第一篇：商业综合体案例分析
商业项目综合分析
一、 商业的定义以及发展史
(文字+古老商业店铺图片——现代商业建筑图片)
二、 商业形式分析(文字+图片)
1.封闭式——mall——
2.开放式——室外步行街——
3.半开放式——
三、 各商业类型的特点，优缺点以及适应性。
1.Mall的商业类型、特点以及适应城市。(典型性的项目分析)
2.室外步行街的商业类型、特点以及适应城市。
3.半开放式步行街的商业类型、特点以及适应城市。
4.三种类型对比分析。
四、室外商业综合体(综合mall)
室外商业步行街
1. 特色特点
a. 传统商业步行街的特点
b. 3-4层不容易形成氛围(全散售、无业态规划、无统一营销，难以旺盛)
c. 缺少主力休闲业态，没有带旺整体
d. 建筑营造上并无风情化、特色化、无品质感、难以吸引人流。
2.新型的室外综合体
三、核心解释
理解为一个拆了顶的mall(解决人流去3-4层的问题)
商铺面积：30-50㎡ 、50-80㎡、各铺位多少、位置、 (可组合，方便销售)
四、举例说明
1.项目规模
2.街道尺度
3.平面细节(各商铺面积的比例)
五、商业街细节的打造
(参照世联地产商业分析研究)
六、开放型的室外商业综合体
适应的商业类型(建材、小商品、服装鞋帽、)
综合类
建材类，如何适应
通过变化适合各种市场类型业态
第二篇：昆山市商业综合体发展现状分析
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，其基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”
城市综合体1986年诞生在巴黎拉德芳斯，兴盛于纽约曼哈顿。它具有完整街区的特点，是整体布局完整，功能特色明显，资源集合共享、多样化多层次的现代服务业集聚区。它具有地段稀缺性、交通便捷优势、现代城市设计、景观与环境设计和大都市地标等典型特征，是现代化城市的服务功能的新型载体。随着我国社会主义市场经济的不断发展，在东南沿海等很多地区的大城市中心商务区内逐渐形成了很多以大型购物中心为主体的，集餐饮、娱乐等为一体的城市商业中心。此类商业中心一般规模都以10万平方米为起点，并且还与星级酒店、写字楼、高级公寓等相结合，形成了体量庞大、功能齐全的综合性城市商业综合体。城市商业综合体在我国发展的十多年中，虽然时间远不及外国城市发展的久远，但是其中一些项目经过在实践中积累了宝贵的经验，水平有所提高，形成了新的业态设计新趋势。
随着我市经济不断发展，现代化、城市化不断推进，消费品市场日渐繁荣，商业业态更加丰富多样。除了传统的超市、百货商场外，城市综合体的说法越来越流行。但对于什么样的模式是或者不是城市综合体，目前尚没有正式统一的界定。一般而言，城市综合体是融合商业零售、商务办公、公寓住宅、酒店餐饮、娱乐休闲五大核心功能于一体的“城中城”，根据主导业态的不同可分为商业综合体、商务综合体、生活综合体、单一综合体以及综合体集群。其中，商业综合体一般为区域中心，以购物中心为主导，将商业、旅店、餐饮、办公、文娱等三项以上城市生活功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互促进的联动关系，形成一个有机整体。为了解我市商业综合体发展情况，近期在全市范围内开展了商业综合体调查。
一、商业综合体对经济发展的意义 1.构建新的商业系统
商业综合体集合了大型购物中心、休闲娱乐、餐饮、酒店、写字楼，形成多种功能配套的商业集合体。各业态之间紧密联系、相互依存、良性互动，从而强化各自功能，放大彼此价值，有助于形成“1+1>2”的效果，通过新的商业系统促进消费市场的发展。
2.优化城市产业结构
商业综合体内聚集的多为零售、餐饮、居民服务、文化、娱乐等相关行业单位，有利于形成产业集聚，发挥集聚效应，促进第三产业的发展，优化城市整体产业结构。同时，由于综合体具有功能协同、空间紧凑的特点，也有利于城市土地、交通等资源的集约高效利用。 3.提升居民生活品质
综合体集购物、就餐、娱乐、休闲等多种功能于一体，给市民带来便捷的生活体验和丰富的物质文化选择。同时，由于公共设施的完备、环境卫生的改善，能够极大地提升市民生活品质和居住幸福感。
二、我市商业综合体发展现状 1.起步较晚，发展较快
国际上一般认为，当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%-50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合性消费需求发展，此时就具备了建设城市综合体的条件;当人均GDP在5000-8000美元之间，城市综合体有了一定的抗风险能力，进入发展阶段;当人均GDP超过10000美元，城市综合体便进入了高速发展阶段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已经达到4100美元，2002年、2006年和2014年分别达到6100美元、1.15万美元和2.97万美元，2014年常住人口城镇化率71.21%，已经进入城市综合体的高速发展阶段。
根据调查结果看，城市综合体这一业态从2011年开始进入我市大众视野，目前已有商业综合体6个，分别是昆山高新区的中茵世贸广场和超华城市广场、城北的九方城(今年10月底开业)、昆山开发区的金鹰天地(今年1月底开业)和世茂广场、花桥经济开发区的绿地乐和城以及张浦镇的首席MALL商业广场(今年5月开业)，总建筑面积约80万平方米，入驻商家880余户，从业人员近10000人，今年上半年合计实现营业收入超1.3亿元(不含新开业的九方城)。此外，还有在建的港龙城、五丰广场、万达广场、正大商业广场等。由此可以看出，我市城市综合体发展起步虽晚，但发展速度较快。
2.零售餐饮为主，其他行业为辅
我市现有的商业综合体多以大型超市、购物中心为主导，如中茵世贸广场的百盛、超华城市广场的欧尚、世茂广场的大润发、绿地乐和城的易买得等，聚集大量零售、餐饮商家，辅以部分居民服务业单位，有的再引入影院、儿童乐园、KTV等娱乐场所经营单位，其中约80%为个体户，法人和产业活动单位较少。就从业人员来看，餐饮业和零售业从业人员最多，但就平均每单位的吸纳就业能力而言，住宿业、餐饮业和娱乐业较强。从今年上半年实现的营业收入来看，仍以零售业为主，在全部调查单位中零售单位营业收入占比62%，其次为餐饮业，占比15%(详见下图)。但就调查了解的情况看，也有不少零售商家认为本店客流不大，人气不够，而大部分餐饮单位生意好，甚至需排队等候，即存在“餐饮火爆、商业冷清”的现象。
图1 我市商业综合体基本经营情况
3.地理位臵优越为主要优势，其他优势不明显
通过调查发现，多数商家认为综合体地理位臵优越与否，是否能够带来大量客流是影响本店经营状况好坏的最主要因素，而商场知名度、自身经营品牌知名度以及产品价格对销量并无很大影响。相对于不在综合体内经营的单位，客流量大和消费环境好是两个最大优势，其他方面则不存在明显竞争力。
4.商户规模较小，交易分散
就调查结果看，346家零售单位中，除购物中心及少数其他零售企业外，95%的单位今年上半年营业收入不到200万元;225家餐饮单位中，72%的单位上半年营业收入不到100万元。虽总体营业收入可观，但就单个商家而言，规模普遍较小，交易较为分散。
5.餐饮网络销售普遍，零售单位较少触网
随着电商的不断发展，互联网销售已逐渐向各行业渗透。通过对综合体内商家的调查了解到，大多数餐饮单位都已加入美团、大众点评等团购网站，且通过这些互联网平台的下单量大，不仅促进了销售，而且起到了很好的宣传效果。而零售单位中，除少数认为电商对自身影响不大或者通过已淘宝、天猫、微店等平台进行网络销售外，大部分商家认为电商对行业发展造成了很大冲击，使传统的实体市场萎缩，但目前并没有开展电商业务。
三、我市商业综合体发展中存在的问题 1.缺乏统一科学规划
空间布局不均衡，城区内大型商业业态密集，总体水平相对较高，而其他区域商业网点规模较小，大型业态缺乏，功能组合落后。目前，我市商业综合体主要集中在昆山高新区和昆山开发区，其他区镇除花桥经济开发区和张浦镇外都还没有。另外，综合体开发模式单一，定位不清，差异化不足。从调查结果看，我市商业综合体无论在行业构成还是品牌入驻上都具有很大的相似性。
2.配套环境不够成熟
作为一项系统工程，商业综合体的开发应与城市产业发展水平、居民消费能力以及基础设施建设相匹配。调查发现，不少商户反映综合体内停车位不足，周边也没有近距离的公共停车场，影响了客流的聚集。同时，周边休闲、游乐设施不足，综合体显得较为孤立，影响长远发展。
3.综合体品质不高
普遍而言，现在的城市综合体建设比较追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平不高等诸多问题。一方面，公共卫生、休憩等硬件设施有待完善;更重要的是软环境方面存在很多欠缺，如文化内涵不够，管理运营以及品牌塑造能力不足、商家与综合体管理机构的配合不充分、缺少与周边区域的互动等等，从而降低了城市综合体应该具有的综合价值，制约了升值空间，导致经济资源难以聚集甚至有所流失。
四、促进措施
1.合理规划，明确自身定位
随着近几年大量项目建成齐聚亮相，我市商业综合体逐步壮大，未来竞争也将比较激烈，很可能出现两极分化。要想取得成功，长远发展，必须进行合理规划，一是要明确目标群体及商圈范围，二是要有区别于其他综合体的经营特色，三是要清楚自身建筑特色对综合体发展的影响。要综合考虑外部环境和自身优劣势，找准自身定位，避免照搬其他综合体模式，走出一条差异化道路，否则容易引起不良竞争，影响综合体的招商和未来发展，进而影响全市整体的经济发展。
2.完善配套设施建设
要加强对商业功能与其他功能的协调研究，加快完善周边基础设施，畅通道路交通网络、加快停车场及其他市政基础设施建设，消除交通、环境等因素对商业综合体发展造成的障碍和制约，以良好的外部环境促进综合体发展。在良好的环境中种下“梧桐树”，以便招来“金凤凰”。
3.加大招商引资力度
商业综合体和入驻商家是利益共同体，只有相互依存、相互合作才能共同发展。加强与大型商贸流通企业的合作，以重点项目为支撑，引领综合体发展，吸引企业入驻。通过高档、中档不同层次品牌的结合，满足不同群体的消费需求，增强综合体的生命力和发展潜力。
4.创新经营管理制度
随着越来越多的商户入驻，商业综合体已经成为城市商业的重要组成部分。除个别达到统计限上标准的外，更多的是未达到限上标准的经营单位及个体户，在现有统计制度下，没有达到限上标准的单位经营情况无法直接在限上统计数据中体现，只能通过限下抽样推算。因此，有必要探索新的经营管理制度，既有利于商业综合体的发展，又能够符合统计制度的要求，使统计数据更准确地反映消费市场的发展情况。
商业综合体发展的成功要素
选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题，同时也是商业综合体开发的成功之匙。
选址是综合性项目开发过程中的第一步，也是决定该项目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹规划。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨认为：“尽管中央商务区的风险较小，但选址时考虑到第三产业发展的需要，亦可选择农村或者工业城市进行开发。”
综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合，目前的城市商业综合体包括四大核心业态：写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。
在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。莱坊建议，一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。
城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等 为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。
城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作 用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。
当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。
笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会： 一城市商业综合体首先要符合城市发展规划
随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部 门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。
由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配臵，达到集约目的，是发展商和运营商 应该积极有为的工作。
发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与 资源配臵的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压 力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。
二、城市商业综合体开发的关键原则
城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容 复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：
符合“刚性规划”的原则：
城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展 规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其 商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报 审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。
2、符合“以商定产”的原则：
城市商业综合体，一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、创新、发展的过程，需要全面进行商业 资源、形态和业态的调查和引进，外埠同类项目的借鉴，达到重新整合、优化配臵商业资源，提高投产物业资产利用价值的目的。特别是主力店、国内外一线二线的 商业品牌资源、具备主题商业价值的新的消费形态，需要在建筑设计前就落实主力店商家的各项工程技术要求和商业规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分 割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。如果不熟悉商业资源和商业发展趋势，就是盲人摸象，结果自然可知。因此，建筑设计之前一定要进行充分的商圈、社区市场调研和商业规划定位。
符合“以人为本”的原则： 城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间 设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务 的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。既要方便集客和商户经营，又要方便行人、残障人出行，有利于人流、车流、商流的安全回流和疏散，同时又要增强 社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化休闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣和文化认知。
符合“投资共赢”的原则：
城市商业综合体，包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能，包括主力店、独立街铺、酒店、写字楼、特色商业街、公寓、高尚住宅、大型购 物中心、环境及市政配套等等物业设施，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。在项目产品规划投产前，需要将概念性规划设计与项目可行性财务分 析，以及投资开发周期、物业租售留回报方式结合，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配臵，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际 的资金筹措和回收。
三、把项目开发的程序做对
城市商业综合体的建设和投产是投资商、发展商和运营商，以及相关服务机构、零售商、供应商，等等，高度协同的社会化劳动，作为投资商、发展商和运营商担当着统筹项目的重要角色，也是最大的风险承担者。
由于一些发展商自认为是“老板”，做事拍脑袋，或者财力不足盲目投资，或者专业能力局限，造成项目失败的案例比比皆是。特别是产品规划和硬件投产方面的问题，给项目带来的损失相当巨大。所以，有钱有权不等于你有专业能力，也不等于你可以忽视商业地产的专业规范。
项目的操作应该以“格物致知、专业管控”的态度去进行，项目的投资运营、开发运营和商业运营都应该进行集中的计划统筹，按照设定的程序，一环扣一环衔接实施。
二三线城市商业综合体开发运营的要点
1、做对投资运营的程序。
土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。而投资回报的方式依赖于不同项目产品的使用价值和资产属性，租售留需反复测算论证。因此，投 资前的项目产品论证和概念性规划设计，实际已经决定了项目投资的成败。好的项目产品规划设计，结合了商业、建筑、文化、投资、政府、银行、消费者等，多方 面的认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，使得发展商可以通过自筹资金、合资合作投资、债权融资、股权融资、施工单位代建等多种方式 建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。
2、做对开发运营的程序。
城市商业综合体，往往是销售型物业和持有型物业相结合进行产品总成，开发程序就要结合本地的情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过大 盘住宅和写字楼的先期投产，提前收回项目投资，而将配臵好的商业综合体部分实现“订单式”定制分配，对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有，或经 营权租赁，对于独立商铺或街铺，则可进行封顶后的预售，包括返租销售。工程管理也是决定项目产品质量的关键，特别是扩初设计不细节和工艺程序的失败也将直 接导致产品无法使用。
做对商业运营的程序。
城市商业综合体归根到底还是活的商业内容，构成一座活的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。一个新生的物种需要土壤、水分、阳光，需要面临竞争的物 种，任何新生事物的产生一定是以其他旧事物的牺牲和代价为转换，需要具备自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必须统一商业规划和运营管理，项目要具备 独立的营招合一的运营管理机制。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求和意见，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹，达到投产后的可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。 总之，做好城市商业综合体，要符合具体的城市、区域的现实发展需要，在现有土地利用价值最大化上实现项目产品合理、符合投资目的、建设周期短、与居住社区和 城市商业格局匹配的预期建设目标，住宅产品和商铺产品能够保证收回投资，并持有部分经营性物业，形成稳场和旺场的城市商业综合体。这要求投资发展商具备必 要的专业能力和眼光，需要专业的运营商全程专业管理，需要各类节点服务商提供专业经验和技术规范!
我想先说问题的提出，是在中国房地产业协会商业休闲旅游地产专业委员会的指导下，结合这两年我们在河北、内蒙、山西、辽宁、山东、湖南等地也有二线城市，
三、四线城市商业综合体的实践经过不完全统计提出一些个人意见供大家讨论。有些数据在统计当中比较难得到，所以说是不完全统计，供大家参考使用。
商业地产(专题阅读)的概念大家都清楚，为什么要把这个问题提出来，就是在三四线商业地产设计当中，融资的问题比一二线城市更困难。也就是说国际通行的商业地产隶属于不动产范畴，简单说就是自持物业，作为商业地产的开发建设应该遵循不卖的原则。但实际上我们通过设计实践发现，这个问题并不是那么简单。第二个就性质，商业地产具有金融产品的性质，依靠物业升值和租金作为资本积累的途径，对于住宅地产有很大的不同，大家做商业地产设计的时候不是建筑师想怎么样做都可以，一定要按照资本运营的规律来做。中国商业地产的现状一方面是被片面地过度集中在以零售商业为依托的开发建筑商。商业建筑很容易引起大家跟商场、商店的联系。就我们建设部和商业建设专业委员会的建议应该归类于非住宅类地产。我们忽视了商业地产其他领域的开发建设。另一方面在以零售商业为依托的商业地产开发建设中，一定程度上存在着说唱两张皮的现象。我是做实际设计的，我的发言可能更具体，更容易反映一线的实际情况。
一是 中国现阶段生存和发展的环境，许多商业地产开发商做不到一平米不卖。现实中商业地产开发建设中，卖商铺，卖商场，卖写字类，甚至卖酒店的企业企图和交易实实在在比较普遍地存在。我说的比较普遍包括现在国内大家公认为做得非常好的领军开发商是一样的。
二是传统开发商做住宅开发的惯性导致了做商业地产开发中带有销售商业的色彩是一种直接和看得见的现象。
三是在中国融资的困境是许多开发商发展中面临的现实，卖掉是无奈的选择。商业地产没钱根本就没得做，要想做就必须想办法弄钱。谈得不管怎么样冠冕堂皇就是钱，住宅有一个好处一卖就是钱，没有卖不掉的住宅但是有卖不掉的商业。商业地产短期难见效，我了解的情况和我接触的情况卖商业是为了保持利润率，一边股价保值。
商业地产的复杂性、技术难度、安全感等诸多因素不是许多开发商可以想像和承受的，卖商业是许多开发商一开始就制定的开发计划。
也接触过房地产的基金，比如说我们在内蒙做的项目，融资渠道在一定程度上存在着好说不好做，好看不好使的现象，国际基金机构运作的要求和国内的理念、运行模式还相差比较远，谈得多，成的少，这也是现实。
第四个我想把成功的商业地产开发商，自持物业和销售物业的概况给大家介绍一下。混合开发的规模大约在40万到60万还有更大的，自持物业比例是
住宅规模大约占总开发的60%到50%，是全部销售。商业规模占总开发量的40%左右，还有低一点的，其中销售占20%，自持占20%，销售的物业大部分是以写字楼和公寓为代表，也有其他的。自持大多是以零售业为主。还有以酒店业为主，因为酒店很难卖。结论大约是自持规模占整个开发的规模20%左右，有的可能在25%，有的略高一点，大项目自持比例相对小，小项目自持比例相对高，这是大的规律。混合开发净利润大约控制在20%左右，这是一个粗略的统计，每个开发商自己的做法不一样，与自持物业开发成本大体对应，开发建设资金大体可以平衡，投资风险比较小。我接触的很多开发商定位的时候就说卖多少，留多少，卖来的钱能够沉淀到自持这一块平衡就行了。通过自持物业，实物抵押作为再融资手段这是很多成功的开发商做的，也是目前我们国内商业地产比较成功的一条路。
第三篇：案例研究-城市综合体-一、二、三、四代万达广场商业规划对比(DOC)[大全]
一、
二、
三、四代万达广场商业规划对比分析(组图)
核心提示：近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉,四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第
一、
二、
三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。
近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉(目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达)，二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第
一、
二、
三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。
第一代万达：
长沙解放西路万达(悦荟广场
说到第一代万达，有一段往事不可回避。2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场(项目招商信息)(分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连)。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。
第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。
第一代万达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继，最后不得已壮士断腕的原因。
第二代万达：
武汉江汉路万达(悦荟广场)
第二代万达的代表作——江汉路万达广场(悦荟广场)于2004年12月开业，项目位于汉口中山大道，是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体的Shopping Mall。 总建面约13万m²。物业组成及业态分布： A栋为自持物业，引进大洋百货;
B栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐、娱乐为主;二三层为沃尔玛超市、四层为工贸家电;
C栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐为主;二层为万达影城。
B座：
物业规划
楼层层高
5m
商业
临街面
长100m
宽80m
水平/垂直人流组织
1-2L：2部上行手扶电梯，1部下行手扶电梯
2-3L：1部上行手扶电梯，1部下行手扶电梯
货流组织
2部货梯
公共空间
主通道宽4m 次通道宽2.4m
业态分布
楼层
业态
代表品牌
服装零售、餐饮
电玩
嘟嘟熊、Danny、面面杂酱面、神采飞扬电玩城
零售
沃尔玛超市
零售
工贸家电
C座：
物业规划
楼层层高
2F：9米
商业临街面
160米
水平/垂直人流组织
2部扶手梯，7部消防步梯
货流组织
1部货梯
公共空间
走廊宽4米
业态分布
楼层
业态
代表品牌
1F
零售、餐饮
搜衣廊，D调男装，港堂木桶饭
2F 餐饮、休闲娱乐
顺香餐厅，万达影院
B座一楼平面分布图 C座一楼分布图
B座一楼租金：300-600元/㎡/月 C座一楼租金：400-1300元/㎡/月
笔者注：看到没有，这就是传说中的蚂蚁铺。早期的万达做商业地产还是用的住宅开发商的思维。
江汉路万达(悦荟广场)是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目，经过8年的运营发展，该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。所谓第二代万达，笔者认为，从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。
具有最好展示面的A座整体租赁给了大洋百货;B座和C座其实就是一代产品的分拆强化，分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。第二代产品的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在一代卖一楼，二代卖2个一楼这种简单相加。其实质和一代没有本质的区别。第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。
另外说个有趣的现象：位置更佳的B座首层租金与C座相比有不小的落差。什么原因：B座主力店为沃尔玛和工贸家电，C座主力店为万达影院(年票房排进全国十强)。江汉路商圈主力消费人群为15-30岁的学生及年轻时尚的上班族。而沃尔玛和工贸家电的目标客群主要为家庭消费。不同主力店吸引的不同消费群当然带来不同的消费表现，放在江汉路这个商圈自然是电影院能带动更多的消费，其结果就直接反映在租金上。其实这也能说明第二代万达在商业规划上的另一个弊端，3座物业定位不同，主力店类别不同，消费者不同，使得3座商业客流无法做到完全有效互动，人流无法做到共享，逛B座的人很可能买完东西就走了，根本不会去A座或者C座。在这一点上汉阳王家湾的武汉摩尔城就做得比较好，该项目可以说是第二代万达的改进版，也是A、B、C三座商业，3种不同业态定位，中间逐层用跨街通道联通，上有顶棚遮盖形成全天候的公共空间，3座商业人流可做到有效共享。
二代万达规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。壮士断腕，痛定思痛，促使万达转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，第三代万达孕育而生。
第三代万达：
第三代万达组成示意
万达集团吸取了前两代万达广场(项目招商信息)开发的教训，学习国外开发城市综合体的经验，推出第三代万达——万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。
建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。一条室内步行街，把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的灵魂。
功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。
节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。
所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的VI导视系统，极大地方便顾客出入。
室内步行街规划：
室内步行街规划要点
宜昌万达室内步行街模型图
万达室内步行街通常为三层，根据地块形状及规模，一般呈“U”型或“L”型，全长约300-400米，室内步行街出入口一般通向不同城市道路。
室内步行街首层公共通道一般宽约10米，部分区域设置可供行人休憩的长椅，节点区域设置休闲广场，可定期举办市场推广活动。楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的因素，基本能保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌。沿着各楼层室内步行街可直接到达与之直接贯穿的各大主力店。这有利于不同消费群的互相转换，做到人流的有效共享。 室外步行街规划：
如果说万达的室内步行街集万千宠爱于一身，那万达的室外步行街就是没人疼的私生子，只是万达销售回款的工具。其商业规划也不用像内街一般过分考究，更多的是考虑怎样便于划铺销售。其室外步行街包括住宅外围一圈的住宅底商，和沿着购物中心外围的一圈2-3层商业步行街，总长一般500-1000米不等。商业外街两端出入口也是通向不同的城市道路，在中间部分节点有与室内步行街相连通的出入口，但是与主力店无法直接连通。如此一来，无主力店有效带动，散售后无法做到统一招商运营管理，无好的品牌店愿意入驻等诸多劣势，注定商业外街的经营状况比起内街有天壤之别。
例如武汉的菱角湖万达，得益于江汉路万达制造的商业神话和开发商勾画的美好预期，商业外街在2009年一经推出，均价约3万，短期内即告售罄。2010年12月开业至今，经过2年的运营，其商业外街空置率仍超过50%。更悲惨的是同为第三代万达的宜昌、襄阳万达，笔者2011年2012年两次前去，开业近2年，外街几乎全部空置。业主全部沦为万达平衡现金流的牺牲品。
武汉菱角湖万达规划图
襄阳万达规划图
宜昌万达规划图
第四代：武汉中央文化区
关于第四代万达广场，目前有2种说法，一种说法是第四代万达称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题，目前尚在规划中。第二种说法是武汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其各项指标和规划均符合“万达城”的概念。万达全国的项目按级别分为A+，A，A-，B+，B等几个等级,中央文化区是全国唯一的A+级别。
笔者从对中央文化区的了解来看，这个项目不管是不是属于第四代，绝对是史上无法复制的万达产品。因为没有哪个城市市中心有这么多大型天然湖泊，并且由政府联合开发商主导湖泊联通工程与地产结合，也没有哪个城市受到万达如此关照，在一个城市开10个万达。也没有哪个城市的居民对万达如此狂热的追捧。王健林曾说：楚河汉街是独一无二无法复制的。
中央文化区总体规划
项目总体规划滨河休闲、文化旅游、高尚居住及配套三大区域。分别包括：
汉秀剧场：万达集团与世界一流的弗兰克演艺公司合作，总投资25亿元。
万达影城：国内目前规模最大的电影城，总座位数达到4500 座。共设有22 个影厅，
囊括IMAX 巨幕厅、3D 影院、4D 影院，飞行影院、体验影院等。
万达广场(项目招商信息)全国一号旗舰店：19 万平方米万达广场。拥有精品百货、超市、电玩、KTV、电影城、健身中心、数码广场等主力店，并汇聚众多国际国内一线品牌，是万达集团全国的一号旗舰店。
奢华酒店集群：投资30亿，共打造5 个酒店：六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店。
智能写字楼群：9 栋国际一流甲级写字楼，地上总建面45 万平方米。
高尚御水豪宅：规划四个组团，地上总建面155 万平方米高档住区。
汉街：
中央文化区的核心是一条1500 米中国最长国际水岸城市步行街汉街，总建筑面积约18万平方米。整个汉街至西向东分为3个主题定位：个性潮流、国际时尚、品味生活。引进了300多个国际国内外一流商家，其中不少都是首次进驻武汉，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋等十大快时尚品牌全部到齐落户汉街国际时尚区。除了品牌吸引力，汉街最大的特色是独特的民国及西式风格建筑，并与东沙联通工程相结合(楚河)，打造的一条亲水景观休闲街。
汉街的优势固然明显，品牌吸引力强，业态丰富，建筑颇具特色，但仍有不少值得诟病的所作。汉街试图植入文化元素，利用故楚之地和本地文化为依托，设有5个以湖北地区历史名人命名的节点广场，分别为“屈原广场”，“昭君广场”，“知音广场”(俞伯牙、钟子期)，“药圣广场”(李时珍)，“太极广场”(张三丰)，每个广场按照主题布置一个名人雕塑。以此纪念湖北这块土地上的历史文化名人，提高项目附庸风雅的文化内涵。但恕我冒昧的是，文化不是靠起个名字立个雕像就能称之为文化。汉街仅仅是披着文化的外衣而已。在整条1500米长的步行街上，除了几个节点广场，中间没有设置供人休憩的休闲桌椅，整条街逛下来略感疲惫。另外，项目为抢在国庆前开业，从开工到开业仅仅用了10个月，难免在建筑细节上有诸多瑕疵，这也导致了开业后的一年多时间，汉街局部都在不停的修修补补。开业初期不少铺位空置，后期不断有商户在装修，给人的印象是汉街就像个半成品。
靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是无法让消费者产生共鸣，这也是汉街从开业前期的天天爆满到现在人气大不如前的原因，缺乏互动体验感是不会让人产生下次再来的快感的。
相比第三代万达，中央文化区在各方面都有大的突破，也有些共同点：以一条商业步行街为灵魂，串联起万达广场、汉秀剧场、电影城、写字楼群等其他各类物业。并通过住宅、写字楼等可售物业回笼资金。500亿的投资，是需要规划大量的可售物业回款不断支撑滚动开发的。
结语：其实从万达一二代产品来看，要开发商业地产，首先需要考虑的是融资问题。仅靠部分商铺销售来支撑商业地产开发，难以平衡现金流，更不利于快速复制。万达从实践中摸索出第三代的综合体的开发模式，并在一定程度上解决了现金流的平衡问题。对于一个非上市公司，融资渠道相对单一的情况下，能做到这样成功实属不易，虽然它的商业外街备受外界诟病。至于第四代，目前还有待检验。总而言之，我越来越相信，商业地产更像是个金融行业而非地产行业。凯德模式在未来或许更值得借鉴!
第四篇：商业综合体项目商业计划书
《商业综合体项目商业计划书》是前瞻产业研究院独家首创针对商业综合体项目申请融资的专项商业计划书。商业计划书分为：通用版、个性化定制服务版。通用版是依托前瞻产业研究院长期基于商业综合体项目分析、把握行业市场现状和发展趋势、综合国家法律法规、政策、产业中长期规划及项目团队优势等基本内容，企业可以自行补充单位信息，稍做调整可以作为商业综合体项目商业融资计划书使用。
个性化定制版是根据企业具体项目的要求，着力呈现商业综合体项目主体现状、发展定位、发展远景和使命、发展战略、商业运作模式、发展前景等，深度透析项商业综合体目的竞争优势、盈利能力、生存能力、发展潜力等，最大限度地体现项目的价值，在此通用版基础上升级完成，为企业申请融资等提供全程指导服务的商业综合体商业计划书。
报告目录
第1章：商业综合体项目摘要
1.1 商业综合体项目概况 1.1.1 项目背景
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1.1.2 项目简介
1.2 商业综合体项目优势分析
1.3 商业综合体项目融资与财务分析概况 1.3.1 项目融资方案概况 1.3.2 项目财务分析概况
第2章：商业综合体项目公司介绍
2.1 公司发展简况 2.2 公司组织架构 2.3 公司管理模式 2.4 公司经营情况
第3章：商业综合体行业及目标市场分析
3.1 商业综合体行业发展现状与市场前景分析 3.1.1 行业发展历程 3.1.2 行业发展现状 3.1.3 行业市场前景预测
3.2 商业综合体项目目标市场分析 3.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析 3.2.2 市场规模分析 3.2.3 盈利情况分析 3.2.4 市场竞争分析 3.2.5 进入壁垒分析 3.2.6 市场分析总结
第4章：商业综合体项目产品/服务分析
4.1 商业综合体项目产品/服务简介
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4.1.1 项目产品/服务名称 4.1.2 项目产品/服务特征 4.1.3 项目产品/服务性能用途 4.2 商业综合体项目产品生产经营计划 4.2.1 项目产品生产方式 4.2.2 项目产品生产设备 4.2.3 项目品质控制和质量改进 4.2.4 项目产品成本控制
4.3 商业综合体项目产品/服务前景分析 4.3.1 项目产品/服务竞争优势 4.3.2 项目产品/服务市场前景
第5章：商业综合体项目研究与开发
5.1 现有技术开发资源以及技术储备情况 5.2 项目团队对外合作情况 5.3 项目研发团队技术水平 5.4 项目研发投入计划
5.5 项目研发团队激励机制与措施
第6章：商业综合体项目市场营销策略
6.1 商业综合体项目营销战略 6.2 商业综合体项目市场推广方式
第7章：商业综合体项目融资和资金退出
7.1 商业综合体项目资金需求用量与期限 7.1.1 项目总投资 7.1.2 固定资产投资
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7.1.3 流动资金
7.2 商业综合体项目资金筹集方式 7.2.1 项目资本金筹措 7.2.2 项目债务资金筹措 7.2.3 项目融资方案分析
7.3 商业综合体项目资金筹集方式 7.4 商业综合体项目资金使用规划 7.5 商业综合体项目投资回报计划 7.6 商业综合体项目资金报酬与退出 7.6.1 股票上市 7.6.2 股权转让 7.6.3 股权回购 7.6.4 股利
第8章：商业综合体项目财务预测
8.1 财务评价基础数据
8.2 商业综合体项目销售收入预测 8.3 商业综合体项目成本费用估算 8.4 商业综合体项目财务评价报表 8.4.1 项目现金流量表 8.4.2 项目损益表 8.4.3 项目利润分配表
8.5 商业综合体项目财务评价结论
第9章：商业综合体项目投资风险与控制
9.1 政策风险与控制 9.2 资源风险与控制
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9.3 市场不确定性风险与控制 9.4 市场竞争风险与控制 9.5 研发与生产风险与控制 9.6 成本控制风险与控制
9.7 商业综合体项目财务风险与控制 9.8 商业综合体项目管理风险与控制 9.9 商业综合体项目破产风险与控制
第10章：根据实际项目的不同特征，可进行适当调整
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第五篇：商业中心与商业综合体广告位租赁管理程序
商业广场广告租赁使用管理程序
1.目的
明确规定广告位租赁管理的责任、方法和要求，统一规范商业物业整体风格，充分挖掘商业价值，提高商业物业运营效益。 2.适用范围
适用于商业物业公共区域及建筑物附添广告位的规划、租赁、广告发布控制及发布期间的维护监督。 3.职责
3.1 商管部负责广告位的统一规划、经营和日常租赁管理。 3.2 工程部负责大型广告现场制作安装的施工管理。 4.工作程序
4.1 广告位的统一规划
4.1.1商管部负责对外场及内场可用于广告宣传的载体形式进行统一规划，广告位(广告载体)形式包括(不限于)：
a) 外场：灯箱、霓虹灯、条幅、外墙广告、户外气球及其它广告载体; b) 内场：灯箱、标牌、包柱、广告画、张贴物等。 4.1.2广告位(广告载体)的确定和策划，应综合考虑多方面影响因素，包括(不限于)：
a) 商业物业的建筑规划的整体要求;
b) 与经营风格、现有业态及运营环境的协调;
c) 外场广告与周边市容的协调，以及主管部门对室外广告的管理要求; d) 集团公司(大业主)对金宝地商业物业形象的统一规范要求; e) 可能的安全风险和利益分割冲突等。
4.1.3商管部根据外场、内场的实际情况，将可以利用作为广告位(广告载体)的区域进行统一规划、形成《广告位规划一览表》，必要时应以图示方式附加说明。具体明确广告位(广告载体)的位置、面积、载体形式、使用(租赁)方式、适用范围(广告内容)、租赁价格范围等。
4.1.4商管部负责将《广告位规划一览表》及相关附图、租赁价格范围等提交分管领导审核，总经理批准，并报集团公司审核通过。 4.2 广告位租赁
4.2.1商管部负责组织广告位的租赁工作，租赁形式包括(不限于)：
a) 整体或部分租赁给广告公司;
b) 直接租赁给场内业户或其他供方品牌厂家。 4.2.2上述租赁形式中，整体或部分租赁给广告公司，以及业户租赁期超过1个月的，商管部均应与其签订书面的广告位租赁合同。
4.2.3在正式签订广告位租赁合同前，商管部应要求租赁方提交广告发布的企划案，内容应至少包括：广告类型、应用位置、广告尺寸、广告内容、广告费用及其他事项，并应附有相关法定手续的办理证明等。
4.2.4商管部负责对租赁方提交的企划案进行审查，审查内容包括(不限于)：
形式与集团VI规范手册符合性; 广告内容是否合法;
是否符合市容管理的要求;
尺寸大小是否防碍其他业户的正常销售; 广告法定手续是否齐备;
是否符合消防及安全管理要求; 是否满足商业物业的整体环境等。
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4.2.5租赁方不能满足上述要求时，商管部应及时反馈和沟通，提出改进建议。租赁方企划案符合要求的，商管部应签署审核意见，并连同租赁合同草案一起了报分管领导审核，总经理批准。广告位租赁合同由总经理负责与租赁方正式签订，超出公司权限的，报集团公司批复。
4.2.6在广告位租赁期间，租赁方需要更换合同内容(分期发布广告)的，必要在租赁合同中明确规定租赁方必须事先提交广告企划案，并按上述4.2.4条的规定审查通过后方可更换发布。
4.2.7租赁合同签订后，商管部及时更新《商铺(广告位)租赁状态一览表》、《租赁合同签订台帐》，留存一份合同复印件，原件交财务部存档，并交行政部一份复印件。
4.2.8对业户临时促销及非规划区域的广告位租赁要求，应要求租赁业户提交广告位租赁申请，说明广告发布位置、内容、样式、持续时间，并附广告制作样式，经商管部审查通过，租赁费用谈判达成一致并已缴纳租金后，商管部负责监督其在指定位置发布广告，并在《广告发布备案登记表》中记录。
4.2.9广告等经营工作的开展，在条件具备的情况下，应采取招投标形式，以最大限度地确保公司的利益。 4.3 广告发布的监督
4.3.1商管部负责对各类广告发布进行监督，监督的要求包括： a) 已完备相关法定手续;
b) 企划案及样式已通过公司的审查和同意; c) 已按合同缴纳租赁费用;
d) 需进场施工的，已办理相关审批手续，并已知会工程部、管理部协同监督。 4.3.2对需要进行大型的现场广告制作、安装的，商管部应参照《装修管理程序》，以及相关环境保护和职业健康安全管理的要求，对租赁方的场内作业进行全过程的监控。
4.3.3商管部对各类广告发布做好登记，建立《广告发布备案登记表》，日常现场巡视客服人员应根据登记表对现场发布广告进行检查。检查内容包括(不限于)： a) 广告样式、面积、位置是否符合批准的方案;
b) 广告(广告载体)破损、褪色、掉字或内置灯管不亮; c) 过期广告及超期发布;
d) 私自发布广告(广告载体)等。
4.3.4管理人员巡视发现的问题应予以记录，并根据合同约定督促责任方(租赁方、业户、本公司)及时进行整改。
4.3.5广告位(广告载体)在租赁过程中，本公司或租赁方提出修订租赁合同(包括相应的企划案附件)，均应经过双方协商确定，商管部应按上述4.2条的规定组织完成相应的评审和批准手续，并将变更内容及时知会财务部、管理部和工程部(需要时)。
4.4 空置或过期已发布广告的管理
4.4.1 商管部负责对空置或发布过期的广告位的检查，针对商业广场的经营需要安排工作计划，做以临时广告位的填充和完善，确保商业广场的物业形象和经营需要。
4.4.2 工程部须全面配合商管部广告的管理工作，根据公司已批准的商管部的计划对空置或发布已超期等的广告位进行修缮和拆除等配合工作。 4.5 广告发布的工作配合
4.5.1 经过批准的广告发布前，商管部应以内部联络函形式知会物业公司其它相关
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部门(客服部、工程维修部、保安部、车场部等)，以便日常工作的配合和监督。
4.5.2 需要其它部门给予支持、工作配合的，由商管部在内部联络函中明确(须经公司领导批准)。 5.0 支持文件与记录
5.1 《广告位规划一览表》 5.2 《广告发布备案登记表》 5.3 广告位租赁合同
5.4 《商铺(广告位)租赁状态一览表》 5.5 《租赁合同签订台帐》
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