停车场建设审批流程

第一篇：停车场建设审批流程

建设用地审批流程

(一)概念

建设用地使用权(地上权)，指以在他人土地上拥有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地的权利。《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。”

(二)法律特征

第一，建设用地使用权是以他人的土地为标的物而设定的物权。建设用地使用权的标的仅以土地为限;而且由于我国城市土地属于国家所有，农村和城郊土地，除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。所以，建设用地使用权只能存在于国家或集体所有的土地上。

第二，建设用地使用权是以在国家所有或集体所有的土地上保有建筑物或其他工作物为目的的权利。这里的建筑物或其他工作物是指在土地上下建筑的房屋及其他设施，如桥梁、沟渠、铜像、纪念碑、地窑，建设用地使用权即以保存此等建筑物或工作物为目的。

第三，建设用地使用权是利用国家所有或集体所有的土地的定限物权。建设用地使用权虽以保存建筑物或其他工作物为目的，但其主要内容在于使用国家所有或集体所有的土地，因而是用益物权。

(三)建设用地使用权的取得

《物权法》第137条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。可见，建设用地使用权的取得方式主要有两种，即出让或划拨。

第一，通过出让方式取得建设用地使用权。建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。

第二，通过划拨方式取得建设用地使用权。土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。我国物权法规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依

法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。

(四)建设用地使用权的期限及续展。

第一，我国法律、法规中对于土地使用权的期限，是分别不同种类的土地使用权进行规定。通过土地划拨及乡(镇)村建设用地程序取得的土地使用权，是无期限的。通过这种程序取得土地使用权的土地使用权人，除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外，可以无期限地使用土地。

通过建设用地使用权出让取得建设用地使用权的，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他用地50年。每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。根据我国物权法的规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定，但不得超

过建设用地使用权的剩余期限。

第二，关于续展的问题，《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”有关住宅用地到期怎么具体续期，是无偿还是有偿还不得而知，各种观点也异说纷呈。国家应该出台有关具体规定。

(五)当前建设用地使用权的审批程序。

1.建设项目的五证两书。在谈建设用地使用权审批程序之前有必要简要一提建设项目审批证书，也就是常说的五证两书：

“五证”是：

⑴国有土地使用证，国土资源部门(国土资源管理局)核发。

⑵建设用地规划许可证，由规划部门(规划局)核发。

⑶建设工程规划许可证，由规划部门(规划局)核发。

⑷建设工程施工许可证，由建设部门(建设局)核发。

⑸商品房预售许可证，房管部门(房产管理局)核发。

“两书”是：

《住宅质量保证书》

《住宅使用说明书》

取得五证的程序：

(1)立项批准。一般是由开发商向城市计划委员会提出申请报告，说要在某地建设住宅一处;或者说与某某公司合作，利用原来的职工宿舍修建住宅一处，其中多少分给职工，多少进行销售。根据当地的城市发展情况，一般情况这些申请大部分都可获得批准。

(2)建设用地许可证。开发商拿着立项证明到规划局，说我的这块地已经批了可以建设某个项目了，你看从城市规划角度行不行?规划局根据各地的城市发展规划，说可以，那么就再发一个《建设用地规划许可证》，证明此宗土地可以用于住宅建设。

(3)土地使用权证。开发商凭着《建设用地规划许可证》到国土资源管理局，问是否可以将此宗土地的使用权出售给我?国土资源管理局一般也会说可以，你交了土地出让金后，我给你一个《国有土地使用权证》。其实，这是一开始就说好了的，如果此时不批准，那前面的工作不全白费了!

(4)建设工程规划许可证。开发商得到了地，然后就要进行住宅设计，将这个设计的内容再交给规划局，说你看我的这个工程项目符合规划要求吗?规划局经过审核，认为符合规划要求的，就再发一个《建设工程规划许可证》。注意此证与上面所讲的《建设用地规划许可证》是不一样的!《建设用地规划许可证》是证明此宗土地可以进行住宅建设;《建设工程规划许可证》是证明这项工程的设计内容符合规划要求。

(5)《建设工程施工许可证》。开发商拿着上述几个证件以及与建筑商签订的合同，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。

(6)商品房预售许可证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的

25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;

(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明

第二篇：建设项目审批流程

一、办理建设项目选址意见书

办理建设项目选址意见书项目单位需向市规划局提交以下资料(两份A4)：

1、选址申请：申请应说明本单位主要业务范围，所属主管部门，申请的理由，建设项目的名称，性质(住宅，行政办公，商业金融，文化娱乐，医疗卫生，工业厂房，市政公用设施等)，建设规模，建设用地位置、面积，用地规划性质(住宅，行政办公，商业金融，文化娱乐，医疗卫生，工业厂房，市政公用设施)等;

2、营业执照、法人资质、组织机构代码证、法人身份证等;

3、项目可行性研究报告(工业项目);

4、环评报告(工业报告);

5、土地使用证(旧城区)。

办理《建设项目选址意见书》后，项目单位应办理立项、1：500地形图、测绘、平面规划方案、进行项目设计等工作。

二、办理建设用地规划许可证

办理建设用地规划许可证项目单位需向市规划局提交以下资料(两份A4)：

1、定点申请(申请应该说明建设项目的名称，项目批准文件号及主要内容，项目的方案设计、结构、层次、建筑面积、概算投资，定点具体位置等内容);

2、选址意见书(复印件);

3、项目立项批复;

4、1：500地形图;

5、平面规划图(并附电子版);

6、方案审查报告(临街项目);

7、项目方案图、效果图、亮化图并附电子版(临街项目);

8、注明联系人、联系电话。

三、办理工程规划许可证(副本)

办理《建设用地规划许可证》后，项目单位需提交以下资料(两份A4)，办理《建设工程规划许可证》(副本)。

1、修建申请(申请应说明项目的选址意见书编号及办理时间。建设用地规划许可证，项目批准文件号，及建设项目的设计单位，项目的规模、层次、结构、建筑面积、预算金额等主要内容);

2、选址意见书(复印件);

3、建设用地规划许可证(复印件);

4、计委批复(复印件);

5、总平面设计图;

6、施工图纸;

7、土地使用证复印件(验证原件);

8、注明联系人、联系电话。

四、招、投标

办结“一书”、“两证”后，项目单位到市建设局招标办公室完善招、投标手续。

五、办理施工许可证

办结“一书”、“两证”并完善招、投标手续后，项目单位需向市建设局工程科提交以下资料：

1、报建报告(项目单位);

2、工程项目立项批文(发改局);

3、建设项目选址意见书(规划局);

4、建设用地规划许可证(规划局);

5、建设工程规划许可证(规划局);

6、银行资信证明(开户银行);

7、工程建设项目报建表(建设局);

8、建设工程施工图纸设计文件审查合格书(设计单位);

9、防雷设计审查意见书(气象局);

10、建设工程中标通知书(施工、监理);

11、建设工程项目招标(发包)备案表(施工、监理);

12、建设工程承发包廉洁协议书(建设局);

13、建设工程项目法人质量责任书(建设局);

14、建设工程勘察、设计、施工、监理合同;

15、建设工程项目开工(施工)审批表(建设局);

16、建筑工程安全条件备案表;

17、建设工程质量监督书(建筑业管理局);

18、商品混凝土买卖合同(施工单位和生产单位合同)。 以上报件齐全，经审查批准，核发《建设项目施工许可证》。

六、申请放线

办结《施工许可证》后，项目单位提供“一书”、“两证”、《建设项目施工许可证》等到市规划局申请放线。

七、开工建设

持市规划局放线通知书到市规划局工程科申请开工。

八、申请验线

工程建至正负零。项目单位申请市规划局按核发的《放线通知书》的要求进行道路红线、建筑红线等验收。

九、单项验收

主要是消防、防雷、规划、建设工程等各管理单位根据各行业的规定、标准、要求等进行单项验收。

十、办理建设工程规划许可证(正本)

验线合格后，到市规划局核发《建设工程规划许可证》(正本) 十

一、总体验收(消防、质检、规划、建设)

持项目用地批复、“一书”、“两证”、立项批复等项目及工程资料，申请总体验收。总体验收由市建设局工程科组织，市(区)计划、国土、工商、建设、规划、消防、防雷、质检、电力、供水等专业部门参与，对建设项目的建设情况进行总体验收，核发《建设工程合格证》及建设工程质量等级证书。 十

二、办理建设工程房屋产权登记手续

总体验收合格后，项目单位持验收报告、工程等级证书等到建设局房屋登记中心办理产权登记手续。

地方道路补助资金 交通部门手续

县法改局立项----环评、土地规划许可证----勘察设计、工程可研报告----市地方道路管理处(公路站)----报市交通局批----省地方道路管理处(公路站)----省交通厅批文

第三篇：建设项目审批流程

第一步： 编制可研报告，取得发改委“立项批复”。

第二步： 取得国土局“用地预审意见”。

第三步： 取得环保局“环境评估审查意见”。

第四部： 取得规委给发改委的“规划意见函复”。

第五步： 取得规委给建委的“规划意见函复”。

第六步： 取得建委的“选址意见通知书”。

第七步： 取得发改委的“招投标方式通知书”。

第八步： 委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规委 的“设计招投标备案回执”。

第九步： 取得规委的“规划意见通知书(选址)”。

第十步： 完成方案设计，取得规委的“设计方案审查意见”。

第十一步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。

第十二步：取得规委的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。

第十三步：取得规委的“用地规划许可证”。

第十四步：取得建委的“征地计划通知书”。

第十五步：取得国土局的“建设用地批准书”。

第十六步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。第十七步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。第十八步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。第十九步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。第二十步：委托勘察院进行地质勘探，取得“地质勘探报告”。

第二十一步：取得建委的“施工计划通知书”。

第二十二步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规委的“工程规划许可证“。第二十三步：与原土地方完成安置补偿工作，签定“安置补偿协议”。

第二十四步： 完成水、电、气、暖、信、路等市政供源方案设计，取得市政 院的“市政供源方案”。

第二十五步：取得园林局的“树木伐移许可证”。

第二十六步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。

第二十七步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”

第二十八步：取得国土局的“国有土地使用证”。

第二十九步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格 书”。

第三十步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。

第三十一步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。

第三十二步：委托拆迁公司完成现场三通一平。

第三十三步： 建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。 第三十四步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。 第三十五步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。 第三十六步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。 第三十七步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。 第三十八步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。 第三十九步：取得建委的“施工许可证”。 至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。

工程项目审批流程

建设单位编制可研性报告、项目建议书。(可研性报告包括：项目建设的必要性、项目选址与建设条件、项目建设内容与规划方案、投资估算与资金筹措、经济效益评价)。

将编制好的可研性报告上报市发改委。

建设单位会同设计单位将初步设计方案，设计总说明;包括从土建、结构、设备、预算、消防、规划各方面要详细、明确。

将上报发改委的资料，组织项目初步设计论证会，邀请各位专家参加论证。 将论证会结论，土地证、项目可研性报告、项目地形图、概算等资料，向发改委申请预备投资计划，进行核准。项目地形图应由测量大队进行现场测量后，并出图。

预备计划下发，向市规划局申请规划许可证。根据初步设计方案和设计总说明，总平面图，平、立、剖图上报规划局，申请批准。

组织项目规划论证会，将上报规划局的初步设计方安。项目总平面图，平立剖图。进行专家论证会议。

规划局对上报总平面进行审批同意后。请消防、人防、绿化对总平面进行审批。 设计单位做施工图全面设计。(建筑、结构、电、消防、人防、通风等方面) 将规划局审批的总平图上报绿化部门(包括总平面图、红线图、土地证、绿化设计图)进行绿化审批。

将规划局审批的总平面图、平、立、剖上报人防部门进行审批。

施工图全部设计完毕后，上报审图公司，进行图纸审查。

施工图全部设计完后，由图审公司上报建设局进行备案。

全套施工图设计完毕后，上报消防部门。进行消防审核。

将绿化、消防、人防审核后全套施工图上报规划局申请规划许可证。

将规划审批的总平面图、规划许可证、消防审批的批文，财政局资金证明、申报单位主管部门申请，无拖欠证明、上报市发改委申请该项目正式计划。 将规划证、计划后，前期开标手续准备完毕后，申请开标。

开标结束后，招标备案。

申请工程施工许可证。

项目施工许可证包括(质监、安监、稽查等部门备案)对施工合同、监理合同审查后，备案。

对上述部门上报资料同时，要缴纳质检费、定测费，劳保基金，意外伤害保险、印花税等

申请施工许可证后，将规划证、地形图，上报测绘大队，进行定位放线。

地震、气象、文物、渣土、环保等部门都需要办理手续。说明：抗震分析、房屋地震安全评估报告、防雷设计、文物勘探、渣土清运费、建设项目环境影响评估等。

1.工程立项：计委窗口办理计划批文

2.工程规划：用地规划、工程规划

3.图纸审查

须提交的资料：

1。施工图设计文件

2。批准的立项文件或初步设计批准的文件

3。主要的初步设计文件

4。工程勘察成果报告

5。结构计算书及计算软件名称

6。勘察、设计合同副本

7。预拌混凝土计划使用情况

8、审查需要的其他材料

4.工程交易

4.1工程建设项目报建登记备案

4.2建设工程交易(招标总程序)

4.3招标单位招标资格审查

4.4招标文件审查

4.5评标组织成立

4.6中标书备案

4.7交易通知单(就是缴费啦)

5.工程监督

5.1 合同备案

5.2质量监督

提交的资料：

1。施工监理单位的中标通知书

2。施工合同

3。监理合同

4。勘察设计施工监理单位资质证书复印件

5。建设工程质量监督登记表

6。施工图设计文件审查报告及审查批准书

7。建设、勘察、设计、检测(试验)单位的质量责任制度报告书

8。施工、监理单位质量保证体系报告表

9。地质勘查资料、施工组织设计、施工图设计文件(用完返还) (缴纳质监费)

5.3工程安全报监

提交资料：

1。建筑业企业安全生产许可证

2。工程中标通知书

3。工程施工合同

4。施工现场安全防护设施的使用计划和费用计划

5。施工现场临时设施规划方案

6。拟进入现场施工起重机械的型号、数量

7。施工现场平面布置图

8。建筑施工企业职工意外伤害保险手续

9。工程项目负责人、安全管理人员及特种作业人员持证上岗情况

6.1建筑工程施工许可

1。施工许可申请表

2。工程项目报建证原件及复印件

3。建设用地规划许可证原件及复印件

4。建设工程规划许可证原件及复印件

5。房地产开发经营许可证原件及复印件(房地长开发项目提供)

6。资金落实情况证明

7。施工图文件审查批准书

8。工程交易通知书

9。施工监理的中标通知书

10。经审查备案的勘察设计施工监理合同、预拌混凝土使用合同的备案证明

11。建设工程质量监督和安全监督手续

12。工程竣工档案移交合同书

13。散装水泥审批手续

14。人防建设手续证明

15。相关缴费证明

16。其他相关材料

第四篇：建设用地审批流程[大全]

一、报批类型

建设用地报批分为分批次城市建设用地和单独选址项目建设用地两种类型。

1、分批次城市建设用地是指土地利用总体规划范围内(如城镇规划区、工业园区)的建设用地。

2、单独选址项目建设用地是指土地利用总体规划范围外的国家和省交通、能源、水利等重点建设用地(须调整或修改土地利用总体规划)。

二、建设用地报批程序

1、对列入省重大产业项目用地的分批次或单独选址的建设项目进行用地预审。由用地单位向县级国土资源部门提出用地预审报告，并提供项目可行性研究报告、用地平面布置图、用地位置图等资料(属于发改部门备案的项目，须提供矿产压覆及地质灾害评估报告)，经设区市国土资源部门初审后上报省国土资源厅。用地预审主要是审核建设项目用地是否符合土地利用总体规划和土地利用计划，是否符合国家产业政策和供地政策，拟征土地的征地补偿标准是否符合《关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(赣府字[2010]126号)文件规定的标准，拟占耕地是否已经补充并达到占补平衡。预审通过后，省国土资源厅下达用地预审批复。用地单位持省国土资源厅用地预审批复到发改部门办理项目批准(核准、备案)手续，占用林地的，用地单位须到省林业主管部门办理《使用林地审核同意书》。

2、用地单位持省国土资源厅用地预审批复、发改部门项目批准(核准、备案)文件、环保部门环评批复或意见(占用林地的须持省林业主管部门《使用林地审核同意书》)等资料到县级国土资源部门申请用地。

3、县级国土资源部门根据用地单位提供的有关资料，对拟征土地组织测量、土地权属调查、会同市财政等部门对青苗和地上附着物进行核查统计，协助市政府拟订土地补偿、安置补助、青苗和地上附着物补偿方案，向被征地单位发出《听证告知书》和《听证通知书》，按省国土资源厅要求必须组织被征地单位(即村小组)代表对征地补偿方案进行听证(听证笔录及参加听证人员签字原件与报批资料同时上报)。

4、县级国土资源部门将有关征地事项在国土资源网站上进行报前公示后(公示期为5天)，组织用地资料报批(用地资料包括：县级国土资源部门的用地请示、用地审查意见、建设用地“一书三方案”<单独选址项目用地为“一书四方案”>、县级人民政府关于征地程序的说明、关于征地补偿标准合法性和安置途径可行性情况的说明、被征地农民社保落实情况说明等资料)，经设区市人民政府和国土资源部门审核后上报省国土资源厅。

5、省国土资源厅通过办事窗口受理用地报批资料后，分别转厅征地处、耕保处、规划处、地籍处、利用处、地环处、储量处、法规处、信访处、执法总队、计财处等11个处室进行联审，并由各处负责人签字。联审通过后，由征地处统一汇总提交厅务会研究，厅务会同意后，按审批权限报省政府批准。用地经批准后，由省国土资源厅下达用地批准文件，同时下达用地规费缴款通知书。县级人民政府在缴清用地报批规费后，持缴款票据(复印件并加盖财政部门公章)到设区市国土资源部门领取建设用地批准文件。

三、征地补偿标准

根据省人民政府赣府字[2010]126号文件规定，从2011年3月1日起，执行新的征地补偿标准。我市新的征地补偿平均标准(含土地补偿和安置补助)为：水田30585元/亩、菜地、果园、茶叶园、人工高产油茶园、棉地、精养鱼塘不低于水田补偿标准(下同)，旱地、宅基地不低于67%，林地及其他农用地、其他集体建设用地不低于35%，未利用地不低于20%。

我市共分为五个区域：第一区域范围为鹿江、淦阳、福城三个街道，水田征地补偿标准为34962元/亩;第二区域范围为大桥、张家山街道，水田征地补偿标准为30602元/亩;第三区域范围为临江镇、洋湖乡，水田征地补偿标准为30217元/亩;第四区域范围为阁山、店下、永泰、观上4个建制镇，水田征地补偿标准为29832元/亩;第五区域范围为经楼、刘公庙、黄土岗、昌傅、义城、中洲、吴城、洲上8个乡镇，水田征地补偿标准为27312元/亩。

四、省人民政府审批权限

1、总面积在100亩以下，其中耕地不超过50亩的由省国土资源厅批准;

2、总面积100亩至300亩，其中耕地在50亩至150亩之内，由分管副省长批准;

3、总面积300亩至600亩，其中耕地在150亩至300亩之内，由省长或常务副省长批准;

4、总面积600亩至1050亩，其中耕地在300亩至525亩之内，由省政府常务会议批准;

5、总面积1050亩以上，其中耕地在525亩以上，报国务院批准。 江月

第五篇：工程建设审批流程介绍

●规划术语解释：

“用地面积”——项目建设所占用的土地面积。 “建筑面积”——建筑物的总规模。

“容积率”——建筑面积与用地面积相除得出的数。 “控高”——允许建筑物达到的最大高度。

“绿化率”——绿化面积占用地面积的比例。 “建筑密度”——建筑物基座面积占用地面积的比例，也称覆盖率。

“红线”——简单可理解为用地的边界线。 “退线距离”——建筑物四边退让红线四边的距离。

“停车位”——停放车辆的位置和数量。 “间距”——建筑物之间的相互距离。

“遮挡”——分光线遮挡和视线遮挡，常见为南侧建筑对北侧建筑的日照遮挡。

“日照测算”——为保证被遮挡建筑的最低日照时间，而进行的一种计算。

“代征地”——由项目负责完成的但并不属于本项目的土地整理，常见为代征道路和代征绿地。

●规划审批部门和权限划分：

北京市规划委负责各类建设项目的规划审批工作，市规委和区县分局的权限划分经常处于变动当中，目前的趋势是权力向分局下放，大致分工为：中央单位、各大部委、军队武警项目，重大项目，由市规委审批，其它项目由分局审批，农民自建房由乡镇政府规划科审批。 ●规划审批程序：

工程建设从头至尾基本要办理6-9个规划手续，依次为：控规调整(符合控规不需)→规划意见函复(自有用地不需)→规划意见书→钉桩通知单→设计方案审查→用地规划许可证(自有用地不需)→工程规划许可证→开工规划验线→竣工规划验收。 ●规划手续与其它手续的关系：

一个项目要想合法建设，需要得到多个政府部门的批准，主要有：规划委的规划审批、发改委的立项审批、国土局的用地审批、人防局的人防审批、消防局的消防审批、环保局的环保审批、交通委的交通审批，文物局的文保审批，建委的开工审批等等，程序繁杂。

但以上最主要的还是规划审批，一个项目能否建设，规划起的是一个“主审和决定性”作用，其它大致可理解为围绕规划展开的“副审”。 ●规划审批的标准和依据：

规划审批，也称为规划报批、规划报审、规划手续、规划报建等等，俗称“跑规划”。

所有建设单位都要追求自身项目的最大利益，这很正常，但作为城市管理者必须从宏观角度考虑问题，平衡各方利益，规划审批从某种角度上讲，是政府对建设申请方过高期望值的一个理性回归。

一个项目能否通过规划审查，主要依据以下标准：拟建项目是否违背大的政治环境和大的建设政策，是否违背城市总体规划，是否超出具体地块的控规指标，申请程序、主体资格和报审材料是否符合要求，这些若都没问题，则规划审批方面不会有问题。 ●北京规划委概况：

首规委与市规委可看成是一个机构两块牌子，规委以前叫规划局，后升格为委，属位高权重机构，办事人员若说不出要见的人名，大门肯定是进不去的。

与建设单位直接相关的处室是：建管一处，负责城区外自有用地项目;建管二处，负责城区自有用地项目;用地处，负责非自有用地项目;总体处，负责城市、区县、乡镇总体规划的审查;详规处，负责控规调整;规划院，负责规划编制;综合处，负责接件发件。

建设审批程序

建设审批也称做建设报批、建设报建、办理建设手续等等，是指建设项目的所有政府部门的审批手续，俗称“跑前期”，涉及的审批部门大概有十几个，夸张点说需要盖章上百个，行话叫“跑前期、跑断腿”。

建设审批程序十分复杂，非业内人士要想把整个建设审批流程搞清楚，那可太费劲了，本身建设审批程序就繁杂，再加上不同项目又有不同的建设审批步骤，更加增加了建设报批程序的复杂性。

现举例说明建设审批流程，项目条件是：中央单位、国有划拨自有用地、自筹资金、符合城市规划、建设科研楼、自用。

规委办理规划意见书→编写立项报告、可研报告，国管局办理立项批复→国土局办理用地预审→建委办理项目备案→地质勘探→设计招投标，完成方案设计，规委审查设计方案→人防办审查人防设计→消防局审查消防设计→编写交评，交通委审查交评(仅对需要项目)→编写环评，环保局审查环评→园林局办理树木伐移审批→文物局办理文保审查(仅对文保区项目)→落实各项市政供源方案→建委办理施工计划→档案馆办理档案登记→规委办理工程规划许可证→完成全套施工图，审图机构审查施工图→建委办理施工、监理招投标手续→完成现场拆迁，三通一平→建委办理合同备案;节能备案;安全备案;质量备案;施工图备案手续→建委办理施工许可证→至此完成开工前全部建设审批手续。

调整控规

●什么是调整控规：

对拟建项目所处地块的“控制性规划指标”进行变动，称作调整控规，也叫控规调整、规划调整等，土地变性、改变土地用途等也属调整控规。

“控制性规划指标”最主要的几项是容积率、控高、密度、绿化率、用地性质等，凡对以上任何一项指标申请调整的，都属调整控规范畴。

现实中最多的修改规划申请是：增加面积，增加高度，提高容积率，改变用地性质，调整土地用途等。 ●调整控规的起因：

历朝历代的城市，不论大小，都有城市总体规划，否则肯定会陷入混乱，不同的只是规划的深浅、粗细、合理与否的区别。

解放后北京经历了无数个版本的总体规划，每个版本对应当时的历史背景，都是值得肯定的，只不过历史发展太快了，每一次的国力变化和意识形态的变化，在城市建设方面对应的就是城市总体规划的调整，这是宏观层面的调整控规起因。

十年前北京的总体规划比较宏观，之后逐渐细化到了每个地块，目前北京五环内的每一寸土地都对应有规划指标，带来的好处是有法可依，有章可循，但弊处是规定的越细，越有可能与用地单位的实际需求不一致，于是建设单位提出调整申请，这是微观层面的调整控规起因。

●调整控规的审批原则：

建设单位申请规划调整，绝对是一件高难度低成功率的事情，原因很简单，口子不能开大，否则就乱了，城市总体规划很快就会变成废纸。所以原则是：可调可不调的一概不调，不得不调的慎重处理。

什么样的项目能调，什么样的项目不能调，什么样的调整内容能得到批准，什么样的调整内容得不到批准，实际上并没有明确的规定和标准，对尺度和标准的拿捏对政府来说其实也很头疼，但规划委内部大致上有一个尺度。

尺度是：中央单位、部队武警的申请，对合理的部分酌情考虑;对原控规中明显欠妥的内容酌情考虑;与大的环境、政策、政府工作重点、产业方向相一致的“顺向调整”酌情考虑;

不可回避的是，正确的运作方式和正确的运作程序，所起的作用不能忽视。

●调整控规的程序和时间：

申请调整总体规划的大致程序是：由土地方向市规划委提出调整申请，市规划委对认为可以考虑的申请，转交市规划院进行技术层面上的论证，市规划院将意见反馈给市规划委后，市规划委召集由多个部门参加的联席会，联席会没问题后，将项目情况在规划委网站上进行公示，公示期平静度过后，规划委将初步意见上报市政府，市政府同意后，由市规划委给申请方正式回复意见，完成对某地块的规划调整。上述任何一个环节出现问题，都会导致申请的搁置。

控规调整的时间没有明文规定，但非常耗时，最理想的情况3-5个月，若有单位说他们调控规用了1-2年时间，这也属正常情况。

规划意见书

●什么是规划意见书：

按现行的建设审批流程，绝大部分项目的手续办理，是从规划手续开始，而规划手续要办的第一个审批，就是办理“规划意见书”。

“规划意见书”是规划部门对某项建设工程从城市规划角度的一个基本认可，这个文件太重要了，一个项目若能拿到规划意见书，从理论上来说，今后的建设、包括其他部门的审批，应该不会有原则上的大问题，可以放心开始后续工作。

●规划意见书的内容：

规划意见书的主要内容，是对拟建项目各项建设指标的约定，或叫限定更贴切，明确限定了所有主要规划指标：如项目性质、用地范围、建设用地面积、代征地面积、建筑规模、容积率、建筑高度、建筑层数、绿化率、停车位、四周退线距离、出入口位置等等。若不按规划意见书的内容进行设计，则下一步审批无法进行。

●规划意见书审批标准：

一项建设工程规划上是否能得到通过，规划委是否给下发规划意见书，取决于以下几个因素：1，拟建项目的各项申请指标是否与对应地块的控规指标相符;2，拟建项目是否与国家大的建设政策相违背，是否属于限建或禁建范畴;3，申报程序及建设主体资格是否正确;4，申报材料是否齐全。

●规划意见书准备材料：

建设项目在申报规划意见书时，分为好几种情况，常见的有：单位自有用地项目、单位新征占地项目、土地储备项目(一级开发项目)、乡村建设项目、城镇居民建房项目、外装修项目、改扩建加层项目等等，不同项目需提交的材料不一样。

以单位自有用地项目为例，提交申报材料如下：1，国有土地使用证;2，1/500或1/2000地形图;3，申报表;4，建设申请;5，设计方案;6，经办人委托书;

●规划意见书办理周期：

根据规定，规划意见书审批周期为20个工作日，特殊情况可延长10个工作日。

建设用地规划许可证

用地规划许可证全称“建设用地规划许可证”，是规划部门对建设项目使用某地快，从规划角度的一个批准和认可，是土地部门是否给该项目颁发土地证的先决条件。

用地规划许可证的主要内容，是对用地位置、四至边界、用地性质和用地主体的确定。

自有用地建设项目一般不需办理建设用地规划许可证，单位新征占地项目、房地产开发项目需办理此证。

办理用地规划许可证准备材料如下：1，申报表;2，申请报告;3，立项批复;4，规划意见书;5，1/500或1/2000地形图;6，国有土地使用权出让合同，或土地使用权挂牌出让成交确认书;7，经办人委托书;8，建设用地钉桩成果;9，用地预审意见;10，有可能需要的其他文件。

以上材料若都齐备，审批方面不应有问题。规定审批周期为20个工作日，特殊情况可延长10个工作日。

建设工程规划许可证

工程规划许可证全称是“建设工程规划许可证”，是规划部门对建设项目的最终认可证件，它与“用地规划许可证”的区别是，一个是对建筑物的认可，一个是对所占土地的认可，不是一回事。

项目到办理工程规划许可证时，之前大都经历了千辛万苦，只要是一步一步批下来的，按道理不会有问题，但由于办理工程规划许可证所需材料众多，同时许多项目前期运作耗时较长，此时开始不同程度的出现已批文件过期的现象，致使工程规划许可证的审批往往比预料中的要麻烦许多。

办理“建设工程规划许可证”所需材料如下：1，申报表;2，申请函;3，经办人委托书;4，规划意见书;5，设计方案审查意见;6立项批复;8，项目备案通知书;9，施工计划通知书;10，竣工档案登记表;11，用地预审意见;12，人防审查意见;13，消防审查意见;14，环保审查意见;15交通审查意见(大型、闹市项目);16，文物审查意见(文物保护区项目);17，全套申报所需图纸;18，土地证;19，用地规划许可证;20，其它规划委认为有必要提供的材料。

办理工程规划许可证审批周期为20个工作日，特殊情况可延长10个工作日。