养老院运营管理办法

第一篇：养老院运营管理办法

养老机构运营报告

姓名 ： 学号： 班级：

一、机构名称

龙山老年养护中心

二、机构简介

重庆市渝北区龙山老年养护中心是2014年由民政局审批成立的城中心高端老年公寓，位于重庆市渝北区龙山街道松石支路25号。龙山老年养护中心占地面积5亩多，建筑面积达1.5万平方米，累计投入建设资金达5000余万元。

龙山老年养护中心按照国际惯例和护理标准，着力打造养老、陪护、康复、养生、临终关怀多位一体的大型综合老年公寓生活服务中心。中心还将以社区为依托，积极研发社区养老模式，弥补社区养老存在的场地小、配套不完善、管理不规范、专业人员缺乏等实际困难，并结合社区的平台和资源，进行优势互补，上下联动，建立一个辐射中心五公里范围内，以“养、乐、学”为一体的大型社区老年公寓。

三、机构运营现状

1、入住率：

现目前，入住率将在

2、部门构成：

由护理部、行政部、财务部、后勤部、保洁部、销售部等。

3、工作人员基本情况(含年龄结构、学历和专业背景等)： 现有职工110名，其中专业护理人员及护士75名，均接受专业培训、持证上岗。

护理员：全部经过严格培训，都具备大专及以上学历，都持有养老护理员四级证书，有较丰富的工作经验，其中40%的护理人员平均在25岁，50%的护理人员平均在35岁，10%的护理人员是护理、养老服务与管理等相关专业的应届毕业生。其中80%的护理人员都是女性，20%的护理人员是男性。

护士：全日制护理专业大专及以上学历，并具有护士执业证书。其中全部都是女性，年龄平均在25岁。

营养师为3名，合理地为老年人进行膳食搭配。全部都持有营养师的合格证，并且有一年的工作经验。

养老营销人员：全部都是大专以上学历，营销专业或护理等专业，拥有2年以上市场营销经验，有医疗器械、医药或保险等直销行业经验，平均年龄在25岁。

主任：35岁以上、专科以上学历，2-3年以上护士、教师从业经验，有养老机构管理经验;熟悉管理工作流程及行业相关法律法规。

行政专员：23岁以上、行政管理、企业管理等相关专业本科学历;有一年以上行政工作经验,熟悉行政工作流程，办公用品采购流程，拥有良好的写作能力，并且熟练使用办公软件。

4、经营模式：

龙山养老院根据老人的需求进行了专门的设置和配备，具有安全、舒适、方便的特点。1号楼、2号楼以及3号楼均配备观光电梯;每个房间及厕所均配备了呼叫器，保障老人的日常安全;1号楼以及3号楼作为自理老人的生活区，都建有室内娱乐场所及餐厅;为方便老人的就医，经卫生部门批准，并建立了无缝阶梯式的诊治服务，由医生及护士每天两次对老人进行身体检查和测量体温及血压，并同金岛医院进行合作互助诊疗，每周由医院派专人为老人进行免费身体检查。并以“休闲式养老”、“旅游度假式养老”、“康复式养老”、“候鸟式养老”、“医疗养老”等五位一体的新型养老模式，

全程一站式健康生活：提供五星级饭店厨师精心烹饪的美味膳食，及高级营养师开发的营养食谱，长者不用为繁琐的烹饪和孤独就餐而忧心。24小时安保服务和监控服务+实时定位，完整记录长者生活轨迹与习惯。保证其安心、舒心的居住。

定制化协助健康生活：我们的定制化协助生活服务为需要额外护理服务的住户提供诸如协助洗澡、用药、就餐、穿衣等协助服务，包括失忆护理、现场医疗、职业与语言治疗服务。龙山老年养护中心的定制化协助护理服务能够在住户的居住环境里为有短期康复服务等特殊照顾需求的长者提供全天候的专业服务。

居家护理生活：龙山养老院居家护理可以上门为住户提供一对一的居家医疗服务，并协助住户的日常生活，让长者的生活区域如家般温暖随意。

5、盈利与亏损情况：

目前，逐步达到了盈亏平衡的状态。

龙山有老年养护中心是主城区规模大档次高，追求高品质、高标准的一家养老大型养老中心。全部5星级装修、环境优美、总投资超3个亿。

龙山养老院的收入主要是营业收入和补贴收入两类，其中，营业收入与龙山养老院本身的市场定位有关，着力打造养老、陪护、康复、养生、临终关怀多位一体的大型综合老年公寓生活服务中心。主要包括面向入住老人收取的护理费、床位费、伙食费等，依据护理级别(健康护理、一级护理、二级护理、三级护理、特级护理)的不同，则收费不同。目前，单人间是3680元，双人间是5660元(每个床位2830元)，根据老年人身体状况的不同，收取不同的护理费用，全护理是5300元。

补贴收入主要来源于政府给予的补助，均可分别按每月每张床位200元、600元的标准领取补助。

龙山养老院的成本是由房屋租金、建筑成本、维修费、暖气费、水电煤气费、餐饮费、员工工资等。因为在市中心，所以租金成本比较偏高。

四、未来的经营策略和建议

近年来，中国的养老产业虽然取得了一系列的进展，但发展的速度、中国老年人切实需求满足度、以及国内养老产业的发展运营等多诸多方面还是存在较大的提升空间，且养老产业尚待破局。

经营策略：日本、韩国、新加坡、重庆、北京、上海、广州、香港、澳门等国内外数十家各种档次的养老院进行多次考察。学习已经具备优秀的养老方法和理念，更重要的是让老年人切实感受到了积极的价值并带来了一系列的良性社会反映。通过引进国外先进运营管理模式并积极改善形成了一整套新养老服务模式。 建议：不仅只为老人提供日常的衣食住行，更应注重满足老人晚年精神生活的各种需求，让老人活得更有尊严、更有价值。

第二篇：养老机构运营风险点

01 自杀

案例一

案例描述：老人住于某养老院内。某日女儿前来看望，老人与女儿因为某些事情起了争执，女儿离开时并未告诉护理人员(在此之前，女儿每次探访离开时都会告知护理人员)。

她走后不久，老人即从二楼翻窗跳下，致腿骨骨折。养老院的窗户设计符合市政府的有关规定。 专家分析：

该事故发生的直接原因是老人与前来探望的女儿发生争吵，事后女儿离开养老院时，又未将此情况主动向院里反映。为此老人的女儿应负直接责任。

养老院的窗户设计符合养老机构设计标准，养老院在建筑设施上没有缺陷。同时，该老人的自杀行为不是在护理员为其服务过程中发生的，因此，院方及护理人员没有过错，院方不应承担责任。

总结：在此案中院方虽无责任，但应在加强管理上吸取教训，对老人平时的情绪和家属探访后的情绪应注意观察，加强院内巡视制度的落实，发现情况及时沟通，及时处理，尽量避免事故的发生。

案例二

案例描述：三级护理的周老伯入院后，其子女经常来院向他索要钱财，老人不胜其烦，情绪一直不好，渐渐的萌生了轻身的念头。院方得知后，经常与老人谈心，并告知其子女。

早期日的一个早晨，工作人员因清洗拖把，打开了院边通往鱼塘的门锁，随后关上门，插上插销。老人见状，乘没人注意拉开插销，偷偷跑出门外，跳入鱼塘，溺水身亡。 专家分析：

老人系精神正常，具有正常的认知和辨识能力。老人自杀系因老人自己原因引起，自杀是老人的个人行为，老人应承担主要责任。 老人自杀的起因是子女向老人索要钱财，使老人不胜其烦，过大的精神压力造成老人走上不归路，因此，老人的子女也应承担责任，机构不承担者任。 总结：

院方知道老人有轻生念头并明确原因，作出了相应的处理，如开导老人，但工作不够细致。

一可在员工会议上将情况告诉大家，让大家对此事提高警惕，实行内紧外松的监护，预防万一。

二告知其子女后，用书面形式要求其子女采取有实际效果的积极措施(包括将老人带回家)，稳定老人的情绪，避免事故的发生。

三院方应加强管理，院内通往鱼塘的门必须严格管理制度，出入应随手锁门，因鱼塘没有护拦，院内老人一旦进入，很容易出现事故，造成不必要的损失。

案例三

案例描述：福利院一位老人，因患脑梗塞，讲话口齿不清，行动较为缓慢，护理等级为一级。因其孙子结婚，家属没有让他参加喜宴。

老人闷闷不乐，一时想不通，第二天，独自一人走到院内的养鱼池旁，跳进鱼池中溺水身亡。据了解该鱼池没有安装任何防护装置。 专家分析：

老人患脑梗塞，但精神尚正常，具有正常的认知和辨识能力，因此，对于老人自杀行为，养老院并无直接过错。

但因养老机构鱼池未安装防护栏，违反了养老建筑设计标准。另，一级护理老人能独自一人走到院内的养鱼池旁也是对一级护理的老人在护理上存有疏漏的表现，所以，院方应承担适当的责任。

家属没有让老人参加喜宴致使老人闷闷不乐，家属也有一定的过错，也应承担相应的责任。

总结：养老机构内有鱼塘、水池都需要安装护栏

对于发现有自杀倾向的老人要及时作出心理干预，并及时与家属沟通 以上三个老人的自杀案例中发现，老人有自杀倾向多与家属有关，除此之外，还有与家人沟通不畅、长期生病或瘫痪导致的求生意志低下，性格原因、重大事件导致的抑郁情况等，

养老机构要注意观察家属来访后的老人情绪，对于抑郁或有自杀倾向的老人及时进行心理干预治疗并沟通家属。

02 他杀

案例四

案例描述：2015年2月19日，湖南双峰县爱心养老院，六旬护工因为被拖欠半年工资，拿起砖头砸向16名无辜老人，造成8人死亡，6人重伤。 分析：属于典型的养老机构管理不当导致的恶性事件

一、养老机构经营困难，长期拖欠护工工资导致护工情绪失控;

二、护理工作者压力较大，长期处于护理老人的环境中容易诱发不良情绪，所以诸多虐待老人事件发生。养老机构应注意环境建设，同时设置排压室或定期对护工进行心理咨询，有满意的护工才有满意的老人。

总结：对于经营不善的养老机构要积极寻求解决办法，必要时及时止损。

案例五 案例描述：

夏女士有弟妹5人，排行老三的大弟是个下肢瘫痪的残疾人，一直由5个亲人扶养。兄弟们经过商量把夏老三送到了北京市某敬老院。他们以夏老三的名义与该敬老院签订了《入院协议书》。随后，夏老三被敬老院安置在201室。 4月29日，患有严重精神病的赵某被亲属送入该敬老院。夏家亲属在探望夏老三时发现赵某有精神病症状后，他们对敬老院将赵某与夏老三安排在同室居住提出异议，但未得到处理。

6月2日晚上10点多，在201室内，夏老三与赵某因琐事发生门角，赵某就用打火机将其引燃的枕头扔到夏老三的床上，遂引起火灾，造成夏老三全身60%的烧伤。 在夏老三抢救治疗期间，敬老院为其支付了住院费。9天后，夏老三治疗无效死亡。

7月14口，北京市公安局法医检验鉴定中心出具了《尸体检验鉴定书》。该鉴定书写明，夏老三右面部、部分躯干大面积积烧伤后，导致多脏器功能哀竭死亡。 6月4日，赵某因涉嫌故意杀人被北京市公安局丰台分局刑事拘留。但赵某实施违法行为时受精神病症状支配，无责任能力。

专家分析：这是一起由于院方管理失误造成的恶性事故，院方必须承担由此而引起的法律责任。

一赵某入住前未进行体格检查，不符合养老机构服务规范要求;

二是夏家亲属在探望夏老三时发现赵某有精神病症状后，他们对敬老院将赵某与夏老三安排任同室居住提出异议，机构仍不采取措施，使事情从偶然走向必然。 总结：养老机构不能为患有精神病和传染病的老人提供服务，所有入院老人都要接受身体检查和身体状态评估。

在这来两个案例中，护工因压力过大或院方处理不公等原因易产生暴力行为，而收住的老人之间有矛盾、收住患有精神疾病的老人或对处于痴呆二期(有暴力倾向)的老人看护不当，都会导致恶性事件的发生。

养老机构需把好“入口”，老人收住严格遵守标准和程序，做好管理，及时发现老人之间的矛盾、纾解护工压力，防患于未然。

03 火灾

案例六 案例描述：

2010年9月13日，敬老院一偏瘫老人因夜间蚊香引燃轮椅造成不幸呛死身亡。 2013年4月24日，黑龙江省肇东市太平乡养老院发生火灾，事故造成两位老人遇难，一名老人重伤。

2013年7月26日，黑龙江海伦市联合敬老院住院处发生火灾，10名老人不幸遇难。 2014年11月18日，安徽六安市舒城县干汊河镇敬老院突然发生火灾，两名老人不幸遇难。

2014年12月20日，河北邯郸市复兴区一敬老院的9号房间失火，致使一名老人不幸死亡。

2015年5月25日，平顶山市鲁山县康乐园老年公寓火灾事故，造成39遇难、6人受伤。 原因分析：

以鲁山大火为例，建筑不合理，屋顶彩钢内部全部为易燃物品，房型结构加速火势蔓延;电路老化，未定期检修;没有响应的消防设施;

老人为取暖或其他原因，自主燃火，院方未及时巡查，导致老人烧伤或死亡。 总结：消防建设和验收是养老机构前期准备工作中的重中之重;在运营期间加强内部管理，做好火源管理，定期检修机构内水电气暖相关设施、厨房等火灾易发点;定期进行消防演练。

04 房屋坍塌

案例七 案例描述：

2013年8月5日，江苏宿迁市宿城区王官集镇敬老院食堂发生坍塌，造成1人死亡，部分人员受伤。 分析：建筑年久失修坍塌。

总结：对于年限较老的建筑要定期检修，闲置物业改造成的养老机构尤其要注意建筑质量方面。

05 走失

案例八 案例描述：年过七旬的耿某被子女送到家里附近的一家日托站，白天老人在日托站有人照顾，子女也很安心，但是，28天后老人在站内突然走失。托老站和耿某的四个子女到处寻找，但是，两年多过去了，耿父仍旧没有任何音讯。 耿氏兄妹将日托站主管单位告上了法庭，要求被告赔偿精神损失费8万元，并承担为寻找老人支出的相关费用。日托站认为耿某当天情绪等各方面都很正常， 如果没有其他原因老人即便出走，也应自己回来，因此怀疑老人是否患有记忆方面的疾病。

但因日托站在接收老人时没有做过体检，没有任何依据。后来，原、被告双方在法庭达成调解协议，托老站主管单位赔偿寻人费用及精神扶慰金共4万元。 分析：

院方对入托老人负有保障生命、健康安全的义务，因院方过错导致老人走失，则院方应承担相应赔偿责任。特别是日托站既拿不出老人记忆力患有疾病的评估材料，也没有服务过程控制中对已有利的书面证据，承担损失在所难免。 总结：

一院方应有一套规范的评估办法，确认老人是否符合日托服务的条件。签订与老人、家属三方约定的协议书，明确三方的权利与义务关系。

二在日常服务过程中应有相应的服务人员和制度保障，比如本案例中对有行为能力的老人应有外出请假制度，对有限制行为能力老人建立监护护理制度，确保服务对象的安全和服务质量得以实现。

三在服务过程控制中还应建立服务记录，也可以降低服务风险。

06 坠楼

案例九

案例描述：2016年6月28日，郑州9旬老太敬老院二层坠楼 3次缓冲幸无大碍 分析：本案例中，排除自杀，老人坠楼原因不明。但老人坠楼期间系护理员不在身旁，属于护理不当;且二楼未安装任何防护措施。院方负全责。 总结：

养老机构的高层需增加防护措施，避免老人自杀或无意坠楼。

07 摔倒

案例十 案例描述：

某老人，女，77岁，患糖尿病、脑梗、老年痴呆，生活不能自理。 8月29日傍晚，护理员下楼打饭时，自行从床上爬起，导致摔跤，护理员因害怕没有及时汇报。

到8月31日早晨交接班时组长汇报了此事，后经本院医生检查，未发现四肢关节、皮肤有异样，并通知家属到院，商量是否去医院作进一步检查，家属观察后表示不用去医院，应该没事的。

9月1日早晨查房时，发现该老人精神差，就再次通知其家属，由家属把老人送入医院治疗，至9月8日，时隔8天后，家属通知敬老院，老人存在锁骨骨折，肯定是敬老院上次摔一跤造成的，现在要求敬老院赔偿全部的手术费用。 分析：

老人患糖尿病、脑梗、老年痴呆，生活不能自理，极易发生事故，应属于全护理服务对象。全护理区域全天24小时不能脱人。

护理员下楼打饭，区域工作人员脱岗，导致老人自行起床摔跤;老人摔跤后，当班护理人员又不及时汇报，加重了对老人的伤害，使事故的后果变得更为严重; 院方在得知老人摔跤后，又没有马上采取补救措施，组织医生对老人进行认真体检或立即送医院检查，以确认老人是否骨折或有其它伤害。为此，院方在对该事件的处理过程中是有责任的。

现在院方难以举证老人锁骨骨折不是敬老院摔跤造成的，家属要求院方赔偿100%的手术费用，院方应主动与家属沟通，尽可能减少损失。 总结：

摔伤是老人最容易出现的情况之一，养老机构每部要充分适老化，地面防滑、安装扶手等;

员工培训，避免因员工不当等动作导致的老人摔倒; 加强内部管理，比如拖地时尽量选择老人没有频繁活动的时间，随时保持地面干爽等;

摔伤后应及时处理并通知家属。

08 坠床

案例十一 案例描述：

老人顾某被家属送至养老院居住。入住时老人身体各方面状况较差，养老院评估为一级护理。按标准规定，一级护理老人的床两边必须安装防护栏。

但是，老人的家属却执意要求拆除防护栏，理由是护栏的存在会严重妨碍到老人的生活起居。无奈之下，院方只得同意他们的要求。

某晚，老人顾某夜间熟睡时从床上坠落，造成手部骨折。养老院急忙送其至医院治疗。事后，家属认为养老院照顾不周，要求赔偿医药费以及其他费用共计1 3000余元。 分析：

这起事故老人家属和院方都有责任，都不重视老人的安全。一级护理老人的床两边必须安装防护栏。 总结：

家属执意要求拆除防护栏，理由是护栏的存在会严重妨碍到老人的生活起居。这说明老人家属对养老院护理工作的不了解或者不信任，养老院应与家属阐述清楚，说明护栏的存在不会妨碍到老人的生活起居(如老人要下床，护理人员会及时替老人放下护栏)，使老人家属放心地配合和支持我们的工作。

09 噎食物

案例十二 案例描述：老人在吃饭过程中发生哽噎，送往医院后抢救无效死亡，死因为窒息。家属认为是老人因食物而导致的窒息，养老机构的则认为是老人身体疾病的原因导致的窒息。

分析：经过医院的检查诊断，老人的气管里存在大量的浓痰，最终法院认为家属主张的老人因食物导致窒息的证据不足，确定老人的死因为身体疾病导致的窒息，驳回了家属的诉讼请求。 总结：

在对老人进行护理时，护理院需经专业训练，采用得当方法为老人喂食; 发生噎食及时抢救，院方需培训噎食应急措施; 噎食发生后需查明原因，明确责任主体。

10 褥疮

案例十三 案例描述：

李俊峰老人去世前住在养老院，并有专门的护理人员看护，但在其最后进入医院治疗抢救时，其家属发现老人身上竟有16块褥疮。

家属认为养老院违背了当初签订的《养老服务合同》，遂将这养老院告上法庭，索赔2万元精神损失费及半年的护理费用8100元。

法院在经过两轮庭审及两个多月的庭外调查后对这起民事纠纷进行了判决：养老院赔偿原告、李俊峰老人之子李某1000元，

理由是养老院在一定程度上违反了《养老服务合同》，存有护理过失，须承担相应的责任;驳回李某索赔半年护理费用8100元的申诉请求，李某表示不服，准备提请上诉。 案例分析：

养老院在规范管理上存在瑕疵，养老机构针对老人的护理需要明确细化标准，包括褥疮如何护理、全瘫痪老人几小时翻身、左翻还是右翻等最具体的细节在内都需要进行规范并对护理员进行专业培训; 老人身上16处褥疮，而机构内中层领导没有发现，说明机构内部监督体制有问题，对员工的管理方面，没有将员工的护理成果与其工资绩效挂钩，不能激发护理工作的主动性。

11 食物中毒

案例十四 案例描述：

某日养老机构中的老人出现不同程度的腹泻现象，经过检查发现该日早餐食物中混有变质食品。

后进一步调查发现该养老机构的食堂承包给了个人，承包人为利益驱使，在食品采购和保管中均存在不少问题，事情发生后，有关部门吊销了食堂的《食品卫生许可证》，对于有关涉案人员进行了行政处罚。 分析：

“衣、食、住、行”中的“食”与“住”是养老机构为老人服务的两大内容，服务的好坏直接关系到老人的生活质量。

老人食堂社会化后，机构仍要对食堂予以监管，并要督促建立制度予以保证，对食品的质量要严格控制，不仅要保证老人的营养需求，更要杜绝食物中毒事故的发生。

食堂尽管承包给个人，但由于餐饮服务仍属于养老院提供的，故养老院应承担责任。 总结：

很多新建的养老机构都会为了减轻运营管理负担考虑食堂外包的问题，但是无论是自设部门提供还是外包，“食”都是为老服务中最基本、最重要的一项， 养老机构负有监管责任和保证食品安全的义务，在外包机构的选择中要严谨、并选择双方都能接受的监督管理方式，保证食品的安全、营养和符合老人需求。

12 煤气中毒

案例十五 案例描述：

2014年11月16日，陕西安康市石泉县熨斗镇敬老院发生一氧化碳中毒事件致3人死亡。一名老人因晚间怕冷，在屋内生炭火，晚上炭火熄灭之后无人察觉，第二天被发现时，三位老人已经死亡。 案例分析：

在本案例中敬老院有两处失误，一是冬季较冷，而机构内没有为老人安排相应的取暖设施，并且允许老人自生炭火;二是，没有夜间巡房，不关注老人的夜间状态。既是对老人的疏于照顾，也是严重的失职。 总结：

盈利性养老机构针对老人供暖，一般建议采用集中供暖、供冷，使用中央空调或城市集中供暖渠道，减少管理难度的同时还能预防意外，如夏天老人单独开空调导致的感冒等;

夜间护理是老人护理中很重要的工作，定时查探老人情况，避免意外发生，遇见紧急情况能够及时处理。

而本案例的发生根本原因在于敬老院的工作人员没有为老服务的意识，培养员工为老服务意识是所有养老机构员工入职培训中第一步。

13 第三方侵权

案例十六 案例描述：

张某从2010年起住进一养老机构，并与这家养老机构形成养老服务关系，每月向养老机构支付服务费、床位费等，由养老机构负责照顾他的日常生活。 9月，张某在养老机构出口伤人，与养老机构另一位老人发生口角，谩骂后发生撕扯。张某受伤，花费医疗费208元。 张某起诉所在养老机构，他被打是养老机构照顾、管理不善，并且纵容造成的，对他造成了心理伤害，要求双倍返还支付的养老服务费，并赔偿精神损失费2万元。 分析：

张某虽然年事已高，但具有民事行为能力。张某在养老机构与同住的老人发生纠纷，造成受伤，非养老机构的原因造成的。因此，对于张某的请求，没有法律依据，驳回张某的诉讼请求。 总结：

入住养老机构的老人之间发生矛盾造成损害，只要养老机构按照合同约定提供了服务，对老人进行劝解，有矛盾及时处理，对老人间争执发生的损害是不承担赔偿责任的。

特别提醒：如果入住老人为失智老人，因为失智老人并非完全民事行为能力人，养老机构对失智老人要加强护理，如果因为护理疏忽，失智老人之间打架造成损害，养老机构有承担赔偿责任的风险。

14 外出风险

案例十七 案例描述：

2013年李某与福利院签订养老服务协议的附件中，李某写明：“不同意老人自主决定外出。”入院体检结论中也载明李父有抑郁倾向。

入院后的观察评估表中记载“李父不主动说话，不与人交谈，家属告知有抑郁倾向”。

9月某日上午9点，李父以购买牙膏为由，离开福利院并再也没能回来。当天下午2点，公安部门从河道里打捞上来一具尸体，经辨认，系李父。 分析：

从李父抑郁倾向和入院后记录看，不允许自主外出有利于保障其生命安全，符合法律精神、人之常情和老人利益。且李父亦签字同意，“老人不能自主外出”条款，是合同的一部分,约定有效。 福利院未履行合同约定，客观上为事故发生提供了外在条件，但非导致其死亡的决定性因素，同时李父情绪反常却未对其外出采取预防措施，存在过错。因此，法院酌定福利院承担李父死亡所致损失的25%，23万余元。 总结：

关于老人的外出管理，应该根据老人的实际情况分类对待。对于思维及身体机能健全的老人，与家属确认后，允许其自由出入养老机构，但要有请假手续。 对于失智老人，则要求必须有家属陪同的前提下，方可离开养老机构，没有家属陪同严禁离开养老机构，对此，养老机构与家属可对老人的外出行为进行双方书面确认。

15 送养人逃避赡养义务

案例十八 案例描述：

李山坤老人共有三个孩子，大儿子早年不幸离世，与二儿子关系不善，三儿子关系尚可，在妻子离世且自己身患重病之后被儿子送入养老院。

起初儿子尚有空探望，为老人带来胰岛素，后来总是联系不上，院方为保证老人供养与老人子女签了附加协议，自从签过协议之后，两个抚养人便消失不见，再也联络不上。

2010年9月之后，李山坤老人多次重病住院，院方联络不上家属，为老人垫付医药费7000多元。无奈之下，养老院将老人与其家属告上法庭，希望能够获得老人子女的联系方式。

院方最为担心的是如果老人因病重去世，家属会赶回来索要赔偿，纠缠养老院。 案例分析：

院方的担忧是完全合理的。养老机构也会面临以下两种情况：

一是送养人不愿承担赡养义务。将老人送入机构之后消失不见的报道也常见于新闻。

二是送养人不能正确理解人的生老病死，自己不愿承担相应的后果，发泄不满，在被送养人出现摔伤或者死亡时，极力寻找养老机构的过错，引发纠纷。 对于第一种情况，养老机构要“重预防甚于治疗”，老人家属有逃避责任、遗弃老人的征兆要及时劝退，若防不胜防，要在妥善安置老人的前提下，采用法律手段保护自身利益。

针对第二种情况，养老机构要修好内功，做好内部管理和服务提供，并做好服务记录，保留证据。在出现纠纷时，能够很好举证，理清责任。

16 意外死亡

案例十九 案例描述：

住在某养老院的一位男性老人，70岁，三级护理对象。某日下午，由儿子带出去吃晚饭，晚上7点钟回养老院，回院后要求护理员开浴室门洗浴。

护理员说：“洗浴时间已过，不能洗。”在该老人再三要求下，护理员给予打开浴室门让该老人洗浴。一小时后，护理员发现该老人已死在浴室内。 家属提出要求养老院作出赔偿，如协商不成，将上诉法庭。 分析：

老人是三级护理对象，生活基本自理。晚上7点钟回养老院后，不听护理人员劝告，要求开浴室门洗澡，导致了事故的发生，老人自己应负主要责任。 护理员既然同意了老人的请求，打开浴室门让该老人洗浴，就应随时掌握老人洗浴情况，一小时后才发现老人死亡，存有监护不到位的缺陷，养老院也有一定责任。

另按照养老设施建筑要求，浴室应安装呼叫装置，是否安装本案未曾提及，如未安装，机构又存有过错。 总结：

老人餐后不宜马上洗澡，否则极易发生意外，这是护理常识。但这位护理人员显然没有意识到这一点，在该老人再三要求下，同意了老人的请求，导致了事故的发生。 该案例中，如护理员能有较强的风险意识，在这种特殊情况下，注意对老人洗浴过程的观察，老人稍有不适马上采取措施，或许也可避免事故的发生。

第三篇：敬老院托管运营协议

(样本)

甲方：无为县十里墩镇人民政府 丙方： (新单位名称)

根据无为县人民政府印发的《无为县人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》(无政[2016]48号)等有关文件精神，现就委托丙方管理运营我镇中心敬老院及供养我镇五保及特困人员等相关事宜，甲丙双方达成协议如下：

一、供养对象及服务范围

满足无为县十里墩镇辖区内五保及特困人员的供养，丙方须保证68张床位，用于集中供养本辖区内五保及特困人员。本辖区内五保及特困人员入住敬老院须由本人提出申请，经镇民政办审批，县民政局备案，并由镇民政办、本人(或亲属)、供养对象所在村(居)委会和丙方共同签订入住协议，约定相关权利义务。丙方接收社会老人自费代养的，不得影响敬老院供养本辖区内的五保及特困人员生活，且收费标准应在物价部门核定的收费限额范围内。

丙方在接收患有精神病和传染病的社会老人自费代养时，应具备精神病救治、护理和传染病隔离设施，并按规定严格执行隔离护理，不得影响其他服务对象的生活。

二、管理、服务与要求

丙方实行自主经营、独立核算、自负盈亏，敬老院所有安全工作由丙方负责，责任全部由丙方承担。自觉接受县(镇)政府领导，接受市、县、镇等各级主管部门的业务指导，丙方不得从事与养老工作无关的其他产业项目的经营活动。丙方要严格按照国家、省、市、县等有关法律法规规范执行。

1、丙方要实行院长责任制，院长负责全面工作。主要职责是：贯彻执行国家有关五保及特困人员供养和敬老院工作的方针政策和

1 法规;组织制定院内各项规章制度;制定服务范围;督促工作人员履行职责，建立岗位责任制，实行目标管理，维护供养人员的合法权益。

2、丙方要设立院务管理委员会，明确职责，审议院内重要事宜，检查、监督院长和工作人员的工作;院务管理委员会由工作人员和供养人员组成，其中供养人员代表不少于50%。每季度至少召开一次会议，并有会议记录。托管后院务管理委员会人员名单需报甲方备案，如人员发生变更，应于变更后五天内书面报甲方。

3、丙方要实行院务公开制度。具体包括：设置院务、财务公开栏，供养人员一览表，每周食谱公开，每月财务收支公布等。所有公布内容要记录在册，并由院务管理委员会成员签字。

4、丙方要制定和悬挂各类制度并落实。具体包括：院民守则、财务管理制度、物品采购制度、工作学习制度、外出请销假制度、工作人员值班制度、安全保卫制度等。

5、丙方要实行24小时值班和早晚查房制度，认真做好记录，及时掌握供养对象的现状，做好安全防范工作。

6、丙方要建立供养人员档案。具体包括：供养人员简明登记表、入院四方协议书、健康状况登记表等。

7、丙方要实行分级、分类护理以及程序化个案护理。对能自理的供养服务对象实行常规护理，对生活不能自理的供养服务对象提供特殊护理，对重病号实行昼夜值班服务。

8、丙方要独立建帐，合理设置财务科目。经费、物资、伙食、社会捐赠等帐目要定期公布，接受供养人员和县财政局、民政局、十里墩镇政府等有关方面的监督。要有专(兼)职会计、出纳、保管员等。

9、丙方不得在院内新建建筑等基础设施或改变敬老院内土地、建筑设施的用途。因丙方管理不善或擅自拆除、改建院舍、设施造成损失的，由丙方负责赔偿。引起安全事故的，由丙方承担相关责

2 任。

三、经费与人员管理

1、供养本辖区内经批准的五保及特困人员，经费按下列标准支付：供养金由甲方每月按实际人数、金额由财政转账支出，由丙方集中统管;对经批准入院供养的五保及特困人员，供养金按每人每年800元计算支付，管理人员按每10名五保及特困人员配备1名工作人员，工资由甲方按每名工作人员年工资2万元计算支付，工作人员由丙方自行聘用。

2、对经批准入院供养的五保及特困人员政策补助费用，归丙方所有，包括每人每月门诊费10元和有关部门核定的半自理和全护理五保及特困人员护理费用。丙方提供给经批准入院的五保及特困人员的生活标准，应与社会供养人员同等待遇，不得低于当地群众的中等生活水平，并随着当地群众生活水平的提高而作相应调整。

3、对经批准入院供养的五保及特困人员去世后，丙方负责按规定从简料理后事，所需的基本丧葬费用(含穿老衣费用和消毒费用、接尸运尸、冷藏、火化、骨灰临时存放等)由甲方承担。

4、对经批准入院供养的五保及特困人员供养标准，随我镇居民生活水平提高而提高。丙方需支付给经批准入院供养的五保及特困人员每人每月不少于100元零花钱，随着供养标准提高，零用钱也应及时调整。

5、对经批准入院供养的五保及特困人员所需的衣服、床上用品等生活费用，由甲方按照实际发生的费用支付给丙方，或由甲方自行管理、支付。五保及特困人员生病时，丙方应及时负责送往五保及特困人员定点医院帮助治疗，并办理相关医疗费用的结算、结清，费用统筹由甲方负责支付。丙方未将五保及特困人员纳入一站式医疗保险进行医疗的，甲方不负责支付费用。

6、甲、丙双方积极配合争取国家、省、市、县各级养老扶持资金及各项政策性奖励，扶持资金由甲方根据实际情况支付，支付的

3 奖励资金由丙方支配使用。固定资产投资产权归甲方所有(包括已建的残疾人之家，不得改变其使用性质)，养老服务资金、慈善机构和有关单位捐赠的钱或物等各项费用，由丙方安排专款专用，并确保用于供养人员的生活。

7、敬老院发生的水、电、燃气(如有)、基础设施维修、办公经费等由丙方承担。

8、丙方全权负责招聘工作人员，其工资待遇由丙方支付。丙方按照供养人员与工作人员比例达到8:1以上，配备工作人员，由院长、会计、出纳、医务人员(全科医生1名、专业护理2名)、保管员、护理员、炊事员等组成。

9、工作人员要身体健康，品行端正，作风正派，吃苦耐劳，热心敬老事业，且具有一定的责任心和工作能力，服从工作分配。按照上述条件，由丙方实行公开招聘。丙方须依法与工作人员订立聘用合同或者劳动合同，并报出租方及镇民政部门备案。

四、监督与考核

1、甲方及有权管理部门负责协调、指导、监督丙方的管理服务、人员培训、考核考评、专项资金、物资分配等工作。

2、丙方应当遵守治安、消防、卫生、财务等方面的法律、法规和国家有关规定，全面负责治安、消防、食品安全等责任。向供养人员提供符合要求的供养服务，并接受甲方及有权管理部门的监督。

3、丙方应提高管理服务水平，甲方将会同有权管理部门适时组织对丙方进行规范化检查，丙方须无条件接受检查，对通过检查的，甲方将给予丙方相应资助。

4、丙方实行供养人员民主测评制度。每年年终时，组织全体供养人员对工作人员进行民主测评，满意率达不到50%的，考核应直接考评为不称职，予以解聘或辞退。

5、甲方将会同有权管理部门不定期抽查丙方履行工作职责情况，发现问题及时提出整改意见;核实五保及特困人员投诉情况，

4 依据事实对丙方进行处罚。

五、其它约定事项

1、本协议未尽事宜或养老政策调整，可由甲、丙双方共同协商另行签订补充条款，补充条款与本协议具有同等法律效力，如与本协议不一致的，以补充协议为准。

2、本协议一式捌份，甲、丙双方各执叁份;安徽长江产权交易所备案壹份;其他用途备用壹份。

甲方(签字盖章)： 丙方(签字盖章)：

年 月 日 年 月

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第四篇：养老机构运营典型案例(DOC)

《养老机构管理》之养老机构典型案例

中国养老典型案例之上海亲和源

亲和源全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务 大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务。

亲和源位于上海浦东新区康桥东路1号，东去12公里为浦东国际机场，西去25公里为虹桥机场，南去45公里为洋山深水港。借道杨浦、南浦、卢浦、徐浦大桥，便捷连接徐家汇、五角场、新天地等各主要商务圈，距中心城区仅15分钟车程。

亲和源全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务 大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，成为一个不脱离社会，既相对 独立又不乏开放的老年生活社区。

基本情况

开园时间：2008年。

亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。室内全装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应，老人拎包即可入住。

项目类型:

普通住宅,小高层,多层 占地面积: 83300 平方米 建筑面积: 100000平方米

其中：公寓72355平方米 健康会所 8000 平方米

颐养院9736平方米，老年商业街1450平方米，配餐中心2574平方米，绿化率: 51% 容积率: 1.2 土地年限: 50 年入住时间: 2010年4月

价格说明: 亲和源为老年公寓，可租可售，一是购买产权，产权50年，均价 20000 元/平米，总价116万/套起(入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费)。另一种为会员制，分A、B两种。

产品特色：

1、户型共同点是将客厅与餐厅合二为一，有大面积南向阳台设计，比较适合老年人晒 晒太阳，厨房都是L行设计，操作起来比较方便，卫生间也采取了很人性化的设计，干湿分离，方便老人。

2、建筑均为南北朝向，单廊设计，南侧大面积开窗，同时增置遮阳百叶。室内配备橱柜床椅、家用电器，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应。居室房门便于轮椅、担架进出;不设置门坎，无高度差;取电系统设置低按键、高插座;卫生间、浴室等采用防滑地板;浴缸、抽水马桶设有助力扶手;楼道台阶和楼梯坡度放缓、宽度加大、双侧设置扶手。

3、健康会所：是目前国内规模较大、设施较为先进的，以健身康复为主 题的会所。聘请国际著名康健管理公司进行管理。

提供的服务包含健身、水疗、康复护理等，不仅可以满足老年人康乐的需要，同时还提供亚健康康复护理，由美格菲运营管理。美格菲是香港启康创建集团投资并从事康体事业发展的商业品牌，具有20多年从事康体及休闲设备业务经验。

4、服务特色：

健康服务

1.家庭医生提供上门诊疗;

2.社区内配套的亲和源医院/护理院纳入上海市医保结算单位，享受一级医院医保待遇;

3.亲和源与三甲、二甲医院等签订“绿色通道”，享有专属医疗服务;

4.老年科、中医科等专家门诊社区坐堂，提供专业诊疗;

5.健康秘书提供“代配药”服务;

6.每位会员建立“健康档案”，根据身心情况及特征，享有专属“健康巡检方案”;

7.每年一次健康体检，享受私密体检服务;

8.突发疾病紧急救护;

9.健康秘书日常追踪健康问题，定时定点测量血压等基本指标。

生活服务

1.每周一次居室内(客厅、厨房、卧室、卫生间、阳台)的卫生保洁;

2.每两周换洗床上用品;

3.每月一次燃气灶具、照明灯具、电视电话、紧急呼叫等设备的检测检修;

4.每半年一次窗帘等清洗;

5.代买代送：会员需要的日用品等由生活秘书定时集体采购(不含生鲜、冷冻食品)，送至居室;

6.代办代领：为会员定期代办社保、集体户口等有关事宜，代领包裹、信件等;

7.社区班车：每日往返社区与就近地铁站，方便会员出行;

8.垃圾清运：会员家生活垃圾投放至所住楼层指定地点，每日清运;

9.居室储物：每户提供专用储物柜，秘书协助换季清理;

10.意外保险：每年为会员提供一份意外保险。

快乐服务

1.主题活动：亲和源老年公寓专门配备快乐秘书，为会员筹划内容丰富、形式多样的主题活动，如各类节庆活动、竞赛活动、展示活动、参观(观摩活动等;

2.兴趣小组：快乐秘书收集会员的兴趣和爱好，配合组建文艺类、体育类、创作类、实践类兴趣小组，丰富会员的文化生活，增加会员的乐趣;

3.亲和学堂：亲和源会员制社区开设“亲和学堂”，邀请专家、教授开设时政、历史、财经、文艺、科技等方面的专题讲座，增长会员的知识，充实会员的思想;

4.度假旅游：联合专业的旅游公司，定期向会员提供旅游资讯。按照会员的需求，可以为会员提供旅游路线设计、旅游组织安排等服务;

5.义工服务：组建义工队伍，为社会和会员提供温馨的义工服务;会员可以参加义工队伍，发挥自己的特长、奉献爱心、服务社会;会员做义工所付出的奉献，存入“时间银行”，以后可以将其折算成其他服务;

6.理财咨询：整合相关专业资源，向会员提供理财咨询服务，便于会员进行各类投资和理财活动。

会员制模式

亲和源会员制社区的运营以会员制模式为载体。会员，是亲和源会员制社区的主体，同时也是亲和源运营体系的价值体现者。亲和源会员制的会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡。

亲和源采用会员制养老模式，并设计了不记名卡 和记名卡两种形式。购买会员卡的老年夫妇可以选择大套(120平方米)、中套(72平方米)和小套(58平方 米)这三种户型。A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的不同需缴付2.98万至6.98万元不等的年费;还可以作为遗产留给子女。B卡无论选何种套型年费为每年必须支付 2.98 万—6.98 万元不等的会费(根据房型不同)，但根据套型的不同售价分别为45万元、55万元和88万元。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。

记名卡有效期至老人生命终结，但有一个15 年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费。该卡对应大、中、小三种户型，价格从45万-88万元不等，另外每年需支付 2.98 万元的会费。

亲和源是结合社区养老和机构养老的综合发展模式，解决家庭养老因家庭结构的小型化以及年轻一代面临的巨大社会压力，而缺乏对老人专业化的照料。同时又解决了机构养老把老人当作病人来管理，而产生的没有隐私、没有私密空间、没有活动自由、无法满足老人精神层面需求的问题。亲和源在提供老人自由、私密的居家生活基础上，为老年人提供全面的生活照料、健康医疗、文化娱乐等“秘书式”管家服务，同时将医院与护理院结合提供专业的全护理服务，希望能“为世间父母分忧，代天下子女尽孝”。亲和源在配套设施和管理服务上采取外包的方式广泛整合物业、餐饮、健身、医疗服务等专业服务资源，吸引了部分相对年少老人选择社区养老生活模式。

亲和源模式是中国内地养老事业发展中较为专业的运营服务商。现在，他们开始向全国输出管理模式，首家与万科在杭州合作的项目，已经开盘。亲和源是养老服务产品而不是房地产项目，房子只是一种载体，亲和源核心的内容是其专业化的服务平台与服务体系。会员制实现的是一种养老的权益。从亲和源的初衷来说，采用会员制的模式，更重要的是实现亲和源的理想——打造全国养老的俱乐部，亲和源会员的老年人可以冬天在海南，夏天在大连，“候鸟式养老”、“异地养老”不再是梦想。

中国典型养老案例之北京太申祥和山庄

中国早期从事民营养老产业，并首家采用会员制运营的北京太申祥和山庄，太申从1999年试营业试营业至今14年，专注养老产业潜心建设、运营，是国内目前较为成功的案例。

中国老龄化人口的快速增长为养老产业带来较快发展机遇，并开始吸引专业养老机构、地产商、 保险公司以及PE等各路资本驻足关注。但由于我国老年人消费水平以及养老产业市场化程度较低等因素，目前养老产业的 商业模式仍处于探索阶段。

什么样的养老产业的商业模式适合于中国呢?目前已经在做的商业模式都有哪些呢?就这个具体的问题，养老那些事儿将对国内现有的养老产业商业模式进行探讨，希望能够对有志于从事养老产业的朋友，有所启发!

今天我们来看看，中国早期从事民营养老产业，并首家采用会员制运营的北京太申祥和山庄，太申从1999年试营业试营业至今14年，专注养老产业潜心建设、运营，是国内目前较为成功的案例。

太申祥和山庄简介：

1、地址位置：

北京中关村生命科学园北清路5号

2、基本情况：

占地面积十万平米

养老住宿分为四个区域，分别是：颐太居、养申居、天祥居、年和居，取颐养天年之意，房型有单间、标准间、套间。

1999年开始试营业

2002年10月16日正式开业。山庄始终倡导以儒家文化为基础，提倡“天人合一”与“和为贵”的思想，致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄。

2004年底，成为首家通过ISO9000和ISO14000双标认证的敬老院。

3、经营理念：

给您一个祥和的家。

4、太申特色：

明清建筑：

太申建筑以明清王府风格打造的皇家园林，服务区与老人的生活区相对分离，互相融合，又不影响，服务区包括中医院、养生会所、书画院，餐饮服务分布在山庄各处。

文化特色：

太申有着浓郁的文化氛围，是传统文化试验基地 北京市首批中医药文化旅游示范基地，太申有书画院和中医之家等传统文化场所，并经常举办各种文化活动。

中医特色：

太申拥有最好的传统中医资源，“俯仰汲天地，德能示古今。” 古代太医亦称御医，太医馆汇集了曾担任毛泽东、周恩来、朱德、邓小平等党和国家领导人的保健医生和现任领导人的保健专家;国医泰斗及四大名医嫡传弟子;中国中医科学院首席研究员等60多位“皇城御医”。由原中央保健局局长王敏清教授亲笔题名，并担任太医馆名誉馆长。太医馆提供临床诊疗服务，权威的专家会诊服务，中央首长保健局医式的健康管理服务，独具特色的养生保健服务。

养生特色：

太申在传统中医的基础上，开发了系列养生服务，包括金汤药浴、腹推、骨诊、针灸等。

养生餐也是太申用心研究的一大特色，菜品精致，用料讲究，营养、味道均非常不错。

5、运营模式：

太申祥和是国内首家实行会员制的养老模式的养老机构，设计的养老会籍有：太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计三种，目前主推太申至尊尊老会籍。

1、会籍取得：

经院务会审核批准，签订《入院协议书》后交纳入院押金120万元人民币。

2、会员权益：

(1)年龄在50周岁以上的会员和拥有祥和会籍/太申养老会籍的直系亲属均免费享有本院提供的专属客房(一居室一套)的居住权。

(2)年龄在50周岁以下的会员，其拥有祥和会籍/太申养老会籍的直系亲属免费享有本院提供的专属客房(一居室一套)的居住权，但会员本人在50周岁之前不得居住专属客房。

(3)会员免费享受以下康乐场所：游泳池、净桑拿、棋牌室、图书资料室。

(4)会员享受每年两次免费常规健康体检。

(5)会员可享用标准套餐、餐厅单独小炒。

(6)会员每月享受免费理发、修脚各一次。

(7)会员每周享受免费搓背、剪指甲各一次。

(8)会员使用专属客房所用电、热水、凉水按北京城市居民收费标准执行。

3、会员转会与退会：

(1)会员转让会籍，须以书面形式通知本院，经院务会审核批准后交纳100美元手续费。

(2)本会籍期满后，会员办理退籍，须以书面形式通知本院，本院在7天内退还入院押金本金。

(3)本会籍有效期未满，会员办理退籍，须以书面形式通知本院，经本院院务会审核批准后，在本会籍有效期满后7天内退还入院押金本金。

除了养老会籍以外，太申的收入来源还包括：餐饮、住宿、会务、医疗、养生等。

太申祥和山庄经过十余年的潜心经营，目前已经建立了一套完整有效的养老运营服务体系，并积累了丰富的养老服务经验，我们希望整理和研究这些宝贵的经验，提供给有志于从事养老产业的朋友参考。

第五篇：国内养老地产六大运营模式及代表企业

核心提示：目前我国养老地产主要有六大经营模式，分别是本地出售型社区模式、异地出售型社区模式、租售组合型综合社区模式、养老房产金融组合型社区模式、会籍制社区模式、床位出租型养老机构模式。

根据养老方式和盈利方式两个维度，我们将国内的养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。

模式一：本地出售型社区模式

该种模式以老年住宅为整个项目主题和亮点，以面向市场出售的住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。而随着养老地产的发展，本地出售型社区模式的养老地产投资收益水平也在不断接近房地产平均投资收益水平。

相对于其他模式而言，本地出售型社区模式的养老地产资金回笼快速，能够有效提高资金周转率，从而实现滚动开发。但不可避免的，这种模式也存在一点缺点，如进行这种模式的养老地产开发，必须获得土地使用权，因而享受政府土地优惠政策的可能性很小，同时不能得到养老地产升值的部分和通过养老地产及配套设施运营获得的长期稳定收益。

要成功打造这种模式的养老地产，复合的产品形式、完善的养老配套和

优美的景观环境必不可少。在复合产品形式方面，通常要打造满足养老及准养老一族、准养老子女等不同客群的产品，甚至是满足不同收入阶层的不同定位、不同档次的产品，从普通的多层住宅产品到高端的独栋别墅、联排别墅、四合院等。

(代表企业：北京东方太阳城)

模式二：异地出售型社区模式

该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品，一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件，这种模式难以普遍模仿复制。

这种模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活成本的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，从而满足老年人追求高品质退休生活的养老需求。

与本地出售型社区模式相似，这种模式同样具有资金回笼快、经营风险小的优点，但同时又具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。由于地域限制，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。

(代表城市：三亚、海口、大连、青岛等城市)

模式三：租售组合型综合社区模式

该种模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。项目中的养老公寓及配套设施由开发商运营或由专业的运营机构负责。这种模式不仅解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。

这种模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性的项目盈利体系。通过住宅销售获得一次性投资收益，而通过养老公寓出租和配套持有经营获得了长期稳定的收益。而收益的比例则因项目定位中产品配比不同而不同，一般销售与持有部分比例为8∶2。

租售组合型综合社区模式的最大优点，不仅是资金回笼较快，收益多元化，关键是在土地方面可采取灵活策略，在用地性质上，可以是居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质搭配的综合性开发。相对而言，其最大的缺点是资金投入较大，总成本投入比单纯的住宅开发高得多，建设周期相对较长;持有部分后期需要持续的经营管理和投入，投资回收期较长，通常在15~20年。

(代表企业：北京太阳城)

模式四：养老房产金融组合型社区模式

该种模式尝试运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售，为企

业发展融资，但多数金融创新手段还处在尝试阶段。目前，国内出现的金融组合型社区模式的产品主要有以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险3种。

(代表企业：泰康之家养老社区)

模式五：会籍制社区模式

该种模式通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。同时，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金，收费水平比福利型养老机构的收费水平高。通常销售的会籍，对年龄有一定限制，主要针对对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分老年群体认可。

这种模式的盈利以房屋出租收益为主，配套产品经营收益为辅。在土地性质上，项目用地一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得，价格较低。而在运营上，将实行医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，通过会员费+管理费获得长期稳定收益，同时依托休闲配套提供养生度假体验。

因而，这种模式的优点是能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段获取土地，用地性质也可以是公建用地、医疗用地等低成本土地，

同时结合医疗、养护等多种服务来实现长期稳定收入。而该种模式最大的缺点是全部持有经营导致资金占用量大、投资回收期长。同时，服务完善的市场化养老社区收费高昂，从而使得高入住率较难达到，有一定的市场经营风险。

(代表企业：上海亲和源)

模式六：床位出租型养老机构模式

该种模式根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主要盈利模式。

目前而言，公办养老机构收费较低、补贴多，严重供不应求，但体制机制不活、服务成本较高、经济效益较低。民办养老机构数量较少，缺乏政策扶持，经营状况不容乐观，发展不平衡，只有少数高端民办养老机构经营状况较好，而中低端民办养老机构盈利性则较差。可谓是，公办入院难、民办生存难。

整体而言，因养老机构具有一定的公益性质，能够盈利的非常少。而从目前国内的养老机构来看，具有以下特点的养老机构盈利相对较好。

从收入阶层来看，定位高收入保障对象的养老机构比定位中低收入保障对象的盈利好;从客群定位来看，主要服务于高龄、生活难以自理者的康复医疗项目的养老机构比主要服务于较年轻健康者的基本生活项目

的盈利好;从区位条件来看，选择在交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方的养老机构比选择在边远乡村、人员稀少、基础设施缺乏、嘈杂喧闹的地方盈利好;从规模来看，床位较多、面积较大、投资较多、规模较大的小规模养老机构盈利好。

本文转自：房地产经理人联盟