围堵市政府;去年冬季以来，兴隆小区、桃源小区、育英小区、三元小区、卧牛小区、大桥小区、贡院西街等数十个小区因停水、停电、停暖造成小区居民多次上访闹事，严重冲击了城市的正常生活、工作秩序。

(三)小区防盗设施配制较差，失盗现象严重。99%以上的小区均曾发生过自行车和机动车丢失现象，如开发新村400余户居民，几年内仅自行车丢失千余辆，户均三辆;2004年，市财政局小区，贡院东街、房地产局家属院等小区接连发生多起入室盗窃案件，小区公用井盖、井篦、门窗被盗已司空见惯，目前，市区230个小区的井盖子、篦子短缺达70多块。市区内65%的小区保安夜巡以及防盗监控设施处于零状态。

(四)室内装璜存在多处安全隐患。住户入住后，随意拆墙开洞，楼房主体结构肆意更改;擅自拆改、增加甚至改变采暖管线，破坏供水供暖系统的循环压力平衡，严重影响了整个单元系统的供暖质量，最终导致住户供暖温度不能达标而拒绝交费的恶性后果;违规安装、钩接照明、电器设施线路，不仅增大了小区的用电负荷，而且埋下了事故隐患。被调查的42个小区当中，因电器改造而造成的各类事故达100多起，因私接管网造成的单元系统供暖受阻达80多起。

(五)业主与物管企业关系紧张，矛盾尖锐。在被调查的42个小区当中，有30个小区没有成立业主委员会，占71.4%，业主与物管企业普遍没有建立聘用合同关系，责、权、利不明确，出现问题互相指责，推诿扯皮，在小区共建问题上意见相悖，达不成共识，最终造成物业费收难——业主难伺侯——亏损严重—— 资金短缺——管理不到位——维修不及时——居民意见大——收费更困难——被迫停水、停电、停暖——小区物业趋于瘫痪——居民上访闹事的物业恶性怪圈。被调查的42家物业小区，已出现物业脱管的有四家，如华强小区、北城小区、育英小区等。截止二○○四年十一月十八日，仍没有提供正常供暖的小区有七家，如北城物业小区、华强小区、育英小区、钟楼小区、兴隆小区、新亚小区、东赵小区等，涉及到小区居住人口2.2万人。42个物业小区居民历年累计欠交物业公司各项费用多达180万元。

(六)被调查的42个物业小区除北城小区等四个小区外，其余38家小区出户管网改造迟迟没有进展。按照正常合理改造费用，单户费用约需600元。但自来水公司预算达800元，住户意见大，难接受，物业公司进退两难，房产部门难以协调。2004年省政府文件规定，楼外管网改造费用由供水企业负担300 元，楼内管网改造费用市财政补贴300元，业主自己分摊300元，共计费用900元。年内，房产部门对城市住宅管网改造下达整改通知，并成立了专门管网改造领导组，但由于小区集中改造户数较多，供水企业难以承担如此高额费用(全市共需1500万)，政府每户改造补贴300元也难以落实，居民一次性负担全部改造费用又负担过重，致使出户管网改造工作无法顺利实施。目前只完成了市区八个小区的管网出户改造任务(北城小区)，改造费用全部由业主自行负担。小区供电线路改造任务房产部门几经与供电部门协商，由于涉及到变压器增容、线路更换、一次性改造费用独家负担过高、实施难度大而被搁臵下来。这几项工作任务的难点是，各小区管网改造谁牵头，谁出资，比例分摊费用如何落实，谁来具体实施。若资金不能分摊落实，牵头实施单位不能确定，供水、供电部门实行终端收费将无法兑现，物业管理市场难以走向规范管理轨道。

(七)物业宣传引导工作做得不够。对42个物业小区调查发现，70%的物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领会不透，城市服务意识差，目标不明确，工作方法不得当。小区80%的业主不知道如何维护自身的权利，“只享受权利，不履行义务”的思想较深，对业委会的选举产生不慎重，对聘用物业企业不按程序办事，物业小区设施丢失损坏无人关心过问，对出现的问题，不是通过协商渠道和法律手段去解决，而是采用简单的拒绝交费办法来激化矛盾，导致业主与物业企业的矛盾越积越深。房产部门，作为行业监管部门，面对市区230个小区进行物业监管，人力投入显然不够，宣传工作跟不上，政策引导不到家，处罚力度又太小，使本该处罚的资金不能现场兑现，出现问题不能及时合理解决。 (八)由于物业市场的管理混乱，监管不力，加之业主与物业人员城市化观念淡薄，缺乏公德意识，服务意识，商品意识，造成目前市区40%的小区物业设施 (如锅炉房、办公用房)被物业人员私自转让出租和用于非物业管理用途;有的不经业主的同意，私自在小区公用场地搭建临时建筑，占为私家住房;有的物管人员借服务之便，侵占公共场地，长期堆放私有物品;有的业主擅自在公共小区续建停放车库;有的业主为自己私利，把住房用作经营场地，开办家庭工厂、诊所、学校、饭店、养猫、养狗，造成单元小区环境恶臭熏天，无法忍受。这种状况大有漫延失控之势。

产生问题的根源

(一)市区60%的物业小区面积呈小布局、分散型，不能形成物业规模管理。根据《山西省物业管理条例》，住宅小区建筑规模一般不小于3万平米，且具备设施配套、功能齐全、相对封闭的基本物业运行条件。而我市大部分住宅小区除临钢、临铁、贡院东西街、尧乡花苑等几个小区的建筑规模达到3万平方米以上外，其余小区都在0.8—2万平方米之间，大部分由

三、五栋楼房简单组合形成，且多数是由旧小区过渡而来，配套设施极不完善，老化失修现象十分严重，根本不具备实行小区物业管理的基本条件。分散、不配套、不成规模，势必造成物业管理成本过高、人财物浪费现象严重、维修不及时、制度不健全、管理不到位、费用难收缴的必然结果。

(二)小区物业配套设施前期规划建设考虑不周，遗留问题多，患下了“先天不足，后天难医”的死症。①物业管理设施不全。在原住宅小区开发建设的整体规划中，没有重视后期物业管理的配套建设，一旦建成交付使用后，很难改造完善。如：物管办公场所、业主委员会办公用房、门卫、保安休息室、自行车存放场地、机动车辆露天泊位(不能满足小区内住户私车容量)以及公建绿地面积等都不能按照小区长远规划要求实施。②小区供水、供电、供暖等设施安装没有实行分户、出户计量，供水、供电、供暖等相关部门从各自的经济利益出发，不愿向终端用户收费，不愿负担物业损耗费用，而山西省物业管理条例规定，城市广电、供水、供电、供热、供气等部门必须实行向小区终端用户收费。但截止目前，这些费用的收取大部分由物业公司或建设单位被动代收、代交，这种收费体制无疑是造成物管企业水、电、气、热等费用亏损严重和小区停水、停电、停气现象发生的主要根源。③权、责不清。小区前期工程质量上存在的潜在隐患，随着物业的接管运行，其责任和矛盾随之转嫁到了物管企业的头上，本该开发商或建设单位担负的责任和费用却由物管企业承担。物管企业无力担负，形成设施运转失调，双方相互指责，业主拒绝交费的局面。物管有苦难言，管不了、推不掉，说不清、脱不了。

(三)专项维修资金不能足额落实到位，共用设施设备带病运行，无钱维修。95%的新建小区专项维修资金没有足额缴纳，开发企业或建设单位以各种理由少缴和拒缴，旧小区的专项维修资金几乎处于零状态，物管企业处在“巧媳难做无米之炊”的尴尬境地。如北城小区锅炉设备运行已达十年之久，早已到了大修淘汰阶段，但物管企业苦于无有维修资金，迟迟无法启动运行，无奈之下，只好于二○○四年十一月向小区提出物业脱管，北城小区的8000口居民也只能带着抱怨忍冻过冬。可见，专项维修资金落实不到位，是造成小区共用部位及设施、设备维修不力、物管企业服务质量低下的重要原因之一。

(四)物业管理意识比较淡薄，住房商品化的观念没有形成。大部分业主法律意识、城市意识、商品意识太差，只享受权利，不履行义务。69.2%的小区物业管理费用收缴率处在70%以下，物管企业亏损严重，如城建开发总公司下属的城建物业公司所管辖的开发新村、八角楼、北城、兴隆、钟楼等五个住宅小区，近三年来，累计欠交、亏损各项费用149万余元。物管企业无资低垫也是造成小区停水、停电的主要原因之一。

(五)房产行政部门缺乏强硬的监管手段和人力保障。随着城市化进程的加快，物业管理已成为房产行政部门的主要监管职能，但目前我市房产局面对市区 230个分散小区的物业市场监管工作，投入的人力和执法力度远远不够，处罚资金不能及时入库，小区改造费用不能按时监管到位，监管人员工资无有基本保障，工作形不成合力，责任心不强，也是造成物业管理市场监管不力的原因之一。

物业管理对社会、政治、经济生活的重要影响

(一)小区停水、停电、停暖现象出现，直接影响到了城市市民的生活质量，打乱了城市的正常生活秩序，造成职工无法正常上班，学生无法按时上课。更甚者，出现市民受寒感冒，就医为患，导致市民怨声载道，上访闹事，政府“执政为民”形象也大打折扣，政府在百姓心目中的信用度就会降低。

(二)城市化是社会进步的形征，城市功能的完善，是城市化的重要标志，小区的物业规范管理，是城市和谐发展的具体体现，是优化城市发展环境的核心工作，如果居民小区出现管理混乱，城市生活节奏就会随之打乱，城市功能就不会得到有效发挥，城市经济发展将受到阻力，社会治安状况就会走向恶化，优化城市发展环境，改善人民生活条件，也只能是一句口头空话。

(三)如果重经济发展，轻环境治理，重城市建设，而勿视居民小区的文明建设、物业管理，进而影响到城市居民的衣、食、住、行，波及到社会的政治安定，城市建设管理工作将会出现失衡，政府的经济中心工作将无法顺利实施。

(四)城市形象是一个地区经济发展、政治安定、社会和谐的重要标志，改变城市形象必须先从治本开始，创造居民小区的和谐生活，关系到整个城市的形象，也是检验党和政府执法能力的重要标志。为此，花大力气、投大资金来改善居民小区的环境条件，规范小区的物业管理，改善城市居民的生活质量，无疑是政府实施安民工程的双赢之举。

解决物业管理市场混乱的建议和对策 加大物业管理宣传力度，营造浓厚社会氛围

在物业管理上注重四个方面的宣传工作：一是对公民物业政策、法规的教育宣传;二是强化公民公德意识的宣传;三是规范物业市场管理的工作宣传;四是对物业管理人员服务意识的宣传。四项宣传引导工作同步开展。利用一切可利用的舆论工具，采用正反典型事例，对城市物业管理进行一次全民性、大动员、长效化、针对性的集中宣传教育。最终达到城市市民爱护公共居住环境、遵守城市公德、维护合法权益、共创和谐城市生活的基本目的。

建立严格的住宅小区建设规划审批程序和小区竣工验收报批制度 治水先治源头，城市住宅小区建设规划审批，要把物业配建设施的规划纳入之内，对不合乎物业运行的住宅建设项目一律不予审批，包括公建绿地、小区公厕、物业办公用房、车辆停放场地、安全值班室、供水、供气、供热、供电出户计量管网安装等相关物业配套设施内容，要一并例入小区建设规划审批和施工验收之内。房产局作为物业行业主管部门，要参与小区建设规划审批和竣工验收的全过程，并对小区配建设施的建设行使行政监督权利。切实从源头上杜绝小区配套设施配制不全、规划滞后的弊端出现。

建立行之有效的物业市场监管机制

物业市场管理作为一项新生行业，没有一套行之有效的长效管理机制和一支依法监督、作风过硬的物业执法队伍，物业市场将会失去控制，走向无序。针对临汾市目前物业管理市场出现的问题，有必要由房产行政部门牵头，成立临汾市城市物业市场管理执法大队(视同城市规划执法监察大队)长期对城市物业市场的违规操作、物业小区的违章行为、物业企业的侵权行为、物业收费的抗拒行为、房屋装璜的破坏行为实施强有力的行政执法监督，维护物业市场的有序规范管理，保障城市居民的正常生活。成立后的城市物业管理执法大队，例为全额事业财政开支，以确保管理人员基本工资收入。

成立临汾市物业管理领导组

临汾市物业市场管理，涉及到市区23万城市居民的切身利益，关系到社会的安定和政府执政为民的形象，也涉及到社会的方方面面，对此，建议成立由市政府领导牵头，城建、房产、财政、公安、电业、规划、园林、公用、物价、电信、广电、卫生、劳动、法院、城管、供水、供气、供热及各街道办事处等相关部门共同参与的城市物业管理领导机构，共同协调领导城市物业市场的规范整顿工作。

建立维修基金专款专用制度

此项费用由市物业管理办公室统一管理，安排支付，并建立专项维修资金审报审批使用制度。对不按国家规定足额缴纳维修基金的开发企业，其资质不予年审，所建小区不得交付使用，不予办理房产登记手续。旧住宅小区的正常维修费用由原建设单位逐步安排拔付，分期专存。个人应交部分，可适当提高物业管理费用，从中提取集中安排使用。

集中对市区旧物业小区进行一次整治改造

由市政府号召牵头，物业管理领导组统一领导，房产部门具体组织实施，对市区230个物业小区进行一次环境设施大改造。改造内容为：拆除小区乱搭乱建，配建小区物业设施，优化小区居住环境，改造小区出户管网，规范小区物业秩序等。并以市政府名义制定临汾市区小区改造实施方案。按照国家有关物业政策和江苏常州等地的经验作法，以政府投入为主体，产权单位、小区居民为投资补充，分三年时间，投资3000万元，对现有230个城市小区环境设施进行分批改造，力求为广大市民创造一个优美、舒心的生活居住环境，为重塑城市形象，大搞一场物业小区环境改造全民大会战。

对市区物业市场进行一次规范整顿

由临汾市物业管理办公室牵头，组织物业市场管理执法大队作配合，利用三年的时间，对市区230个小区转入规范物业管理进行一次集中整顿。整顿内容为：成立业主委员会、建立业主规程，清理非资质物业企业，健全物业管理服务合同，规范物业管理队伍，对物管人员进行系统物业技能培训，依法处臵物业市场违规操作行为和肆意侵权行为。并对全市小区物业管理进行验收达标，对验收达标的小区可享受年度物业管理基金补贴，对不合乎运行规范和物业管理条例的物业小区实施社会信用公示和经济处罚。

临汾市建设局政研室、物管办会

2004年11月25日

2004年底，临汾市区小区住宅面积约480万平方米，其中1980年以前建设的楼房约18万平方米，平房约60万平方米(含违法建房);建于1980年至1990年的楼房住宅约70万平方米，1990年以后新建楼房住宅面积约330万平方米;全市有新、旧高层住宅小区约420万平方米，其中有物业管理小区住宅面积约410万平方米，共有住宅小区230个，小区居住人口约23万人，70%的小区建筑规模在8000-20000平方米之间;其中有120个小区由各类物业管理企业和组织管理，物业从业人员近2000人(不含建设单位小区自管的在岗后勤人员)，具备物业管理资质并签订正式物业管理合同关系仅有 14家，持有正规上岗证的物业管理人员仅150余人。